第十一讲 房地产调控政策

1、楼市(lu sh)热点共五十一页5月全国楼市一片(y pin)“飘红” 创2011年来新高5月份，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州等16个重点(zhngdin)城市新建商品住宅成交面积为1624万平方米，环比增长18%，同比增长48%，是仅次于去年12月的高位，创2011年以来的成交次高峰。大部分城市成交面积环比同比均有较大的升幅。其中一线城市的上海和深圳成交量大幅增长,同比去年5月有约150%的增幅。二三线城市中的杭州、长沙、南昌、东莞、佛山成交量增长亦较大,同比增幅在60%140%。广州5月一手房成交量为81万平方米,环比上涨21%,同比增长48%。共五十一页一线(yxin)城市房价环比

2、全涨 部分买家逃离股市入楼市5月份全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨,房价上涨城市增至48个,其中北上广深四大一线城市环比全涨。原因：除宽松性房地产调控政策托市效应逐步释放外,股市溢出资金也在一定程度上成为拉动一线城市楼市交易量的推手,后市房价上扬概率(gil)进一步增大。北京、深圳、上海、广州新房、二手房成交量也有不同幅度上涨。杭州、天津、南京、济南等二线城市楼市也多有热销楼盘涌现。共五十一页后市房价上扬概率增大一二线城市房企肯定(kndng)会借机涨价,而三四线城市房企则会考虑到市场情况暂缓,或随时准备调整价格。谁是市场回暖背后推手?利好政策、股市宽幅震荡，使首次置业、改善型等刚性需

3、求的释放,投资性需求入市现象也在增多共五十一页楼市(lu sh)仍有20年黄金期？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为互联网+、海外地产等创新火种的点燃，将成为中国房地产市场发展的新引擎。1、房价或持续(chx)上涨未来十年房地产是支柱产业，房价还要上涨而且会持续上涨。由于中国城镇化率提升将拉动住房需求，中国房地产行业仍将有20年的黄金期。中国城镇化率.xls2、发展新引擎仍需摸索房地产企业在转型的同时，应抓住当下“互联网+”、“海外地产”的发展机遇，探索适合自己的模式。如万科小股操盘轻资产模式、绿地多元化组合创新模式共五十一页第十一讲 房地产市场调控(dio kn)政策 重点问题 土地政策 住

4、房(zhfng)政策 货币政策 税收政策共五十一页第一节 房地产市场(shchng)调控政策概述一、政策概述（一）政策的含义和特征对于“政策”一词的含义，中外学者分别从不同的学科背景和研究角度做了诠释。比较一致的认识是：“政策”是国家机关、政党及其他政治团体在特定时期为实现或服务于一定(ydng)社会政治、经济、文化目标所采取的政治行为或规定的行为准则，它是一系列谋略、法令、措施、办法、方法、条例等的总称。共五十一页第一节 房地产市场调控(dio kn)政策概述政策BECDA阶级性选择性合法性权威性与强制性功能(gngnng)多样性图111 政策的基本特征共五十一页第一节 房地产市场(shch

5、ng)调控政策概述（二）政策与制度的区别二者产生的途径不同：制度产生有两种途径分别是内在途径和外在途径；而政策都是由政策主体人为设计出来的。二者的稳定性不同：内生制度具有相当大的稳定性，外生制度则易发生变化；政策具有一定的稳定性，但其稳定性和灵活性是相互对立(dul)而存在的。二者的实施机制不同：政策实施是以暴力强制为后盾；制度实施途径多于政策。二者调控范围不同：相对制度而言，政策的范围要小的多。共五十一页第一节 房地产市场(shchng)调控政策概述 二、房地产市场调控政策(zhngc)的内涵和特点 （一）房地产市场调控政策的内涵 房地产市场调控政策是指国家为了实现对房地产市场的调控目标而制

6、定的一系列政策。它是一个相互联系、相互配合的政策体系。共五十一页房地产市场调控(dio kn)政策前瞻性区域性稳定性灵活性图112 房地产市场调控(dio kn)政策的特点第一节 房地产市场调控政策概述（二）房地产市场调控政策的特点共五十一页第一节 房地产市场调控政策(zhngc)概述 三、房地产市场调控政策的目标总量供求均衡目标：实现区域内的供求总量均衡；房地产市场供应与其他商品(shngpn)的相对均衡；房地产商品(shngpn)供给总量与居民对房地产的有效需求总量均衡；房地产业与整个国民经济特别是地区经济发展比例均衡。优化结构目标：房地产业的发展与其他产业发展相协调；房地产业内部结构协调

7、。投机抑制目标福利保障目标共五十一页根据房地产调控目标实现的手段区分：经济(jngj)政策手段法律政策手段行政计划政策手段房地产市场调控(dio kn)政策按照政策调控的对象区分：土地政策住房政策按照政策颁布的主体区分：中央政策地方政策第一节 房地产市场调控政策概述四、房地产市场调控政策分类图10-3 房地产市场调控政策分类共五十一页第一节 房地产市场(shchng)调控政策概述 五、政策调控的理论依据和主要手段 （一）市场失灵与宏观调控政策 市场失灵主要是由三个方面的原因引起的：外部性：指市场主体的经济行为对其他人或企业产生影响，但又不需要为这种影响付出代价或给予补偿的情况。准公共(gngg

8、ng)产品：准公共物品是介于公共物品和私人物品之间的物品，具有局部的非排他性和局部的非竞争性。不完全竞争共五十一页第一节 房地产市场(shchng)调控政策概述（二）房地产市场调控的主要政策手段土地政策：主要是城市土地政策。措施集中在三方面：土地供应总量调控、土地供应结构调控、对不同区域的土地供应进行调控。货币政策：具体调控有两个方面供给与需求。税收政策：主要通过调整税种、税率、附加和减免来改变房地产供求双方主体的收益(shuy)水平。其他政策：如产业政策、投资政策等等。共五十一页第二节 土地(td)政策与住房政策 一、土地政策 （一）土地政策概述土地政策是政府为了一定的目标而制定的计划、准则

9、，由政策主体(zht)、政策目标和政策手段（或工具）三个要素构成；是国家和政党等政治实体为了实现土地管理任务和土地利用目标，而规定的用以调整土地关系的一系列规范和准则。共五十一页第二节 土地政策(zhngc)与住房政策(zhngc)土地政策的构成(guchng)土地政策的主体：指的是政策的制定者和执行者，并且只能由各级政府来担当这两个角色。土地政策的对象：指的是土地政策所调控的问题或事物，即土地政策需要调整并且可以调整的客体。土地政策的目标：就是土地政策所要实现的期望值。共五十一页第二节 土地政策(zhngc)与住房政策(zhngc)土地政策的特点政治倾向鲜明作用(zuyng)直接且迅速调整变

10、化快共五十一页第二节 土地(td)政策与住房政策（二）土地政策参与宏观调控的内涵与必要性土地政策参与宏观调控的内涵从广义上，土地政策参与宏观调控的内涵指的是国家从土地供给与需求入手，实现土地市场的总平衡，对土地收益分配调控，使中央政府与地方政府之间、不同区域的地方政府之间、地方政府与土地使用者之间的土地收益得以合理分配，同时通过土地调控、固定资产投资、产业结构等，促进经济社会和资源环境(hunjng)的协调发展。共五十一页第二节 土地(td)政策与住房政策土地政策参与宏观调控的内涵狭义上的土地政策参与宏观调控是指从土地供给和土地需求两个方面入手，在土地供给与土地需求的作用下，形成真正反映土地市

11、场价值的土地价格，实现土地供给和土地需求的总体平衡和国民经济(gumnjngj)的稳定发展。在我国，土地政策参与宏观调控的内涵多数情况下是从狭义的层面理解的。共五十一页第二节 土地(td)政策与住房政策土地政策参与宏观调控的必要性土地政策参与宏观调控是由土地政策本身的特点决定的。这是由我国特殊的国情和当前市场环境(hunjng)决定的。土地政策参与宏观调控是解决当前现实问题的需要。共五十一页土地(td)供应机制资产(zchn)价格机制约束引导机制土地政策的调控机制第二节 土地政策与住房政策图10-4 土地政策的调控机制（三）土地政策的调控机制共五十一页第二节 土地(td)政策与住房政策（四）我

12、国土地政策发展土地政策参与宏观调控主要表现(bioxin)在四个方面。土地政策参与宏观调控开展土地储备收购开发区清理整顿实施土地出让“招拍挂”政策收紧土地审批权限，整治土地市场，遏制过度投资图10-5 土地政策参与宏观调控的主要表现共五十一页第二节 土地政策(zhngc)与住房政策(zhngc)（五）主要土地政策及其经济分析收购储备政策及经济分析土地的收购储备政策，是指土地收购储备机构，将要盘活的国有土地使用权依法收回、收购予以储存，并通过前期开发利用和承担政府委托的土地使用权供应准备(zhnbi)工作，实现土地资产保值增值，合理配置土地资源。共五十一页第二节 土地政策(zhngc)与住房政策

13、(zhngc)PQP2P1P0Q1Q0S1S0D1D0E0E1图10-6 土地收购储备的供求曲线(qxin)及地价的变动 共五十一页第二节 土地(td)政策与住房政策PQP1P0Q1Q0S1S0D1D0图10-7 土地收购储备的供求(gngqi)曲线及房价的变动 共五十一页第二节 土地(td)政策与住房政策（五）主要土地政策及其经济(jngj)分析“招拍挂”政策及经济分析S1S2S2D1D1P1P2PE2E1QO图10-8 土地“招拍挂”政策调控效果 共五十一页第二节 土地政策(zhngc)与住房政策(zhngc) 二、住房政策 （一）住房政策概述在西方经济学中，一般把中央和地方政府干预(gn

14、y)及解决住房问题的手段和方法统称为广义的“住宅政策”；狭义上的住房政策，是政府在一定的社会、经济和政治形势下，为了改善住房的数量、质量、价格以及所有权和使用权状况，为适应不同时期的住房需求和住房供应模式而设计的调节和干预措施。共五十一页第二节 土地(td)政策与住房政策住房政策根据不同标准可以做不同的类型划分：根据住房主体：针对(zhndu)中等收入以上的居民的住房政策，即商品房政策；针对(zhndu)中低收入居民的住房政策，即公共住房政策。根据政策作用对象：住房需求政策和住房供给政策。根据政策调控范围：一般性政策和具体政策。共五十一页第二节 土地政策(zhngc)与住房政策(zhngc)（

15、二）我国住房政策的发展（三）主要的住房政策及其经济分析住房需求政策：住房需求政策是政府(zhngf)为了满足社会各阶层的住房消费，刺激住房需求采取的向中低收入者提供住房货币补贴，提高中低收入者的购房能力的举措，如我国的住房公积金制度。共五十一页第二节 土地政策(zhngc)与住房政策(zhngc)住房(zhfng)数量非住房商品数量图10-9 住房货币补贴政策的经济分析BDOCAEE1U3U2U1共五十一页第二节 土地(td)政策与住房政策住房(zhfng)数量住房价格P图11-10 住房货币补贴归宿AOEFDDES补贴后价格P补贴前价格P0共五十一页第二节 土地政策(zhngc)与住房政策(

16、zhngc)（三）主要的住房政策及其经济(jngj)分析住房供给政策：按照政府的介入程度可以分为政府直接介入住房供给和政府间接介入住房供给。直接介入有两种供给方式：一是政府通过直接自建提供公共住房给中低收入家庭居住；二是政府通过向开发商提供补贴来增加公共住房的供给。共五十一页第二节 土地政策(zhngc)与住房政策(zhngc)P图10-11 政府(zhngf)直接介入住房供给OEQ0DQESP1P0SQ1共五十一页第二节 土地政策(zhngc)与住房政策(zhngc)间接介入是通过提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本、简化管理程序等形式减少投资(tu z)成本，间接增加住房供给。P图10-1

17、2 政府间接介入住房供给OQ0DQAUC1AUC0Mc0Q1Mc1共五十一页第三节 货币政策(hu b zhn c)与住税收策一、房地产货币政策（一）房地产货币政策的概念(ginin) 房地产货币政策是指国家通过货币政策的制定和调整，利用金融、信贷手段对房地产业进行间接调控，为实现既定基本方针而采取的相应措施。（二）房地产政策的分类一般性货币政策与选择性货币政策扩张性、紧缩性和中性货币政策共五十一页利率(ll)存款(cn kun)准备金率货币供应量不动产信用控制优惠利率房地产货币政策的调控机制第三节 货币政策与住税收策（三）房地产货币政策的调控机制图10-13 房地产货币政策的调控机制共五十一

18、页第三节 货币政策(hu b zhn c)与住税收策（四）我国房地产货币政策(hu b zhn c)作用评述房地产货币政策的效力评述IS（平缓）LMYOiIS（陡峭）LMYOi政策效力弱政策效力强图10-14a 房地产货币政策效力的强弱共五十一页第三节 货币政策(hu b zhn c)与住税收策（四）我国房地产货币政策作用(zuyng)评述房地产货币政策的效力评述LM（平缓）ISYOiLM（陡峭）ISYOi政策效力强政策效力弱图10-14b 房地产货币政策效力的强弱共五十一页第三节 货币政策(hu b zhn c)与住税收策房地产货币政策的时滞良好的经济政策不仅仅是单纯的政策配合问题，还要把握

19、住运用政策的时机。因此，政府在运用房地产货币政策进行经济调节时，还要考虑政策时滞。房地产货币政策一般(ybn)存在五种时滞：认识时滞行政时滞决策时滞执行时滞效果时滞共五十一页第三节 货币政策(hu b zhn c)与住税收策二、房地产税收政策（一）房地产税收房地产税收是指国家通过税务机关，或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳(jion)义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为。房地产税收不是一个独立的税种而是房地产业务所涉及的诸多相关税种的总称，具体包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、所得税、契税等。销售方应缴纳的税费有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土

20、地增值税、印花税、所得税。购买方应缴纳的税收有契税、印花税。共五十一页（二）房地产税收政策的内涵和特点房地产税收政策是国家调控房地产的重要政策。积极的房地产税收政策，可以增加政府的财政收入，为城市建设积累资金，还可以引导居民消费，优化市场结构，改善供需关系，促进房地产经济快速(kui s)、健康、稳定的发展。共五十一页税源分布的零散性调节范围的广泛性征收对象的特定性税收体系的复杂性图10-15 房地产税收政策的特点(tdin)房地产税收政策的特点(tdin)第三节 货币政策与住税收策共五十一页第三节 货币政策(hu b zhn c)与住税收策（二）税收政策的传导(chundo)机制税收政策税率

21、税基土地开发和房屋建设成本房地产购买成本、转让成本房地产投资规模房地产保有成本供给需求市场供求关系图10-16 税收政策传导机制共五十一页第三节 货币政策(hu b zhn c)与住税收策（三）我国房地产税收政策作用评述(pn sh)（四）房地产税收政策的经济分析P1P0P2Q1Q0S1S0QACBDP图10-17 房地产开发税收的局部均衡分析共五十一页2015年房地产税收政策房地产税收是指国家通过税务机关，或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为(xngwi)。2015年我国房地产行业最新税收政策分析如下。2015年力争全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。我国未来的房地产业增值税应把商业地产，尤其是房地产的新建地产、商业地产的销售和转售都纳入征税范围。同时，建议未来房地产增值税进行进项税抵扣，把不动产和土地使用权都纳入进项税抵扣范围。共五十一页第三