房地产市场的微观经济分析课件

1、第二章 房地产市场的微观经济分析第一节 房地产经济学第二节 房地产市场的一般特征第三节 房地产市场的供给与需求第四节 房地产物业市场与资本市场第五节 房地产价格第1页，共63页。第一节 房地产经济学一、房地产经济学的定位：房地产经济学：应用经济学运用一般经济学的研究方法产业经济学范畴；研究的是房地产业第2页，共63页。1.1经济学研究什么？罗宾斯：“一门研究人类行为的科学，研究稀缺资源有效地配置给相互竞争的用途的科学”萨谬尔森：“是社会如何利用稀缺的资源以生产有价值的商品，并将它们分配给不同的个人”斯蒂格利茨：“社会中的个人、厂商、政府及其他经济组织如何作出选择，以及这些选择如何决定了社会资源

2、的使用方式”。关键词：人，行为（选择），资源配置第3页，共63页。1.2 房地产经济学研究什么？人（家庭、企业）对房地产的选择行为房地产资源如何配置加入空间因素需要区位理论、城市经济学、区域经济学的支撑第4页，共63页。1.3经济学的微观与宏观之分微观经济学研究的是个体的行为；宏观经济学研究的是总体的行为。第5页，共63页。微观经济学的框架：消费者理论生产者理论市场理论分配理论一般均衡理论福利经济学市场失灵与政府第6页，共63页。发展阶段：第一阶段：从古典到马歇尔、瓦尔拉斯供给、需求、分配，单个市场、多个市场方法：文字与图表第二阶段：从希克斯到萨谬尔森消费者理论、生产者理论、不完全竞争、一般均

3、衡，福利经济学微积分第7页，共63页。第三阶段：交易费用、产权、非均衡，寻租，信息，次优，机会选择、资产定价、资产组合，跨期分析第8页，共63页。房地产微观经济学研究什么？微观个体的行为、资源配置（市场的运行规律）居民、家庭、企业、政府之间单个地块在不同市场个体之间某一房地产的市场需求在城市不同位置之间例如：影响居民住房选择的因素是什么？某个地段，土地的市场需求是什么？某一建设用地的最佳需求？住房价格与位置之间的关系？第9页，共63页。宏观经济学研究的内容：研究总体行为凯恩斯以来，经历了两代：从经济总量出发，没有微观基础沿着瓦尔拉斯方向，构建微观基础，使总体的行为合乎个体行为的逻辑。 特点：针

4、对总体经济，例如货币、劳动、投资、消费等围绕经济波动，变量沿时间纬度的变动第10页，共63页。第二节 房地产市场的一般特征一、房地产市场的类型：按用途：按地域：按层次划分：一级市场二级市场市场的细分第11页，共63页。二、房地产市场特点地域性供给调节滞后门槛与垄断投机交易形式多样交易复杂信息与市场效率外部性与政府干预第12页，共63页。完全市场与典型的房地产市场对比特征完全市场典型房地产市场1、买方与买方的数目许多参与者少数参与者2、产品知识与交换信息完全、交易容易信息缺乏、交易费用高3、产品的标准化一切产品相同或相似产品各不相同4、移动性容易移动不可移动5、大小与购买次数小而便宜，经常购买昂

5、贵、购买次数少6、政府的作用自由放任政府管制7、价格供给与需求平滑决定受供需影响，但会扭曲第13页，共63页。关于房地产市场的几个论断房地产市场是不完全的市场。是否意味着供求原理不起作用？土地的供给是固定的。短期内土地的使用也是固定的；供给的固定意味着房地产价格随需求涨落。第14页，共63页。第三节 房地产市场的供给和需求一、住房需求（一）需求函数价格数量需求曲线第15页，共63页。（二）需求的价格弹性住房的需求价格弹性较小;美国约为0.75- -1.2(ELLWOOD;POLINSKI,1979)第16页，共63页。（三）需求的收入弹性收入弹性随收入增加而增加； 低收入家庭的收入弹性系数在0

6、.140.46; 高收入家庭为0.721.1对住房需求内容的收入弹性：对可居住面积的收入弹性较小；对建筑质量的收入弹性较高；对居住环境的收入弹性较高；第17页，共63页。（三）影响住房需求的因素收入家庭、人口利率的变动其他商品与服务的价格短期价格变动第18页，共63页。1、收入对需求曲线的变动居民收入增加，需求曲线外移PQ第19页，共63页。2、人口、家庭结构对需求的影响家庭的分类：阶段划分：单身、新婚、满巢、空巢家庭结构：丁克、三人、三代同堂、单亲、单身等家庭类型：在学型、购物交际型、工作时间特殊型、高收入型离婚率上升对住房市场的影响？社会阶层分化会对住房市场产生什么影响？第20页，共63页

7、。3、利率对需求的影响当利率上升时收入效应：如果家庭是净储蓄者，收入增加；如果家庭是净借贷者，收入减少；替代效应利率上升，跨时消费的替代：未来消费相对于当前消费更便宜，放弃当前消费，推迟买房。第21页，共63页。4、通货膨胀的影响通货膨胀时：收入效应：如果名义收入没有同步增长，通货膨胀造成实际收入下降，需求下降。保值效应如果房屋价格上涨速度超过通货膨胀，需求上升第22页，共63页。5、价格变动的短期需求变动当价格上涨时，需求减少。可能形成未来的预期价格上涨需求反而增加；第23页，共63页。6、住房需求者效用最大化消费者对住房因素的考虑：面积、位置、质量等。家庭收入=购买住房+通勤费用+其他商品

8、支出X代表住房离城市中心的距离第24页，共63页。二、住房供给1、存量房地产和新增房地产短期内新增房地产的供给为零；供给无弹性。房地产生产过程较长。短期内房地产价格取决于需求量。房地产的市场机制存在时间差。第25页，共63页。2、房地产的生产函数H房地产产出量L土地N劳动K资本、设备M材料第26页，共63页。3、要素替代与成本最小化生产者函数第27页，共63页。LIBBBBEE土地价格低，投入更多的土地来替代其他要素，例如郊区密度低第28页，共63页。住房的供给弹性：缺乏弹性；原因：土地的不可再生性和生产的时间长住房供给的影响因素：土地供应；资本市场政策问题；第29页，共63页。第四节 房地产

9、物业市场与资本市场1、存量与流量流量：每年竣工的新建筑物减去因折旧或毁损或废弃而灭失的房地产价值；存量：某时点所有的建筑物与土地的价值总和。存量房地产的估算 一种方法：用各年新增投资流量的累计价值减去折旧和拆除建筑物的价值。问题：可能与市场价值不符。第30页，共63页。物业市场与资本市场的联动：四象限模型存量租金物业市场：确定租金资本市场：确定价格物业市场：存量调整资产市场：开发建设价格新建数量D（R，Economy)=SP=R/iP=f(C)S=C/第31页，共63页。物业市场与资本市场的联动：四象限模型存量租金物业市场：确定租金资本市场：确定价格物业市场：存量调整资产市场：开发建设价格新建

10、数量D（R，Economy)=SP=R/iP=f(C)S=C/第32页，共63页。物业市场与资本市场的联动：四象限模型存量租金物业市场：确定租金资本市场：确定价格物业市场：存量调整资产市场：开发建设价格新建数量D（R，Economy)=SP=R/iP=f(C)S=C/第33页，共63页。物业市场与资本市场的联动：四象限模型存量租金物业市场：确定租金资本市场：确定价格物业市场：存量调整资产市场：开发建设价格新建数量D（R，Economy)=SP=R/iP=f(C)S=C/10%如果利率下降为8%将会出现什么情况第34页，共63页。物业市场与资本市场的联动：四象限模型存量租金物业市场：确定租金资本

11、市场：确定价格物业市场：存量调整资产市场：开发建设价格新建数量D（R，Economy)=SP=R/iP=f(C)S=C/10%8%第35页，共63页。物业市场与资本市场的联动：四象限模型存量租金物业市场：确定租金资本市场：确定价格物业市场：存量调整资产市场：开发建设价格新建数量D（R，Economy)=SP=R/iP=f(C)S=C/10%经济增长，各变量如何变化？第36页，共63页。第四节 房地产价格一、房地产价格的构成（一）土地价格1、土地价格是由土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合，而表现出来的土地交易货币额。 2、土地价格由纯农地价

12、格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值（也可能减值，即可能为负数），不确定性的风险补偿费、可达性（区位或位置）价值构成。 第37页，共63页。3、我国现行政策下的土地价格征地补偿拆迁补偿土地出让金大市政费四源费第38页，共63页。（二）建筑物价格的构成 1）建筑工程费用包括一般土建工程、给排水工程、采暖通风工程、电气照明工程费用；（2）设备及安装工程费用包括机械设备及安装工程、电器设备及安装工程费用；（3）其它费用包括设计费、监理费、概预算编制费、招标费、管理费、财务费用、销售费用、合同预算审查费、不可预见费、有关税费、利润等等。第39页，共63页。（三）房地产价格构成1、土地取得费用2、建

13、造费用3、配套费用4、专业人员费用5、管理费6、财务费用7、税金8、投资利润第40页，共63页。二、房地产价格的种类（一）土地价格种类1、市场价格、市场价值 市场价格又可以称为交易价格，它是指在市场交易中，特定交易的买卖双方实际成交的货币额。 市场价值是“一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。” 更明确地说，市场价值是最可能价格。 还可以分为买价、卖价，出售价、出租价，征用价、出让价、转让价，拍卖价、招标价、协议价等。 第41页，共63页。2、 土地所有权价格、土地使用权价格 一级市场的土地使用权价格又称土地

14、出让金 二级市场的土地使用权价格又称土地转让价格第42页，共63页。3、 基准地价、标定地价 基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。 标定地价是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 第43页，共63页。北京市基准地价表 土地用途 价格类型 土地级别 一级 二级 三级 四级五级 六级 七级 八级 九级 十级 商业 基准地价(楼面熟地价） 7210-9750 56807680 45306130 37205090 27204000 19702900 11501

15、980 5301180 250540 140260 楼面毛地价 26604900 16803120 15002420 12401860 9701450 7201090 500740 360540 180380 90190 综合 基准地价（楼面熟地价） 55408250 44406000 36204940 26503900 19602790 12902080 8801320 430-900 200-450 140-260 楼面毛地价 1640-4500 1460-2200 1130-1690 880-1320 660-990 500-740 400-600 250-470 140-260 90-

16、150 居住 基准地价（楼面熟地价） 4740-7000 3800-5760 2730-4590 2090-3600 1500-2790 1060-1820 630-1080 330-650 180-370 140-260 楼面毛地价 1710-3000 900-2100 550-1300 400-930 300-680 190-430 150-350 120-280 100-220 90-50 工业 基准地价（楼面熟地价） 12001800 1000-1220 850-1050 600-900 420-680 310-510 220-330 150-240 100-170 楼面毛地价 420

17、850 430-530 340-440 270-360 195-300 135-225 100-160 60-100 20-60 第44页，共63页。4、课税价格、征用价格、抵押价格 征用价格是征用农村集体所有的土地 第45页，共63页。5、土地总价格、土地单价、楼面地价土地总价格某一定范围面积土地的总价值。单位价格上述总价格与土地面积的比值，即单位面积土地价格，简称为单价。楼面地价是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。第46页，共63页。举例：A：10000平方米，容积率为1，住房售价5000元/平方米。B：10000平方米，容积率为2，住宅售价450

18、0元/平方米。如果除土地以外的其他投入均为3000元/平方米。楼面地价A：2000元/平方米B：1500元/平方米总地价A：2000万元B；3000万元第47页，共63页。毛地价、生地价和熟地价七通一平的土地价格为熟地价未达到七通一平的价格为毛地价未拆迁的价格为生地价第48页，共63页。6、评估价格专业评估人员评估的价格第49页，共63页。（二）房地产价格的种类1、商品房价格、经济适用住房价格 2、标准价、成本价 第50页，共63页。三、影响房地产价格因素（一）总体市场价格因素学生自己总结第51页，共63页。需求层面：经济发展水平居民收入人口、家庭、流动性利率以及资金渠道税收替代品（投资品和消

19、费品）预期第52页，共63页。供给面：土地资源规划限制开发商的资金供给与需求之间的关系第53页，共63页。（二）个别价格因素1）商业区商业区经营规模、经营种类、聚集程度、竞争状况、繁华程度；商业区腹地（吸引顾客的空间范围）大小、顾客的来源及购买力；商业区内经营者的经营资力、资信、开拓精神；商业区与外界的交通通达程度；区内环境、街道规划设计对顾客购物（附带娱乐）的方便、舒适程度；土地利用控制（如容积率、建筑密度等）状况。第54页，共63页。（2）住宅区自然景观优美程度、环境清洁程度；距商业中心的远近、与外界的交通通达程度；水、电、燃气、邮政、电讯、防火、垃圾处理等基础设施的配置状况；学校、医疗、公园娱乐等公益设施的配置状况区内百货商店、粮店、洗理等服务状况；区内街道、绿化等规划设计状况；居民的人口构成、文化素养、治安状况；土地利用控制状况。第55页，共63页。3）工业区与原料供应及产品外销有关的交通通达程度；雇佣劳动力的成本；水、电、燃气、电讯、防火、等基础设施的配置状况；相关产业的集聚程度；环境污染及管制状况；土地利用控制状况。第56页，共63页。4）个别因素宗地的位置、面积、形状、小地貌、地势、地质基础临近道路的宽窄、铺设、交通管制状况，以及给排水状况。土地使用权年限的长短。土地利用控制状况，特别是对建筑高度和容积率的控制。第57页，共63页。2、影响建筑物