公有住房承租使用权纠纷中的几个法律问题

1、.：.；公有住房承租运用权纠纷中的几个法律问题内容摘要近年来，国家住房改革产生了变化，公有住房承租运用权纠纷增多，本HYPERLINK lunwentianxia/class_free/151_1.shtml交通查时公有住房运用权性质的实际讨论，对公有住房运用权的性质进展了界定，从而提出了公有住房运用权转让HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml合同的效能问题，承继问题以及家庭成员之间故运用权争问题的体处置的实际意见。关健词公有住房，运用、权益 近年来，我们国家住房政策发生了极大的变化，公有住房越来越多被出卖给承租人，特别是从年开场，国家停顿

2、住房的实物分配，转向货币工资分配，公有住房从此逐渐退出HYPERLINK lunwentianxia/class_free/171_1.shtml历史舞台，但在近年来法院HYPERLINK lunwentianxia/class_free/110_1.shtml审问的房地产案件审问中，因公房运用权买卖而产生的纠纷占相当高的比例，据笔者HYPERLINK lunwentianxia/class_free/115_1.shtml统计，约为城区基层法院受理房地产案件的五分之一。此类案政策性强，可供参考的HYPERLINK lunwentianxia/class_free/11_1.shtml法律法规

3、几乎没有，曾经成为房地产审问的一个难点。下面，笔者拟就审问实际中遇到的一些问题谈谈粗浅认识。一、关于公房运用权的性质问题所谓公房运用权，是指我国城镇居民以名义上的租赁，本质上的福利分配所获得的对“国家一切的房屋租赁权。包括产权属于房产HYPERLINK lunwentianxia/class_free/6_1.shtml管理部门一切的直管公房和产权属于单位一切的自管公房，这种单位福利分房制度是我国方案HYPERLINK lunwentianxia/class_free/3_1.shtml经济体制下福利性住房分配的表达。公有房屋运用权的承租人，必需是企事业单位或者国家机关任务人员，其所分得的房屋

4、面积大小与其工龄、职务级别、奉献大小、家庭HYPERLINK lunwentianxia/class_free/132_1.shtml人口等诸多要素亲密相关，由此建立起的职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系，住房一切权归单位一切，职工低租金运用。这种公房运用权与如今我国仍在实行的对HYPERLINK lunwentianxia/class_free/15_1.shtml社会最低收入家庭提供的廉租住房有着本质的不同。因此，本文所讨论的公房运用权仅指国家或单位分配给职工的福利分配住房，不包括对社会最低收入家庭提供的廉租住房。关于公房运用权的法律性质，实际界分歧很大，其中比较有代表性的看

5、法有：债务说、居住权说、自物权说和他物权说。一债务说。债务说以为，国家作为公房的一切权人，授权有关的房产管理部门将公房出租给职工运用，并收取租金，在国家与职工之间构成一种租赁合同关系。二居住权说。居住权是指居住权人对他人一切的住房以及其他附着物所享有的占有、运用乃至收益的权益。法国、德国、瑞士、意大利、日本等国的HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml民法典中如今是明确认可居住权的。我国公房运用权与大陆法中的居住权的法律特征非常类似，因此，有必要从立法上将公房运用权作为用益物权中的居住权加以明确。三自物权说。公房租赁是根据变相工资分配方式建立

6、起来的“租赁关系，不是真正HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml合同法意义上的租赁关系，这种运用权具有一切权性质，本质是物权，即民事主体以本人劳动获得的权益，象劳动报酬一样，是比较充分的一种自物权。四用益物权说。用益物权说以为，公有房屋运用权由于具备运用权人对公有住房的实践控制权、支配权，一切人的权益被虚化、弱化；运用权没有期限限制并可由遗属继续运用；一切权人行使一切权遭到运用权人的限制以及公有房屋运用权凝结着职工的劳动价值四方面的缘由，因此，公有房屋运用权根本符合用益物权的法律特征，但称其为准用益物权更能概括公有房屋运用权的法律性质。与国

7、有土地运用权、HYPERLINK lunwentianxia/class_free/131_1.shtml乡村土地承包运营权类似，属用益物权。笔者赞同第四种观念，即应将公房运用权界定为用益物权。理由如下：第一、公房运用权有别于合同法意义上的租赁权，已具备了物权的属性。首先，可以成为公房运用权的主体只能是城镇居民中“全民一切制机关、企事业等单位的劳动者，其他居民无法获得这种运用权，而房屋租赁合同的主体那么无此限；其次，可以获得公房运用权的条件必需是为单位效力到达一定的期限，所分配住房的面积与劳动者工龄、职务级别、奉献大小、家庭人口等诸多要素亲密相关，从这个意义上讲，公房运用权名为租赁，本质具有实

8、物工资的意义。可见，公房运用权与普通租赁合同承租运用权性质相比，二者虽均称为房屋承租运用权，但其产生的缘由不同，从而导致其性质不同。公有住房运用权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、运用、部分收益和有限处分的权益。这种权益是他人包括产权单位不能恣意追夺的，曾经具有了一定物权的属性。第二、公房运用权比大陆法中的居住权的内容更加广泛，用益性更强。居住权在大陆法系传统民法上有其特定的含义，普通指“对他人的房屋以居住为目的而加以运用的权益，是建立在私人一切权根底上的为特定个人设定的一种用益权，且不得将运用的房屋出租、转让或进展其他处分，因此也不能把公房运用权同居住权相提并论。全国人大制定公布的

9、中也规定了居住权，这种居住权可以根据遗言或者遗赠获得，也可以按照合同商定获得。主要为生活中的弱者一方设立，具有扶助、赡养、关怀的性质。比如，房屋的一切人可以经过遗言的方式，使房屋由其子女承继，但在遗言中却规定由其配偶或其他人享有居住权；家庭在分家析产时，可以把某项财富的一切权分配给某特定的人，但同时对需求房屋的人如保姆设定居住权；再如，男女双方在离婚时，在离婚协议中规定，离婚后房屋一切权归属于男方，但女方应对其中一间房屋享有终身居住权。可见，公房运用权比居住权的适用范围更加广泛，其内容也更加丰富。第三、由于公房产权人的存在，公房运用权从功能上看还不能成为自物权。假设将公房运用权作为自物权，将有

10、一个无法逃避的问题，即单位作为产权人的位置问题。那么，在一项房产上将出现两个主体都享有一切权的共有法律关系。然而，从许多地方规章和政策对公有住房的规定来看，许多功能和属性有别于共有权的法律特征和效果。首先，公房运用权人对房屋有占有、运用、收益和处分的权益，而原产权单位并无共同占有、运用、收益和处分权。其次，在共有场所，共有物的处分须经全体共有人赞同，或至少应占份额一半以上的共有人的赞同，否那么，处分无效。而公房运用权在一定条件下可以直接进入HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml市场买卖。第三，在共有场所，各共有人原那么上可随时恳求分割共有物的

11、权益。但在公房运用权人与产权人之问的关系上，产权单位无恳求分割之权。从这个意义上讲，公房运用权还不是自物权，只需按照现行的有关“房改政策，运用权人出资包括用工龄等折算购买房屋产权后，才干演化成为自物权。第四、将公房运用权界定为用益物权，并经过法律或司法解释加以明确，有利于维护权益主体的合法权益，为此类纠纷的处理提供根据。目前公有房屋运用权人对公有住房实践上行使了一种永久的占有权、控制权，其交纳的租金并非一切权经济效益的表达，不能与房屋租金和土地的绝对地租及级差地租相称，公有房屋运用权已相对独立于国家一切权，成为一种独立的物权，但这种权益毕竟是建立在他人之物上的，以实现运用价值为目的，从这一点上

12、看，公有房屋运用权更类似于用益物权中的用益权。“用益权即在坚持物的本质情况下对他人之物运用和收益的权益，作为用益权人，可以好像本人一切对标的物进展占有、运用、收益，在一定条件下，用益权人还可对标的物进展处分。我国现行法律以及以梁慧星为课题组担任人的主要规定了以下几种用益物权：基地运用权、农地运用权承包运营权、邻地运用权地役权，典权等。之所以未将公房运用权规定为用益物权，笔者以为，公房运用权作为特定历史条件下的产物，在不久的未来即将退出历史的舞台，假设对一项没有生命力的权益进展规范，势必要加大立法HYPERLINK lunwentianxia/class_free/77_1.shtml本钱。另外

13、，过去公有房屋运用权与用益权最根本的区别就在于收益，公有房屋运用权人不能经过出租、出卖等方式进展收益。如今，随着公有住房改革的深化和二级房产买卖HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml市场的放开，公房运用权象HYPERLINK lunwentianxia/class_free/131_1.shtml乡村土地承包运营权一样已允许流通，其作为用益物权的主要HYPERLINK lunwentianxia/class_free/11_1.shtml法律妨碍曾经消除。假设思索到立法HYPERLINK lunwentianxia/class_free/77

14、_1.shtml本钱的问题，可以不把它作为一种独立的物权在物权法中加以规定。但是，鉴于公房运用权纠纷在现阶段还大量存在这一现状，最高法院应经过司法解释对其物权属性加以明确。司法解释创设物权曾经在中，关于被拆迁人优先权问题上得以表达，并为学者认可，这样，也可以使其名正言顺地成为一种独立的物权。二、HYPERLINK lunwentianxia/class_free/110_1.shtml审问实际中几类公房运用权纠纷的处置一、关于公房运用权转让合同的效能问题公房运用权能否进入市场流转以及如何买卖问题，是随着城镇住房改革不断深化和展开产生的一个现实问题。明确制止自在转租和买卖公房运用权，如今允许公有

15、住房公开有偿转让必然和该规定相冲突。因此，一种观念以为，未经产权人赞同转让公房运用权的行为无效。笔者对此持反对意见。第一，按照笔者前面的观念，公房运用权是一种他物权；属用益物权、从其法律特征上看，是允许转让的。而且，转让的是房屋的运用权，并未对产权人的产权呵斥任何损害；第二，按照HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml合同法规定，当事人之间订立的合同，只需不属于第五十二条规定的法定无效情形，不违反法律法规制止性规定，就应为有效合同，受法律维护。最高人民法院关于属于假设干问题的解释一规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效；该当以全国人大及其

16、常委会制定的法律和国务院制定的HYPERLINK lunwentianxia/class_free/113_1.shtmlHYPERLINK lunwentianxia/class_free/81_1.shtml行政法规为根据，不得以地方性法规，行政规章为根据。建立部显然不属于法院认定合同效能的根据；第三，从房地产市场的客观情况来看，允许公房运用权自在买卖已是一种开展趋势。年月日北京市国土资源和房屋管理局作出的已明确指出了公有住房运用权可以作为独立财富进展转让，并要求“直管公房运营管理单位应在规定的时限内办结各种手续，不得以任何理由予以回绝。年月日沈阳市也指出：“允许公有住房运用权有偿转让。可

17、见公有住房运用权进入市场，并逐渐被法律法规所认可，已是不争的现实。因此，未经产权人赞同转让公房运用权的应属有效合同，假设因产权人回绝办理更名过户手续，应由出卖人承当违约责任。 二、关于公房运用权能否承继问题公房运用权能否承继问题，传统的观念以为，按照HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml承继法，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财富，而公房并非死者个人财富，不属于遗产，当然不发生承继问题。笔者以为，公房运用权是可以承继的。第一，遗产既包括公民死亡时遗留的个人合法财富，也包括财富权益。“例如，公民生前享有的担保物权如抵押权、质押权、留置权，在公民

18、死亡时可与其所担保的债务一并作为遗产；公民享有的土地运用权，典权在权益存续期间，在土地运用权人、典权人死亡时。该土地运用权、典权属于遗产范围。可见，他物权，包括担保物权和用益物权均可作为遗产，公房运用权作为一种典型的财富权益当然可以作为遗产；第二，前面笔者曾经论述，公房运用权名为公房租赁，本质具有实物工资的意义。假设这种权益不允许承继，将进犯承继人的合法权益。第条规定：承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员情愿继续履行原契约的，可以办理更名手续。从该条规定中也可以看出，公房运用权是可以承继的。在发生承继争议时，可参照二第二十条的规定精神处置。即：各承继人就作为遗产

19、的运用权房屋的价值及归属达成协议，按协议处置；无法达成协议的，人民法院可按以下情形分别处置：一各方均主张作为承租代表人承租房屋的并且赞同竟价获得的，该当准许；二一方主张房屋运用权的，就价值不能达成一致的，可由评价机构按市场价钱对房屋运用权作出评价，获得房屋运用权的一方应按承继份额给予另一方相应的补偿；三双方均不主张房屋运用权的，根据当事人的HYPERLINK lunwentianxia/class_free/189_1.shtml恳求拍卖房屋，就所得价款进展分割。三、关于家庭成员之间因公房运用权争议的实务处置问题家庭成员之间的房屋运用权纠纷，反映在实务中主要有两种情况，一是家庭成员关系不睦，具

20、名承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷；另一是房屋拆迁后因货币安顿款分配而产生的纠纷。要处理这类问题，首先要处理在实际中存在分歧的“关于运用权房屋的同住HYPERLINK lunwentianxia/class_free/132_1.shtml人口能否可以构成对房屋的共有问题。对该问题有两种观念，一种观念以为，同住人口不能当然地拥有共有权，而是要区分情况来加以确认。如在获得公房运用权时，除承租代表人外，已明确列入承租人，即使用权证上明确确认的同住人口的，方可构成共有，否那么不构成共有。另一种观念以为，共同居住超越二年的，可视为共有人，理由是：根据第二十八条规定：“承租住宅用房的承租人在租赁期

21、限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员情愿继续履行原契约的，可以办理更各手续。该规定从另一角度可推论出共同居住超越两年的，可视为有居住权。对这个问题，笔者以为，应根据实践情况来确定争议的公房运用权能否曾经演化为了家庭共有财富。共有的产生通常是基于当事人的意思表示和法律的直接规定，居住本身不会产生共有。因此，同住人口能否对共同居住的房屋具有共有权，要看该房屋能否曾经转化为家庭共同财富或系共同投入所得。在获得公房运用权时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等要素的一个重要条件的，或其他同住人口交纳了添加面积款的，或所交旧房为其他同住人口的共有财富的，即使房屋运用权证上未明确记载该同住人

22、口为共同承租人，也可构成共有。否那么，仅凭居住不能构成对公有住房运用权的共有。对于家庭成员关系不睦，具名承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷，根据以上分析，假设争议的公房运用权中有其他家庭成员的财富份额，构成共有，按照民法关于共有的原理，在共有物分割之前，共有人不能对共有物独占，不能妨碍其他共有人行使权益。因此，具名承租人要求其他家庭成员腾房的，应驳回其诉讼恳求；另外，大陆法很多HYPERLINK lunwentianxia/class_free/111_1.shtml国家法律均规定未成年子女对其父母的房屋享有居住权，父母要求未成年子女腾房的，也不能得到支持。对于房屋拆迁后因货币安顿款分配而

23、产生的纠纷，假设共同居住人已构成对运用权的共有，那么有权参与补偿款的分配，如未构成共有，根据沈阳现行房屋拆迁政策，补偿费的多少与居住人口无关，只与原房屋面积有关，未构成共有的同住人口，无权参与分配。承租代表人与构成共有的共同居住人口，对补偿费如何分劈问题，应根据公平原那么，结合运用权房屋的来源情况，由法院酌情处置。审问实际中还有一种情况，公有住房动迁期间，原承租代表人死亡，与其共同居住的子女以其本人名义获得回迁房产权或货币安顿款，而引起的承继和析产问题。根据公房运用权的性质，其他承继人有权主张财富权益。在处置上，首先应确定与父母共同居住的子女能否拥有承租运用权，能否构成对运用权的共有，如构成共有那么应先析产，将该子女应得的份额扣除后，其他财富按承继处置。假设其中一个子女曾经获得了回迁房屋的产权，那么不应再将该房屋作为“遗产进展分割，而应在确定原运用权房屋的价值后，由其对其他承继人给予补偿。(四)、关于公有