商品房买卖合同解读

1、.：.；PAGE 70商品房买卖合同解读 第一条 工程建立根据 出卖人以 方式获得位于 、编号为 的地块的建立用地运用权。载明该建立用地运用权来源的同意文件或合同是 。该地块总土地面积为 。出卖人经同意，在上述地块上建立商品房，【建立工程称号】【现定名】【暂定名】 。建立工程规划答应证号为 ，施工答应证号为 。主要变化1、旧版中的“土地运用权改为新版中的“建立用地运用权，相应将“土地运用权出让合同改为“载明建立用地运用权来源的同意文件或合同；2、旧版中“土地规划用途与“土地运用年限移至新版中第三条“买受人所购商品房的根本情况中。分析 1、因颁行之前的等相关法律、法规中并无建立用地运用权的规定，

2、此处将“土地运用权改为 “建立用地运用权，系呼应第十二章关于建立用地运用权的规定，以追求法律用语的精准，并为适用处理相关纠纷提供征引能够。2、旧版合同中把“土地规划用途与“土地运用年限作为第一条“工程建立根据的内容，在逻辑上以为该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、答应、核准等行政法律关系，从而否认了买受人针对违反土地规划用途与土地运用年限的开发行为提起民事诉讼的能够性。新版合同将“土地规划用途与“土地运用年限移至第三条“买受人所购商品房的根本情况，那么不仅一定该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、答应、核准等行政法律关系，并且为买受人针对违反土地规划用途与土地运用年限的开发行

3、为提起民事诉讼提供了一条便利的通道。对策/建议合法建立，照实填写。 第二条 商品房销售根据 买受人购买的商品房为【预售】【现售】商品房。预售商品房同意机关为 ，预售答应证号为 ;或者,现售商品房备案机关为 ，备案号为 。主要变化明确现售商品房的备案机关与备案号。分析该部分内容存在办理顺序上矛盾。通常的买卖程序是：确定合同内容签署合同合同备案，在合同未签署之前如何知晓备案号码？新、旧版合同均商定出卖人承当合同备案义务，假设此处先行填写的备案号码与实践备案号码不一致的，开发商能够面临一定程度的违约风险。对策/建议暂不填写，或留待相关机关修订。 第三条 买受人所购商品房的根本情况 买受人购买的商品房

4、以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，为本合同第一条规定的工程中的： 第 幢 单元 号房，或 。建筑层数地上 层，地下 层，该商品房位于第 层。该商品房土地运用权年限自 年 月 日至 年 月 日。该商品房的设计用途为 ，属 构造，层高 。该商品房有阳台 个，其建筑款式封锁式、非封锁式或其他为 。 该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息阐明： 。 该商品房【合同商定】【产权登记】建筑面积共 平方米。其中，套内建筑面积 平方米，应分摊的共有建筑面积 平方米应分摊的共有建筑称号及建筑面积清单见本合同附件二。 除上述商品房买卖外，有出卖或赠送、出租等车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业

5、买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行商定于本合同附件三。主要变化 1、旧版中有“房号以附件一上表示为准，新版此处不再特意强调房号；2、新版添加“该商品房位于第 层；3、新版添加“该商品房有阳台 个；4、新版添加“该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息阐明： ；5、旧版中运用的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积在新版中改为“应分摊的共有建筑面积，旧版附件二中须阐明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成，新版附件二中须明确“应分摊的共有建筑称号及建筑面积清单；6、新版添加“除上述商品房买卖外，有出卖或赠与、出租等车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行商定于本合同

6、附件三。 风险提示 1、关于房号预售商品房的房号是怎样确定的？实际中，应由开发商于预售前将经规划确定的图纸向当地政府下属的地名办报批，经核准后方可在运用。因此，图纸上确定的房号与地名办核准的房号普通都是一致的。但是，开发过程中，因图纸发生设计变卦导致房号变卦的景象也并非偶尔，即使该类变更是经过合法程序在相关部门进展的，行政程序上并无瑕疵，但在中国这个讲究吉利数字的社会里，不难想象，假设买受人订的是带有8或6的楼号、房号，交付的房号里却没有了这个“发或“顺字，更甚的是，竟然是有4、14、13这样不吉利的数字，那么极有能够引发一场比较严重的民事纠纷。不运用阿拉伯数字表示房号当然可以防止这类纠纷，国

7、内一些酒店就把小包间命名为“聚贤厅、“听松轩或者“富春江、“普陀山之类的，这种做法一定程度上可以自创，把小区里的楼名都叫做宝、富、贵、财、喜什么的，应该比较好卖一点。然而，小区规模假设大了，里面有几十甚至上百幢楼，汉语里这些吉利的词能够就不够用了，再说，楼名可以这样叫，楼层总得用阿拉伯数字吧，每一层从左到右排下去也得用数字吧。实践上，运用阿拉伯数字主要是为了管理上的便利，只是中国人凡事都喜欢讨个彩头，没听说过美国带8或6的车牌号、手机号能卖出个天价。正是由于管理的必要，新版合同做不到干脆取消房号，只能是取消旧版中有的“房号以附件一上表示为准这个其实没有多大意义的说法，但仍需标明“第 幢 单元

8、号房以建立买卖标的物的特定性。值得留意的是，后面紧跟着又有一行空白“或 ，这种选择性做法表达了新版合同撰写者不再把房号变卦作为一种违约事由的意图。这个修正，对买卖双方并无任何本质影响，但表达了一种社会提高。2、关于楼层旧版合同里根本就没有提起这个问题，似乎在这个简单问题上买卖双方发生争议的能够性极小。然而实际中确有此类纠纷发生，某楼盘销售时为防止因13、14层数字不吉利，12层上面直接就叫15层了，有户人家买的是2301号房子，交的时候门牌上写的也是2301，但他们以为从下往上数，明明是在第21楼嘛，怎样会是2301呢？于是就找媒体赞扬，说开发商违约，媒体也是唯恐天下不乱，延续报道帮着起哄，最

9、后开发商无法赔了一笔钱了事。这个事情其实放在法院处置的话会很清楚的，只需求调查一下这幢楼在预售时终究有没有13、14层就可以了，假设起初图纸和按公示的规划方案制造的沙盘模型、效果图上就根本没有13、14层，就不能说开发商存在欺诈故意，也不能说买受人对楼层存在误解，商定的那个2301本来就是现实上的2101。但实际中故意挑刺的客户大都是明白人，他们咨询过律师，知道这种事情找法院处置本人要败诉的，找媒体闹一闹本钱又低，对开发商的杀伤力度又大，处理问题还要快得多。事后想想，要是当时的合同中有“该商品房位于第 21 层这句话，媒体想起哄也没招啊。据律师了解，地产行业里似乎有这种一种误解：合同里商定得越

10、多，盘旋的余地就越小，解释的说辞也越少，因此合同里能说的模糊点的尽量模糊点。对此，律师的看法恰好相反。商品房买卖合同的履行周期长、金额大，特别是履行过程中的变数较多，该特点与建立工程施工合同一样，都是典型的诚信合同，凡合同里未明确商定之处均需求买卖双方的相互体谅与支持方可。这种合同商定得越详细，那么事后需求双方配合的越少、纠纷越少，相比建立工程施工合同来说，我们如今运用的商品房买卖合同不是太厚了，而是太薄了。在房市不景气的情况下，合同里的每一点模糊在为开发商提供盘旋余地的同时，也都为客户提出退房或者索赔提供了适宜的抓手。因此，合同写得详细点，对买卖双方都是公平的。实际中除吉利数字外，另外还存在

11、架空层、技术层等影响楼层的要素，新版合同中明确商品房所处的楼层是必要的。3、关于阳台的个数与上个问题类似，旧版合同里根本就没有提起，似乎在这个简单问题上不会发生争议。近期本律师恰好就在宁波本地遇到过两个相关事情，都是由于没有明确阳台个数引起的。其中一个是这样的，销售代理公司为了好听，在销售资料里把商品房里南面较大的阳台8平方米左右改称“空中花园，但把北面较小的阳台4平方米左右仍叫“阳台，但在图纸上标的都是阳台；由于两个都是非封锁的，按规定建筑面积只能按一半计算，于是就又 在楼书里承诺说要赠送6平方米的阳台。如今房子刚结顶还没有交付，但由于房价下跌的缘由，曾经有不少客户在搞脑子、做文章了，既有向

12、开发商讨要施工图中没有而且未来的开工图中也不会有的“空中花园的，也有成认有“空中花园但向开发商讨要6平方米阳台的。估计在未来交付时能够会导致纠纷出现。另一个是别墅工程，如今曾经交付了。按设计中的规范称谓，没顶的叫露台，有顶的叫阳台，但楼书里混淆了阳台与露台的区别，宣传说有4个阳台，交付时却只需两个有顶的阳台，另外两个是没有顶的露台，当时就有客户提出异议。由于那个时候的销售情势比较好，房价还在涨，最终没有酿成纠纷，但假设换成如今就难说了。再强调一下，合同写得详细点，对买卖双方都有益处。4、关于节能措施与保温工程新版合同中之所以添加这部分内容，是为了呼应于2007年10月28日经全国人大常委会修订

13、经过、2021年4月1日起施行的的规定。其中，第35条规定：“建筑工程的建立、设计、施工和监理单位该当遵守建筑节能规范。 不符合建筑节能规范的建筑工程，建立主管部门不得同意开工建立；曾经开工建立的，该当责令停顿施工、限期矫正；曾经建成的，不得销售或者运用。 建立主管部门该当加强对在建建筑工程执行建筑节能规范情况的监视检查。第36条规定：“房地产开发企业在销售房屋时，该当向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息，在房屋买卖合同、质量保证书和运用阐明书中载明，并对其真实性、准确性担任。 第80条规定：“房地产开发企业违反本法规定，在销售房屋时未向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保

14、修期等信息的，由建立主管部门责令限期矫正，逾期不矫正的，处三万元以上五万元以下罚款；对以上信息作虚伪宣传的，由建立主管部门责令矫正，处五万元以上二十万元以下罚款。曾有某地产企业与律师讨论，能否在新版合同中这样写“详细节能措施、保温工程保修期等详见质量保证书和运用阐明书？律师以为，根据上述的规定，信息披露的三个载体即“房屋买卖合同质量保证书和运用阐明书之间是并列关系，而非选择性条款，这种做法是行不通的。至于信息披露的程度与范围，参见、等相关法规以及行业相关规范、定额的规定，更多表达的是技术方面的要求，此处不详。5、关于共有面积分摊此处修正，出于与相关规定相匹配的思索。旧版中运用的“公共部位与公用

15、房屋分摊建筑面积，着重于运用功能上的“公共与“公用；新版中运用的“应分摊的共有建筑面积，那么强调该“公共、“公用部分的权属为“公有。相对于旧版附件二中需求求笼统阐明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成，新版附件二中要求明确“应分摊的共有建筑称号及建筑面积清单更为详细、详细。该处修正仅为概念层面上的修正，并不直接涉及买卖双方的利益格局，下条将对此展开详述。6、关于商品房买卖以外出卖或赠送、出租等车位、车库、绿地或其他物业的阐明首先，需求指出的是，此部分内容的添加，亦出于因应相关规定的思索。关于车位、车库的权属，第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人经过出

16、卖、附赠或者出租等方式商定。关于绿地的权属，第73条规定如下：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。根据上述规定，车位、车库的归属必需经过出卖、附赠或出租等方式商定，而绿地的权属假设无对外明示其前提当然是出卖、附赠或出租等方式商定！，除城镇公共绿地外均属业主共有。其次，能否在附件三中空白而另于外签署独立的出卖、赠与或租赁合同？律师以为，从合同自在私法自治、当事人自治角度看，于外另订合同商定车位、车库、绿地或其他物业的权属并无厚非；但宜从主物与从物的角度予以区分对待。根据第115条的规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有商定的除外。假设车位、车库、

17、绿地或其他物业在建筑构造、运用功能上可以看作为商品房附属的从物比如利用地下架空层附设的车位、车库，且计划经过出卖、出租的方式另外向买受人收取费用的，应在附件三中讲清楚，另签署合同易出现纠纷。这里最值得留意的“赠与，许多开发商为方便销售大肆运用“赠阳台、“赠面积、“赠地下部分、“赠车库等噱头，殊不知这能够是为本人挖了一个深不见底的圈套！风险之一：阳台、地下部分均系商品房从物，主物产权过户时从物自动跟着转移，何来赠送？既未赠送能否视为开发商违约？风险之二：按规定，2.2米以下本不应计算建筑面积，即使商品房内确存在2.2米以下的建筑空间，但该部分并非开发商赠送，而是商品房内本已有的部分，只是未被法律

18、认可而已。开发商能否须另赠送符合法律规定的面积给客户？风险之三：赠送部分亦须符合建筑规范，实际中有开发商因车库层高缺乏2米无法赠送，但仍难免违约之虞。对策/建议 1、按规划审定的方案照实填写房号、楼层、阳台数量，对于因设计变卦导致的房号、楼层、阳台数量变卦，建议纳入新版合同第十一条“规划设计变卦的商定中处置；2、按规划设计照实填写节能措施、保温工程保修期等信息，并补充明确“因法律、法规、政策、规范、定额或政府规范性文件变卦的风险由买受人承当。3、关于共有面积分摊，见下条相关内容；4、关于商品房买卖以外出卖或赠送、出租等车位、车库、绿地或其他物业的阐明，可于以外另签合同，但在建筑构造、运用功能上

19、可以看作为商品房附属的从物比如利用地下架空层附设的车位、车库且拟经过出卖、出租的方式另外向买受人收取费用的，应在附件三中明确。 第四条 建筑区划内相关物业归属的商定 在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建立物业效力用房 平方米，坐落 ，属于业主共有。以下物业属于出卖人一切，出卖人可以另行出卖、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设备、房屋，属于业主共有。1、车位， 。2、车库， 。3、 。城镇公共道路、城镇公共绿地，及按照有关规定、合同商定需求移交政府相关单位管理的物业，不属前款商定范围。主要变化 该条款全部内容均系新增。风险提示 1、新增本条款，因按第六章关于“业主的建筑物区分一切权的规定须将

20、小区内的建筑、道路、绿地、设备等区分为专有部分与共有部分，从而适用不同的规定进展处分或管理。主要包括： 第70条 业主对建筑物内的住宅、运营性用房等专有部分享有一切权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权益。 第71条 业主对其建筑物专有部分享有占有、运用、收益和处分的权益。业主行使权益不得危及建筑物的平安，不得损害其他业主的合法权益。 第72条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权益，承当义务；不得以放弃权益不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、运营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权益一并转让。 第73条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建

21、筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设备和物业管理用房，属于业主共有。 第74条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库该当首先满足业主的需求。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人经过出卖、附赠或者出租的方式商定。 占有业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。什么是建筑物区分一切权制度呢？这里有必要先说一个相关的概念，即“一物一权原那么，这是传统物权法三大原那么之一，其他两个是物权法定原那么与公示公信原那么。所谓“一物一权原那么，指的是每一个物上只能够有一个一切权，而每一个一切权所对应

22、的对象也只能是一个物。这个原那么听起来似乎没有什么意思，其实讲的是一个非常重要的道理，对于我们中国人更是有着特殊的意思，大家都知道，在中国经济环境里最难搞好的是国企，为什么？国企的资产属于全民一切，当然这个全民一切是空的，实践上是政府一切，政府里的各个部门、各个衙门都把国企当本钱人的，他来啃一口，我来挖一勺子，出问题了大家都不愿担任，效率当然不会高了。再举一个例子，历史曾经证明了，邓小平把地分成小块分给一家一户后，农民就是比在人民公社制度下吃的更饱。俗话说“三个和尚没水喝，换句话说也是同样的道理，一件财富假设有多个主人，那么这件财富的经济成效一定不会比只需一个主人时发扬得充分，而且还会面临被破

23、坏的风险。然而，在现代社会里，为节省土地，高层、多层住宅曾经成为居住方式的主流，就一个建筑物整体来说，虽然我们在卖房子的时候是把一套房子当作一个单独的物来出卖的，但这每一单元、每一套房子都只是这个建筑物的一部分；对于电梯、走廊、楼道、配电房等公共设备来说，不能够也不用要做到一户一个单独支配。在这种情况下，大家共同享有一个物上的一切权就是不可防止的了，法律对此所进展的应对措施就是设计一个建筑物区分一切权制度。系根本法律，关于何为专有部分、何为共有部分仅有原那么性的概念界分专有部分仅指住宅及运营性用房，共有部分包括非城镇公共道路的小区内道路、非城镇公共绿地或明示为个人一切绿地的小区内绿地及其他公共

24、场所、公用设备和物业管理用房，而无明确的操作指引；即使思索现行全部相关法律、法规，亦无法针对现实生活中各种类型小区的情况进展一致划定。因此，在划定专有部分与共有部分这个问题上，“法定的只能是框架，必需配合由买卖双方经过事先的“意定来进一步细化、明确。至今仍有部分地产企业曾咨询本律师“合同里写得太详细，开发过程中假设有变化岂不是捆住了本人的手脚，能否将新版合同中的这个条款删除，或者在空白处全部划斜杠？律师以为，按的规定，小区内除显系住宅、运营性用房之外的建筑、物业及设备凡未事先明确商定权属的，均应推定归为业主共有，换句话说，在权属性质不太清楚的这块阵地的争夺上，出卖人没有自动占领的，法律自动地判

25、别为业主占领。因此，新版合同中的这个新增条款，与其说是束缚开发商的手脚，不如说是为开发商提供一个发言时机，让开发商先于业主圈定“自留地的范围，这个发言时机是房地产开发过程中的独一一次，其发言内容也是结局性的。2、如何判别哪些属于共有部分？这个问题对于开发商来说，涉及到哪些能卖哪些不能卖，对物业管理企业来说，涉及到哪些能管哪些不能管。实际中，这方面的纠纷最为常见，引发的争议也是最多的。我们先来看看物权法中是怎样规定的。物权法第73条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公

26、用设备和物业效力用房，属于业主共有。这里明确共有部分实践上只需三种：道路、未卖给业主的绿地和物业用房。什么是其他公共场所、公用设备呢？中规定，属于共用部分还有各房间内的承重构造(包括根底、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋项等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；而共用设备设备，是指住宅小区或单幢住房内，建立费用已分摊进入住房销售价钱的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设备、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设备和共用设备设备运用的房屋等。规定不能说不详细。但是，依然存在破绽，还是不够用，实际中存在两个争议极大之处，一个是会所，一个是车

27、库。为什么花这么大力气搞出来的物权法还是这个样子呢？其实，这是列举性规定的通病，立法中短少了一个兜底性的定义条款，也就是说符合了哪些根本要件就可以归类于共有部分呢？要想整理出一个适宜于全国范围内各种档次的住宅小区、并且在几十年甚至上百年的时间内都适宜的规范真实是太难了，我们不能过于难为立法专家们。为了便于分析会所与车库的归属问题，还是有必要粗线条地理出一个共有部分的根本特征来，我以为规范只需两个：1、共有部分该当是为实现建筑物设计用途所必需的，换句话说，分开了这些部分业主就不能正常生活了；2、小区内每家每户运用共有部分的频率与程度根本是均等的。里规定的那些公用部分与公用设备根本都满足这个规范。

28、3、关于会所归属的分析结合上述规范来看，会所显然并非是实现建筑物设计用途或满足业主正常生活所必需的，除高档小区外的大多数小区都没有会所，也就阐明了会所在本质上属于一种附加的消费品或者奢侈品；实际中会所的用途多为提供高档消费，例如瑜珈、桑拿、游泳、健身、咖啡、休闲、按摩、保健、美容等，即使是在富人聚居的高档小区也不见得每家每户都有闲钱和闲时间均等地到会所享用。这样看来，假设把会所归类于共有部分而交由小区业主共有，不仅无助于各业主利益的公平实现，相反还会出现业主内部的纠纷。正是出于这个思索，在物权法立法过程中虽然要求会所共有的呼声很高，但立法专家们还是坚持了会所不适宜共有这一科学、合理的立场。当然

29、，会所不适宜共有不等于会所不能共有，假设开发商在与各个业主签署购房合同时，曾经商定会所归业主共有并将会所占用的土地进展了分摊而且把会所的建造本钱计入了房价，业主想不共有也不行，只是这样的话就给业主委员会和物业管理企业带来了不少管理难题。4、关于车库归属的分析车库与会所的性质有些类似，现阶段汽车不属于每家每户的生活必需品，普通的住宅小区内也做不到每家一个车位，这种情况下假设规定车库归业主共有的话，就会出现问题：共有以共同支付价钱为前提，对于那些没有车的业主来说，从不运用车库却要为车库付钱显然不公平，假设以不运用车库为由回绝付钱的，就会违反前面说过的“不得以放弃权益不履行义务的规定；各户业主拥有车

30、子的数量不同，对车库的运用频率与程度也有区别，假设规定车库共有，那么必然引发业主之间的内部支付、补偿问题，用的多的业主应向用的少甚至从未运用的业主付钱，这将引发多大的矛盾!正是出于上述思索，物权法立法专家们硬着头皮、顶着全国范围的一片骂声，坚持以为判别车库归属的根本原那么就是“非小区业主共有，从而有了物权法74条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库该当首先满足业主的需求。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人经过出卖、附赠或者出租等方式商定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物权法公布之初，有敏感且不太懂法的热心人疾声高呼，称74条为

31、“开发商肆意出卖车库牟取暴利翻开了方便之门，同时也有些不谙法律的开发商也沾沾自喜地以为今后的车库销售也将会成为一个新的利润增长点。其实不然，开发商处置车库归属并不是没有限制的，以下几个问题值得仔细思索：A占有道路设立的车位不能卖。74条规定的很明确，这些车位属于业主共有，为什么呢？73条讲的很清楚，“除城镇公共道路外的小区道路属业主共有。能够会有聪明人这样想，既然一切权不能卖，我卖运用权总可以吧？当然不行。甲的手机不错，我跟乙商量，把甲的手机的一年运用权以100元价钱卖给他，估计每年10元乙也不敢买，那是人家甲的东西，怎样能让他说了算呢!B土地运用权已计入公摊的地面车位不能卖。这里涉及到74条

32、规定的“其他场所怎样了解？道理其实挺简单的，地都曾经卖给业主，上面附设的车位在法律是“从物，当然也会跟着主物走了。杭州、上海的法院都曾经这样判过，“小区地面车库属于业主共有。C地下车库的归属问题。这个问题非常复杂，还是举个例子来阐明吧，就是业内引起极大争议的南京星汉花园城地下车库纠纷案。案情比较简单：小区以1：0.2的比例配建地下车库，报批报建手续都有，然后开发商就以8-13万元的价钱把车位卖给了个别业主，没有买到的业主以后懊悔了，就到法院打官司说地下车库是他们业主共有的，开发商不能卖。一审问决业主胜诉，理由有三：1规划比例内的车位为小区业主生活所必需，是小区的必要附属设备，从而属于共有部分；

33、分析：74条第1款主要用于规范“规划这种行政行为，而并非用于调整开发商与业主之间的利益关系。规划比例即最低要求，开发商建立的车位可以超出但不能低于这个比例，否那么方案得不到审批、设计通不过审查、施工领不出答应证、建成也办不了开工备案。那么为什么会有这种误解呢？根源在于，台湾法就是这么规定的。中国学法律的人假设不能出国取经的话，都会仔细研讨台湾法。包括法官、律师、教授在内的许多法律人对台湾法的熟习程度甚至超出中国法。物权法规定的“应首先满足业主的需求怎样了解？首先，“需求终究指的是“运用需求还是“购买需求呢？以前者为准，地下车库似乎应属公用设备，以后者为准，那么反之。本人以为，结合物权法起草小组

34、组长王胜明的意见，既然对车库的根本态度是“反对共有，那就应以后者为准。其次，对该段文字正确的了解是：不能卖给业主以外的人，除非有剩余。2小区土地已分摊给业主，而传统物权法实际以为，土地一切权的权益范围“上穷碧落，下至黄泉，在曾经公摊的土地下面建立的地下车库当然是业主的；分析：持有这种看法的人是书呆子，对中国法的了解不够深化。首先，按物权法的规定，土地一切权只能归属于国家或乡村集体经济组织，业主个人或业主集体都不能享有土地一切权，开发商在拿地时也只是受让国有土地运用权；其次，物权法条“建立用地运用权的分层设立规定“建立用地运用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建立用地运用权，不得

35、损害已设立的用益物权。开发商受让获得的并分摊给业主的都是地表运用权，中国当前尚未建立起完善的地下运用权的设立、出让、转让、登记、过户制度(一些地铁商铺不能办产权证即为一例)，这种情况下，开发商只需是经过合法程序完成了地下车库的立项、设计规划、建立任务，就该当视为经政府设立了合法的地下运用权，独立于业主分摊的地表运用权。3臭名昭著的“房价构成论，开发商不能举证证明没有把地下车库的建立本钱计入房价，因此推定地下车库的建立本钱已在房价中，这样的话，开发商销售地下车库属“反复销售。分析：抛开举证责任问题不提，南京鼓楼法院的逻辑是这样的：地下车库本钱在房价中曾经包含的话，地下车库当然归业主共有。该判决见

36、报后，对于这个实际拍手称誉者有之，拍案大骂者有之，便真正进展理性思索的人很少很少，在本人的阅读范围内仅中国社科院陈甦教师的观念具有压服力。陈教师只举了两个简单的例子：汽车厂次品本钱计入正品价钱，但次品并非归买车的人所共有；房产企业员工工资计入本钱，但员工用工资购买的手机、汽车、房子甚至老婆孩子并不归买房人所共有。现实上，房价与本钱之间并无任何关系，房价主要由供求情况决议，即使未将地下车库的建立本钱计入房价，亦不影响各地的开发商随行就市订价。另外，关于地下车库还有一个人防工程的迷局。人防地下室是一种特殊的公用建筑，是国家从战略的角度设立的，战争时供公众暂时避难的场所。我国第三十七条规定，“国防资

37、产归国家一切。国家人防办、国有资产管理局1998国人防办字第21号文件第二、三、六条规定，“人防工程是人防国有资产、人防国有资产是国防资产的组成部分。这在法律上确认人防工程的一切权归国家一切，宁波江北法院于2021年作出的关于确认“杰座地下车库转让合同无效的判决值得留意，法院以为“任何单位和个人无权出卖和转让人防工程的产权和运用权。但在和平常期，按照第五条规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，经过多种途径，投资进展人民防空工程建立；人民防空工程平常由投资者运用管理，收益归投资者一切。 在不影响防空效能的条件下，按有偿运用、用管结合的原那么，鼓励平常开发利用人民防空工程。详细操作中，

38、结合宁波本地的规定，对2006年3月20日以后领取商品房预售答应证的工程按以下程序进展： A建立单位应在人民防空工程开工验收合格后30日内，向工程管理单位办理移交手续，并报人防主管部门备案此处所指的“工程管理单位指由住宅小区业主委员会选聘的或由建立单位的商定的前期物业管理公司；B物业管理公司提供应业主运用前该当向当地人防主管部门办理登记手续；C物业公司与业主之间应签署书面运用合同，载明运用范围、用途、期限及权益义务等内容，并自合同生效之日起15日内报人防主管部门备案；D业主该当按国家和省、市有关规定交纳平常运用费，物业公司收取的平常运用费用于人民防空工程的维护管理和补贴物业管理费用。 对策/建

39、议 1、关于物业用房的面积与坐落 根据第73条的规定，物业用房无论大小、位置都是属于业主共有的，假设事先商定其全部或部分权属由开发商保管，该商定也会因违反法律规定而无效，其结果还是属于业主共有的。因此，新版合同里关于物业用房的内容与其说是商定，不如说是开发商向业主的承诺，未来交付时如有不符那么面临违约风险。 实际中，报审的规划方案中已包括了物业用房的面积与坐落，建立过程中须严厉遵照实施，那么，此处按审定规划方案中确定的内容照实填写即可。但问题在于：假设开发过程中确需对物业用房的面积与坐落进展调整怎样办？一种方法是在按审定规划方案中确定的内容照实填写的同时将其纳入新版合同第十一条“规划设计变卦的

40、商定中处置，但操作起来会比较费事；另外还有一种方法，这是某地产公司与本律师进展专题讨论时提出来的，这里着重分析一下：一方面，物业用房的面积必需符合当地政府规定的配建目的，即小区总建筑面积千分之三的物业管理用房和千分之四的物业管理运营用房。即使有调整也只能是往大处调，否那么未来开工时无法经过规划验收的，故此处空白按最低控制目的填写“ 平方米以上是比较保险的。另一方面，物业用房位置的调整是经常的，甚至不排除最后把小区里一切边边角角、不易销售的面积汇总在一同作为物业用房交付的例子，在确定可以经过规划验收的前提下，独一需求思索的是如何不因此招致违约责任。此处空白宜填写“以建立工程规划答应证正本为准或“

41、以开工图为准或“以交付时实践情况为准，普通情况下，购房客户关怀的主要是本人的房子的情况，这样写对销售该当不会呵斥太严重的妨碍。 2、关于车位与车库 从技术角度来看，车位与车库是不同但相关的概念，车库中必然包含车位，但车位并非一定就在车库里面，车库外面也可以有车位，这就给合同内容确实定带来了一定费事。但好在此处并不要求开发商与每一个购房客户就每一个拟售的车位或车库一一谈判敲定权属，只需求将本人计划保管权属的车位或车库的范围打个框框即可。 对于车位，建议明确总数量，并注明“包含/不包含本条第2项即车库范围内的车位。 对于车库，建议明确坐落，假设车库中的车位未包含在本条第1项总数量中的，应明确各车库

42、中车位的数量。对于利用人防工程建立的车位或车库，不应包括在上述车库、车位中，可由前期物业管理公司在办理必要的登记手续后与业主另行签署书面并报人防办备案。3、五行空白里填些什么？首先，显系“住宅、运营性用房等公用部分的不需求写进去。实际中律师曾见个别地产企业把全部沿街商铺从1#到289#全部写在空白处，这些商铺具有独立运用功能，本来就是要另行出卖的，没有必要在此处专门强调，写得多反倒添加了销售的难度。其次，法律、法规已明确定性为公共部位与公用设备的不需求写进去。包括：规定的“非城镇公共道路的小区内道路、非城镇公共绿地或明示为个人一切绿地的小区内绿地及其他公共场所、公用设备和物业管理用房；规定的“

43、1电梯井、楼梯间、渣滓道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑效力的公共用房和管理用房建筑面积；2套单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体程度投影面积的一半；中规定的“属于共用部分还有各房间内的承重构造(包括根底、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋项等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；而共用设备设备，是指住宅小区或单幢住房内，建立费用已分摊进入住房销售价钱的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设备、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设备和共用设备设备运用的房屋等。那么，哪些是可以写进去

44、的呢？本人曾经找到的只需：A会所/俱乐部；B住宅的外立面、楼顶；C利用未分摊的建筑或地面包括住宅的外立面、楼顶架设的户外广告位。另外，应于空白处附上这样一个兜底条款“ 、 、及 等未进展面积分摊的物业。 第五条 计价方式与价款 出卖人与买受人商定按下述第 种方式，计算该商品房价款货币单位人民币： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 元，总价款 元。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 元，总价款 元。 3、按套单元计算，该商品房总价款为 元。 4、 。按照物业管理有关法规、规章规定，需求交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳规范为 元/平方米以相关部门确定并经当地政府同意后公

45、布的规范为准。该款项未包含在本条商定的总价款中，由出卖人一致代交，在物业交付时向买受人收取。主要变化添加了关于交纳新建物业专项维修资金的内容。分析 1、根据国务院2007年8月26日修订公布的的相关规定，“新建物业专项维修资金由业主交纳并属于业主一切，专项用于物业保修期满后物业共有部位、共用设备设备的维修和更新、改造，不得挪作他用；并授权国务院建立行政主管部门会同国务院财政部门制定专项维修资金的收取、运用、管理的方法。2、于2007年8月26日修订公布后，国务院建立行政主管部门会同国务院财政部门至今尚未重新制定专项维修资金的收取、运用、管理的方法。根据建立部、财政部于1998年12月16日制定

46、并于1999年1月1日施行的，“商品住房在销售时，购房者与售房单位该当签定有关维修基金缴交商定。购房者该当按购房款23的比例向售房单位缴交维修基金。在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位该当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立前，维修基金的运用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出运用方案，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的运用由物业管理企业提出年度运用方案，经业主委员会审定后实施。同时授权省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门根据本方法制定实施细那么。浙政发200719号第六条规定，“新建物业首期专项维修资金，由

47、业主按照所拥有的建筑面积交存。交存的规范为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的58。详细比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实践和房屋构造类型确定，报经设区的市、县人民政府同意后公布。第八条第2款规定，“新建物业初次交存的专项维修资金由建立单位代收代交。建立单位该当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本方法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。3、宁波市至今尚未出台相关的实施细那么，实际市内各地产企业大多仍未向购房客户收取类似费用。业内人士思索存在以下妨碍要素：A共用部位、共用设备设备维修基金以下简称维修基金计取基数不合理。购房款对销售单

48、位而言，属销售价钱，而商品住房的销售价钱属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价钱，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会呵斥最终实践成交的销售价钱不同。另外，社会关系要素如亲朋好友等利害关系人亦可呵斥此类景象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价钱，以到达少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规交纳维修基金的购房人的部分权益。B在现行条件下，维修基金缴存方式不合理。销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产工程的开发过程中，将需求和运用大量的资金。在开发资金紧张的情况下

49、，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实际中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，构成变相销售商品住房景象，呵斥了维修基金不能有效地缴存。将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的缘由呵斥产权证书迟迟未能办理的景象屡有发生，那么，就能够会呵斥购房人在入住前曾经交纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或运用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。有些地域为了加强维修基金的移交管理，规定销售单

50、位不移交维修基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权益处于为稳定形状，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。C维修基金运用尚须完善根据建筑物区分一切权实际，共用部位、共用设备设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同运用、收益、管理的物业共同部位、共用设备部位。一部共用部分那么指部分业主共同运用、收益、管理的物业共同部位、共用设备设备。否那么，基于权益、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋一切权人分担，而一部共用部分之修缮费用那么由对该部分共用部分享有运用权的房屋一切权人分担

51、，这一原那么已在有所表达，但在中，就维修基金的运用未作详细的规定，如建筑物根底需大修，这时运用全体业主共同一切的维修基金，无异议而言，由于这涉及全体业主的共同利益，但假设为某些层所公用的楼梯需大修时，能否也可运用全体业主共同一切的维修基金呢？未对此做出相应的运用规定，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的运用是很重要的。对策/建议暂按规定的购房款23或按规定的每平方米建筑面积平均造价的58填写，实践执行中收取与否那么应与当地建立行政主管部门协调处理。切不可填写“不收取或在空白处划斜线，这样的商定内容该当解释为“由出卖人承当或代付。 第六条 面积确认及面积差别处置 合同商定面积

52、与产权登记面积有差别的，以产权登记为准。1、当事人选择【建筑面积】【套内建筑面积】本条款中均简称面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同商定面积发生差别， 双方赞同按以下方式处置： 面积误差比绝对值在3%以内含3%的，据实结算房价款。 面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起 日内将买受人已付款退还给买受人，并按 利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内含3%部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承当，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内含3%

53、部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比= 产权登记面积合同商定面积合同商定面积 100% 2、当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同商定面积发生差别， 商定按以下第 种方式处置：交付的房屋套型与设计图纸一致,相关尺寸误差不超越附件一房屋平面图上标示的误差范围的,总房价款不变。 。主要变化 1、调整旧版合同中的内容排序，明确区分了按面积计价与按套计价两种情况下面积差别的不同处置方式；2、对于按面积计价情况下的面积差别处置，坚持法定原那么，除退款时间及利率可自行商定外其他均不得协商确定；3、对于按套计价情况下的面积差别处置，删除易引起

54、歧义的“不适用本条商定的字眼，强调当事人意思自治原那么，一方面规范了“包干价的适用应以商定风险范围为前提，另一方面允许当事人自行商定处置方式。风险提示 1、关于面积差别的处置，目前有两个存在差别的规定。 第14条的规定：“出卖人交付运用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同商定面积不符，合同有商定的，按照商定处置；合同没有商定或者商定不明确的，按照以下原那么处置：一面积误差比绝对值在以内含，按照合同商定的价钱据实结算，买受人恳求解除合同的，不予支持；二面积误差比绝对值超出，买受人恳求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人赞同继续履行合同，房屋实践面积大于合同商定面积的，面积

55、误差比在以内含部分的房价款由买受人按照商定的价钱补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承当，一切权归买受人；房屋实践面积小于合同商定面积的，面积误差比在以内含部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超越部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。最高院的这个关于处置面积差别的规定并不区分按面积计价与按套计价的不同情况，而是强调商定优先的原那么，假设当事人有其他商定的，商定的处置方式优先于上述规定的处置方式。建立部令第88号公布、自2001年6月1日起施行的规定：“第十九条按套单元计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接商定总价款。按套单元计价的预售房屋，房地产开发企业该当在

56、合同中附所售房屋的平面图。平面图该当标明详细尺寸，并商定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在商定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出商定的误差范围，合同中未商定处置方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新商定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承当违约责任。 第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人该当在合同中载明合同商定面积与产权登记面积发生误差的处置方式。合同未作商定的，接以下原那么处置：一面积误差比绝对值在3%以内含3%的，据实结算房价款；二面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业该当在买受人

57、提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同商定面积时，面积误差比在3%以内含3%部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承当，产权归买受人。产权登记面积小于合同商定面积时，面积误差比绝对值在3%以内含3%部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比产权登记面积-合同商定面积合同商定面积100%因本方法第二十四条规定的规划设计变卦呵斥面积差别，当事人不解除合同的，该当签署补充协议。 第二十一条按建筑面积计价的，当事人该当在合同中商定套内建筑

58、面积和分摊的共有建筑面积，并商定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处置方式。建立部的规定明确区分按面积计价与按套计价的不同情况对面积误差按不同方式处置。对于按面积计价的，处置方式与最高院的规定根本一致，并且规定了退款期限应自买受人提出退房之日起30日内；对于按套计价的，进一步细分现售房屋与预售房屋两种类型，对后者特别要求当事人应同时商定误差范围。但是，假设系预售房屋按套计价时未同时商定误差范围的，未明确处置方式。2、案例评析：某开发商在合同“计价方式中商定了“按套计价且未商定单价，但同时为表达其仍将对面积差别进展多退少补的真实意思，一方面未同时商定误差范

59、围，另一方面还在“面积确认及面积差别处置中另行商定了处置方式，其内容与最高院解释一致。交付时，需补交差额款的部分客户提出按合同第五条规定，“当事人选择按套计价的，不适用本条商定，故拒不交付面积补差款；同时因面积缺乏可向开发商索要差额款的客户也提出，按自行商定的内容，开发商仍应向客户退还部分款项。此处的争议焦点在于对旧版合同中的“当事人选择按套计价的，不适用本条商定这句话怎样了解？一种解释是，选择按套计价的，面积差别即使出现差别也不调整价款；另一种解释是，选择按套计价的，面积出现差别也需求调整价款。针对第一种解释，假设未同时商定误差范围的话，假设差别极大，仍坚持不调整价款那么有失公平；本律师以为

60、第二种解释更符合法理和最高院司法解释，也符合情理和普通买卖习惯。由此可见，上述纠纷的根本缘由即在于旧版合同的不完善所致。从这个角度上，新版合同中所作的调整是必要的、科学的。对策/建议 1、预售商品房时慎重选择运用按套计价的方式，买卖双方都应该充分估计能够带来的风险；2、预售商品房如需运用按套计价方式的，或者在房屋平面图中明确商定详细尺寸及误差范围，或者选择仍按最高院规定进展处置比较公平。 第八条 买受人逾期付款的违约责任 买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第 种方式处置： 1、按逾期时间，分别处置不作累加。 逾期不超越 日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实践全额支付应付款之日止，买