土地一级开发主体融资的基本问题课件

1、主讲人：余采土地一级开发主体融资的基本问题 主讲人简介： 余采，先后毕业于北京师范大学经济系和中国人民大学经济系，经济学硕士，曾长期供职于国家审计署，任处长，先后在公司担任财务处长、财务总监，现为中天恒兴创业咨询有限公司董事长，中天恒会计师事务所副总经理，主管管理咨询和培训事宜，三泰恒业投资咨询公司首席税务咨询师等。多年从事会计、审计、税务理论研究和实务工作，出版新编纳税与会计处理（已四版）、所得税会计等著作五十余种，发表文章六十多篇。1一、融资需求、融资主体和融资原则 （一）融资需求从资金运动角度考虑，与其它生产经营活动相比，土地一级开发资金运动具有如下几个方面的特点： 2.资金占用时间长。

2、土地一级开发，从征地拆迁到施工开发到竣工转让，所需时间往往很长，少则一年半截，多的两年，有的长达三五年甚至更长。3.分阶段投入。在大多数情况下，土地一级开发的资金是随着开发的深入分阶段逐步投入的，而不是一次性全部投入的。 1.资金需求量大。土地一级开发所需资金量很大，少则几千万，多则几个亿、十几个亿，甚至几十个亿。 4.回收期长。即使已经开发完成并开始转让，在许多情况下，到最终全部收回资金，也需要较长时间，有的也长达几年。 2一、融资需求、融资主体和融资原则（一）融资需求 土地一级开发资金动力的特点表明：土地一级开发需要投入的资金量很大，依靠自有资金从事土地一级开发几乎是不可能的，这就决定了土

3、地一级开发筹资任务非常重。而资金周转速度慢、周期长的特点，又使大量资金被长期占用在土地上，难以在短期内通过提高资金周转速度来缓解资金压力，进一步加大了筹资的任务。对于开发企业而言，与普通房地产开发不同的是，土地一级开发企业仅拥有土地开发权，而没有土地的其他产权，而在现实情况下，土地开发权不能进行抵押筹措土地开发所需资金；而央行121号文件规定，土地储备贷款必须实行土地抵押，且期限不能超过2年，这使开发企业筹资难度加大。据分析，北京市土地一级开发每年资金缺口达四五百亿元之巨。资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键因素之一。3一、融资需求、融资主体和融资原则（二）融资主体在土地一级开发中，涉及到两个

4、基本的主体：一是土地储备机构，二是土地一级开发单位。按照北京市土地储备和一级开发暂行办法（以下简称暂行办法）的规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。也就是说，土地一级开发的实施有两种方式：一种是由土地储备机构负责实施，另一种是通过招标方式选择开发企业实施。按照暂行办法的规定，由土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施；通过招标方式选择开发企业实施土地一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地

5、拆迁及大市政建设等手续并组织实施。显然，在前一种方式下，土地储备机构成为土地一级开发融资主体；而在后一种方式下，开发企业就成为土地一级开发的融资主体。4一、融资需求、融资主体和融资原则（三）融资原则土地一级开发主体为了满足开发项目对资金的需求，需要通过各种渠道和方式进行融资。我们认为，土地一级开发主体在融资过程中，需要遵循如下原则： 5一、融资需求、融资主体和融资原则（三）融资原则科学预测和合理规划相结合的原则。土地一级开发资金需求量大，占用时间长，筹资任务非常繁重，这就要求开发商在项目开始以前对于项目本身所需要的资金总量、各个阶段需要投入的资金量、资金回收数量和时间等进行科学预测，在此基础上

6、对筹资活动进行合理的规划。切忌心中无数、摸着石头过河，走一步瞧一步。合理选择筹资时机的原则。土地一级开发资金需求量大，占用时间长，但并不意味着所有资金都需要在开始时一次性投入，而是随着开发项目的进展分期分批投入，因此在时间分布上应当根据项目进展情况和资金状况选择合适的时机进行筹资，既要避免因为资金供应不足而影响项目推进的情况，也要避免大量资金闲置而加大成本的现象。 6一、融资需求、融资主体和融资原则合理选择筹资方式的原则。不同筹资方式的资金成本不同，筹资的难易程度也不同。开发商应当根据项目本身资金需求状况和项目本身的进展状况选择合理的筹资方式，既要保证满足项目运转的资金需求，又要最大限度地降低

7、资金成本。正确运用债务筹资方式。按照暂行办法的规定，由土地储备机构负责实施开发并通过招标办法选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2；而通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，其利润率不高于预计成本的8。也就是说，对于开发企业来说，其收益按开发成本的一定比例计算，而开发成本包括了贷款利息，因此在保证规定的自有资本比例的前提下，正确运用债务筹资方式有利于开发商提高收益率。（三）融资原则7二、土地一级开发融资模式及模式选择 按照我们的研究分析，现行土地一级开发融资有四种模式。以下以银行贷款为例，说明现行土地一级开发融资具体操作方法。 一种是土地储备机构直接安

8、排融资，并承担融资安排中的责任和义务的模式。这种模式可用下图来说明：土地储备机构金融机构一级开发企业二级开发企业8二、土地一级开发融资模式及模式选择其基本流程为： 土地储备机构与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任与义务；金融机构将相关资金拨付给一级开发企业，由一级开发企业使用该笔资金进行土地一级开发； 土地开发完成后，通过招拍挂方式，将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地转让款一部分支付给一级开发企业，用于弥补一级开发企业的开发成本并取得额定收益； 一级开发单位将借款偿还给金融机构，并支付利息，从而解除土地储备中心的责任。9二、土地一级开发融资模式及模式选择第二种模式是一级开发企业直

9、接融资而由土地储备机构本身或者委托其他担保机构承担担保责任的融资模式： 土地储备机构金融机构一级开发企业二级开发企业10二、土地一级开发融资模式及模式选择其基本流程为： 一级开发企业与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任与义务；由土地储备机构或者由其委托的担保机构提供担保； 金融机构将相关资金拨付给一级开发企业，由一级开发企业使用该笔资金进行土地一级开发； 土地开发完成后，通过招拍挂方式，将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地转让款一部分支付给一级开发企业，用于弥补一级开发企业的开发成本，并取得额定收益； 一级开发企业将借款偿还给金融机构，并支付利息。 11二、土地一级开发融资模式及模

10、式选择第三种模式是一级开发企业自行安排融资并承担融资安排中的责任和义务的模式： 土地储备机构金融机构一级开发企业二级开发企业12二、土地一级开发融资模式及模式选择其基本流程为： 一级开发企业与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任与义务； 金融机构将相关资金拨付给一级开发企业，由一级开发企业使用该笔资金进行土地一级开发； 土地开发完成后，通过招拍挂方式，将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地转让款一部分支付给一级开发企业，用于弥补一级开发单位的开发成本，并取得额定收益； 一级开发企业将借款偿还给金融机构，并支付利息。 13二、土地一级开发融资模式及模式选择第四种模式是一级开发企业为完成土

11、地一级开发项目，专门成立项目公司，由项目公司直接进行融资而由一级开发企业提供担保责任的融资模式：土地储备机构金融机构项目公司投资人项目公司二级开发企业14二、土地一级开发融资模式及模式选择其基本流程为： 项目公司与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任与义务； 由项目公司投资人为项目公司融资提供担保； 金融机构将相关资金拨付给项目公司，由项目公司使用该笔资金进行土地一级开发； 土地开发完成后，通过招拍挂方式，将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地转让款一部分支付给项目公司，用于弥补项目公司的开发成本，并取得额定收益； 项目公司将借款偿还给金融机构，并支付利息。 15二、土地一级开发融资模

12、式及模式选择 在这四种模式中，第一种模式符合暂行办法第十三条的规定：“由土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施”，而且在现行市场环境下也是最有利于操作的筹资模式。 首先，土地储备机构作为市政府国土房管局下属单位，拥有行政权力的支撑，加上财政资金的信用，它的公信力是开发企业所无法比拟的，利用这种公信力，取得金融机构的信贷支持也是较为容易的；其次，它所拥有的融资渠道也是开发单位所没有的，比如它能争取到财政拨款或者贷款的支持，它能通过财政转移支付将部分土地出让收入或收益作为开发资金，可以利用政府信用发行土地开发债券或城市建

13、设债券，以城市开发与基础设施建设的名义向政策性银行申请资金支持等等。但是这种模式也存在着制度和法规上和实际能力上的障碍。 16二、土地一级开发融资模式及模式选择首先，依据现行的法律、法规规定，作为国土房管局下属事业单位，它实际上不能以储备的土地以及自己的财产以及未来的土地设定浮动抵押，在实际操作中只能以自己的信誉作为筹资担保，因而大大降低了土地储备中心的融资能力。其次，对于一些经济比较落后、财政比较紧张的城市，财政不可能给予很大的支持力度，即使给予了支持，与土地一级开发巨额资金需求也只是杯水车薪。第三，政策性银行资金能力也是有限的，能给予城市土地开发的资金支持也是有限的。第四，发行土地开发债券

14、或者城市建设债券目前还只是探讨，需要法律法规的支持与支撑。此外，在这种模式下，土地储备机构作为融资人，承担所有的责任与风险，而土地储备机构实际上是以政府信用为依托的，一旦市场环境发生变化，土地转让不出去，无法偿还到期债务，只好由财政来偿还，无疑将加重财政的负担；或者成为金融机构的呆账，由金融机构承担损失，这将增大金融机构的负担。因此，把所有希望寄托在这种模式上，恐怕也是不现实的。 17二、土地一级开发融资模式及模式选择此外，这种模式下，金融机构直接将资金投入到一级开发企业，在土地开发完成并依法出让后，由二级开发企业将土地一级开发成本直接支付给开发企业，再由开发企业向金融机构偿还贷款本息。这与暂

15、行办法第二十二条的规定“土地储备开发完成后依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储备开发补偿合同，收回土地储备开发成本”是不一致的。因此，我们认为，可以通过对这种模式的修正，得到一种新的模式： 土地储备机构金融机构一级开发企业二级开发企业18二、土地一级开发融资模式及模式选择其基本流程为： 土地储备机构与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任与义务； 金融机构将相关资金拨付给土地储备中心； 土地储备机构通过招标方式选择开发企业（一级开发企业）负责土地开发具体管理，再将资金拨给一级开发企业进行土地一级开发； 土地开发完成后，通过招拍挂方式

16、，将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地出让款一部分支付给土地储备机构； 土地储备机构将借款偿还给金融机构，并支付利息。19二、土地一级开发融资模式及模式选择在现实中，第二种模式和第三种模式是较为普遍的。这两种模式的直接融资人都是开发企业，它符合暂行办法第十四条的规定：“由招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施”。在第二种模式下，由开发企业直接进行融资，而由土地储备机构提供担保。由于土地储备机构的公信力，使得这种模式下开发企业的融资比第三种模式要相对容易一些。比如，利用土地储备中心的运作和支持，政策性银行能向开

17、发企业提供政策性贷款支持；没有这种支持，政策性银行一般是不会向开发企业提供资金支持的。利用土地储备机构的担保，商业银行愿意提供房地产开发贷款；没有这种担保，商业银行会要求开发单位提供其它担保，而对于开发企业来说，土地一级开发的土地使用权不属于开发企业，由于没有土地使用权，仅依靠其本身的信用或者拥有的其它资产作为担保，通常很难取得如此巨额的信贷资金。20二、土地一级开发融资模式及模式选择因此，土地储备机构的担保对于开发企业进行融资是很关键的。但是，担保就意味着要承担风险。如果开发企业因为各种原因，比如开发完成的土地转让不出去，或者在开发过程中发生资金周转困难等等，导致开发企业无法偿还到期债务，这

18、时作为担保人的土地储备机构就要承担连带责任。土地储备机构也可以委托相关担保机构为开发企业提供担保，但这就意味着土地储备机构要支付相当大一笔担保费用。在第三种模式下，开发企业自行组织融资，全部责任和风险都由开发企业自行承担。这就会大大增加开发企业融资的难度。 21二、土地一级开发融资模式及模式选择首先，与二级房地产开发企业不同，一级土地开发企业本身并不拥有土地使用权，因而它不可能利用土地使用权作为抵押以获取金融机构的贷款，只能以自身拥有的其它资产或者凭借其本身的商业信誉去融资，因而难度很大；其次，在央行121号文件及相关文件导引下，商业银行纷纷严格控制房地产贷款，同时禁示施工企业贷款垫资开发，使

19、开发企业通过银行贷款和商业信用融资的空间被大大压缩，融资难度进一步增大。第三，所有融资的责任全部由开发企业承担，一旦资金周转出现问题，不仅无法按合同规定及时、顺利地完成土地一级开发的任务，而且还会危及企业的生存，这就意味着开发企业的风险大大增加。这在无形之中抬高了进入土地一级开发的门槛。 22二、土地一级开发融资模式及模式选择本身没有雄厚的资金实力，没有强大的品牌和良好的信誉，根本无法筹集到土地一级开发所需的巨额资金，因而根本无法进入土地一级开发市场，即使获得了开发资质，获得了开发经营权，也会因资金难题难以破解，最终被清除出局或自然淘汰；反之，只有资金实力雄厚、讲品牌、讲信誉、讲质量的企业，才

20、能凭借其实力，获得资金，赢得市场。当然，对于土地储备机构而言，这种模式也是最为轻松的一种模式，它实际上不承担融资的责任和风险。 23二、土地一级开发融资模式及模式选择在这两种模式中，由于向金融机构融资的主体都是一级开发企业，因此金融机构都将资金支付拨付给一级开发企业，土地开发完成后，二级开发企业也将一部分土地出让收入直接支付给一级开发企业，一级开发企业再向金融机构偿还贷款本息。这与这与暂行办法第二十二条的规定“土地储备开发完成后依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储备开发补偿合同，收回土地储备开发成本”是一致的。但是这两种模式也会产生

21、一个问题：由于二级开发企业和一级开发企业是两个平等的市场主体，因此，二级开发企业经常会拖欠一级开发企业的开发成本，造成虽然土地已经出让，但一级开发企业长期无法收回开发成本以至影响一级开发企业资金周转的情况。 24二、土地一级开发融资模式及模式选择为了解决此问题，有一种方案可供选择：土地开发完成并依法出让后，由土地储备机构与受让人（二级开发企业）签订开发补偿合同，由二级开发企业将部分出让收入直接支付给土地储备机构，再由土地储备机构直接支付给一级开发企业。由此，通过对第二、三种模式的修正，可以得到新的模式。比如通过对第三种模式的修正，我们可以得到一种新的模式： 土地储备机构金融机构一级开发企业二级

22、开发企业25二、土地一级开发融资模式及模式选择其基本流程为： 一级开发企业与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任与义务； 金融机构将相关资金拨付给一级开发企业，由一级开发企业使用该笔资金进行土地一级开发； 土地开发完成后，通过招拍挂方式，将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地转让款一部分直接支付给土地储备机构，再由土地储备机构支付给一级开发企业，用于弥补一级开发单位的开发成本，并取得额定收益； 一级开发企业将借款偿还给金融机构，并支付利息。 这种新模式的好处在于解决了二级开发商拖欠一级开发企业的开发成本的问题，但它与暂行办法的规定相冲突。26二、土地一级开发融资模式及模式选择第四种模式

23、实际上是开发企业为了解决土地一级开发过程中巨大的资金压力，而通过联合组建项目公司的形式，参与土地一级开发。采用这种模式，几家房地产开发企业（也可以是其它企业事业单位）联合组成项目公司，通过投标获得土地一级开发的经营权。在这种模式下，由于由若干家单位共同出资组建项目公司，使项目公司本身就具有较强的资金实力，同时又由于有几家投资单位的品牌信誉支持和担保，项目公司融资的难度会大大降低。除了银行贷款外，项目公司还可以通过项目融资方式进行融资，这也大大拓宽了融资渠道，有利于破解土地一级开发的融资难题。当然，和第三种模式一样，对于土地储备机构而言，这种模式是较为轻松的一种模式，它实际上不承担融资的责任和风

24、险。27二、土地一级开发融资模式及模式选择 以上四种模式有一点是共同的，即土地在开发完成并依法出让后，由二级开发企业将土地一级开发成本直接支付给开发企业，再由开发企业向金融机构偿还贷款本息。这与暂行办法第二十二条的规定“土地储备开发完成后依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储备开发补偿合同，收回土地储备开发成本”是一致的。但是这种收回开发成本的方式，也有一个现实的问题：由于受让人（二级开发企业）与一级开发企业是两个平等的市场主体，因而很容易产生二级开发企业长期拖欠开发成本的现象。 根据对现状和前景的分析，我们认为，有两种模式将可能成为

25、土地一级开发融资的基本模式， 28三、土地一级开发融资渠道、方式的现状和前景分析（一）土地一级开发融资渠道的现状和前景分析 如前所述，土地一级开发的融资渠道可能有很多，这些渠道大体可以分为几类：一是财政资金，包括政府的财政拨款、财政贷款、转移支付的土地出让收入或收益等等；二是政策性银行的信贷资金；三是商业性金融机构的信贷资金；四是开发单位自有资金；五是外资、其它企业、事业单位和城乡居民的资金。29三、土地一级开发融资渠道、方式的现状和前景分析（一）土地一级开发融资渠道的现状和前景分析 在目前的土地一级开发中，财政资金占有的比重很小，随着政府对土地储备和土地一级开发的关注，这部分资金的总量及其在

26、全部资金来源中的比重，有较大增加空间。但这取决于政府的相关政策。政策性银行的信贷资金，目前在全部资金来源中占有较小的比重，这部分资金也有很大的增长空间，但这取决于政府及土地储备机构的运作力度。商业银行和其它金融机构的信贷资金，目前在全部资金来源中占有最大比重，但由于宏观环境的紧缩和土地一级开发本身的特点，其总量和比重都会逐渐下降；开发企业自有资金，目前在全部资金来源中占有一定的比重，随着土地储备机构对开发企业自有资金比例要求的提高，其总量和比重会略有上升，但空间有限；外资、其它企业、事业单位和城乡居民个人资金，目前占有比重很小，但只要采用适合的融资方式和模式，增长空间将会非常巨大。 30三、土

27、地一级开发融资渠道、方式的现状和前景分析（一）土地一级开发融资渠道的现状和前景分析 土地一级开发各种融资渠道的现状和前景可用下表作简单表述： 融资渠道现状（在全部资金来源中的比重）趋势（在全部资金来源中的比重）财政资金比重很小有较大增长空间政策性银行信贷资金比重较小有较大增长空间商业银行和其它金融机构信贷资金比重很大逐渐下降开发单位自有资金有一定的比重增长空间有限外资、其它企业、事业单位和城乡居民个人资金比重很小增长空间很大31三、土地一级开发融资渠道、方式的现状和前景分析（二）土地一级开发融资方式的现状和前景分析 在目前土地一级开发的各种融资方式中，国家财政拨款比重很小，在未来增长的可能性也

28、很小；银行借款是目前土地一级开发最基本的融资方式，在未来也将仍然是最主要的融资方式之一，但其比重将会下降。吸收直接投资，严格地讲，是开发单位为取得土地一级开发经营权的一种前提条件，自有资金达不到一定规模，就无法取得土地一级开发的经营权，但是由于土地一级开发本身利润率较低，且支付给投资者的股利无法计入项目成本，因此，在达到基本资质条件下，开发单位不可能主要通过吸收直接投资去筹集一级土地开发项目所需的资金，因此，吸收直接投资在未来也不可能有较大增长空间；发行股票当然也是开发单位（如果是股份有限公司）筹集开发资金的一种途径，但是这种途径和吸收直接投资一样，由于土地一级开发本身利润率较低，支付给投资者

29、的股利无法计入项目成本，另外发行股票需要有严格的审批程序和较为高昂的发行费用，因此通过发行股票来筹集开发资金的余地很小； 32三、土地一级开发融资渠道、方式的现状和前景分析（二）土地一级开发融资方式的现状和前景分析 债券分为政府债券、金金融债券和公司债券，在土地一级开发中，土地储备中心可以接受政府委托，发行政府土地开发债券，筹集一部分社会闲置资金，用于土地一级开发；开发单位如果是股份有限公司，可以通过发行公司债券方式，向社会公开筹集资金，从而将投资者资金筹集起来用于土地一级开发。地方政府债券目前在国内尚未立法，自然也没有发行，专门为土地一级开发发行的公司债券，目前在国内也尚未见到，但是如果有政

30、策引导，在未来会有较大发展空间；商业信用在前些年在开发资金中占有较大比重，主要是施工单位垫资和预收款，随着121号文件的实施，施工单位垫资被禁止，因而商业信用在未来土地开发资金中的比重空间不大；租赁作为一种融资与融物相结合的信用业务,在目前的土地一级开发中占有一定的比重，但是比重不仅不可能有很大增长，而且也会下降；除此之外，基金融资、信托融资等融资方式在目前的土地一级开发中使用得并不普遍，所占比重也较小，但是其增长空间很大，在未来会越来越普及，比重也会有较大提高。 33三、土地一级开发融资渠道、方式的现状和前景分析（二）土地一级开发融资方式的现状和前景分析 土地一级开发各种融资方式的现状和前景

31、可用下表简单表述： 融资方式现状（在全部资金来源中的比重）趋势（在全部资金来源中的比重财政拨款比重很小增长空间有限银行贷款比重很大有所减少吸收直接投资占有一定比重增长空间有限发行股票比重很小增长空间有限发行债券空白增长空间较大商业信用占有一定比重有所减少租赁比重不大有一定增长空间其它融资方式比重很小增长空间很大34三、土地一级开发融资渠道、方式的现状和前景分析（二）土地一级开发融资方式的现状和前景分析 总之，在目前的土地一级开发中，融资渠道和方式较为单一，过分依赖银行资金和银行贷款，造成土地一级开发的资金瓶颈。解决土地一级开发的资金瓶颈问题，基本思路是实行融资的多元化。 35四、土地一级开发融

32、资时间规划融资渠道和方式解决的是土地一级开发资金的来源与渠道问题，而融资时间安排解决的是在土地开发过程中的不同时间阶段上融资的渠道、方式及其具体类别的安排问题。这就涉及到对项目所需资金的总量和分阶段投入的预测和安排。开发单位应当根据项目本身的概预算确定开发项目在不同阶段所需要投入的资金数量，根据确定的融资渠道和方式，制订出具体的融资安排，包括项目总体所需要的资金总量、资金来源渠道、融资的具体方式，各个阶段所需要投入的资金数量，融资渠道和方式等等。 36四、土地一级开发融资时间规划（一）在项目准备阶段的融资安排 在项目准备阶段，最重要的是资金安排。对于财政拨款，应当在项目开始前就拨付到位；对于准备采用债券融资、信托融资的项目，由于本身需要一个较长的审批、发行时期，因此在项目准备阶段就应当开始进行运作，以期在项目运转准备阶段或者运转前期就能获得项目所需资金。对于某些项目公司而言，通过吸收直接投资融资的，也应当在项目招