ID80-自有住宅与租赁住宅的居住满意度研究

1、. 自有住宅与租赁住宅的居住满意度研究以市为例建双 虞晓芬工业大学 经贸管理学院 房地产研究所 310023摘要：居住质量是生活质量中非常重要的组成局部之一，也是评价一个国家和地区社会开展状况的重要标准。目前我国住宅的租赁市场和销售市场开展失衡，这是影响我国居民整体居住质量的主要瓶颈。在充分进展相关理论研究的根底上，分别对市自有住宅和租赁住宅居民的居住质量情况进展了大量的实证调研，力求找出影响居民住宅居住质量的主要因素。在此根底上，采用基于AMOS统计分析软件的构造方程模型，综合分析了个性特征、小区特征、区位特征和住宅特征对住宅居住满意度的影响，并建立了住宅居住满意度评价模型，在实证分析结果的

2、根底上提出了提高我国居民居住满意度的建议。关键词：居住质量；住宅；满意度；构造方程模型1引言在住房制度改革以前，我国实行的是分配制度。在分配体制下，住房可以看成是一种福利。住房制度改革以后，我国开场实行市场体制，住房则是一种商品。住宅作为一种特殊的商品，它兼有投资属性和消费属性。对于大多数人而言，住宅是他们一生中最大的投资和消费。因此，住宅满意程度是人们生活质量的重要组成局部。而人们对住宅的需不断变化的，即人们对居住条件的要与一定的经济开展水平相适应的，并且因人而异。因此，衡量居民的居住质量满意度时，不仅要依据住宅和小区本身的客观条件，还要充分考虑住户的主观感受1。诸多学者对居民的居住满意度问

3、题进了理论探讨和实证检验。如有学者对市的居住满意度状况进展了实证研究2。有学者以市居民为研究对象，通过设定住宅消费满意度模型对市购房者满意度状况进展了实证研究3。也有学者采用基于PLS的构造方程方法建立了顾客满意度评价模型，并以*市*小区为案例进展了实证检验4。原等对住宅用户满意度的影响因素进展了理论探讨与实证研究5。但是，现有研究存在明显的局限性。第一，研究根本没有界定住宅权属。第二，所选取得居住满意度评价指标不尽一样，没有一个统一的口径。第三，对居住满意度的实证研究样本量缺乏，缺乏说服力。按照住宅权属可以将住宅分为两类：一种是自有住宅；另一种是租赁住宅。这两种类别在满足人们居住需求的程度上

4、是存在差异的。有学者对自有住宅和租赁住宅居住质量上的差异进展了实证检验6。也有学者将住宅权属作为影响居住满意度的因素之一加以考虑，并进展了实证检验7。检验结果均说明自有住宅比租赁住宅具有更高的满意度。但是研究并没有比拟不同住宅权属的住宅居住满意度主要受哪些因素的影响。因此，本文在对市居民进展随机抽样调查的根底上，将研究样本按住宅权属分为自有和租赁两类。系统梳理影响住宅居住满意度的因素，构建居住满意度的理论模型，进而运用构造方程模型建立住宅居住满意度测算模型，分别对这两类数据进展实证检验。并对二者的实证结果进展比照分析。通过实证分析，分别找出影响自有住宅和租赁住宅居民居住满意度的主要因素。这对于

5、了解我国住宅的购置市场和租赁市场情况，提高房地产开发企业和房屋中介机构的竞争力有着重要的参考价值。2住宅权属的涵及理论根底2.1 住宅权属的涵及效应分析通常都会有这样共识，即人们对自有住宅比租赁住宅有一种天生的偏好。有学者将这种天生的偏好理解为人类的“占有本能和对拥有自己领地的渴望。除了这种天生的本能，还有很多其他原因导致了这种偏好的存在。如从长远来看，买房会比租房获得更好的财政收益。同时，买房会给购房者一种平安感，拥有住房通常被认为是财富和身份的象征，是一个家庭生活品质提高的重要标志8。当然，这些都是从住宅的消费属性来说的。而住宅的投资属性又使得住房自有产生了财富效应和不平等效应。即一方面住

6、房自有会对家庭财富增长做出积极的奉献，尤其是现阶段房价居高不下的背景下，这种财富增值效应表达的尤为明显；另一方面，住房自有会导致不平等的加剧，即高收入群体比低收入群体享受更高的财富增值，进一步扩大贫富差距9。因此，从理论上来讲，可以认为购置住房通常会比租赁住房获得更高的居住满意度。2.2 住宅权属与居住满意度在一般人的观念里，只要是在自己的支付能力围，一般都希望拥有一套属于自己的住房。而当局部区位的住房资源无法满足快速增长的住房需求时，局部低支付能力的需求就会被排挤出该购房市场。这类群体或者在其他区位寻找替代，或者转向本区位的租赁市场10。因此，首先从心理学的角度来看，租赁住户*种程度上带有被

7、迫承受的倾向，而非自愿选择租赁。很显然选择租赁住房居民的居住满意度不会很高。而替代区位的相关配套和交通便利状况又直接影响购房者的购置行为。往往替代区位由于地处偏远和缺少相关配套而无法形成有效替代。因此，即使购置了替代区位住房的居民往往由于交通不便或者配套设施的不健全而大大降低了其对住宅的居住满意度。只有在市中心区域购房的居民，在不考虑住宅本身和小区物业的情况下有可能实现很高的居住满意度。因此，在空间资源市中心区住房资源有限、交通本钱、配套设施等因素的共同约束下，会导致自有住宅和租赁住宅居住满意度都不高现象的存在。从上面的分析不难得出，无论是购置还是租赁住房，居住区位都是影响居住满意度的重要因素

8、。而居住区位的选择受到住房价格和经济实力的约束，因为不同区位的住房价格相差甚远。而不同收入阶层的人群在租购行为选择中也是主要参考住房的价格和租金水平。有学者认为鉴于住宅是一个家庭的最重要的固定资产，而工资收入是大局部家庭的最重要的财富来源。因此，购房决策往往是躲避收入风险的一种有效手段11。因此，租购选择行为本身也在*种程度上反映了住户的经济实力。而自有住宅和租赁住宅的居住满意度也自然受到住户经济实力的影响。因此，在研究不同权属住宅的居住满意度时，要充分考虑影响居民租购选择行为的各种因素。3住宅居住满意度模型的构建3.1从顾客满意度到居住满意度早期在传统领域对顾客满意度的研究，最早开场于Oli

9、ver1980提出的“期望不一致理论。这一理论关注的焦点是顾客期望12。许多学者在顾客满意度研究中均将顾客期望作为顾客满意度的前置因素。之后越来越多的学者开场关注产品之外如售后效劳等对顾客满意度的影响。而就顾客满意的概念本身，存在着两种不同的界定顾客满意的方法。一种是交易导向的顾客满意，另一种是累积性的顾客满意。前者指顾客对特定购置交易行为的事后评价，后者指顾客基于全面购置与消费经历而进展的总体评价13。通常影响顾客满意度的因素可以归纳为两大类，即部因素和外部因素。部因素主要包括用户的性别、年龄、职业、文化背景、受教育程度和家庭状况等个体属性特征及以往的消费经历的根底上所形成的认知、预期、期望

10、以及感知效用等；外部因素主要是指独立于顾客以外的客观存在的其他因素，包括产品的特征、功能，市场上同类产品的构造、质量以及产品的实际绩效等。住宅作为一种特殊的商品，除了具有一般商品的共有属性，还具有其特殊性。因此，对住宅居住满意度的研究必须将其共性和特殊性加以统一考虑。住宅的特殊性主要表现在：1)住宅产品的购置频次很低，在短期购置同一类型住宅的可能性很小；2住宅产品价格高，导致购房者对所选购住宅的期望值也很高，因此，通常购房后对住宅的满意度很难到达较高的水平；3住宅产品的质量受到很多条件的制约，除了住宅本身的质量以外，还受到诸如住宅区位、周边环境、配套设施、交通情况等诸多因素的影响。住宅对于任何

11、一个家庭都是非常必要的。而由于个人成长环境、技术因素、经济开展水平等方面的差异，必然导致人们在租购选择行为上的不同。同样地，一旦租购选择决策被制定和执行，不同家庭对住宅的居住满意度水平也就不尽一样14。借鉴顾客满意度影响因素，影响住宅居住满意度的因素同样可以分为部因素和外部因素两类。部因素包括个体特征和一系列感知变量；外部因素包括住宅特征、小区特征和区位特征等客观因素。3.2理论模型与假设特征价格理论认为，产品的需求并不是基于产品本身，而是因为产品所含的特征。家庭购置这些物品和使用它们作为一种“投入，把它们转化为效用，效用水平的上下依赖于物品所包含的各种特征的数量。显然，构建居民居住满意度的理

12、论模型，首先需要识别影响居民从住宅效劳品质中获得效用的各种特征。这些特征一方面源于当前国外学者关于住宅效劳品质的已有研究成果；另一方面则源自住宅产业界的实践经历。因此，本研究在指标选择时，主要从这两方面入手。由于国外学者研究角度、研究方法、研究区域的差异，选择变量的侧重点有所不同，归纳起来包括个体特征、住宅特征、小区特征、区位特征、居住区社交活动以及主观的感知变量14-16。同时，这些研究有些是以国外的住宅效劳品质为研究对象，可能一些变量的选取并不一定适合本研究。因此，通过与国多位房地产专家进展交流，使得选择的变量更符合我国国情。根据以上分析，本文尝试建立以下的理论模型和假设，以此来研究适合于

13、中国住房市场的四方面特征因素对住宅居住满意及忠诚影响。在模型构建方面，将从个体特征、住宅特征、小区特征和区位特征四个方面对本研究所选的变量进展说明。最终得到相关影响因素与住宅居住满意度之间关系的理论模型如图1所示。其中，个性特征包括性别、年龄、婚姻状况、户籍、受教育程度、单位性质、职务类别、职称划分、常住人口、年收入；住宅特征包括住宅权属、人均建筑面积、建筑年代、装修程度、工程质量、噪音隔离、住房采光、住房朝向和楼层评价；小区特征包括物业管理费、平安管理、小区绿化、环境卫生和停车情况；区位特征包括医院便利、上学便利、交通便利、工作地便利和菜场便利；居住满意度包括住宅满意度、小区满意度、配套与生

14、活方便满意度和居住状况满意度；居住忠诚包括归属感和换房意愿。个体特征小区特征区位特征住宅特征居住满意度居住忠诚图1 居住满意度模型3.3构造方程模型方法由于个体特征、住宅特征、小区特征和区位特征等因素，都不能仅仅通过*个单一指标直接测度，而需要多个指标测度。因此，本文将采用构造方程模型来探讨影响因素与住宅居住满意度之间的相互关系。构造方程模型(Structure Equation Model，SEM)方法是由多元回归、因子分析、路径分析和计量经济学中的联立方程组等组成的系统来表示观测变量与潜变量之间，以及潜变量之间关系的一种统计方法。该方法在社会学、心理学、经济管理等领域得到了广泛的应用。在S

15、EM中，那些能够直接度量的变量叫做观测变量，而那些不能直接度量但可以用观测变量线性表示的变量被称为潜变量。构造方程模型可以通过为难以直接度量的潜变量设定观测变量来研究潜变量之间的关系。而且SEM还能够分析三角甚者更为复杂的关系，而这正是SEM的优势所在。构造方程模型通常包括三个矩阵方程： (1) (2) (3)其中，方程(1)和(2)被称为测量模型，方程(3)被称为构造模型。方程中各变量的含义如下：*为外生观测变量向量，y为生观测变量向量，为外生潜在变量向量，为生潜在变量向量，、分别表示*对和y对的反映其关系强弱程度的系数矩阵，也可以理解为因子分析中的因子荷载矩阵。和分别表示*和y的测度误差项

16、向量。B表示生潜在变量之间的关系，表示外生潜在变量对生潜在变量的影响。为构造方程的误差项。构造方程模型分析过程即上述方程组的拟合过程，通常包括四个主要步骤：即模型设定、模型识别、模型估计和模型评价与修正四个局部。在构造住宅居住满意度模型的过程中，传统的方法是采用美国顾客满意度指数模型，将感知质量、感知价值、顾客预期、顾客满意度和顾客忠诚度作为潜变量。本文则将个体特征、小区特征、区位特征、住宅特征、居住满意度和居住忠诚度作为模型中的潜变量。在上述六个潜变量中，居住满意度和居住忠诚为生潜变量，个体特征、小区特征、区位特征和住宅特征为外生潜变量。居住满意度构造方程模型中的潜变量和对应观测变量组成的指

17、标体系如表1所示。本文共选取了35项指标作为观测变量。4市住宅居住满意度的实证分析4.1 研究方案设计为了使研究能够适合中国住房市场，我们在市进展了面向住户的调研。调研对象根本涵盖了市主城区和萧山区、余杭区。我们认为选取以上城区样本根本上能够反映市的住房情况，有一定的代表性。问卷设计本文主要是通过调查问卷的方法获得研究所需要的数据，为了保证问卷设计的科学性，保证研究具有足够的信度和效度，在问卷设计过程中，作者主要采用了以下的一些方法和技巧：1文献研究。在本论文研究过程中，阅读了大量关于住宅效劳品质的国外文献，并对实证研究文献的变量选取局部进展了系统的梳理，在调查问卷设计中，充分吸收了这些文献中

18、与本研究主题相关的知识，在此根底上设计了研究数据的量化题项，并初步形成了论文的两份调查问卷：一份为自有住宅拥有者调查问卷，一份为租赁者调查问卷。2专家咨询。在初步调查问卷形成后，作者与导师屡次讨论问卷设计的容，并请教多位房地产研究者，对问卷容的科学性以及数据量化方法的合理性进展了讨论，征求各位专家对初步调查问卷设计的意见，在综合这些意见的根底上，作者对这两份问卷进展了进一步的修改和完善。3预测试。为了使两份调查问卷的容能够容易被受调查者理解，便于他们填写正确的信息资料，在正式发放问卷和展开调查之前，作者将综合专家意见修改后的两份调查问卷向15位在杭居住者其中8位为租房者，7位为购房者进展了预测

19、试，根据他们对问卷填写过程中出现的疑惑以及填写完毕后与其进展交流所获得的建议，作者对两份问卷中的一些语句和表达方式进展了最后修改与完善，力求使受访者在填写调查问卷时对问卷题项意思明白清楚，在此根底上形成了本文最终的调查问卷。表1 住宅居住满意度模型指标体系潜变量观测变量变量取值说明居住满意度住宅本身满意度很不满意1、不太满意2、一般3、较满意4、很满意5小区满意度很不满意1、不太满意2、一般3、较满意4、很满意5小区配套与生活便利满意度很不满意1、不太满意2、一般3、较满意4、很满意5对住宅居住状况的总体满意度很不满意1、不太满意2、一般3、较满意4、很满意5个体特征性别男为1，女为2年龄18

20、岁以下1、1829岁2、3039岁3、4049岁4、5059岁5、60岁及以上6婚姻状况已昏1，未婚2，离异3，其他4家庭常住人口1人1、2人2、3人3、4人4、5人5、6人及以上6户籍市区1，市区其他2，外地3，其他4受教育程度高中及以下1、大专、中专2、本科3、硕士及以上4工作单位性质行政机关1，事业单位2，企业3，无4职务类别单位负责人1，中层管理人员2，一般管理或办事人员3，其他4职称划分高级职称1，中级职称2，初级职称3，无职称4收入2万及以下 1、 24万2、46万3、610万4、10-20万5、20万及以上6住宅特征人均建筑面积建筑总面积常住人口数10以下1， 10-202， 2

21、1-303， 31-404， 41-505， 51以上6建筑年代1985年前1、1986-1990年2、1991-1995年3、1996-2000年4、2001-2005年5、2006年后6装修程度无装修1、简易装修2、中档装修3、精致装修4楼层评价极差1、差2、一般3、好4、很好5工程质量极差1、差2、一般3、好4、很好5噪音隔离极差1、差2、一般3、好4、很好5住房朝向东1，西2，南3，北4住房采光极差1、差2、一般3、好4、很好5住宅权属自有1、 租赁2区位特征就近入学极差1、差2、一般3、好4、很好5工作便利极差1、差2、一般3、好4、很好5交通便利极差1、差2、一般3、好4、很好5菜

22、场便利极差1、差2、一般3、好4、很好5医院便利极差1、差2、一般3、好4、很好5小区特征平安管理极差1、差2、一般3、好4、很好5小区绿化极差1、差2、一般3、好4、很好5环境卫生极差1、差2、一般3、好4、很好5停车情况1、极差 2、差 3、一般 4、好 5、很好物业管理费无物业1， 0.9源以下2， 0.91.2元3， 1.211.6元4， 1.612.0元5，2元以上6居住忠诚度归属感完全没有1、不太强烈2、一般3、比拟强烈4、非常强烈5换房意愿非常强烈1、比拟强烈2、无所谓3、不太强烈4、完全不想5注：括号中数字表示变量取值 样本的提取本次调研样本量很大，共安排了15名本科生，选择了

23、在住博会现场和市人才市场进展定点调研。调研采用一对一方式指导被调查者进展问卷填写，因此问卷回收率很高，共发放调查问卷3778份，收回问卷3586份。经过处理和筛选，得到有效问卷2995份，其中自有住宅1424份，租赁住宅1571份。从问卷的描述性统计来看，男士1783人，女士1212人，性别比例根本合理；我们调研中严格控制了18岁以下和60岁以上的住户人群，最终的年龄分布结果19岁到59岁人群比例占到了96%，并根本呈现正态分布，年龄比例合理；从职业分布看，以企业单位为主，占到总样本的56.5%，行政单位比例最低，占到3.6%，事业单位占22.8%，其他职业占17.1%。样本所涉及到的职业包括

24、行政机关、事业单位、企业和其他单位等，涉及了多种职业和职务；从受教育程度看，高中及以下、大专和中专、本科、硕士及以上分别占14%、45%、36%和5%。总的来说，所选取的样本覆盖围较广，相互之间独立，能够保持较好的样本随机性。4.2数据分析与模型检验我们决定采用SPSS18.0软件作为分析工具，同时综合使用频度分析、方差分析、聚类分析等辅助分析手段。针对居住满意度模型采用构造方程模型方法，采用AMOS18.0软件设定模型的合理性并考察各潜变量间的关系。1数据的信度检验。为了确保模型设定的科学性，必须首先对测度模型的信度进展检验。信度是指模型测量的可靠程度，信度的上下反映了测量结果的一致性或稳定

25、性等特征。可以用Chronbachs 系数来衡量。Chronbachs 信度系数值必须大于最小临界值0.70，这说明数据具有较好的部一致性。本文采用SPSS18.0研究数据的部一致性。通过Analyze菜单中选择Scale下的Reliability Analysis，使用Alpha模型，结果如表2所示。数据显示Chronbachs 系数为0.801，说明本文所使用数据具有较好的信度。表2 可靠性统计结果Chronbachs N of Items0.801352数据的效度检验效度则是用来考察模型的拟合效果，包括敛效度和判别效度。我们通过AMOS18.0软件进展模型参数拟合，采用最大可能性参数估计

26、方法，共进展了25次递归迭代，直至路径系数稳定为止，分析的结果如表3所示。从P值一栏可以看出，除了个体特征对婚姻状况和常住人口以外，所有的潜变量的负载都在0.001水平上显著不为0。居住忠诚与个体特征以及住宅特征与居住忠诚之间的路径系数没有到达预期的效果，初步分析的结果是个体特征和住宅特征对居住忠诚没有直接的促进作用。因此，我们决定将婚姻状况和和常住人口两个观测变量删除，同时删除个体特征、住宅特征与居住忠诚之间的路径。进展这些调整后，数据的效度较好。最终模型潜变量为6项，观测变量为33项。4模型拟合与检验。下面我们对修正后模型的拟合效果进展评价。我们采用拟合指数进展评价。拟合指数可以从模型复杂

27、性、样本大小、相对性与绝对性等方面对理论模型进展评价。表4列出了模型拟合的检验结果。表3 系数估计结果路径系数S.E.C.R.P居住满意度-小区特征0.5290.03315.915*居住满意度-区位特征0.2860.02014.599*居住满意度-住宅特征0.7580.03422.339*居住满意度-个体特征0.9910.3552.7940.005居住忠诚-居住满意度1.0270.08711.855*居住忠诚-个体特征-0.4190.406-1.0320.302居住忠诚-区位特征-0.1360.037-3.701*居住忠诚-住宅特征-0.0940.075-1.2430.214居住忠诚-小区特征

28、-0.2700.060-4.478*住房采光-住宅特征1.000噪音隔离-住宅特征1.0200.04423.356*工程质量-住宅特征0.8710.03525.038*装修程度-住宅特征0.8260.03821.870*住房朝向-住宅特征0.0970.0323.0330.002建筑年代-住宅特征0.8380.06413.136*楼层评价-住宅特征0.9700.04123.617*人均建筑面积-住宅特征1.2370.06319.794*住宅权属-住宅特征-0.4670.024-19.536*停车情况-小区特征1.000物业费-小区特征1.0220.07313.991*环境卫生-小区特征1.597

29、0.06723.995*小区绿化-小区特征1.6790.07024.010*平安管理-小区特征1.4320.06223.060*工作地便利-区位特征1.000交通便利-区位特征1.0810.03530.953*上学便利-区位特征1.1370.03631.681*医院便利-区位特征1.2250.03732.778*菜场便利-区位特征1.0530.03530.275*居住总体满意度-居住满意度1.000生活方便满意度-居住满意度0.7900.03026.313*小区满意度-居住满意度0.8650.02929.610*住宅满意度-居住满意度0.9320.03129.705*归属感-居住忠诚1.000

30、换房意愿-居住忠诚0.8340.04916.926*性别-个体特征1.000年龄-个体特征-5.7221.544-3.707*婚姻状况-个体特征0.3030.2561.1860.236户籍-个体特征3.4430.8993.828*受教育程度-个体特征-2.9290.834-3.514*单位性质-个体特征9.5132.4133.942*职务类别-个体特征13.0013.2873.955*职称划分-个体特征14.7373.7263.955*常住人口-个体特征-1.2010.628-1.9140.056年收入-个体特征-14.7283.760-3.917*我们从表4可以看出，卡方值没有到达可以承受的

31、显著性水平。RMSEA低于0.08。GFI、NFI、TLI、CFI均接近于0.9.综合各类评价指标，我们认为该模型的拟合效果良好。表4 拟合指数指数名称Default modelSaturatedIndependence评价标准绝对拟合指数7464.185越小越好GFI0.85510.406大于0.9RMR0.10100.158小于0.05，越小越好RMSEA0.06900.134小于0.08，越小越好相对拟合指数NFI0.74110大于0.9TLI0.73310大于0.9CFI0.75410大于0.9信息指数AIC7610.185112228909.627越小越好CAIC8121.52850

32、51.63629140.782越小越好我们最后得到的居住满意度模型如图2所示。模型分析结果说明，小区特征、区位特征、住宅特征和个性特征对居住满意度都产生积极的促进作用，最大的为个体特征0.925，其次为住宅特征0.753，小区特征为0.531，最小为区位特征0.286。对居住忠诚的影响力，居住满意度为0.944，而区位特征和小区特征则对其产生负影响，分别为-0.114和-0.237。因此，我们可以得出个体特征是影响居住满意的最主要因素。其次依次是住宅特征、小区特征和区位特征。个体特征小区特征区位特征住宅特征居住满意度居住忠诚图2 住宅居住满意度最终模型5结论通过实证研究得到的主要结论：一是个体

33、特征对住宅居住满意度和居住忠诚具有不同的影响效应。从实证研究的路径估计系数来看，个体特征对居住满意度的路径系数最大到达0.925，并且在0.001的检验度上表现显著；但是个体特征对居住忠诚的影响由于检验结果不显著，该路径被剔除。这说明由于不同的个体的受教育程度、性别、年龄、工作性质等的不同，对对住宅的居住满意度产生很大的差异。如实证结果说明，女性比男性有更高的居住满意度。受教育程度越高，年收入越高，对居住满意度越低。同时说明对住宅的居住忠诚在不同个体之间的差异不明显。二是小区特征对居住满意度和居住忠诚的影响效应相反。从实证的路径系数来看，小区特征对居住满意度的路径系数为正效应。而对居住忠诚的路径系数，一方面小区特征与居住忠诚存在直接路径关系，即直接影响居住忠诚且为负效应；另一方面小区特征通过居住满意度间接影响居住忠诚，即小区特征对居住忠诚存在间接影响。三是区位特征对居住满意度和居住忠诚的影响与小区特征的类似，相关性较之小区特征稍弱。四是住宅特征对居住满意和居住忠诚的影响，与个体特征类似。相关性较之个体特征稍弱。这里尤其要指出的是住宅权属与住宅特征之间路径系数为负，说明自有住宅的居住满意度