陕西宝鸡休闲商务中心项目策略报告p营销推广方案

1、宝鸡项目策略报告The development operation strategy reports 第一页，编辑于星期六：点 四十九分。 2、3、表达我们对市场的理解确定我们的战略思路看看我们的出众表现1、第二页，编辑于星期六：点 四十九分。表达我们对市场的理解第三页，编辑于星期六：点 四十九分。微观市场宏观市场第四页，编辑于星期六：点 四十九分。世纪西路150亩地块宗地图市场分析（一）宏观宏观市场国家政策打压“限购”及为了遏制通货膨胀，银根紧缩，上调利率，受政策及通胀双重打压，外地客户基本不给贷款，即使一次性付款也无法备案（房产证无法办理），二套房基本40%以上，利率上调1.1倍，门槛较高

2、，致使造成投资客户购买压力增大。第五页，编辑于星期六：点 四十九分。宝鸡概况中国中西部区域性城市陕西省第二大城市西北第四大城市省级园林城市周秦王朝发祥地陕甘宁川中心位置中国西北、西南交通枢纽亚欧大陆桥交通枢纽市域面积1.82万平方公里，常驻人口380万市区面积约80平方公里，市区人口约80万第六页，编辑于星期六：点 四十九分。宝鸡城市规划城市空间结构一带一轴五组团1、一带：为渭河沿线的东西向城市发展带，串联市级商业中心、文化中心、行政中心、商务中心和物流中心等城市公共中心，是城市功能的重要载体2、一轴：为城市跨越式发展的南北向拓展轴，串联市级商务中心、行政中心、教育科研中心和体育中心等城市公共

3、中心，是城市空间拓展的主要方向3、五组团：福谭组团、金渭组团、代马组团、陈仓组团和蟠龙组团福谭组团：西部重点调整三类工业用地，改善城市环境；东部以居住用地建设为主，加快基础设施和公共服务设施的配套建设金渭组团：重点建设市级商业中心和文化中心，强化区域综合服务职能代马组团：重点建设市级行政中心、商务中心以及高铁站客运枢纽，强化综合服务职能陈仓组团：南部以发展工业产业为主，建设生态型工业示范区；北部重点建设市级物流中心，完善基础设施和公共服务设施的配套建设，改善城市环境蟠龙组团：重点建设市级教育科研中心和体育中心，积极发展高新技术产业，强化区域综合服务职能；探索可持续发展模式，建设宜居新区和节水生

4、态示范型新区 第七页，编辑于星期六：点 四十九分。第八页，编辑于星期六：点 四十九分。宝鸡城市规划产业布局高新技术产业开发区：重点发展电子信息及机电一体化、食品与生物制药、新型材料加工、精细设备制造等高技术产业；高新大道与连霍高速公路之间以一类工业用地为主；连霍高速公路以南以二类工业用地为主。金台福临堡工业片区：位于福谭组团西部、渭河以北，重点发展特种车辆制造、机械加工制造等产业，以二类工业用地为主。在引渭渠两侧严格控制生态绿地，保护生态环境。金台蟠龙工业片区：位于蟠龙组团北部，依托教育科研园区资源，重点发展生物制药、电子、精密仪器制造等高技术产业，积极培育本地中小企业。渭滨工业片区：位于清姜

5、路以西、姜谭路两侧，重点发展石油机械设备、数控机床及工具、特种车辆制造等产业。严格环保准入标准，保护生态环境。陈仓工业片区：位于陈仓组团，包括北部工业区和东部科技园区；北部工业区位于陇海铁路以北区域，重点发展装备制造、机械加工等产业；东部科技园区位于虢镇凤翔联络线以东，重点发展电子仪器制造、食品加工等产业。城市分析第九页，编辑于星期六：点 四十九分。第十页，编辑于星期六：点 四十九分。宝鸡影响政策在某一定程度上对宝鸡市场有影响，主要体现在市场预期、按揭放贷及外省市客户置业2011年政策预判初级房地产市场：房价推动下高层市场才出现的市场高储蓄率：居民储蓄率较高，2009年宝鸡居民储蓄高达568亿

6、元快速城市化：宝鸡城市发展迅猛，大量周边县市客户进城投资渠道狭窄：除了股票、买房子，你的钱还能干吗呢？房价低水平运行：高层4200元/左右保障性住房不足：很少，宝鸡的房价对保障性住房需求还较小量价齐跌的时候宝鸡已经是西安了，宝鸡房地产市场在2011年将稳定发展第十一页，编辑于星期六：点 四十九分。 区域解读第十二页，编辑于星期六：点 四十九分。城市窗口：客运站、高速出入口城市纽带：老城区与新城区的连接地带形象工程：金台大道代表宝鸡城市现代化，是城市快速发展的标志至甘肃金台大道客运站至西安宝鸡城市窗口+城市纽带东大门区位第十三页，编辑于星期六：点 四十九分。城市之门+宝鸡CRD城市之门宝鸡市对外

7、窗口效益区域，便捷的交通，良好的区位决定了东大门必将肩负宝鸡市城市之门的历史使命宝鸡CRD现代化的金台大道，渭河河滨公园，中国电信等企业高端办公楼决定了东大门成为宝鸡市CRD的历史使命宝鸡市休闲商务中心东大门城市价值第十四页，编辑于星期六：点 四十九分。现状分析 AREA ANALYSIS斗中路斗中路金台大道东风路翰林华府（在建）廊桥东岭新时代第十五页，编辑于星期六：点 四十九分。第十六页，编辑于星期六：点 四十九分。市场分析（二）微观微观市场区域内房源较多，竞争激烈，并在市场上积累一定的口碑优势，给本项目上市销售产生巨大的压力。第十七页，编辑于星期六：点 四十九分。市场格局城市化和旧城改造驱

8、动下形成的市场格局市中心版块核心价值：宝鸡商业中心物业形态：高层价格水平：高层4300元/，商业2-4万元/产品：2房、三房为主客户源：市中心客户，改善型及投资型典型项目：壹号大院、万合国际、香榭里街区、天同国际等金台大道版块核心价值：宝鸡东进桥头堡物业形态：高层价格水平：高层4400元/，商业2-5万元/产品：2房、三房为主客户源：金台大道及东风路等周边客户，改善需求、投资类客户典型项目：轩苑世家、东岭新时代、五洲现代城中山路版块核心价值：宝鸡老市中心，旧日繁华物业形态：小高层、高层价格水平：高层4100元/，商业8000-2万元/产品：2房、三房为主客户源：区域改善型及拆迁型客户典型项目：

9、东仁新城、轩苑天下西河滩市中心中山路桥南金台大道石鼓山行政中心东高新第十八页，编辑于星期六：点 四十九分。金台大道宝鸡东进桥头堡轩苑世家东岭项目金桥项目万祥尚锦金台大道版块：核心价值：宝鸡东进桥头堡景观配套：滨河景观带、市民中心等商业配套：宝商家美佳其他配套：中铁、东岭、石油系统的教育、医疗配套等物业形态：以高层为主，集中商业将带动整体区域配套形象价格水平：高层4300元/以上产品：以2房及三房为主，集中在80-140市场存量：1年内约30万，未来3年开发量在80万，产品主要为住宅、商业综合体、公寓，旧改力度将决定未来该区域的整体形象及市场供应量第十九页，编辑于星期六：点 四十九分。东岭国际社

10、区2011年销售产品统计楼号面积功能数量备注24#，25#95.08两室两厅120套96.37两室两厅120套126.31三室两厅120套27#124.1三室两厅48套107.2两室两厅48套变三室28#A136.9四室两厅18套B139.6四室两厅18套C127.3三室两厅18套D135.9四室两厅18套E115.7三室两厅18套F127.3三室两厅18套32#127.4三室两厅72套97.4两室两厅72套变三室33#，7#目前没有确定，预计200套左右合计908第二十页，编辑于星期六：点 四十九分。错落搭配、奇、偶互叠，面积赠送较高；2梯四户蝶形分布，户户都有采光，摒除暗卫死角；2室、3室

11、各有优势，90平米、120平米为主。户型解析第二十一页，编辑于星期六：点 四十九分。第二十二页，编辑于星期六：点 四十九分。第二十三页，编辑于星期六：点 四十九分。确定我们的战略思路第二十四页，编辑于星期六：点 四十九分。思索与联想！让我们带着问题上路！第二十五页，编辑于星期六：点 四十九分。问题1消费者凭什么买单？第二十六页，编辑于星期六：点 四十九分。问题2我们的绝对差异化是什么?第二十七页，编辑于星期六：点 四十九分。问题3我们要做区域第一热点，靠什么?第二十八页，编辑于星期六：点 四十九分。问题4什么样的人在买这样的房子?第二十九页，编辑于星期六：点 四十九分。问题5我们如何在逆境中撬

12、动市场？第三十页，编辑于星期六：点 四十九分。小问题深思索捭阖细致洞察第三十一页，编辑于星期六：点 四十九分。建构本案品牌金字塔模型C（世人眼中的标签） B（生活/精气神） A（物理属性） 第三十二页，编辑于星期六：点 四十九分。我们的最大特点特点解析第三十三页，编辑于星期六：点 四十九分。第三十四页，编辑于星期六：点 四十九分。吃、喝、玩、乐、购样样俱全第三十五页，编辑于星期六：点 四十九分。谁在享用目标人群解析？第三十六页，编辑于星期六：点 四十九分。 目标人群 政府官员 企业主 高级白领、办公人群 投资人士第三十七页，编辑于星期六：点 四十九分。目标人群特点描述：4大特点： 1、看重面子

13、，喜欢被仰视； 2、讲究效率及便利性（工作需要）； 3、文化素质较高，喜欢社交、外出群聚； 4、对西方异域文化有强烈的渴求。第三十八页，编辑于星期六：点 四十九分。他们需要一个集高尚居住、出行购物、文化娱乐、社交、休憩于一体生活领地第三十九页，编辑于星期六：点 四十九分。他们需要的就是我们要给的！第四十页，编辑于星期六：点 四十九分。定位策略：借力打力，借势推广，打造“泛街区”生活模式世人公认，稀缺区域第四十一页，编辑于星期六：点 四十九分。案名呼之欲出第四十二页，编辑于星期六：点 四十九分。豪布斯卡 HOPSCA第四十三页，编辑于星期六：点 四十九分。SLOGAN属性定位语：源于物理USP又

14、高于物理USP源自法国的复合街区生活第四十四页，编辑于星期六：点 四十九分。 H O P S C AHOPSCAHOTEL（酒店）OFFICE（写字楼） PARK（公园）SHOPPING MALL（商业）CLUB（会所）APARTMENT（公寓）第四十五页，编辑于星期六：点 四十九分。豪布斯卡（HOPSCA）是英文单词HOTEL（酒店）、OFFICE（写字楼）、PARK（公园）、SHOPPING MALL（商业）、CLUB（会所）、APARTMENT（公寓）首字母的缩写，最先于1986年诞生在法国巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏曼哈顿，东京之核心六本木。一般位于城市中心，有足够的空间实现庞大的

15、建筑规模，有大面积的景观绿带，有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽，并有业态业种齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位，体现了功能互补、资源共生、聚合增值的优势，是整体布局完善、功能特色明显的现代服务业集聚区和现代城市服务的新高地、新载体。豪布斯卡是一个全新的生活系统，为满足人们休闲、娱乐、餐饮、购物、居住、商务、旅游、社交、文化等各种形态的高品质生活需求而专业打造，是集假日酒店、公寓、大型停车场、休闲娱乐餐饮购物街区、会所、广场、公园于一体的城市建筑群和一站式多元化情景化的优质生活空间。豪布斯卡更是一种全新的生活观，多元的文化，开放的心态，闲暇的生活，引领人们走进国际化休闲新时代。 豪布斯卡国际最

16、先进的复合发展模式 第四十六页，编辑于星期六：点 四十九分。我们只需用“沟通”撬动这个“按钮”，就有了策略核心：豪布斯卡 HOPSCA源自法国的复合街区生活 生活精英的完美栖息地第四十七页，编辑于星期六：点 四十九分。规划布局： 综合商业（屋面绿化）32F公寓金台大道同盟路A类4个角为项目最好的位置，所以85平米左右；B类朝西位置较差（西晒），建议4060平米，且可打通“金角银边”的规划原则C类朝南户型可以适当做90平米的两室（办公需求）第四十八页，编辑于星期六：点 四十九分。 这些够吗第四十九页，编辑于星期六：点 四十九分。健康新风子系统第五十页，编辑于星期六：点 四十九分。中央吸尘处理系统

17、第五十一页，编辑于星期六：点 四十九分。二次搅碎食物垃圾处理系统第五十二页，编辑于星期六：点 四十九分。太阳能系统展示第五十三页，编辑于星期六：点 四十九分。顶跃大面积空中赠送第五十四页，编辑于星期六：点 四十九分。看看我们的出众表现第五十五页，编辑于星期六：点 四十九分。 LOGO 一定要有价值感 一定要很国际化一定要符号化 一定要有传播力 ?第五十六页，编辑于星期六：点 四十九分。VI基础应用第五十七页，编辑于星期六：点 四十九分。+以法式贵族族徽和中国传统丝绸锦带为创作原点，进行发散，表达浓浓的阶层性，推动项目调性的走高，突破单调线条勾勒。第五十八页，编辑于星期六：点 四十九分。第五十九

18、页，编辑于星期六：点 四十九分。+演变、演绎第六十页，编辑于星期六：点 四十九分。第六十一页，编辑于星期六：点 四十九分。第六十二页，编辑于星期六：点 四十九分。第六十三页，编辑于星期六：点 四十九分。第六十四页，编辑于星期六：点 四十九分。第六十五页，编辑于星期六：点 四十九分。第六十六页，编辑于星期六：点 四十九分。第六十七页，编辑于星期六：点 四十九分。第六十八页，编辑于星期六：点 四十九分。第六十九页，编辑于星期六：点 四十九分。第七十页，编辑于星期六：点 四十九分。第七十一页，编辑于星期六：点 四十九分。第七十二页，编辑于星期六：点 四十九分。第七十三页，编辑于星期六：点 四十九分。第七十四页，编辑于星期六：点 四十九分。第七十五页，编辑于星期六：点 四十九分。第七十六页，编辑于星期六：点 四十九分。第七十七页，编辑于星期六：点 四十九分。第七十八页，编辑于星期六：点 四十九分。额外附加值的提升，做一个实实在在的开发商将人本关怀体现到营销过程中去！情景体验：打造工法样板间公开产品内在品质：工法、工艺、材料样板展示。开展“房子是怎样建成的”主题体验式事件营销活动，媒体跟进报道，引起关注与聚焦。楼盘品质的展示 ， 开发态度的展示，打动消