广元市工农片区整体城镇化建设项目PPP项目

1、广元市工农片区整体城镇化建设工程PPP项目实施方案编制单位：广元市利州区安居工程建设公司代理机构：广元市利州区公共资源交易服务中心编制时间：二O一五年十月编制说明一、关于项目名称，本PPP项目名称为广元市工农片区整体城 镇化建设项目。广元市工农组团棚户区改造项目是广元市人民政 府、利州区人民政府批复同意的棚户区改造工程，由广元海和洋实 业有限公司承担开发建设。根据工农棚户区改造总体规划，项目城 区内不仅包括拆迁、安置、还建工程，还包括配套的医院、学校、 市场、垃圾处理场、道路、绿化、管网等大量公益设施和基础设施 建设，工农组团棚户区改造工程实际是一项整体城镇化建设工程， 为与农业发展银行融资贷

2、款政策相符，拟将工农组团棚户区以工农 片区整体城镇化建设 PPP项目进行包装和实施。二、关于项目公司股权结构，为满足融资条件，即国有控股企 业才有资格向农发行申请贷款，项目公司股权设置为：国有公司认 缴股份占51%,社会资本方认缴股份占49%,项目公司即为国有控 股企业。三、关于项目风险，本项目前期实际为广元海和洋实业有限公 司投资建设，项目内部潜在的所有风险由广元海和洋公司承担，本 项目实施过程中，银行融资贷款由项目公司以土地和资产提供全额 抵押担保，项目区域内拆迁、安置后整理的土地由政府进行出让， 其出让收益覆盖项目全部贷款本息。四、本PPP项目编制过程中充分考虑了银行融资贷款条件。项目所

3、涉及的医院、学校、市场、道路等公益设施和基础设施建设内 容，也是工农棚户区改造规划中必须实施的内容，项目公司在政府 的监督指导下，有序推进工农组团棚户区改造顺利完成。 TOC o 1-5 h z 一、项目概况-0 -（一）项目名称 -0 -（二）项目基本情况 -0 -二、项目实施机构 -5 -（一） 运营模式-16 -（二）项目公司股权情况 -16 -三、采用PPP模式运行的必要性和可行性 -16 -（一） 采用PPP模式运作白必要性 -16 -（二）项目运用 PPP模式运作白可行性 -17 -（三）项目运作的目标和意义 错误！未定义书签。四、风险分配基本框架 -18 -五、项目的运作方式 2

4、0六、米购方式 -20 -（）项目投资人 -20 -（二）投资人的资格条件 -20 -七、交易结构 -21 -（一）项目公司股权结构 -21 -（二）项目回报机制22（三）相关配套安排 22八、项目合同体系 -21 -（一）特许经营协议关键条款 22（二）合资合同关键条款 22九、项目管理23十、财务评价24（一）政府购买服务的金额 24（二）购买服务需要出让的土地面积估算 25（三）财务评价结论 25十一、项目的监管体系 26（一）履约监管26（二）行政监管26（三）公众监管 26十二、报名时间、地点和资格预审文件的获取 26十三、资格审查申请文件的 27十四、其他说明27十五、联系方式27

5、广元市工农片区整体城镇化建设 PPP项目 实施方案一、项目概况（一）项目名称广元市工农片区整体城镇化建设 PPP项目（以下简称“本项目”） （二）项目基本情况1、项目概述广元市地处川陕甘三省结合部，素有“蜀北重镇”、“川北门户”之称，既是 川陕革命根据地的重要组成部分，又是“古蜀 道难”、“三国古迹”、“女皇故乡”等旅游开发重点区域，还享 有“中国温泉之乡”的美誉，项目区已经建成的“女皇温泉”就是其中之一。同时也是四川省唯一一个纳入低碳试点城市和国家 新一轮扶贫开发重点城市之一。根据秦巴山片区区域发展与扶贫攻坚规划（2011-2020年），秦巴山区被纳入国家扶贫规划范围，地处秦巴山区的广元市由

6、此迎 来了扶贫开发和促进人口 向城镇集聚的发展机遇。2011年，广元市政府、利州区政府批复同意对工农片区实行组 团棚户区改造，通过招商模式确定由广元海和洋实业有限公司承担 开发建设。工农组团棚户区改造实际是一项整体城镇化建设工程， 通过5年的开发建设，已完成安居还建房 15万平方米，修建安居 房1500多套，拆迁安置396户，修建商业铺面4.5万平方米，修 建公路5公里，绿化环境2万平方米。根据项目整体规划，项目区 域内大量公益设施和基础设施建设项目尚未开工建设，包括剩余拆 迁安置，学校、医院、综合市场、垃圾处理场、公共健身及避难场所、道路、水电气管网、环境绿化等，拟投资13.5亿元。实质也用

7、再也冠EclL出谱胤2、泻揖距& 3号施 除h得睇,j,力赢乐（号i 氟，玛itfe乳工生砧乳表时 场。学艺儿年审工：；,、已演） 且；K 口堂版。心口蜩I淳招文化物；娓程2、项目规模及主要建设内容（1）项目规模投资规模项目总投资135016.24万元。本项目涉及区域范围2434.86亩。项目建设占地 503.57亩项目用地规模表1-1项目用地情况一览表序号项目名称项目占地（亩）备注11号道路6.67新增占地来源于本次征地22号道路1.63新增占地来源于本次征地33号道路1.42新增占地来源于本次征地44号道路16.31新增占地来源于本次征地55号道路4.64新增占地来源于本次征地66号道路2

8、.86新增占地来源于本次征地77号道路7.97新增占地来源于本次征地8医疗卫生设施76.76新增占地来源于本次征地9文化教育设施99.99新增占地来源于本次征地10便民商业设施9.01新增占地来源于本次征地11生态环境设施276.31新增占地来源于区域范围内其他批次建设用地12合计503.57（2）主要建设内容拆迁安置工程A、拆迁。根据四川省人民政府的批文， 本项目将对2434.86亩 土地进行征收，涉及千佛村、莲花村、东屏社区、莲花池社区等村组629户（ 1955人）农民， 拆迁房屋面积138340 m2 ,将全部 进行拆迁、安置和补偿。具体内容情况见下表：表1-2拆迁安置工程一览表序号名称

9、单位数据1征收土地面积亩2434.862拆迁人数人19553拆迁户数户6294拆迁房屋补偿面积m2138340B、安置。采取货币化安置的方式对629户（ 1955人）农民进 行安置。新建工程A道路工程新建道路6.02km ,涉及七条区间道路，宽为 4.6m。具体建设内容见下表:表1-3道路工程一览表序号名称单位长度备注11号道路m966.75宽4.6m,规划占地6.67亩22号道路m236.88宽4.6m,规划占地1.63亩33号道路m206.13宽4.6m,规划占地1.42亩44号道路m2363.88宽4.6m,规划占地16.31亩55号道路m672.97宽4.6m,规划占地4.64亩66号

10、道路m414.59宽4.6m,规划占地2.86亩77号道路m1154.82宽4.6m,规划占地7.97亩8合计m6016.02规划占地面积 41.5亩R医疗卫生设施工程（工农镇卫生院）新建卫生院1所，总用地面积为 76.76 亩，总建筑面积为37973.48 m2o详见下表：表1-4医疗卫生设施工程一览表序号项目单位规模备注1规划用地面积m251173.10规划占地76.76亩2总建筑面积m237973.48框架结构，2-6层3容积率0.744绿地率30.00%C、文化教育设施工程（学校）新建学校一所，占地面积99.99亩，总建筑面积31973.32m2o详见下表：表1-5文化教育设施工程一览

11、表序号项目单位规模备注1规划用地面积m266658.28规划占地99.99亩2总建筑面积m231973.321-5层框架结构2.1地上建筑面积m227733.322.2地下建筑面积m24240.003容积率0.424绿化率0.38D、便民商业设施工程（农贸市场）新建便民商业设施（农贸市场）总用地9.01亩，总建筑15078.17 m2o详见下表：表1-6 便民商业设施工程一览表序号项目单位规模备注1规划用地面积m26004.00规划占地9.01亩2总建筑面积m15078.173容积率m22.514绿地率m20.35E、生态环境设施工程新建生态环境设施占地 276.31亩，含绿化景观、道路及广场

12、铺装、照明及配套管网。详见下表：表1-7生态环境设施工程一览表序号项目费用及名称单位数量单位指（元）1草坪m2128944.53502TH：观树株128944603建筑小品处3020004休闲廊庭m230018005照明路灯柱20022006庭院灯柱30015007给水管150PVC米20002208800混泥土雨水管米200012009室外电缆米200032010180kva专变及低压配电套118000011花岗石地囿铺装m230038012休闲步道m2400035013平基土石方m2184206.47453、项目建设期拟建项目建设期为3年，即2015年10月-2018年10月2015 年1

13、0月2015年11月 完成前期准备。2015 年10月2015年12月 完成招投标工作。2016 年1月2018年9月 完成工程建设。2018 年9月2018年10月竣工验收。表1-8项目建设计划进度表建设内容2015 年2016 年2017 年2018 年10121-6月712 月1-6月7-12 月1 9月10月前期准备招投标施工阶段竣工验收 阶段4、资金筹措(1)项目总投资135016.24万元，其中：拆迁补偿费89078.89 万元，工程建设费 31511.64万元，工程建设其他费用 4424.51万 元，预备费10001.20万元。投资估算详见表1-9至 表1-14序号项目和弟用名称

14、技术经济指稳第注负荷或 工程量单位单位指标元JMft）投资额 （万元）一征地拆迁补偿B9073.891土地补骸耕地667.43由工24L4SE.O4省国土资源厅联于调整征地补偿 安置标准等有关问题的意见第三 桑，取利州区东坝片区年产值植隹 f必玩描）的1嵋鼻圉地17B7.43亩1.121970,52肖国上曾源万:;关干闵整征地补偿 安置标卷等有关词购的意见第三 条，安置补助贲标淮投统一年自值 感半在算5倍】2安置补助费耕地667,43亩L M4887.03省国土舆源厅收关于调整征地补偿 安贵标准等有关问邮m期第三 条，统一年产值的6倍褐柳1767.43由O+6721167+71省国土资源厅4关

15、节解征地补偿 安置林堆等有关诃题的意见升第三 杀，安置补助费标准技统一年产值 嗡丰计算口信）3青苗及附着物补 信曹面积2494.86宙Cl 112272.70四川省人民政府关于同意广 元市征地青苗和地匕附着物补 偿标准弼1厘俯函【2012 1竭4征地相关税费耕地开艮费667.43由3万元Z2002+29德四JI惜中华人民共和国土 地管理法，实施办法每宙最 高不超过3万元。按最高补售 计苴耕地占用税1767.43亩25元/一2945.73新增建设用地 有偿使用用2424.8G由2O7tZn;近50征地管理方2.86亩50.00按以上三种税趟?二%计算地籍测量若时时,死亩加阮府60.145磁设用地

16、指标使 用磬新增建设用地2434.86由243S9.726失地发砒蹦失业、医疗、 养老保险补贴1585A815880.00昉元从J含基本养老保险、 基本医疗保险.失北保险7农房圻迁补偿若19002.50hl农房折迁补偿若狗襁迁136340m2100013834.00按1mo元/平米的标准进行补7,2房屋附看物补偿 看138340m2300如按2口元，平米的标准进行补偿7,3搬迁同渡费1955A3000703,80按1期打入/月的标准进行补 偿，按摩计算7.4签约奖励629户50003H.5O按欧X）元/户的标准进行补偿e货币补偿；欠性货币补 偿费用1555AIS35190.00工农折迁安置及基

17、础设施建设 项目征地拆迁补偿安置方案投资估算附表T整体城镇化项目拆迁征地投资估算表序号I项目费用及名称1号道路估金额（万元）建筑工程安装工程设备及工 器 具购置Mfffi合计411.8O0O411. 81挖土方33. 3533. 352挖石月28.9128.913填方11. 1211. 124级配眇砾石垫层200nun8854%水泥碎石稳定层200nun12.4512.4565%水泥碎石稳定层200nun13. 3413. 347造油层,浆封层1 粘油11. 1211. 128中粒式沥青混泥土 层7Omm26. 6826. 689中粒式沥青玲R帝脂 混合料面层 50mm37. 837.810交

18、通防护工程13. 3413. 3411照明及标志工程24.4624.4612水沟排水工程4.454. 4513边坡及维护工程186.78186.78II2号道路99.8100099.811挖土方7.637.632挖t1月6. 546. 543填方2. 722. 724级配眇砾石垫层2OOnun1. 961. 9654%7k泥碎石稳定层2OOnun3.053. 0565%水泥碎石稳定层2OOmm3. 273. 277造油层，浆封层， 粘油层2. 722. 728中粒式沥青混泥土 层7Omm6. 546. 549中粒式沥青玛降脂 混 合科面层 5Onun9. 269. 261O交通防护工程3. 2

19、73. 2711照明及标志工程5. 995. 9912水沟排水工程1. 091. 0913边坡及维护工程45. 7745. 77投治估算附表-2道路投资估1匚表（二）序号III项目费用及名称3号道路建筑工程87.33估安装工程0邕金额（万元设备及工 器目0D）其他0合计87.331挖土方6.836.832挖石方5.975.973填方2. 37估g邕金额（万兀5)2. 374级配砂砾石垫层 200mm1. 711. 7154%7K泥碎石稳定层 200mm2.652.6565%水泥碎石稳定层 200mm2.842.847造油层,浆封层, 粘油层2.372. 378中粒式沥青混泥土 S70mm5.6

20、95.699中粒式沥青玲踊脂 混 合料面层50mm8.068.0610交通防护工程2.842.8411照明及标志工程5.225. 2212水沟排水工程0.950.9513边坡及维护工程39.8239.82IV4号道路1008.010001008.011挖土方82.6482.642挖石方70.6870.683填方27. 1827. 184级配砂砾石垫层 200mm19.5719.5754初 泥碎石稳定层 200mm30.4530.4565%水泥碎石稳定层 200mm32.6232.627造油层，浆封屋， 粘油层27.1827.188中粒式沥青混泥土 层 70mm65. 2465. 249中粒式沥

21、青玛蹄脂 混 合料面层50mm92.4392.4310交通防护工程32.6232.6211照明及标志工程59.8159.8112水沟排水工程10.8710.87投资估算附表-2道路上资估算方 _“三）一序号项目费用及名称估算金额（万元）建筑工程安装工程设备及工 器 目曲军其他合计13边坡及维护工程456. 7456. 7V5号道路288.21000288.211挖土方23.8423.842挖石方21.0521.053填方7. 747. 744级配砂砾石垫层 200mm5.575.5754%水泥碎石稿定层 200mm8.678.6765%水泥碎石稳定层 200mm9.299.297造油层，浆封层

22、，粘油层7.747.748中粒式沥青混泥土层70mm18. 5718.579中粒式沥青玛蹄脂混 合料面层50mm26.3126.3110交通防护工程9. 299. 2911照明及标志工程17.0317.0312水沟排水工程3. 13. 113边坡及维护工程130.02130.02VI6号道路178.89000178.891挖土方15. 2臼15.才=52挖石方13. 7313. 733填方4.774.774级配砂砾石垫层 200mm3.433.4354%7K泥碎石稳定层 200mm5.345.3465%水泥碎石稳定层 200mm5. 725. 727造油层,浆封层,粘油层4. 774. 778

23、中粒式沥青混泥土层70mm11.4411.449中粒式沥青玛蹄脂混 合料面层50mm16.2116.2110交通防护工程5.725.7211照明及标志工程10.4910.4912水沟排水工程1.911.9113边坡及维护工程80.180.1扬誉估篁附表-2遒器打珞枯篁表（F3)叶、b ， I r-n r v b 序号一髓金额（万元）项目费用及融建虹程安装工程i殳备及工_器_ 日的罕其他合计vn7髓路490.84000490.84i魁方38.7838.782挖防34.5334.533鲂13.2813.284级瞅麻石般200m9.569.565蝴隔i拓靛艮 200m14.8714.8765冰蹄石雕

24、艮 200m15.9415.947解国魁想确13.2813.288中粒糊奇雕土艮70m31.8731.87g卬粒糊青均雕混 合科醮50m45.1545.1510交通断工程15.9415.94ii照明及标志工程29.2229.2212水沟排水工程5.315.3113边坡及耕工程223.11223.11w合计2564.880002564.88投资估算瞌-3医疗卫生设施工程建设投资估算卿表靴：元，万元序号一项目费用及镭估食金额（万元）建虹程安装工程设备及工 器 具购置其他合计I房懿筑8964478964.171土建工程4996.604996.691.1上6层医院用房4996.694996.692安装

25、工程1998.671998.672.1医琮用腐安装工程1998.671998.67装饰工程1968.811968 3.1医院脆装饰工程1968.811968,81n设备工程1650400.416501医用设备150030815002家俱用具及工具用 旦92.4150III总国工程2239.7540.6290.602329.961平基土石方157.?157.72道路601601照明蹴I52.252.24给水42.542.5排水873.75873.75Ei化翻74?47室外电缆40.6如640.68变氐器及配电装置2002002009讯而综合豁545410电孑监控55555511围播匕。8012大

26、门及门卫2929r 14 垃圾及废弃物回收 及运输系统505015愧气管线40.2140.21IV合计12944.1312944413投资估箕附表-4文化教育设施工程建设投资估算明细表单位：万元序号项目费用及名称估算金额C万元）建筑工程安装工程设备及工器 具购香其他者计r房屋工程5855,971583.24OO7439.211土建工程4357. 38O004357. 381.1教学区1528. 061528, 061. 2力,公区691.94691. 941. 3生活区838.5783s. 571. 4附属用房42421. 5体育泊3243241, 6地下车阵932,8932. 82安装工程O

27、1583. 24OO1B83. 242. 1教学区733. 47733. 47W, 2办公区240.68240 . 632. 3生活区277.09277. 094附属用房12122, 5体育治1081082. 6地下车库2122123装饰工程149S. 59O001498.59. 1教学区733.47733. 473. 2办公区300.85300.85X 3生活区291.68291 683. 4附属用房10103, 5体盲馆9999. s地T车库63663.6II设备工程0O55705571学校谩备3903902冢俱用具及工用具1171173文体设施5050in总图-L程1394.22180.

28、 8216O1791. 02i平基土石方367. 71367.712球场、田径及运动场T 二723道路262. 5262. 54照明37. 537. 55球化及景观304.51304.516给水 ND2OOPPR 管40407排水 DM6。0-140。混 泥 土管2002008化粪池工W /I54549室外电缆一56561048kg =交及低J土配电17617611讯施综合管4门4012燃气管线44. 844.813大门及丁P242414围墙727215垃圾回收系统4040IX合计7250.191764 Q4773097B7. 23投抽蒯看5便民触籁工麒蹶资髓明雅靴：万元序号r I项目期及镯熊

29、麟麟工程3228.31既工馥0区宜金额（1瀛虹器期置0近）其他0合计32284811他189.41139.412解褪酚3039.43039.4II正程145.7178.45217.130441.281箭火灾健系先72.3872.382弱幅统105.55105.55)撕卷期火爆52.7752 J74郭哈排水45.2345.295端6013561366糊22.5222.621场谶雕化17.0417.04i)场腐化及题23.1223.129勤卜船蒯19 口19*2110蛉管线1414III3374 5278.45217.1303370.09投真估算附表-6生态环境设施工程建设投资怙算明细表单位：万元

30、序号项目费用及名称估算金额（万元）建筑工程安装工程段密及工器具购蜜其他合计1草坪S44.72S44.T22一般景观树773. 66773. 663.建工可小IS664休闲而庭54545照明路灯44446庭院灯45457给水管 150FVC4444&E00混混土雨水管2402409室外电缆646410IBOkTTSL专交及低压配电181311在周石地面铺装11. 411. 412休闲步道14014013平基土石月400.52430.5214合计2090.3373322546. 3投资估算总表序工程和费用名称工程费完装工 程估篁价值设备及工器具购置其他费用合计P拆迁补偿费用1征地拆迁补偿费7571

31、2.8989078.89II工程建设费1道路工程2564.880002664.882医疗卫生设施工程12212.5340.6691012944.133文化教育设施工程7250.191764.0477309787. 234便民商业设施工程3374.5278.45217.1303670.15生态环境设施工程2090.33733202545.36小计27492.422256.091763, 13031511.64III工程建设其他费用1建设项目前期咨询 费可研、 亩计、评估等）计价格以9兆12B3号、国家价 费字（1992）625号、川物价（2004） 253 号2102102可研报告评亩费计价格i

32、ggg 1283号20.1320.133工程勘察襄按第一部分工程费用的1.1%175. 31173.314工程设计胃计价格（2002）10号829.13829.134劳动安全卫生评审 著建标2007 164号31.5131.515场地准备及临时设施益11 2007 165 号94.5394.53P 6工程保险落建标287 186号94.5394, 537施工图审查费按勘察设计费用的6. 5%11,2711.27B建设单位管理费财政部财建2002 394号171-06171,039工程建设监理费发改价格200打87。号义435.2435.210环境影响评价费计价格2002 125号454511节

33、能评估费参照（计价格1匆9打2g3号）35.0335.0312竣工结算审核川价发口008J141号69.4569.4513招标代理费计价格20021 1930 一号文件18018014工程量清单编制费川价发141号558. 71658.7115施工阶段全过程造 价控制2008 141 号1362.151262* 1515水土保持编制费水保监以00522号454517环境评价蜡收费计价格2002 128号31.531. E18地质灾害评价费财建287 52号70TO19防雷专项措施费川发改价格2011） 810号文343420防雷专项验收普川发改价格2011）810号文232321小计3944.

34、614424. 51IV预画声费1基本瓶备费1374.621124888. 16613810001.202澧价预备费VI建设投资合计28867,042368T89侬1.2s140511,15135016.24vn比例（%）16： 63%L 36%LOT%80.94%100.8%5、项目进展情况本项目已分别完成发改行政主管部门可研报告批复、建设 行政主管部门初步设计批复以及环保行政主管部门环评报告批 复。二、项目实施机构（一） 运营模式该项目采用PPP模式实施，由政府委派安居工程建设公司（代表政府方）与社会资本方共同发起组建广元市工农片区整 体城镇化建设PPP项目公司。（二）项目公司项目公司注册

35、资本金1亿元，其中社会资本方认缴由资4900万元，占49%股份，国有公司认缴由资 5100万元，占51 % 股份。项目公司按公司法规范营运，制定章程，章程中约 定政府享有一票否决权。成立董事会、监事会、经营层等管理 机构，承担工农片区整体城镇化建设和运营。三、采用PPP模式运行的必要性和可行性（一） 采用PPP模式运作的必要性1、PPP模式更能够实现政府、社会与企业的“多赢”。对政府来讲，不仅可以减轻政府债务负担，减缓地方融资 平台压力，还能有效促进政府职能转变，减少对微观事务的参 与，腾由更多的精力放到规划和监管上。对企业来讲，可以降 低参与公共领域项目的门槛，拓宽了私营企业发展空间，进一

36、步激发非公有制经济的活力。对社会来讲，通过“让专业的人做专业的事”，能够提高公共产品供给效率。2、当前财政资金不能满足建设需要。整体城镇化建设属于社会公共性事业，PPP可以打破以前财政不足给公共项目投资带来的种种限制，PPP不需要政府部门马上提供项目的整个资金，它可以使整个建设的成本分摊到 项目的不同阶段。通过拉长支付期限，可以平滑财政支由，缓 解政府在短期内的投资压力，加快推进城镇化建设的步伐。3、提高城镇化建设效率和经验。在市场竞争机制下引入社会投资人，可以实现资源的优化 配置，充分发挥社会投资人的专业分工优势，利用其成功技术 和管理经验，提高整体城镇化建设设施资源的使用效率和经济 效益。

37、（二）项目运用 PPP模式运作的可行性1、城镇化建设市场化运作的政策环境比较成熟。国家及其各部委相继由台了有关豉励和允许社会资本参与 城市基础设施建设和经营的政策。党的十八届三中全会提由， 允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运 营。由于地方政府债务不断增加，房地产市场进入调整期，现 行的资金筹集模式已难以为持。全面深化城市基础设施建设投 融资体制改革，建立政府、企业、社会资本多元化投入机制， 是形势所迫、大势所趋。近年来，社会各界有关利用PPP模式推进基础设施建设的呼声不断。目前，国家层面正在大力推广PPP模式，财政部和国家发 改委都下发了推广 PPP模式的政策文件。四川省财

38、政厅也由台 了有关PPP模式的政策。这些都为市政公用事业的市场化运作 提供了较为成熟的政策环境。2、有众多的社会投资人在城市市政公用行业中有运作PPP的经验城镇化建设工程是一项复杂的工程，是重大的民生工程和发展工程。涉及环节及利益方较多，需要改造资金量庞大，传统的 融资方式即政府投资和银行贷款。但面对如此多的城镇化建设 项目同时进行，传统的融资模式已不能满足。国内城镇化建设的 市场化逐渐发展成熟，以往采用BT模式实施整体城镇化建设的比较多，国内也形成了一批具有整体城镇化建设经验的投资 人，积累了丰富的资本，其经验可以继续在整体城镇化建设PPP项目中借鉴。四、风险分配基本框架本项目涉及各类潜在风

39、险，按照风险分配优化、风险收益 对等和风险可控等原则，应由最有能力消除、控制或降低风险 的一方承担风险。根据类似 PPP项目的实践经验，建议项目风 险按下表进行分配：风险类型风险描述风险分配建设风险1完工延误风险造成延误由项目公司承担；不可抗力 延误通过保险规避风险2、建设成本超支风险项目公司承担3、工程设计、建设质量风险项目公司承担项目管理风 险和成本超4、由于项目公司的管理问 题造成项目成本超支。由项目公司承担：项目公司应通过加 强管理提高效率以降低这类风险。支风险5、由于项目拆迁户要求提高导 致拆迁成本超支。设计根据直接成本因素来调整服务 价格的公式，由政府方与项目公司 共同承担此类风险

40、。财务风险6、通货膨胀、利率变化由政府方与项目公司共同承担此类风险7、项目融资贷款风险由项目公司社会资本方承担8、市场需求艾化，导致入住单 减少由项目公司承担此类风险规划及法律 政策环境变 更9、对项目建设标准和日常运宫 标准等方面的要求提高，导致 运宫成本增加。此类风险应由双方共同承担。一次投 入或运行费用增加在一定范围内由项 目公司承担，超过后由政府方承担。10、对项目公司税收等方面 的法律受更，导致项目公 司实际收入减少。由双方共同分担。在一定范围内的变 更由项目公司承担，超过后由政府方 承担。11、政府对项目实施规划调整由政府方承担。不可抗力12、发生自燃灾害等/、可 抗力事件，致使项

41、目不能 或暂时不能正常运转。要求项目公司为项目设施购买财产 保险，用以灾害后项目设施的修复。 不可抗力期间，双方各自承担风险。五、项目运作方式本项目是以拆迁安置后可开发土地由政府由让后的收益作 为项目公司的回报。运作方式的核心要点（一）土地由让和间接开发模式的核心要点是：将本项目 拆迁安置后整理的土地扣除道路、绿化、公共设施和基础设施 等用地后，获得的土地通过由让及开发后将为政府带来一定的 直接土地由让收入和间接开发税收。除土地由让带来直接收入 外，未来居住、商业土地经过开发后还将为政府带来一定的问 接开发税收收入和应缴纳的各项规费收入。项目公司通过获得 由让地块及开发后带来的直接和间接收益来

42、弥补其建设投资并 获得合理利润。（二）该方式需要重点关注以下内容1、项目规划立项阶段，将项目建设用地进行统筹规划。2、基于项目的建设进度计划、 指定地块收储和开发计划及 市场行情等因素，合理估算指定地块的价值。3、项目公司完成项目整体城镇化建设工程后，由政府部门进行审计和验收。六、采购方式（一）项目投资人本项目采用招标采购或竞争性谈判确定社会资本方投资人。（二）投资人的资格条件1、主体要求：投资人是依法注册的独立法人实体。2、资质要求：具有房地产开发二级以上资质。3、财务实力：投资人具有良好的财务状况，近三年经审计 的平均净资产不低于人民币 3亿元。4、技术能力：投资人具有实施本项目所需的技术

43、能力和 管理能力。5、企业信誉：投资人应具有合法的法律地位，在过去五年内没有严重违约或不良行为七、交易结构（一）项目公司股权结构项目公司注册资本金 1亿元，其中社会资本方认缴由资 4900 万元，占49 %股份，国有公司认缴由资 5100万元，占51 %股 份。（二）项目回报机制项目公司完成工程建设后，政府按照委托代建购买服务合 同，付给项目公司代建资金。（三）相关配套安排政府部门负责项目用地的规划、选址、土地征用、拆迁安置、拆迁补偿等工作，费用计入项目总投资，由项目公司承担。八、项目合同体系（一）本项目的合同主要为购买服务合同、合资合作合同。政府与项目公司签署购买代建服务合同，国有公司与社会

44、资本 方签订合资合作合同。项目公司接受政府及委派的国有公司对项目的全面监督管 理，并接受政府对项目贷款使用监督管理，确保项目贷款资金 全部用于项目建设，同时接受政府职能部门对安全、卫生、消 防、质量等监督管理，确保项目运行正常。（二）合资合同关键条款1、注册资本和股权设置项目公司注册资本金1亿元，其中社会资本方认缴由资4900万元，占49 %股份，国有公司认缴由资5100 万元，占51 %股份。项目公司按公司法规范营运，制定章程，章程 中约定政府享有否决权。成立董事会、监事会、经营层等管理 机构，承担工农整体城镇化建设和运营。2、股权转让未经区政府的书面同意，任何一方都不得擅自转让其在项目公司

45、中的全部或部分股权。3、董事会董事会由3人组成，其中社会资本方委派1人，国有公司委派2人。设董事长1名，由国有公司委派的董事担任，并经 政府方书面同意。4、经营管理机构总经理由社会资本方提名，董事会决定聘任。设副总经理（1 2名）、总工程师及部门负责人。5、监事会设监事1名，由政府方委派。九、项目管理1、土地使用权本项目土地使用权通过由让方式取得。2、工程建设项目公司应根据法律、规范、初步设计、施工图设计和要 求组织项目工程的建设，并自行承担建设质量风险、建设成本 超支风险以及工程延期风险。3、竣工验收与审计本项目完成建设后，应及时组织验收，经验收合格后，方可交付使用。区财政部门应组织财政评审

46、，区审计部门应组织进行投资 审计。如根据审计部门的投资审计结果，项目公司对本项目实 际投资低于投资估算额的 9 5% ,则项目公司应以现金形式补足 差额。4、临时接管如项目公司由现以下违约行为，政府有权实施临时接管：(1)因管理不善，发生重大安全事故的；(2)擅自停业、歇业，严重影响到社会公共利益和安全的；(3)项目建设未按照政府统一规划，擅自进行违章建设；(4)施工由现重大质量问题的；(5)法律、法规禁止的其他行为。5、争议处理方式项目建设过程中若由现争议，应尽力通过协商友好解决。协商不成的，可以采用仲裁的方式解决。十、财务评价(一)政府购买服务的金额项目总投资的12%作为项目管理公司的利润为：135016.24万元 X 12%=16201.95 万元。政府购买服务的金额为：135016.24+16201.95=151218.1昉元(二)购买服务需要由让的土地面积估算政府采用本项目拆