XXXX年10月石家庄弘石湾项目整合推广策略提报

1、1天津睿墨机构2012年10月 石家庄弘石湾项目整合推广策略提报2市场分析及开发建议PART13城市概况城市经济发展城市房地产市场第一篇石家庄城市认知城市政策环境城市发展规划4城市概况 城市区位 行政区划 城市人口 城市交通5PART1城市概况城市区位：省会二级城市，是华北连接中原、华南地区的交通枢纽，以医药、纺织业为主导产业的现代制造业基地，华北南部的商贸物流中心和区域经济中心。环首都经济圈城市群，受北京、天津的辐射，城市综合竞争力快速提升。石家庄天津北京石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。石家庄市

2、作为河北的省会，距离北京约273公里，距离天津约300公里，经济发展受京津发展影响较大。6 石家庄市辖6区17县(市)：新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区、辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县和1个高新技术开发区。注：图中人口数为第六次人口普查数据，为常住人口18.6万人57.1万人61.6万人25.0万人24.5万人53.8万人77.5万人31.0万人33.4万人43.3万人32.9万人43.3万人50.3万人48.8万人40.6万人41.8万人46.7万人9.5万人276.7万人石家庄

3、市行政区划：石家庄下辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积15848平方公里，城区面积456平方公里。下辖县市小而散，城区面积明显偏小，城区规模有待提升。PART1城市概况7远景目标：城市“一城三区”远期人口规模为500万，“三组团”人口远期规模为100万人。石家庄市全市人口密度偏小，主要人群集中在市区的桥西区和桥东区两个相对成熟的区域，其中桥西区人口密度高达10907人/平方公里。石市是全国面积最小，人口密度较大的省会城市。数据来源：石家庄市统计局城市人口：截止2010年，石家庄市常住人口达1016.4万人（第六次人口普查数据），其中，市区人口270万人。市区面积4

4、56平方公里。石家庄是全国面积最小、人口密度较大的省会城市。2006-2010年石家庄市城市人口增长石家庄市各区人口密度PART1城市概况8公路现状：京深、石太、石黄、青银、石济、张石高速公路和107、307、308等国家级公路在市域内纵横交错，形成了以国省干线公路为骨架，地方道路为支脉的公路交通网络。公路规划：加强省会与天津、太原等周边省市联系，建设石津、石忻、昔港、沿山等1200公里高速公路，实现高速公路县县通，打造市域1小时交通圈。 铁路现状：石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四条铁路干线交汇于此，其中京广线是连接中外交流的大动脉，石太线是晋煤外运的主要通道。铁路规划

5、：强化京广、青太客运专线及京石、石郑、石太、石济城际铁路双十字复合交通走廊建设，打造京津、晋冀鲁豫省会城市1小时交通圈。航空现状：石家庄民航机场现已开通44条国内、国际航线，并引进国航、东航、南航等12家航空公司加盟石家庄机场的航线运营。航空规划：按照年旅客吞吐量400万人次改扩建机场设施，提高服务水平。石家庄火车站城市交通：石家庄是华北地区重要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、航空配套组成的立体交通网络。规划打造成省会城市和市域间1小时交通圈。PART1城市概况9小结:京津冀经济圈重要城市城市发展后劲十足PART1城市概况10城市经济 GDP走势 产业结构 人均收入11GDP走势：2006至2

6、010年间石家庄市国民生产总值呈稳步上涨态势，2010年GDP总量达到4083亿元，人均GDP33474元，房地产发展处于快速发展期。石家庄2007-2011年国民生产总值及增长率走势 自2007年以来，石家庄市国民生产总值持续呈现上涨态势，2006-2007年石家庄GDP增长率保持在13%左右，在2009年石市GDP总量突破3000亿元，2011年GDP总量达到4083亿元，同比增长12%。全年市区居民消费价格指数比上年上涨5.7%，其中食品价格上涨10.0%。工业生产者出厂价格指数比上年上涨7.7%，对住房需求超越同期的100，达到108.4，对住房需求明显增长。石家庄市2007-2011

7、年消费涨跌PART2城市经济发展800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$0-800US$启动期 缓慢发展期 快速发展期 平稳发展期 缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求市民消费与房地产发展关系数据来源：石家庄市统计局12产业结构：仍以第二产业为主要支撑产业，产业占比达50%左右；第三产业稳步增长，但与经济发达城市相比发展不足，城市总体经济发展潜力较大。石家庄2006-2011年三产产业结构比例 2011年石家庄市三产比例分别为10.

8、2%、49.8%和40.0%，第二产业仍为支撑产业，第三产业比例逐年稳步上涨，建筑业的调整增长对经济的增长起到了较大的拉动作用。 2006-2011年，第三产业保持13%左右的速率增长，其中金融和交通业增长较快。但与经济发达城市相比，石家庄经济结构中第一产业的比重仍较大，第三产业的发展还有很大的空间。数据来源：石家庄统计局PART2城市经济发展13人均可支配收入：石家庄市人均可支配收入20534元，同比增长12.3%。农民人均纯收入达到7822元，增长18.9%。与城市人口收入相比还有一定差距。2007-2011年石家庄城市人均可支配收入增长走势数据来源：石家庄市统计局数据来源：石家庄市统计局

9、 2011年，全年城市居民人均可支配收入20534元，比上年增长12.3%，农民人均纯收入7822元，增长18.9%；城市居民人均消费性支出12519元,增长18.5%，农民人均生活消费支出5457元，增长37.9%。城市居民人均建筑面积为29.3平方米；农民人均住房居住面积39.9平方米。2006年-2008年，人均可支配收入的增长率在14%左右浮动，近两年有所下降。总体看来，从2007年至2011年，人均可支配收入的增速保持在10%以上。PART2城市经济发展14小结:城市经济稳步增长产业结构逐步合理城市购买力日趋旺盛房地产发展稳步上升PART2城市经济发展15城市政策环境 全国政策环境

10、地方政策环境16要点二要点三要点四要点一关于限购：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。关于公积金缴存、贷款调整：上调住房公积金缴存比例和公积金贷款首付比例；限制第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象范围；并于2月出台了相应贷款调整政策，对购房对象的条件及购房面积，首付比例，贷款额度等都有所规范，并于同年3月1日

11、起开始实施。关于规范市场交易：对国有土地使用权基准地价进行了更新，对撤销商品房买卖合同备案和注销商品房预告登记有关问题进行了规范，加强了商品房市场交易秩序监管力度，规范了商品房买卖行为。关于保障房建设：强制没收违规建设的住宅用房及其他建筑物、构筑物，产权归政府所有，将其全部用于保障性安居工程建设；2011年2月，石家庄市政府宣布今年将新建保障性住房41248套，并实行市县联动模式，进行目标任务分解实施，以加快建设速度，次月又发表了加快保障性安居工程建设的实施意见。楼市调控措施：与其他城市相比，石家庄限购政策较为宽松，同时主要针对的还是投机客户。PART3城市政策环境17石家庄房地产市场走势分析

12、：与其他城市房地产市场相比，石家庄地产市场的限购政策主要是针对投资投机性群体，以及对住房公积金贷款条例的规范。客户开发商专家关键词：基本持平整体来看，限购政策对石家庄市首次置业客群影响较少；二次置业客群由于涉及到首付增加，利率调整，延长了下定时间，但整体来看，石市4、5月份不断有新项目上市及部分高端项目后续，使得整体成交量回落并不明显。关键词：稳中发展本地企业多以前期开发项目继续运作为主，进驻企业全力打造自身项目，以树立企业自身品牌形象，站稳“脚跟”抢占市场为主，并不急于大力盲目扩张发展。关键词：调整房市，遏制投机本次政策的出台主要针对的是投资投机群体，对刚性需求影响较小，信贷政策的限制可能一

13、段时间内收紧房地产市场的交易，但是总体影响并不十分明显。PART3城市政策环境18小结:国家调控政策一路向严石市执行力度尚显温柔PART3城市政策环境19城市发展规划 城市定位 城市功能 空间布局 交通规划20鹿泉新城：都市区西部具有特色的旅游、生态城市，重点发展商贸流通业和旅游业，并承担部分市级旅游组织服务职能。藁城新城：都市区东部副中心城市，重点推进生产型服务业和先进制造业发展，形成都市区对市域东部县市的辐射带动的产业服务节点。栾城新城：都市区南部商贸物流中心，装备制造业基地，重点推动商贸物流业、装备制造业和医药食品工业发展中心新城：是全省的政治、科技、教育、文化中心。突出省会功能、区域服

14、务职能，突出生态、文化建设，打造繁华舒适、现代一流省会。正定新区：国家级历史文化名城，在京珠高速公里以东区域，以生态、低碳、智慧的全新理念，建设30平方公里滨河新区起步区，打造现代服务业基地。 空港新城：都市区空港物流枢纽，重点推动航空物流、临空产业发展城市发展规划：石家庄市将形成“2+4”的组团式城市功能空间，其中“2”为正定新区和老城区，“4”为鹿泉新城、栾城新城、藁城新城和空港新区。城市重点向北发展。PART4城市发展规划21市域：构成“三环九射七联”高速公路网络；都市区公路网形成“两环、十四射”的格局。利用高速公路网络及重要国省道，构筑中心城区与县（市）城间的1小时交通圈。中心城区：中

15、心城建立由快速路、交通性道路构成的“四横六纵”道路系统。由中山路、裕华路等构建七条东西向生活主干路。由友谊大街、胜利大街、平安大街等构成十三条南北向主干路。都市区：实现中心城区至藁城、栾城、鹿泉有两条以上快速路与一条国省道；重点加强中心城区与正定交通联系，形成6条跨河通道，打造都市区30分钟交通圈。城市交通规划城市交通规划：中心城区构成“四横六纵”道路系统，打造都市区30分钟交通圈。市区周边构成“三环九射七联”高速公路网络，构筑中心城区与县（市）城间1小时交通圈。PART4城市发展规划22资料来源：石家庄市政府123645正定栾城藁城鹿泉城市轨道交通进展：轨道交通开工建设，将快速提升城市版图，

16、促进房地产市场的发展。建成后会极大改善对四大组团连接市区的交通状况，将使大量的人口居住外溢，助推城郊地区房地产市场的快速发展。 石家庄远景轨道交通线网采用由6条线组成的“大放射，小方格”远景线网方案，其中骨干线3条，辅助线3条，线网总长244.7公里。 1号线中心城内东西向骨干线、连接主城与正定新区的干线，线路在主城区内沿中山路敷设，向东穿过京珠高速后，在新城区向北转入昆仑大街，向北穿越滹沱河后进入正定； 2号线都市区南北向骨干线，北起正定新区，南至栾城； 3号线都市区东西向骨干线，西延鹿泉，东连藁城； 4号线中心城区南北走向，并连接裕华、南部片区的L型辅助线，与5号线在中心区外围形成环线；

17、5号线在中心城区内先南北、后东西走向的L型辅助填充线，串联了桥西区、新华区南部、桥东区以及长安区，与4号线相扣成环。； 6号线内部填充线，西起西石环，向南至南石环PART4城市发展规划23商品住宅市场土地市场客户表现研究第二篇石家庄房地产市场分析24土地市场 市场供应 市场成交 成交价格25土地市场供应分析：2011年土地供应211.7万平方米，其中住宅为144.4万平方米。2010年，石家庄土地占地面积供应量达到223.02万平米，其中住宅为188.84万平方米。总体供应量以及住宅供应量比往年略有下降。 2011年，出让地块61宗，成交地块48宗，流拍9宗，暂停出让4宗（包括宣布“择日出让”

18、的052号地块），总出让面积2117354.113平方米，约3176亩，出让金额总83.917亿元，与2010年石家庄土地出让成交面积215万平方米，约3225亩，成交金额约94亿元相比，面积下降约3.3万多平米，出让金额下降10.1亿。20062011年6月石家庄土地供应走势PART1土地市场数据来源：中国土地市场网26数据来源：中国土地市场网土地成交价格分析：从整体上看，石家庄住宅用地土地成交价格呈波动式上涨趋势。商服用地价格起伏较大。2010年，石家庄市地王土地单价达到735万元/亩。地号地块位置竞得者竞拍价（万/亩）土地用途上市项目物业（建筑）类型2003009裕华区河北顺驰220住宅

19、用地路劲 蓝郡别墅+洋房+多层2006006桥东区河北荣盛322.8商服、住宅用地阿尔卡迪亚高档住宅（高层）2007009新华区河北天山518住宅用地天山 新公爵花园洋房+高层2009025桥西区恒大地产552.8住宅、商业用地恒大城精装豪宅（高层）2010006桥东区河北金正735商服、住宅用地金正项目高端住宅（多层、小高层） 2011048裕华区保利地产445商服、住宅用地保利花园高层、商业20032011年石家庄“地王”一览表 从整体上看，石家庄土地“招牌挂”出让价格不断上涨。2007年住宅用地土地成交价格为211.44万元/亩，而2011年上半年上涨至260.90万元/亩，涨幅达23.

20、4%； 商服用地价格波动较大，2009年价格最低，2010年有所上涨，土地单价达到231.02万元/亩。 石家庄2011年地王价格达到445万元/亩。PART1土地市场27小结:2011年土地市场成交以住宅类用地为主，土地供应略有下降，土地价格平稳回落。PART1土地市场28开发水平：石家庄房地产市场处于快速发展阶段，以高层普通住宅、刚性需求购买为主，品牌开发商进驻较少。随着品牌开发商的进驻，城市标杆型项目的不断涌现，都将推动石家庄房地产的整体水平和形象的提高。城市经济第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达第三产业比重逐渐增大，私营经济以现代服务发展起步第三产业尤其是房地产业及现代服务业快

21、速发展城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据主导地位表现形式普通住宅普通住宅、中高端住宅普通住宅、城市公寓、城市别墅多样化客户特征 首置客户 首置客户 改善型客户 刚需客户 改善型客户 投资客户各种类型客户产品特征 多层、小高层住宅 小高层、高层 小高层、高层、城市低密产品小高层、高层、洋房、郊区别墅客户关注点无 位置 价格 交通 使用成本 位置 配套 交通 物业 地段 服务 软环境 健康、风景起步发展阶段缓慢发展阶段快速发展阶段市场成熟阶段PART2商品住宅市场分析29石家庄住宅市场各区域总体分布图桥西板块石家庄传统的老城区，党政机关及学校聚集，生活配套完善；房地产项目供

22、应量少，且销售均价较高，住宅老龄化严重。新华板块石家庄的老城区，城中村和旧城数量较多，土地供应较少；因此区域内规模性大盘数量最少，高档楼盘的数量最少。桥东板块由于大部分区内土地处于一环内的城市核心区，土地有限造成房地产项目供应少，但区域内高档楼盘数量最高，销售均价最高。长安板块传统工业集中的区域，工厂拆迁使区内土地供应相对较多，但是区域内高档楼盘数量较少，但整体均价较高，区域内的大盘数量也较多。高新区板块城市新区，区域整体形象参差不齐，生活配套设施相对匮乏，整体供应水平低，受工厂企业等影响较大，主要为周边地缘型客户与市区投资客户购买。裕华板块城市规划的新区，道路、绿化、配套相对其他区域较优，因

23、此当前在售楼盘的数量最多，高端项目聚集区，预计未来上市面积也最大。板块划分：从石家庄区域房地产发展来看，可将区域划分为新华板块、桥东板块、桥西板块、长安板块、裕华板块和高新区板块。PART2商品住宅市场分析30区域板块产品特征销售均价（元/平方米）配套资源购买客群置业目的代表项目裕华板块高层板楼7000-15000城市中心区，交通及生配套齐全商人、地缘性客户及部分投资客户改善、投资万达广场中央悦城远 见桥东板块高层板楼6000-8000城市中心区，商业办公环境成熟地缘性客户、办公客户、投资客户改善、投资阿尔卡迪亚天滋嘉鲤中山华府桥西板块高层板楼6000-8000传统城区，生活配套较为完善地缘性

24、客户、商人、企事业高管改善、投资恒大华府、燕都紫阁新华板块高层板楼6000-7000城中村改造主要区域，配套设施有待完善新华区客群为主首置、改善香格里锦绣乾城长安板块高层板楼6000-8000城中村改选主要区域，配套设施有待完善长安区客群为主首置、改善和平时光盛世长安高新板块高层板楼5000-6000城市重点发展区域，配套设施有等完善本区域客群为主首置、投资东城国际恒大绿洲板块对比分析：裕华、桥东、桥西为老城区，生活配套较为齐全，新华区与长安区为城市改造区域，高新区与城市发展新区，配套设施均有待完善；从整体来看，各区域的购买客群均以地缘性客户为主，投资客群所占比例较小。PART2商品住宅市场分

25、析31产品形式价格水平销售速度石家庄整体市场产品形式较为单一，市场上有80%以上的项目是高层，城市低密度住宅产品较少。目前市场上高层单价主要集中在6000-8000元/平米，部分高端项目单价已突破万元；市场上高层产品总价主要在70-120万之间。目前石家庄住宅平均销售速度在40-65套/月之间，各项目依据自身推广和产品力不同销售速度也有较大差别。整体市场小结PART2商品住宅市场分析32石家庄客户各类型需求量评估需求类型：石家庄市购房客群购房目的以自住为主，刚性需求及改善型置业占比最大，达80%左右；其次受到拆迁政策影响，有部分客户分流到商品房市场；投资需求较少。刚性需求 步入婚龄的本市户口青

26、年人、在本市居住一段时间的流动性人口和为孩子教育、拆迁对住房的需要构成刚性需求的主要来源。改善型需求 改善型需求主要从两个方面考虑，一是家庭人口多，人均居住面积小，需要增加面积；二是由于房屋老化、结构不合理、配套设施不全等居住条件欠佳，需要淘汰旧房换新房，三是在城区工作，工作地与居住地过远。拆迁需求 由于石家庄近几年拆迁力度加大，使得部分拆迁户成为了“被买房”客群，通常拆迁户，根据居住习惯、工作地点不同选择新居所投资性需求 随着石家庄房地产市场发展和整体环境的改变，少量投资者对房价上涨有明显预期, 造成部分投资型入市PART3客户研究以及市场表现33客户职业特征比重客户特征：石家庄购房客户主要

27、以私营业主、企事业单位、公务员为主；高端客群主要以企业高管、政府机关、高知分子为主数据来源：市场调研 市调发现，石家庄购房客户私营业主、公务员占比较高，占比在20-25%左右；其次是以石药、冀能源等企事业在内的客群，占比在15%左右；石市各高校的教师、职工客户占比也在15%左右；部分因为城中村改造、拆迁的客户，也有部分客户将剩余拆迁款进行商品房置业。PART3客户研究以及市场表现34客户购房动机比重置业目的：购房客群中结婚置业和居住升级占比最大，两者占比高达60%左右。 根据市调发现，石家庄购房客户中，居住升级和结婚置业需求占比较大，两者占比高达60%左右； 其次为拆迁和为父母养老新购住房，占

28、比在10%左右； 随着石家庄房价不断上涨，同时吸引了部分周边区县置业者来石市投资购房，除此以外，个别购房客户看重了新兴区域的发展，也出现了少量的投资客群。数据来源：市场调研PART3客户研究以及市场表现35购房客户关注因素购房因素：石家庄客户购房因素主要集中在10大类，其中户型设计、价格两项是购房客户最为敏感的方面。 根据市调发现，石家庄客户购房因素中主要集中在10大类，其中户型设计、价格购房客户最为敏感； 其次是区位和开发商品牌知名度，随着近两年恒大、万达等全国性的知名企业进驻，购房客户对产品的需求越来高，同时随着项目的陆续交房，小区的物业管理、小区环境同样将成为购房客户关注的焦点。数据来源

29、：市场调研PART3客户研究以及市场表现36购买需求以自住为主刚性及改善型需求占比较大本地客群购买为主地缘性现象较为严重小结:PART3客户研究以及市场表现37第三篇项目区域市场分析项目区域认知项目类同产品分析项目区域竞品分析38PART1新华区概况新华区新华区位于石家庄市西北部，区辖11个街道、2个镇、2个乡：革新街道、新华路街道、宁安街道、东焦街道、西苑街道、合作路街道、联盟街道、石岗街道、五七街道、天苑街道、北苑街道、大郭镇、赵陵铺镇、西三庄乡、杜北乡。区政府驻泰华街93号。新华区总面积92.11平方公里，总人口48.8万人。新华区是全市第三产业大区，2008年，第三产业占地区国民生产总

30、值比重达到53.9%，税收占全部财政收入的70%以上，远远高于全市平均水平。39本案项目位于石家庄西北部，即石家庄住宅市场中的新华区板块内。主要竞争项目为同区域板块内在售项目。PART2区域竞品分析红色区域为一级竞品区域，项目水上丽景、万信缘溪豪庭。蓝色区域为二级竞品区域，项目为上城上林苑、上城尔湾、香格里、星河御城、尚水苑、天阔一品。一级竞品二级竞品本案40万信缘溪豪庭万信缘溪豪庭建筑类别 板楼 高层项目特色水景地产,豪华居住区,公园地产环线位置 一至二环装修状况 毛坯容 积 率 2.0绿 化 率 40%占地面积25000平方米建筑面积:47000平方米开盘时间:2012-5-1全部住宅入住

31、时间2012-07-30开发商:河北万信房地产开发有限公司户数总户数228户 当期户数160户均价12000元/平方米所属商圈 水山公园项目地址新华区北城路35号一级竞品41户型图乙户型 2室2厅面积:133.27m2 丙户型 4室2厅面积:212.3m2 甲户型 3室2厅面积:176.28m2 甲1户型 3室2厅面积:173.43m2 一级竞品42周边配套图一级竞品43价格走势图一级竞品44水上丽景水上丽景建筑类别 板楼 高层项目特色景观居所,打折优惠楼盘环线位置 一至二环装修状况 毛坯容 积 率 3.36绿 化 率 30%占地面积6670平方米建筑面积:26000平方米开工时间:2010-

32、8-1竣工时间2012-12-30开发商:北焦村产权年限70年均价4900元/平方米所属商圈 水山公园项目地址石家庄新华友谊北大街319号一级竞品45户型图水上丽景D户型 3室2面积:141.12m2 水上丽景A户型 2室2面积:89.92m2 水上丽景C户型 2室2面积:98.01m2 水上丽景B户型 2室2面积:90.19m2 一级竞品46周边配套图一级竞品47价格走势图水上丽景 一号楼准现房，年底交房，均价4900元/平，A户型房源顶层房源全款优惠500元/平米，其他户型优惠300元/平一级竞品48上城上林苑上城上林苑建筑类别 板楼 高层项目特色打折优惠楼盘环线位置 一至二环装修状况 毛

33、坯容 积 率 3.19绿 化 率 35%占地面积13333平方米建筑面积:104000平方米开工时间:2009-10-1竣工时间2013-6-1开发商:河北亚润房地产开发有限公司产权年限70年均价5550元/平方米所属商圈 水山公园项目地址石家庄北二环与西三庄大街交叉口西行200米路二级竞品49上城上林苑户型图上城上林苑L户型 3室面积:131.39m2 上城上林苑A1户型 2面积:110.71m2 上城上林苑A2户型 2面积:111.94m2 二级竞品50上城上林苑户型图上城上林苑B1户型 2面积:115.02m2 上城上林苑B2户型 2面积:99.54m2 上城上林苑C1户型 4面积:13

34、9.02m2 二级竞品51上城上林苑户型图上城上林苑C2户型 4面积:142.06m2 上城上林苑D1户型 3面积:143.73m2 上城上林苑E1户型 3面积:138.86m2 上城上林苑D2户型 3面积:140.69m2 二级竞品52上城上林苑户型图上城上林苑E2户型 3面积:137.83m2 上城上林苑H户型 2室面积:99.55m2 上城上林苑K户型 3室面积:140.77m2 二级竞品53星河御城星河御城建筑类别 板楼 高层项目特色公园地产环线位置 二至三环 装修状况 毛坯容 积 率 3.2绿 化 率 42%占地面积400200平方米建筑面积:520000平方米开工时间:2011-1

35、-1竣工时间2014-8-1开发商:河北鸿川房地产开发有限公司产权年限70年均价5900元/平方米所属商圈 赵佗公园 项目地址中华北大街与北二环交口西行200米路北二级竞品54星河御城户型图星河御城G户型 2室2面积:100.97m2 星河御城A1-2户型 3面积:134.05m2 星河御城A1户型 2室面积:124.15m2 星河御城A2户型 2室面积:121.61m2 二级竞品55星河御城户型图星河御城D1户型 3室面积:138.58m2 星河御城D3 户型 3室面积:134.66m2 星河御城D-1 户型 3面积:133.75m2 星河御城D-2 户型 3面积:135.97m2 二级竞品

36、56星河御城户型图星河御城D 户型 3室面积:140.85m2 星河御城F 户型 3室面积:125.99m2 星河御城A1-1户型 4面积:189.69m2 星河御城A2户型 3室面积:155.32m2 二级竞品57星河御城户型图星河御城A户型 3室2面积:123.00m2 星河御城I1户型 4室面积:171.95m2 星河御城K户型 5室3面积:249.84m2 星河御城K1户型 4室面积:218.74m2 二级竞品58周边配套图二级竞品59价格走势图二级竞品星河御城，均价5900元/平，户型面积60-240平。60上城尔湾上城尔湾建筑类别 板楼 高层项目特色宜居生态地产,打折优惠楼盘环线位

37、置 一至二环装修状况 毛坯容 积 率 3.9绿 化 率 35%占地面积14000平方米建筑面积:80000平方米开工时间:2009-12-31竣工时间2012-12-31开发商:石家庄宝泰房地产开发有限公司产权年限70年均价6200元/平方米所属商圈 水山公园项目地址石家庄新华区西三庄街和北二环交叉口西南角二级竞品61上城尔湾户型图上城尔湾102.7 上城尔湾（3#在售）面积:101.33m2 上城尔湾（3#在售）面积:109.90m2 二级竞品62上城尔湾户型图燕都紫庭E户型 2室2面积:93.72m2 上城尔湾（3#在售）面积:116.51m2 上城尔湾B户型 2室2面积:102.70m2

38、 上城尔湾A户型 3室2面积:132.32m2 二级竞品63上城尔湾户型图燕都紫庭E户型 2室2面积:93.72m2 上城尔湾C户型 3室2面积:129.35m2 上城尔湾D 户型 3室面积:141.74m2 上城尔湾E户型 2室2面积:116.50m2 二级竞品64价格走势图二级竞品上城尔湾， 地铁三号沿线， 均价6200元/平，首付30%，支持公积金贷款、商业贷款。65香格里香格里建筑类别 板楼 高层项目特色小户型,公园地产,教育地产环线位置 一至二环装修状况 毛坯容 积 率 3.5绿 化 率 30%占地面积55096平方米建筑面积:150000平方米开盘时间:2010-11-10 第一批

39、开盘入住时间2013年6月底开发商:河北润达房地产开发有限公司户数总户数1284户均价6600元/平方米所属商圈 水山公园项目地址新华区北二环与泰华街交叉口东南角二级竞品66户型图D户型 3室2面积:139.61m2 F户型 4室2厅面积:141.74m2 二级竞品67户型图M1户型 3室2面积:144.57m2 M2户型 3室2厅面积:139.49m2 二级竞品A户型 3室2厅面积:139.51m2 68户型图N户型 3室2面积:103.13m2 H2H4户型 2室2厅面积:90.37m2 二级竞品G1G2户型 3室2厅面积:83.09m2 69户型图E户型 1室2厅面积:70.65m2 H

40、1H3户型 2室2厅面积:88.19m2 二级竞品B户型 1室2厅面积:73.14m2 70户型图J1户型 2室2厅面积:91.92m2 二级竞品J2户型 2室2厅面积:91.04m2 71价格走势图二级竞品香格里 均价6600元/平，全款优惠100元/平米，贷款无优惠，最低首付4成，目前准现房，剩余房源不足50套，主推户型：一室、三室。72天阔一品天阔一品建筑类别 板楼 高层项目特色宜居生态地产环线位置 一至二环装修状况 毛坯容 积 率 1.8绿 化 率 30%占地面积55096平方米建筑面积:150000平方米开盘时间:2011年7月 3栋所有房源开盘入住时间2012-08-31开发商:河

41、北田氏房地产开发有限公司户数总户数147户均价6300元/平方米所属商圈 水山公园项目地址新华区西三庄街与和平路交口北行300米路西二级竞品73户型图户型 2室2厅面积:110.94m2 户型 3室2厅面积:143.36m2 二级竞品户型 3室2厅面积:119.95m2 74户型图户型 1室2厅面积:59.67m2 户型 5室3厅面积:220m2 二级竞品75周边配套图二级竞品76价格走势图二级竞品天阔一品 五证齐全现房发售，均价6300元/平米，全款购房优惠100元/。先推出限量优惠，购买150平以下房源的，全款贷款均优惠200元/平77尚水苑尚水苑建筑类别 板楼 高层项目特色经济住宅环线位

42、置 一至二环装修状况 毛坯容 积 率 2.0绿 化 率 41.8%占地面积24700平方米建筑面积:69268平方米开盘时间:2012-6-1开盘201、202号楼入住时间2012-9-30开发商:河北军创房地产开发集团有限公司户数总户数440户均价6700元/平方米所属商圈 水山公园项目地址新华区西二环与翔翼路交叉口（省边防总队东侧）二级竞品78尚水苑A2跃户型 4室面积:204.00m2 尚水苑B5户型 6室4厅面积:260.00m2 尚水苑B5户型 3室2厅面积:128.00m2 户型图二级竞品79尚水苑B1户型 3室2厅面积:156.00m2 尚水苑B6户型 3室2厅面积:130.00

43、m2 尚水苑B4户型 3室2厅面积:145.00m2 户型图二级竞品80尚水苑B4跃户型 6室面积:290.00m2 尚水苑A2户型面积:98.00m2 尚水苑A3户型面积:89.00m2 户型图二级竞品81价格走势图二级竞品尚水苑，均价6700元/平米，全款97折，南区在售准现房82PART2区域竞品分析小结:1、周边区域竞品整体价格走势呈相对平稳，大部分楼盘价格成上涨之势。2、区域竞品楼盘价格整体价格区间在5000-6500元，区间跨越幅度较大。3、多项目户型偏大，部分项目倾向于改善型客户。整体竞品区域项目为改善型为主，刚需型项目为辅。4、优惠政策频出不凡，每个项目楼盘均进行优惠。83PA

44、RT3项目类同产品分析瀚唐项目介绍瀚唐位于体育大街与北二环交汇处，立踞市区与古城正定之间的必经之路，交通便利。未来将是石家庄最具代表性、最有文化底蕴的城市核心区域。总占地面积570亩，总建筑面积130万平方米，是以大型文化生态住区为基础的城市综合建筑群，社区规划建筑有高层、花园洋房以及城市别墅等多种住宅形态。项目在保护古城遗址的基础上进行适度开发，通过保护、开发、利用，将有助于改善城市形象。84PART3项目类同产品分析选择瀚唐的缘由1、项目体量瀚唐 与本案项目体量近似，均为住宅大盘。2、产品规划两个项目产品规划相似，为高层、洋房产品，而瀚唐项目规划了别墅组团。3、景观特色本案以水上公园为依托

45、，打造景观社区。瀚唐同样依托自然景观，二者相近。85PART3项目类同产品分析瀚唐规划特色1、项目置身于北方最大的古森林公园里，被省会最大主题公园环绕，并紧邻最大自然生态水系，优美环境无可比拟。2、东垣古文化公园规划设计为3.96平方公里城市最大主题公园、有30多个历史文化景观节点。3、设有运动主题园、休闲游憩园、婚庆主题园、历史展示园、儿童主题园等多个主题区。86瀚唐瀚唐建筑类别 多层、高层项目特色花园洋房环线位置 二至三环装修状况 毛坯容 积 率 2.8绿 化 率 45%占地面积380000平方米建筑面积:1300000平方米开盘时间:预计2012年12月入住时间2013-12-31开发商

46、:河北宇辰房地产开发有限公司户数总户数8664户 当期户数1000户均价待定所属商圈 红星美凯龙项目地址长安区北二环与体育大街交口北行800米路西87区位图瀚唐位于体育大街与北二环交汇处，立踞市区与古城正定之间的必经之路，交通便利。88沙盘实景图89园林景观规划图90总体规划图别墅组团高层组团91瀚唐A2户型 3室2厅2面积:137.56m2瀚唐B2户型 2室2厅1面积:91.63m2瀚唐B1户型 2室2厅1面积:89.39m292瀚唐A1户型 3室2厅1面积:108.09m2瀚唐G1户型 3室2厅2面积:129.50m2瀚唐C户型 3室2厅2卫面积:124.20m293瀚唐G2户型 2室2厅

47、1面积:94.00m2瀚唐G3户型 3室2厅1面积:118.90m294第四篇项目定位项目开发目标分解项目总体定位项目开发建议95项目开发目标解析96项目开发目标解析客群目标化配套完善化形象品质化12345利润最大化产品极致化资源最大化项目开发目标剖析：树立城市景观住宅项目标杆形象，提升企业开发形象，实现利润与声誉双赢。PART1项目开发目标解析97项目总体定位 整体定位 产品定位 客户定位98项目定位三大步：以何种规划方案、何咱物业打造项目形象，实现价值最大化定位研究以客户的目标为出发点，以市场为导向 以什么样的物业打造项目形象1 以什么样的产品打造竞争优势2 高溢价与高接受度如何同时实现3

48、PART2项目整体定位99市场风向标：住宅产品目前以本地市场竞争为主，主要竞争项目集中在新华区及石家庄环内。竞争市场 市场范围新华区本土及石家庄区域 竞争特点同质化产品形势下的客群相争； 竞争关注企业关注本市刚需型购买客群，同时吸引石市周边客群客户评判 本地客户为主，市场短期内难以突破 公园景观地产资源稀缺性 规避购买客群的地缘化心理，合理引导客群购买心理 城市中等阶层的价值取向和需求市场现状 景观地产项目开发不成熟，未来发展空间较大 市场同质化现状较为严重，依托城市资源有限，产品缺乏创新 城市稀缺资源、稀缺地段高端项目少之又少；PART2项目整体定位100项目具备打造城市中高端景观项目的必要

49、条件地段稀缺、资源独享、远离喧嚣、身份体现领跑市场、树立口碑、利润实现舒适型第一居所PART2项目整体定位101省会首席高端景观生态公园综合体低调的奢华，景观的享受，纯粹的体现，理想的满足项目整体定位102项目总体定位 形象定位 产品定位 客户定位103项目定位以何种规划方案、何种物业打造项目形象，实现价值最大化定位研究以客户的目标为出发点，以市场为导向 以什么样的物业打造项目形象1 以什么样的产品打造竞争优势2 高溢价与高接受度如何同时实现3PART3项目产品定位104景观效果尺度空间建筑文化通过景观诉求打造产品，可以增强观景效果，也是重要投资价值，扩大观景面，使产品得到溢价空间。适当的尺度

50、空间可以保证产品有效组合，利用市场接受度和投资需求，把控产品空间尺度。建筑风格的选择上要偏于沉稳，即体现居住者的身份，又不张扬，沉稳之中尽显尊贵产品定位三要素PART3项目产品定位105规划布局原则：资源利用，物尽所值充分利用景观资源优势，塑造生态宜居产品，景观资源为项目的亮点之一，产品排布、户型设计均围绕景观开展，提升产品的溢价空间。根据各地块不同的规划限制条件，选择不同的产品建筑，从规划、形象、户型、资源利用等方面进行归位，真正实现物尽所值，产品层次分明，组团分区明晰。资源利用物尽所值PART3项目产品定位106项目定位以何种规划方案、何种物业打造项目形象，实现价值最大化定位研究以客户的目

51、标为出发点，以市场为导向 以什么样的物业打造项目形象1 以什么样的产品打造竞争优势2 高溢价与高接受度如何同时实现3PART3项目产品定位107首先考虑是否做精装修产品？ 中高端住宅产品精装修已经逐步成为趋势 中高端产品通过精装修可实现高溢价 石家庄中高端客群对于精装修产品逐渐接受 精装修产品减轻刚需型客户首次置业压力PART3项目产品定位108项目总体定位 形象定位 产品定位 客户定位109根据石家庄商品房购买客群结构分析，我们把目标客群锁定为石家庄本土购买群体，同时发展主力客群，吸引投资客群，吸纳边缘客群。边缘客户改善性需求群体投资需求群体本土客群：地缘型客群：政府职员、区域改善型客户经营

52、型客群：企业公司高管投资型：区域发展看好客户石家庄本土及周边客群：手里有闲置资金、看好项目未来市场发展的本土及石家庄等周边客群PART4项目客群定位核心客户中性客户刚性需求群体新华区客户及周边客群：对住房存在刚需型求，急需解决居住问题110他们究竟是怎样一群人？区域未来的发展前景以及良好升值潜力；看重项目的综合性优势；周边区县有一定经济实力的家庭；社会中坚力量和精英人群；年龄集中在35-50岁；提升生活品质意愿；坚实的经济基础；消费理念严谨务实，重视产品价值性及区域升值发展空间；重视产品的奢华性，突显购买者自身价值；潜在客户核心客户PART4项目客群定位中性客户急需解决刚需性住房需求；对项目价

53、格非常看重；对周边配套设施、交通看重；111他们有什么样的消费心态？核心客户消费心态PART4项目客群定位自用，提升家庭生活品质传递对家人的观爱享受生活的感觉，享受美丽新人生体现人生价值希望购买的不动产能保值、升值解决家庭自用性居住希望居住在景观生态的健康环境，实现人生理想112关于本案的定位价值PART2113项目定位114扔掉套路，直面本案的优于劣，精准定位推广核心在此之前，谈几个本案定位的边际条件在前期推广中，已经很明确的对产品价值进行了剖析，在此我们仅抓几个直接影响本案推广定位的关键点进行陈述115首先，睿墨对本案价值体系再次梳理116弘石湾价值体系梳理公园生态复合大盘诉求点品牌价值弘

54、石品牌本土开发商品牌，资金雄厚，实力毋庸置疑。区域价值地段价值新华区二环内，传统老城区；居住氛围浓厚，高端成熟居住区。交通价值北临二环快速路，南接联盟路，坐拥水上公园，西邻友谊北大街，东倚泰华街，上风上水多极交通，多条公交站点停靠，规划地铁3号线水上公园站。配套价值购物、医疗、教育、金融等成熟配套，360生活无忧。生态价值紧邻水上公园、民心河、石津灌区，三水环绕，环境优美，城市富氧之地靠山（北二环高架桥）面水（水上公园），上风上水之地。发展价值“十二五”规划的一个重要专项规划围绕“转型升级、跨越赶超”两大任务进行城市建设石家庄最宜居、最具升值潜力的区域。项目价值 规模优势80万平米生态宜居高品

55、质社区高层、大型商业广场、小学、幼儿园、高端私家会所、集居住、教育、购物、休闲为一体的大型水岸成熟社区。建筑景观三季有花四季有景五重园林景观体系生态活水园林分区管理，超宽楼间距，低密度建筑高绿化覆盖率现代简欧风格立面，遵循以人为本的设计理念，布局合理，建筑与自然达成了一种完美和谐的境界。产品优势85和115高性价比户型为主，多种户型组合，满足不同客户要求。户型设计短进深，大面宽，通风采光效果极佳套内赠送面积，入户花园及飘窗赠送。配套优势内部配有恒温游泳馆、高档私人会所、特色商业步行街、国际双语幼儿园、18班小学星级品牌物业管理品牌专业规划设计、景观设计公司倾力打造。117S-优势1未来利好，地

56、铁、水岸公园、生态宜居2三大生态资源动脉，三水环绕、富氧之地3区域大盘空白，本案大盘规模，产品线丰富集居住、教育、购物、休闲为一体的大型水岸成熟社区。118W-劣势1区域属于老城区、仅限地域楼盘，短期内很难纳入全市竞争2城市居住圈扩大缓慢，居民通勤依赖性大，时间成本影响外来客源3产品线长，容易纳入省会资源住宅及大盘竞争交集，优势不明显4地铁虽有利好，但兑现期过长119O-机会1 水上公园板块绿肺价值尚缺代表性名盘、大盘2 2012年市场价格难抑，造成挤压，刚需及改善型客户仍存在市场需求3 地铁投资概念新鲜起步，市场关注率高120T-威胁1 地缘客资消化殆尽，购买力分化2 市内大盘集中放量，大盘

57、、大牌、大资源利好大区域利好截断分化城市方向客流3 政策不确定性121利好：公园资源、大盘规模与贵司判断一致，但稍有补充的结论利空：区位认知、大格局竞争、兑现问题区域认知与大盘造成的不对等大盘产品线与客源造成的不对等因此，广告推广必须高屋建瓴，建立基于整个城市客源的一线推广格局122正所谓，广告需要解决的本案问题是：资源用的好、大盘吃的饱、定位一线跑123基于以上结论，本案的推广定位城市级、基于公园独有资源价值之上的、具有独特产品价值体系的、一线复合大盘124其次，睿墨对省会现有商业模式进行回顾125当代商业模式至今为止已经演化为四个价值阶段传统商业-高端商业（奢侈消费）-MALL-主题商业进

58、化 - 升级 - 衍生省会商业进入第三阶段鏖战，主题商业现已初现衍生趋势126一站式商业消费模式MALL聚集省会，省会商业进入越级阶段2011年伴随着万达的鸣锣开业，石家庄的商业市场已经进入了MALL时代，这件大事件，标志着石家庄已经由传统商业、奢侈品商业这种两种基础模式过渡到了一个新的平台，省会人民也初尝一站式商业生活的乐果。现阶段省会商业模式已发展至MALL主打阶段127睿墨认为一站式消费模式因其具有的商业体量特征与丰富业态价值，将在未来一段时间内主导石家庄的商业消费市场目前石家庄商业消费市场已呈现两头沉的现象高端商业市场 - MALL综合体消费 （先天下、北国） （万达、勒泰、乐汇城、苏

59、宁MALL）而传统的商业模式将明显面临含氧不足问题，多元化商业格局正在形成，MALL时代竞争激烈，主题商业综合体现已初见雏形，升级省会，未来第五级商业模式的出现，必将成为省会发展的必然趋势。128纵观弘石湾我们说：129弘石湾项目是继传统商业、高端商业、MALL商业、主题商业之后的商业模式的城市第五极省会新兴综合体的新典范价值代表130这个第五极价值为何？我们先提出由本案卖点提炼的核心价值即可明了。1312：这是一张能够代表城市地位和身份的新名片。1：这是一个建于城市中心稀缺地段、具有不可复制性的公园地产。4：这是一个具有高端服务含量，同步国际标准的生态宜居品质建筑。3：这是一个能够全面提升省

60、会生活标准、建于省会之上的项目。弘石湾价值综述5：这是一个集居住、教育、休闲、购物一站式生活模式的综合体。132公园绿肺 复合大盘 1基于独有资源，三园拥抱、三水环绕2基于区域发展，最宜居、最具升值潜力3基于推广需要，基于先机需要，基于产品附加值及独特卖点需要价值关键词提炼133公园，既以个体作为载体，也以城市发展作为底蕴在过去、现在、未来中，越来越重要的成为城市稀缺资源核心区其不可复制与再生的价值将被城市精英阶层所拥有134【弘石湾】 公园绿肺 + 复合大盘水上公园、民心河公园、柏林公园稀缺的城市景观资源。高品质生活的体现，一站式城市生活模式的。公园综合体城市第五级135【弘石湾】知名小学双