8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结本溪崯地土地估价公司各位老师：大家好！我叫， 年毕业于辽宁省本溪市高等职业专科学校，经济系房地产专业， 年开始在本溪崯地土地估价公司工作至今，专职从事土地估价工作，并于 年通过了土地土估价师资格 。，号码为 ，号码土地估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水方面的。作为一个合格的土地估价师既需要熟练掌握各种估价方法，又需要有丰富的实践经验，更要总结和勇于创新。经过这一阶段的估价实践，我对土地估价有了新的感悟：一、熟练掌握相关的政策是估价工作的关键知道“无规不圆”，作为从事土地估价业务的估价师来说，划法、合同法、担保法、房地产法、土地管

2、理法及其诸如物权实施条例、城镇国有建设用地使用权出让合转让暂行条例、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定、拍卖法、房地产估价规范、城镇土地估价规程、城镇土地分等定级规程、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范、协议出让国有建设用地使用权规范等都是须熟悉的内容，并且有必要“拳不离手，曲不离口”，做到常看、常想、常推敲。诸如要通过反复学习相关价师要能准确地测算包括土地，并向有关部门，估，耕地占用税、城镇土地使用税等在内的与房地产相关的规定和政策。强化土地估价的和费用；要了解土地出让及抵押的有关、严格土地估价师的，培养法律思维，在日常估价工作严格按照职业道德和专业标准的要求执行业务，防范机构和个人

3、的风险，降低法律风险。二、熟悉房地产市场及其交易变化情况保证了估价的现势性在估价实践工作中，估价师不仅要熟练掌握估价理论和方法，还应该关注房地产市场上政策、供求方面的便变化，以便能更合理地预测未来发展方向。估价师应重视这类信息的收集整理，并运用这些信息对土地供给价格的变化、可比较的交易价格、估价对象未来价格等做出合理的和修正。大家都知道市场比较法的原理就是市场检验，而成本法中的社会化评估成本等一般也用比较法取得，收益还原法的“年收益”也是主要以市场比较而定，假设开发法中的市场销售价格更是市场现值等等。因此，熟悉地产市场及其交易变化情况，对于估价师而言是非常重要的。本人在实际工作中，非常注重了解

4、、搜集、判断有关市场交易案例，包括、抵押、租赁、拍卖、抵债等方面，事实上，只有具备大量的案例并建库管理，才能在具体办理估价时得心应手，要多与多家开发商、经济公司、拍卖公司以及相关部门保持着良好的协作关系，还可以通过当地的报纸及电台、电视、网络了解地产价格信息，再加上从拍卖公告及拍卖成交价方面掌握当地真正有意义的地产交易价格，大大增加了房地产案例库存量，并准备土地估价笔记本、土地交易价格剪贴簿和土地估价电子等，平时注重搜集、整理和完善这些基础工作，对日常的土地估价工作带来意想不到的效果。三、严谨性的工作程序是提高估价质量的保证刚开始参与土地估价工作，我对土地估价程序没有引起足够的重视，做工作没有

5、一定的章法，随意性很大。通过配合公司土地估价师的工作，使我对工作程序的重要性有了深刻的认识：土地估价程序是指土地估价机构和统性工作步骤。估价执行估价业务、形成土地估价结论所履行的系必须严格按照估价程序规范自己的估价行为，土地估价的基本程序： 、接受估价委托 、确定估价基本项目 、拟订估价作业计划 、收料、实地踏勘 、分析整理相关资料 、选定方法试算价格 、确定宗地估价结果 、撰写估价书 、估价成果资料的提交及归档四、格式的规范性保证了估价的系统性土地估价是指估价机构按照评估工作制度的有关规定，在完成估价工作后向委托方提交的，说明估价过程及结果的。它是按照一定格式和内容来反映评估目的、假设、程序

6、、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的书。土地估价既是土地估价机构与土地估价师完成对土地作价，就被估土地在特定条件下的价值所的意见，也是土地估价机构履行估价合同情况的总结，还是估价机构与土地估价师为土地估价项目承担相应证明文件。的土地估价炼，逐步演化为的体裁结构经历了渐进发展的过程，不断总结提的、相对固定的、程式化的结构。这种程式化的结构体现了长期实践中集体写作智慧，充分反映了土地估价作规律，使得写作过程更为明了，效率更高，也使估价的写的使用者的篇更容易掌握和知晓。城镇土地估价规程规定了章结构，对每一部分做了细化的结构规定，同时也了估价的规范格式，作为估价应该深刻理解和熟知土地估价格式

7、，避免因为格式不规范造成逻辑。五、对各种估价方法的灵活运用是估价的难点土地估价的基本方法有：收益法、市场法、成本法、剩余法、基准地价系数修。在土地估价过程中，估价是综合运用这些估价方法进行估价的，估价不仅要了解每种估价方法的概念、理论依据、计算公式、所需参数，还要了解每种估价方法的实质，以及它们的共性和特性。种估价方法。 市场法才能在估价实践中自如地、正确地运用各市场法是在同一市场条件下， 根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别等进行修正，求取待地在评估基准日地价的方法。这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性

8、，说服力很强。运用市场比较法，一般需要做修正，因而难度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域修正、个别修正外，还应根据使用年期、容积率等进行修正。 收益法收益法，也叫地租资本化法，是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。由于土地的固定性、永续性，使得土地的所有者能期待在未来持续取得纯收益，所以纯收益的资本化可以作为土地价格。适用干有收益（如出租、商业、工业用地）或潜在收益的土地的估价。利用收益法得到的估价结果的度与准确度取决于土

9、地纯收益、还原率的准确程度，具体应用中应注意这两个问题。 剩余法地上全部建筑物的剩余法又称假设开发法， 是将某一待估土减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地估价方法。利用剩余法估价应遵循土地最有效利用原确确定土地最佳利用方式。在具体应用中，应正确确定房地总价值或土地开发完成后的总价和价值或土地开发费用。4.基准地价系数修其计算基本公式为： 基准地价系数修评估的宗地地价（ 基准地价设定开发程度下的宗地地价） 基准地价（ 1K）K1 2 3开发程度修正幅度K4（ 其中式中： K1期日修正系数K2容积率修正系数 K3其它影响地价区域修正系数 K4土地使用年期修正系数 K

10、及个别修正系数之和）。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场表，主要包括区域和个别的、区域地价水平的，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。5.成本法其计算基本公式为：土地价格（ 土地取得费 相关税费 土地开发费 投资利息 投资利润 土地增值收益） 修正系数。该方法主要适合乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价， 要求宗地所在周边区域有征地拆迁案例，有

11、明确的征地补偿文件。该方法在运用过程中，首先要取得当地征地拆迁补偿文件，因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定，土地开发费用需要才能确定（ 部分参照城区基准地价技术涉及的土地开发费用）中涉及的土地开发程度修正中由于各种方法都存在一定的局限性和，这就要求评估在现实估价工作中要多多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。六、在实际中各种估价方法难点的灵活解决是估价的精髓市场法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强， 但是运用市场比较法，一般需要做修正，因而难度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。在实践中，只有多关注土地市场，特

12、别是区域土地市场的动态和发展方面才能更好的使用市场比较法进行土地估价，各种的修正是市场比较法的难点， 在实践中认为对评估对象和比较案例进行深入的调查，选择满足条件的案例是最好的解决办法。收益法，也叫地租资本化法，是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。利用收益法得到的估价结果的度与准确度取决于土地纯收益、还原率的准确程度，土地纯收益，可以采用比较法求取，参照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域、个别的比较修正，来求取土地的纯收益，而求取土地还原率是收益法应用中的重点和难点，我认为土地还原利率应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地

13、市场等状况对其影响程度而确定，平时加强对所在城市对该城市市场交易热点区域的还原率的测算，在实际应用中再根据实际情况进行调整和测算。运用假设开发法估价宜采用折现的方法，但是实践过程中很少有采用现金流量折现方法估价的，在下一步的估价实务中加强折现率的测算，争取用现金流量折现法替代传统方法。七、估价过程中不断的经验积累是提高估价水平的有效途径估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土地估价，在借鉴前人的经验的基本上，需要自己行中摸索。要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师。同时还需要对国家出台的土地相关比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济金融的相关知识的经验，在日常的实际工作中发现问题，解决问题，通过不断的研究和分析，逐渐的完善自己的知识体系，尤其是现在在经济发展敏感时期，更要注意以往的经验来适应的市