2022年汽车产业基地建设项目可行性研究报告

1、汽车产业基地建设项目可行性研究报告汽车产业基地建设项目可行性研究报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）【第一部分 项目总论】一、项目名称二、项目位臵三、项目规模四、开发目标五、项目开发运营团队【第二部分某某市整体环境分析】一、某某概况二、某某社会经济发展状况三、某某城市规划发展分析【第三部分某某汽车相关产业分析】一、某某汽车消费市场调查二、某某汽车相关产业现状三、南京汽车用品市场概况四、某某汽车产业发展规划【第四部分项目资源分析】一、项目概况二、周边环境调查三、商业环境分析四、项目研判（SWOT五、综合评估【第五部分项目定位分析】一、定位依据二、定位原则三、主题定位分析四、功能

2、定位分析五、辐射定位分析【第六部分项目规划定位分析】一、项目规划设计条件二、项目规划设计原则三、项目规划设计阐述【第七部分项目开发运营模式】一、运营模式二、招商模式三、推广思路四、经营理念【第八部分项目效益综合评估】【结论】【第一部分项目总论】一、项目名称某某汽车产业基地建设项目二、项目位臵某某省某某市南谯新区三、项目规模总用地面积：800亩一期用地面积：约245亩一期建筑面积：约22.6万平方米建筑密度：37.4%容积率：1.38停车位：2268个四、开发目标本项目目标打造成一座集汽配市场、汽车用品市场、汽车4S店、 汽车快修区、维修检测、二手车交易市场、汽车租赁、展示中心、研 发中心、物流

3、配送、汽车酒吧、汽车旅馆等于一体的国际化的汽车文 化博览城，成为我国华东地区汽车后服务产业的总部基地。项目开业运营后，预计将可实现年交易额达128乙，年创税收约2.6 亿元，可解决约1.5万人就业。同时，本项目的建设还将大大提升某某 市汽车产业实力、强化汽车消费理念、提升汽车品牌文化，以及城市 竞争力；进而推动区域特色产业经济发展和繁荣。五、项目开发运营团队本项目的开发运营是一个系统工程，作为一个整合区域资源、承 担社会经济发展重任的项目，必须由一个资金实力雄厚、专业知识丰 富、开发运行经验成熟、责任感强烈的优秀人才团队实施。为此，我们组成了一个由国外上市公司、知名商业地产开发运营 商、汽车用

4、品行业领军企业为主要成员，充分结合资金、经验、资源 于一体的开发运营团队，共同实施本项目的开发运营前期工作。在今 后具体的运作中，我们还聘请了国内一流的商业地产顾问、招商、管 理机构组成一流的专业团队，确保项目开发运营成功。项目由下列股东单位组成专门机构，协调负责项目的开发运营。主要合作股东单位成员：某某集团有限公司某某集团创立于2002年。主营业务包括地产开发，股权投资， 影视文化，国际贸易。目前重点在中国的某某、芜湖、宿迁、济 南等地区从事地产开发业务，涉及住宅地产、商业地产、文化地 产，截止到目前某某集团在中国地区已开发完成建筑面积超过50万平方米，在建面积120万平米，土地储备200万

5、平方米。某某集团下属子公司某某银河房产开发有限公司已在某某开发有两大精品楼盘，其中水岸帝景项目是某某房地产行业的标杆 作品。某某实业投资（集团）有限公司某某实业投资（集团）有限公司总部位于浙江杭州，注册资金2.3亿，总资产30亿人民币。近年来成功开发了嘉兴平湖中国服 装城、舟山某某（红星美凯龙）家居生活广场、舟山船用商品交 易市场、江苏泰兴浙江商贸城、昆山汇丰商贸城、上海博联装饰 展示中心、杭州大世界五金城等一批优秀的商业地产项目。目前 某某集团已发展为一家集商业地产、专业市场及房地产投资、开 发与经营管理为一体的集团化公司。某某汽车装潢用品有限公司 TOC o 1-5 h z 某某汽车装潢用

6、品有限公司是一家以做服务增值、产品销售 配套方案为主的汽车用品专业流通型企业。拥有在职员工100余人，代理1000多种品牌产品，其中国际、国内知名品牌就达20多个，建立了庞大而又完善的市场销售网络（其销售网络已覆盖 整个浙江省和苏南地区）。某某公司先后荣获“杭州市机动车配件经销行业协会第一届常务理事单位”、“ 2005年-2006年全国汽车用品行业年度优秀流 通商”、“ 2006年-2007年全国汽车用品行业年度优秀流通商”、“ 2014年度杭州机动车配件经销行业优秀经销商”、“消费者信得过企业”等一系列荣誉称号。并参与了浙大汽配市场、杭州金恒 德汽配市场、华浙汽配广场等知名的汽车用品相关专业

7、市场的运 营和管理。某某汽车用品有限公司某某汽车用品有限公司成立于 1995年，总部位于合肥市瑶海 工业园区，并有某某一份利汽车用品公司和某某徽源车居汽车美 容俱乐部两大下属企业。设有集企划部、采购部、售后部、仓管 物流部、后勤部、人力资源部、财务部、市场销售部八大部门为 一体的配套体系。目前，公司的销售服务网络已经覆盖某某省5个县级市、56个县级区域、17个地级市！拥有实力区域分销商3000余家，产品终端零售商上万余家！并以每年超过13%的速度递增，在某某区域汽车后市场上的占有率高达50%以上。是某某省汽车后市场的标杆企业！郑州市某某汽车装饰有限公司郑州市某某汽车装饰有限公司成立于 1993

8、年，是一家以批发 汽车装饰用品为主的专业型企业，同时也是河南省内汽车用品行 业中规模最大的产品供应商之一。目前公司经营汽车装饰类产品 达上百种，其中国际、国内知名品牌就多达数十种，建立了遍布 河南省以及周边区域的市场销售网络，成为中原汽车用品行业年 销售额超数亿元的龙头企业。凭借自身实力及在行业内的领导地位，公司积极参与了郑州 汽配大世界、河南省宏达车业广场等多个专业汽车用品市场的规 划、开发、建设以及招商，对河南省汽车用品后市场的发展做出 了巨大的贡献！【第二部分某某市整体环境分析】、某某概况（1）城市综述某某地处苏皖交界地区，毗邻六朝古都一一南京，属泛长三角合作核心区、南京都市圈”核心层、

9、国家级 皖江城市带承接产业转移示 范区”第一站。某某古属扬州棠邑（今南京市六合区），依滁河而建, 自古便为长江下游临江近海的 鱼米之乡”。某某东与南京市、扬州市 水土相连，西与合肥市、淮南市傍山而邻，南与和县、含山县一水共 饮，北与盱眙县、蚌埠市隔河相望。黄海东省I 二D渝二多 、-手咄7产7二 、 A? 、 河南省；朋制市X牛忙二? I:二推盛市黔沁* 黑阳市滁帼朕:玻屛区nlfei .r;审江西省/（2）行政区划某某全市土地总面积1.33万平方公里，全市户籍人口 450万。现辖天长、明光2帀，来安、全椒、定远、凤阳4县和琅琊、南谯2区市区人口约52万人，其中琅琊区19.55万人，南谯区32

10、.68万人。区位交通某某是某某东大门，地处苏皖交界地区，东与江苏省南京市、扬州 市、淮安市接壤，西与某某省合肥市、淮南市相连，为南京都市圈核 心层城市之一，属于上海四小时城市带，泛长江三角洲经济区。某某 的交通四通八达，境内拥有宁洛、沪陕等多条高速公路；京沪铁路、 宁西铁路、京沪高速铁路、沪汉蓉高速铁路等多条铁路纵横境内；滁 宁快速通道、南京长江隧道、104国道三条快速道路不仅实现了某某 与南京的无缝对接，也加速了某某全面融入长三角地区的步伐，其中 滁宁快速通道使某某和南京两地市中心距离仅 60公里；此外，宁滁轻 轨、马滁扬等高速公路正在规划、设计、建设中；距离南京禄口机场、新生土于港口、合肥

11、骆岗机场均在 1小时左右车程；水运依托清流河- 滁河航道直入长江。（4）自然景观某某市地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季 分明，温暖湿润，雨水充沛，日照充足。全市地貌大致可分为丘陵、 岗地和平原三大类型，地势西高东低，全市最高峰为南谯区境内的北 将军岭，海拔399.2米，围绕丘陵分布的平台和波状起伏地带，构成 岗地区，滁河、淮河沿岸和女山湖、高邮湖的滨湖地带是主要平原区。某某因滁河而得名，市域跨长江、淮河两大流域，境内水系发达， 河流众多，拥有1000多所大中小型水库。蜚声中外的国家重点风景名 胜区、首批AAAA促游区和国家重点森林公园琅琊山，与市区相依,山在城中，城在山中。（

12、5）物产资源某某物产丰饶，矿藏丰富。是全国20个商品粮基地之一，粮食总 产量占全省1/8，粮食商品量占全省1/4，主要盛产水稻、小麦、油菜 等农作物。著名土特产有明光绿豆、滁菊、来安花红、南谯茶叶等， 特种水产有女山湖大闸蟹、银鱼、某某鲫鱼、雷官板鸭、天长芡实等， 传统特色食品有琅琊酥糖、马厂酥笏牌、凤阳瓤豆腐、天长甘露饼、 炉桥桥尾等。动物资源、次生林木、竹、中药材资源丰富。非金属矿是某某市的优势矿产，目前已已发现的矿种近40种。其 中，岩盐、芒硝、石膏、玄武岩、石油储量居华东之冠；而岩盐矿、 石膏矿是某某省唯一的大型岩盐、石膏矿床；硅石、凹凸棒石、铸石 玄武岩、岩盐、芒硝、石膏、石油等，几

13、乎占据某某省全部或大部分 储量或是唯一的矿种，部分矿产在华东，甚至全国占有重要位臵。（6）城市布局某某正努力打造 山水田园城市”，南京同城发展的魅力 花园城 市”。市区规划主要分为以下八大区块：老城区京沪铁路以西、明光路以北为老城区。主要是疏解中小学校、市 级办公和大型的商业设施。疏通环城水系，保护老城的道路网格局。 老城主要是安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地。此地 区包含旧某某城，存在大量历史遗存，原某某市区繁华的地段，现逐 渐为新城区取代。城西地区京沪铁路以西、明光路以南、花园路以北的用地为城西地区，是 居住、工业、公共设施综合片区。此地区为某某传统的主城区。城南地区西涧路与京

14、沪铁路、花园路与洪武路之间的用地是城南地区，主 要布臵市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。新城市中心区布 臵在城南的城市双中轴线之间。此地区为某某开发的新城区，包含城 南新区、政务新区、科教园区。城东地区京沪铁路以东、世纪大道以南为城东地区，是以工业为主的组团 此地区为某某开发的新城区，包含琅琊新区、城东新区。高速铁路站前地区京沪高速铁路以北、洪武路以南为高速铁路站前地区，主要布臵 公共设施、居住用地。城北地区世纪大道以北、蚌宁高速公路以南为城北地区，主要布臵工业、 物流、居住用地。此地区为某某开发的新城区，包含城北新区。大琅琊山旅游区是国家级重点风景名胜区、城市郊邑公园。此旅游区主要由琅

15、琊 山风景区、清流关风景区、普贤庵风景区组成，涵盖众多人文遗迹和 旅游资源，尤以欧阳修所咏而著称。南谯新区南谯新区的规划建设，显示了某某政府与南京同城发展的宏大目 标。新区东到南京市浦口区永宁镇的苏皖交界处，西至马滁扬高速公 路，北到京沪铁路，南与全椒县接壤。此地区为某某开发的新城区， 是南谯区未来的政治行政、商贸经济中心。城市荣誉近年来，某某市不断优化投资环境，先后被评为浙商(中国)最 佳投资城市、浙商（某某）最佳服务城市、深港企业投资潜力城市、 苏商（中国）最佳投资环境城市、全国双拥模范城、某某省首家电子 信息产业基地、国家家电设计与制造特色产业基地、中国家电及装备 制造业基地、2015中

16、国城市科学发展转变经济发展方式示范城市、2015 中国全面小康最佳投资服务城市等称号。（8）发展目标某某市正在纵深推进工业强市、城镇化和东向发展三大战略，优 化发展环境，加快推进以人口 100万、城区100平方公里为目标的 大 滁城”建设，积极打造承接产业转移的新型工业园的城市新家园、南京 同城发展的城市新家园、吸引东部地区的魅力后花园。二、某某社会经济发展状况（1）综合实力2015年，某某全市国内生产总值（GDP 696亿，排名某某省第6 位，增幅以15.6%速度排名全省第5位；财政收入90亿元，增长31%; 规模以上工业增加值296亿元，增长27%;固定资产投资近700亿元， 增长38%;

17、城镇居民人均可支配收入15100元、农民人均纯收入5600 元，分别增长13%和11.5 %。据某某省2015年各市生产总值”排行显示，去年全省GDP为12263.4亿元，在17市中，合肥排第一，去年 GDP达2702.5亿元。 处在排行榜前6位的城市分别是合肥、芜湖、安庆、马鞍山、阜阳和 某某，其中，芜湖 GDP为1108.6亿，安庆为988.1亿，马鞍山为811 亿，阜阳为721.8亿，某某为696亿。从GDP增幅看，2015年某某全省GDP增幅达到14.5%,增幅排在 前5位的分别是芜湖、合肥、铜陵、池州和某某，芜湖以 18.2%的增 幅位居全省之首，超过合肥的17.5%。（2）工业经济

18、2015年，某某工业总产值达到1059亿元，当年新增373亿元；全部工业增加值迈上300亿台阶，其中规模以上工业增加值 296亿元。某某全市拥有11个开发区和工业园区，园区规划面积150平方公 里，目前仅开发建成60平方公里，包括9个省级开发区；其中，某某 经济技术开发区正在围绕家电、绿色照明、汽车机械制造等产业，努 力把某某打造成承接产业转移的工业新区，争取把某某开发区上升为 国家级开发区。近年来，某某现已逐步形成了家电、装备模具、汽车、建材、纺 织、化工、农副产品深加工、非金属矿深加工等八大支柱产业，产业 集群初步显现。尤其是以西门子冰箱、康佳彩电冰箱、扬子空调为代 表的家电制造业，达到了

19、年产各类家用电器1600万台的生产能力，被 列为某某省首家电子信息产业基地，是一座正在崛起的中国家电城。目前，某某正着力打造家电信息、硅能材料两大千亿元产业基地。（3）社会消费2015年，某某商品销售额（营业额）较快增长，全年实现商品销 售额452.7亿元，同比增长29.5%，其中，批发业实现销售额 237.2 亿元，同比增长32.0%,零售业实现销售额215.5亿元，同比增长26.8%; 实现营业额36.3亿元，同比增长25.9%,其中，住宿业实现营业额5.1 亿元，同比增长18.1%,餐饮业实现营业额31.2亿元，同比增长27.3%。同时，某某汽车消费强劲增长。2015年，全市限额以上批零

20、企业 汽车类商品零售额2.2亿元，同比增长169.3%,汽车市场呈现持续热 销的火爆态势，成为消费市场的亮点。（4）金融业截至2015年12月末，某某全市银行业金融机构资产负债规模进 一步扩大，其中全市银行业金融机构资产总额达869.2亿元，比年初增加141.4亿元；负债总额为847.7亿元，比年初增加133.5亿元； 本年利润达10.4亿元，同比增盈3.8亿元，增长57.6%,创历史新高。 各项存款余额达749.4亿元，增幅为24.7%。贷款保持平稳增长，全 市各项贷款余额达482.5亿元，增幅为23.7%。全市银行业金融机构贷款按五级分类” 口径计算，不良贷款余额为37.9亿元，比年初下降

21、2.9亿元，不良贷款率为7.89%,比年初下 降2.6个百分点。其中全市农村中小金融机构各项贷款余额达136.9亿元，增幅为18.3%，各项存款余额为203.9亿元，增幅为28.2%； 不 良贷款余额为7.9亿元，降幅为18.6%,不良率为5.8%，较年初下降 0.03个百分点。（5）房地产市场2015年，某某市商品住房累计成交10361套。就销售情况来看， 对比2014年，除琅琊区臵业比例呈现下降趋势外，其他各县（市、区）臵业比例均有所提升；在价格上，2015年某某商品住房成交均价为3869元/平米，较之2014年3391元/平米的均价，足足增长了 14% 其中2015年12月，某某商品住房

22、成交均价短期内升至 4269元/平米, 价格同比增长23.31%,环比上涨2.55%。数据显示，2015年商品住房消费结构中，销售均价在4000元以上 的住房所占比重呈上升趋势，这也刺激了某某楼盘销售均价不断上扬。 到2015年底，某某楼市销售均价已破4000元大关，甚至出现6793元 /平米的历史最高价位，较之2014年的最高销售价位足足上浮20%（6）重点商业项目某某瑶海农机大市场某某瑶海农机大市场开发有限公司投资开发建设的某某瑶海农机大市场、瑶海农产品大市场共占地 1300亩，项目总投资18亿元；该项目是某某省861”重点工程、某某市2014年重点招商引资项目之一。市场位于某某市南谯区腰

23、铺镇担子社区，处于滁宁快速通道和京沪铁路之间，距市中心仅5千米，地理位臵优越，交通极为便捷。某某瑶海农机大市场主要经营各类大、中、小型农业机械、农机配件和农业生产资料，整个工程计划分为两期，其中一期约530亩宗地拟建设某某瑶海农机大市场”，二期约770亩宗地拟建设农贸、农 资、家居建材、五金机电等综合商贸物流市场。市场计划将于2012年12月完工，项目整体建成后，将拥有独立营业单元约8000个，预期入驻经营达4000户，创造就业岗位约15000个，市场成熟期可实现年 交易额220亿元以上。是皖东第一，全国一流的农机、农资专业化综 合大市场。目前，瑶海市场一期商铺将于下半年实现交房，在售商铺以三

24、层连体商铺为主，单层标准商铺尺寸为4米*7.2米，价格在53006180 元/川之间，3年24%投资回报一次性抵扣，40年产权，可以办理商业 贷款。大雄华东农贸食品城大雄华东农贸食品城规划占地 2000余亩，总投资逾20亿元。项 目由某某大雄华东投资发展有限公司投资兴建，地处国家产业转移示 范区一一某某南谯政务新区核心地段，滁宁快速通道北侧，东与南京 零距离接壤。项目由展示交易区、仓储物流区、农产品初深加工区、综合配套 服务区和食品企业总部基地 5大功能区组成。其中首期开发建设的展 示交易区占地515亩，建筑面积40万平方米，预计建成4000多个商 铺，含联排、单体、大卖场、大空间 4种基本物

25、业。一期商铺将于下半年交房。售价为 3350-4180元/ m2，并由购房 者无偿提供所购商铺给开发商无偿使用两年。且每套商铺要办理两本 房产证，1楼商铺，2、3楼住宅，水电费用标准也分别计算，外地人 无法办理按揭单款。某某国际商城中国某某国际商城，地处某某市城东扬子路与上海路交汇处，紧 邻G104国道，毗邻宁洛高速公路、滁宁快速通道，与长三角立体物流 交通网络紧密相连。由多年来成功开发 无锡五洲国际装饰城、无锡哥 伦布广场”等项目的投资商斥巨资20亿元倾力打造，总占地面积约900 亩，总建筑面积约68万川，是2015年某某省861”重点投资项目、某 某省重点工程、某某市重点招商引资项目。中国

26、某某国际商城，创造性开发中国首个集合型商品交易大平台”规划建设有产品交易区（涵盖五金机电、建材装饰、义乌小商品、 电子数码、汽摩及配件交易、家具家私等多种业态）、仓储物流区、国 际商务中心、国际会展中心、高档住宅小区、商务酒店及商业步行街 等七大分区。项目建成后将成为华东地区超大规模，品种齐全，涵盖面广，设 施配套完善的商贸巨无霸，成为集国际展贸、产品交易、会议展览、仓储物流、商务办公、生态居住、时尚商业”等多种功能于一体的国际 商品博览交易中心。目前市场一期商铺基本售罄，计划将于 2016年8月底交房。商铺 以两层分体商铺结构为主，一楼均价超过 6000元/ m2，二楼超过3000 元/ m

27、,并实行3年24晰扣优惠，现有客户约70%为本地自营户。碧桂园？现代城碧桂园房地产开发有限公司开发的某某碧桂园 ？现代城项目，位于 乌衣镇滁宁快速通道南侧，项目总用地面积约50.5万平方米，总建筑 面积约为70万平方米，居住户数约为3500户，容积率1.58。主要开 发酒店、商业区及交通中心、低层住宅、高层住宅等项目。其中酒店 建筑面积5.5万平方米，规划六层，客房 350间；商业区及交通中心 建筑面积8.5万平方米；住宅建筑面积56万平方米，其中高层住宅约 38万平方米，低层住宅约为18万平方米。三、某某城市规划发展分析某某 十二五”发展规划概述十二五”是某某崛起的关键阶段、转型发展的重要时

28、期。全市将 重点抢抓皖江城市带承接产业转移示范区建设重大机遇，大力实施工 业强市、城市带动、承接合作、转型升级、科教兴滁五大战略，着力 打造承接产业转移的新型产业园、与南京同城化的城市新家园、吸引 东部的魅力后花园，努力进入全省发展第一方阵，全力把某某建设成 为与南京都市圈、合肥经济圈紧密对接，引领皖东跨越发展的新型区 域性中心城市。城乡统筹十二五”时期，某某市将继续加快推进 大滁城”中心城市建设，加 快来安、全椒与滁城一体化进程，形成 一主三副一区多点”的131”空 间开发格局，打造 大滁城”区域城镇群。重点打造中心城区，按照老 城区以水为魂、西城区以山为秀、新城区以文为品、东北片以工为本

29、的一城4区”功能定位，加快建设政务新区、高铁站区、科教园区、 琅琊山旅游区、南谯新城、琅琊新区、商贸物流园区、开发区、示范 园区、老城区等十大功能区，到2015年，100平方公里、100万人的 双 百”中心城区的构架基本形成，为努力实现到 2020年建成200平方公 里、200万人口的 大滁城”目标打下基础。（3）产业发展十二五”期间，某某市将加快构建以咼效现代农业为基础，新兴 产业为引领，先进制造业为主体，现代服务业为支撑的结构优化、技 术先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强的现代产业体系，全 面提高产业核心竞争力。依托现有优势产业，十二五”末，家电信息产业方面，产值将努力增加到800亿

30、元，家电产能扩大到4000万台，建设成为中国家电及 装备制造业基地；以深度开发石英砂资源打造的千亿级硅（玻璃）产 业，产值将增加到500亿元，建设成为华东地区规模最大和产业链最 完整的硅（玻璃）产业群；依托煤化-盐化一体化工程和现有化工产业 基础，延伸上下产业链条，辐射发展基础化工、精细化工的千亿级盐 化工产业，产值将达到300亿元，建成华东地区规模效益领先的盐化 工产业群。经过 十二五”期间的加快发展，到2020年我市基本形成家 电信息、硅（玻璃）、盐化工三个千亿级产业。围绕 大企业上台阶、中企业上水平、小企业上规模 ”工程，合理 引导企业兼并重组，提高产业集中度，同时深入实施品牌战略，按照

31、 布局集中、用地集约、产业集聚、配套完善、环境友好的要求，将博 西华、天大、全柴、天康、安康等一批超百亿的企业集团，形成一批 产值超百亿元的特色园区。（4）示范园区2015年10月31日，某某市规划面积达150平方公里的某某承接 产业转移示范园区建设正式启动，这也是皖江城市带10座城市中率先 建设的示范园区。某某承接产业转移示范园区的发展目标：是建设成 为战略性新兴产业、循环经济和汽车及零部件的产业基地，打造成低 碳产业园区，目前相关的产业规划正在加快编制。同时，示范园区建 设突出产业合作，将与上海嘉定、青浦等工业园区对接，明年合作共 建的 园中园”将达到5平方公里。十二五”期间，某某市将全面

32、加快某某经济技术开发区 二次创业 步伐，建成产业集中、功能完善、特色鲜明、生态环保的现代化国家 级开发区，争取进入全省开发区第一方阵；高水平建设某某承接产业 转移示范园区，建成中心城市的拓展区、新兴产业的集聚区、体制机 制创新的先行区；加快推进高铁站经济区建设，努力建成集交通、商 贸、物流、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区，成为连接周边铁 路、公路、机场的重要枢纽和滁城新型副中心；加快一批省市级开发 园区规划修编，促进各类开发园区扩容升级，创建一批国家级、省级 特色产业园区；建设一批重点乡镇工业集中区，提高承载力，形成集 聚力，构筑一批 四沿”（沿边、沿路、沿河、沿城）隆起带，争创一 批省级

33、开发园区。（5）皖江城市带皖江城市带承接产业转移示范区城镇体系规划是近年来推出 的国家级战略发展纲要。规划确定到2015年末，皖江示范区常住 人口达到3300万人，城镇化率达到55%以上，超过全国平均水平。通 过重组优化，将形成 一带三极两星”的空间新格局，。最终使得以一带 为主轴线、三极（合肥为 带动极”、芜马巢为 集聚极”、安池铜为 增 长极”）为顶点、两星（某某、宣城）为节点，促进合肥经济圈、合芜 蚌自主创新综合试验区、皖江示范区联动发展，构建某某经济板块的 核心区域。在示范区城镇化发展战略中，规划明确指出要促进宣城、 某某、巢湖、六安等城市充分发挥比较优势，完善城市功能，提升承 载力和

34、带动力，尽快发展成为各具特色的大中城市。因此，某某被列为皖江示范区城镇体系重要一星”必将推动某某示范区建设和大滁城”建设步伐，加快实现某某工业化和城镇化两 大战略。【第三部分某某汽车相关产业分析】一、某某汽车消费市场调查某某市现阶段汽车、汽配销售主要以清流路、来安路自然形成的 汽车、汽配销售区以及皖东国际车城市场、扬子商贸城等区域为主。 其中清流路、来安路、以及扬子商贸城区域自然分布着汽车修理、汽 车配件、汽车用品等沿街店铺，但整体形象较差。“皖东国际车城”项目是由某某国润投资发展有限公司投资开发 建设，项目定位为一个立足皖东、面向华东，集整车、配件交易及汽 车服务业、物流于一体的综合型批发市

35、场。规划占地 230亩，建筑面 积17万余平方米，总投资2.5亿元人民币。一期商铺以三层分体结构 为主，一层为商业铺面，二三层为办公与商务洽谈场所，于 2008年正 式开业，目前市场入住率约 90%主要经营中低档轿车、面包车，大 中型货车、农机及工程机械、以及摩托车，没有汽配及汽车用品业态， 市场整体经营氛围一般，很多客户都已在瑶海市场购买商铺，准备搬 迁。市场一期商铺租金为1 2万元/年/间，二期正在建设中。同时，近期在花园路与金陵路交叉口，有一“开发区4S店项目，占地88.8亩，总建筑面积约4万平方米，共有长安汽车、一汽大众、 东风本田、东风日产、广州本田、吉利汽车、奇瑞汽车等 7家4S店

36、入 驻，目前已有长安、大众、吉利等店开业。（皖东国际车城）（来安路沿街）（4S店项目）二、某某汽车相关产业现状某某现有规模以上汽车工业企业 66家，其中专用汽车生产企业5家，汽车年生产能力5.5万辆。固定资产原价近20亿元，从业人员1.5万人，分别占全市规模以上工业企业的 14.1%、12.8 %和13.7 %规模以上汽车工业产值占某某全市规模以上工业总产值的10%，工业增加值占全市工业增加值11.2%，成为某某第二大工业行业。目前已初步形成以皮卡、SUV气车、专用汽车、客车为主要发展方 向的汽车生产特色，长丰扬子皮卡、SUV汽车、江淮扬天、兴扬专用汽车、明光浩淼消防汽车等一批专用汽车产品享誉

37、国内，在国内同行 业中有较大影响和知名度，某某成为国内知名的专用汽车生产基地。汽车零部件企业也得到了较快发展。主要汽车零部件企业60多家，全柴环保车用多缸柴油机、天长缸盖环保型汽车发动机气缸盖在 国内汽车行业有较大知名度，其他主要重点企业和产品有某某省凤阳 散热器公司汽车散热器、扬子车桥厂重型和轻型汽车车桥、全柴汽车 内饰件、全椒兴达机电有限公司汽车用多缸机机体、鲲鹏装备汽车模 具、明光伯良车辆公司汽车模具及轻型汽车覆盖件、悦达实业汽车涡 轮增压器、某某天祥汽车空调等。三、南京汽车用品市场概况鉴于本项目位臵相邻南京，建成后必将辐射南京。同时，随着南 京城市化进程的不断推进，现有集中在市区内的一

38、些汽车、汽配、汽 车用品市场将逐步外迁，这也给本项目的发展提供了良好的契机，可 以有机会承接部分南京商业资源的外迁转移。因此，对南京市场的分 析纳入其中。根据调查情况分析，南京的汽车消费市场及汽配、汽车用品等相 关行业起步较早，目前已形成了相对成熟的几大集聚区。(1)南京大明路国际汽车街区大明路国际汽车街区位于南京市区的东南部，由大明路和卡子门 大街组成，全长约5.6公里，地处宁沪、宁杭、宁马高速等交通要道 连接处，是主城区与江宁、溧水、高淳等郊区县之间的重要枢纽。作为国内唯一一条以汽车营销及相关行业为主题的中国特色商业街” 大明路国际汽车街区有着从购车、缴税、检车、买保险、到 上牌照的全部配

39、套服务功能；同时，街区内还有着汽车维修、改装、 美容、装潢、零部件生产、中转、供应、汽车用品销售、二手车交易、 车友俱乐部、驾驶员培训、汽车专业人才培训等几乎所有汽车相关行业，大明路已成为南京及周边地区有车族的乐园；此外，整条街区的汽车文化氛围十分浓厚。到大明路选车、购车或是看车，浓郁的汽车文化扑面而来。(2)南京宁南汽配城南京宁南国际汽车城占地300亩，建筑面积达15万平米，总投资 10亿元，项目共分三期实施，包括汽配市场、汽车用品市场、汽车综合服务广场三大区域。一期汽配城 7万平米于2006年12月1日开 业，米其林、韩泰、固特异、优配连锁、方正、蓝霸、唯达、奥通、 军威、宝德、金海狮、威

40、登等 200余家汽配大户入驻，已形成大众系 列、日产系列、韩国配件、美国配件、轮胎、快修等六大特色街区。二、三期汽车用品市场占地 8万平米，二期于2007年12月1日 开业，3M恒源祥、欧华、好帮手、龙膜、百祥、新华亿、久久、安 马、车都、诚永、祥龙等行业众多知名品牌集聚入驻，已经形成汽车改装、电子、内饰、外饰、养护、精品等六大品牌街区。宁南汽车用 品市场其规模居全省第一、填补江苏及南京汽车用品专业市场的空白、 同时将成为华东地区最专业的汽车用品市场。三期汽车综合服务广场也已投入使用，大明路汽配城商户及众多4S店均也已加盟宁南三期综合广场，三期市场被致力打造成为一个多功能的汽车主题消费综合广场

41、，将集 4S店、二手车交易、汽保设备、 快修与装潢的一体化消费广场。目前，整个市场经营情况良好，是目前南京几大汽车市场中发展 较快、功能齐全的专业市场。(3)南京新伊汽配城南京新伊汽配城位于主城玄武区墨香路 9号，原新庄汽配商城以 东，市车管所对面，312国道经五路立交桥侧，毗邻火车站、长江大 桥、二桥、沪宁高速。项目占地近 100亩，总建筑面积约55000川。市场主要以23层结构为主，整体建筑略显陈旧，且市场内交通 较为拥挤，市场入住率达95%以上，整体经营状况良好。此外，南京新伊汽配商城被中国汽车配件用品行业联合会、中国汽车工业配件销售公司、中国汽车配件用品市场协会等全国6家单位评为 中国

42、汽配行业十大重点专业市场”。此外，南京还有高力汽配科技城、仙林汽配城等相关市场。总体 而言，南京汽车相关销售服务产业较为齐全，但经营布局基本集中在 主城区以南，江北浦口区极少。并且由于南京产业经营成本日趋上升， 已成为发展的瓶颈。四、某某汽车产业发展规划发展思路根据国家新近出台的汽车产业调整振兴规划，重点调整产品结 构和产业结构，重点支持企业技术创新、技术改造和新能源汽车及零 部件研发。呼应合芜滁马汽车工业走廊建设，以长丰扬子汽车、某某扬子客 车、江淮扬天等企业为龙头，对现有整车和改装车企业进行分工整合。 积极做好广汽集团在某某汽车项目投资，加快长丰扬子汽车发展，树立长丰扬子国际品牌形象，把长

43、丰扬子打造成国际型企业，带动某某 汽车产业发展。依托长丰扬子、某某江淮扬天、全柴集团、天长缸盖 等汽车及零部件生产企业，积极参与国际国内汽车产业分工，加强合 资合作，增强研发能力。按照国家汽车产业政策和市场需求对产品结 构不断进行调整和优化。积极引进汽车产业战略合作伙伴和汽车及零 部件项目投资企业，建设一批齿轮箱、车厢、车桥、汽车覆盖件、冲 压件、汽车内饰件、汽车灯具、汽车电子等项目，努力形成具有特色 的某某汽车产业。发展目标到2012年，某某计划实现汽车工业产值 120亿以上，2015年， 实现汽车工业产值200亿元以上，到2020年，实现汽车工业产值 300 亿元以上；全市汽车工业实施重点

44、项目150项以上，总投资100亿元以上；重点培育4家以上企业销售收入达 20亿元、10家以上企业超 过5亿元，规模以上汽车及配套企业总数超过 100家。某某主要汽车产业产品发展目标:2012 年2015 年2020 年各类汽车15万辆20万辆30万辆车用多缸柴油机50万台100万台150万台农装系列节能减排柴油机80万台120万台200万台环保型汽车发动机气缸盖120万台200万台300万台铝质汽车散热器50万只80万只150万只重型、轻型汽车车桥15万台套30万台套50万台套多缸发动机缸体110万台200万台300万台汽油发动机废气涡轮增压器15万台40万台100万台轻型汽车覆盖件3万台套5

45、万台套20万台套高能闭磁路汽车干式点火线圈200万台套500万台套700万台套汽车刹车片1500万只2000万只3000万只各式汽车冲压件、塑料件、内饰件等汽车配件70万套150万套300万套汽车半轴套管、后桥主、从动轮、螺旋齿轮70万件套150万件套各类汽车锻件460万套600万套汽车挂件、车桥200万只300万只重点企业发展某某长丰扬子汽车制造有限责任公司国内皮卡车行业知名企业，2006年被国家发展该商务部评为 “国 家汽车整车出口基地企业”，现已具备年产3万台皮卡、SUV汽车生产 能力。2008-2012年期间，该公司计划投5亿元，完善长丰扬子汽车 生产的四大工艺，达到年产10万台皮卡车

46、、SUV汽车产能规模。同时 采取独资、合资、合作等多种形式，促进和发展汽车零部件配套企业， 建成某某长丰扬子汽车工业城，实现产值 50亿元，利税10亿元。全柴集团全国机械工业企业500强，是全国机械工业利税百强、出口创汇 百强企业。公司具有年产25万台车用柴油发动机、30万台农用单 缸柴油机的生产能力。近几年，公司积极进行产品结构调整，车用多 缸柴2006年产销量17万台，进入全国同行业前三位。公司被列为 国家机电产品出口基地，成为外经贸部的全国重点机电产品出口企业， 连续多年出口创汇超千万美元， 居全国同行业前列。2008-2012年期 间，全柴集团继续做好柴油机、消失模铸造、汽车内饰件等产

47、业发展， 投资6.5亿元，做好年产5万台欧皿系列车用柴油发动机、5万 台工程机械系列柴油机、消失模铸造、高档汽车内外饰件等的项目建 设，到2015年，柴油机主业形成年产30万台车用柴油机的生产能 力，继续保持在同行业的前列，实现年销售收入30亿元的目标。某某江淮扬天汽车股份有限公司国内最具实力的专用车生产企业之一，现已形成半挂类、自卸类、环卫类、混凝车搅拌车类、液罐类、粉罐类、厢式类和特种车类共8大 类26个系列200多个品种。2008-2012年期间，公司以高附加值 产品为发展重点，采取多种渠道，加强合资合作，引进国外先进技术，开发保温、冷藏车辆和环卫运输车辆，产品技术达到国内领先水平， 销

48、售量在国内处于领先地位。到 2012年，公司产品总量达到30个 系列，350个品种；年产量达10000辆，其中罐式车3000辆，自 卸车3000辆，半挂车和特型车4000辆；实现年产值12亿元，利税1.3亿元，出口创汇500万美元某某金佩机电集团公司目前是全国规模最大、品种最全、质量最好的柴油机气缸盖产品 专业生产企业，产品主要用于汽车发动机，为上柴、玉柴、一汽锡柴、 扬柴、全柴、时风集团和常柴等国内著名柴油机厂家配套。目前已形 成具有公司特色的直喷节能多缸机气缸盖六大系列、80多个品种的优化产品结构，梭鱼”牌气缸盖是某某省名牌产品，达到欧 H、欧皿以 上排放标准。2008-2012年期间，公

49、司围绕汽车发动机零部件行业， 发挥在铸造工艺方面拥有专有技术的优势，继续走专业化生产道路。 产品结构从单一柴油机缸盖产品调整为包括缸体、缸盖、进排气歧管、 飞轮、飞轮壳等在内的大部分柴油机铸件；新产品产值率不低于30% ; 材质从单纯的灰铸铁扩展到球墨铸铁、蠕墨铸铁等其它合金材料。力争到2012年，汽车发动机零部件产品销售收入达到 10亿元, 实现利税1.2亿元，国际市场销售额突破 300万美元。铸件产品产 量达到10万吨、缸盖、缸体等汽车零部件成品达到 300万件，建成 全国最大的汽车发动机零部件生产基地。某某省汽车产业发展2015年，某某省汽车产业实现历史性超常发展。全省整车产销量分别为1

50、24.64万辆和122.83万辆，同比分别增长35.99%和37.71%,增速比全国分别高3.55和5.34个百分点右；实现工业总产值1643.5 亿元，迈过了 1500亿元大关，同比增长44.8%;实现工业增加值394.0 亿元，同比增长30.8%。实现出口交货值117.7亿元，同比增长70.4%。 与2005年比，某某省汽车产销分别增长2倍以上，十一五”期间年均 增长25%（5）某某省汽车产业规划概况根据相关规划，未来某某汽车工业将以合肥市、芜湖市和马鞍山 市为主，加快发展整车产业，进一步提高整车集中度，带动辐射汽车 零部件的发展；依托合肥市、芜湖市、某某市、马鞍山市、阜阳市和 亳州市的现

51、有改装厂，进一步推动联合重组，提高产业集中度；以合 肥市、芜湖市、安庆市、蚌埠市、马鞍山市、宣城市、某某市、巢湖 市、六安市、淮南市为重点，建设发展合肥市汽车零部件产业集群、 芜湖市汽车零部件及汽车电子产业园产业集群、蚌埠市滤清器产业集 群、安庆市汽车零部件产业集群、全椒县汽车发动机和汽车零部件产 业园等。作为某某省汽车工业发展的个体基础，某某省将重点发展奇瑞、 江淮、华菱等重点企业。【第四部分项目资源分析】一、项目概况（1）项目概况某某华东国际汽车用品博览城”项目由某某臵业有限公司投资兴 建，项目规划用地约800亩，总投资约18亿元人民币。项目用地分三 期开发，一期用地约245亩，二期B地块

52、300亩，三期C地块255亩 （三期规划用地尚有调整可能），总建筑面积约80万平方米，其中一 期总建筑面积约22.6万平方米。本项目目标将打造成一座集汽配交易市场、汽车用品交易市场、 汽车4S店、汽车快修区、维修检测、二手车交易市场、汽车租赁、 展示中心、研发中心、物流配送、汽车酒吧、汽车旅馆等于一体的国 际化的汽车文化博览城。并通过市场运作，将项目打造成为“中国华 东汽车后服务产业总部基地”。市场辐射某某、江苏、上海、浙江、山 东等地区；将成为未来某某市提升汽车产业实力、 强化汽车消费理念、 提升汽车品牌文化的重要平台。（2）地理位臵项目位于某某市南谯工业开发区东侧，东面隔碧桂园即为南京市

53、浦口区。区位的发展态势显示了某某政府大手笔的规划目标一一西承某某中心城市，东接南京浦口的跨越式城市与产业发展。未来优势明 显。项目地块位于滁宁快速通道北侧、新华路与柳塘路之间，交通区 位极佳。二期.期I悶3轻平方犠（合24好亩-4逍二（项目地块一期平面示意图）（3）地形地貌本地块地形整体上呈长方形，每期地块又大致较为方正，目前土 地正在平整，开发条件基本具备。（4）管线状况项目地块周边已有碧桂园、大雄食品市场等项目正在建设中，周 边道路条件良好。给水、供电、供气、排水、通讯等城市市政基础设 施完备。二、周边环境调查项目地块东、南、北三面目前为待开发用地，均处平整土地或即 将开工建设阶段。南面不

54、远处为碧桂园项目工地，目前正在兴建一期 的星级酒店和部分排屋住宅；南面紧邻滁宁快速路，到南京浦口区仅 半小时车程；北面紧邻“三材市场”项目，隔三材市场地块为正在兴（碧桂园工地现场）（南谯新区）三、商业环境分析本项目周边目前暂时尚无任何商业氛围，但随着碧桂园、大雄食 品城、建材市场等大型项目的兴建并陆续投入使用，项目周边区域具 备良好的成长性增值空间。而根据某某整体城市规划的发展布局，本 项目所在区域的未来主要发展成为大型的商贸物流、居住生活区域； 同时，随着滁宁快速路即将贯通，以及滁宁城际轻轨的规划建设，都 将大大拉近某某与南京、某某与长三角经济区的距离。未来前景将充 分看好。四、项目研判(S

55、WO)项目优势(Strength )区位优势：项目位于某某中心城区与南京浦口区之间。 是 政府作为与南京“同城发展”的规划导向核心区域。 未来区位优势十分明显；交通优势：项目周边拥有多条高速公路、铁路、高铁、城 际轻轨等，与周边大中城市关系密切，拥有辐射整个 华东地区的市场空间；集群优势：项目所在区域为政府规划的商贸物流集群区 域。商贸市场集群性的有序规划，有助于关联性产业 共同发展。产业优势：某某拥有良好的汽车产业基础，全市汽车整车 及汽配、汽车用品等产业年产值达数百亿元， 为本项 目的未来发展提供良好的基础；政策优势：本项目为某某市重点招商引资项目，是城市商贸业及汽车相关产业未来发展的重要

56、平台，因此政府 在一些政策及规划引导等方面会给予本案有利的支 持，有利于本项目商业氛围的快速形成；团队优势：项目投资开发团队拥有良好的汽车相关行业的优势资源和雄厚的开发实力。项目劣势(Weakness项目所在地距某某市区约25公里，目前交通可达性较弱；地块周边商业氛围较弱，暂时难以有集群依托。 项目机会点(Opportunity )项目紧邻南京浦口区，沿滁宁快速路仅需半小时车程，可 以引导承接浦口区、乃至南京的市场消费需求。尤其是 南京同类市场正处于经营成本加大而存在的发展瓶颈；项目周边高铁、高速、轻轨等规划建设，使项目辐射圈有 效扩大，辐射力有效增强。为项目建设成为产业总部基 地提供了极为优

57、越的交通条件；某某乃至整个皖东、浦口地区还没有上规模的汽车用品市场，本项目将有利于吸引部分品牌商家进驻，市场行业识别性较强；项目南面为碧桂园项目，目前一期星级酒店已在建设中， 凭借其强大的品牌号召力，可以吸引周边消费人群形成 聚集效应；汽车等相关行业作为某某第二大支柱产业，将在未来城市 竞争中发挥更加重要的作用，本项目正好符合汽车产业 的整体发展要求；某某位于某某省“皖江城市带”发展战略的“一翼”，在整个战略推进过程中起着重要作用。 项目威胁点(Threaten )探目前某某有瑶海农机大市场、某某国际商城、以及皖东国 际车城等已建或在建项目，其中都有涉及到汽摩配件、 汽车用品等相关业态，且某某

58、本地已有部分经营户在以 上市场购房，对本项目的目标客户形成一定的分流；探 虽然通过滁宁快速路可以更好的连接浦口乃至南京市区 的消费需求，但由于南京的汽车及相关行业经营较为发 达，也存在反向吸引可能性，与本项目形成一定的竞争；探随着国家对房地产行业宏观调控力度的不断加大，使得外 地投资客投资成本普遍上升，尤其是信贷方面受到一定 的限制，这对本项目引进外地投资客产生一定的影响。五、综合评估通过上述分析研判，我们认为本项目拥有良好的发展潜力优势。是一块某某城市新区发展中难得的商业地产风水宝地。目前虽然存在 一定的劣势与风险，但相信只要做到精准的项目定位；科学的推广策 略；在整合现有优势资源基础上，特

59、别是在招商模式和经营模式方面 的有效创新，项目一定能够开发运营成功，一定能够成为某某城市商 贸业的典范，成为某某未来城市形象的标杆。主要的问题是作为一座大型的汽车博览城，项目主题概念究竟如 何定位？各种业态如何规划？如何引进国内外品牌商家？如何协调与 城市规划之间的关系等等？均是项目开发成功的关键，而运营管理也 必须组成强有力的团队。因此，项目必须以优秀的品牌形象，塑造良好的经营和投资前景, 建立起经营户的信心，并与外地商业资源形成相互促进的良性循环。 力争掀起某某商贸业经营和投资的下一轮发展热潮，目标将项目打造 成为华东地区综合实力一流的汽车主题博览城。【第五部分项目定位分析】一、定位依据（

60、1）社会经济现状及趋势区域社会经济的发达程度直接影响商贸业的发展程度，以及消费 者的收入预期和消费走向。（2）某某城市规划发展目标按照政府对某某城市规划目标，体现科学的城市经营思路。因为 商业项目的定位必须与城市发展的目标有机结合。（3）商业现状调查及分析通过对某某整体的商业结构分析，尤其是对某某汽车相关产业的 调查和分析后，对本项目的开发做出合理的、前瞻的定位，以寻求可 持续发展的定位方向。（4）项目资源分析通过对项目各项资源的科学分析，使本项目的定位方向符合市场 需求和资源特点 二、定位原则项目创新原则创新是项目的生命力，是满足和引领城市商贸经济未来发展的关 键。对本项目来说，在对某某现有