融道机构房地产市场月报告

1、政策频出 楼市走向遭遇迷雾2009年年末到2010年年初，一月之内房地产调控政策密集出台，从“营业税”到“国四条”，再到“国十一条”，各项政策剑锋所指高房价，意在给日渐泡沫化的楼市“高烧”降温消火。诸多抑制投资政策的出台，加剧了市场观望氛围的形成，再加上季节性因素，2010年1月和2月楼市成交低迷局势已定。2010年调控的核心之一是抑制投资性需求，先后收紧了营业税政策及二套房贷政策。其中房贷政策的执行由商业银行定夺，实际效果大打折扣，但对消费者的心理预期产生较大的影响作用。住宅成交在2009年底冲高，进入2010年以来，成交量一路低迷。北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州、武汉等重点

2、城市一手住宅总成交量环比继续下跌两成以上，其中一线城市成交总量环比下跌20%，其余5个重点城市成交总量环比下跌44%。相对于一手住宅的回落，受营业税政策的影响，二手房市场回落幅度更大。据相关统计，2010年1月1日至1月10日，深圳二手房成交套数为1690套，日均成交套数338套，比上月下跌76.7%。2010年1月1日-12日，北京存量住宅网签成交量为4032套，与2009年12月同期相比，下降73.7%。随着政策的逐步明朗化以及春节的休整，预计春节后刚性需求将逐步入市，市场人气会慢慢恢复，届时低迷的市场局面亦将有所改变。本月徐州楼市成交跟全国大环境如出一辙，都有很大的下浮，但是置业者的购房

3、热情还是比较激烈的。一方面是由于徐州整体楼市泡沫现象不甚明显，与此次系列调控所锁定的房价绝对值和涨幅过大的城市相比，徐州本身的特定发展优势决定了徐州未来房地产可开辟的潜力市场，作为淮海经济区的中心城市，徐州未来的吸附力将是无法估量的；另一方面，随着徐州城市建设的进一步加快，各区域优势逐渐显现，因此，局部的利好将为楼市更添亮色。至于目前的楼市迷雾，相信不久之后必定会拨开云雾见青天，楼市回归理性那是政策所趋，民心所向。第一章 本月提要1.1 调控政策“国11条”发威，各地观望态度日盛1.2 二套房贷首付提至40%，抑制投机性购房成效初显1.3 徐州本月楼市成交整体呈现量跌价涨趋势1.4 徐州市20

4、10年城建重点工程计划公布，北区成房地产最大赢家1.5 本月重点数据图1 本月供应量环比下浮36.28%，同比上扬119.04%图2 本月成交量环比下跌82.8%，同比上涨80.3%图3 本月商品房分类供应明细第二章 资讯回顾2.1 宏观政策物业税模拟征税将推广至全国 开征步伐加快 （2010-01-05 上海证券报）今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明物业税开征步伐将大大加快。从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和

5、计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。“物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。”住建部将严控二套房贷 抑制投资投机性购房 （2010-01-07 武汉晚报）2010年初全国住房城乡建设工作会议上，住房与城乡建设部部长姜伟新明确指出:房价上涨过快、住房和住房建设用地有效供应不足的城市，要增加中小套型普通商品住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房建设及其土地供应数量和比例。 2009年部分城市房价过快上涨，投资投机性购房是重要因素。姜伟新明确表示，在继续支持居民自住住房消费的同时，要更加严格二

6、套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房。国务院下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 （2010-01-10 新华网）2010年1月7日，国务院再次将各项政策综合细化，下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，提出了五大类共计11项改革措施，具体内容如下： 1、增加保障性住房和普通商品住房有效供给 （1）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。 （2）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。 2、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 （3）加大差别化信贷政策执行力度。 （4）继续实施差别化的住房税收政策。 3、加强风险防范和市场监管 （5）加强房地产信贷风险管理。 （6）继续

7、整顿房地产市场秩序。 （7）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。 （8）加强市场监测。 4、加快推进保障性安居工程建设 （9）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 （10）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。 5、落实地方各级人民政府责任 （11）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。6部委联合促国11条落实 传递调控楼市信心 （2010-01-14 上海证券报）保

8、障性和普通商品房如何有效供给，住房建设用地是否能够得到有效供应，如何防范信贷风险？针对社会关心的问题，在13日举行的国新办新闻发布会上，住建部、发改委、财政部、国土部、央行、银监会六部门负责人结合各自在楼市调控中的职责，详细解读了“国十一条”的政策措施，传递出调控的信心。齐骥强调，政府一定要把商品房定位在首先去满足居住功能上，各地要严格执行二套贷款政策。国土资源部副部长贠小苏介绍，对于已供土地，2010年国土资源部将采取进一步严格规范合同签订的内容等措施，加强对土地开发利用的监管，特别是对土地出让金的收缴，对土地开竣工时间的限定，对闲置土地的查处和监管等。银监会副主席王兆星介绍，对于房地产开发

9、贷款实行综合的授信，要求对于开发商贷款项目的资本金要及时足额到位。同时对于个人住房按揭贷款的第二套以上带有投资和投机性的，即为了出售和价值增值而购房的行为，实行有效的风险控制。人民银行金融市场司司长穆怀朋表示，房贷利率实行差异化定价不是一个优惠利率政策，是商业银行在制定商业化的个人住房贷款利率的一个底线，主要还是防范信贷风险。政策急转而下 观望情绪显现 （2010-01-15 新京报）近期一系列房地产调控政策出台，多部门均出手对决定房地产价格的投机、货币和供求因素进行调节，对楼市的影响总体由中性偏空转为利空，已有多人预测2010年楼市将强势调整，或将出现二次拐点。最先抛出第二次拐点的是国家信息

10、中心专家委员会办公室副主任高辉清，他在1月6日的搜狐焦点新视角论坛上表示，今年楼市或将迎来二次拐点，引发极大争论。此后，1月7日，学者钟伟在广州某地产论坛上称，2010年房地产市场必将强势调整；中国银行发布报告显示，中国住宅价格的环比涨幅，有望在今年下半年出现下降。随着一系列调控政策出台，市场已经发生变化，其影响力从实际操作和心理预期层面已经显现，市场开始出现成交量下跌及观望。地方两会密集“布防”楼市泡沫 （2010-01-27 中国证券报）1月中旬开始，地方两会相继拉开帷幕。处在调控十字路口的房地产业成为各地人大代表、政协委员们议案提案的焦点，政府工作报告及主管部门拟定的政策纷纷剑指楼市泡沫

11、。其中，北京明确表示“将遏制房价过快上涨势头”，上海启动经济租赁房政策研究，海南决心防止泡沫再一次轮回，天津、重庆、南京等城市则提出大幅增加保障房建设。北京市市长郭金龙表示，2010年，北京将加快中小户型的廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房建设，确保占全市住宅供地面积的50%以上，占全市住宅新开工建设套数的50%以上。同时，确保完成新开工建设和收购13.4万套、竣工交用4.6万套。另外，北京市今年将完成1000亿元土地一级开发投资。坚持节约集约用地和“多储快供”，优化土地供应结构，推动二级开发投资稳定增长。2010年，天津市将改善中低收入群众住房条件列为今年20项民心工程的首要任务，确

12、定全年开工建设保障性住房650万平方米、8.5万套，向7.5万户低收入家庭发放租房补贴，完成危陋房屋拆迁200万平方米、4.4万户的任务目标。今年下半年，以新家园经济适用住房房源为启动试点，将经济适用住房购买对象首次放宽至非拆迁中低收入住房困难家庭。1月25日，上海市政协十一届三次会议开幕。不少政协委员联名提案，建议当地政府尽快出台面向中等收入家庭的限价房措施，房价略高于经济适用房，首先针对住户困难的中等收入家庭。这类房产的销售对象主要是买不起市场商品房的中低收入市民。 南京相关部门也明确表示，该市将投入300亿元开工建设6个“城市住宅大型区”。目前，5个项目的规划已经完成，另一个也正在抓紧制

13、定，规划建筑面积从几十万平方米到二三百万平方米不等。“城市住宅大型区”以经济适用房为主，但同时配建中低价商品房、人才公寓等，主要面向中等及偏下收入人群。与过去保障性住房有很大不同的是，“城市住宅大型区”强调交通、就业、居住、服务的统筹和谐，改善居民的生活质量。九部委联合督查楼市新政 成交现下降态势 （2010-01-28 第一财经日报）在中央楼市调控新政出台不久后，由九部委组成的联合督查组已经开始奔赴地方，督查中央政策在地方的具体落实情况。为了遏制一些重点城市的房价上涨过快的问题，进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，国务院办公厅在本月印发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（即国办

14、4号文件），该文件提出了从土地供应、信贷政策等多方面稳定当前楼市的政策。 该政策出台后，国内楼市成交量已经出现环比下降态势，但鉴于房地产业对地方经济的重要性，业界曾有担忧地方政府可能将打折执行中央的楼市调控政策。对此，中央层面也有所预警。住建部副部长齐骥本月在国新办新闻发布会上也透露，将按照国办4号文件要求，加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查，对房价上涨过快的地方和城市进行重点督查，确保各项措施落到实处。 国务院法制办：新拆迁条例公开征求民意 （2010-01-29 京华时报）备受社会各界关注的国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）于1月29日正式向公众公开征求意见。征求意见稿

15、共五章四十一条，分别对适用范围、征收程序、征收补偿、关于非因公共利益的需要实施的拆迁等问题予以了明确规定。2.2 城建规划2010年徐州市城建重点工程计划解读 （2010-01-10 徐州日报）日前，徐州市委常委会研究通过了徐州市2010年城建重点工程计划。根据计划，我市安排8大类、149项城建重点工程项目，项目总投资664.94亿元，2010年年度计划投资262.48亿元。开发区工程，打好“副中心”基础，重点实施高新路、蟠桃佛教文化鲁尔大道、铁路专用线、高铁定销房、东部商圈（包括金龙湖小镇、月星商务广场、君廷湖畔五星级酒店等项目）等6大项工程。新城区工程，完善配套聚集人气，重点实施九号路等基

16、础设施建设工程及工程学院二期、中心医院、中小学等功能性项目建设和安置房建设、房地产开发、物流中心建设6大项工程。道路畅通工程，巩固交通枢纽地位，重点实施徐贾快速通道、珠江路快速通道及淮海路、和平路（湖北路）贯通工程、西安路北延等36个项目。景观绿化工程，园林景观美化城市，重点实施百果园、云龙湖、滨湖公园西园、彭园敞园改造等18个项目。住房保障工程，改善百姓民生，重点实施棚户区改造、经济适用房及定销商品房建设等10个项目。环境整治工程，优化城市人居环境，重点实施淮海路省级示范路建设、淮海广场综合整治、便民疏导点建设、重点道路综合整治和治淮项目等32个项目。公用设施工程，夯实城市扩张基础，重点实施

17、区域灭火救援应急中心、翠屏山消防站、道路大修、路灯安装改造、供水安全保障、公交发展和天然气置换工程等13个项目。商贸文化项目，增强中心城市辐射力，重点实施中心商圈建设、月光经济项目、音乐厅、徐州博物馆景点改造和老字号特色街区等25个项目。徐州市棚户区改造惠及普通百姓 （2010-01-10 徐州日报）棚户区改造是省委、省政府加快振兴徐州老工业基地的重大战略部署。我市按照“3年任务两年完成”的目标，全力加快棚户区改造工程，截至目前，原定3年完成的307万平方米棚户区拆迁任务，已完成136万平方米，占全部拆迁计划的44%；400万平方米棚户区安置房建设任务已完成、落实148万平方米，占全部建设计划

18、的37%。针对棚户区改造中部分低保户、特困户收入不高、经济条件差等问题，我市制订了针对性的动迁帮扶措施：对选择货币安置且购置商品房的，按房屋赔偿价补贴10%；对符合经济适用房、廉租房政策的，优先以经济适用房、廉租房予以安置；对部分购置拆迁安置房有困难的低收入家庭尽可能给予适当补偿。目前，被拆迁的合法房产面积基本实现“拆一补一”，保障了拆迁工作稳步有序推进。记录徐州市老小区整治的脚步 （2010-01-11 徐州日报）2009年，徐州市计划整治的51个老小区是在老小区整治3年规划基础上，针对市区1996年以前建成、建筑面积在2万平方米以上的尚未实行物业管理的小区统一进行的，共有1362栋居民楼，

19、总建筑面积435万平方米。老小区整治将统一规划设计、统一招投标、统一实施、统一验收，确保改善市民居住环境。整治包括拆违、道路、路灯、排污管道、绿化等多项内容，将尽量扩大车棚建设面积，增加老年活动中心、图书阅览室以及休闲娱乐场所，同时将小区内的营业门面房也纳入整治范围。关注徐州两会：让困难群众住上舒心房 （2010-01-21 徐州日报）2010年徐州将加大保障性住房建设力度，建设和购买定销安置房276万平方米，续建经济适用房及廉租房28万平方米，解决好低收入家庭的住房困难。徐州市全面贯彻落实国家和省关于房地产发展的各项政策，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，加大保障性住房的建设力度的

20、举措，引起徐州市两会代表委员关注。我市正在建设的经济适用房、廉租房工程，主要用于解决市区常住户口5年以上、家庭人均月收入600元以下、人均住房建筑面积15平方米以下的低收入家庭住房难问题。按照市委、市政府“全面覆盖、应保尽保、统筹规划、分布实施”的原则，市房产管理局及时调整了规划设计方案，扩大了廉租住房的建设比例，将让更多困难群众实现住房梦想。京沪高铁10月试车 明年正式运营 （2010-01-26 彭城晚报）沿着城东大道一路向东，过了风景秀丽的金龙湖景区，一条铁路桥南北走向横亘在眼前，这就是未来的京沪高铁。今年10月份，京沪高铁就要试车了。盼了这么久，高铁说来就要来了。京沪高铁徐州段全长55

21、.3公里，徐州站是京沪高速铁路七大站点之一。京沪高速铁路建成后，我市将快速融入北京、上海2小时经济圈，同时进入长三角和环渤海3小时经济圈。徐兰客运专线和徐连客运专线建成后，徐州作为高铁“交会点”，“承东接西、沟通南北”。徐州规划局解读徐州市热点地块规划 （2010-01-29 徐州E房网）徐州市城市总体规划（2007-2020）中市域城镇体系规划为，2010年徐州市域人口和城市化水平将发展到总人口约955万人，城市化水平为46。在住宅建设规划上，文件提出，住宅建设原则应注重创造良好的居住环境，贯彻新区建设与老城区改造相结合的方针，实行住宅小区化和小区规模化。住区建设标准：以中档住宅为主，兼顾各

22、种不同标准的住区建设，以满足不同居住需求，规划期末实现每户家庭拥有一套设施基本齐全、居住环境良好的住宅，人均居住用地面积26.80平方米以上。 按照城市规划，老城区主要以城市改造为主，近日，就徐州市老城区住宅建设发展情况，徐州市规划局工作人员进行了总结：根据徐州目前的土地收储情况，和09年出让的居住用地的分布情况，总结下来，大规模的居住用地，主要在城市的东部，东南，北部，比如东部绿地世纪城东侧，云龙工业园1、2、3、4号地块。还有乔湖东和乔湖西地块，这几块地面积都在200亩左右。随着棚户区改造项目的深入开展，老城区小规模的地块也在逐步实施。包括欧庄拆迁，下洪，小朱庄，津浦东路已经开始拆迁，即将

23、拆迁结束，还有新的项目比如兵工路，建北，云龙1、2、3道街。还有韩山村也要实施拆迁和新的建设，提升老城区面貌。这些将大幅度提高老城区的居住环境。E房点评：本月初，随着房地产相关调控政策的出台，楼市动态再次成为媒体所关注的重点，各家研究机构和业内人士纷纷预测2010年楼市走向；同时伴随着部分城市开发商的大力推盘、土地热拍以及购房者的退房热潮，岁末年初一系列的调控政策已经呈现了立竿见影的效果。对于本次遏制房价过快增长的调控声音以及抑制投机投资型购房的明确态度，政府的调控政策给开发商和整个楼市头上悬了一把利剑，但是这把利剑对于徐州还感觉不甚明显，相较于一、二线城市的刀架脖子来说，徐州头上的利剑距离头

24、顶还有一段距离，因此短时间内徐州楼市还是呈现比较稳定的趋势。但是这也并不说明徐州的楼市泡沫不存在，或者徐州的房价会呈现高枕无忧的上涨趋势，日前全国大部分城市出现的退房热潮，在徐州也相对出现了小规模的退房现象，可以说徐州的调控效应也已经出现，只是时间周期将会较长，一旦大环境出现较大的变动，不排除徐州的房价会存在下降的可能。第三章 土地市场3.1 土地供应2010年1月徐州市国有土地出让信息 （数据来源：徐州市国土资源局）编 号区 域地块名称土地坐落土地用途出让面积（平方米）容积率起始价（万元）挂牌时间2010-1东 区原云龙区民营工业园一期2号地块经二路以西、郭庄路以北城镇住宅738201459

25、02.5170002010年2月10日9时至2010年3月3日10时商服592301.92010-2东 区原云龙区民营工业园一期1号地块经二路以西、郭庄路以北城镇住宅506491.9120002010-3北 区原通域集团地块二环北路南，煤港路西城镇住宅44040132002010年2月10日9时至2010年3月4日10时2010-4北 区玉潭湖棚户区F地块玉潭湖东，文学西路南城镇住宅918511.541402010-5南 区原奎山幼儿园及周边地块中心医院南侧，翠园小区西侧居住3505750附件： 2010-1号地块规划图： 2010-2号地块规划图：2010-3号地块规划图：2010-4号地块

26、规划图：2010-5号地块规划图： 出让地块点评： 本月徐州市国有土地共出让五宗地块，总出让面积约396亩，规划住宅用地307亩，包括一宗棚户区改造项目地块。其中2010-3号原通域集团地块优势比较明显，以2.6-3.0的规划容积率来看，未来该地块项目将以高层为主。目前该地块周边已有滨湖城市花园项目，该项目尾盘均价为4500元/平米 ，建筑形态为小高层和高层，未来2010-3号地块可以此作为参考，相信价格也将不菲。此外，2010-1和2010-2号原徐州民营工业园地块，体量较大，建筑形态将以多层和小高层为主，西靠绿地世纪城，有绿地130万方的成熟社区作为铺垫，相信该地块会有很大的升值潜力。3.

27、2 土地成交2010年1月徐州市国有土地成交信息 （数据来源：徐州市国土资源局）地块编号土地位置土地面积（平方米）规划用途容积率起始价（万元）成交价（万元）竞得人成交日期2009-91原卧牛山煤矿地块212589城镇住宅1.41.92581025810徐州华美房地产开发有限公司2009-92徐贾快速路东徐矿集团棚户区地块73862城镇住宅1.744304430徐州矿务集团有限公司2009-93城北工业集中区振兴路南侧地块13591工业247247徐州承甫矿山设备制造厂2009-94庙山路北侧工业地块20318工业0.7758758徐州智晟机械有限公司2009-95京福高速公路东侧地块10008

28、9工业0.738433843江苏华电铁塔制造有限公司2009-96杨山路南侧工业地块7134工业1.0274274徐州贝欧丽服饰有限公司2009-98房亭河北侧工业地块19379工业0.1745745徐州中环水务有限公司2009-99经七路东支路西侧地块16289工业0.4620620徐州华气新能源有限公司2009-100长安大道西侧工业地块61102工业0.723482348徐州经济开发区国有资产经营有限责任公司2009-101原云龙区民营工业园一期4号地块154141城镇住宅 商服2苏金洋房地产开发有限公司2009-102原滕氏机械厂地块15868城镇住宅 商服2

29、.224002400徐州市信联金属回收有限责任公司2009-103新河南村棚户区改造项目31852城镇住宅1.213361336徐州矿务集团有限公司2009-104联运公司地块5475.8商服11481148徐州市滨湖花园房地产开发有限公司2009-105欧庄棚户区南地块20191城镇住宅 商服2.890009000徐州高铁置业有限公司2009-106一号路西侧商业地块27271商服1.824602460徐州经济开发区国有资产经营有限责任公司成交地块点评： 本月徐州土地市场共成交15宗，其中7宗为工业用地，其余则为城镇住宅和商服用地，在住宅用地中，包括3宗棚户区地块，具有一定的定向性质。从本月

30、总体成交情况看，仅有一宗地块产生溢价，其余均以起始价成交。可见徐州土地市场在经过了2009年的狂飙之后，于新年年初得到了止歇，2010年徐州土地市场的平稳开局，希望能给徐州整个市场带来更加稳定健康的发展。E房点评：本月土地市场的平稳开局给整个徐州地产市场带来了良好的开端，2009年徐州共拍出地块86宗，出让土地6121.65亩，包含了大量的居住、商业及综合性用地，这些土地给徐州未来两年内的项目产品开发奠定了良好的基础，未来市场的供应量十分充足。但是不能忽略的是，去年土地市场整体情况都呈现了以高价地块和高溢价率成交，从其楼面地价、建筑成本、相关税收、人力开支以及开发商利润来看，去年拍出的地块未来

31、仍将引领一个高房价的时代。因此，房价的虚涨，一方面是投机投资者的助推，另一方面事实上也是由于高价地块开发成本而不得不来提高房源的价格，这也是无奈之举，是既可恨又可恕。本月土地的成交，基本都以挂牌价格成交，缩小了溢价，减小了开发成本，从理论上来讲应该不会产生太离谱的房价。近日，相关部门再次提出严控“地王”效应，严格规范土地竞拍流程，这从根本上杜绝了“地王”的产生。诸如此类的提案和报道，大众已见怪不怪，“中国不缺乏好的政策，缺的是政策的执行力”，假使将这些好的建议都付诸于行动，那么中国的房地产泡沫必将不攻而破，市场又何愁不能回归理性。第四章 商品房市场4.1 供应分析徐州市2009-2010年每月

32、商品房供应信息（单位：万）数据来源：徐州房地产信息网 徐州E房网市场分析部2.8327.325.4339.9139.0519.1440.943.336.9341.4728.2936.9211.610510152025303540455009-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-01月 份2009-012009-122010-01环 比同 比供应量（万）11.6139.9125.4336.28%119.04%E房点评： 本月徐州市商品房供应量共计2326套，供应面积25.43万平方米，环比09年12月39.91万

33、平米下浮36.28%，同比09年1月11.61万平米上扬119.04%。仔细观察近半年来的供应量变化，去年“金九”开门未红，继而导致“银十”供应量大打折扣；本月由于楼市新政密集出台，加之传统淡季来临，各地观望态度日盛，因此本月徐州供应量呈现一个保守态势，创下近半年来的又一个新低，主要还是为了防止新房源“消化”不良。4.2 成交分析月份2009-012009-122010-01环比同比成交量（万）14.05147.0325.3382.8%80.3%E房点评：本月徐州市商品房总成交套数2336套，成交面积25.33万平米，环比09年12月147.03万平米下跌82.8%，同比09年1月14.05万

34、平米上涨80.3%。从本月成交量分析，相比09年楼市小阳春阶段，基本持平；由于年前政策收紧、调控出台，因此赶搭末班车现象助推了楼市成交高峰的产生，本月楼市成交再次走向平稳，一方面是由于供应量的缩水，另一方面由于各项政策初显成效。从本月供应量和成交量整体看来，供求基本相等，这一现象充分反映了2010年楼市以平稳开局，“恒温楼市”值得期待。4.3 供求比分析E房点评：仔细分析09年以来徐州市每月商品房的供求关系，部分月份供求关系严重不平衡。供求关系是决定整个市场走势的关键因素，也是调控市场稳定的先决条件，只有适度把握市场的需求，应市而推，平衡供求关系，才能做到更好地消化房源。本月整体供求关系趋向于

35、平稳，虽然没有继续年前楼市的火爆，但也没有像其他城市出现拐点。可以说，徐州本月的楼市已经进入“恒温”状态，开发商的推盘力度恰到好处，置业者的购房热情依旧澎湃，成交价格指数依然平稳。细观本月楼市开局，诸多利好条件密集呈现，城建计划的公布、高铁的启动等等，无疑成为加速徐州城市建设的催化剂，在其他城市进入观望期时，徐州楼市反而加剧了消费者对市场看涨的预期，因此，在接下去的几个月里，市场进一步回归理性的前提之下，徐州继续年前楼市热销的“神话”将不仅仅只是个梦想。4.4 区域市场分析项目列举北 区西 区南 区东 区中心区09-01月供应量（单位：万）5.076.6401.930.8209-01月成交量（

36、单位：万）0.411.63.57.90.6709-12月供应量（单位：）156178.6370411.1937701.83 134791.43009-12月成交量（单位：）320874208715 39403 82187679392本月供应量（单位：）105400.9097516.0551418.380本月成交量（单位：）6879819171164281396239302供应量环比33%159%62%供应量同比108%166%成交量环比79%91%58%83%88%成交量同比1578%20%53%77%39%供求比0.65 0.17 2.72 本月项目成交排行榜 （数据来源：徐州市房地产信息网

37、）编 号项目名称所处区域销售套数本月营销活动1鼓北嘉园北 区520本项目为鼓楼区政府定销房，本月新出预售证2绿地商务城南 区511本月商务城“绿地蓝海”热销，新里海顿公馆第二批房开盘当天热销161套，2栋住宅3天内清盘3国信龙湖世家南 区174龙湖世家一期二批15栋房源正在签约，项目二期首批房源目前接受咨询4城置国际花园城南 区105城置国际花园城1-12号楼多层以及37、38两栋小高层上房进行中5开元四季西 区91开元麓郡本月新推两栋多层E13#、D20#号楼，共计72套房源6东观园北 区60东观园为徐矿集团内部员工定销房，目前一、二期房源正在集中签约7香槟城东 区14压轴景观楼王6号楼共9

38、0套房源，火爆销售中8中茵龙湖国际南 区451、8、9号楼本月正式签约，计划春节后推出二期房源共计1100多套9绿地世纪城东 区44绿地世纪城六期独立组团正式公开10世茂东都东 区4311豪绅嘉苑北 区40二期多层电梯洋房全面接受预约登记12星光名庭南 区40四期新推100套房源剩余10余套目前在售13永旭金色阳光北 区40一期B06#、B08#景观房源共计72套火爆销售中14淮海水岸春天北 区2815万豪绿城南 区28万豪绿城本月推出臻品保留房源限量26席，万元豪礼，多重惊喜。16加州玫瑰园南 区25元旦期间推出的62#、64#、65#、67#楼的精装修景观房源持续热销中17山水丽庭南 区2

39、5续 表本月项目成交排行榜 （数据来源：徐州市房地产信息网）编 号项目名称所处区域销售套数本月营销活动18海峡东南郡南 区19一期收官在即，二期20万方巅峰之作火热预约19日成奥运城东 区18三期观山悦公开20久隆领域南 区18久隆凤凰城丹桂苑、银杏苑十五期、十六期新获预售许可证21阿尔卡地亚西 区14A1#、A2#最后房源签约22国基城邦南 区12本月新推12-15#新房源23北京路18号南 区11本月推出老带新活动，从18日开始签约11楼高层的客户可得到4000元消费代金券，9号楼小高层即将推出24福源国际中心区10推出6单元新房源共计96套，热销中25南洋国际南 区10目前8#楼正在热销

40、中26旺旺家缘南 区103#、5#及8#楼持续热销27天成国贸中心中心区9天成国贸销售过半 ，17、18层房源销售接近尾声28润家香花畦东 区7香花畦尾房清盘，所剩阁楼均为大户型29华商清水湾北 区5清水湾1月9日加推宽景楼王D13号楼的2单元、3单元，共计44套房源，目前已经售罄30锦绣山水北 区5北区一期首批600余套房源火爆销售中31文泰.康城南 区510#楼、11#楼、12#楼、13#楼获得预售许可证，进入集中签约阶段E房点评：本月楼盘动态据E房网市场分析部调查数据显示，南区、北区和东区相对比较活跃。其中南区本月有多家楼盘热销，上榜本月楼市成交排行榜的项目多达15个。由于南区近两年项目

41、日渐成熟，加之各项目体量较大，销售态势一直领衔徐州楼市，本月底久隆紫园项目开盘，别墅再次成为市场的焦点；近日保利地产以15.67亿元一举拿下铜山新区三大地块，总出让面积为773519平米，出让标价75420万元，三地块总溢价率高达207.8%，从各地块的容积率来看，未来这三个地块将规划高端别墅、洋房和小高层住宅。从保利地产入驻徐州来看，未来的徐州市场，特别是城南新区必将成为城市新贵的首选。其次，1月东区成交量占总体成交的55%，成为楼市成交大赢家。本月绿地世纪城新项目公开，再次引爆购房热潮，绿地去年总体营业额在徐州市场独树一帜，年初在各项政策严厉调控之下，绿地依然延续年前的成交火爆态势，可见绿

42、地品牌已经在徐州根深蒂固。本月除了以上区域项目比较活跃之外，最值得关注的当属北区市场，本月北区迎来楼市推盘高峰，老项目大批房源入市，诸多新盘纷纷亮相。锦绣山水北区一期项目600余套房源引发北区认购热潮，房源提价成为北区价格标杆；山水湾首批房源一日内抢购完毕；九里嶺秀、天悦华景、恒邦幸福里等新项目纷纷亮相，北区市场一夜之间成为置业“香饽饽”。一直以来，由于种种原因，北区的房地产发展明显滞后于其他区域。今年年初，随着徐州市城建计划的公布、中山北路的畅通以及未来市立医院的搬迁和鼓楼生态园的整体规划等，使得北区成为新的宜居宝地。目前北区仍是楼市的“价格洼地”，E房网市场分析部根据市民的置业态度分析，北

43、区今年将是楼市的最大赢家。 第五章 保障房建设5.1 本月保障房建设喜报徐州市棚户区改造救助投诉中心正式成立1月11日，江苏省第一家拆迁救助中心徐州市棚户区改造救助投诉中心正式成立。这家由民政、残联、慈善总会、房管、工会、棚改办、拆迁办等部门组成的专门机构，负责在棚户区改造拆迁中受理特困户的投诉和求助。九里区棚户区改造实现双赢 （2010-01-29 徐州日报）九里区玉潭湖棚户区改造项目是市委、市政府为改善棚户区居民生活条件实施的为民办实事项目和城建重点工程之一，九里区高度重视该工程，积极加快项目实施。目前，玉潭湖棚户区拆迁及安置房地块征地工作正在有序推进，已签订居民住房拆迁协议319户，协议

44、签订率达91.14%，拆除16000余平方米；企业拆迁协议4家。已安置住房551套，其中，选择城市花园现房安置的128套，选择玉潭湖定销房期房安置的423套。此外该区还按照节点计划推进工程建设，9项区级城建重点工程项目中，孤山小学、襄王桥整修、新农村村庄规划编制、工业职业技术学院拆迁安置房工程已基本完成或已经完成。其余工程均在顺利推进，其中张小楼村庄搬迁小区正在紧张施工扫尾，这即将彻底解决该村村民常年居住在采煤塌陷区上的问题。夏桥棚户区改造安置房进度大提速 （2010-01-30 徐州日报）夏桥棚户区综合改造项目是贾汪棚户区改造的重点工程之一。日前，记者了解到，目前该项目的拆迁安置、公园改造、

45、道路提升已全部完成，就地安置房一期6月全部竣工。据了解，夏桥棚户区总拆迁面积10.6万平方米，涉及拆迁居民989户。为让棚户区居民得到及时安置，贾汪出资建设10栋、3.6万平方米就地安置房，目前一期8幢楼基本封顶，将于6月竣工。此外，贾汪区还采取货币安置、异地安置等多种形式，供拆迁居民选择。5.2 徐州市2010年城建重点工程计划住房保障工程徐州市2010年城建重点工程计划住房保障工程（11项） （数据来源：都市晨报）原始序号项目名称项目内容建设年限2010年形象进度责任单位实施单位9安置房建设建设茶庵安置房一、二期和塘坊安置房一期等4项，建筑面积36.2万平方米20102011竣工21.6万

46、平方米新城区67续建定销房续建汉之源、金色里程、碧水湾、南方网架等地块80万平方米定销房20082010各区新盛公司续 表徐州市2010年城建重点工程计划住房保障工程（11项） （数据来源：都市晨报）原始序号项目名称项目内容建设年限2010年形象进度责任单位实施单位68续建经济适用房及廉租房续建第四期经济适用房及廉租房28万平方米20082010完成房管局69 鼓楼区棚户区改造兵工路、新建北村、新建南村等棚户区20092011完成2010年拆迁计划棚改办鼓楼区新盛公司70云龙区棚户区改造云龙、回龙窝、骆驼山、（二期）等棚户区云龙区新盛公司71泉山区棚户区改造计划内韩山、明理街、杨家路、淮海西路

47、西延（一期）等棚户区泉山区新盛公司72三环西路棚户区改造沿三环西路棚户区，拆迁14万平方米九里区鼓楼区泉山区新盛公司73贾汪区棚户区改造改造光明、前委等棚户区，占地181.6亩，拆迁8.23万平方米贾汪区新盛公司74徐矿集团棚户区改造青山泉南工人村，水泥厂工人村、张集富强小区、垞城西工人村、张双楼北风井等18个棚户区，占地554.2亩，拆迁28万平方米徐矿集团75主要道路沿线棚户点改造实施市区主要道路两侧零散棚户点的改造2010各区新盛公司76新建定销房新建杏山子、四职高、七里沟、高铁、津浦、欧庄、下洪、玉潭湖、小朱庄等地块120万平方米定销房20102011新盛公司房管局各区5.3 徐州市棚

48、户区改造救助方案救助对象1.符合廉租房、经适房条件，被拆迁人只有一处住房且实际居住，其拆迁补偿额不足6万的；2.符合徐州市城市居民最低生活保障办法所规定的条件持有低保证或持有特困证、被拆迁人只有一处住房且实际居住，其拆迁补偿额不足6万的；3.符合经济适用住房条件，被拆迁人只有一处住房且实际居住，其拆迁补偿额不足6万的，仍属于生活特别困难、收入特别低或丧失劳动能力，而无力购买的；4.符合上述条件，被拆迁人或其家庭成员中持有中华人民共和国残疾人证且实际在此居住的，应优先安排。救助方式被救助的房屋可以实行共有产权房屋安置，其房屋拆迁补偿额与所安置房屋的差额部分，从救助基金中支付。安置方式1.鼓励货币

49、安置。在原房屋评估的基础上增加10的补偿额，鼓励被拆迁人自己到市场购买住房；2.对双特困户直接用廉租房安置，交纳政策性房租；3.用定销商品房安置。定销商品房采用的办法是先团购压价10%到15%左右，然后政府再给购买商品房的人补贴；4.用经济适用房安置；5.对待确实有经济困难、交不起交换差价的，可实行共有产权进行安置，510年内可按拆迁时确定的价格购买差价部分的产权。E房点评：保障房建设是徐州近年来城市建设的重头戏，由于特殊的历史原因，徐州棚户区促进了徐州乃至全国的发展，为社会主义建设立下了汗马功劳，这些都是不可否认的。如今，棚户区现象已经阻碍了城市的发展，如何去改造棚户区，安置棚户区的功勋大众

50、，这成了政府和社会的首要关注问题。近年来，徐州棚户区改造项目屡次成为各级领导所关注的重点，徐州棚户区改造工程成为全国的试点项目，改革经验被各地所效仿。近日，徐州市委书记曹新平在接受媒体采访时再次表示，棚户区改造是徐州的头号民生工程，其目的不仅是解决当务之急，更是为整个城市提升百姓的幸福指数，改善城市的生态环境。尽管现阶段增加了城市的建设成本，很少产生直接的经济效益，但是，为了徐州的长远发展，为了广大百姓的安居乐业，更需要的是持久的社会效益。本月金色里程定销房项目已取得预售许可证，工程进度已全面封顶，市区主要道路周边零散棚户区已进入全面拆迁阶段。媒体监测6.1 报广汇总2010年1月徐州地产项目

51、媒体广告投放汇总中心区 （数据来源：徐州E房网市场分析部）区 域项目名称日 期诉 求投放媒体版面大小中心区（16条）华厦樱花小镇新年伊始，樱花小镇迎来开门红都市晨报A01版 二分之一版新年伊始，樱花小镇迎来开门红都市晨报A01版 二分之一版有10000株樱花的园林社区彭城晚报专版新年热销2010新推典藏上好房源都市晨报A01版 三分之一版2010年第一批臻品户型即将推出彭城晚报A01版 二分之一版2010年第一批臻品户型即将推出都市晨报A01版 二分之一版华厦樱花公寓低总价、高回报都市晨报A01版 二十分之一版风尚自由城彭城中轴被仰望的奢华主见彭城晚报专版风尚米籣绝对豪宅，财富是相对的，豪宅是

52、绝对的都市晨报A16版 整版绝对豪宅，财富是相对的，豪宅是绝对的彭城晚报A16版 整版绝对豪宅，财富是相对的，豪宅是绝对的都市晨报A01版 二分之一版龙商天骄感谢768位成功人士的睿智选择彭城晚报专版万宁华府“庆元旦、迎新年”，推出五套珍藏房源彭城晚报专版天成国际广场世界500强力宝城进驻天成国际都市晨报A08版 整版香榭丽花园城市中心产权处东侧，香榭丽花园隆重公开都市晨报A16版 整版城市中心产权处东侧，香榭丽花园隆重公开都市晨报A16版 整版2010年1月徐州地产项目媒体广告投放汇总东 区 （数据来源：徐州E房网市场分析部）区 域项目名称日 期诉 求投放媒体版面大小东 区（15条）日成奥运

53、城城中央最后一座山景住宅奥运城三期观山悦，激昂公开彭城晚报专版新锐领地双城中央&宜居宜商彭城晚报专版绿地集团地产暖春预报徐州东区局部升温都市晨报A16版 整版润家香花畦润家香花畦保留房源销售都市晨报A01版 二十分之一版中川梅园公寓超低单价/超高得房率/沿街门面/双层办公楼都市晨报A01版 二十分之一版超低单价/超高得房率/沿街门面/双层办公楼都市晨报A01版 二十分之一版超低单价/超高得房率/沿街门面/双层办公楼都市晨报A01版 二十分之一版超低单价/超高得房率/沿街门面/双层办公楼都市晨报A01版 二十分之一版超低单价/超高得房率/沿街门面/双层办公楼都市晨报A01版 二十分之一版超低单价

54、/超高得房率/沿街门面/双层办公楼都市晨报A01版 二十分之一版超低单价/超高得房率/沿街门面/双层办公楼都市晨报A01版 二十分之一版超低单价/超高得房率/沿街门面/双层办公楼都市晨报A01版 二十分之一版超低单价/超高得房率/沿街门面/双层办公楼都市晨报A01版 二十分之一版超低单价/超高得房率/沿街门面/双层办公楼都市晨报A01版 二十分之一版超低单价/超高得房率/沿街门面/双层办公楼都市晨报A01版 二十分之一版2010年1月徐州地产项目媒体广告投放汇总西 区 （数据来源：徐州E房网市场分析部）区 域项目名称日 期诉 求投放媒体版面大小西 区（5条）开元麓郡湖山为眉黛，庭院悦东方，新年钜献不容错过彭城晚报专版云龙湖首席养生园，现房实景都市晨报A01版 二十分之一版云龙湖首席养生园，现房实景，新房源热销都市晨报A01版 二十分之一版开元紫台湖居，一墅传世徐州日报08版 二分之一版中凯城市之光中凯城市之光A1区住宅1月16日盛大认筹都市晨报B01版 整版2010年1月徐州地产项目媒体广告投放汇总北 区 （数据来源：徐州E房网市场分析部）区 域项目名称日 期诉 求投放媒体版面大小北 区（17条）华商清水湾3期上景园入围2009年徐州最具影响力楼盘都市晨报A03版 整版1月9日加推宽景楼王彭城晚报专版锦绣山水锦绣山水北区1期17日闪亮登场都市晨报A02版 整版