2022年物流城建设项目可行性研究报告

1、物流城建设项目可行性研究报告物流城建设项目可行性研究报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）第一章 总 论1.1项目建设单位基本情况：项目建设单位：某某物流有限公司法人代表：谭永华公司类型：自然人出资有限责任公司公司住址：某某省某某市某某镇注册资金：100万元经营范围：边境贸易、仓储物流、房地产开发，农产品加工、 车辆修理等。1.2项目基本情况1.2.1项目名称、建设性质及建设地点（1）项目名称：某某物流城建设（2）建设性质：新建（3）建设地点：某某省某某经济开发区1.2.2建设方案及规模（1）物流城主要功能：提供物流供需信息；物资仓储； 货物交易功能； 物流配送和生产和生活服务

2、；检测修理以 及商务办公、食宿服务等。（2）建设规模项目占地约200亩，分两期开发。一期工程用地60亩， 建设物流工程23000平方米；辅助工程12250平方米；公用 工程3600平方米，总建筑面积 38850平方米，其余140亩 作为其它用地和二期商住房用地。1.2.3主要建设条件项目区位于某某市某某经济开发区，交通便利，供电及给、排水条件具备。124投资结构及资金来源项目总资金4538万元，其中：建设投资4438万元，流 动资金100万元。在建设投资中：土地购置费1200万元；建筑工程费2808万元；设备费346万元；其它费用84万元。 项目建设的资金由项目单位自筹 2538万元，申请银行

3、贷款 2000万元。1.2.5项目建设期：3年1.2.6项目效益项目建成投入正常运营后，年平均营业收入 816万元， 投资利润率6.9%，投资利税率 8.1%;项目全部投资税后财 务内部收益率7.32%，税后投资回收期9.29年（不含建设期 3年），企业每年获得税后利润 315万元。国家每年可增加 税收122万元，为社会提供130多个就业岗位。1.3项目编制依据（1）发改委印发农产品冷链物流发展规划（2） 国务院关于促进流通业发展的若干意见（国 发 200519 号）（3）商务部财政部关于做好2006年度农产品现代流通体系建设资金管理工作的通知（商财发2006336号）（4） 国家发展和改革委

4、关于印发2003年农产品批发市场试点项目建设实施意见的通知（发改经贸200354号）（5）某某省农产品批发市场管理技术规范（6）业主提供的相关资料1.4综合评价（1）项目符合国家产业发展政策，是某某黄金口岸建设的重要组成部分；符合某某省桥头堡建设战略要求；（2 ）产品储存、保鲜设施建设是是减少物资损失，提高物资流通标准化程度、保障流通安全的重要手段；（3项目建设单位有一定的经济技术基础，有承担项目 建设的基本条件；（4）项目对环境无重大影响，在建设和生产过程中，只 要采取适当的治理措施，不会对环境产生大的影响；（5）目建设布局合理，规模适度，投资适当，建设方案可行。第二章 项目背景及建设的必要

5、性第二章 项目背景及建设的必要性2.1.项目区自然及社会经济状况2.1.1地理位置某某经济开发区位于某某省西部，德宏傣族景颇族自治州南部，地处东经 97o58至98o10，北纬24o02至24o08之间，与缅甸邻邦一河之隔，与缅北重镇九谷市隔河相望，东北与潞西接壤，西北与某某隔江相望，南部与缅甸木姐地 区九谷市相接壤。地处国道杭瑞高速公路的终点，系我国陆路 通往缅甸及东南亚国家的咽喉 ，国家一级口岸。某某具有得天独厚的区位优势和优越的商贸条件，它背靠祖国大西南，面向东南亚国际大市场，距省会昆明800余公里，距芒市机场 67公里，距缅北商贸中心腊戍188公里，距缅甸首都仰光 987公里。2.1.

6、2自然气候某某紧靠北回归线附近，所处纬度低，全区平均海拔830米，受印度洋西南季风影响，属于南亚热带季风气候，气候条件优越，年均气温 19.7度，平均日照总时数为 2343 小时；全年太阳幅射在137143卡/厘米，年降雨量1400 1700毫米之间，年平均气温在 18.4 C20C,形成了冬无严寒、夏无酷暑，雨量充沛，雨热同期，干冷同季，年温差 小，日温差大，霜期短特点，多种作物提供了良好的生长条 件。2.1.3地形、地貌与地质情况（1）地形、地貌项目区地形、地貌受古新世至渐新世时期，喜马拉雅山 运动的影响，导致90龙陵至某某的大断裂凹陷，形成潞西、 遮放、某某等盆地，同期某某受南岭纬向构造

7、体系控制和大 断裂牵制、发育成背斜轴对称的近纬向条形槽谷，第四纪以 来，由于地面长期剥蚀，山地切割破碎，龙江强烈下切，某 某河谷逐渐加深，并伴有地壳的差异性台升， 形成北高南低， 向西南倾斜的河滩台地。区内地质处于三江经向构造带和南岭纬构造带交替部， 地层构造较全，古生界、中生界、新生界均有出露，地质基 础坚实。某某地貌属横断山余脉断陷峡谷，由一江一山一河组 成。北部为龙江，东北部为回龙山，峦帕秀山、黑山门，南 部为峦盖桃山，连贯组成某某山脉，由东向西倾斜，山体海 拔在9001300米之间，最高海拔为回龙山1675米，最低海拔778米（混板乡索阳村附近某某河）。某某河沿南坡脚由东至西蜿蜒交汇于

8、某某江，谷坡缓 和，谷底相对平坦，由冲积平地，丘陵台地及中山山地组成， 项目区建设地点即座落于某某黑山门山体脚的某某河北岸。（2）工程地质情况项目区所处位置为石灰性岩溶，浸蚀性河谷氨酸低山陵地，地质基础为石灰岩风化、半风化岩石，地表为第三纪冲积物、地质基础坚实，无不良地质现象。（3）水源a、地下水。由于地质、地貌特征的原故，岩层透水性大、地下水偏少，且水位较低，地下径流一般深度变化在200400毫米之间。b、地表水。地表水主要来源于某某河，是某某工农业和生活用水的主要来源。经河由两岸中缅两国的10多条支流汇集而成，全长 44.1公里，中方集水面积 84平方公里， 年平均产水量0.846亿立方米

9、，枯水季节水流量0.5M3/秒。经检测符合饮水用水要求。2.1.4社会经济状况某某经济开发区国土总面积103平方公里，国境线长28.646公里,有傣族、景颇族、德昂族、汉族等 15种民族， 常住人口 13000余人，少数民族占45%，归侨、侨眷占15%。某某口岸坐落在中缅边境线上，某某口岸对应国家为缅 甸联邦。缅甸位于中南半岛西部。西北与印度、孟加拉国相接，东南与老挝、泰国交界，西南濒临孟加拉湾和安达曼海。 海岸线长2655公里。某某口岸至缅甸进出口货物集散地105码21公里；芒棒通道至九谷9公里，至105码30公里，混板曼满通道至九谷 8.9公里，至105码13公里。某某历史上是驰名中外的军

10、事重镇，1938年滇缅公路建成通车，成为抗战期间我国与国际联系的唯一陆路交通要 道，大批国际援华物资从某某口岸入关运送到国内抗战前 线，中国远征军 20余万人两度从某某出境转战于缅甸、印 度等抗日战场。为中国人民的抗日战争和世界反法西期战争 胜利立下了赫赫战功。它又是全国有名的 一城两国”、一桥两国”。某某地处前景广阔的中华经济圈”、东盟经济圈”和南亚经济圈”的结合部，是进入印度洋地区的重要口岸。拥 有1500亿美元商品交换能力的大市场，而某某是某某省乃 至全国当之无愧的通向东南亚的桥头堡”2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是某某“桥头堡”建设的需要在我国第十二个五年计划期间，国家将实施

11、新一轮的西 部大开发战略，实施某某“桥头堡”战略，进一步推进我国 陆上开放、提升沿边开放水平，充分发挥某某地缘优势，把 某某建设成为我国从陆路沟通东南亚、南亚，直达印度洋的 通道，成为交通、电力、通信的门户枢纽，搭建我国与印度 洋沿岸国家交流合作的重要平台，成为我国面向印度洋沿岸 国家的外向型产业基地和进出口商品加工基地，成为对外人 文交流的重要窗口。“桥头堡战略”是推进我国向西南开放、实现睦邻友好 的战略需要，也是某某推进“兴边富民”工程、实现边疆少 数民族脱贫致富奔小康的现实需要。国家发改委编制的某某向西南开放的重要桥头堡专项 规划和某某省人民政府委编制某某向西南开放的重要桥 头堡专项规划

12、制定指导意见把建设某某国际大通道、进出 口加工基地以及大湄公河次区域、中国-东盟自由贸易区、孟中印缅合作机制建设等列入桥头堡建设的重要内容。其中 包括经德宏从某某出境的滇缅陆水联运通道、昆明一仰光高 等级公路和泛亚铁路西线。某某将成为开放的前沿，作为承 接东中部产业转移的重要基地，成为进出口加工贸易业、进 出口商品区、资源性精加工和现代物流中心。某某将成为某 某桥头堡的“黄金口岸”，项目是某某“桥头堡”建设的需要。222项目建设是国际商贸发展必然要求某某是某某桥头堡的“黄金口岸”，地处我国大西南，是联接南亚，东南亚的主要商贸桥梁，由于某某独特的区位 优势，历来是我国对外贸易的口岸，与南亚、东南

13、亚各国的 贸易历史悠久，形成了以进出口贸易，边境小额贸易，边民 互市共存的各种贸易形式。在经济全球化趋动下，中国政府提出建设某某 “桥头堡” 战略和“南向发展战略”，积极参与国际经济贸易。在国家“桥头堡”战略的支持下，将修建某某省连接缅甸的国际大 通道，由昆明经某某出境，经曼德勒至仰光，再转口至东南 亚各国。目前，昆明至某某的高等级公路正进行改造，某某经济开发区工委、管委以超前的战略眼光，提出了“建立中国某 某进出口加工贸易区”的发展战略，随着“中国一东盟”自由贸易区的建立和某某“桥头堡”建设，与“桥头堡”建 设相关的边境贸易、仓储物流、房地产，农产品加工等将得 到快速发展。223项目建设是“

14、黄金口岸”建设的重要内容项目区具有两种资源和两个市场的区位优势，西部地区 拥有丰富的农作物资源和农畜土特产 ，特色农业、生态农业、 畜牧业和矿产资源，随着某某“桥头堡”建设的推进，以及 中-缅陆水联运大通道和泛亚铁路西线都从某某出境，连通 昆明、大理到某某的龙（陵）瑞（丽）高速公路和大（理）瑞（丽）铁路的建设，将进一步推动某某边境贸易和现代物 流产业的的飞速发展，货物运输量、物流量的快速增长，人们对现代物流服务 的需求也日益增长，项目建设将为某某黄金口岸”建设发挥 重大促进作用。第三章市场分析与预测第三章市场分析与预测3.1我国物流业发展的现状和趋势分析物流业是一个控制原材料、制成品、产成品和

15、信息的系 统，从供应开始经各种中间环节的转让及拥有而到达最终消 费者手中的实物运动。现代物流是经济全球化的产物，也是推动经济全球化的重要服务业。当今，物流业已成为国际经济体系的重要组成部分。中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速发展，物 流业的市场需求持续扩大。进入21世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国物流行业保持较快 增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。2007年以来，中国物流业持续快速发展，物流需求规 模进一步扩大，物流业增加值较快增长，社会物流总费用增 速加快，与GDP比率略有上升。2008 年12月，国家海关总署、财政部、国家税务总局和外汇局联合

16、发文，正式批准设立上海西北物流园区等17个保税物流中心，进一步推动国内物流园区的发展壮大。 在未来的的若干年内，中国物流产业将进入更高层次的发展 阶段，伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继 续快速扩张，物流产业内的分工将越来越细，物流服务方式 日益多样化，以现代信息技术、运输技术、管理技术为基础的集成化、一体化物流服务将得到更为广泛的应用；电子商 务的迅速发展促使了电子物流( E Logistics )的兴起。 物流规模和物流活动的范围进一步扩大，物流企业将向集约 化与协同化发展。21世纪是一个物流全球化的时代，物流园区的建设，有 利于实现物流企业的专业化和规模化，发挥它们的整体优势

17、 和互补优势。随着消费多样化、生产柔性化、流通高效化时 代的到来，社会和客户对物流服务的要求越来越高；物流服 务的优质化是物流今后发展的重要趋势。物流服务的全球化 是今后发展的又一重要趋势。以信息技术、运输技术、配送 技术、装卸搬运技术、自动化仓储技术、库存控制技术、包 装技术等专业技术为支撑的现代化物流装备技术格局将迅 速发展。21随着经济全球化步伐的加快，科学技术尤其是信息技 术、通讯技术的发展，跨国公司的出现所导致的本土化生产、 全球采购、全球消费趋势进一步加强。物流规模和物流活动 的范围进一步扩大，物流企业将向集约化与协同化发展， 世纪是一个物流全球化的时代。物流园区的建设，有利于实

18、现物流企业的专业化和规模化，发挥它们的整体优势和互补 优势。我国的物流产业，从总体来看，仍处于起步阶段，发展 还不平衡，缺乏支持社会化配送中心运作的综合物品流通系统，难以满足现代化物流发展需要，也难以同国际接口。在 很大程度上影响中国流通领域的合理化和现代化。近几年来，我国政府和各省市政府已开始认识到物流对于推动经济 发展、改善投资环境和提高地区经济和工商企业在国内外市 场上的竞争能力的重要性，把发展现代物流作为一项涉及经 济全局的战略性问题来抓。把发展现代物流作为经济腾飞的 重要措施和支撑点之一。据统计，2009年全国物流园区的总数要比 2008年多200 家，而且平均每个园区占地面积达到了

19、10平方公里左右，仓储设施面积保有量也在迅速增加；冷库、液体库、化工危险 品库等特种仓储需求量迅速增加，期货所交割库和电子商务 交割库增加，2010年，中国物流业会有较高的增长速度， 作为新兴产业的中国物流业的快速发展态势还将持续至少 二十年。3.2市场预测3.2.1物流量预测某某经济开发区地处祖国西南边陲，某某省西南部，德宏州西部，与缅甸接壤，是德宏州两个国家级一类口岸之一， 也是著名的历史交通要道“滇缅公路”的必经之路。项目区具有两种资源和两个市场的区位优势，随着国家改革开放的深入和西部大开发的推进，中国和缅甸以及南 亚、东南亚的贸易日趋活跃，进出口逐年增长，交易量逐年增长。据统计；200

20、 8年，某某口岸进出口货物达 67000多吨， 比上年增长6.1%,2009年，进出口总量达到 86000多吨,比上年 增长48.1%,随着大瑞铁路和高速公路的建设 ，某某口岸的进 出口货物量必将大幅度增加。表3-1某某口岸进出口物资调查统计表单位：吨序号项目、年份20072008年递增（%）2009年递增（%）1进出口总量54797581336.18627348.12其中：进口2037026358638233出口344273177522450据调查：2007至2009年，某某口岸进出口货物流量逐年递增。2008年比2007年增长48.1%。2009年比2008年增长 6.1%。表3-2 某某

21、口岸进出口货物统计表 单位：万元序号项目年份 X200720082009三年平均1进出口总额8128695158121000991481.1其中：进口445206150484836635301.2出口367663365436164355283.2.2仓储量预测根据对某某近几年进出口货物量的调查：2007年，某某进出口货物86273吨。在正常情况下，某某口岸进出口货物 量每年以6.0%-48.4%的速度增长，但是，边贸进出口货物常 常有淡季和旺季之分，如因交通、气候等外界因素的影响， 出现转移物流量和诱发物流量。会在短期内有大量货物堆 积，据此预测：到 2015年，某某年进出口货物量将达到35万

22、吨，日平均972吨，如果遇到转移物流量和诱发物流量。日最高将达到近 2500吨。如果货物周转期为10天。到2015 年，贝U需要25000吨的仓储容量。（详见表） 表3-3仓储量测定表单位：万吨序 号项目2007 年2008 年2015 年日平均年合计日平均日最高年合十日平均日最高年合计1正常物流量0.0238.60.0280.07100. 0830.16302转移物流量0.0020.0021.20.050.052. 03诱发物流量0.0030.0031.30.040.043. 04合计0.0330.07513.00.510.2535.03.3项目辐射区域定位某某是连接缅甸，通往东南亚的国家一

23、级口岸，国内与 杭瑞高速公路、大瑞铁路联通，随着交通条件的改善和国际 贸易的发展，某某将成为国际贸易的物资集散地和物流中 心，本项目建设立足某某、 覆盖某某、辐射全国、连通国际， 建设成为的现代化物流中心。第四章 建设条件与场址第四章建设条件与场址4.1建设条件4.1.1独特的区位优势某某经济开发区位于祖国西南边陲，毗邻缅甸。是古代 南方丝绸之路的重要通道，是“中缅”、“中印”公路的交 汇点，是我国大西南通向东南亚、南亚的大门。是中缅两国 贸易的“中转站”和“集散地”。中国东起上海的3 2 0国 道经某某出境与缅甸原两条交通主干线“滇缅公路”（中国 昆明一某某缅甸木姐腊戌蔓德勒仰光）和“史迪威

24、 公路”（中国某某缅甸木姐八莫密支那印度雷多） 相连通，是我国通向东南亚、南亚最便捷的通道，是“滇缅 公路”和“史迪威公路”的结合部。沿滇缅公路到达缅甸腊 戌后，与铁路相连接，可南下曼德勒、仰光，北上密支那； 沿公路经曼德勒、孟瓦、嘎雷可达缅甸最大的陆路贸易口岸 德木；沿史迪威公路到缅北重镇八莫，南下沿伊洛底江或公 路抵达密支那，沿史迪威公路到达印度雷多，既可与印度的 铁路网连通。随着国家西部大通道的建成，某某将成为我国发展国际陆路运输业的交通枢纽，将为某某的经济社会发展 带来无限商机。4.1.2良好的政策环境某某经济开发区也是国家级口岸，是某某省对缅贸易最 重要的开发区。享有国家和某某省政府

25、赋予的多项优惠政 策，泛亚铁路建设即将启动，十二五期间，我们将实施新一 轮西部大开发战略，把某某省建设成为面向东南亚的桥头 堡，某某市列入全国四个开发、开放的试验区，进一步扩大 对外开放，某某成为面向东南亚的黄金口岸，良好的政策环 境，给某某带来了无限商机。4.1.3良好的社会氛围某某经济开发区既是国家一类口岸，又是远近闻名的旅 游景区，在国家改革开放政策的指引下，某某边防巩固、民 族团结、经济繁荣。口岸边防、联检、海关等机构健全，文 教、卫生事业迅速发展，建设中的口岸货检大楼及规划中的 进出口贸易加工区将为某某的经济社会发展起到积极的推 动作用。4.1.4完善的基础设施某某是国家一类口岸。区

26、内交通发达，县际公路均为柏 油路，县乡公路大部分为柏油路，少部分为弹石路，320国道道穿境而过，保瑞高速公路正在建设中；从曼满口岸至缅 甸105码的二级公路即将开工，中缅铁路正在投建中，已形 成较好的交通网络。区内通信设施完善，自来水厂、电力系统建全，水、电有保证。4.1.5便利的交通项目区距省会昆明760公里，距大理火车站400余公里， 距芒市机场67公里，由某某出境后，公路与缅甸史迪威公 路相连，某某距缅甸北部商贸中心城市腊戌188公里，距缅甸首都仰光987公里。建设用地、征地拆迁及移民安置情况项目区现为农田，已列入当地城市建设规划范围，不存在征地拆迁及移民安置问题。4.3项目选址项目地址

27、选择于某某经济开发区曼满口岸，是某某连接 缅甸的重要通道，由曼满口岸出境即与历史上著名的“滇缅 公路”相连，通往缅甸及东南亚各国。是建设仓储、物流的 适宜地址。第五章建设方案第五章建设方案5.1项目功能定位根据项目背景和市场分析，项目建设重点确定以下功能：（1）信息功能：筹设交易大厅，建物流中心网站，提供 物流供需信息，为管理部门和物流交易各方提供准确、迅捷 、安全、畅通的信息服务；（2）货物交易功能：提供交易撮合、运输和提货交割，费 用结算，物流票据，订单处理等服务，通过集中，有序规范 的交易；（3）物资仓储功能：建设先进的仓储设施（包括适合需 要的冷藏专用库）和机械化作业设备；（4）物流配

28、送功能：通过公路、铁路和水路的实体运营， 组织运输配载；（5）生产和生活服务功能：为车辆提供停放，检测修理， 清洗以及商务办公、食宿服务等。5.2建设规模的确定项目占地约200亩。根据市场需求预测，项目主体工程23000平方米；辅助工程12250平方米；公用工程3600平方 米，一期工程总建筑面积 38850平方米，总占地面积 60亩,其余140亩作为其它用地和二期商住房用地。见表5-1项目 组成。5.3建设规划与布局531总平面布置原则物流城按不同的功能设置，将仓储区，交易区、 加工区、生活区、商住区以道路和绿化带进行分隔，合理布 局，仓库根据不同的产品，将冷冻农产品、非冷冻农产品、 生鲜农

29、产品和熟食品分区建设；将有包装食品和无包装食品 分区设位。(2 )项目建设力求布局合理，功能齐备，设施完善， 安全卫生，信息灵敏，交易方式灵活先进，运作规范。集产 品交易.储藏.运销，物流配送为一体的现代化国际贸易市 场。(3)总平面布置应力求集中紧凑，同时满足建筑防火、 通风、采光和卫生的要求。各储藏库之间有道路连通，可供 车辆通行。5.3.2 建筑设计水果、蔬菜和肉类、鱼等分别为独立的库房，中 间距10米以上，以道路和花木分隔；冷藏库和仓库为单层框架通体结构。现浇钢筋砼屋面，SBS防水屋面。为了保温和存取方便，设5-10米为一隔间，间内留一米过道；库房层高3.3米，宽5米，内部空间高 3.

30、0米，制冷设备高2.6米，宽3.2米、长度以库房间隔为标准；商铺。附设生活间， 卫生间，每间25平方。建设场地竖向布局采用平坡式布局。场地内沿道 路设排水沟，汇集场地及道路雨水排出场外。本工程根据建筑抗震设计规范(GB50011-2001)，场区抗震设防烈度为 8度，设计基本地震加速度值为0.3g。因此，本工程建(构)筑物按8度抗震设防，设计基本地震加速度值取0.3g。5.4建设标准和要求5.4.1适用标准 通用仓库等级 GB/T 21072-2007 ；仓储服务质量要求 GB/T 21071-2007;仓储从业人员职业资质GB/T 21070-2007。GB 8978 污水综合排放标准GB

31、10001公共信息标志用图形符号GB/T17217 城市公共厕所卫生标准GB19085 商业、服务业经营场所传染性疾病预防措 施(8)GB14881 食品企业通用卫生规范(9)GB19085 商业、服务业经营场所传染性疾病预防措542经营环境要求(1)应按农产品大类、保鲜和卫生要求进行分区，同类型商 品应在同一交易区内经营。冷冻农产品和非冷冻农产品要分区， 生鲜农产品和熟食品要分区，有包装食品和无包装食品要分区， 防止农产品之间的交叉污染。水产品和生鲜肉类交易厅(棚)内场地设施应每日冲洗， 不存污水，保持清洁。交易场地人流、物流、车辆应保持畅通，应设有专用的机 动车停车场，道路和停车场地地面应

32、承重、耐磨、防滑。应符合本地区的城市建设规划和商业网点规划要求， 并 符合环境保护和市容环境卫生的要求。 应与同类型、同规模的批 发市场保持合理的距离，应充分考虑向零售市场运货的省时、通 畅、便捷和低成本。5.5卫生安全设施设备5.5.1 设置相应垃圾桶和垃圾中转密闭间，对废弃物集中处 理并清运。对特殊固体废弃物能集中管理，并移交相关单位作无害化处理。建立卫生消毒间，统一管理和使用杀虫药剂，承担 市场的防疫工作。食品加工符合 GB 14881的规定，并设置食品加工污水排放符合GB 8978的规定。5.5.5仓库应设置防潮、防鼠、防虫害的设施功能。5.5.6有良好的照明，地面和墙面应使用不渗水、

33、不吸水、无毒、防滑材料铺砌，地面应设置地漏，防止积水。应有充足的自然采光或人工照明。5.6主要设备方案本项目一期工程设备主要为制冷设备和办公设备，制冷设备初步拟定由广东东莞市风华制冷设备有限公司进行设备的设计、生产与安装。办公及生活用品可在当地购置。广东东莞市风华制冷设备有限公司是一家专业从事制冷设备、净化设备生产、销售、安装、维护和工程施工的企 业，是国际一流的制冷专业制造企业，主经营冷却塔、冷库、冷凝器、冷风机、冷水机组、环保空调机组、夹芯彩钢冷库 板、净化板、铝铂风管、空气净化成套设备、除尘机组、除 湿机、冷热交换器、油冷却器、干燥机、恒温恒湿机等产品。 设计施工：冷冻、冷藏、空调、净化

34、、制冷等设计、安装。先后为国内大、中型食品加工、制药电子、化工、蔬菜、水 果、鲜花保鲜和超市等企业，提供了优质的冷库设计，安装 及售后服务。5.7工程建设方案本项目一期工程占地总面积60亩，由主体工程、辅助工程和公用工程组成，建筑面积38850平方米，建筑密度0.65,容积率0.6,绿化率20.6%。其项目组成如下表:表5-1项目组成表序工程类别工程名称规模（诃）备注号交易厅22商铺3000框架二层1主体工程仓库5000二层框架结冷藏库1000框架结构出口加工区12000单层合计23000道路3000停车场10002辅助工程绿化8000垃圾站100厕所两座150砖混结构合计12250办公楼20

35、00框架结构3公用工程职工宿舍600砖混结构车辆修理1000单层合计36004总计388505二期工程140亩（商住房等）5.8辅助工程及其它工程方案5.8.1给水工程经测算：本项目用水平均每天耗水约1000M。自来水公司可满足供应。消防给水主要建筑耐火等级二级，根据建筑设计防火规范(GBJ16-87-2001年版)规定，按生产及储存物品的火灾 危险性设置室内消火栓及干粉灭火器；室内消火栓用水量为 5L/s ( 18mi/h );室外消火栓用水量15L/s ( 54mi/h );火灾持续时间2hr，消防用水量144m3/次，本项目无超高建筑物， 消防用水的水池、管道可以和生产生活用供水管道共用

36、，不 配置消防专用管道。各建筑物按消防要求配置消防器材。设 有二台消防泵以保证消防时水压，厂区按规范要求设置地上 式消火栓。5.8.2 排水工程排水系统采用清污分流制。排放的生产废水中，含有悬 浮物及少量有机物，排入附近农灌沟。详见“环境保护”篇 早。5.8.3供电耗电量：耗电主要用于办公、照明、冷藏等。经测 算，日平均耗电约 6000度。电源、电源设施及外部条件电力由某某电力公司供应，电压为10KV,全场有功计算负荷为392KV，无功计算负荷191KVAR视在计算负荷 436KVA 选用一台500KVA 10/0.4KV变压器。自然平均功率因数为 0.75，在低压配电室采用静电电容器集中补偿

37、到0.9。变配电全部电源电压为10KV,在场内设一独立变配电室。 高压 配电室内选用JYN2型高压开关柜，低压配电室内选用 JK系 列低压配电屏进行供配电， 供电电压0.4KV，供电频率50H乙电子监控系统：配备电子监控室及摄像头等电子 监控设备，配备磅道或电子秤，部分类别产品能够统一电子 结算。5.8.5垃圾处理系统。建设对垃圾桶进行分类管理的市场。在垃圾中转密闭间对垃圾进行分类集中管理，配备污水处理设施。5.8.6信息发布公告栏：建立信息中心，设立市场的独 立网站，为社会提供农产品供求信息和价格信息服务。5.8.7 道路：主干道宽 12.0米，支干道宽 4.0米。5.8.8绿化：绿化树种要

38、要选择具有德宏地方行色的树种。5.9消防安全依据建筑灭火器配置设计规范和商业部消 防设备、器材配备标准暂行规定要求，安装消防报警、灭 火、监控、通讯、避雷等设备，配备相应种类和数量的消防 器材，做到布局合理，便于取用。保证消防设施齐全、完好 有效。地处防火重点地区的储备仓库，设置防火隔离带；储存物品要按火灾危险程度分类标准的要求，分类 存放物资，设置防火间距和消防通道，正确使用作业工具和 设备。重要部位配备防火、防盗、防爆炸、防破坏功能的 防护设施。5.10实施进度安排5.10.1建设工期：3年2010年完成项目前期准备工作；2011年动工建设，2013 年12月完成并验收。见项目实施进度表表

39、5-1实施进度表序号内容2011 年2012 年2013 年季度季度季度四季度季度季度季度四季度季度季度季度四季度-一-前期准备工作-二二土建工程三附属工程四设备安装五竣工验收5.10.2项目实施的建议（1）建立强有力的工程建设指挥部， 积极与市政府各级 部门配合，做好地方材料的组织及交通通讯、 后勤保障工作。 项目实施中还需协调设计、施工、安装等问题，使整个工程在指挥部的统一指挥下，有条不紊地顺利进行。（2）抓好基础资料的落实， 建立档案管理制度，抓紧可 行性研究报告的审批，初步设计方案比选等各项工作。在施 工阶段必须密切配合设计、施工、订货协调好质量与进度，争创优质工程。（3）在项目建设过

40、程中要注意与地方政府的协调与联系 处理好与周边居民的关系，注意劳动安全与环境保护。第六章环境影响评价第六章 环境影响评价6.1场址现状拟建项目所在地某某经济开发区曼满口岸，现为农田和 林地，不属于国家自然保护区。6.2项目建设期营业期对环境影响分析6.2.1建设期：主要影响因素是一定量的弃土和建筑机 械产生的噪音，由于工期短，会造成短时期地表裸露。6.2.2营业期：本项目仓储设施、货物贸易中心，营业 期会产生大量的生活垃圾及生活污水，绿化地有农药残留和 枯枝落叶。6.3治理方案6.3.1设置卫生间。卫生间的地面、墙裙、蹲台面、小 便池等应采用光滑、便于冲洗、耐腐蚀、不易附着粪尿垢的 材料装饰。

41、卫生间的上、下水管要通畅，冲洗设施齐全，并 保证清洗的用水。6.3.2设置垃圾桶，配备垃圾中转密闭间，对废弃物集中 处理、清运，并移交相关单位作无害化处理。6.3.3设置卫生消毒间，有管理防疫和消毒设备，统一管理和使用药剂。场区地面和墙面应使用不渗水、不吸水、无毒、防滑材料铺砌，地面设置地漏，防止积水。应有防蚊蝇、防尘设施，纱门应便于拆下洗刷。建立严格的准入和防疫、 检验制度。定期清洁加工废物。质，635废水：主要来自食品清洗水、地坪冲洗水、洗浴 水等，直接排入地下水道处理。6.3.6垃圾：每天清扫，集中运至垃圾处理厂处理。637绿化地，尽量少施残留量大、对空气污染大的农 药。枯枝落叶修剪枝叶

42、及时清理，挖坑堆埋。6.4环境影响评价本项目不产生严重的污染源，生产、生活中所产生的污水、垃圾按照城市卫生要求，在项目设计中，已做了设计安排,采取了大量的治理措施。第七章 项目组织与管理第七章项目组织与管理7.1组织机构设仓储服务部、流通加工服务部、物流信息服务部、综 合服务部。设总经理1人，副总经理2人，物流管理1人，总会计 师1人，设办公室主任，调度室主任，各服务部设主任等管 理人员12人，物流师5人，普通员工50人，共计72人。7.2仓储管理与服务（1）提供全天24小时综合物流服务。根据客营销要求， 提供全天候、不间断仓储服务。（2）实行实时在库管理，使库存得到合理控制、为企业 提供时实

43、动态库存查询、向客户提供各种数据及统计资料； 根据客户的需要，可以提供客户端仓储查询软件实时库存查 询。（3）采用条码管理系统。可以实现商品全面物流质量管 理，控制商品的整个流通过程，可以做到精确到台的定位管 理，实现批次管理和先进先出，可以对商品的各个流通阶段 进行有效查询。（4）动态库存管理。可以将产品分为季节性产品和非 季节性产品，并根据客户的库存量实行动态的库存管理，合 理计算仓库费用，提高仓库利用率，降低客户的总体仓储费 用。为客户设立驻站物流调度员，协调与客户有关部 门的业务联系并进行现场调度，同时可以根据客户的物流要 求提供优化物流方案，以保证此项目能更顺利的进行。7.3财务管理

44、公司依照中国法律、财政部门的有关规定，结合公 司的具体情况，提出公司的财务会计制度，在企业所在地设 置会计帐册和进出口货物帐册，实行独立核算，并依照中 华人民共和国统计法的规定，提供统计资料，报送统计报 表。公司按照税法规定缴纳所得税的利润，应提取储备 金和职工奖励及福利基金，提取比例由公司根据实际情况决定。储备基金主提取比例一般应不低于税后利润的10%;当累计数额达到注册资金的 50%时，可以不再提取。7.4用工制度公司根据生产、经营的需要，在劳动部门核准的招工 计划内，实行公开招聘，择优录取所需的职工。并按有关规 定办理用工手续。依照劳动合同法法订立劳动合同7.5管理制度 公司根据本公司工

45、作性质和职能，制定相关规章制度（另行文）：（1）经营管理制度，包括管理部门的职权与工作规程;（2）职工守则；（3）劳动工资制度；（4）职工考勤、升级与奖惩制度；（5）职工福利、保险制度；（6）财务管理制度；（7）公司解散时的清算程序；（8）其他必要的规章制度。第八章投资估算与资金来源第八章投资估算与资金来源8.1投资估算8.1.1投资估算的依据和说明本项目投资仅估算一期工程；建筑工程：建筑工程造价以当地同类建筑造价为基 础，根据民族风格的要求适当提高标准。土地使用费按每亩 20.0万元计算。项目前期工作费，包括项目可行性研究，审批等，按 工程费用的1.5%计提；勘察费设计费：按建筑工程费的1.

46、0%计算，工程监理费按1.0%计算，、8.1.2建设投资估算土地征用费一期工程购置土地 60亩,每亩20.0万元,共计1200万 丿元。土建工程费土建工程费分别按不同的工程造价进行估算，总投资2808万元，(见表8-1 土建工程投资估算表)表8-1 土建工程投资估算表序号工程类别工程名称建筑面积（川）单位造价（元）投资（万元）备注交易厅20001000200.0主体商铺30001000300.01仓库50001500750.0工程冷藏库10002000200.0出口加工区12000800960.0合计230002410道路300010030.0停车场100010010.02辅助绿化800010

47、080.0工程垃圾站1008008.0厕所两座15080012.0合计12250140.0办公楼20001000200.03公用职工宿舍60080048.0工程车辆修理1000100010.0合计3600258.04总计388502808设备费346万兀。主要包括：建设冷藏库1000平方米，每平方米建 1.66立方米制 冷库计算，制冷库容积量为1666立方米，每立方米造价1000 元。总投资166.0万元；供、排水设施30.0万元：消防设备费60.0万元；供电设施30.0万元；冷藏运输车购置费：根据本项目建设规模和物流量的预测，物流配送需要3辆冷藏运输车，按每辆20万元计算，计60.0万元。8

48、.1.3流动资金估算本项目流动资金主要适用于维持运营的资金，包括水、电费等，预计100万元。8.1.4项目总投资项目总投资4538万元，主要包括：土地购置费1200万元； 建筑工程费2808万元；设备费346万元；其它费用84万元，流动资 金100万元。祥见表8-2建设投资估算表表8-2建设投资估算表单位：万元序号费用名称建筑工程设备购置其它费用合计备注一土地购置费12001200二工程费用280831541主体工程费241016625762辅助工程1401202603公用工程2582584冷藏运输车6060三其它费用84.084.01项目前期工作费36.0按工程费1.5%2勘察费设计费24.0占工程费1.%3工程监理费24.0占工程费1. %四建设投资28083461284.04438五流动资金100六项目总投资2808.0346.01284.045