XXXX0531铜陵翠湖公园东北角地块商业项目提案

1、铜陵翠湖公园东北角地块商业项目提案辟蹊径，以超越 TONGLING CUIHU GONGYUAN XIBEIJIAO DIKUAI SHANGYE XIANGMU TIAN物竞天择 适者生存写在前面甫一接触本案，便立刻有了创作的冲动。一帮人南征北战，做了很多项目，在尝遍酸甜苦辣咸的同时，也在不断地积攒着经验，终于厚积薄发。纵观国内商业盘子，除了大连万达、深圳万象等少数能取得真正意义的成功外，多数都是惨淡经营，原因何在？商业地产的操盘手们似乎都满足了对别人的模仿，很少有人去琢磨着怎样才能超越别人。本案处在这样一个特殊的时期和特殊的地理环境，依靠常规定位的话，成功概率不大。按部就班、人云亦云、照葫

2、芦画瓢的定位和操作手法，是无能的体现，是对项目的敷衍和亵渎。成功者之所以成功，在于他们总能以非凡的勇气，完成对自己的突破和对竞争者的超越。打造百货购物中心？地段比不上长江路，也无法抗衡未来的强大对手雨润国际广场；打造专业市场？没有产业资源、没有先发优势；打造区域商业街？暂时还没有川流不息的人潮 是坐以待毙，还是绝地反击？答案就在后面我们相信这是一次轻松愉快的历程铜陵市场现状分析 典型商业项目分析开发区规划解析项目定位欧罗巴文化营销核心项目形象包装策略项目操盘策略建议项目销售及推广建议 项目销售周期结语铜陵市场现状分析 二一一年五月十九日至二十三日，我们项目组成员对铜陵房地产市场特别是商业地产市

3、场进行了为期一周的全面调研，获得了宝贵的第一手资料。 自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过五十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有 34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。铜陵市区域位置西湖新城板块城南板块东郊板块中心区板块环天井湖板块呈现“一主四副”的格局西湖新区是铜陵未来几年的主要发展方向商业市场调研城市商业总体特征调研市区商业供应特征调研主要街道租金水平调研城市商业整体版图老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其长江中路，人气很旺；其他区域商业氛围呈现明显不

4、足，租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。城市商业总体特征调研 商场和专卖店等密集，商品种类丰富在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的各方面需求。大部分的商业业种都希望依附于长江中路。 某种单一业态经营单街扎堆特征明显 业种分布与地势有着密切关系 休闲、娱乐业遍地开花建市以来，铜陵就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃发展。在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、KTV、足浴、桑拿城的出现，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所

5、大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。城市商业总体特征分析城市商业总体特征调研商业市场调研城市商业总体特征调研市区商业供应特征调研主要街道租金水平调研 百货商场过于集中，大多处于转型期铜陵市区百货商场有3家,总规模在19万左右;百货商场主要集中在长江中路;各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营、注重环境改善与人本主义相结合等)转变;受自身物质条件的限制,单纯依赖软件方面的提高使得发展空间相当有限。市区商业供应特征调研百货商场超市外扩趋势明显铜陵中大型超市数量较少，现有的超市多分散于居民区与商业区内；从铜陵城市发展角度，结合居民住宅区及超市(

6、含中大型超市及小型超市、便利店)分布情况,超市向东向南扩张趋势明显;迄今为止，铜陵已有合家福、华润苏果、家得利、华联等中大型超市入驻，置业财富广场项目引进了乐购。市区商业供应特征调研超市项目名称地理位置规模(m2)华联淮河大道2800台客隆石城大道4,000合家福淮河大道13,000合家福义安北路2000华润苏果淮河大道15,000家得利淮河大道1,000铜陵中、大型超市基本情况超市运营状况参差不齐家得利是铜陵超市业人气较旺、经济效益最好的超市;合家福是铜陵营业面积和店面数量最多的超市；超市租金大致在0.5-1.2元/天左右，视超市具体区位条件及合同签订年份而定，普遍不高。市区商业供应特征调研

7、超市专业市场分布图铜陵现有各个专业市场地址的选择，均处于主要城市“过境公路”沿线：东向交通要道（铜都大道）和北向交通要道（北京西路）上。汽车销售市场铜都大道南段花鸟市场铜都大道与北京东路交口西北向铜陵大市场铜都大道北段绿源农产品大市场铜都大道北段茂源大市场北京西路段（家具、家居、建材等）铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导,如汽车销售市场,是自发形成,因此需要较长周期引导与布局市区商业供应特征调研专业市场 次中心或边缘区域对专业市场吸引力铜陵市现有专业市场总计约10多个,总规模在50万左右;专业市场承租能力较低,一般选址在城市边缘区域;租金价格与道路交通是专业市场选址考虑的主要评价指标与因

8、素;城市中心或次中心区域可考虑精品专业市场,以满足特定消费人群需求,而且精品专业市场具备较高承租能力。经营规模(万)汽车销售市场20多家销售企业花鸟市场0.3铜陵大市场13.6绿源农产品大市场15茂源大市场10专业市场选址考虑因素市区商业特征调研专业市场餐饮市场主要分散在三个片区 据不完全统计,铜陵市现有大小餐饮企业1500余家,茶楼200余家；羊家山沿线已形成餐饮聚集气候, 但主要以100左右的小面积餐饮为主;餐饮营业面积较大的的中大型餐饮店主要集中在义安北路、淮海北路、石城大道上;随着铜陵人均可支配收入的增长及消费者消费习惯的转变,现有传统的消费场所将不能满足广大消费者需求，新的市场需求空

9、间日益扩大,有特色的餐饮场所将成为新的市场需求。市区商业供应特征分析餐饮酒店名称餐厅容量育和大酒店豪华包厢30个及1个中餐宴会大厅和1个小型宴会厅， 极度大酒店 包厢30多间美华大酒店11个风格各异的大中小型宴会厅 酒店餐饮(举例) 餐饮市场经营良好,中高档餐饮较为缺乏中高档餐饮消费基本上都集中在义安北路、长江中路、淮河大道等沿线酒店内;纯餐饮场所大多经营定位大众消费,档次不高;酒店内餐饮消费形式以婚宴、节庆、企业年会与商务宴请为多;中高档餐饮场所承租能力大致在1-2.5元/天;社区型餐饮街铺(如濠北路)租金大致在1-2元/ 天。市区商业供应特征分析餐饮 市中心周边为娱乐消费首选主要分布在长江

10、中路、义安北路及淮海北路周边，靠近市中心；KTV、歌舞厅类消费场所,从经营比较好及知名度较高者不多；中高档酒吧在铜陵不多；铜陵中高档桑拿洗浴场所不多；铜陵娱乐类业态租金承受能力在1-5元/天左右。市区商业供应特征分析娱乐铜陵酒店市场竞争较为激烈，在市区范围内，包括星级酒店在内的酒店总数超过50家。市区商业供应特征分析酒店序号酒店名称星级客房数（间）价格（元）空间分布配套1逸顿国际大酒店五星200新区集住宿、餐饮、会议、休闲、健身、娱乐为一体。 2五松山宾馆四星138260-860市区3华亭四季大酒店 四星120198-6084美华大酒店三星97168-598餐厅、足浴5铜都国际大酒店三星143

11、6天井湖宾馆三星141198-498天井湖区域餐厅、会议室7育和大酒店三星147275-760市区餐厅、会议室、大型会场市区商业供应特征分析-酒店市区商业供应特征分析酒店商业市场调研城市商业总体特征调研市区商业供应特征调研主要街道租金水平调研区域路段面积租金(元/月)业态淮海路北段5648.3电器1696.5小百货中段2880.8零售5180服务南段16110服务8129烟酒店义安大道中段18131文哲美术用品店4068三信国际电工82115颐佳爱家坊南段12128甲丽净灰指甲1533四川红高粱酒店1060鞭炮店长江中路7898裴然布业8195陵江烟酒店18580服饰1店长江中路作为铜陵最繁华

12、的街道，租金价格最贵。主要街道租金水平调研铜陵商铺租金特征主要体现为三个方面：第一，城市核心区域的高档商铺，租售价格均很高，铺主大多为投资经营者，这一类商业街主要以长江中路、义安大道中段、淮河中路、铜冠商业广场段、石城大道与北京中路交岔口为代表，这一区域商铺最高租金可达到200元/月以上。次级中心区商铺租金水平在80-150元/月。第二，城市核心区以外的中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居家经营，购铺及经营主要是为了养家糊口，最低租金可低至15-30元/月。第三，城市整体商业水平，以“长江路与人民路交岔口”为中心高点，向四周递减。核心区集中几乎大部分商业资源，向周边递减的速度极快铜陵主要街

13、道租金水平调研1.2.3.4.生意很好，无转售、无转租，空置率为0，属于传统黄金旺铺。长江中路生意一般，少量转租，空置率为5%左右，靠近车站，人流量不如市区段。义安大道生意中等，少量转租，空置率约3%，人流量比较旺，地段尤佳。淮河路人流量不大，生意一般。空置率约5%。北京路中段铜陵主要街道饱和度及态势主要街道业态调研1.市区主要商街店铺统计淮河路（两侧主要路段，在经营商铺）：23+33+52+42=150间义安大道（两侧主要路段，在经营商铺）：33+10+16+19+37+43=158间金山路（两侧主要路段，在经营商铺）：24+17+29=70间长江中路（两侧主要路段，在经营商铺）：61+70

14、=131间北京中路（两侧，在经营商铺）：19+51=70间注：以上是采用“传统扫街”方式，进行数量统计。小结：铜陵市短期内缺乏特色高端商业休闲一体化物业！专业市场 10家大卖场 5家家电市场：苏宁、国美、五星、宏达中高档酒吧、KTV较少茶楼 约200家餐饮行业约1500家酒店（星级以上） 52家铜陵市市区主要经营场所统计总量不大，过于集中，档次不高典型商业项目分析铜陵传统商业“三巨头”合百商厦铜陵商城面积约90,000 ，服装服饰80%、娱乐20%，是女性居多的中档消费场所，长江二路二楼出租率不高铜陵商城合百商厦面积约32,000，服装服饰74%、化妆品及珠宝15%、超市6%等，是适合各年龄层

15、次的中档消费场所。铜冠商业广场铜冠商业广场面积约66,000 ，服装服饰55%、餐饮娱乐20%、超市及电器25%，是适合各年龄层次消费的中档场所。123商业“三巨头”分析一楼：黄金珠宝 化妆品 名烟名酒 精品男鞋 时尚女鞋 箱包皮具 手机数码 进口手表 麦当劳二楼：精品女装 淑女休闲 职业女装 中老年装 饰品三楼：精品男装 商务男装 西服休闲 衬衫领带 男士精品 羊绒羊毛衫四楼：运动服鞋 时尚休闲服 精品内衣 家居服五楼：床上用品 童装童鞋 童车玩具 文体办公 国产钟表 工艺品家电：彩电 冰箱 空调 洗衣机 家影碟机 厨卫小家电 电脑 电工电料一楼与二楼之间：合家福超市合百商厦1F:名品世界肯

16、德基、国际名品、化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、箱包皮具、名品鞋类、烟酒茶2F：淑女空间时尚女装、少淑女装、休闲女装、女士内衣、女士配饰3F：知性花园职业女装、时尚女装、中老年装、女士配饰、精品女裤、名品文胸、SPA女士生活馆4F：生活汇馆男士正装、商务休闲、西裤衬衣、运动地带、青春休闲、牛仔服饰、羊毛羊绒、儿童世界、床上用品、男士配饰5F：娱乐美食馆主题餐饮、特色餐饮、快乐电玩、飚歌KTVB1：国美电器、铜冠图书音像城1-3F部分：华联超市铜冠商业广场物业类别：服务式公寓/办公楼/餐馆、食堂、咖啡馆、饮食广场/商店、购物中心、超市 建筑面积 80000 (酒店),40000 (零售),30000

17、 (办公楼) 物业类型 商业 项目描述 兴建一幢42层高的综合楼,设有一个三层高的地下室,总建筑面积约为150,000平方米,包括: *第1层至第6层为百货商场 *第7层至第8层为餐厅和电影院 *第9层至第27层为写字楼 *第28层至第42层为公寓式酒店 已于2010年5月开工建设,工期约36个月 雨润国际广场市区商业基本成型，处于饱和状态。城市规划已经向自然环境资源优越的“翠湖公园”与“西湖”方向发展。周边住宅楼盘纷纷入住，开发区厂房林立，立商机会已经成熟。开发区规划解析中心区商业新中心新中心 项目所在地以合百、铜陵商城、铜冠广场为主的中心商业区，已经根据市政规划，逐渐向以“经济开发区、西湖

18、镇”为中心的商业区发展。本案正好处在发展的新城核心地段，加之周边人口基数及物业形态，占据得天独厚的天时、地利、人和等条件。市政规划 人口基数 商业形成 人口增加市政规划（示意图） 商业广场效果商业的孕育过程项目定位铜陵商业的一些特性商业地产推广手法乏善可陈，基本上停留在初级阶段发展中的西湖新城和开发区呼唤城市商业副中心商业呈单核（中心区）状态，城市框架未拉开主城区商业物业一铺难求，市民投资意识逐渐增强地产行业整体浮躁，缺乏文化内涵和积淀 新颖的定位，是项目成功的关键，充分挖掘项目的优势，规避难点，体现差异化定位，大力提升项目形象地位。建议以欧罗巴文化为主题去打造领袖铜陵商业格局的标杆。1 充分

19、利用周边的自然资源，在建筑风格上与周边环境形成有机统一，打造视觉盛宴。风格、水、历史、等元素充分结合在一起，引导中高端消费潮流。规 划定 位自然资源 根据铜陵市开发区的规划，项目周边短期内无大型商业出现，为本案带来了机遇。临近的社区商业定位较差，需打造经济开发区内首席商业中心！成 功 三 部 曲本案五环国际水晶城恒大绿洲春暖花开市公安局石城大道（新城大道）：15分钟车程直达市区。翠湖四路：和石城大道构筑起开发区十字纵横线。翠湖二路：到达高尔夫球场及翠湖公园的必经路线。公共交通：17路、19路公交车等。项目地块交通分析本案投资者及消费者对本区域的关注渐渐趋于转变，具备这样的条件，必将给本区域市场

20、带来良机。本区域消费者关注度高低过去未来区位价位主题、特色规模消费环境心理感受目前目标消费群 在新颖的主题“欧罗巴文化”诉求与硬件特色相呼应下，奢华、尊贵、浪漫、时尚、潮流将成为本案的关键词。光顾本案的消费者趋向高端化、奢华型、个性化，时尚化。消费特征分析：行为描述行为：追求品味、品质、时尚，注重环境感受，对欧罗巴的概念有深刻的理解和接受。购物：品牌商场和专卖店。喜爱购物环境和体验的心情。娱乐消费：餐厅、咖啡、健身、喜爱特色商品。嗜好：旅游、体验浪漫色彩活动、对消费环境软硬件有较高要求。旅行：国内外风景名胜。金融消费：银行储蓄卡、现金、信用卡（一定有但消费规模有限）。目 标 消 费 群目标消费

21、群体定位：20岁-55岁之间的追求浪漫、时尚的消费群体。Strength优势分析Weakness劣势分析S1. 大量高档住宅的居民提供了消费保障。S2. 良好的绿化景观环境（紧邻翠湖公园）。S3. 铜雕艺术公园，高尚历史人文气息突出。S4. 逸顿国际大酒店座落在本案附近，商务人士与外地旅游人士将集聚在此，为本案提升号召力、知名度奠定了基础。S5. 紧邻铜陵学院，数万师生给本案增加人气基数。S6.本案周边无大型商业项目，社区商业少而影响力小，减小对本案的竞争冲击。W1.铜陵市区总人口基数不多（约43万多）。 W2. 本案位于中心城区、开发区和新城的结合部，短期内人气和商业氛围均较欠缺。W3. 距

22、离核心商圈车程约10分钟，中心城区居民到达本案路程较远。Opportunity机会分析Threat威胁分析O1. 铜陵的发展规划，将重点倾力打造翠湖公园以东的西湖新区，为本案提供了良好的发展机遇。O2. 本案周边数个大型社区已经陆续入住，尚有部分处在销售过程中，这给本案带来了消费基础。O3.本地商业项目推广手法单一落后，缺乏文化内涵，立意不高，使得本案有了非常好的切入机会。T1. 区域内的水晶城、豪邦中心广场等沿街商业进度与本案相近，带来了一定的威胁。T2. 受国家宏观调控政策的影响，银行放贷规模压缩、放贷速度减缓，给本案资金回笼带来一定的压力。主 题 定 位新颖的主题、号召力强欧罗巴文化思

23、路 总 结主 题 定 位项目自身的优势资源竞争对手和铜陵开发区规划铜陵都市圈的高端消费需求提升发展商形象及后期销售单价天赐良机!我们需要什么样的产品来定义欧罗巴文化？ 多少次，我的音乐，当你在弹奏 音乐，我眼看那些幸福的琴键 跟着你那轻盈的手指的挑逗， 发出悦耳的旋律，使我魂倒神颠 我多么艳羡那些琴键轻快地 跳起来狂吻你那温柔的掌心， 而我可怜的嘴唇，本该有这权利， 只能红着脸对琴键的放肆出神！ 经不起这引逗，我嘴唇巴不得 做那些舞蹈着的得意小木片， 因为你手指在它们身上轻掠， 使枯木比活嘴唇更值得艳羡。 冒失的琴键既由此得到快乐， 请把手指给它们，把嘴唇给我。 莎士比亚十四行诗什么是欧罗巴？

24、欧洲木星中的一颗卫星希腊神话中一个人物123欧洲是欧罗巴洲(Europe)的简称，“欧罗巴”一词据说最初来自闪语的“伊利布”一字，意思是“日落的地方”或“西方的土地”。欧洲文化一直属于高端奢华的象征。犹如一颗耀眼的行星，璀璨夺目。希腊神话中天神宙斯的妻子，拥有无穷的魅力和尊贵的身份。码头、画舫法式酒庄火车斯诺克街区双层巴士威尼斯水岸风情意大利特色红色双层巴士咖啡厅英格兰特色铜陵第一洋酒基地法兰西特色斯诺克私人娱乐会所英格兰特色法国时尚街区及瑞士名表区老火车餐厅欧洲特色我们给项目定义的欧罗巴特色文化项目服务功能“尊享”功能第一目标：打造铜陵唯一欧式文化特色圣地。第二目标：提供商务、休闲各项欧式超

25、值精致服务。“浪漫”的功能（罗曼蒂克）第一目标：以建筑与景观小品等特色打造浪漫元素，让消费者在此了解各种欧式浪漫不同的定义，演绎中西融合的浪漫。第二目标：成为铜陵地区“浪漫”首选代表地。激发欧罗巴浪漫情怀尊享欧罗巴精致服务体验欧罗巴生活真谛欧罗巴文化功能分析“体验”功能（吃、喝、玩、乐）第一目标：以“身临其境”的体验为主，配置精致特色商业，满足消费者的休闲娱乐要求。第二目标：扩大项目的知名度、美誉度、社会认知度，树立铜陵复合式商业新标杆。构 成 元 素本案操作重点是硬件设施建设，打造体验式奢华消费。可选择设施： 欧式老火车餐厅；英国双层巴士咖啡厅；威尼斯画舫；时尚街区；斯诺克会所等。结合项目的

26、定位，有针对性地选择业态，打造时尚、尊贵消费街区。特色餐饮；休闲娱乐业态；精致特色零售；商务休闲业态。与欧罗巴牵手 业态以“欧罗巴文化”为主题，举办推广活动，打造社会认知度、美誉度。铜陵首届斯诺克挑战赛；法国时尚周项目形象代言人大赛；到伦敦、看奥运，激情欧洲10日游活动；欧式名车试驾活动业态范围：与“欧罗巴文化”主题形成产业链商品以及其他配套业态。如：品牌代理商、专业店、特色餐饮、休闲、娱乐招商对象：大型餐饮、品牌连锁餐饮、特色餐厅、各国风情餐饮、轻音乐酒吧、DISCO酒吧、斯诺克会所、保健会所、名家画廊、特色饰品、工艺品等合作方式：租赁、联营、自营业态对象范围1、欧罗巴不仅是一个商业炒作的概

27、念，更需要很多软硬件来共同塑造：欧式的建筑风格，欧式商品的业态规划和欧洲一线品牌的招商，比如法国的化妆品、瑞士的钟表、意大利的皮鞋、米兰的时装以及各种欧式餐饮等等，还包括充满欧洲风情的古典小火车，欧洲城堡风格的单体小商业（紧靠项目西边的翠湖），这些都是使本案成为铜都最具欧洲特色商业区的重要因素，可达到人景物三合一的状态，届时，游人如织，穿梭往来，无数新人争相来此拍摄婚纱照，缔结一生的美满姻缘。2、欧式雕塑小品的布置自然也是必不可少的：思想者、大卫、断臂维纳斯、美人鱼、撒尿男童，这些经典雕塑的仿制品要遍布本案的各个角落。消费者进入本案现场，如同置身真正的欧罗巴一样。3、欧洲大陆那些伟大的文学和绘

28、画作品，曾经并影响着很多中国人。在赋予项目纯粹的欧罗巴风情之后，铜陵人将以欧罗巴广场为荣，这是本案莫大的荣耀。4、只有拥有真正文化内涵的项目，才能长盛不衰。发展商既然选择自持部分物业，则必须最大限度地挖掘和提升本案的内在价值，最终追求社会和企业共赢的终极目标。 一点花絮“欧罗巴文化”营销核心营销核心问题业态配置品牌锁定特色提炼宣传攻势商业物业以营销为中心营销核心问题营销核心问题业态配置满足未来中高端人群的需求品牌锁定特色提炼商业物业宣传攻势选择与本案定位可以互动的特色餐饮选择与特色景观相匹配的休息娱乐业态满足本案生活需求的零售业态餐饮：20%；休闲：20%；娱乐：20%；零售：40%业 态 配

29、 置营销核心问题业态配置品牌锁定特色提炼宣传攻势商业物业与主题相呼应、具有一定特色的知名品牌精致小店、满意度高的特色零售品牌与欧罗巴文化相关联的娱乐知名品牌具有欧式特色的休闲、娱乐、餐饮具有较高知名度的生活配套相关品牌品 牌 锁 定营销核心问题业态配置品牌锁定特色提炼宣传攻势商业物业具有良好的自然景观、与欧罗巴这一主题具有良好的互动。欧罗巴文化这一概念性的主题具有广大的消费群体支撑。与开发区规划齐头并进，共同打造铜陵 唯一欧罗巴文化主题商业广场。把“特色”转化成“号召力”火车餐厅、斯诺克会所等特色进行有机的选择与组合，具有巨大吸引力。 特 色 提 炼营销核心问题业态配置品牌锁定特色提炼宣传攻势

30、商业物业出一本宣传手册/商业投资白皮书推一系列商业平面广告搞一系列商业公关推广活动传一个具有欧罗巴色彩的形象加强宣传攻势，先“抢眼”后“攻心”宣 传 攻 势营销核心问题业态配置品牌锁定特色提炼宣传攻势商业物业整合特色规划，商业面积最大化。选择最具代表性的欧式建筑元素进行整体商业物业设计。考虑到主题定位，主要以沿街、内街、广场店铺的方式进行规划。考虑到租金收益，沿街店铺主要以地面、地下互现的方式进行规划。以东高西低的走势进行规划，使整个商业面向湖景。商 业 物 业项目形象包装建议采用案名欧罗巴广场Europa square 案名释义综前所述，建议本案着力打造成欧洲风情的纯商业主题广场。于是，欧罗

31、巴广场（Europa square）应运而生。一提起欧罗巴，眼前立马浮现出巴黎的浪漫、塞纳河的美丽；伦敦的绅士、泰晤士河畔的咖啡屋；希腊的神庙、断臂的维纳斯雕塑；米兰的时装、罗马的斗兽场、威尼斯的水城；俄罗斯的古城堡；维也纳的音乐；丹麦的童话；德国的汽车；瑞士的钟表；法国的葡萄酒；苏格兰的风笛；阿尔卑斯山的巍峨；西班牙斗牛士的勇敢奔放，还有莎士比亚、达芬奇、罗丹、米开朗琪罗、阿基米德、苏格拉底、歌德、黑格尔、毕加索、茶花女、唐吉诃德欧罗巴赋予我们太多的联想，让我们仰视充满迷人魅力的古代西方文明和顶尖的奢华时尚。定名欧罗巴广场，不仅只是定义了一个简单的符号，更重要的是借题发挥，把本案打造成具有浓

32、郁欧洲风格的纯商业项目。在中国，这样的项目属于极少数（几乎绝无仅有），更遑论在安徽乃至铜陵。这是铜都今后新的地标和商业中心，她从面世之日起，注定就要成为万众瞩目的“娇”点，而接受业界的顶礼膜拜。她是唯一的，没有之一。定名欧罗巴广场，为今后本案的推广、营销和招商提供了丰富的文化内涵和取之不尽、用之不竭的资源，提供能够任意挥洒、自由想象的空间。铜都的商业版图，自此重新勘定。主广告语永不落幕的城市PARTY！副广告语铜都，你好Hello，欧罗巴VI秀稿1.LOGO设计2.LOGO意向图部分VI应用 古典欧式1.信封/信纸（方案1）1.信封/信纸（方案2）2.一次性饮水杯3.遮阳伞部分VI应用 现代欧

33、式1.道旗2.信封信纸/水杯3.秋冬/春夏 广告衫4.户外大牌项目操盘策略建议 A 模式：只租不售 B 模式：先租后售 C 模式：售后返租优势：稳定现金流、收益最大化、有利于融资；劣势：投资风险大、资金压力大、回报周期长；优势：去化率高，资金回笼快，投资风险低；劣势：易产生投资回报纠纷、操盘复杂、难度大；优势：可快速去化、可获取商业增值收益；劣势：投资风险上升、前期资金压力大； 操 盘 策 略 分 析 操 盘 策 略 建 议宏观环境，现金为王涌银品牌，实力超群高端物业，信心保障 除部分物业自持外， 其余对外发售，并统 一推广、统一招商、 统一管理我们建议：后期委托商业管理公司全程运营 操 盘

34、目 标开发商目标：1、资金快速回笼；2、项目顺利运营；3、赢得社会赞誉。赢投资者目标：1、获取稳定的投资回报；2、物业持续升值。赢经营户目标：1、稳定持续的盈利；2、市场快速升温。赢项目销售及推广建议【销售进度控制】为保证商铺销售的成功，必须采取有效的销售进度控制，在短时间内通过项目产品的投放去不断调节项目产品的市场供求关系，从而寻求和试探出项目产品真实的市场价格。通过不断地调节产品的销售价格，来平衡项目产品所针对的特定客户群的、特定的时间段的供求关系，方法有三：在整个销售过程中，始终保持有位置较好的铺源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制铺源，而且通过一系列的营销推

35、广、媒体炒作，后期的较好铺源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。方法一：销量控制法价格控制应采取“低开高走”的策略，并且也分时间段制定出价格不断上升的走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有一定的升值空间”，必须保证投资者与经营者的利益，这样既能吸引投资者，又能吸引经营者。同时，位置差别的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，随着心理需求的变化呈不规划变化。方法二：价格控制法销售期一般分为四个阶段：1、开盘前准备期（内部认购期、蓄势调整期）；2、开盘试销期；3、正式销售期（销售扩张期、强势销售期）；4、扫尾清盘期。以时间为基础，根据不同的时间段（如依据工程进度）等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，以便掌握什么时间该控制什么，如何去控制，从而产生协同效益。方法三：时间控制法活动目的：前期炒作、造势，聚集人气，提升项目形象。活动最