情境二门店开发与设计投资可行性分析

1、情境(qngjng)二门店投资(tu z)可行性分析共五十三页主要(zhyo)内容投资可行性环境分析2投资经济评价4投资可行性研究31投资构成分析33共五十三页学习(xux)目标对门店投资开发(kif)可行性有全面认识1能清晰描述投资开发可行性的主要研究内容2能够完成可行性分析报告3能够进行门店开发的不确定性分析4共五十三页技能(jnng)要点投资开发可行性研究技术设计可行性环境分析的主要框架连锁门店开发的投资构成投资可行性的经济评价共五十三页引导(yndo)案例开店(ki din)生财：市场调研应先行共五十三页认真阅读;仔细思考(sko);结合学习过程。要求(yoqi)共五十三页门店开发(k

2、if)投资可行性研究 第一节共五十三页一、概念(ginin)和作用所谓门店投资项目的可行性研究就是指投资者拟投资开设一家门店，为使这一门店能够在激烈的市场竞争中得以生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；对诸如门店开设所需的资金、商业业态的选择、建设规模、店址的确定等可能的投资方案进行全面的分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益。在此基础上，综合(zngh)论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作。(P36)共五十三页作用(P37)作为投资项目投资决策的依据。作为向银

3、行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金的依据。作为编制设计和进行建设工作的依据。作为签订有关合同、协议的依据。作为项目进行后评价的依据。作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据。作为环保部门审查(shnch)项目环境影响的依据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。共五十三页二、可行性研究的基本(jbn)内容(P39)1总论2宏观投资环境分析3地区行业概况分析4地区市场需求情况(qngkung)调查和预测5地区主要门店的竞争状况调查分析6门店业态选择和经营规模分析7门店选址分析共五十三页8门店卖场布局(bj)策划方案的分析9门店经营策略分析10投资估算和筹资方案分析11经济评

4、价12. 门店开发可行性结论共五十三页三、门店开发(kif)可行性结论架构架构必要性物质条件技术条件设备条件效益预测备选(bi xun)方案提出建议共五十三页范例(fnl)：某项目(xingm)市场可行性分析报告共五十三页 门店开发投资(tu z)可行性环境分析第二节共五十三页一、门店开发(kif)投资环境概念门店的投资环境就是指对在某一区域内的开设(kish)门店的投资这种经济活动所提供的一系列要素和生产条件及相互作用的统一体，包括硬环境和软环境两个方面，并具有整体性、开放性、动态性、区域性和层次性等特点。(P41)共五十三页二、门店开发(kif)投资环境的类型(P43)三种划分标准,分出不

5、同类型(lixng)1按投资环境存在的物质形态进行划分2按投资环境存在的范围不同进行划分3按投资环境存在的内容不同进行划分共五十三页序号分类标准分类内容1物质形态硬环境城市基础设施和配套设施自然地理条件软环境政治、经济、社会、人文、管理、政策软、硬混合经济发展水平、基础设施状况2存在范围宏观政局、政策、经济水平、法律、思想、文化中观地区投资环境、行业投资环境微观企业内部环境，具体场所的经济、自然、社会条件、门店的营业场所、员工、资金、供货商等3存在内容社会经济环境政治制度、社会结构、意识形态、风俗习惯物质技术环境交通、通讯、煤、电、水、气的供应状况自然资源环境位置、地质、水文、气候、资源共五十

6、三页三、 门店开发投资环境(hunjng)分析的内容（P44） 内容项目具体说明市场环境调查分析政策法令的相关分析政府的相关政策法令，包括价格、财政、税收等对零售及其他服务业的影响经济情况的调查分析国家的经济发展整体状况、居民收入状况、商品或服务供求状况等人口调查分析人口状况、当前社会问题、社会发展态势等自然环境调查分析气候、资源、交通等社会时尚调查分析社会流行、社会时尚及其变化态势科技状况调查分析新技术在行业的应用现状与态势竞争状况调查分析竞争者数量、竞争自身经营状况、竞争手段等消费行为调查分析消费者需求调查分析需求类型、需求满足状况等消费者购买动机调查分析消费者购买动因、消费心理的详细了解

7、消费者门店选择调查分析选择购物地点的标准、习惯等共五十三页四、 门店开发(kif)投资环境分析的方法“冷热(ln r)”因素分析法等级尺度法多因素评估法“四三三”评估法系统功能评估法道氏评估法共五十三页第三节 门店开发(kif)投资构成分析共五十三页一、门店开发投资(tu z)的构成固定资产投资方向调节税投资项目总投资建设投资建设期利息流动资金固定资产投资无形资产投资共五十三页二、门店所需各类资产(zchn)及其投资构成固定资产流动资产(lidng zchn)无形资产递延资产共五十三页固定资产工程费用建筑工程费用、设备购置费用、安装工程费用工程建设其他费用可行性研究费、征地费、勘察设计费、建设

8、期间投资借贷利息费预备费用基本预备费、涨价预备费固定资产投资方向调节税流动资产现金现钞与银行存款门店短期投资债券、股票、混合型证券应收及预付账款应收款、应收票据、预付款、待摊费用、其他应收款存货原料、燃料、物料、低值易耗品、商品无形资产专利权、商标权著作权、非专利技术土地使用权、商誉递延资产开办费 以经营租赁方式租入的固定资产改良支出 固定资产的装修、装璜净支出 共五十三页第四节门店开发(kif)投资经济评价共五十三页一、经济评价的含义(hny)(P57)投资项目的经济评价是采用一定的方法和经济参数，对项目投资产出的各种因素进行研究(ynji)、分析计算和对比论证的工作。 共五十三页准备工作不

9、确定性分析不确定性分析确定最佳方案国民经济评价财务评价方案比较方案比较经济评价内容结构(jigu)示意共五十三页二、门店开发的财务(ciw)评价共五十三页（一）概念(ginin)(P58)门店开发财务评价是投资项目经济评价的重要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，计算项目范围(fnwi)内的效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，以考察项目在财务上的可行性。共五十三页（二）门店开发财务评价(pngji)的程序分析财务数据编制(binzh)财务报表计算财务效益指标进行不确定性分析共五十三页（三）门店开发财务盈利(yn l)能力分析投资(tu

10、 z)利润率投资利税率资本金利润率销售利润率投资收益率投资回收期财务净现值财务内部收益率共五十三页1、投资(tu z)利润率投资利润率（年利润总额或年平均利润(pn jn l rn)总额/项目总投资）100%年利润总额年产品销售（营业）收入年产品销售税金及附加年总成本费用项目总投资固定资产投资投资方向调节税建设期利息流动资金共五十三页2、投资(tu z)利税率投资利税率（年利税总额或年平均利税总额/项目(xingm)总投资）100%年利税总额年销售收入年总成本费用年利税总额年利润总额年销售税金及附加共五十三页3、资本金利润率资本金利润率（年利润总额或年平均利润(pn jn l rn)总额/资本

11、金）100%共五十三页4、销售(xioshu)利润率销售利润率（年平均利润(pn jn l rn)总额/年平均销售收入）100%共五十三页5、投资(tu z)收益率投资(tu z)收益率年净收益/投资总额年净收益年利润额年折旧额共五十三页6、投资(tu z)回收期投资回收期是指一个建设项目从开始投入生产年算起，到用每年的净收益将初始(ch sh)投资全部回收时止所需要的时间，其单位通常用“年”表示。当TT0时，项目可行；反之，不可行。共五十三页（四）门店财务清偿能力(nngl)分析固定资产投资国内借款(ji kun)偿还期资产负債率流动比率速动比率共五十三页1、固定资产投资(tu z)国内借款

12、偿还期固定资产投资国内借款偿还期是指在国家财政规定及门店项目具体条件下，以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息（不包括已用自有资金支付的建设期利息）所需要的时间。借款偿还期借款偿还后开始出现盈余(yngy)年份数开始借款年份（当年偿还借款额/当年可用于还款的资金额）共五十三页2、资产负债率资产负债率（负债合计/资产合计）100%一般来说，资产负债率100%时，说明项目资不抵债，视为已达到(d do)破产的临界值。共五十三页3、流动比率流动比率（流动资产总额/流动负债总额）100%对于债权人来说，比率(bl)越高，债权人越有保障；对于项目而言，比率(bl)过高不一定

13、是好事。共五十三页4、速动比率(bl)速动比率(bl)（流动资产总额负债/流动负债总额）100%速动比率是流动比率的补充，表明项目每百元流动负债有多少速动资产作为支付的保障。共五十三页三、门店开发(kif)的不确定性分析盈亏(yngku)平衡分析敏感性分析风险分析共五十三页敏感性分析(fnx)的程序1、选择敏感性分析指标 机会研究阶段多选用投资收益率和投资回收期指标；可行性研究阶段多选用净现值和内部收益率指标。2、计算项目的目标值3、选取不确定性因素(yn s),设定变化范围共五十三页4、计算(j sun)敏感性强弱程度，找出敏感性因素敏感性分析(fnx)表序号分析因素变化率（%）敏感性分析指

14、标内部收益率（%）贷款偿还期（年）1234基本方案分析因素1分析因素2分析因素3共五十三页5、计算(j sun)敏感性指标1） 敏感度系数E=A/ F E评价指标A对于对于不确定因素F的敏感度系数F不确定因素F的变化率（%）A当发生F变化时，A的相应变化率E0，表示A与F同方向变化E0，表示A与F反方向变化数值越大，敏感率系数越高2）绘制敏感性分析图，找出临界点即不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。是不确定因素的极限变化，其高低与设定(sh dn)的基准收益率有关。共五十三页6、综合评价，选择(xunz)可行方案根据敏感度系数及临界点数据，按不确定因素(yn s)的敏感程度进行排

15、序；根据临界点分析不确定因素变化发生的可能性；通过分析结论，找出最敏感的一个或几个关键因素，粗略预测项目可能的风险。共五十三页案例(n l)假设某企业正在进行项目可靠性研究，该项目期初投资210万元，预计项目服务期为6年，采用直线(zhxin)折旧，每年收入与成本均衡，企业所得税税率为30%，资金成本率为10%，各项财务指标见下表。共五十三页现金流量计算(j sun)表ABC1项目期初数16年指标数2固定资产投资2103每年营业收入1504每年付现成本705每年折旧356税前利润457所得税（30%）13.58税后利润31.59每年现金流量66.5共五十三页净现值NPV79.62万元、内部收益

16、率IRR22.12%单因素分析：1、每年营业收入下降10%：NPV33.89万元内部收益率IRR15.3%2、每年营业成本上升10%：NPV58.25万元内部收益率IRR19.01%3、每年资金成本率上升(shngshng)11%：NPV71.33万元内部收益率IRR22.12%4、项目服务周期下降1年：NPV50.05万元内部收益率IRR18.95%共五十三页本章(bn zhn)小节可行性研究是任何投资所必需的一项内容,作为连锁门店的开发(kif),虽然有标准店铺可以借鉴,但鉴于各地不同的影响因素,这项工作同样是必经环节.共五十三页思考题1门店投资开发项目(xingm)可行性研究的作用有哪些？2门店投资项目可行性研究包括哪些基本内容？3门店投资开发环境分析的内容应包括哪些内容？4门店开发应包括哪些项目投资？5门店开发财务盈利能力分析有哪些财务指标？6门店开发财务清偿能力分析包括哪些财务指标？7试述盈亏均衡点分析法。共五十三页Thank You !共五十三页内容摘要情境二。作用(P37)。12. 门店开发可行性结论。社会流行、社会时尚及其变化