孵化器运营之内功修炼

1、孵化器运营之内功修炼导读：孵化器的盈利密码.2014年，总理一句大众创业，万众创新带火了孵化事业，各类创业大街、孵化器、众创空间如雨后春笋般滋生。7年时间过去，除了少部分在政府、资本市场、集团公司支持下的孵化器找到了生存秘籍，绝大多数孵化器依然在靠巨额政府补贴输血；加之2020年经济下行，很多创业者交不起房租，或退出或跑路，孵化器、企业、业主三方仿佛陷入了一场微妙的僵局。在笔者看来，孵化器运营是一门极为繁杂的学问，与运营大型产业园区、科技园区相比，孵化器的地位不高、但工作繁杂、容错率低，利润也十分有限。作为操盘者，没有绝世武功，很难发现孵化器盈利的密码，只有从选址、开发、装修、空间分割到招商运

2、营的整个循环过程强化成本意识，提升自我，修炼内功，才能在乱世中谋得一席之地。正文：01选址（地段为王）关于选址，先贤已揭除了地段，还是地段。有些运营商，使出各种谈判技巧，以政策优惠附带限制条件在郊区拿场地，看似占了便宜，结果发现根本租不出，后期空置成本更大。要知道，远郊虽然便宜、甚至免费的房子都有不少，但周围的写字楼、孵化器也是远郊，与之相比，你的孵化器并没有价格优势，而偏远的办公场地也难满足创业者的商务和社交需求。所以，孵化器要选在新经济人才的聚集区，而且楼宇档次要能为企业撑面子，切不能因为租金便宜而选在远郊。02装修（节省成本）1、装修材料上，首先考虑环保（廉价材料气味经久不散，运营团队都

3、熬不住，更何况企业了），其次是美观，尽量从色彩和创意上打扮空间，风格上贴合入驻企业的偏好，如果是自己去市场选购，还会再省下一笔经费。总之，除非你走Regus这种高端路线，不然装修还是要尽量节省。2、合理配置空调。笔者见过一个商场改造的孵化器项目，大厅十台室内机，冬夏两季，光公共能耗支出一项便抵上大厅工位租金，这样还怎么赚钱？3、孵化器主要以小型办公空间为主，在空间布局上，应用玻璃隔断或者多面镜来凸显空间的宽阔，并在办公室的角落放置一些盆栽，美化有限的办公空间，净化装修时带来的空气污染。4、面积较大（150以上）的办公室，最好有前台隔断，以便企业定制logo墙；小型的办公空间，门口也应留出挂牌位

4、置。03空间格局（小开间+多办公室）不少人对孵化器 / 众创空间有误解，认为孵化器就该像WeWork一样，必须是大开间租工位。但现实是，求租工位的很少，租小房间的多。毕竟，再小的团队也想有自己的地盘（这种心理应该大家都懂的）。而且在小房间里，也应尽量隔断两个单独的空间给企业老板和财务人员。虽然初创团队不需要像大企业一样讲排场，但对于很多，尤其是第一次做老板的创业者，私心还是希望有个人独立的办公室。因此建议，小开间+多独立办公室的格局会比较好租，如果你确实不喜欢隔独立办公，至少也要做1米高的隔断这是经验之谈。04装修分割（极致利用）孵化器空间小、功能多，因此，修炼装修分割能力是基本功。这里有几个

5、原则，首先是可出租的面积要尽量大（每多划出1办公空间，都能带来每月几十块的纯利润），极致利用过道区域；在这个基础上，做好房间数量（面积）合理配置，确保每个房间都有较好的视野、方正的户型、合适的长/宽度；最后把剩下连片区域和采光不良、户型有硬伤的房间做成公共配套。总之，必须要做好每一个细节，才能让孵化器盈利。05团队（复合型人才）孵化器几千方，咋一看挺好管的，但麻雀虽小五脏俱全，宣传、活动、招商、财务、物管、企业服务一样不能少，团队配置其实跟运营一个10万方的园区差不多。但孵化器终归是小本生意，养不活这样一个大团队，所以招聘时便要多考虑复合型人才。06活动（市区靠频次，郊区靠档次）活动是孵化器的

6、标配，活动的档次和频次直接关孵化器的曝光率和影响力。一般来讲，经济投入决定活动档次，地段优劣决定活动频次，但这也不是绝对的，要想出彩，中心地段靠频次取胜（活动召集容易，疫情稳定，可半月一次），郊区当以档次取胜（做大活动，半年1次），其中道理各自参悟。07资源（资源是必要条件，不是充分条件）这年头，没点后台资源，都不好意思来做孵化器，但资源大家都有，关键是什么样的资源才有用。比如，政府背景的孵化器可以为企业背书；华为、网易这样的大企业可以给企业技术赋能；投资背景的孵化器，可以给企业提供投融资支持。如果没有给力的后台资源，很容易沦为包租婆或二房东，没有什么项目可选，也没有乐趣可言。但话说回来，资源

7、是做孵化器的必要条件，并非充分条件，优势再强，也要面临同行竞争。08管理（精细管理）能源成本在孵化器总营运成本中占较高比重，能源的成本控制，应从以下几个方面入手。1、定量考核，年度工作开始前，根据入驻企业的实际需求，对能源成本支出进行预测，并对其进行定额控制和考核，达到预警线时，关闭部分公共区域用电，在满足企业需求的基础上，最大限度节约用电。2、准确计量，对所有客户做到分户计量、分项使用，公共空间单独安装电表，分开计量。3、科学管理，以中央空调为例，有数据统计，一般情况下，冷冻水具备的温度每降低1摄氏度，能耗就要上升3%左右，根据气温选择最合适的工作工况，能让成本节约不少；另外，还可以对空调开

8、启时间进行调控，比如企业早8：30上班，7：00开的空调改成8：00开，又节约了一个小时的能耗。09识别（警惕不良项目）孵化器里的项目，大都停留在技术应用探索阶段，基本没有成功案例，更谈不上盈利和税收，所以这就更考验工作人员的火眼金睛。一般来说，几类项目肯定不能要：一是创始人（团队）有不良劣迹的（如拖欠租金被告、有不良债务、或其他涉及法律风险的问题，这些在某查查上都可以简单查到）；二是行业前景不明的，典型如P2P行业，一个企业暴雷，可能累及整个空间的发展；三是空有概念，没有实际落地（计划）的；四是明显与空间主题不符的，如贸易公司、电话销售企业、房产中介等；五是该市场前景黯淡的；六是不能自圆其说的，比如一个北京的人工智能项目，跑到五线城市农村创业，还说不出理由；七是孤注一掷的项目，一般来说，这种创始人比较极端，一旦创业失败，他很可能会拉孵