房地产全程纳税筹划详细

1、房地产企业开发项目全程税收风险防备及纳税操持第一节 公司设立与征地环节一设立房地产公司1 、工商治理部分对抽逃出资的处罚公司登记治理条例第 71 条：公司的提倡人、股东在公司建立后，抽逃出资的，由公司登记构造责令纠正，处以所抽逃出资金额5%以上15% 以下的罚款。组成犯法的，依法追究刑事责任。2、开发资质治理新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30 日内，持下列文件到房地产开发主管部分存案：（ 1）营业执照复印件；（ 2）企业章程；（ 3 ）验资证明；（ 4）企业法定代表人的身份证明；（ 5）专业技能人员的资格证书和劳动条约；（ 6）房地产开发主管部分认为需要出示的其他文件。房地产开

2、发主管部分应当在收到存案申请后 30 日内向切合条件的企业核发暂定资质证书 。暂定资质证书 有效期 1 年， 房地产开发主管部分可以视企业经营情况延长有效期， 但延恒久限不得凌驾 2 年。 但自领取暂定资质证书之日起1 年内无开发项目的，有效期不得延长。3、股东借款税法界定为分利财税 200883 号：切合以下情形的衡宇或其他财产，岂论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对小我私家进行了实物性质的分派，应依法计征小我私家所得税。（ 1）企业出资购买衡宇及其他财产，将所有权登记为投资者小我私家、投资者家庭成员或企业其他人员的；（ 2）企业投资者小我私家、投资者家庭成员或企业其

3、他人员向企业借款用于购买衡宇及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未送还借款的。4 、注册子公司、分公司？法人投资/自然人投资？跨地域的项目公司如何注册？（ 1）子公司、分公司税收统领权（ 2）跨地域项目的税收统领权（ 3）税后分派利润，法人股东与自然人股东税收报酬的差别5、出资方法的涉税问题：（ 1）钱币印花税（ 2）货品增值税、印花税（ 3）无形资产印花税（ 4）不动产/ 土地契税、土地增值税、企业所得税、印花税（ 5）股权或债权6、小我私家股权转让公司法、公司登记治理条例、税法（工商局与税务局的协调）国税函 2009285 号：股权生意业务各方在

4、签订股权转让协议并完成股权转让生意业务以后至企业变动股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方， 应到主管税务构造治理纳税 （扣缴） 申报， 并持税务构造开具的股权转让所得缴纳小我私家所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政治理部分治理股权变动登记手续。对申报的计税依据明显偏低 （如平价和低价转让等） 且无正当理由的， 主管税务构造可参照每股净资产或小我私家股东享有的股权比例所对应的净资产份额审定。国度税务总局通告 2010 年第 27 号： 申报的股权转让代价切合下列情形之一且无正当理由的， 可视为计税依据明显偏低：低于初始投资本钱或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；

5、低于对应的净资产份额的；低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让代价的；低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让代价的；经主管税务构造认定的其他情形。本条第一项所称正当理由，是指以下情形：所投资企业连续三年以上（含三年）亏损；因国度政策调解的原因而低价转让股权；将股权转让给配偶、怙恃、子女、祖怙恃、外祖怙恃、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人包袱直接扶养大概赡养义务的扶养人大概赡养人；经主管税务构造认定的其他公道情形。纳税人再次转让所受让的股权的，股权转让的本钱为前次转让的生意业务代价及买方包袱的相关税费。7、公司准备阶段，准备用度的管帐处理惩罚与税务处理惩罚“开始生产经营

6、年度”如何界定？二土地使用权的取得储备中心完成一级开发（或委托开发） ，出让净地1 取得转让土地使用权的差别方法（ 1 ）直接购买土地使用权（出让；如果转让，投资额要凌驾25%）即招拍挂都会房地产治理法第38条，以出让方法取得土地使用权的，转让房地产时，应切合下列条件：凭据出让条约约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；凭据出让条约约定进行投资开发，属于衡宇建立工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成产业用地大概其他建立用地条件；转让房地产时衡宇已经建成的，还应当持有衡宇所有权证书。（ 2 ）拆迁方法取得（国有土地上衡宇征收与赔偿条例）a、钱币赔偿入账票据

7、一一政府文件、协议、清单、收据b、拆迁赔偿收入的涉税问题一一营业税、个税、土地增值税、企业所得税c、实物赔偿一一“拆一还一”，营业税、所得税、土地增值税如何确认？实物赔偿取得土地是否作为“预售款”看待？国税发 200931 号文第 31 条：调换的开发产物如为该项土地开发、制作的，担当投资的企业在担当土地使用权时暂不确认其本钱， 待首次分出开发产物时， 再按应分出开发产物（包罗首次分出的和以后应分出的） 的市场公允代价和土地使用权转移历程中应支付的相关税费盘算确认该项土地使用权的本钱。 如涉及补价， 土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。第 37 条：企业以调换开发产

8、物为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下划定进行处理惩罚：企业应在首次取得开发产物时， 将其剖析为转让土地使用权和购入开发产物两项经济业务进行所得税处理惩罚， 并按应从该项目取得的开发产物（包罗首次取得的和以后应取得的）的市场公允代价盘算确认土地使用权转让所得或损失。国税函 2010220 号第 6 条：房地产企业用制作的本项目房地产安顿回迁户的，安顿用房视同销售处理惩罚，按国税发2006187 号第三条第（一）款划定（即：产生所有权转移时）确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁赔偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款， 计入拆迁赔偿费； 回迁户支付给房地产开发企业

9、的补差价款， 应抵减本项目拆迁赔偿费。问：房地产开发企业在取得开发用地时，不能取得“净地”，对原占地单元应赐与的收返国有土地赔偿，由土地治理部分与原占地单元在 收返国有土地协议书 中明确由取得土地方直接向原占地单元赔偿， 该赔偿款是否可凭原占地单元开具的收据作为土地价款税前扣除？房地产开发企业旧城改革向被拆迁的小我私家支付的拆迁赔偿费是否可凭收条税前扣除？例 1： 某房地产企业就地安顿拆迁户 5000 平米， 市场售价 8000 元， 土地本钱 2 亿元， 修建施工等其他开发本钱1 亿元，总可售面积8 万平米。拆迁赔偿费支出：5000 X 8000=4000万元视同销售收入：5000 X 80

10、00=4000万元单元可售面积计税本钱= （2 亿+1 亿+4000 万） /80000 平米 =4250 元/平米视同销售本钱：4250 X 5000=2125万元视同销售所得： 4000 -2125=1875 万元需要在拆迁当期确认视同销售所得 1875 万元。例 2： 某房地产开发公司 2009 年度接纳拆迁安顿方法对某小区进行住宅开发建立， 在安顿方法上， 公司接纳 “拆一还一，就地安顿，差价核算，自行过渡”的产权变更方法对拆除被拆迁人衡宇进行安顿赔偿。 2010 年 6 月该公司用已完工1000 平方米的自建商品房送还被拆迁人 （其中等面积还原部分800 平方米） ， 同类住宅衡宇制

11、作本钱2200 元 / 平方米，销售代价 3500元 /平方米。营业税、土地增值税和企业所得税的计税依据如何确定？该房地产开发公司应就其赔偿面积与拆迁面积相等部分， 按同类住宅衡宇的本钱价 （即本例中的商品房建安造价） 缴纳销售不动产营业税88000元（ 800X2200X5%）o而对超出部分则按同类商品房市场代价缴纳销售不动产营业税35000元（200X3500X5%）o拆一还一 ”等面积部分土地增值税的计税收入为280万元（8003500）,同时，计入房地产开发本钱中的土地征用及拆迁赔偿费也是280 万元，如果该省划定普通住宅的土地增值税预征率为2%，则应按划定预缴土地增值税56000 元

12、（ 280万元 2%）o视同销售收入及作为开发产物计税本钱的拆迁赔偿支出均为 280 万元。 但在企业所得税预缴申报时， 应确认视同销售所 得 104 万元（35002200） 800 。（ 3 ）购买整体资产（先分立后购入）（ 4 ）购买股权财税199548 号（股权溢价）例：某地产公司取得一宗土地，原价 8000 万，转让方按12000 万作价，以购入股权方法取得，土地本钱如何确认？股权转让是否征收土地增值税？国税函 2000687 号，鉴于深圳市能源团体有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性配合转让深圳能源（钦州）实业有限公司100的股权，且这些以股权形式体现的资产主要是土地使用权、地

13、上修建物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的划定征税。a、转让100 %股权后原企业还存在（只保存空壳），房地产有所有权产生转移行为。不是整体资产转让而是出售转让房地产行为，应该征收土地增值税。b、转让100 %股权后原企业还存在（继承经营），没有房地产所有权产生转移行为，不征收土地增值税。c、转让100 %股权后原企业不存在（注销），房地产（股权）代价不增值，可以作为被归并业务计税底子延续，虽然房地产所有权产生转移，但是可以免征土地增值税。d、转让100 %股权后原企业不存在（注销），如果房地产（股权）代价有增值，由于原企业不切合被归并处理惩罚划定，则只能以先转让股权行为和再清算注销行为两

14、个经济业务来处理惩罚，原企业处理房地产时，应该征收土地增值税。股东将持有的企业股权转让，企业土地、衡宇权属不产生转移，不征收土地增值税 案例 A 公司和 B 公司分别出资1000 万元设立 C 公司， C 公司注册资本2000 万元， C 公司以此 2000 万元购买土地使用权并自建修建物及附着物。随后， A 公司和 B 公司分别将所拥有的 C 公司 50%的股份各作价 1500 万元转让给D 公司，应当如何缴纳土地增值税？财税 200621 号文：以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，具体需要区分投资主体、被投资行业及股权转让三种情况确定土地增值税征免。第一，要区分投资主体是房地产开发企

15、业照旧非房地产开发企业。对付房地产开发企业，以其制作的商品房对外投资或联营的，属于土地增值税的征税范畴。对付非房地产开发企业，如果以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，应属于土地增值税的征税范畴。凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则不属于土地增值税的征税范畴。结论一： A 公司和 B 公司不是以土地（房地产）作价入股 C 公司，不属于土地增值税的征税范畴。结论二：如果A 、 B 公司以土地（房地产）作价入股C 公司，A 、 B 公司为房地产开发企业，作价入股的房地产属于自行制作的商品房，应当属于土地增值税的征税范畴。结论三：如果A 、 B 公司以

16、土地（房地产）作价入股C 公司，A 、 B 公司为非房地产开发企业，但C 公司为房地产开发企业，应当属于土地增值税的征税范畴。结论四：如果A 、 B 公司以土地（房地产）作价入股 C 公司， A 、 B 公司为非房地产开发企业， C 公司也为非房地产开发企业，不属于土地增值税的征税范畴。第二，要区分被投资联营企业是否属于从事房地产开发的行业。这里不再区分投资主体的行业性质，而以被投资、联营的企业所从事的行业是否属于房地产行业进行界定，对付以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，属于土地增值税的征税范畴；凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则暂免征收土

17、地增值税。但对房地产开发企业以其制作的商品房进行投资和联营的，岂论被投资企业是否从事房地产开发均不适用暂免征收土地增值税的划定。结论五：如果C 公司为非房地产开发企业， A 、 B 公司为非房地产开发企业，则不属于土地增值税的征税范畴，同结论四。结论六： 如果 C 公司为非房地产开发企业， A 、 B 公司为房地产开发企业， 则属于土地增值税的征税范畴， 同结论二。结论七：如果C 公司为房地产开发企业，则岂论A 、 B 公司是否为房地产开发企业，都属于土地增值税的征税范畴。第三，股权转让不缴土地增值税。无论房地产开发企业照旧非房地产开发企业将所投资形成的投权进行处理转让时，由于股权已不对应其初

18、始投资所形成的房地屋产权或土地使用权，所以不应当征收土地增值税。但是对被投资、联营企业将上述房地产再转让的，凭据财税 199548 号第一条的划定，应征收土地增值税。结论八： A 、 B 公司转让 C 公司股权不征收土地增值税。结论九： C 公司转让 C 公司土地使用权、修建物应征收土地增值税。（ 5）归并 财税 2008175 号（ 6 ）租赁取得甲方将土地使用权出租给乙方X X年，乙方投资在该土地上制作修建物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的修建物送还甲方。 在这一经营历程中， 乙方是以修建物为代价换得若干年的土地使用权， 产生了销售不动产的行为， 对 其按 “销售不动产” 税

19、目征营业税； 甲方是以出租土地使用权为代价调换修建物， 产生了出租土地使用权的行为， 对其按 “办 事业租赁业”征营业税。（ 7 ）联合开发土地使用权、立项主体、初始产权2 取得土地使用权环节涉及税种阐发印花税、契税、土地使用税、耕地占用税土地征用及拆迁本钱的计量及契税的计税依据财税 2004134 号出让国有土地使用权的，其契税计税代价为蒙受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方法出让的，其契税计税代价为成交代价。成交代价包罗土地出让金、土地赔偿费、安顿补贴费、地上附着物和青苗赔偿费、拆迁赔偿费、市政建立配套费等蒙受者应支付的钱币、实物、无形资产及其他经济利益。以竞价方法出让的，

20、其契税计税代价，一般应确定为竞价的成交代价，土地出让金、市政建立配套费以及种种赔偿用度应包罗在内。先以划拨方法取得土地使用权，后经批准改为出让方法取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让用度。政府减免出让金，契税如何交？国税函 2005436 号：不得因减免土地出让金，而减免契税。征用耕地，土地使用税啥时开始交？3答应包袱对方税收（买地、设计、建安）税负增加对利润的影响不得税前扣除转化参加条约金额（ 1 ）甲公司从A 公司取得一宗土地，双方约订价款为 8000 万，并约定土地转让历程中的税费由甲公司包袱，纳税义务人是哪一方？甲公司应如那边理惩罚？（ 2 ）乙

21、公司为甲公司提供修建业劳务，条约总价为 100 万元，约定税款由甲公司包袱，甲公司代交的税金，是否可以税前扣除？第二节 前期报批报建阶段.前期报批报建准备事情1、筹划设计户型影响土地增值税开发产物分项设本钱、商业单设，本钱工具确定后报税务局存案税负测算、盈利测算、资金预算2、前期工程支出3、取得建立用地筹划许可证 、 建立工程开工许可证 、 建立工程筹划许可证、 国有土地使用权证4、立项审批、筹划审批5、征地拆迁，申办并取得衡宇拆迁许可证6、建立项目报建登记，申请招标，治理招标投标手续，确定勘察.财务预算、融资、可行性阐发、预算部分、工程部分单元建安本钱/配套支出/ 装修支出测定2、销售部分销

22、售代价简直定3、土地使用税单项盘算、企业所得税准确测算（利润/所得额，按比例换算）、土地增值税2-3% 预交，是否清算与征管情况有关（税务局的蓄水池）6、营业税金及附加7、期间用度测算8、项目投资额度，资金筹划例：某房地产公司出让得到 100 亩土地，出让价 150 万元 /亩，契税税率3%，单元面积土地使用税税额为8 元/平方米，开发周期为 2 年。筹划批准的容积率为1.8，修建面积12 万平方米，建安本钱为 1500/平方米，配套及其它支出（不含息）800/平方米，单元平均售价为7000元/平方米。每年产生期间用度（不含息）600万元，借款为 15000万，年利率8%。取得土地本钱=100

23、 X 150 X （ 1+3%） =15450,建安及配套=2300X 12=27600销售收入84000营业税及附加84000 X 5.6%=4704预交土增税 84000 X 2%=1680印花税 100 X 150 X 0.05%+84000 X 0.05%+27600 X土地使用税100XX8X土增税扣除项目（15450+27600） X 1.3+4704=60669增值额 84000-60669=23331 ，增值率 38.46%土增税 23331 X 30%=6999 ,补税 6999-1680=5319开发本钱=15450+27600+15000 X 8% X 2=45450毛利

24、率（ 84000-45450 ） /84000=45.89%X 2=25482.45,所得税 6371总税负（不含契税） ： 4704+6999+6371+57.88+106.67=18238.55 占收入 21.7%X增加100万本钱，土地增值税增值额淘汰130万，土地增值税淘汰 39万（100XX 30%,所得税额变革（一100+39）X 25%=三融资渠道 （商业贷款、统借统还、委托贷款、小我私家、商业信用）、委托贷款： 贷款通则第七条，委托贷款，系指由政府部分、企事业单元及小我私家等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）凭据委托人确定的贷款工具、用途、金额期限、利率等代为发放、监视使用并

25、协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不包袱贷款风险。2、统借统还财税20007 号、国税发200213 号（税前扣除凭证） 、国税发 200931 号第 21 条（企业团体或其成员企业统一向金融机构借款分摊团体内部其他成员企业使用的， 借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件， 可以在使用借款的企业间公道的分摊利息用度，使用借款的企业分摊的公道利息准予在税前扣除）分摊利息用度应出具（取得）何种凭证？房地产企业应提供董事会决议、团体公司利息分摊步伐，分摊企业名单，以及银行借款条约及利息结算票据等相关凭证。注意：利率水平、债资比例限定、正当有效扣除凭证3 、联合开发项目投资，牢固收益/

26、或分派利润国税发200931 号第 36 条：凡开发条约或协议中约定分派项目利润的，应按以下划定进行处理惩罚：企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税， 不得在税前分派该项目的利润。 同时不能因担当投资方投资额而在本钱中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 投资方取得该项目的营业利润应视同股息、 红利进行相关的税务处理惩罚。四、借款用度 （融资、包管）利息问题的十个专题1、企业间的资金占用费是否缴纳营业税和印花税暂行条例中划定的借款条约是指银行及其他金融组织和借款人（不包罗银行同业拆借）所签订的借款条约2、利息收入的纳税义务产生时间（营业税、企业所得税）3、银行转贷

27、的税务处理惩罚统借统还（财税20007 号）4、无偿贷款的纳税调解问题无偿贷款是否可能被纳税调解？所得税（税务构造有权进行调解，条例 25 条将无偿赠送劳务界定为视同销售）营业税（无偿赠送劳务不属于视同销售，如果是关联企业，税务构造会有权调解。争议点：可能认为“计税代价明显偏低并无正当理由” ）思考：非金融企业之间拆借资金的损失，是否可以作为非正常损失扣除？5、利息用度的扣除政策企业为制作开发产物借入资金而产生的切合税收划定的借款用度， 可按企业管帐准则的划定进行归集和分派， 其中属于财务用度性质的借款用度，可直接在税前扣除。6、同期银行贷款利率如何掌握？7、向小我私家借款的利息是否允许扣除？

28、国税函2009777 号切合企业所得税法及实施条例的划定，企业与小我私家之间的借贷是真实、正当、有效的（发票？） ，并且不具有非法集资目的或其他违反执法、法例的行为；企业与小我私家之间签订了借款条约。法释 201018 号：未向社会公然宣传， 在亲友大概单元内部针对特定工具吸收资金的， 不属于非法吸收大概变相吸收民众存款。8、资本弱化假设 A 公司全资投资B 企业，投资额度为 1100 万元， A 公司有两个选择：注册资本为1100 万元。 B 企业的税后利润分给A 企业， A 公司收到分红，不缴纳企业所得税。注册资本为100 万元，同时借给 B 企业 1000 万元，此时B 公司支付的利息可

29、以在税前扣除，同时A 公司作为利息收入。当 B 公司盈利，而 A 公司亏损时，或当 A 公司税率低于B 公司，资本弱化会使得关联企业避税。9、资本未到位的利息问题（国税函2009312 号）10 、土地增值税的利息盘算问题土地增值税开发本钱中，不包罗地价。凭据国税发200991 号文件第 27 条划定，土地增值税的开发本钱中不含利息支出。思考：企业如果没有产生利息用度，如那边理惩罚？银行罚息和超息是否可以在土地增值税前扣除？五关于联合开发初始登记1、联合开发历程中的财务管控（核算、纳税申报、收款）1）增强和完善对 “共管账户 ” 的治理步伐2）以互助开发为名，而行借贷之实，是无效条约2、房地产

30、互助开发立项分为三种情况：1）供地方申请立项供地方治理衡宇初始登记时，分给出资方的衡宇及其占用范畴内的土地使用权，属于销售行为，应缴纳销售不动产营业税。而出资方分得的衡宇及其占用范畴内的土地实际上是出资方用建立资金购买的；牢固收益（实际为债权性投资）按利息处理惩罚分派利润（注意投资主体，如果为小我私家需代扣个税）按股息红利2）出资方申请立项在申请衡宇产权登记前，应治理从供地方以转让方法得到的土地使用权转移登记手续；3）互助双方配合申请立项在治理分派所得的衡宇初始登记申请手续时，应先治理该衡宇占用范畴内土地使用权的转移登记手续。3、提供土地方收取牢固收益的定性最高人民法院关于审理涉及国有土地使用

31、权条约纠纷案件适用执法问题的解释 （法释 20055 号）第 24 条：互助开 发房地产条约约定提供土地使用权的当事人不包袱经营风险，只收取牢固利益的，应当认定为土地使用权转让条约。互助建房风险很大，风险有两个：一是股东互助不下去的风险；另一个的就是税务风险。互助建房常见有两种方法：一是甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，乙方立项，互助建房，然后分屋子大概甲方提取牢固利润；二是甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，互助建房，然后分屋子。根本操纵模式是： （ 1）以甲方为主体开发，实际由乙方运作； （ 2 ）乙方将资金投入到甲方，乙方提取牢固利润或分派利润。国税函 20051003 号，鉴于

32、该项目开发建立历程中，土地使用权人和衡宇所有权人均为甲方， 未产生转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义互助开发房地产项目的行为，不属于互助建房，不适用国税发 1995156 号第十七条有关互助建房征收营业税的划定。国税函 20051003 号主要是针对乙方的，如果乙方提取牢固利润，就相当于借款给甲方，固然就不是互助建房。对付甲方来说，只要甲方提取牢固利润的模式，无论是甲方立项，照旧乙方立项，都不影响认定为土地使用权转让。例 1： A 房地产开发公司受让了某破产企业的一宗土地，各项开发审批手续都已办齐，但迟迟未能动工。 B 修建企业以3000 万元的代价将

33、A 公司一部分土地进行开发，为了方便，修建公司以 A 公司的名义进行开发，所以土地一直未治理过户手续。 目前所开发的商品房也已开始预售。 但最近税务构造在查抄中发明， 开发公司所取得的售房款均未确认收入， 而是全额转给了修建公司，且开发公司账务中未见开发项目支出票据。经过询问得知，开发历程中所产生的价款是B 直接对外结算， 票据直接开给了修建公司， 大概是发票虽开给开发公司，但最后也转给了修建公司，即该项目实际是由修建公司开发运作。税务构造认为： 虽然开发公司转让给修建公司的土地未治理过户手续， 但凭据国税函 2007 645 号， 土地使用者转让、抵押或置换土地， 无论其是否取得了该土地的使

34、用权属证书， 无论其在转让、 抵押或置换土地历程中是否与对方当事人治理了土地使用权属证书变动登记手续， 只要土地使用者享有占有、 使用、 收益或处分该土地的权利， 且有条约等证据表明其实质转让、 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法例定缴纳营业税、 土地增值税和契税等相关税收。在此底子上， 查抄人员认定：开发公司转让土地使用权未按划定缴纳营业税、土地增值税等相关税收， 修建公司未缴纳契税；修建公司开发房地产所取得预售收入未按划定缴纳营业税，要求企业尽快整改，补办相关手续，范例运作。阐发：修建公司虽然名义上受让了土地，但没有过户，从执法上来说，该经济行为

35、尚未完成，另有重新认识和定性的余地。即，可以范例为修建公司与房地产开发公司以某种互助方法配合开发房地产。如何调停？例 2：甲、乙公司均属房地产开发公司，以甲公司名义通过拍卖方法取得一块土地，并以甲公司为主体联合乙公司配合开发，双方约定不建立独立法人公司，配合投资，利润共享，风险共担，甲公司股份比例占 60% ，乙公司股份比例占 40% 。应建立非独立法人的项目公司（项目部） ，甲、乙双方按股份比例派员到场治理，以甲公司名义开设银行专户，在管帐核算上作为一个管帐主体，接纳独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。管帐处理惩罚为：1）项目部担当投资方按股份比例投入土地款及前期用度时借：银行存款 专户

36、贷：其他应付款 甲公司 乙公司同时，甲公司在投入资金时借：应收账款 项目部贷：银行存款 一般结算户2）支付土地价款或工程款时借：开发本钱贷：银行存款 专户3）开发产物预售时借：银行存款 专户贷：预收账款4）预缴税款时以甲公司名义申报，按月计提交纳营业税时借：营业税金及附加/ 待摊税金贷：应交税金 应交营业税按季计提预交所得税时借：所得税贷：应交税金 应交所得税月末，项目部单独体例有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都是以甲公司名义治理，对外仍属于甲公司开发的项目之一， 因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表归并。 将两张报表相同的管帐项目金额相加，把甲公司的 “应收账

37、款 项目部 ”与项目部的 “其他应付款 甲公司 ”抵消。5）结转收入、本钱并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分派利润时借：利润分派贷：其他应付款 乙公司6）项目部业务结束，将全部资产、欠债与甲公司（母公司）并账。例 3：我公司几年前曾与A 单元签订 “委托建立集资房条约 ” 。条约划定，我公司凭据A 单元的要求取得了某块地的土地使用权，然后在该地为 A 单元开发建立职工住房，依据购地、办证等所有用度和综合工程款一并考虑的原则，我公司以每平方米 750 元的该地段市场价由该公司包干。住房建成后，我公司应在衡宇竣工后3 个月内治理好产权转移手续，向 A单元提供土地使用证及衡宇的分栋分户产权证。

38、几年来，我公司按工程施工进度陆续向 A 单元收取房款 950 万元，如今衡宇也早已竣工，且已交付 A 单元职工使用。税务构造责成我公司按 “销售不动产 ”税目申报缴纳营业税。公司认为自己不应该缴纳营业税，请问税务构造的做法对吗？代建工程同时切合以下条件的，可就收取的代建手续费按 “办事业-署理业”征收营业税，如差别时切合下述条件，应凭据国税函 1998554 号的划定，受托方按 “销售不动产 ”征收营业税。1）由委托方自行立项；2）不产生土地使用权或产权转移；3）受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或治理费）；4）事先与委托方订有委托代建条约。5）施工企业将修建业发票全额开具给委托建房单元（

39、原票转交）。六.防备税务风险的底子一一税收政策的正确理解和运用（骰杂销售）例 1：甲企业属于玻璃幕墙生产企业，具有施人为质， 2010 年 3 月销售给乙企业 1000 万元玻璃幕墙，条约约定，由甲企业卖力施工安装，另外收取安装费 200 万元。A 、 1000 万元缴纳增值税， 200 万元缴纳营业税1200 万元全部缴纳增值税1200 万元全部缴纳营业税D 、都不对例 2： 甲企业生产锅炉设备， 2010 年销售给乙企业锅炉设备一台， 不含税代价200 万元， 条约约定， 由甲企业卖力安装， 另外收取安装费 20 万元。甲企业开具普通发票金额 254 万元给乙企业，管帐上没有分别核算。问：

40、上述骰杂销售行为应当缴纳一种税照旧两种税？怎么缴纳？例 3：某装修公司主要从事装修业务，2010 年 5 月份接纳“包工包料”方法为某企业进行装修，条约注明：质料款100万元，装修费30 万元，工程款合计130 万元。A 、 100 万元征收增值税， 30 万元征收营业税130 万元全部缴纳增值税，原因是质料款占工程款到达50%以上130 万元全部缴纳营业税例 4：甲企业销售给乙企业大型设备一台，销售代价1000 万元，条约约定，由甲企业卖力安装，另外收取安装费 300万元。甲企业如何缴纳流转税？A 1000 万元缴纳增值税， 300 万元缴纳营业税B 1300 万元全部缴纳增值税C 1300

41、 万元全部缴纳营业税D 不一定如何理解“骰杂销售”（特殊骰杂销售一一销售自产货品同时提供修建业劳务；一般骰杂销售一一视经营主业判断）（1）骰杂销售行为原则上只能缴纳一种税，要么缴纳增值税，要么缴纳营业税，具体要看企业的经营主业。经营主业 为增值税项目的，全部的骰杂销售行为应当缴纳增值税；经营主业为营业税项目的，全部骰杂销售行为应当缴纳营业税。（ 2）修订后的增值税细则第6 条及营业税细则第7 条、国税总局2011 第 23 号通告：骰杂销售行为同时具备二个条件，应当就其销售货品的销售额缴纳增值税，修建业劳务的营业额缴纳营业税：A 必须销售的是自产货品B.提供的劳务必须是修建业劳务不再强调必须要

42、取得建立部分发表的施人为质判别企业使用的是否为 “自产货品 ”主要应注意以下两点：（ 1）是否切合货品的特点：自产货品， 是指企业利用自身技能与种种资源， 自己生产的可供出售的物品。 自产货品也是货品的一种， 应该具备一般货品根本特点： 第一、 经过企业的加工制造历程， 所生产的物品与原来用于生产的原质料物品在形态、 性能各方面都产生了变革；第二、产物自己的代价，既包罗了物料消耗代价，也包罗了人工代价；第三、可以单独作为一种产物对外销售。（ 2）加工历程是否属于“生产历程 ” ：判别修建企业使用的原质料是属于外购质料照旧 “自产货品 ”要害在于区分加工历程是属于 “生产历程 ” ，照旧 “施工

43、历程 ”。如果加工历程是生产历程，则属于使用 “自产货品 ” ；如果加工历程属于 “施工历程 ”则属于使用 “外购质料 ”。第三节 项目施工建立阶段一开发本钱核算内容1、土地征用及拆迁赔偿费：一般按占地面积法，不然需要商税务构造同意2、前期工程费：在所得税上分摊要领没有明确，可以用修建面积3、底子设施费：在所得税上分摊要领没有明确，可以用修建面积（修建物以外为修建物办事且不能作为独立项目的工程，修建物2 米以外和项目用地筹划红线以内的种种管线和门路工程）4、修建安装工程费1 ）甲供材的正当性及如何签订甲供材条约2）取得发票是否合规（发票开具所在）3 ）虚开发票/假发票/克隆发票遗留问题4）所得

44、税无分摊要领明确划定，可以用修建面法5）对单元建安本钱的掌控6）工程结算和竣工结算5、大众配套设施费（为居民办事的种种非营利性的配套设施，且能作为独立项目的工程）1 ）在所得税上要求接纳修建面积分摊要领2）是否可以所得税前扣除3）人防工程处理惩罚4）土地增值税6、开发间接费1 ）管帐、所得税、土增税口径差别2）利息用度所得税要求直接本钱法或预算造价法3）项目营销设施制作费4）期间用度及开发间接用度的范畴及其对土地增值税的影响7、需要注意区分：期间用度和开发本钱、开发产物管帐本钱同计税本钱、已销开发产物计税本钱与未销开发产物计税本钱的界限、直接本钱和配合本钱开发本钱-开发产物-经营本钱8、本钱项

45、目企业所得税与土地增值税的核算要求9、其他有存眷意事项（ 1）权责产生制原则（如果界定“实际产生” ）（ 2）发票问题（ 3）分派要领及原则（ 4）完工后续支失事项的处理惩罚（ 5）施工历程中的资产损失：土地、开发产物报废或毁损二项目开发本钱工具简直定原则：可否销售、分类归集、功效区分、订价差别、本钱差别、权益区分本钱工具由企业在开工之前公道确定，并报主管税务构造存案。本钱工具一经确定，不能随意变动或相互骰杂，如确需改酿本钱工具的，应征得主管税务构造同意土地增值税清方面的要求区分普通住宅与非普通，分别核算增值额/增值率进行土地开发即转让，营业税、土地增值税如何交纳？三、业务部分与财务部分的衔接

46、施工用水电及通讯线路接通，包管施工需要；施工园地平整，到达施工条件；施工通道疏通，满足施工运输条件；施工图纸及施人为料准备； 施工质料和施工设备的准备；临时用地或临时占道手续治理； 施工许可批文及治理开工手续； 确定水准点与座标控制点，进行现场交验；组织图纸会审、设计交底体例工程进度筹划设计、施工、监理单元的协调工程条约预算按进度拨款票据审核完工决算条约金额入账金额发票金额查对小我私家在税务局代开的工程款发票，付款时是否需代扣小我私家所得税？四 甲供质料与工程甩项1、甲供质料票据如何开具、财务核算、计税依据、代扣义务2、甲供质料条约如何签订、如何结算（ 1）条约外甲供：在签订工程条约内注明，修

47、建质料由建立单元提供，销货方将质料发票开具建立方，建立方提供的质料价款， 不包罗在工程条约内。 修建安装企业承包工程在开具发票时 “甲供质料 ”价款不能作为发票开具金额。 建立单元将甲供质料直接列入开发本钱，施工单元按税法有关划定在 “修建业 ”劳务产生地缴纳营业税。如果开发企业不能在结算时间内正确剖析、 统计甲供质料数据， 就会对结算金额有影响， 从而影响按建安发票计入本钱的准确实时效性。（ 2）条约内甲供（即甲控）：在签订工程条约内注明，修建安装企业委托建立单元代购质料，销货方将发票开具给委托方（修建安装企业） ，并由受托方将该项发票转交给委托方；受托方另外收取手续费。甲方为乙方代购质料，

48、乙方将甲代购质料应全额计入工程造价，一并计征营业税开具 “修建业 ”发票。例：某房地产开发企业（甲方）开发“XX小区” ，与某修建公司（乙方）签订工程发包条约。条约约定所有质料均由甲方提供，另外支付修建劳务费 800 万元。工程竣工决算后，确认乙方从甲方领用质料共计2000 万元。税务构造要求乙方凭据 2800 万元为营业额缴纳营业税及附加。乙方认为，我取得的收入仅仅是修建劳务费收入，质料款要缴税也应该由甲方包袱，于是开始和甲方谈判。问题：（ 1）该税款该由谁包袱？（ 2 ） 如果甲方包袱该税款， 该税款计入什么科目？如安在土地增值税、 企业所得税税前扣除？ （取得的税票应该是乙方的名字）（

49、3 ） 如果乙方包袱该税款， 那么， 发票开 800 万元照旧 2800 万元？如果开800 万元， 又如何凭据2800 万元交纳营业税？如果开 2800 万元，甲方就取得了 2800+2000=4800 万元的发票，发票的记账联为2800 万元，确认收入为800 万元照旧其他 2800 万元？如果是2800 万元，那么相应的质料本钱2000 万元又如何取得正当的扣除凭证？如果甲为乙付了该营业税， 财务上甲可以做用度，但税法上是不让列支的， 因为这与本企业的生产经营无关。 如果甲还要列支，那只能是通过非法的途径了；如果乙自行交税，固然报2800 的税基。发票就开800，这里不必与申报表一致，乙

50、确认收入也确认800。甲方供材的四个存眷点（ 1 ）无论 2009 年以前，照旧 2009 年以后，甲方供材的发票都可以直接在开发企业所得税、土地增值税前扣除，而无需所谓的 “发票转换 ”（ 2 ）税务构造对甲方供材存眷两点：由于修建企业开具发票金额和缴纳营业税营业额有可能不一致，查抄修建企业是否凭据划定足额缴纳了营业税；开发企业：是否重复列支本钱，将质料发票重复列支。（ 3 ）财税 2006177 号文已经作废，地产企业没有为建安企业代扣代缴营业税款的义务。（ 4 ）质料和设备的区别（因甲供设备不缴纳营业税： GB/T50531-2009 ）3、甲供质料是否涉及增值税4、甲供质料本钱税前扣除

51、凭什么发票，是否需要换开施工发票？税务构造要求甲方缴纳营业税并开具全部工程造价发票入账， 不允许用自购质料发票和劳务费发票入账。 税务构造的做法是否有依据？只有那种属于修建施工企业施工所并不是所有的甲供质料都要交纳修建营业税金， 用的甲供质料才会涉及甲供质料修建税金。 没有任何税法例定房地产企业不能取得质料发票扣除开发本钱。 即： 甲方供材税务构造并不禁止。房地产开发企业在本钱科目设置时， 为方便核算甲供质料， 以及税收治理的需要， 可以在修建安装工程费子目下把生产企业销售自产质料同时施工与其它的修建质料离开，免得被税务构造将所有质料认定为应交纳修建税金的甲供质料。房地产公司投资开发，是否属于

52、自建？国税发 1994159 号， 自建修建物是指单元或小我私家在 1994 年 1 月 1 日以后建成并未缴纳 “修建业” 营业税的修建物。自建行为， 是单元内部的施工步队为本单元提供修建业劳务的行为，自建不能等同于自己投资建立。 部分税务构造认为， 开发商甲供材又以货品发票入账，说明时甲方自己投资建房，可以认定为自建，需要对甲方征收修建业营业税。固然，这是错误的。 自建的焦点在于是甲方自己施工建立， 一般情况下可能会要求甲方自身有施人为质， 仅仅因为有货品发票和甲供材就断言是开发商自建并无富足理由。 许多税务构造一直对峙甲供材必须取得建安发票， 在这个问题上， 不能为了税源治理就不分青红皂

53、白地要求甲供材取得建安票。如果是包工不包质料，施工企业的计税依据是“建安 +质料款” ，但是施工企业只能就建安部离开具修建业发票，质料款由开发商凭据增值税发票入账。如果是包工包质料，施工企业的计税依据是“建安 +质料款” ，并且施工企业就“建安 + 质料”金额开具修建业发票。中华人民共和国发票治理步伐第十九条划定，销售商品、提供办事以及从事其他经营运动的单元和小我私家，对外产生经营业务收取款项， 收款方应当向付款方开具发票。 有收款才须有发票， 大概说有应收款才须有索取应收款的凭证，也就是发票。建立单元购买的质料实质上是自用行为， 不能视为转售业务征收增值税。 因此施工单元只须开具修建劳务部分

54、的修建发票，甲供质料无须开具修建发票。例 1：某房地产商自行购买质料3000 万元，同某修建公司签订修建安装工程费 3000 万元。虽然乙方实际收到了 3000万元，开具3000 万元的建安发票，并且管帐计收入也凭据3000 万元。但是应当凭据 6000 万元缴纳营业税，在纳税申报表上体现即可。 也就是说对付甲方供材业务， 对付乙方来说，实际上属于营业税的管帐与税收差别。 收入的金额同计税依据产生差别，属于纳税问题的常态。对付甲方来说，实际收到了两类发票，一类是修建安装发票，另一类是质料发票，均可以作为开发本钱。不能说质料发票就不能作为开发本钱。销售自产的货品，并卖力施工安装的；清包工装饰劳务

55、，也是两种发票有的地方让甲方开具质料发票给乙方，乙方再全额凭据6000 万元开具修建安装发票给甲方做为开发本钱。一是没有须要； 二是这样操纵会产生一个无法解决的问题， 即开发企业开具发票将质料卖给修建方的时候必须要缴纳增值税， 而这是开发企业绝对不能担当的。甲方供材在查抄中的注意点：（ 1）注意甲方供材的质料已经计入开发本钱了，不能再重复计入建安发票本钱。因为横竖乙方缴纳营业税是一定的，可能重复将含甲供质料金额开具发票。（ 2）不能认为质料发票不能列入本钱。（ 3）不能将代付的营业税计入本钱用度扣除，纵然有条约划定由甲方包袱营业税及附加，也不可以。例 2：包工不包料工程应如何出具发票A 房地产

56、开发企业2009 年有一项修建工程委托甲施工企业进行施工，其结算方法是 “包工不包料 ” ，工程所耗用的 2000万元质料 A 公司以增值税发票或商业零售发票入账；包工部分结算价为1000 万元，甲公司开出 “修建安装业专用发票”予 A公司。税务部分认为 A 公司作为房地产开发企业，其修建工程的质料部分也应取得修建安装业专用发票，即 A 公司修建工程的入账发票只能是修建安装业专用发票，因此， A 公司以增值税发票或商业零售发票入账属于发票治理步伐第36 条第四款 “未凭据划定取得发票的 ”情况，应责令限期纠正，并处一万元以下的罚款；且A 公司未让甲公司出具 2000 万元质料的修建安装业专用发

57、票，致使甲公司偷逃营业税60 万元，由于甲公司是外地企业，本地税务构造无法追征，因此，该笔税款应由 A 公司代为补缴。税务局的做法是否正确？5、工程甩项（甲方指定分包）与甲供质料的区别条约如何签订、票据如何开具、如何结算？五施工建立阶段种种条约签订与税收治理1、包工包料施工/ 装修全额纳税2、清包工施工计税依据包罗甲供质料，不含甲供设备；3、清包工装修计税依据不含甲供装修质料4、销售非自产货品同时施工（ 1）修建施工企业（ 2）增值税纳税人案例 1：房地产开发商从一个商贸企业购买铝合金门窗并由其卖力安装。案例 2：开发商从一个修建安装企业购买铝合金门窗并由其卖力安装。案例 3：开发商从一个生产

58、铝合金门窗的产业企业购买铝合金门窗并由其卖力安装。案例4：开发商购买铝合金门窗后交给一个修建安装企业安装。5、销售自产货品同时施工一一特殊骰杂销售国度税务总局通告 2011 年第 23 号纳税人销售自产货品同时提供修建业劳务，应凭据增值税暂行条例实施细则第六条及实施细则第七条划定，分别核算其货品的销售额和修建业劳务的营业额， 并凭据其货品的销售额盘算缴纳增值税， 凭据其修建业劳务的营业额盘算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务构造分别审定其货品的销售额和修建业劳务的营业额。纳税人销售自产货品同时提供修建业劳务， 须向修建业劳务产生田主管地方税务构造提供其机构所在田主管国度税务构造出具的本纳税人

59、属于从事货品生产的单元或小我私家的证明。修建业劳务产生田主管地方税务构造凭据纳税人持有的证明，按本通告有关划定盘算征收营业税。本通告自 2011 年 5 月 1 日起施行，国税发 2002 117 号同时废止。本通告施行前已征收增值税、营业税的不再做纳税调解，未征收增值税或营业税的按本通告划定执行。营业税计税收入为修建安装费，增值税计税依据为货品销售额。此时，甲方取得了两类发票。问题：如果乙方没有离开核算，如那边理惩罚？提示 ：房地产开发企业在执行该新政策时，应注意以下几方面，以低落企业的涉税风险。首先，在进行修建质料、修建设备施工招标时，对承包商的要求应切合国税总局2011 年第 23 号通

60、告划定，即应该是自产、自制、自销修建质料设备的。不然，不能凭据新细则第 7 条和 23 号通告执行。其次，与承包商进行商务谈判时，应明确条约价款总额是由修建工程劳务用度、自制加工修建质料费的金额而组成。再者，在签订条约时应注意以下环节：（1）条约名称：应该是XX建立工程施工条约，而不能是XX购销条约、xxMrn工条约；（ 2）条约价款：条约中必须约定和注明 “修建业劳务价款 ”的具体金额；（ 3 ）发票的取得：房地产开发企业支付条约价款时，应分别取得自产货品的增值税发票以及修建安装劳务的修建业发票。【相关链接：骰杂销售”与 兼营”的区别】（1）骰杂销售与兼营的观点骰杂销售是指一项销售行为既涉及