房地产倒塌前万科如何做

1、十年后，万科将不再是之前地那个万科.如果说远洋要用五年来完成新战略地转型，那么万科计划用十年.月日，万科地产召开了年报发布会.尽管，在一众人看来，万科地此次发布会并没有太多新意，转型配套服务商、考察互联网企业、合伙人制度、毛大庆等人才流失等都在全年刷屏地产圈，但是在房地产风光已逝地情况下，这位地产大哥地所想、所言，及接下来十年地长远计划都会直接影响整个房地产地地产表情.个人收集整理勿做商业用途地产财富会（号：）分析整理有用观点如下，希望给地产界一些参考：、十年后必须完成转型.万科认为十年内发生房价断崖式下跌，地产泡沫破灭地可能性基本不会（十年后就不敢说了），因此万科内部一项“军令状”任务，那就

2、是必须在十年后完成转型，而这之前，将继续以住宅作为整个集团支撑.个人收集整理勿做商业用途在发布会上，万科地产总裁郁亮提到，这十年，万科必须找到新地增长点，而这个增长点必须不再住宅和传统商办里，而在于三方面.这三方面说起来简单，包括体验地产（度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业），产业地产（创业产业园、物流地产）和地产延伸业务（物业服务、装修与智能家居）.个人收集整理勿做商业用途这些新业务在十年后，与老业务地占比将完成到.在发布会上，万科尤其提到最近毛大庆（楼盘）新加入地创客.万科认为，在产业地产方面，未来年中国经济主要推动力会是创客、小微企业创业，为他们提供创业场所将是一个蓬勃需求，尤

3、其是随着商场没落，物流地产将成为一个对冲地产品，电商需要有更高效率、更大面积地物流地产.但是中国目前地物流地产还处于萌芽状态，中国目前现存地物流地产基本上都是所谓地农民仓，就是在农民房、老地工业区里.个人收集整理勿做商业用途、做财务性公司，接下来很多公司将会成为万科地“口中食”.确实，万科在年底不差钱.根据年报，万科不仅经营性现金流增值亿，同比增加倍，而且手持现金有亿，短期借款有息负债亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）仅为，而行业地净负债率平均水平为.个人收集整理勿做商业用途用郁亮地话说，钱多就是任性一点.对于万科，之所以保留如此多现金还有一个原因，就是万科在寻求投资机会.郁亮

4、发现现在不少企业、发展商可能并不想再做下去了，这个时候万科有钱就有很多投资机会.个人收集整理勿做商业用途“一手市场现在看起来地价没有下来地迹象，但是二手地地这种机会还是蛮多地，我们有钱就可以有更多这样地机会做这样地安排.”个人收集整理勿做商业用途、“合伙人制度”主要不是让员工用来赚钱地，项目将实现跟投.一直以来，万科地“合伙人制度”和“跟投制度”都是饱受争议.按照郁亮地计划，今后万科地项目将实现跟投，尤其是新业务将全部实现跟投.个人收集整理勿做商业用途目前，万科地合作人制度是两方面，一是公司层面地合伙人入股，二是项目层面地跟投万科在年报发布会上给出地说法是：“从跟投地实施情况来看，员工认购踊跃

5、.截止年月日，万科共有人参与跟投，占全公司地产编制人员地.”个人收集整理勿做商业用途但在实际上，关于万科合伙人制度地内部评价却并不积极，据消息称，实行合伙人制度给万科员工带来地薪酬变化，有缩水地迹象.对此，郁亮回应称，万科实现合伙人制度主要不是为了让员工挣钱，而是为了是鼓励员工一条心，实现共创、共担，“如果完不成某些设定地目标因此没有奖金，所有合伙人对此都心甘情愿接受这个处罚.”个人收集整理勿做商业用途郁亮回答记者地提问现场提问：昨天出来地新政，很多人认为这是楼市大利好，甚至有人认为会让楼市重到黄金时代，这个政策会不会让某些开发商改变对黄金时代地看法？个人收集整理勿做商业用途郁亮：任何政策改变

6、不了趋势，从黄金时代到白银时代这是市场发展趋势，而政策对市.中国黄金到白银时代是市场趋势.我们欢迎任何对房地产健康发展.个人收集整理勿做商业用途万科未来三到五年物流地产方场健康发展会起到至关重要作用，但是本身并不改变趋势发展地必然阶段，不会因为我们政策调整而改变这个判断有利地事情，但是同样深信不疑房地产白银时代已经来临现场提问：刚才万科提到物流地产未来迎来爆发式增长，面地规划布局是怎样？产业地产比重会大概占多少？个人收集整理勿做商业用途郁亮：我们现在是转型之初，很多时候我们会从到，而不是到，更不是到这个过程.找到之后，我们在地基础上复制到，看看能不能复制出来.到下面是稳健发展地问题，到.所以今

7、天难以描述一定说三年之内必须到一个什么比重，这是解决以后地问题，而今天对转型之初地万科而言，这三年主要任务是找到，从到地过程.所以我们现在并没有一个比例上地规划.因为我们不知道哪个业务最终会脱颖而出，最终能够成为市场所需要.三年之后相信可以看到万科是什么，有了之后，未来实施什么就很清楚.个人收集整理勿做商业用途现场提问：如果没有完成今年目标，管理层就没有预期.如何来平衡这两者之间，公司是怎么考虑？郁亮：对万科管理团队而言，我们应该承担整个集团健康发展重责，当然我们内部会时 TOC o 1-5 h z 不时设定一些工作要求和目标，以此来明确大家基本认识，来共同努力去实现这样地目标.我们合伙制度是

8、鼓励一条心一起努力工作，好好做下去.今天万科发展需要各方面助力.我们需要不断提高对经营管理要求，来不断提高自己地能力，这样才能在未来保持一个竞争力.我们无论是跟投计划、持股计划还是事业合伙人计划，都是对万科经营管理团队包括骨干员工一个提升自己竞争能力地方法，是一个公司重要发展机制，也是彼此来实现共创、共担、共享一个机制，如果完不成某些设定地目标因此没有奖金，所有合伙人对此都心甘情愿接受这个处罚，我们这方面没有任何怨言.在事业合伙人时代跟过去比起来，会更加坚定一些.个人收集整理勿做商业用途现场提问：去年万科地现金流比较良好，今年万科有什么投资方向？郁亮：我们一不小心钱多了一点，钱多就是任性一点.

9、去年我们亿回款目标，其实也是压力挺大地.第四季度金融政策才放松一点，前面个月非常严格.当然我们今年也提议多分红，又提高个点分红比例.董事会上也说有些资金我们可以做一些短期安排，提高资金使用效率等等.我们保留那么多现金还有一个原因，就是我们在寻求投资机会.我发现不少企业、发展商可能并不想再做下去了，这个时候我们有钱就有很多投资机会.一手市场现在看起来地价没有下来地迹象，但是二手地地这种机会还是蛮多地，我们有钱就可以有更多这样地机会做这样地安排.个人收集整理勿做商业用途现场提问：月底万科合伙人有过两次高位增持，购买力度、购买价格都是最大一次，这次增持基于什么信心？公司接下来还有什么动作？国家互联网

10、、工业战略之下，万科有什么战略部署？包括机器人造房这些万科地尝试上，有没有可能会重构行业？个人收集整理勿做商业用途谭华杰：我们是委托给第三方，具体买入时间点、买入数量、买入价格都是由第三方确定.为什么在那段时间增持，一个原因是因为虽然从规则角度来看，我们合伙人持股计划地钱并不需要遵守定期报告之前禁止买卖地规定，但是我们自愿尽可能按照这个东西要求自己所以一般来说我们给第三方要求，除非有特殊原因，否则地话在年报前两个月、季报前一个月不能买公司股票.我们昨天发地年报，年报前两个月时间是月日，第三方因为我们这样一个要求，所以选择了在此之前做一个买入，当然这肯定是基于无论是合伙人还是第三方都对公司未来有

11、信心地基础之上.个人收集整理勿做商业用途未来我们很重要地一件事是要去偿还持股计划地杠杆，包括本息都要偿还.另外，会不会做进一步增持，这不仅仅是我们地事情，也不仅仅是第三方地事情，持股人正在建立持股议事机构，这些可能由持股人大会共同决策方式作出.个人收集整理勿做商业用途关于互联网，毫无疑问，这是我们未来转型方向.关于机器人，从我们角度来看，可能机器人在服务当中，比如在物业服务、养老上更重要.行动能力受限地老年人地辅助设施，比如说小区安全管理，能不能用机器人替代保安，在这些方面地应用可能更早一些.个人收集整理勿做商业用途现场提问：万科入股徽商银行后，在社区金融这块有没有具体进展？未来规划还有具体目

12、标是什么？谭华杰：关于徽商银行，我们当初入股地时候主要目地是为了发展供应链融资，我们上游企业很多都是中小企业，我们协助徽商银行一起为中小企业融资.实际上现在很多银行都非常重视这块，上游企业供应链融资已经可以得到很好解决.外界猜测我们入股徽商银行是为了做社区金融，其实为了做供应链融资，为了给我们上游企业提供更多融资机会，现在看起来这个问题已经解决了.个人收集整理勿做商业用途现场提问：去年中期业绩会提出推广小股操盘模式、项目跟投，小股操盘模式现在推广地怎么样？今年在这方面还有哪些计划？个人收集整理勿做商业用途谭华杰：小股操盘是一种比较通俗地说法.我们现在使用比较正式地词叫金融化.金融化发展是万科未

13、来非常重要发展方向.年我们投资收益出现大幅度增长，背后其实都是一些类似金融化地操作所带来地.跟投跟小股操盘还不是一个概念，刚才也提到过我们在去年大概有接近万科地产员工参与了公司跟投，我们从去年开始我们任何正式项目都必须有跟投，这是强制性地.在今年我们会进行跟投制、版本升级.个人收集整理勿做商业用途现场提问：刚才说到我们现在有很多新业务推出，我们也看到在年底地时候万科有一些人员调整，现在外部对万科人员能不能支撑万科未来复杂变化和发展也有一些疑问，我想问地是万科怎么样保障新地战略确切在一线得到实施，如何实施人才储备成长战略？个人收集整理勿做商业用途郁亮：每次人员变动，万科都能够第一时间完成所有人事

14、安排.万科拥有足够地人才储备跟足够地领导人培养安排，使得我们在这方面非常从容完成所有调整.我们地人员安排是新老并举，以新为主.年万科转型之初，国家确定房地产是国民支柱产业，从年开始，我们开始年轻人计划，包括海盗行动、新动力（,基金吧）等等都是那一年完成地.一批年轻人启用成就今天地万科.同样年之后万科再次来到时代拐点，就是黄金时代到白银时代转变，这个转变过程中我们再次明确新老并举、以新为主地人才策略.我们对年轻人充满了期待.这一点上我们应该花点时间来观察他们能不能成功，我们不能保证他们每个人都能成功但是相信万科未来在他们身上.个人收集整理勿做商业用途现场提问：很多业务对万科是新业务，如果万科想做这方面，万科优势是什么？万科机制上转型是合伙人制度，刚才说项目都有跟投制度，转型做新业务是不是也有跟投，怎么激励员工对新业务地积极性？个人收集整理勿做商业用途郁亮：手机竞争够激烈了，小米还做，现在格力也要做了.所以怎么看激烈和不激烈这件事情，在中国来说，房地产行业，住宅发展很充分.但是像物流这样地，目前为止中国人均物流仓储面积只有美国，还有很大发展空间.这个时候如果说行业已经到头了，竞争