解读国内主流商业地产模式

1、七类模式，七种武功解读国内主流商业地产模式2011年6月主讲人：高栋上海弘基企业（集团）股份有限公司 集团副总裁上海三益建筑设计有限公司 院长国家一级注册建筑师全国工商联房地产商会 常务理事全国工商联房地产商会 专家成员 上海市勘察设计协会 常务理事上海市建筑学会 常务理事上海社科院房地产研究中心弘基商业不动产研究所 理事上海市虹口区规划协会 理事上海市建筑学会商业地产专业委员会 主任荣誉：CIHAF2007年中国最具影响力设计师2007年中国建筑业十大新闻人物2005年度民用建筑设计市场di推荐最佳建筑人CIHAF2004年中国最具影响力设计师2004年度民用建筑设计市场di推荐最佳建筑人2

2、003年度上海市十大青年新锐建筑师高 栋商业综合体中的创意新概念 2009搜狐焦点商业地产发展论坛（2009年6月）城市综合体挑战商业地产新模式 中国（成都）商业地产发展高峰论坛（2009年5月） 商业地产设计不只是设计问题 同济大学商业地产设计课程 （2009年5月）商业地产，金矿还是陷阱 淄博商业地产高峰论坛（2009年4月） 第一财经决战商场节目 第一财经频道 （2009年） 2月 “商业地产，卖还是不卖” 3月 万达的商业模式 6月 主题创意产业园区的探索之路 6月 南外滩的弘基创邑老码头） 商业模式的创新 上海商报（2009年2月） 社区营造中社区商业的价值 同济大学“时代建筑社区营

3、造”学术论坛（2008年12月） 中国商业地产规划设计的转型与发展趋势 全国工商联房地产商会2008中国商业地产发展趋势专家研讨会（2008年11月） 高品质社区和产品设计创新 苏州寻找品质家园高峰论坛（2008年11月） 大型居住社区规划设计与环境营造 西安居住区规划设计论坛（2008年7月）90平方米户型的设计创新 上海国际设计展设计创新论坛（2008年4月） 基于消费模式变迁的体验式商业开发与设计 济南城市中心商业地产开发论坛（2008年10月）策划和设计对商业的影响 第四届中国商业地产博览会”创新论坛（2008年8月） 商业为什么不火 2008潍坊商业地产顶级对话（2008年7月）商业

4、地产的鱼骨模式 清华大学商业地产高级研修班商业地产经典案例分析课程（2008年6月）商业地产的设计模式与模式设计 CIHAF北京住交会同期论坛（2007年12月）近期部分演讲与专访：为什么关注商业模式？秦孝公，依靠商鞅建立起来的商业模式，使得大秦走上了强盛之路。即使后来商鞅被杀，他所建立的模式也难以被取代一百多年后秦始皇横扫六国、统一中国，多半也是靠了“商鞅模式”百多年积累的家底秦国后期，秦人不知变革，没有重构“商鞅模式”，终于导致迅速崩溃覆亡为什么关注商业模式？商业地产开发商的核心价值点：商业模式商业地产开发的难题资金投入、开发周期开发复杂性市场风险性资源整合能力资源整合性后期运营招商商业模

5、式的价值体现体系化高效率快速复制资源整合能力品牌价值战略发展如何规避商业地产开发中出现的难题，形成更加高效、高盈利性的开发策略，关键是要解决“模式问题”。商业模式与商业版图商业模式如何决定商业版图？商业模式企业战略导向产品&品牌价值商业版图短期战略长期战略产品定位品牌策略经营策略开发周期核心资源金融模式产品模式运营模式品牌模式资源模式拿地模式网络布点市场细分品牌价值行业地位产品类型客群定位差异化策略品牌价值“影响”“打造”“梳理”“决定”商业模式与商业版图“点-线-面”商业地产模式与商业版图的关系短期商业模式（点）金融模式品牌模式产品模式资源模式拿地模式中期商业产业链（线）商业模式类标准化产品

6、类标准化商业运营团队商业地产品牌价值商业开发战略导向长期商业版图（面）商业布点网络化发展区域细分城市细分差异化发展策略七大武林秘籍1.九阳神功2.乾坤大挪移4.易筋经5.凌波微步6.弹指神通1.九阳神功2.乾坤大挪移3.独孤九剑7.吸星大法商业模式之一-深圳万象城（一期）万象城深圳万象城2004年开业2002年2005年万象城2008年杭州万象城2010年开业2011年万象城沈阳万象城2011年5月开业2009年2011年万象城无锡万象城“武林外传”之商业模式华润置地华润置地有限公司是华润集团旗下地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产开发商之一 。2010年华润置地进行战略调整，商业地产板

7、块纳入公司新的盈利点，主打“万象城”品牌。深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体，其全新的理念将陆续在杭州、沈阳、南宁、成都、合肥、青岛、郑州、无锡登陆，引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。 深圳万象城杭州万象城九阳神功，出自倚天屠龙记宇宙第一神功，注重内功修炼，练到最后必须熬过全身燥热自焚之苦，打通全身所有几百个穴道，练成九阳神功。九阳神功融会贯通武学至理精髓，武学基底之一，练成后天下武学皆可用。九阳神功华润商业版图附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。杭州钱江新城万象城上海吴中路万象城深圳万象城沈阳万象城

8、南宁万象城济南万象城青岛万象城无锡万象城常州万象城成都万象城重庆万象城郑州万象城合肥万象城全国13个华润万象城，目前开业3个。华润发展历程2011年2010年2004年发展阶段性借助外力涉足商业华润商业起步于04年与新鸿基合作的深圳万象城，项目开业之后成为中国商业的标杆性项目，华润开始涉足商业地产领域。复制伊始战略转型快速发展加速投资2010年杭州万象城开业，标志着“万象城”品牌化发展的开始，华润也开始选择合适的优质地块，进行快速扩张。2010年华润置地将未来两年的重心逐渐偏向商业，推进“万象城”商业模式，未来商业地产比例提至四成，形成公司新盈利点。产品定位：购物中心、写字楼和高级公寓组成的中

9、高端城市综合体区位选择：三大经济圈的中心城市和中西部热点城市的核心区域商业体量：10万-20万平方米华润“万象城”都市综合体开发周期：3-5年，开发周期相对较长，分期开发，住宅商业先行，其次为写字楼酒店。产品特点：大型城市综合体项目，涵盖高档购物中心、豪宅、甲级办公楼、星级酒店等。“万象城”会迅速在城市布局上形成一个新的城市核心，改变原有城市的商业格局，提升城市的档次和形象。万象城品牌定位上走高端路线，坚持商业的高品质，给消费者带来全新的消费概念和生活体验。商业经营模式：华润坚持其“核心优质商业物业”持有型经营商业地产开发模式：品牌价值+住宅开发+持有物业“万象城” 开发模式：“品牌价值+住宅

10、开发+持有物业”模式品牌模式：万象城高品质都市综合体的代名词，它不仅推广了一种全新的都市生活方式，同时也改变了城市人们的生活轨迹。拿地模式：2010年来，华润置地在商业地产领域投入骤然加大，商业地产布局开始迅猛提速，连续在上海、天津、青岛核心区域拿地。战略转型之后，华润置地通过不同方式扩大优质土地储备来源，加大商业地产储备。其中重要获取土地的方式为借助集团资源，非公开方式获得优质地价土地。资源模式：外部合作资源：通过操作两个“万象城”项目，华润与大量知名品牌商家之间建立了良好的合作关系，并且通过“万象城”品牌继续复制，实现共赢。核心资源打造：通过自身集团旗下品牌的建设，例如OLE，缤纷万象溜冰

11、场、华润万家、中艺、华润堂、Pacific Coffee等，华润也形成了自身无法被复制的核心商业资源。金融模式：华润集团作为母公司，其雄厚的资金实力、商业资源亦是支撑华润商业地产开发的重要保障。华润集团的“孵化战略”，在前期，华润集团拿地并进行前期的设计、招商，在初步完成先期高度占用现金流的孵化过程后，再将土地资产转入华润置地，区域公司完成后续的开发重任。 运营模式：华润介入商业地产领域就坚持物业持有型模式，尤其注重在对持有型商业物业的选择时机和持有型物业组合策略的把握。华润置地选择全部持有的物业一般位于一二线城市核心地段、较为成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业，另外一些具有潜力但不太成

12、熟的物业选择部分持有。从持有物业的类型来看，华润置地主要持有写字楼和大型商业中心。商业模式之二-上海中粮大悦城（一期）“武林外传”之商业模式中粮集团中粮集团努力发展商业地产，成功开发了以“大悦城”为品牌的城市综合体，并以“年轻、时尚、潮流、品位”为市场定位，深受消费者追捧。在集团“全服务链城市综合体”的两链发展战略指导下，中粮大悦城在立足以北京、天津为核心的环渤海都市圈的基础上，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角，着力在全国范围内发展更多大悦城品牌城市综合体项目。目前中粮集团正在整合地产业务，实现整体上市。乾坤大挪移，出自倚天屠龙记激发自身潜力，然后牵引挪移，其中变化神奇，匪夷所思。此武功难学

13、，以深厚内力为后盾，加上数十年的艰苦修习才能有所小成，张无忌身负天下第一的内功九阳神功，只两个时辰就已练到第六层，凡夫俗子一辈子也不会有这样的结果。西单大悦城上海大悦城乾坤大挪移中粮商业版图附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。北京西单大悦城北京朝阳大悦城天津大悦城天津六纬路大悦城 沈阳大悦城上海大悦城成都大悦城全国7个中粮大悦城，目前开业4个。中粮发展历程2011年2009年2007年发展阶段性涉足商业北京西单大悦城于2007年12月28日开业，开业以来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，“大悦城”品牌逐渐形成。逐步摸索快速扩张复制等待IPO2009年沈阳大悦城华

14、丽入市，“大悦城”品牌实现在国内的连锁复制，大悦城的品牌逐渐被市场所认知。发展规划：未来2-3年在全国复制10个，5-10年将在全国布局约20个，未来5-10年，商业地产资产总额达到1000亿元以上。产品定位：定位于“年轻、时尚、潮流、品位”城市综合体区位选择：一线城市或者二线省会城市核心商业地段商业体量：5万-10万平方米中粮大悦城开发周期：2-3年产品特点：大悦城选址均位于城市核心地段的城市综合体，体量从20万-70万不等，一般包含购物中心、星级酒店、甲级办公楼、服务式公寓。大悦城系列产品在定位上坚持走年轻时尚路线，与目前商业地产龙头老大万达实现差异化发展，大悦城定位更加时尚前卫、业态组合

15、更加丰富精致。中粮由于其具备雄厚的资金实力，收购商业价值高的物业加以改造，亦是其产品线拓展的策略之一。商业经营模式：持有经营商业地产开发模式：“母公司资金注入+IPO”模式“大悦城” 开发模式：“母公司资金注入+IPO”模式品牌模式：大悦城“年轻、时尚、潮流、品位”为市场定位的城市综合体。拿地模式：借助中粮央企的背景，中粮集团在各个城市拿地均能获得不少政策性优惠支持，一定程度上降低了开发投入。出于快速扩张的目的，中粮集团通过收购商业价值高的物业加以改造，亦是其大悦城品牌快速拓展的策略之一。资源模式：外部合作资源：中粮集团在操作大悦城项目中，在初期就与大量商家达成战略联盟合作关系，希望形成“品牌

16、复制效应”，整合商业资源，谋求打通商业全产业链，为后续快速发展奠定良好的基础。金融模式：中粮集团坚持持有型物业，可出售型商业较少，资产沉淀量大，前期开发投入与年租金回报不成正比，如果没有母公司中粮集团的资金注入，其较难快速发展。中粮集团通过资金注入，也旨在谋求通过资产溢价，在金融市场上通过IPO，获得超额回报。目前，中粮集团旗下非上市公司中粮置业、中粮地产业务处于整合中，预计合并完成后，中粮集团将分拆商业房地产在香港或中国内地上市，目标于2011年内完成，加快解决为“大悦城”输血的融资问题。运营模式：中粮集团采取长期持有经营策略，与华润置地的商业运营模式如出一辙。商业模式之三-宁波鄞州万达广场

17、“武林外传”之商业模式万达集团万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体，已经形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。独孤九剑，出自笑傲江湖无招胜有招，杀尽仇寇奸人，败尽英雄豪杰，独孤九剑胜在速度，招数全面，讲究速度的判断和速度的出手。不论敌手的内力如何深厚，到了“独孤九剑”精微的剑法之下，尽数落空。令狐冲内功平平，领悟“独孤九剑”的精髓-无招和速

18、度，无往不克。宁波鄞州万达广场五角场万达广场独孤九剑万达商业版图哈尔滨香坊万达广场哈尔滨哈西万达广场长春重庆路万达广场长春红旗街万达广场长春宽域万达广场长白山万达广场沈阳太原街万达广场沈阳铁西万达广场沈阳北一路万达广场抚顺万达广场大连万达华府大连高新万达广场大庆萨尔图万达广场北京CBD万达广场北京石景山万达广场天津河东万达广场太原龙湖万达广场包头青山万达广场呼和浩特万达广场石家庄裕华万达广场唐山路南万达广场廊坊万达广场西安李家村万达广场西安民乐园万达广场兰州城关万达广场银川金凤万达广场成都金牛万达广场成都锦华路万达广场绵羊涪城万达广场南宁万达广场福州金融街万达广场福州仓山万达广场宁德万达广场漳

19、州碧湖万达广场泉州万达广场晋江万达广场厦门湖里万达广场广州白云万达广场洛阳万达广场郑州二七万达广场郑州中原万达广场武汉经开万达广场武汉东湖万达广场武汉万达广场武汉菱角湖万达广场宜昌万达广场南昌八一广场万达广场南昌红谷滩万达广场襄阳万达广场长沙开福万达广场宁波江北万达广场宁波鄞州万达广场绍兴柯桥万达广场温州龙湾万达广场上海五角场万达广场上海周浦万达广场上海江桥万达广场上海宝山万达广场南京建邺区万达广场泰州万达广场常州新北万达广场南通万达广场无锡滨湖万达广场江阴万达广场苏州平江万达广场镇江万达广场淮安万达广场烟台芝罘万达广场青岛CBD万达广场青岛东台路万达广场青岛李沧万达广场济南魏家庄万达广场合肥

20、包河万达广场合肥天鹅湖万达广场芜湖镜湖万达广场重庆南坪万达广场重庆万州万达广场附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。全国77个万达广场，目前开业37个。万达发展历程2011年2006年1999年发展阶段性战略转型万达于1999年开始转型从事商业地产开发，最初与沃尔玛形成战略合作关系，“订单地产”雏形渐渐形成，万达第一、二代产品入市。商业资源整合模式确立快速扩张发展准备IPO“城市综合体”概念第三代产品渐渐成熟，开始打造万达核心上下游商业产业链，商业布局逐渐在二线城市展开。万达具备了较强的商业战略合作资源和商业资源整合能力，步入快速发展时期，逐渐在三线城市中实现布点。计划

21、到2012年开业70个万达广场，规模排名全球行业前列。产品定位：城市综合体，高品质住宅、万达商业广场，辅以星级酒店或类居住类产品区位选择：国内一、二、三线城市的核心地段或城市副中心或新区的中心。商业体量：10-20万平方米万达广场开发周期：1-1.5年，开发周期短产品特点：万达第一、二代产品选址在城市的最核心商圈；2006年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心。万达第三代产品体量大，一般为50-100万平方米，项目更多选择在城市近郊的新城或城市旧城改造腾挪出的空间。在前期获得地方政府优惠政策，土地获取成本低，整体项目的分期开发工期紧凑，对资金的周转要求极高商业经营模式：第三代

22、产品以持有经营为主，部分商业街用于销售商业地产开发模式：“现金流滚资产”的模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润“万达” 开发模式：“现金流滚资产”的模式品牌模式：以“万达广场”命名的城市综合体包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。 拿地模式：万达模式获得政府在选址、地价、配套等方面均享受非常优惠的政策支持低廉的土地成本，加上“订单模式”的国际品牌吸引力，使万达集团在项目后期运作上游刃有余。资源模式：外部合作资源：与大量零售商家建立了长期合作关系，各个地方公司拥有众多本土零售商

23、家资源。核心资源打造：万达经过战略调整，整合众多商业战略伙伴资源同时，衍生了自身商业地产的纵向产业链。集中在主力店资源，万千百货、万达影院、大歌星KTV等主力商户资源构成了万达无法复制的核心竞争力。金融模式：万达地产的商业模式主要采用“现金流滚动模式”，一方面通过物业销售获得大量回款，另一方面通过与银行签订经营性物业抵押合同获得贷款，这两部分现金流成为后续项目开发的启动资金，依次往复形成连续的滚动开发。万达的开发周期紧凑，商业一般为1-1.5年，现金流周转快，对企业的财务压力较大。“现金流滚资产”的商业模式围绕商业模式进行了一系列资源和运营的优化，产业链环节的资源投入比较合理、衔接顺畅，资源体

24、系的整合能力强，盈利情况较好，打造了较强的综合竞争力。运营模式：万达除部分出售型商业街外，万达商业广场以持有经营为主。万达广场销售物业的回款能够平衡土建、土地成本等支出，等于免费拥有一个购物中心，追求长期租金收益和物业增值。商业模式之四-苏州印象城“武林外传”之商业模式深国投深国投商置2003年4月成立于中国深圳，项目分布珠江三角洲、长江三角洲等地，是中国最具行业竞争力和影响力的商业地产公司之一。深国投商置在商业地产价值链的各个环节形成了项目拓展及开发管理、招商运营管理、资产管理及基金投资管理等核心竞争力，引进华润深国投投资有限公司和太平洋中国地产基金作为重要股东，为公司发展提供强有力的股东背

25、景，与国际著名的商业地产公司及投资银行建立了紧密的合作关系。易筋经，出自笑傲江湖少林正宗内功心法，千年绝学。易筋经旨在改变筋骨，按原来的功法要求，须先练一年左右内功，达到内壮后，方可练易筋经。“易”是变通、改换、脱换之意、“筋”指筋骨、筋膜，“经”则带有指南、法典之意。苏州印象城郑州音像城易筋经深国投商业版图常熟音像城苏州印象城南京项目江阴新一城扬州项目惠阳新一城顺德新一城佛山新一城深国投广场宝安深国投广场东莞项目肇庆项目湛江项目茂名项目南海项目北京新一城马鞍山新一城益阳项目芜湖项目杭州新一城杭州印象城宁波项目漳州项目泉州项目南昌项目天津项目重庆项目潍坊项目淄博项目临汾项目长沙项目郑州印象城成

26、都项目绵羊项目宜宾项目德阳项目附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。全国36个深国投项目，目前开业12个。深国投发展历程2010年2006年2003年发展阶段性战略合作初涉商业地产深国投商置成立于2003年，母公司深国投作为沃尔玛中方股东，为沃尔玛在中国开发建设购物广场，配合沃尔玛在中国扩张。战略联盟多方取经模式熟练独立开发2004年，嘉德置地与深国投商置共同投资了33个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目。2005年7月，深国投商置与大摩、西蒙地产合作。2010年深国投逐渐与国外合作方解决历史遗留问题后，深国投商置已经整合成为华润地产系的成员。深国投产品定位深国投商用置地

27、主打三个品牌：深国投商业广场、新一城、印象城。项目集中在经济发展情况比较好的东部和中部的二、三、四线城市。深国投商业广场，集商场、写字楼、超市为一体的大型综合体。新一城，定位于社区、大众化家庭型区域购物中心，以大众化、家庭化为品牌特色，服务现代家庭生活。印象城，定位于时尚、潮流的中高端家庭型区域购物中心，印象城力求将时尚与品质完美融合，致力为消费者带来时尚缤纷的生活。“深国投” 开发模式：商业+金融+开发+管理拿地模式：“订单模式”在深国投商置发展过程中，扮演主线地位，深国投商置通过与国际知名零售商的合作来提升公司自身的品牌价值，并利用该品牌价值轻松选择获得大量低价土地。深国投商置从此成为沃尔

28、玛的“订单式开发商”，依靠“沃尔玛”的金字招牌，在内地二、三、四线城市一路拿地，所向披靡。转为华润旗下之后，深国投摆脱了以前依靠模式制胜、抗风险能力弱的缺点，与华润置地共享集团的拿地优势。资源模式：外部合作资源：在与西蒙、嘉德的合作中，积累了大量商家资源和丰富的商业地产运营开发管理经验。核心资源打造：与华润共享自有商业品牌资源。金融模式：母公司深国投信托（现为华润信托）提供的滚动发展资金支持，发挥了资金撬动的杠杆作用。引进华润深国投投资有限公司和太平洋中国地产基金作为重要股东，为公司发展提供强有力的资金支持。拥有多家国际一流金融、商业合作伙伴，融资渠道多样化。与外资金融机构组建房地产封闭基金，

29、增强连锁开发能力。运营模式：持有经营品牌模式：深国投旗下三个产品线之间定位各异，与华润旗下的万象城、欢乐颂形成互补性产品系列。商业模式之五-无锡宝龙城市广场“武林外传”之商业模式宝龙集团宝龙地产是一家中国领先的商业物业开发商，物业项目一般位于在中国国内有高增长潜力其它二、三线城市扩展商业物业，包括福建省、江苏省、山东省、河南省、安徽省、吉林省以及重庆市、天津市内多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段。宝龙城市广场是综合性商住发展项目，一般包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设施，以及优质住宅物业。凌波微步，出自天龙八部逍遥派独门轻功步法，轻巧快速 ，对武功内力要求低，短期

30、之内即能练成，御敌技巧灵活变通。凌波微步，为武林入门武功，修炼时间短，可速成，适合修为尚浅的人修炼，习者可以用来躲避众多敌人的进攻。福州宝龙城市广场无锡宝龙城市广场凌波微步宝龙商业版图重庆合川宝龙城市广场 福州宝龙城市广场泉州安溪宝龙城市广场 蚌埠宝龙城市广场 洛阳宝龙城市广场郑州宝龙城市广场 新乡宝龙城市广场 天津宝龙国际中心 泰安宝龙城市广场青岛城阳宝龙城市广场 青岛李沧宝龙城市广场 青岛即墨宝龙城市广场 烟台海阳宝龙城 宿迁宝龙城市广场盐城宝龙城市广场常州宝龙城市广场苏州太仓宝龙城市广场 无锡宝龙城市广场 附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。全国18个宝龙项目，

31、目前开业7个。宝龙发展历程2009年2006年1999年发展阶段性战略转型宝龙集团始于厦门，2003年宝龙集团转向商业地产，以“宝龙城市广场”为主打产品的商业地产板块成为其战略投资重点。土地储备融资上市快速扩张发展自2006年开始，宝龙集团在东部沿海的三四线城市高速扩张，坚持深耕二三四线城市，着力城市综合体的建设。2009年，宝龙地产在港主板上市，募集愈20亿资金，主要用于土地储备和开发集团现有项目。2010年将总部移师上海 ，开始全国化拓展。产品定位：区域型以商业、购物中心为主导的城市综合体区位选择：位于中东部沿海三四线城市，福建、江苏、山东、河南、安徽内等多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的

32、主流地段。商业体量：10-30万平方米不等宝龙城市广场开发周期：2-3年产品特点：相比同行，宝龙城市广场产品线在定位、设计、招商尚处于起步阶段。在三四线城市与地方政府找到良好的合作契合点，通过政府获得低价土地储备、地价分期付款、税收减免、市政配套支持。差异化发展策略，深耕三四线城市，大型商业弥补区域商业配套不足，宝龙项目在规划、设计、业态等基础上具备了强势塑造新区核心商圈的条件。商业经营模式：一般50%-70%商业自持经营。步行街、商铺、非核心商业散售部分在30%-50%左右。根据项目现金流平衡情况，商业销售面积比例可伸缩。商业地产开发模式：建立在低土地成本基础上的“现金流滚资产模式”“宝龙”

33、 开发模式：建立在低土地成本基础上的“现金流滚资产模式”拿地模式：宝龙模式，重点关注知名商业地产开发商所无暇关注的市场空白，选择三四线城市的新城投资，获得政府在土地、城建配套、税收上的大力支持，拿地时间段集中在2005-2008年，地价偏低。资源模式：外部合作资源：以三四线城市本地资源为主，与众多国际化、知名零售商家的战略联盟合作处于起步阶段。核心资源打造：2011年宝龙集团宣布进军百货零售业，自营宝莱百货品牌，定位二三线城市。欲凭借宝龙城市广场综合体的业态整合优势，压缩产业链，打造自主百货品牌，提供集约化产品。金融模式：商业运作上，宝龙城市广场住宅开发面积占比30%-40%，商业地产面积60

34、%左右，住宅全部销售，商业地产的面积中30%左右出售。开发时序上，住宅先卖、可出售型商业其次。商业经营上，宝龙城市广场原则上50%-70%商业自持经营。步行街、商铺、非核心商业散售部分在30%-50%左右。根据项目现金流平衡情况，商业销售面积比例可伸缩。商业出售部分采取“售后包租”，年投资回报率承诺在6-7%。运营模式：除销售外，持有经营和售后返租为主。品牌模式：宝龙城市广场，满足商业地产投资、经营双重需求，缔造城市新商圈，完善城市功能配套。商业模式之六-南京水游城“武林外传”之商业模式鹏欣集团：弹指神通 上海鹏欣（集团）有限公司是一家集房地产开发、矿产实业、现代农业和股权投资等于一体的民营企

35、业集团。在集团“产业多元化、产品差异化、布局全球化、资产证券化”的发展路线指引下，目前已拥有全资、控股子公司几十余家，资产规模超百亿元，员工逾4000人。 上海鹏欣房地产开发有限公司成立于1995年，集房产开发、建筑、销售、物业为一体。弹指神通 ，出自射雕英雄传东邪的独门绝技 ，强调另辟蹊径，出乎意料，在对方毫无准备的前提下，一击制敌。弹指神功，将毕生力道集中一点击发而出，出其不意，天下无双无对，精微奥妙，指力通神。南京水游城南京水游城弹指神通水游城商业版图附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。全国5个水游城项目，目前开业1个。盘锦水游城天津水游城南京水游城成都水游城武

36、汉水游城产品定位：区域型家庭生活中心，目标消费群定位在1840岁的中等收入水平，并且希望追求生活品质的人 。区位选择：二线省会城市核心位置商业体量：10-20万平方米不等水游城开发周期：2-3年产品特点：体验型消费，引入各种生态景观主体化、舒适有趣的购物环境在设计时，注重商业、自然与人的融合，将封闭传统的购物空间打开，营造出一种自然、休闲的购物方式。商业经营模式：持有型经营商业地产开发模式：私募股权+政府信用背书商业模式之七-上海临空Soho“武林外传”之商业模式Soho中国：吸星大法 SOHO中国有限公司（前身北京红石实业有限责任公司）成立于1995年，由潘石屹（现SOHO中国董事长）和张欣

37、（现SOHO中国总裁）联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。SOHO中国的商业模式是：“核心地段+散售商业模式”不搞大规模土地储备，开发商业地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。吸星大法 ，出自金庸武侠小说作品笑傲江湖，是日月神教教主任我行和令狐冲的武功，可以吸引他人内功而自己所使用，正邪两派谈及吸星大法无不谈虎色变。 北京Soho现代城吸星大法上海东海广场SohoSoho中国商业版图Soho布局城市：上海、北京Soho中国的商业模式是：核心地段+散售商业模式聚焦一线城市，不搞大量土地储备；主要途径：购买物业，“化烂尾为利润”，物尽

38、其用，物有所值； 投资方向：交通条件便利、租赁价值低、但销售溢价高的物业统一规划、建设，统一市场散卖销售，部分物业统一出租和管理（例如北京前门大街）。Soho中国在上海区位选择：上海核心商业、商务区边缘地段的项目作为其投资的主导方向；交通条件：核心交通枢纽（轨道交通、空港）、城市交通主干道（高架）沿线项目；物业价值：除临空地块外，收购物业均位于上海浦西内环以内，租赁价值低、但销售溢价高的物业；收购方式：4个通过收购物业方式（东海广场、曹家渡地块、海伦路地块、新世界长宁商业中心），2个通过股权收购（外滩204、卢湾区43街坊），1个通过土地市场招拍挂获取土地（临空15号地块）；收购成本：除临空1

39、5号地块（外环）、卢湾区43号街坊（部分控股）两个项目外，其余5个项目收购的楼板价为22159元/平方米。临空15号地块为Soho中国在上海唯一一块通过招拍挂形式竞得土地，楼板价仅为6247元/平方米。2009年来，Soho中国摆脱固守京城的开发思路，选择上海作为其投资布点的第二个选择。至今不到两年的时间里，Soho中国在上海已经完成了在南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、淮海路、长寿路、四川北路、徐家汇等七个黄金商业区的布局。累计收购金额为147.78亿元，累计投资物业总建筑面积约92.9万平方米。“溢”观察华润置地：华润置地的商业模式一直坚持高品质的开发宗旨，项目开发周期较长，未来商业地产的扩张

40、速度将决定其未来版图。万达集团：近几年商业地产开发的主力军，已经实现全国化的网络布点，形成了较强的竞争力，但是万达在商业品质打造上略显欠缺，硬件设施、创新业态、体验式消费等环节上有待提升。中粮集团：大悦城年轻时尚的定位模式，受城市发展层级、消费人群结构影响较大，与万达系列产品定位相比，大悦城产品受众面更窄，大悦城系列产品目前在快速进行扩张，但在“商业复制模式”上尚需进一步寻求合适的发展路径。深国投：“深国投广场”、“印象城”、“新一城”，多产品线导致核心品牌价值不清晰，品牌内涵弱化。宝龙集团：出售型商业未来运营的难题、三四线城市商业的消费力有待商榷。鹏欣集团：“水游城”系列产品数量太少，能否连

41、锁化布点发展有待观察。Soho中国：散卖为主的经营策略、缺乏持有型物业比例，影响公司长期战略和盈利能力。商业模式商业模式是打开商业地产这扇门的金钥匙。商业模式，商业地产开发中的“武林秘笈”，构成商业地产开发的核心竞争力。1.与商家良好的战略合作关系2.自建核心主力店商家资源资源模式3商业地产模式对未来商业版图的影响11.母公司强大的资金实力2.灵活多变的金融策略（IPO, Reits）金融模式拿地模式41.抓住市场空白，抢先布点2.与政府“低价”或“低成本”拿地的议价能力商业地产把控力、品牌差异性、核心竞争力塑造商业地产运营模式、产品形态、拓展速度、网络布点长远发展、企业战略、商业模式再调整品

42、牌模式21.单产品线2.多产品线商业布局、多元化发展1.0 金融模式开发商商业品牌金融模式商业版图华润置地九阳神功万象城母公司雄厚资金实力上市公司三大经济圈的中心城市和中西部热点城市的核心区域中粮集团乾坤大挪移大悦城母公司雄厚资金实力商业板块等待IPO一线城市或者二线省会城市核心商业地段万达集团独孤九剑万达广场现金流滚资产等待IPO国内一、二、三线城市的核心地段或城市副中心或新区的中心。宝龙集团凌波微步宝龙城市广场低土地成本基础上的“现金流滚资产模式”上市公司位于中东部沿海三四线城市，福建、江苏、山东、河南、安徽内等多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段。深国投易筋经印象城等母公司雄厚资金实力金融伙伴信托支持拟通过母公司增发融资经济发展情况比较好的东部和中部的二、三、四线城市。鹏欣集团弹指神功水游城经营性贷款未上市