房屋拆迁法律流程指引

1、. 沿海集团 作业指点书 投资谋划板块称号编号IG编制/修正审核审批页码第 PAGE 7 页 共 NUMPAGES 7 页版本：.；房屋拆迁操作流程与指引现根据房屋拆迁领域的法律法规、国家政策及实际中的运作阅历，就房屋拆迁任务中的几个关键环节和中心问题作如下指引：外部流程：恳求拆迁答应证答应证拆迁答应证 房屋评价评价委员会鉴定拆迁公示评价结果异议拆迁当事人协商安顿补偿协议未达成安顿补偿协议经过诉讼恳求强迫拆迁达成安顿补偿协议 不执行协议执行 拆迁人委托拆迁公司实施拆迁向房管局恳求判决判决听证必要时判决结果房管部门恳求强迫拆迁 不执行行政强拆听证拆迁人委托拆迁公司实施拆迁强迫拆迁指引：在执行上述

2、流程中，有些关键环节需求对拆迁法律和政策深化透彻把握才干灵敏操作。现就拆迁实际中几个常见的艰苦问题作如下指引：1、拆迁归属由于国家在土地出让条件缺乏一致的规范，各地不同工程土地出让协作条件也不一样。假设是净地出让地块曾经完成三通一平，拆迁义务及相关费用由出让方承当，开发商在拆迁中的职责是监视出让方如期按照合同完成拆迁义务，并予以必要的配合；假设是毛地出让，那么拆迁普通由开发商担任完成，并承当费用及相应的风险。2、工程签约前拆迁评价开发商在工程签约前，不论拆迁由哪方担任完成，都应对工程的拆迁做初步的评价，主要包括拆迁量、拆迁补偿费用、拆迁周期以及拆迁的难度，以此作为确定土地价钱的要素之一。3、工

3、程前期调查前期调查是确定拆迁费用和预估拆迁妨碍的根底性任务，是制定拆迁方案的主要根据，此项任务要求细致。调查的方法主要是到政府机关查档、实地勘测、走访落实，必要时可以与评价机构进展沟通。前期调查的内容：3.1调查被拆迁房屋的位置、面积、年限、用途。3.2调查被拆迁房屋的权属，能否属于违章建筑、暂时建筑或代管房屋，能否存在抵押等情况。3.3调查拆迁区域内能否存在高压线、文物古迹、军事设备及地下光缆等。3.4调查被拆迁房屋的租赁情况、非住宅房屋的消费运营情况。3.5调查拟以产权互换方式补偿的情况，如互换房屋的用途、面积和位置等。4、制定对策和拆迁方案在调查摸底完成后，根据掌握的拆迁区域的根本情况制

4、定对策，编制拆迁方案和方案。4.1根据实践情况结合工程建立的规划，确定拆迁范围。普通而言，应按照同意的规划用地的范围，确定拆迁范围。4.2根据被拆迁房屋情况和被拆迁人的不同情况制定不同的对策和拆迁方案。在前期调查的根底上，对整个拆迁区域内被拆迁房屋情况和被拆迁人的不同情况进展分类，发现其中的特点并加以分析，据此制定不同的对策和拆迁方案，在此根底上构成整体拆迁方案，可以减少日后的拆迁阻力。比如分步拆迁还是整体一次性拆迁。5、拆迁答应证该证件是开发商从事房屋拆迁的独一合法凭证，法律对获取规定了严厉的条件，5个条件缺一不可。获取拆迁答应证必备的条件：工程建立批文方案立项建立用地规划答应证城市规划部门

5、核发，核发的条件是建立工程曾经立项并且位置符合城市规划土地运用权同意文件普通为土地运用权证或者土地部门的招标、挂牌、拍卖成交后的同意文件拆迁方案包括工程根本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和开工时间等和拆迁方案包括被拆迁房屋情况、补偿款和补助费预算等金融机构出具的拆迁补偿安顿资金落实证明国务院最近出台的拆迁政策也是要求拆迁管理部门严把审批关。这就要求开发商在从事拆迁任务时，要充分完备律规定的条件，特别是拆迁方案和拆迁方案要真实可行，拆迁资金要落实，缺一样都无法获得。6、房屋评价：评价价钱涉及拆迁当事人利益，是当事人签署补偿协议确定补偿费用的根底，评价的价钱要合理平衡拆迁双方当事人的利益

6、。评价涉及的主要问题如下：6.1评价机构确实定：按照建立部的相关规定评价。6.2评价委托：在评价机构确定后，由拆迁人同评价机构签署委托协议。6.3评价争议：当事人对面积和房屋的性质有争议的，应分别提请房管局和规划局确认。6.4评价结果异议：拆迁当事人对评价结果异议的，可以书面要求评价机构复核，也可以另行委托评价机构评价。初评结果同重评结果存在差别，拆迁当事人就此不能达成一致意见时，可以提请评价专家委员会鉴定。普通而言，重评结果与初评结果的差额在一定的幅度内是正常的，初评只需不存在技术错误，结果就予以维持。值得阐明的是，法律无法对评价专家的鉴定结论的法律效能做出规定，评价价钱只是拆迁当事人协商补

7、偿的参考要素，被拆迁人完全可以不接受评价价钱。7、安顿补偿协议。在获得之后，拆迁当事人就补偿方式、补偿金额、搬迁时间、过渡期周转房等问题进展协商。假设达不成一致意见，可以提请房屋拆迁管理部门判决。7.1判决的内容：补偿协议事项。7.2判决程序：参见。7.3判决的效能：行政判决是恳求强迫拆迁的必备程序；在行政判决确定的期限内不予搬迁的，可以恳求强迫拆迁。8、强迫拆迁。虽然国家法律规定了强迫拆迁这种手段，但是为了防止激化社会矛盾，国务院的政策倾向是严厉限制强迫拆迁，确有必要实施强迫拆迁时，必需严厉根据法律条件和程序执行。8.1强迫拆迁适用范围：a、拆迁当事人在达成拆迁补偿协议之后不执行，经过诉讼或仲裁程序后，恳求法院强迫拆迁。b、经过行政判决，被拆迁人在判决书确定的时间内未予搬迁的，可以由房屋管理部门恳求法院强迫拆迁。8.2强迫拆迁的程序：a、行政判决b、强拆听证c、按照判决意见提供补偿资金和周转用房d、房屋证据保全e、强拆恳求阐明：从法律上讲，存在强迫拆迁的空间，但是从目前拆迁实际中来看，开发商恳求强迫拆迁政府和法院普通不予同意。9、拆迁方式的选择。根据现行城市房屋拆迁管理规定，拆迁可以自行拆迁，也可以委托拆迁，由拆迁人根据本身条件和拆迁工程的特点予以选择。对于拆迁区域大、拆迁房屋情况和被拆迁人复杂的工程，普通情况下为防止拆迁风险往往采取委托拆迁的方式，