首开无锡太湖如院营销策略方案#湖居##叠墅##洋房#

1、无锡太湖如院2019年营销策略报告2019年7月目录价值提炼三项目背景开盘目标一二策略安排及执行四城市背景1.1 经济层面无锡GDP超1.1万亿，增速领跑江苏2018年，无锡实现地区生产总值（GDP）11438亿元，依然是江苏省内继苏州、南京之后排名第三的城市。无锡经济发展持续高效的创造历史性的跨越，2018年GDP名义增速达7.4%，城市能级和综合实力显著增强。城市背景1.1政策层面调控长期化常态化已成共识目前无锡依旧实行“限购”“限售”“限价”的政策，政策层面无放松的迹象；仅对公积金贷款额度和比例进行了调整，但这部分的调整也是利好于刚需自住购房者，对于整体宏观市场无明显影响。2017.04

2、.28 限价申报价格备案的商品住房规模不得低于3万平方米，且价格备案后1年内不得调高，同一项目分批报备的，后一批次申报备案价格不得高于前一批次备案价格。无锡购房政策一览2017.05.20 限售暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。购买住房在取得不动产权证2年内不可转让；法人单位购买住房，在取得不动产权证3年内不可转让。2017.09.25限购本地人分区域禁购第三套新建商品住房；外地人限购一套住房并需在锡缴纳社保满2年;第二次使用公积金贷款，首付比例不低于4成。2018.04.13 组合贷款政策还贷对象的调整，原委托还贷业务涵盖公积金住房贷款、商业性住房贷款基础上增加了组

3、合住房贷款还贷业务。无锡公积金贷款政策一览2018.06.29额度调整借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度为50万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度为80万元。 地处长江三角洲腹地，江苏省东南部，无锡市西南部。南依太湖，北接北塘、惠山两区，连南长区、新区，西临常州武进区。 滨湖区面积592.7平方公里，其中，沿太湖湖岸线82公里；现下辖8个街道。 全区以七大新兴产业为主导方向，致力于把滨湖建设成为新兴产业集聚区。 2018年，滨湖区入选中国百强区、工业百强区、全国投资潜力百强区 、全国科技创新百强区、全国新型城镇化质量百强区、全国绿色发展百强区 。滨湖区区域概况1.2自2017年

4、“9.25”限购升级，无锡大部分热门板块遭遇限购。本案位于滨湖区渔港板块，属限购区域。无锡楼市政策汇总限购区域限购：梁溪区、滨湖区（不含马山）、新吴区（不含鸿山）、惠山新城和锡东新城范围内限购政策。非本市户籍本市户籍限购一套（含二手房）并提供2年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明限购二套限贷无锡工作：首付4成，利率上浮15%-20%，已受理未备案不符合要求的清退首套房首付4成，利率上浮15%-20%双外部分银行受理，首付6成，贷款利率上浮20%二套5成，利率上浮20%限价价格备案后1年内不得调高限售新购住房（含二手房）在取证2年内不可转让；法人单位购买住宅（含二手房）在取证3年内不得

5、转让。限购区域梁溪区（崇安、南长、北塘片区）滨湖区（蠡湖新城、太湖新城、山水城、梁溪河板块）新吴区（不含鸿山）惠山区惠山新城板块锡山区（锡东新城板块）不限购区域滨湖区马山板块新吴区鸿山板块惠山区（凤翔路、前洲玉祁、洛社、阳山板块）锡山区（东北塘板块、东亭板块、荟聚板块、锡北、港下、羊尖、鹅湖镇等）未限购限购惠山区惠山新城锡北、港下、羊尖等鹅湖鸿山新吴区锡东新城滨湖区梁溪区马山东亭苏州市常州市常州市东北塘区域概况1.2区域概况1.22018年无锡7个区域土地成交中，锡山区得益于规划潜力，成为土拍最热区域，占据成交建面第一；滨湖溢价率最高，开发商拿地热情高昂，北塘区以8340元/的楼板价位于全市高

6、位，区域改善属性较强。成交面积最大区域：得益于区域规划利好，锡山一度成为刚需刚改以及投资客的青睐，2018年锡山区住宅成交量可观，土地供应量大，全年 共 成 交 9 宗 地 块 ， 成 交 建 面123.52万方，楼面价4803元/平，溢价率1.45%；溢价率最高区域：滨湖区作为全市楼市标杆，2018年成交14宗地块，溢价率10.35%，开发商拿地热情较高。楼面价最高区域：北塘区作为传统主城区，2018年地市表现不俗，整体成交楼面价8340元/平，领衔无锡全市土地市场。土拍溢价率领跑无锡，开发商拿地热情高区域概况1.2作为全市范围内的热销区域，18年滨湖区市场供应及成交仍较为活跃，价格已趋于维

7、稳，在9-10月备案松绑后，存量明显下滑，但截止至目前仍有约148万方，按12个月均值计算，去化周期约为8个月。商品住宅供销两旺，价格维稳项目本体1.32019年首推房源41#、42#、44#、45#毛坯洋房2.3 万方6亿货值2019年第一批次项目本体1.3S优势1. 项目位于城市最热门区域，享受更多政府规划红利；2. 临近外太湖一线风景绝佳处，不可复制的生态资源优势，咫尺5A景区，适宜打造生态健康住区；3. 无锡唯一自带1.7万方超大水景楼盘，内外双水系涵养；4. 容积率仅1.2的纯粹低密社区，市场罕见的产品组合稀缺性。W劣势1. 热门区域中相对冷门的板块，客群对板块的认知度有限；2. 项

8、目周边交通、生活、商业配套等基础建设较薄弱，入住率不高，缺乏人气氛围。3. 项目开发时间的特殊性增加时间成本，人工、建材等因素的上涨，抬高项目定价，可能增加客户抗性。O机会1. 滨湖区的市政配套建设一直在逐步完善，未来渔港板块的升值空间广阔，潜力无限； 2. 项目内部规划的亲水木栈道、多点位、大面积文化活动场地等，在竞品项目中具有唯一性，更符合改善类客群追求健康宜居环境的购房动机。同时，这种完善的内部规划，也在一定程度上弥补了外部配套薄弱的弊端。3.现房销售，给予客户所见即所得的心理支撑，饱含市场期待。T威胁1. 相比其他房企例如融创、万科等在无锡深耕多年累积的人气和知名度，本案的品牌影响力略

9、显不足。2. 今年同类型竞品的开盘或加推计划，对本案的客群势必产生一定的分流影响。竞争格局1.4蠡湖金茂府中锐星公元荣悦湾蠡湖天著栖霞栖园竞争格局1.4项目名称拿地时间楼面价(元/)占地(万)容积率建筑面积(万)去化面积(万)剩余面积(万)2019年（1-5月）2019年（1-5月）销售面积销售均价(万)(元/)荣悦湾2017.101000015.31.4-1.624.547.117.440.9517948龙湖蠡湖天著2018.07144044.81.359.81.788.021.78别墅：26152住宅：26276金茂府20171606912.432.531.0810.420.683.35别

10、墅：34855住宅：28843中锐星公元2016.08180007.32.5254.520.51.629887栖霞栖园2013210711.71.517.57.89.70.024417459竞品情况一览表竞争格局1.4重点竞品分析蠡湖金茂府基本概况：项目位于蠡湖新城板块，部分楼栋可直接眺望蠡湖风光。项目以无锡顶级豪宅占位入市，成为无锡价格标杆，以极致的圈层营销直击准客户群体。目前在售为5号楼，均价30000元/，目前月认购在55-60套左右。拿地时间2016年9月12日土地楼板价16069元/首次开盘时间2017年10月（暗开）所属板块滨湖区-太湖新城板块地理位置滨湖区金城西路与金水路交叉口西

11、北侧容 积 率2.5（C地块）、0.75（B地块）、1.52（A地块）绿 化 率40%（C地块）、35%（B地块）、31.37%（A地块）占地面积12.43万（A地块5.06万）总建面积28.85万（C地块），13.31万（A地块）物业类型高层、洋房、别墅建筑风格新古典主义外墙装饰1-3F干挂石材，4F以上真石漆车 位B地块165个，车位比1:1.61；C地块1830个，车位比1:1.16；A地块770个开 发 商金茂、首开物业公司金茂物业物 业 费叠墅9.1元/月（含科技运营费4.9元/月）；高层7元/月（含科技运营费3.9元/月）蠡湖金茂府33#32#30#34#31#别墅、小高层规划中1

12、#6#4#2#7#3#5#C地块B地块A地块注：成交数据截止2019年4月竞争格局1.4重点竞品分析中锐星公元基本概况：项目在目前整个无锡土拍历史上楼面价最高，达18050元/，是当之无愧的无锡地王项目。项目依托自然景观资源：项目西侧金匮公园、东侧自然景观河道，总体布局采用南低北高、西高东低。拿地时间2016年9月12日土地楼板价16069元/首次开盘时间2017年10月（暗开）所属板块滨湖区-太湖新城板块地理位置滨湖区金城西路与金水路交叉口西北侧容 积 率2.5（C地块）、0.75（B地块）、1.52（A地块）绿 化 率40%（C地块）、35%（B地块）、31.37%（A地块）占地面积12.

13、43万（A地块5.06万）总建面积28.85万（C地块），13.31万（A地块）物业类型高层、洋房、别墅建筑风格新古典主义外墙装饰1-3F干挂石材，4F以上真石漆车 位B地块165个，车位比1:1.61；C地块1830个，车位比1:1.16；A地块770个开 发 商金茂、首开物业公司金茂物业物 业 费叠墅9.1元/月（含科技运营费4.9元/月）；高层7元/月（含科技运营费3.9元/月）中锐星公元注：成交数据截止2019年4月客群分析1.5源自项目周边，民营企业主发力从竞品客群来源调研分析中，我们发现一个现象，尽管各项目主力客户特征存在细分差异性，但都逃脱不了两大特征：是来源于项目周边，地缘特质

14、明显，本地情怀突出；是民营企业主扛大旗，购买热情高，经济承受能力强。无锡高端竞品项目主力客户特征客群分析1.5环湖而居是无锡高端客群的共识，注重对环境、健康、风水等方面考量 具有太湖情结，对湖居有向往愿意为自己的中年生活改变生活方式，为下一代的成长环境考虑根植无锡，成功路上，真正支撑无锡发展的企业主们 追求更高阶层注重健康生活的泛公务员、企事业单位管理层 信奉风水，相信宝地旺财说希望寻找一个符合身份，可体现荣誉价值的居住场所目标客群置业心态：客群分析1.5本案理论客户来源界定 地缘客户周边改善客户周边改善客户北京上海苏州等地投资客户周边改善客户基于项目的区域规划、产品打造、交通配套、购房成本等

15、先决条件，本案存在以下三类客户：本区域地缘客户（占比65%，来源于渔港板块、蠡湖新城、太湖新城、梁溪老城区等）周边区域改善客户（占比25%，少量来源于无锡其他区域及周边地级市，乡镇企业发达的阳山、钱桥、胡埭、洛社等）外地挤压投资客户（占比10%，来源于北京首开品牌的追随者、上海苏州等高房价区域外溢的投资客）客群分析1.5客户分类客群属性置业目的年龄段家庭结构职业分布购房主诉求一类核心客户本区地缘性客户首改、再改自住需求，但未必是终极居所35-45新兴家庭二胎家庭公务员、企事业单位中高层管理者、专业群体（医生、教师等）、私营业主等注重区域归属感，经过自身拼搏或家庭财富的继承者，二胎开放之后家庭成

16、员扩张需求换房。更注重健康生态生活方式，对其他判定因素敏感度不高。二类重要客户周边区域改善类客户主要是改善需求，同时兼顾投资属性40-50多口之家几代同堂本地企业家、私营业主、乡镇新富拆迁户、专业群体（医生、教师等）生意财富积累之后想追求更优质的生活环境，想通过购买豪宅融入上流圈层。或者因拆迁获得一笔可观收入，想改善下一代的居住空间，注重尊贵身份。三类潜在客户北京、上海苏州等城市挤压外溢客户被本地高房价挤压、考虑短期度假、投资升值的需求40-55/商务人士、专业人士行业中高层管理者等看好无锡及板块未来的升值空间，同时，也被区域内的生态景观资源吸引，用作短期度假或投资。目录价值提炼三项目背景开盘

17、目标一二策略安排及执行四开盘指标分解2.1250组认筹客户6亿货值，144套2500组有效客户综合考虑，按照60%解筹率综合考虑，按10:1转筹比目标课题：8-12月份，完成144套的去化量，完成2500组有效客户的积累如何在众多“湖居” 卖点的竞品中脱颖而出，塑造健康人居先行者的高端形象？难点与问题2.2课题思考：难点一：形象标签树立面对高来访指标和相对固化单一的客群，如何扩大客户基数，激发客户购房欲？难点二：客户基数来源破题关键2.3项目“1 +N”战略体系搭建！只有将项目自身优势的核心价值点确立之后才能挖掘有效客群，实现开盘热销锡城！一个核心标签N个条线拓客破题关键2.3？形象标签树立，

18、核心价值卖点包装升级，调性输出推广：梳理核心价值卖点，全媒体矩阵投放，扩大市场发声，提高知名度阵地：强化阵地包装，配合阶段主题，及时调整包装内容，调性输出活动：大型节点立势活动、资源类、暖场累活动辅助项目导客蓄水体验：利用项目售楼处及示范区等场所，持续体验式营销活动吸客企划思路破题关键2.3？客户痛点化解，多个条线精准拓客，落实团队激励推售：低开高走，提高入市价格竞争力，小批量多频次加推，分批逼定客户内销：团队销售管理优化，技能培训，扩大拓客数量，提高来访成交比外拓：加强外场渠道拓客力度，竞品拦截，发展中介下线，精准导客激励：制定合理销售激励政策，实行带看奖、全民营销、全城导客等机制企划思路目

19、录价值提炼三项目背景开盘目标一二策略安排及执行四【天地人和】，中华民族独有的处世观念。孙子兵法始计篇有云“天地人和”。人，生长于天地之间。下立足于“地”，上敬奉于“天”。在“天地”之间休养生息。“天地人和”将人置于天地之间，将人处于“和谐”与“平和”的世界之中。人与自然合为一体，是道家的主要思想。与太湖如院的生态资源以及打造理念不谋而合。契合太湖如院承太湖天赋，得渔港地制，用人本精神，打造出承载人与自然和而为一的“健康生活”的住区。也为太湖如院的精神内核，为无锡世族赋予天地人和的精神属性。天地人和价值体系价值体系包装3.1【天然无界】外太湖活水畔，天然水域与城市内湖蠡湖的人工相比，外太湖水域更

20、大，且为天然活水，名副其实的湖居【天赐自然】国家5A级景观环绕，鲜氧覆盖项目周边多个5A级景观，栖息于景观极为集中的风光线上，出游更方便，节约时间成本天，环境也，极致的山水资源，秀丽的地理环境，湖山赋形，此为太湖如院的营造先决条件，也是人们青睐这片区域的本源。价值体系包装3.1天赋区域如院天赋稀境，胜却人间地，人类生长活动的所在，居所之地需有与生活密切相关的便捷交通、丰盛配套，更需有完美的风水格局，太湖如院深谙此理念，于上风上水之地，择工作与生活线上的中心点，打造理想人居。价值体系包装3.1璞玉贵脉，地尽其利地制地段如院【地脉占位】生活枢纽，城市繁华与山水静谧随心切换渔港之地，天然璞玉，一边连

21、接中心繁华，一边连接田园悠然，名副其实的生活枢纽地【风水堪舆】面湖依山的上善之地，风水上境南面太湖，北靠惠山，藏风聚气，风水宝地【便捷交通】多维交通，贯连全城四周渔港路、观湖路、西环路、环太湖公路（省道S230）等城市主干道环伺；距离地铁2号线梅园站开原寺站约1公里；3 、4 号线正在建设中，预计2019年末通车【优质配套】丰盛配套，满足半小时生活圈【商业】：河埒口万达商圈、太湖新城万象城/海岸城商圈、市中心商圈、湖滨商业街【医疗】：无锡九院，开车15分钟左右即达。【教育】：自带幼儿园、蠡园实验幼儿园、育英锦园实验小学、渔港中学（规划中） 【新势产业】城市核芯 世界无锡的核心新秀“城市新中心、

22、产业新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生态新标杆”人，以人为本也，在太湖如院思想里，不仅仅是造房子这么简单，更指为如院所营造的生活，有大自然的鬼斧神工，也有如院建筑师、园林师、空间师、服务师的巧思妙构，这也是太如如院有别于其他项目的个性所在。价值体系包装3.1以人为本，专筑定制人本项目如院【定制双湖】灵动水域约1.7万方社区人工湖相当于24个足球场大小，是正常人工湖的5-6倍，市场唯一，与太湖水形成“内外双湖”的少见格局【定制低密】4层叠墅*6层洋房 纯粹低密墅区约1.2的容积率、绿化率40%，4层院落叠墅+6层墅境洋房，无锡市场少有【定制水韵】双层临水动线 兼顾归家与休闲打造只有公共公园才有的

23、滨水散步道与亲水木栈道，双层临水动线设计，兼顾不同亲水需求与安全性【定制欢乐】2座儿童乐园 记录童年更精彩2座不同主题乐园营造不同欢乐氛围，可自由选择喜爱的游乐设施。【定制活力】约1000文体活动场地 全龄畅享更自由配备乒乓球区、羽毛球区、儿童娱乐区，积极倡导健康生活理念【定制静谧】约480m林荫散步道 家有公园更放松位于围墙与外河道之间的代建绿地，兼顾归家入户与休闲散步双重功能人，以人为本也，在太湖如院思想里，不仅仅是造房子这么简单，更指为如院所营造的生活，有大自然的鬼斧神工，也有如院建筑师、园林师、空间师、服务师的巧思妙构，这也是太如如院有别于其他项目的个性所在。价值体系包装3.1以人为本

24、，专筑定制人本项目如院【定制健康】 环形跑步道 专业标准更健康专业跑步道材料专设约600m的环形跑步道，跑道上特别设计夜跑草坪灯装置【定制优雅】 亲水下沉式卡座 创意设计更高端以水中下沉式设计为主，营造置身于水中的近距离亲水之感，使项目整体展示面更高端【定制品质】三大权威认证 居有品质更安心国家绿色建筑二星、英国绿色建筑BREEAM、 WELL金级，坚持与健康同行【定制闲逸】南北双入户庭院 阳光花园更难得 上叠、下叠均拥南北入户花园，市场少见【定制品牌】 大国工匠 联袂钜制首开保利招商三强联袂，打造首个无锡项目，开端标杆，品质保障【定制物业】 保利物业 23年人文服务经验国家物业管理一级资质，

25、中国物业服务百强企业服务规模TOP10，打造“中国最具人情味的物业服务品牌”和，即为太湖如院打造的生活方式：满足心灵深处对自然对本质的溯源，对健康生活的向往，于此，达到天地人和之境界。价值体系包装3.1往来人物，和鸣归一和一精神标签如院【精神和一】灵心慧性，俯仰湖山亦俯仰生活从湖山的灵感共鸣生活的真意，人之本源始于自然归于自然【人物和鸣】出入皆人物，世家的藏品洋房+叠墅产品的高端性注定了如院圈层的高端性，企事业家的目标客群决定了家族的传承性，他们愿意为自己的中年生活改变生活方式，为下一代的成长环境考虑【天地人和】价值体系天赋如院落位区域【天然无界】外太湖活水畔，天然水域【天赐自然】国家5A级景

26、观环绕，鲜氧覆盖地制如院【地脉占位】生活枢纽，繁华静谧随心切换落位地段【风水堪舆】面湖依山的上善之地，风水上境【便捷交通】多维交通，贯连全城【优质配套】丰盛配套，满足半小时生活圈【新势产业】城市核芯 世界无锡的核心新秀人本如院落位项目【定制双湖】灵动水域，约1.7万方社区人工湖如院和一落位圈层【精神和一】灵心慧性，俯仰湖山亦俯仰生活【人物和鸣】出入皆人物，世家的藏品【定制低密】4层叠墅*6层洋房 纯粹低密墅区【定制水韵】双层临水动线 兼顾归家与休闲【定制欢乐】2座儿童乐园 记录童年更精彩【定制活力】约1000文体活动场地 全龄畅享更自由【定制静谧】约480m林荫散步道 家有公园更放松【定制健康

27、】 环形跑步道 专业标准更健康【定制优雅】 亲水下沉式卡座 创意设计更高端【定制品质】三大权威认证 居有品质更安心【定制闲逸】南北双入户庭院 阳光花园更难得 【定制品牌】 大国工匠 联袂钜制【定制物业】 保利物业 23年人文服务经验价值体系框架3.2目录项目背景开盘目标一二策略安排及执行四价值提炼三从案名、售楼处、示范区及推广调性和活动方面全面落实项目生态健康宜居住区的整盘形象以“天地人和”价值体系包装为切入点，加强卖点输出节点大活动造势搭配圈层活动逐步递进，引发精神共鸣以地缘板块为核心，由点及面，逐步展开地毯式外拓挖掘项目周边原住民、乡镇企业主群体各团队拓客指标分解量化，加强团队管理与培训设

28、定奖惩机制，促进团队内部优胜劣汰策略总纲领4.1核心策略推广团队展示拓客阶段策略4.1营销四部曲，太湖如院，强势来袭起承转合整体推广节奏铺排4.27.28线上案名揭幕重要节点8.20营销中心开放9.28产品发布会9.29示范区及样板间开放11.10实景样板间 开放12.21首次开盘营销阶段推广策略形象导入期（7.25-8.31）立势引爆期（9.01-10.10）集中蓄客期（10.11-11.20）开盘销售期（11.21-12.31）起承转合天赋 起势首秀：启幕新湖居时代地制 传承地脉：区域及板块价值挖掘人本 转化产品：如院价值密集输出和一 适合圈层：精神高度认同节点活动久仰湖山终如院首开保利招

29、商 启幕新湖居时代湖定江山 院合天下太湖如院双湖示范区 大美呈现天地一院 湖山境开无锡全新健康湖居作品 全球发布国著天工 耀启锡城太湖如院临湖实景样板 倾城绽放太湖正席 世家传承太湖如院约115-150院墅洋房 预约盛启天赋如院 锡心所向太湖如院首开劲销XX亿红动无锡11-12月客户蓄水收割推广媒介官微/网站通栏/软文/户外出街/LED大屏/大V号投放官微/网站通栏/大牌/三面翻/道闸/地铁投屏官微/LED大屏/大牌/APP开屏/抖音/电台及时性广告官微/纸媒/大牌/高端小区道闸/地铁/网站通栏重要活动壹一场唤醒时代力量的巅峰论坛贰一次惊艳城市的产品发布会叁一个星光璀璨的示范区盛宴肆一场万人投

30、入的公益盛事分阶段推广4.3起第一阶段：形象导入期时间节点：7.25-8.31核心诉求：该阶段为项目首度发声，营销重点是项目形象塑造，揭示新湖居时代来临！注重媒体口碑铺垫，宣传重心围绕“天赋”价值开展，拔高项目入市调性，制造全城期待感！分阶段推广4.3本阶段媒体诉求久仰如院 湖居新生分阶段推广4.3线上案名发布倒计时四宫格海报分阶段推广4.3线上案名发布案名公开H5分阶段推广4.3“天赋”价值炒作世界湖居经典案例巡礼全球每600座城市，才能享有一座城市湖区，临湖而居，是世界人居的至高共识 外太湖天然价值挖掘，纯粹绿色生态屏障2338.1平方公里的太湖水域，具有不可复制的生态调节作用，是和谐自然

31、的生命系统环太湖景区鲜氧覆盖，湖居土地资源不可再生5A级国家风景区环绕，构筑无边界健康大环境；渔港板块占据稀缺的环湖土地资源，拥有湖的灵气，城的大观，是自然与繁华的共融圈中心天赐太湖，无锡湖居即将启幕新时代分阶段推广4.3三大展点开放活 动 时 间 拟定8月1日主 要 动 作 “天工”展点全城揭幕活 动 形 式 项目第一波造势，选取项目周边三大人气旺盛的商超铺设展位，蓄水工作全面开启。大润发覆盖区家乐福覆盖区欧尚覆盖区分阶段推广4.3媒体圈拜访活 动 时 间 拟定8月89日主 要 动 作 “天生爱湖”礼盒派送活 动 形 式 项目第二波造势。定制尊贵礼盒派送公关无锡主流媒体，为项目创造良好的媒体

32、关系。刷屏朋友圈，传递人文关怀，凸显项目调性。笔墨纸砚礼盒德国LAMY钢笔礼盒Channel NO.5香水礼盒分阶段推广4.3“天赐十二景”太湖风光刷屏稿价值输出宫格海报选取太湖岸、鼋头渚、拈花湾、灵山大佛、十八湾、梅园等风景名胜视角定制系列宣传稿，凸显项目生态湖居资源卖点，健康生活氛围浓厚。分阶段推广4.3营销中心包装分阶段推广4.3售楼处开放邀请函H5二维码分阶段推广4.3售楼处开放开放主题：湖定江山 院合天下8.20 太湖如院营销中心 大美呈现分阶段推广4.3区域高峰论坛（暂定8月31日）风起长三角 世界看太湖政商领袖叶檀博士长三角经济论坛暨无锡民营企业家交流会 一场唤醒时代力量的巅峰论

33、坛分阶段推广4.3拓客策略渠道团队外拓，意向客户摸底及调研，小规模拓客先锋销售团队可以在周末去大型商超和高档社区进行首轮客户购房意向摸排和调研。商家联动：提供纸巾盒、车载充电器、U盘等拓客小礼品，在城区大型4S店进行派发；和滨湖区、梁溪区高端商家联动，放置项目DM资料、易拉宝、联盟优惠活动信息等。分阶段推广4.3承第二阶段：立势引爆期时间节点：9.01-10.10核心诉求：项目正式面世后，重点树立整盘市场占位。通过对区域及板块资源价值的系列解读，强化项目择址观，突出项目“地制”的稀缺性。各拓客动线准备工作就绪，多点位、高频次蓄水动作开启，配合推广条线全面攻占市场。分阶段推广4.3本阶段媒体诉求

34、天地一院 湖山境开分阶段推广4.3“地制”价值炒作根脉深厚，城市热土的绝佳风水宝地无锡临湖地块拍一块少一块，土地资源不可再生滨湖区一直在扩建公共休闲配套设施，可供开发的住宅性质用地越来越稀少渔港板块是太湖岸线上的璞玉，价值高地，价格洼地板块位于最纯粹的环湖生态圈，占据湖的灵气，城的大观，是自然与繁华的共融圈中心上佳地理位置优势，藏风纳水聚气，助推人事两兴旺项目背靠惠山，前临太湖，十八湾水景环绕。水是生命之源，能生养万物，传统风水学认为水即是财源，自然山水可抵抗一切灾难，保家庭兴旺发达安康分阶段推广4.3产品发布（暂定9月28日） 一次惊艳城市的产品发布会天地一院 湖山境开无锡全新健康湖居作品

35、全球发布分阶段推广4.3示范区+样板间开放 （暂定9月29日）太湖如院大美示范区及临湖样板间 倾城绽放 一个星光璀璨的示范区盛宴分阶段推广4.3推广逻辑“点亮星辉”预热助力H5“双湖璀璨”前宣小视频不老女神赵雅芝亲临现场“万千星辉映双湖 ” 示范区点亮仪式天幕烟花秀现场同步直播活动后宣通稿发布分阶段推广4.3step1：H5预热以“万千星辉映双湖”作为示范区开放传播主线提前一周预热上线“点亮星辉”创意互动H5，强势吸睛以简单的交互方式，可邀请好友助力，自带传播度跨界合作网红奶茶喜茶，提升参与积极性，递增市场影响力同时，预告双湖璀璨示范区即将隆重揭幕！分阶段推广4.3step2：前宣小视频“双湖

36、璀璨“小视频放送航拍太湖及示范区内湖双重景致，内外美景交融，健康湖居力量！分阶段推广4.3step3：示范区营造线下落地配合，实景示范区灯光亮化装扮香港不老女神赵雅芝亲临示范区，共鉴盛事以不同灯饰将示范区布置成一片“星光世界”，以点亮双湖星辉为主题，增加激光舞表演、点灯仪式等活动，举办无锡最高规格“星夜”示范区公开活动，扩大项目知名度，提升市场独有影响力。分阶段推广4.3step3：活动亮点赵雅芝亲临为项目背书天幕烟花秀模特星光高定裙走秀分阶段推广4.3拓客策略10月1日，首轮认筹启动，如院雅荟VIP正式办理VIP申领： 申领条件：初步意向客户信息登记 办理目的：项目正式开始收筹，通过VIP卡

37、申领锁定诚意客户，提升客户尊贵感分阶段推广4.3拓客策略9-10月，多点位、全覆盖社区巡展设置，扩大收客区域在无锡重点中高端小区附近，设立项目外展点，铺设渠道人员进行派单，拦截竞品客户等，确保项目价值卖点全面传播，项目推售信息全覆盖！设立看房车，方便意向客户随时到访案场。核心拓客次要拓客主力拓客主力拓客次要拓客次要拓客次要拓客次要拓客分阶段推广4.3转第三阶段：集中蓄客期时间节点：10.11-11.20核心诉求：全媒体矩阵配合输出，以 “人本”思想为指导的价值卖点刷屏，生态湖居健康住区深入人心，深化项目市场印象。通过系列传播推广动作，积累意向客户，实现蓄客目标。分阶段推广4.3本阶段媒体诉求国著天工 耀启锡城分阶段推广4.3“人本”价值炒作以人文本，匠筑无锡TOP级