旅游度假区概念规划

1、弥渡县白总旗旅游度假区概念规划区域概况弥渡县位于云南省西部，大理白族自治州东南。地理坐标东经10019，10047，,北纬2447z2532，。东至水目山顶与祥云县交界；西至隆庆关（龙菁关）与巍山彝族回族自治县分疆，宽26公里；北至九顶山巅与大理市、祥云县分壤；南至牛街乡的太平山顶与思茅地区景东彝族自治县接连，长82公里；东南部接壤楚雄州南华县。自西北向东南呈狭长地形,总面积1523.43平方公里,其中坝区面积132平方公里，占总面积的8.66%,山区、半山区面积1391.43平方公里，占总面积的91.34%。弥渡县自古就是通往滇西、滇西北、滇西南的交通要冲，唐代就有古驿道过境，上通京城长安，

2、西达保山，可出缅甸；西北通丽江、中甸；西南通临沧，可出老挝、泰国。广大铁路和楚大高速公路越境而过，214国道和320国道（老线）在县境北部纵横交汇，并有连接线与楚大高速公路相通，是昆明通往滇西和滇西南的咽喉要地。弥渡县政治经济文化中心、县政府驻地弥城镇，东至昆明320公里，西北至州府大理市60公里，南往临沧238公里、达思茅469公里。项目规划范围以白总旗温泉两边山30度坡度以下祥临高速公路以东为界，和凤凰山南侧35米等高线、炮台山山脊线东侧为界，规划建设用地面积为15.033公顷。弥渡县属中亚热带季风气候区，冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，没有明显的四季之分，只有干季、雨季之别。立体气候明显，

3、从低热河谷龙树大桥，到高寒山区的朵祜，平均温差7.8C，具有“一山分四季，十里不同天”、“河谷区热，坝区暖，半山区、山区凉，高寒山区冷”的特征。多年平均气温为16.3C,最热月的六月份平均气温为21.7C，最冷月的一月份平均气温为8.9T,年较差为12.8C，但气温日较差大，为29.4C。现状分析项目用地在总体空间形态上呈现出三面环山、一泉（温泉）、一路（祥临公路）的格局。呈狭长形腹地。三面山体山势较高，形成了良好的绿色山体景观背景。规划范围内土地利用以山林地、中高产农田为主体，有少量居住用地。现状道路以西边的祥临快速公路为主，联接进入县城的入口公路。现状村庄主要分布为用地北边的白总旗自然村落

4、，白总旗自然村主要分布在沿山体一带，建筑布局灵活自由，依山而建，沿路有数处水流，古树环抱，环境清悠。村中居民以农业、林果业生产为主。在规划中不考虑将村落纳入集中布置。项目中部地形地貌富于变化，缓坡、小谷地、山溪相间。并且有一处现状温泉，周边地势低洼，可考虑在规划中形成较大水体景观。白总旗温泉地处与双龙海塘隔路相望的三面环山的合围区域中，具有丰富的地下温泉资源。温泉流量大，有益矿物质丰富，水温较高（65C左右,）具有非常好的利用价值。但由于个体承包商规划理念和经营理念落后、温泉水仅用于饲养热带鱼和作为露天游泳池供当地周边居民使用，周边均为农田和林地。资源开发及不合理，一方面影响了周边农田的生产，

5、另一方面极大的浪费了地热温泉资源，使得温泉的生态、经济、社会效益都只是停留在小农意识的层面。用地范围东、南、比边的山体最高高程1789.5米，山势陡峭，景观良好，有依山就势建筑温泉旅游度假别墅的良好条件。客源市场分析3.1客源市场现状白总旗客源市场主要以滇中（南华县）滇西（景东县、南涧县、祥云县、巍山县）、滇北（丽江、香格里拉）方向游客为主，昆明方向和本地游客为辅，游客来此的目的主要是为了观光、休闲度假、商务会议。除了以温泉度假为目的地的游客外，还有从周边景区分流到此的游客：如到大理旅游及大理民族三月街节民族节的游客、以及部分来天生桥景区进香的香客等等。除了现有简陋的温泉洗浴之外，白总旗温泉基

6、本上处于未开发状态。因此要提高白总旗温泉的游客规模和旅游收入，必须首先适度发展餐饮、酒店、商务会议、住宿设施。由于受到气候影响，每年的旅游高峰集中在夏天7、8两个月。因此，如何提升旅游淡季的客流量也是在规划中需要解决的问题之一。3.2目标客源市场白总旗是弥渡县旅游发展规划中明确的一部分，白总旗温泉的开发与密祉、牛街和红岩相辅相成。密祉的主要功能是生态文化以及中等休闲游客，牛街是历史文化旅游，红岩将开发成为休闲度假旅游，而白总旗温泉的功能重点是高层次会议、温泉度假中心。随着2008年祥临快速公路建成，祥临路北接国道主干线楚大高速公路，向南通往中缅边境南伞口岸、清水河口岸和思茅、景洪等地，是云南西

7、南部的运输大动脉和国道214线（西宁一昌都一香格里拉一大理一临沧一景洪）的重要路段。祥临路将畅通滇西南路网，构建从中国昆明前往缅甸的便捷通道。白总旗温泉旅游度假区地块位于祥临公路旁边，具有交好的交通、客源优势。白总旗温泉度假区建成后的客源市场规模将会有爆发性的增长。3.2.1地理细分一级客源市场：四川、重庆、昆明地区高消费度假休闲游客。二级客源市场：周边游客，主要是从滇中、滇西、滇北的游客；来滇西参加会议的游客。潜在客源市场：境内境外背包族游客、国内观光游客。客源市场人口规模大，可支配收入在滇西位于前列。市场潜力非常巨大。3.2.2旅游次第细分：以白总旗温泉为目的地的独立市场、以来大理其它区域

8、娱乐、度假为主的分流市场，以太极顶、天生桥为主要目的地分流市场。3.2.3旅游目的细分：观光（自然风光）度假、娱乐（餐饮、酒店、别墅、娱乐中心）、自然（野营）、商务会议（与娱乐、观光、度假相结合）3.2.4特殊兴趣细分：佛教禅宗爱好者/修行者、野营爱好者。规划依据弥渡县旅游发展规划（20022020年）中华人民共和国城乡规划法（2008年）国务院风景名胜区管理行条例旅游资源分类、调查与评价（GB/T189722003）旅游区（点）质量等级评定与划分标准（GB/T177752003）弥渡县县城总体规划修编（20042025年）甲方提供的相关资料其它相关现行规范、规定等规划原则1要适应国内发展的潮

9、流，由功能单一的传统型度假区向多功能复合型度假区转变。2要注重自然生态的保护，维护强化风景区的优势及连续性，强调绿色生态环保理念，在25度坡以下进行建设。3尊重地域文化，深入发掘地方特有的历史及民俗文化，并妥善处理当地居民的退耕、退田安置工作。4提升并完善景区环境，提供高档舒适的旅游度假服务设施，提升旅游淡季客流量。规划构思及特点6.1规划思路在发展趋势上，从单一传统型度假区向多用途、多功能复合型度假区转变。尊重地域文化，建筑风格具地方特色。温泉度假区的建设需开发与保护并重。6.2规划构思白总旗温泉度假区规划范围的生态环境质量良好，在规划中应坚持生态优先的原则。但是这并不等同于过度保护，在规划

10、中要正确处理开发与保护之间的矛盾。正如弥渡县旅游发展规划所言：白总旗温泉应是一个“温泉斯吧”，过分强调“生态”会使其陷入错位的境地。本项目在规划中结合国家旅游风景度假区的定位，充分保留并利用现有温泉，山体，林地及水体等景观环境资源，以低密度高强度为开发原则，建设提供国内先进水准的温泉旅游度假会议休闲功能，同时富于鲜明弥渡民歌、花灯文化的自然生态旅游度假区。在规划中首先确立一个整体化的大景观系统，构筑一个既生态又充满生机的温泉度假区核心区，并以此来联系度假区内的各种产品。6.3方案特点创造多功能复合型温泉度假区美国土地利用学会（ULI）在度假区开发设计手册说到：“能够建立紧凑的结构系统将度假区的

11、各种产品联系起来的解决办法是在地块中心建一个度假区中心”。“成功的度假区和其他不同类型不同规模的旅游社区，在他们的不同开发阶段中，商业零售与娱乐都扮演着一个整体不可或缺的角色。他们像胶水一样把社区的各部分紧紧地粘在一起。”英国曼纽尔鲍德一博拉(ManuelBoudBovy),费雷德劳森(FredLawson)在旅游与游憩规划手册中也提到：“应当避免把主要的游憩活动分割成各自独立的部分。设施必须通过一定的方式联系起来，使得相关的游憩分区之间有一定程度的接触。”自改革开放以来，我国的旅游业迅速崛起，但现有的旅游产品最大的弱点就是单一性十分明显，基本上是文化观光旅游产品，度假旅游和专项旅游、特种旅游

12、的产品都有待发展，尤其是温泉度假旅游产品。那么，如何能将温泉度假旅游这一巨大的资源优势转化为社会经济优势呢？在规划中，我们提出了创造多功能温泉旅游度假区的设计理念。从单一传统型度假区向多用途、多功能复合型度假区转变，能够更好的满足人们餐饮、度假、休闲、娱乐、会议、居住等多方面的需求。依据土地自身的价值，合理进行空间布局不同的温泉度假区域由于所处的资源条件和开发的阶段不同，其空间结构差异也较大，但随着度假单元的增多，其总体上通常仍会呈现出线形结构。在规划中，温泉度假酒店、温泉疗养度假别墅临温泉而建；餐饮接待、大型会议商务主题酒店在主人口附近而建、商业零售在度假区中心而建、山地多层高档休闲度假别墅

13、皆依山而居，凭借地势远眺景区。核心区的水面利用温泉水利用后通过中水处理循环使用使其成为一道亮丽的水体景观(营造小河淌水意境)，在土地利用功用上等同于延伸扩展了其他用地的黄金价值。酒店，商务会议、娱乐及度假别墅建筑结合相应地形围绕核心区水面布置，有利于创造丰富的空间层次及景观效果。整体化的大景观系统结合现有水系及基地形态，将温泉水利用后通过中水处理循环使用引入核心区内部，形成以滨水、近山、生态为特点的娱乐游憩活动与景观开放空间，使得内外生态系统更加整体化。道路的走向及建筑的布局都充分尊重原有地形地貌，尽可能的减少土方量，使得林地及山体都得到有效的保护，道路、建筑、地形相互协调，更具整体化。确立易

14、于开发建设的规划结构与土地利用形态规划以环形道路为主干道，连接各个组团包括温泉度假酒店、高档休闲度假别墅组团、商务会议、酒店娱乐组团、温泉沐浴中心组团、休闲娱乐组团、及体育运动区组团等等多样化的产品类型。道路采用混合道路形式，方便游人到达每一个功能区域，并且确定适宜的地块规模，使其易于开发和建设。山泉一体的建筑环境强调建筑与当地自然环境的融合白总旗温泉用地的景观以山体为背景，视线开阔，面向祥临高速公路、仅临双龙海塘。主要景观元素包括温泉景观、山体和绿化。山体、绿化与温泉组成的区域全景在多角度均能观赏到，因此建筑的选址、布局、体量、外观等至关重要。如何使建筑生长于山泉一体的自然环境中，使建筑与当

15、地自然环境充分融合是本次规划的重点。在规划中我们着重处理了前后建筑的相互关系、建筑与山体的关系，以及建筑与景观的关系。核心区不仅承担着相关的功能，更承担着景观的意义从西南侧的主入口进入温泉度假区后，在入口处即可看到核心区的景观。核心区的自由水面与循环后流入双龙海塘，结合地形围绕水面布置绿色自然生态景观、接待及温泉度假酒店、高档休闲度假别墅、商务会议、酒店娱乐、温泉沐浴中心、休闲娱乐、及体育运动区。核心区既生态又充满生机，是整个温泉度假区最核心最具人气的区域，它不仅承担着商务会议、温泉度假、娱乐、休闲等功能,更融生态于一体，将温泉水引入腹地，创造了丰富的景观效果。7规划布局7.1规划结构规划以环

16、状道路为骨架，连接各部分的温泉度假酒店娱乐、商务会议、餐饮、运动、休闲等功能设施。7.2用地布局根据用地环境与功能组织的特点，温泉旅游度假区规划形成五大用地分区：温泉活动区包括温泉度假酒店、温泉洗浴保健中心等，以游客观光度假与温泉洗浴、休闲参与性活动为主。餐饮接待区在主入口靠近祥临公路旁综合布局餐饮商业中心,，满足游客与住客娱乐、购物的需要。同时能服务对外过境人流的餐饮接待需求。大型会议商务主题酒店区新建的大型会议商务主题酒店在主人口附近，不仅取道了入口标志性的导向作用，亦有其鲜明的地方建筑与现在建筑及人文特色。山地建筑区绿树掩映中的山地多层高档休闲温泉度假住宅区，以形体适宜、风格独特、整体协

17、调的山地景观建筑群体为特色。休闲运动娱乐区距离大型会议商务主题酒店、温泉洗浴中心、温泉度假酒店以及山地多层高档休闲温泉度假住宅区都比较近，方便管理。7.3开发强度分析开发强度分布的特点是以核心区的大型会议商务主题酒店为最高，温泉度假酒店、餐饮接待次之，山体度假别墅为再次，休闲运动娱乐区最小。大型会议商务主题酒店容积率0.72温泉度假酒店容积率0.45餐饮接待区容积率0.22山地多层度假疗养别墅容积率0.20休闲运动娱乐区容积率0.157.4建筑高度分析建筑高度的特点是山地建筑较高，休闲运动区建筑较低。山地多层住宅区24层，建筑咼度不超过12.5米大型会议商务主题酒店45层，建筑咼度不超过18米

18、休闲运动娱乐区14层，建筑咼度不超过12.5米温泉度假酒店35层，建筑咼度不超过18米餐饮接待区2层，建筑咼度不超过8米7.5重点地区空间分析入口环岛从西南的主入口进入温泉度假区后不远即是入口环岛,它处于环型道路的交叉点。在入口环岛的观景平台，近可看到由水池，运动、娱乐等围合的核心区水面，远可以直视山体景观，总览区域全貌，形成心理上的兴奋和景区总体上的开阔、自然、生机勃勃的感受。核心区核心区包括两部分水面，温泉洗浴保健中心的水湖面形态自然,温泉度假酒店中部较大的水湖面通过环状道路，形态基本呈半椭圆形。湖与水系互成体系，相互相通，在整体上又给人以浑然一体的感觉。西南是室外休闲运动场地，很好的平衡

19、了旅游淡旺季的客流量；与大水面形成景观优美的开放空间向海滩敞开。8.交通组织8.1路网结构白总旗温泉度假区由于有祥临快速公路穿过，由于地形位置原因，交通入口只有一个方向，在祥临高速公路上根据车流方向设置了两个车辆入口，一个步行入口，在入口处设置了停车场，在规划中将其确定为温泉旅游度假区的主要出入口方向；规划结合基地形态，采用环型道路结构，较好的解决了景区对外交通和内部地块的可达性。8.2区内道路规划区内道路的断面设计、线型和路边绿化按国家有关标准设计，在保证交通顺畅的前提下，强化道路的景观特色。区内道路依据使用功能和使用对象的不同，分为主干道、次干道、步行路和停车场四种类型。主干道环型的主干道

20、，既能作为景区对外交通道路又可连接内部各个地块。从西北的主入口进入度假区后不远即是入口环岛，它处于环型的交叉点。环型主干道围合后连接各个组团一一包括接待餐饮、休闲运动组团、山体疗养温泉度假别墅组团及酒店娱乐组团等等多样化的产品类型。次干道依山势连接主干道与各个功能分区，道路线形自由灵活。步行路度假区内产品类型多样，吸引游客众多，游客的出行方式也必然呈多元化状态私家车、旅游车、自行车、步行等方式皆有可能。所以，在规划中采取一种混合的道路形式，人流路线与车流路线适度混合，方便游人到达每一个功能区域。另外，完整的步行系统既是联系各景点、地块的道路，也是度假者的健身休闲道。停车场度假区规划在区域的主要

21、入口、主要公共服务设施等人流密集处共布置5处公共停车场。9.景观系统规划9.1规划原则注重生态性、地方性保留主体植被，在开发建设地段采用地方物种。自然为主，建筑为辅温泉度假用地的主体景观为温泉水使用后通过中水循环处理后的水源为主体、水景、山体景观及形式多样的大面积绿色空间，而建筑景观只是作为本地区的辅助景观要素。因此在总体景观构成中应特别注意水景、山体、绿化、建筑之间的相互关系，温泉度假区建筑总体上应以低层、低密度为主，并与周边环境协调，避免喧宾夺主。以人为本从现代城市设计、现代景观环境设计的基本理念出发，通过对现状景观基础条件和游人活动及其视线规律的深入分析，以人的活动场所及其感受为核心，运

22、用现代城市设计及景观环境设计的基本手法进行景观环境设计，为所有游客与住客创造宜人的空间环境。9.2景观分区根据用地环境与功能组织特点，环形主干道将整个度假区分为两个景观区域:山上观景区和温泉休闲景观区。环形主干道的外侧是山，地势较高，适宜作为山上观景区。它包括山上良好观景区、山地活动观景区。环形主干道的内侧是温泉休闲景观区，包括核心生态景观圈、园区入口景观区、温泉度假酒店景观区和温泉度假洗浴中心景观区。由于视线的可逆性，如果以景观区作为观景位置，反观山上的几个制高点，在空间视觉效果上也是完整且富于变化的。9.3景观渗透景观渗透是指一个空间范围的景观以实体延续或视线通达等方式向周边辐射，使周边空

23、间共享景观资源优势。温泉作为最主要的景观元素向整个区域产生温（温泉）景渗透，核心生态景观圈在度假区内部产生温（温泉）景渗透；从图中可以看出由山上良好观景区和山地活动观景区指向温泉休闲景观区的几条景观渗透通廊，于其上能清晰地俯瞰温泉休闲景观区的几个主要景观节点。10.生态绿色系统规划10.1规划原则生态化：加强绿化，使整个景区形成完整的绿色生态系统。多样性：强调绿地形式与内容的多样性。适用性：将绿地与各种温泉度假设施及休闲活动有机结合，使绿化、广场、步行道及各种度假活动融为一体。10.2生态规划生态系统规划力求尽可能保持原土不动，保持生态的多样化和地域特色，保护地块内原有植物，尽可能的运用当地植

24、物或适宜当地生长的植物，保留区域内原由水系和水体，并在造景上充分发挥这一优势。在规划中，以绿色山体成为区域的绿色生态背景，保持开发区域与山林之间的视觉联系。地块内三面山坡周围自然植被分布范围广，树种丰富，以林果为主，生长态势良好，为开展农家乐提供了很好的条件，景观价值较高。10.3植物种植在植物种植方面，依据“地区性”的土地利用的构思，选择运用乡土树种。根据景区旅游高峰的特点，选择夏、秋季观赏为主的树种，兼顾其它，同时常绿与落叶、速升与慢涨，观瓜、观叶、观果，孤植与群栽，灌木与乔木相结合，为游客创造一个层次分明、色彩丰富的优美生态景观。旅游开发战略11.1开发原则适量开发，以不改变白总旗本地的

25、风景质量为原则。开发项目的规模（高度、密度等）要符合国家风景区要求。旅游开发要对项目进行准确的定位，以针对相应的市场。周围是山体衬托及田园景色。提倡生态旅游，即在大自然中进行的游览、度假等所有活动，这也是传统旅游向可持续发展的重要途径之一。11.2接待能力白总旗温泉旅游度假区中的酒店、别墅可容纳床位数为300床，规划考虑夏季可利用温泉洗浴林地接待部分露营游人约200人，此外，在旅游旺季部分村民家庭也可以接待部分游客。以上总计旅游接待能力约为400床以上。11.3开发战略以绿色自然生态林地及温泉水体为用地中心，酒店，餐饮接待、商业及娱乐建筑及度假疗养别墅居住建筑结合相应地形围绕布置，有利于创造丰

26、富的景观效果。200间客房的大型会议商务主题酒店建于用地的主入口附近，这是最高档次的住宿宾馆，拥有相对独立的停车场、网球场。商业区与温泉洗浴中心结合设置，紧邻室外休闲娱乐区,更有利于聚集人气，促进商机，同时弥补旅游淡季对于本区域带来的不利影响。高档温泉度假别墅在相对独立设于山坡地上，俯瞰整个景区，阳光充足，景色优美。沿温泉洗浴中心旁边重点开发体育，休闲等活动设施。建筑设计12.1设计目标建筑设计使温泉度假区具备独特的度假休闲环境，能满足国内、国外游客不同的旅游休闲度假娱乐需求，以达到以下四个基本目标：度假酒店特色：运用景观设计的基本元素，在充分把握场所精神与文脉的基础之上，从整体规划的高度进行

27、设计，既尊重传统文化和习俗，又带动建筑用地上特有文脉发展。高品质：设计标准要求层次高，以利于形成环境优雅、高档舒适的度假区。简约性：简单、易行是贯穿设计的主线。有意识的对建筑设计的要素进行简化处理，借以加强人与自然环境之间的沟通与交流。永续性：一个没有时间限制的概念设计，不单单只是局限于某一特定的时间。运用此类概念设计的建筑适合现在的要求也将同样适合未来的要求。12.2功能结构餐饮接待区包括特色餐厅、室内娱乐中心和其它游乐设施。大型会议商务主题酒店200间客房，由大堂连接购物娱乐街、商务中心及室外活动区这三部分，西部是有单独出入口的会议中心。高级康体水疗沐浴中心包括大堂、康体水疗中心及室外活动

28、区。温泉度假酒店100客房，包括大堂、购物娱乐街、餐厅商务中心及室外活动区。高档度假疗养别墅区半山住宅及室外活动区。用地平衡表及经济技术指标表用地平衡表项目名称数量（Ha）比例（%）规划总用地20.01一可建设用地15.031001.高档度假疗养别墅居住用地5.03山地多层用地4.762.公共设施用地6.91休闲运动区用地2.45其中康体水疗沐浴中心1.70运动区0.75餐饮接待用地1.36酒店用地3.10其中大型会议商务主题酒店1.64温泉度假酒店1.463.道路用地1.994.绿地1.37注：水体景观及水系溪流用地面积:10883.69m2综合经济技术指标表项目名称单位数量备注规划总用地面积Ha150335.30规划总建筑面积m235163.51建筑占地面积m215990.67建筑密度%10.64容积率0.234绿地率%35建筑配套明细表项目名称建筑面积（m2）备注餐饮接待2942.8接待酒店8487.6会务中心3361.12温泉度假酒店6591.56温泉疗养度假别墅10194.9休闲娱乐用房700.86商业用房1680.56管理、配电