市政配套工程代建管理规划（90页）

1、 昆山开发区市政项目南亚地块市政配套工程代建管理规划编制：李令玉/ 审核：钱民强/ 批准：孙宏杰/ 苏州市保障性住房建设有限公司苏州市保泽建设项目管理有限公司2016年4月 目 录前言项目概述 项目概况 现状条件项目管理目标 项目管理依据项目管理内容代建管理的重点难点分析代建管理组织架构及职责分工代建协调小组部门职能代建项目部架构派驻管理人员各专业岗位职责代建管理的主要理念项目管理程序和控制要点项目代建管理总程序 前期手续办理程序和控制要点设计管理程序和控制要点招标程序和控制要点质量控制程序和控制要点进度管理程序及控制要点投资控制程序和控制要点合同管理和控制要点安全管理工作程序和控制要点项目环

2、境管理的重点和措施项目信息管理目标及分类主要管理制度简述前 言感谢业主单位昆山经济技术开发区规划建设局对我公司的充分信任，使我公司能有机会为业主提供该项目的全程项目管理服务。苏州市保障性住房建设有限公司成立于2012年3月，2014年9月实现公司实体化运作，是苏州市人民政府国有资产监督管理委员会履行出资人职责的国有绝对控股公司，目前注册资本71,428.5714万元，其中市国资委持股70%，国寿（苏州）城市发展产业投资企业（有限合伙）持股30%。作为开发建设主体，公司的主要任务和使命是建设动迁安置房及政策性保障房，并做好保障房后续资产和物业管理工作；为政府投资项目提供代建管理等多种形式的项目管

3、理服务，通过市场化方式切实提高管理水平。按照精简、精干原则和现代企业管理制度要求，公司从紧从严设置部门，现设党政办公室（监察室）、财务管理部（资产管理部）、征收前期部、工程（代建）管理部及成本合约部和物业管理部等六个部门。在岗员工中，党员超过一半，中高级职称及硕士研究生超过一半，精干高素质的工作团队为公司各项工作顺利推进提供了有力的组织保障和人才支撑。按照市委、市政府对保障房建设“建管一体”的指示精神，公司坚持“突出主业、适度多元”原则，在加快建设保障房的同时，逐步构建与“保障房”相匹配的衍生管理模块。其中苏州市保泽物业管理有限公司注册资金500万元，现设综合部、物管部、工程部、客服部和财务部

4、五个部门，公司致力于建立具有保障房特色的物业运营流程和资金管理模式，对市保障房建设项目进行交房、物业进驻和服务管理工作，承担受托项目设备设施的运营和维护，实施专业化、社会化、成效化物业管理；苏州市保泽资产管理有限公司注册资金5000万元，现设行政部、营销部、投资部三个部门，公司专注于加强公益性资产经营管理，促进国有资产保值增值，在保障房建设中，参与配套设施开发，进行配套商业设 施经营，服务保障房居民生活需要，实现市保障房公司的可持续发展；还组建苏州市危旧房改造有限公司，致力于市区棚户区改造资金管理的统贷统还，收集整理与市区棚户区改造相关的资料，出具可研报告，出具风险揭示书，负责棚改融资后期的监

5、督与管理；并于2015年6月组建了苏州市保泽建设项目管理有限公司，致力于为建设单位提供决策支持、设计优化、工程代建、投资咨询、造价咨询、技术咨询等各类工程咨询、管理服务，与保障房建设主业形成优势互补、资源共享，充分依托总公司人才队伍优势、专业管理优势、政府和社会资源优势的基础上，已构建起包括综合管理部、前期开发部、工程技术部、成本合约部、绿色建筑部、设计管理部、昆山事业部等多个业务管理部门，建立起了一个全面、综合、专业、完善的项目管理团队作为肩负市保障房建设历史使命和社会责任的专业建设企业，市保障房公司及其全资子公司全体员工以责任担当、精准专业、清白干净、为民惠民的为人准则和“建市民满意的保障

6、房”的工作信念，努力打造“责任、专业、清白、为民”的企业精神，使之成为推动公司发展的精神动力和不竭源泉。昆山开发区市政项目是我公司在昆山开发区中项目中开展代建管理的第一批项目，对我公司具有十分重要的意义。因此，我们将在该项目的管理过程中，严格遵照国家的有关法律法规、苏州市政府当局颁布的有关规章制度、现行的有关规范、业主单位与我司签订的项目管理合同要求，在项目策划、前期手续办理、实施阶段的现场管理、竣工验收和移交、后期维保服务等阶段，代表业主单位全程进行精心组织、周密安排、积极协调、严格管理，使参建各方均能紧密围绕项目目标，齐心协力开展工作，确保实现项目预定的各项目标和要求，让业主满意。项目概述

7、项目概况项目名称：南亚地块市政配套工程；建设地点：312国道南、吴淞江以北、古村河以东；建设规模：新建三座桥梁、提升泵站一座、综合管线改造。项目总投资：3000万元；预计开工时间：2016年10月；预计竣工时间：2017年4月；资金来源：昆山开发区财政拨款；项目批准单位： 昆山市发展和改革委员会；项目批准文号：昆开基2015135号文关于昆山开发区规划建设局南亚地块市政配套项目建议书的批复；代建工程性质：新建；建设单位：昆山经济技术开发区规划建设局；审计单位：昆山市财政审计中心；招标代理单位：昆山新意建设咨询有限公司；勘察单位：未定；设计单位：未定；监理单位：未定；总包单位：未定；现状条件雨水

8、：以苏州老城区暴雨强度公式，重现期按三年计算；现有雨水管道初步规划利用，也可对其进行改造，新建的雨水管道排入东侧古村河；污水：地块内原有一根污水管道，规划沿亚五路向北，通过一体化提升泵站提升重力流后接入孔雀路污水泵站前一检查井内；提升泵站：提升规模需要在1000T/D及以上；桥梁设计荷载：汽车：城-A；同步设计地块内供电及弱电管道；项目管理目标投资控制目标：确保控制在初步设计概算3000万投资范围内；工程质量标准：合格；建设工期目标：2015年10月至2017年5月工程竣工验收完毕；工程安全目标：无安全事故。代建管理依据国家及地方的法律、法规；及关于代建管理的相关规定；委托代建合同及其他合同文

9、件（包括但不限于设计、监理、施工、供货合同）；经批准的可行性研究及估算、初步设计及概算、施工图设计及预算；各级审查、审核部门的审批文件、审核意见；现行的各种技术规范、规程及各种技术标准、规定。项目管理内容开发区南亚地块市政配套工程由我司实施全过程代建管理，即从签订项目管理合同之日开始至工程通过竣工验收，具备使用条件并完成资产交付、协助业主办理产权，协议保修期结束止。由我司负责各项合同的洽谈与签订工作，对所签订的合同内容全过程管理。在保修期之外如发生重大质量问题，我司将协助业主了解质量问题发生的原因，并提出合理的解决办法。项目管理内容包括： 1、前期阶段组织设计方案的讨论，按照有关法规、政策及规

10、范的要求，对设计的合法性、合理性、适用性提出建议；代表委托人组织设计招标，督促设计院完成方案、初步设计、横断面及建筑总图设计并要求其按合同完善施工图设计；对施工图报批审查；取得设计审查意见书。代表委托人做好施工、监理等的招投标工作。起草工程施工合同、监理合同及其它有关合同、协议。办理建设工程施工许可证。申请临时施工用水、施工用电及排污等。办理工程质量、安全监督委托。2、施工阶段配合建设单位进行工程招标和签订施工合同、监理合同、设备材料供应合同等工程建设合同，并代表建设单位执行上述合同下的业主权利和义务。全面管理工程建设合同，就总承包单位选择的分包单位资格及分包项目进行审查批准。代表建设单位按工

11、程合同的规定，落实必须提供的施工条件，检查工程总承包单位的开工准备工作。代表建设单位制定审查施工总体规划，审批总承包单位提交的施工组织设计、施工技术方案等，并提交审核意见。审查承建商的建筑材料、建筑物配件和设备采购及使用。工程进度控制：编制工程控制性进度计划，提出工程控制性进度目标，并以此为基础审查批准总承包单位提出的施工实施进度计划，检查其实施情况，督促总承包单位采取切实措施实现合同目标要求。当实施进度发生较大偏差时，及时向建设单位提出调整控制性进度计划的建议意见，并在通过批准后完成其调整。施工质量控制：审查承包单位的质量控制体系和措施，核实质量文件。依据工程建设合同文件、设计文件、技术规范

12、与质量检验标准，对施工前准备工作进行检查，对施工工序与资源投入进行监督。以单元工程为基础，对基础工程、隐蔽工程、分项分部工程的质量进行检查、签证和施工质量的评价。组织质量事故调查，分类评定质量事故等级，审批质量事故处理措施。工程造价控制：确定投资控制目标和编制年度投资计划（分年度）。根据跟踪审计要求审核总承包单位提交的工程计量及费用等，并签发付款凭证。受理索赔申请，进行索赔调查和谈判，并提出处理意见。协调组织召开由建设方、设计单位、施工单位、审计部门等相关部门参与的工程设计调整及工程量变更会办会议，授权处理合同与工程变更，下达变更指令。施工安全文明监督：审查施工安全措施、劳动防护和环境保护设施

13、等，并负责检查、督促落实执行。参加重大安全事故调查并提出处理意见。协调管理：主持项目管理服务合同授权范围内工程建设各方协调工作会议，编发施工协调会议纪要。对监理单位的管理:依据建设工程监理规范、建设工程监理合同及其它有关法律法规，在监理招投标之前，应针对项目需要拟定详细的监理管理办法，并应在签订合同后、监理进场前及时签发给监理单位，从而形成有效的合同文件，加强对监理的管理。技术档案管理：按国家规定组织工程各阶段验收、单位工程验收及竣工验收，提交相应的工程项目管理服务报告，审查设计单位、工程建设单位和施工单位编制的竣工图纸和资料，督促施工单位整理施工归档文件。信息管理：做好施工现场项目管理服务记

14、录与信息反馈。按要求编制项目管理服务月、年报，对工程资料及档案按期进行整编和管理，并在工程竣工验收或项目管理服务期结束后移交建设单位（一式三份，含电子版本一份）。定期向市发展改革委、建设单位报送项目进展情况，向市建设局报送工程进度、工程质量和施工安全情况。工程竣工验收阶段组织进行项目初步验收，提出问题。审核竣工验收资料。进行竣工验收。负责组织本项目市政、环保、绿化等各类专业验收。组织项目竣工决算，协助进行竣工决算审查、审计工作。向业主移交项目。4、工程质量保修阶段依据各个工程建设合同的有关条款，与各承包单位签定保修协议或合同。在规定的工程质量保修期内，负责检查工程质量状况，组织鉴定质量问题责任

15、，督促责任单位进行维修服务。办理测绘手续，领出测绘报告；项目移交。六、各阶段的管理内容包括：进度管理根据合同总工期提出节点工期要求，确定工程进度管理的重点；根据节点工期要求及具体施工条件，编制整个工程的控制性网络进度计划，并对进度目标进行分解，提出各合同控制性进度目标；按照建筑业法律法规要求，及时办理政府部门相关手续；积极协调外部条件，保证施工过程中水、电、交通、通信及其他社会配合条件满足工程需要；及时确定专业分包与主要设备厂商；审查经监理单位审批的施工总进度计划，按时检查实施情况，督促监理单位要求施工总承包单位采取措施实现合同目标要求，当计划变动时，及时提出调整网络计划的意见；按进度计划督促

16、建设单位直接分包单位及时进场，督促主要材料设备厂商按时供货；处理工期索赔；按合同规定的要求，监督、检查监理单位、总包单位的工作，根据现场实际进度情况，不定期召开生产计划专题会，保证总控计划的顺利落实；定期向委托人汇报工程进度情况。及时组织竣工验收；及时移交项目使用单位。质量管理依法对工程建设项目中专业分包、主要材料设备厂商进行招标；将专业工程及关键材料设备发包给具备相关资质条件的合格厂商；将真实、齐全、完整的基础资料提交相关参建单位；审查经监理单位审批的施工组织设计，审查施工承包单位的质量控制体系和措施，核实质量文件；组织图纸会审和设计交底；按合同规定的要求，监督、检查监理、总包等各参建单位工

17、作；审核签认设计变更、工程技术洽商；对用于工程的关键材料、设备进行检查验收；督促处理重大工程质量问题、质量事故；依据合同文件、设计图纸和技术规范要求等，对单位工程、分部工程进行监督、检查和验收；规划、消防、电梯、人防、卫生防疫、市政等专项验收与接收；组织工程竣工验收；向使用单位进行项目移交。投资管理审核设计预算，制定成本控制目标；根据已确定的项目总投资目标及成本控制目标，对不同施工阶段的工程造价进行分解，确定相应的阶段性投资控制目标；编制工程建设资金使用计划，并征得委托人认可；根据成本控制分解，进行招标、评标中投资控制，确定合适的专业分包及主要材料厂商；处理设计变更，包括设备、材料的变更；审核

18、索赔引起的费用增减和暂估价；对投资计划进行动态管理；审核支付工程进度款，审核支付由招标人供应的材料、设备款；按合同规定的要求，监督、检查施工监理单位的投资控制工作；进行竣工结算审查；编制竣工结算报告。安全管理明确安全管理目标，进行责任分解；按照国家法律法规要求，办理政府相关手续，申请领取各项证照；办理工程相关保险；委托总包单位进行现场安全生产管理，审查施工单位的安全控制体系和措施，督促检查落实； 严格控制设计质量、工程实体质量；针对安全风险，督促各方预先采取控制措施，并制定相关预案；督促监理、总包定期组织安全检查，发现问题及时纠正；在发生安全事故时，配合有关部门对安全事故的调查处理；竣工后编制

19、专项报告。合同管理制定本建设项目的合同结构，拟定合同草案；协助建设单位进行合同谈判，签订相关合同；对合同进行分析，控制风险源；建立合同数据档案；形成合同网络系统；实施阶段，对合同的履行进行检查、监控、管理；索赔管理；处理合同争议；进行总结。信息管理建立项目信息管理架构；建设过程中，及时传递、收集、整理相关信息；定期编制工程项目报告，报送委托人；督促所有参建单位按政府规定做好全过程信息收集、整理、归档工作；督促所有参建单位将竣工验收资料及时整理、验收、移交；及时进行资料信息管理工作总结本项目代建管理的重点难点分析本项目开发区市政改造工程，工期紧、任务重。我方工作中最大的问题是所有前期设计和手续还

20、没有办理，代建合同工期明显减少。针对以上问题我方自接手以后全面启动前期手续的办理，尽量压缩前期时间，为后期施工创造有利和宽松的环境。2016年2月23日，签署代建合同，计划4月6日勘察、设计开标，5月完成施工图设计、6月取得施工图审图合格意见；10月取得施工许可证，开工。2017年5月完成竣工验收。施工任务重，工期紧，质量和安全文明要求高，后续工作中仍然存在一定重点和难点，需要业主方及我司共同重视和应对：前期手续： 所有手续要在6个月内办理并取得合格意见；办理过程所对应的部门、窗口工作 均不在我方可控范围。概算审计也颇费时间且不可控。概算财评后招标前置条件必须完成标底审计。以上问题直接导致总包

21、招标工作进展。建设复杂：原有道路改造，地下管线错综复杂，改造地址条件不详。且有桥梁，桥梁情况要经具体勘察后确定是否改造，如何改造。施工过程对周边出行造成影响。同时开发，任务大，工期紧，质量、进度、安全管理难度大，代建单位需要充分了解周边环境特点，从时间、空间做好协调工作，合理组织施工，推进项目建设。投资控制严格：建设单位要确保建设资金，如果因资金原因再调整设计，申请追加资金也较困难。因此我公司从开始策划阶段即对项目投资有比较严谨的测算，在实施过程中严格按照成本目标进行控制，不盲目进行设计变更、不随意调整产品档次。代建管理单位将和建设单位紧密协调，充分了解建设单位意图，在设计、概算、招标阶段进行

22、完善的考虑，避免漏项；在项目实施过程中，严格控制设计变更和工程签证；在付款时予以认真的审核，避免超付；配合审计单位做好决算审计工作。现场条件：现场施工条件目前没有进出的道路，而且沿古村河两侧都有一道裸漏的供热管道，标高肯定和桥梁设计有冲突；古村河东侧有大片的绿化植被需要移植；在杜鹃路处桥梁位置，有一处高压铁塔会影响打桩。代建管理组织架构及职责分工本着高标准、严要求、创精品工程、树立公司形象的目标，保障房公司将整合公司所有资源和力量，实现组织有保障，技术有支撑，推进有计划，全力做好代建工作。代建公司管理框架在公司内部成立代建协调小组，由孙宏杰总经理亲自挂帅，担任协调小组组长，公司各相关部门负责人

23、为成员，协调、解决重大问题。具体职责、分工见下表：表3-1 南亚地块市政配套工程代建管理协调小组协调组主要职能组长综合协调、解决代建过程中的重大问题协调、解决代建过程中的问题，组织落实协调工作组的工作方案，组织项目组开展代建工作工程技术部质量、安全、进度检查，参加基础、主体、各类专项验收、竣工验收。前期开发部项目前期准备、手续办理、设计对接、方案报批、设计管理等。委托勘探、设计和组织项目管理招标等。成本合约部组织施工招标、采购招标、合同管理、投资控制、支付管理、签证管理、决算管理等。设计管理部负责代建项目设计管理、技术支持，编制设计进度计划、了解业主设计意图、做好各个阶段的设计工作、负责设计合

24、同的执行和管理等绿色建筑部负责绿色设计的咨询、设计、申报工作，对各专业的绿色设计进行审查等财务部负责财务制度的审核和审批，批付各种款项等。部门职能前期开发部1主要负责项目前期证照、对外协调、市场开发、业务承接工作。2. 负责项目的前期证照办理，包括但不限于：项目建议书、可研、环评、能评、稳评、考古、交评、地质灾害、气象、抗震、节能、消防、人防、环保、环卫、卫生、绿化、测绘、交警、规划、市政、合同备案、质监、安监等报批，取得开工前所需的所有证照。3协调工程管线、绿化等迁移工作，配合做好工程现场拆迁遗留问题。4负责前期调查，对项目的周边管线、地下埋藏物等进行探查，获取相关资料。5协助成本合约部对勘

25、察、设计单位进行招标，为起草招标文件等工作提供相应的技术支持。6.负责勘察设计。审核勘察方案，监督勘察作业的实施。审查勘察报告的质量，负责勘察报告的审图，取得合格意见。7充分了解建设单位的需求和意图，编制设计任务书（含建筑设计及智能化等各类专业深化设计）。负责协调设计工作，组织专家论证，优化完善设计方案，并审查设计文件的质量。负责完成施工图审查，取得审图合格证。8负责办理雨污水、供水、供电、燃气、通信、有线电视、技防等外配套专业部门的咨询、设计、协调工作。为建筑设计提供准确的市政接口信息。9负责与政府部门、设计单位、周边居民的沟通协调工作。协调解决政府部门对项目监督检查出现的问题，解决居民的投

26、诉和抱怨。负责办理场地租赁、占道施工、夜间施工等手续。10配合做好图纸资料的移交和设计交底及主材选定工作。11配合工程部做好施工阶段的设计变更管理。12. 配合工程部做好完工项目的验收、备案、证照办理工作。13. 制定市场开拓方案，调动各种社会资源，充分运用市场化的手段，积极稳妥的对外承接业务。14. 利用各种机会，扩大对外宣传，不断提高企业的知名度和影响力。工程技术部1工程部是项目工程管理的责任部门，参与项目规划、设计、证照等前期工作，对项目施工建设过程中各项具体的作业和事件进行计划、指挥、检查、调整、控制。2贯彻国家关于质量、安全方面的法律、法规、标准及其规范，制定质量、安全、进度、文明施

27、工控制方法，对项目的质量、安全、进度和文明施工负全面责任。3制定完善的工程管理制度。结合现行的法律法规、规范、地方性规定，分别制定质量、安全、进度等现场管理制度。研究施工工艺、作业标准，制定本企业的施工标准做法。4. 制定对承包商的考核和评价制度，定期或不定期对参建的承包商（主要包括施工单位、监理单位、供应商、监测单位、检测单位等）和项目部专业工程师的工作进行检查、考核、评比，对承包商的行为进行监督管理，对不符合要求的承包商，在公司授权基础上及时采取约谈、警告、罚款、暂停支付工程款、暂停施工、缩减承包范围、中止或终止合作等措施。5. 根据各项目开发总计划，编制实施性施工进度计划，协助合约部编制

28、资金使用计划和招标采购计划，确保公司部署的施工任务全面完成。6实行项目现场业主代表负责制，具体组织、协调参建各方按合同约定履行施工和服务工作。7根据项目进度，提出招标申请，协助合约部开展招标工作。8根据项目管理合同的目标、要求，结合项目实际情况，组织公司各部门和项目部开展工程管理策划。9. 组织设计交底、施工图会审，会同监理、施工单位向设计部门提出会审意见。10审查施工质量、安全、进度以及与施工现场相关的各类问题的处理方案，审查施工方案、施工组织设计、监理规划、监理细则。11审定施工单位的工作量，审核技术变更与工程签证，审核变更中的相关文件并对变更提出意见，配合合约部、财务部门做好工程款和相关

29、应付款项的审定和支付工作。12审核项目部编制的样板示范方案和工程样板实体，指导和监督项目部对项目现场的质量、进度、安全、文明施工进行有效管理。13参与各项工程的验收、接收及移交，负责缺陷责任期、保修期内的工程保修。14指导项目部整理项目的文件、档案、资料，及时移交公司档案管理部门。15配合前期开发部做好前期手续的报批工作。16配合合约部做好工程招标（包括施工、采购及综合服务类），选定合格供应商。17负责公司专家组的组织管理工作，围绕公司开发项目提供各种技术支持、政策咨询、专家研讨、专家技术调研、考察等活动。18. 协助综合部对工程技术人员进行培训；组织各项目部工程技术人员的经验交流。19. 负

30、责研究、推广“四新”技术。成本合约部1合理控制各阶段成本。合约部是项目成本管理的责任部门，全面负责和承担工程项目中成本的控制与管理工作，依据合理原则最大限度控制投资额度，实现资金有效、节约利用，做到估算基本准确，概算不突破经审批的估算，预算不突破经审批的概算，力争决算不突破预算。2负责编制项目总成本计划及年、季、月成本计划，做好工程成本的动态管理，执行预警制度。在项目的咨询决策阶段编制估算，在项目扩初设计阶段编制概算，在项目施工图阶段编制预算。或通过审核第三方提供的上述成果，确定相对准确的成本计划，为下一阶段的工作提供成本控制目标。3负责项目招标管理。结合建设单位意见和政府部门的规定，确定合理

31、的招标采购计划，明确招标内容、分工、形式、条件等。编制、报审招标文件、控制价（标底），组织招标答疑、开标和评标工作。当建设单位将上述招标工作委托第三方实施时，需负责与第三方的工作协调，审查第三方提供的服务质量，并代表建设单位办理完成招标、定标、签约、备案手续。4负责项目合约管理。负责编制合约规划，合理划分合约界面与工作内容。负责合同的谈判、订立、执行、评价，建立并管理合同台账。5负责勘察设计单位的招标。执行限额设计制度，合约部负责制定合理的设计限额指标。6.参与重大设计方案和施工组织设计的讨论，参与工程图纸审核工作，并从控制成本等角度提出优化建议。7负责审核各类付款。及时掌握已付款情况、合同实

32、际履约情况，审核合同执行过程中的各类应付款项。提供每月付款计划。8. 审核、处理承包商、服务商、供应商提出的签证、索赔事项。建立并管理签证索赔台账。对合同变更、设计变更涉及的工作量或价格调减事项，应及时办理反索赔手续。9捕捉市场动态，掌握造价信息，建立勘察、设计、监理、施工和主要材料供应商等参建单位名录，实施定期考核和动态更新。10. 及时掌握市场信息，了解人工、材料、机械等市场价格变动情况，了解各种规费调整情况。11. 负责解决各类合同争议。代表建设单位与合同争议方展开商洽，合情合理合法解决合同争议事项。12. 负责协调财政评审单位，做好概算审批、标底审批、材料询价和项目结算工作。13负责本

33、部门涉及的工程经济档案保管与保密工作。(四)、 设计管理部设计管理科是主要负责公司代建项目设计管理、技术支持的职能科室，应履行以下工作职责：1根据代建项目总进度计划编制设计阶段进度计划；计划由项目负责人编制，部门经理审核后提请副总经理、项目经理批准；项目的设计管理应按批准的计划组织实施；2、充分了解建设单位的要求和意图、对项目的预期要求；收集设计基础资料；主持编制设计任务书并报业主审核；3、配合合约科做好方案设计、扩初设计、施工图设计、深基坑设计、装饰设计等的招标、回标工作，组织设计评审工作；4、负责设计合同的执行和管理；5、及时掌握设计进度，检查设计深度和设计质量；6组织本科室和相关科室对设

34、计单位的设计方案进行内审、设计优化工作；组织对重要的设计方案进行比较论证；7协助前期开发科办理前期证照，解决设计审查中出现的问题；为水、电、气等配套工程的设计提供技术支持；8配合合约科做好从规划方案到施工图的概算、预算及工程成本控制工作；9.配合合约科做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作；10参与开工前的施工图技术交底工作和图纸会审工作；11负责设计方案变更事宜的协调、审核与确认工作；12负责做好与设计院、设计单位的交流、协调和管理工作；13负责对施工单位提交的施工方案的审查工作；14. 负责对建筑新材料的搜寻工作，以期达到节约造价、工期，提高建筑使用性能的目的；15. 配合绿建

35、部对项目进行标识评定的工作；16负责施工图纸等设计资料、档案的统一管理工作；17.对工程设计单位的初步选择权；18.对外部设计方案的审核权和修改权；19.对设计变更、工程洽商的审批权；20.对建设工程质量的参与验收权；21.对项目设计方案、施工计划的建议权；22.对于专业设计培训方面的建议权；23.对科室内员工聘用、提请奖惩和解聘的建议权；24.支持配合相关科室的工作并完成领导交办的其他工作。（五）、绿色建筑部1负责绿色建筑的咨询、设计、申报等相关工作。2提供美国LEED各级别认证和后期运营管理的技术咨询和认证服务。提供中国绿色建筑认证一、二、三星级设计标识和运营标识认证技术咨询和认证服务。3

36、根据项目的具体情况，提交项目初步建议书及绿色建筑方案书。4参与整个施工图设计阶段的技术指导，提交绿色建筑技术施工图设计指南。5施工图结束后，提交各专业的绿色技术施工图审核意见书。6完成各项分析报告，编制和完善相关申报材料。7在取得建筑、结构、给排水、电气（包括弱电）、暖通、室内装修、景观等各专业的全套符合绿色申报要求的施工图及相关资料后20个工作日内，提交不同认证级别的绿色建筑设计评价标识申报资料，开始组织完成绿色建筑设计评价标识的申报工作，获得绿色建筑设计评价标识。8进行绿色施工指导（绿色建筑二星级以上），提出在整个施工过程中需要完成、收集、整理的绿色施工相关文件的要求；9运营阶段提出系统优

37、化运行的指导意见；指导物业管理进行完整的系统运行管理记录；10项目竣工并运行一年后，在甲方提供全套施工阶段资料及运行阶段一年内的完整运行管理记录运行资料的前提下，在资料齐全后的30个工作日内，提交绿色建筑（二星级及以上）运行评价标识申报资料，并组织完成绿色建筑评价标识的申报工作，获得绿色建筑运营评价标识；（六）、财务管理部组织编报财务会计报告；负责组织制定财务管理制度、支付程序和规定，并与有关部门密切配合，严格控制投资规模。代建项目部架构调配经验丰富的工程技术管理人员组成代建项目部。代建项目部组织架构见图：昆山事业部副经理昆山事业部经理财务人员区域经理前期工程师合约工程师设计工程师市政主管景观

38、工程师安全工程师设计单位供应商施工单位监理单位图3-1 代建项目部组织架构图派驻本工程项目管理（代建）人员 见下表。表3-2 拟派驻本项目（南亚地块市政配套工程）的主要管理人员表岗位姓名性别年龄职称职务学历专业执业资格区域经理王相军男36高工经理本科工程管理CIOB前期工程师曹俊男35高工本科市政主管李令玉男38工程师 本科土木工程合约工程师石艳杰女34助工本科土木工程江苏省造价员设计工程师张丽丽女30助工本科土木工程二级建造师安全工程师翁一杰男30助工本科土木工程安全工程师景观工程师王丹男39工程师本科土木工程二级建造师各专业岗位职责区域经理：作为代建单位法定代表人授权的全权代表，全面履行项

39、目委托代建管理合同，对项目管理负总责；负责实现本项目合同文件承诺的项目目标，负责组织落实项目管理过程中的相关工作；负责协调落实参建各方的分工与合作关系，协调处理建设单位、项目部、承包商、政府部门、周边居民之间的矛盾；负责项目管理方案的制定，并按方案要求组织实施落实，进行过程控制，依据实际情况进行持续改进；对项目的施工质量、进度、安全、文明情况进行有效监管。主持编制和审定项目开发总进度计划、项目专业工作计划、资金使用计划、目标成本、项目预算、采购合同等技术文件，监督落实相关计划的实施；负责审定项目资金的使用与支付；对重大事项的处理提出处理意见和建议；负责对项目管理目标分解落实到人。对项目部管理人

40、员的日常工作进行监督、指导、考核；协调内部各部门之间的工作；组织编写、审查设计任务书等设计文件；组织图纸会审、设计论证、设计优化、设计可行性及可靠性等的研究；负责编制招标文件中的工程及技术要求；负责与设计单位的联系，及时掌握设计进度，控制设计质量；及时协调建设单位确定设计要求、设计成果。组织现场材料定样，审查材料样板、工艺样板、施工样板。按照“样板先行”的原则指导施工。审核工程实施过程中的各类变更、签证事宜；负责审核各阶段的施工计划；组织审查施工组织设计和重大施工方案；负责对质量安全事故的调查处理。对监理工作进行监督，督促监理单位严格履行监理职责，充分发挥监理作用。参与工程中间验收，参与重要部

41、位、重要工序的验收工作。工程完工后，组织竣工验收及工程移交工作；落实工程保修工作。景观工程师负责项目景观绿化工程的设计协调和现场施工管理工作，协助精装修项目的招标、定样工作；编制景观绿化设计任务书。充分了解建设单位的意图及对景观绿化工程的预期要求，对设计意向、造价指标等提出明确的要求；参与景观绿化设计方案的论证，提出优化意见。负责与建设单位、设计单位协调，完善方案；控制设计质量和设计进度；组织景观绿化工程的设计交底和图纸会审；组织设计单位、建设单位进行产品定样工作。参与景观绿化招标工作，提供工程及技术要求，审核招标技术文件及技术资料；协助合约工程师开展合格供方的考察和筛选工作；参加现场景观绿化

42、工程的日常管理工作，协调土建、安装等专业工程的现场配合工作；负责每日的现场巡查工作，并作好巡查记录；负责对监理单位关于景观绿化工程方面的监理工作进行日常检查；根据公司批准的施工总进度计划，审查景观绿化工程施工组织设计，负责编制景观绿化工程项目的现场施工进度，确保景观绿化工程项目进度计划的完成；根据合同的约定、规程规范和设计图纸的要求, 严格监督景观绿化工程项目施工质量, 参加景观绿化工程检查验收, 参加景观绿化工程材料设备选型、封样及进场检查验收, 对景观绿化工程质量负责, 对现场安全文明施工负责；严格监督控制景观绿化工程项目施工成本，对景观绿化工程的隐蔽工程和其他形式的现场签证严格监督，确保

43、景观绿化工程项目成本控制目标的实现；协调解决景观绿化工程项目中的设计、施工问题以及现场的景观绿化工程涉外关系；负责解决变更、洽商中有关工程专业技术方面的问题；参加景观绿化专业各阶段工程验收和竣工验收并办理相关手续；负责组织景观绿化工程竣工验收工作，做好工程交付及后续维保工作。合约工程师负责项目的投资控制、招标采购、成本管理、合同管理工作；负责对工程的总投资进行控制，负责对总投资目标进行分解；编制年、季、月度投资计划，按时向建设单位提出投资计划申请；按照代建委托合同的要求，负责与相关配合单位协调，组织落实投资估算、初步设计概算、施工图预算的编制工作，负责审核相关咨询机构提供的上述成果的准确性、完

44、整性、合理性。按照代建委托合同、政府相关要求、公司管理规定，负责代建项目采购工作的计划、组织、落实、协调；根据项目特性，及时编制合约规划、招标计划，合理划分招标界面、发包内容，落实招标采购的责任主体。对政府采购项目，及时向建设单位和政府采购部门提出采购清单；审核承包商的材料设备、分包工程采购计划；负责与招标代理机构的协调，为招标代理机构开展招标工作提供支持，明确招标要求，编制/审核招标文件；负责组织商务谈判、市场询价、企业考察工作；负责与政府招标机构协调，完成招标、开标、评标、定标及合同签署工作。协助前期工程师完成合同备案工作。在项目立项、方案设计、初步设计、施工图设计完成后，分别编制相应的内

45、部控制目标成本。负责建立目标成本动态管理体系，定期提供成本分析报告。负责对项目现场的签证管理。实时掌握工程动态，了解变更及签证情况，及时处理现场签证。对项目现场有关成本投入的情况主动进行实时验证。负责合同价格调整、材料现场定价的审核工作；负责市场询价，及时收集材料、设备价格变动信息，提供工程造价动态调控方法并协调实施；负责审核各类工程付款的申请并提出初步审核意见，报项目经理及使用单位审查，协助财务人员办理项目用款支付手续；对承包商提供的决算进行审查。在内部审查通过后提供给建设单位或政府部门制定的审计机构进行审计；项目完成后负责编制决算报告；负责与财政、审计机构的协调；负责办理财政概算评审手续；

46、协助项目经理做好合同签订后的执行过程中产生的相关变更及补充协议的管理。协调解决有关合同方面的争议；建立合同台账，持续跟踪关注合同实施情况、付款情况，直至合同结束。监管合同各承包方的履约行为，办理相关履约文件。负责组织对承包商的履约情况进行评价、考核；前期工程师负责项目前期外部市政条件的落实；负责获取工地现场及周边相关区域的地下管线、隐蔽设施资料。负责办理拆迁、土地征收、管线迁移等工作，负责按合同及国家规定办理土地移交手续。负责办理相关政府职能部门的行政审批手续(包括：人防、消防、园林、环保、交通、地震、市政管网、各类设计图审等)；协助合约工程师完成招标手续；负责办理自中标通知书之后起的其余前期

47、手续（包括合同备案等）。负责办理建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、开工审批表等项目前期开工手续；负责落实施工临时水电的申报；负责正式配套工程（水、电、气、通信、网络、有线电视等）的申报工作。负责竣工阶段政府相关部门验收、竣工备案及交付手续的办理；编制项目前期工作计划；负责协调项目所在地的政府监管部门（城管、公安、消防、质监、安监等），负责与周边居民的协调，获取相关部门和周边居民的支持帮助。财务负责代建项目的账目管理；在代建开始时、代建结束后分别与建设单位做好账目移交工作；执行工程预算和用款计划，申请和管理项目账户内资金，办理工程款支付手续；协助公司财务部进行项目会计审

48、核和财务收支管理；协助公司财务部进行项目财务统计工作，对专项资金进行管理；协助公司财务部进行项目基建资金的专户管理，监督项目建设资金的使用；协助公司财务部编制项目决算报告。负责与审计部门、建设单位财务部门的相关协调。安全工程师负责工程的施安全管理；协助项目经理对代建项目的安全生产进行协调管理。审核承建方的施工方案，监理公司的监理规划、监理大纲及实施细则；审查分包商的资质和相关情况；负责临时设施、设备、脚手架等安全措施的验收与质监站的协调。负责日常安全巡视工作，定期开展联合检查；指导监理单位和施工单位开展安全日常自查，及时发现隐患。负责对安全专项施工方案的审核、批准。关注特殊气候条件下（冬雨季、

49、雷暴季节、高温季等）的施工安全情况，及时开展安全技术交底，审查施工单位的安全技术方案、应急方案，检查施工单位安全管理体系及措施落实情况。定期检查塔吊/施工升降机等大型设备、电器设备。对监理的日常安全管理工作成果进行抽查。设计工程师负责勘察、设计的管理及协调工作。充分了解建设单位的要求和意图、对项目的预期要求；收集设计基础资料；主持编制设计任务书并报业主审核；负责勘察、设计单位的招标工作；起草勘察、设计招标文件，组织勘察、设计单位招标工作，选定勘察、设计单位。及时掌握设计进度，检查设计深度和设计质量；在设计中贯彻国家的各项政策法规和规章制度。协助前期开发科办理前期证照，负责与规划、审图、消防等部

50、门对口联系，解决设计审查中出现的问题。负责组织设计成果内审、设计优化工作；组织对重要的设计方案进行比较论证。组织设计交底及图纸会审。审批设计变更及工程技术核定；负责各专业设计之间的协调。对工程进行过程中的技术把关、提供技术支持完成副经理安排其他任务。（八）、市政工程师1、参与项目施工前各项准备工作的实施和督促。2、参与项目年度生产经营计划的编制，并协调项目招标、报批报建等专项计划，参与编制并执行项目施工总体进度计划、分项工程进度计划。3、参与项目场地临时围护、七通一平、初步勘查、施工路口、建构筑物及植物拆移等工作，为后续工作创造条件。4、评审市政单位施工组织设计方案、分项工程施工方案。5、参与

51、施工总体进度计划和分项施工进度计划的审查，督促项目施工进度计划的实施，对项目工程计划的执行情况进行实时跟踪，并根据项目进度要求进行及时调整。6、参与项目现场市政施工图交底工作。7、组织或参与项目市政专业设计变更的论证，并负责执行和落实，及时与征收前期部设计管理组沟通联系，解决施工图中出现的市政专业问题，负责项目市政专业设计变更的现场管理并跟踪落实及反馈。8、负责处理项目施工单位现场提出的市政专业技术问题，重大技术问题及时回馈工程技术科、成本合约科及分管领导。9、参与审核项目市政工程关键工序、关键部位的施工方案，必要时组织相关人员进行评审。10、对施工现场的安全、质量进行例行巡查，发现问题立即与

52、施工、监理单位沟通并处理。11、区域经理安排的其他任务。 代建管理的主要理念我公司将建立和完善项目管理体系，发挥专业化优势，围绕工程投资、质量、进度、安全和环境保护等目标，认真实行“三控”、“三管”、“一协调”，严格按要求进行现场安全文明施工，以确保该工程目标的全部实现。对项目实施集成化管理，实现社会效益、经济效益、和环境效益的统一。实现有组织的管理一是参加建设各方主体的工作职责和相互之间工作关系的明确，二是项目管理方内部形成职责明确、层次分明、工作无盲点、工作有时效的管理框架。通过组织管理，做到处处有执行（谁做），事事有责任（谁负责），环环有监督（谁监督管理）。实现全过程计划监控任何工作都制

53、定相应计划，并且计划要经过审批，避免反复以影响工程建设。包括项目管理方案，各部门管理细则，实施方案，实施流程等。排定各里程碑时间节点，编制阶段分解计划，要求各方监督实施。实行全员责任制管理工作落实到每个部门，每个基层，每个细节，每个人，通过工作交底，做到项目部每个人都是管理者，通过不同范围的沟通会议，形成上下各层次工作目标一致，分工明确。从时间角度，项目管理的所有工作者全部实现平行管理，减少一切中间环节和误差建立信息搜集、处理、反馈中心及时收集信息和及时反馈信息。要求不正常的工作状态能够及时（没有时间差）反馈到上一个管理层，并做出处置；中等程度以上问题要求在1小时之内反馈到上部各个管理层，并做

54、出处置。中心信息处理站担负全项目管理的重大信息汇集、传输和发布。利用合同手段进行管理熟悉合同条件，签订合理的合同条款，如质量标准、工期要求、付款方式、奖惩制度等。由于工程的复杂性，合同条件随时会有变化，合同主体会利用合同的变化干扰工作的正常开展，这些需要认真对待，也需要灵活处置，但处理问题的合同原则不容改变，要严格合同奖惩措施。协调和交流加强同业主和参建各方的协调和交流。这些协调和交流，既发生在高级管理层，也发生在各个层次。特别是基层，更需要通过沟通，使管理工作体现在过程中，保证工作一次性完成。贯彻业主满意理念通过业主对工作的决策参与，在过程中把业主的要求和思想及时贯彻落实到具体工作上。通过汇

55、报制度，通过总结，通过（年、月、周）报，专项工作汇报等，及时让业主了解情况，及时让业主参与对里程碑事件的决策要求，就是让业主对工作满意，这也是提高管理成效的重要条件。风险预控实现风险预控管理。由于建设工程的特性，在建设过程中会存在许多可能出现的风险，如工期风险、投资风险、质量风险、安全风险等。在实施前，找出风险因素，分析风险的程度和发生的可能性，进行预先应对，控制风险的发生，控制风险对工程实施的影响。项目风险管理是通过风险识别、风险分析和风险评价去认识项目的风险，以此为基础合理使用各种风险应对措施、管理办法、技术和手段对项目的风险实行有效的控制，妥善处理风险事件造成的不利后果，以最少的成本保证

56、项目总体目标实现的管理工作。风险应对计划是针对风险分析的结果，为提高实现项目目标的机会，降低风险的负面影响而制定的风险应对策略和应对措施的过程。将采取如下措施：1、风险回避：考虑到风险事件的存在和发生的可能性，主动放弃或拒绝实施可能导致风险损失的方案。通过回避风险，可以在风险事件发生之前完全地消除某一特定风险可能造成的种种损失，而不仅仅是减少损失的影响程度；2、转移风险：转移风险是指一些单位或个人为避免承担风险损失，而有意识地将损失或与损失有关的财务后果转嫁给另外的单位或个人去承担。转移风险有控制型非保险转移、财务型非保险转移和保险三种形式；3、损失控制：损失控制是指损失发生前消除损失发生的根

57、源，并减少损失事件的频率，在风险事件发生后减少损失的程度。故其基本点在于消除风险因素和减少风险损失；4、自留风险：自留风险又称承担风险，它是一种由项目组织自己承担风险事故所致损失的措施项目管理程序和控制要点项目代建管理总程序：见图5-1:项目代建管理总程序。前期手续办理程序和控制要点前期手续办理程序（略），见第一项项目代建管理总程序。控制要点：控制的重点是充分理解政府部门的政策规定、办事程序，并结合项目的特点，将可能出现的问题和解决方策作出预先安排，以缩短政府部门的审批周期，避免不必要的反复。（1）充分熟悉相关法律法规；（2）熟悉各委办局的工作程序；（3）材料要齐全、符合法定形式审查标准；（4

58、）协调各协作单位的工作关系，保证项目按期、按时正式开工建设。设计管理程序和控制要点设计阶段管理工作程序，见图5-2:设计阶段管理工作程序。设计阶段控制要点目标设计阶段目标：在控制投资前提下，建筑造型、使用功能及设计标准满足建设单位要求；结构安全可靠；符合城市规划、公用设施等主管部门的规定。设计管理是对设计进度、设计质量和工程投资进行监督管理，积极协调良好的外部环境，及时办理各项报建报批手续，为后期工作顺利开展奠定基础。整个项目投资始终控制在计划内，设计进度和设计质量满足合同要求。设计阶段质量控制要点工程项目设计阶段是质量控制、投资控制的关键性阶段，必须处理好质量和投资二者关系。设计质量直接影响

59、工程质量,督促设计单位确保设计质量是项目管理部的首要任务。各个设计阶段的内容不同，工序不同，对设计质量的控制要求也有所不同，有关各工序质量控制要点见表5-1：设计质量控制的主要环节表。设计阶段进度控制要点督促设计单位按照设计进度计划提供各阶段的设计文件，确保工程建设的需要。对设计进度实施动态控制。定期检查设计工作实际完成情况，一旦发生偏差，及时分析原因，并提出纠正措施。必要时应对原进度计划进行调整或修订，以确保设计工作按计划完成。设计阶段投资控制要点项目投资控制贯穿于项目建设的全过程，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%95%，技术阶段，影响项目投资的可能性为35%75%，施工图阶段，

60、影响项目投资的可能性为5%35%。因此，项目关键在于施工前的投资决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计阶段。严格审查设计概(预)算。建设意向编制项目建议书报发改委审批：会同各职能部门及有资质的咨询机构对项目建议书进行评审、下达批文项目立项、用地申请概算、水利批复编制环境影响评价文件（登记表、报告表、报告书）编制项目可行性研究报告项目可行性研究报告审批报建设项目环境影响评价审批申请表到环保部门审批 项 目 报 建图5-1项目代建管理总程序（1）项 目 报 建组织方案设计比选规划设计方案送审：排污、煤气等管线配套征询公安、绿化、环保、市容、节能等部门意见征询规划设计方