xx果老山庄生态休闲中心建设工程项目可行性研究报告

1、果老山庄生态休闲中心建设工程项目可行性研究报告PAGE PAGE 63*市工程咨询事务所 xx果老山庄生态休闲中心建设工程项目可行性研究报告 （此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑） 第一部分 总 论一、基本情况1、项目名称：*果老山庄生态休闲中心建设工程2、建设性质：新建3、承办单位： (1)单位名称：*源晟达科贸有限公司果老山庄 (2)法定代表人：4、项目地点：果老山庄坐落在*市所辖区域的龙脊山景区、塔山万亩石榴园景区之间，位于*市南部的烈山区，素有*市南大门之称，地理位置十分优越，靠近京台高速公路入口处，省道101快速通道贯穿全境，其他主要公路还有五宋路、外环路、人民路等，交通便

2、利。龙脊山、化家湖、塔山风景区位于烈山区东部，紧临外环路，连霍高速公路穿其而过。属于*东郊自然风景区龙脊山北侧塔山，并与五柳风景区相临，这里自然环境优越、地广人稀、空气质量高、水质优良，当地盛产的塔山软籽石榴就得益于这得天独厚的自然环境和优质的山泉水，更有八仙之一的张果老在此修炼成仙的美丽传说。是目前*仅存的唯一未开发的净土，素有“天然氧吧”、及“人间天堂”之美称。5、项目概述：本项目包括果老山庄和龙泉山寨二部分，道路南区为果老山庄，道路北区为龙泉山寨。 （1）果老山庄占地面积260亩，建筑面积12000平方米。采摘园中建设山珍特产经销处100平方米综合服务区建设600平方米的餐饮接待服务中心

3、山顶建设1300平方米餐饮及观光、休闲中心建设山庄别墅4栋建设山庄普通客房4栋建设山庄情趣屋4栋（2）龙泉山寨占地350亩，主要分为5个功能区：商务休闲区：生态酒店、宾馆、商务会所。特色养殖基地：包括土鸡、土狗、山羊、大白鹅等。特色经济林果种植区：种植石榴等经济作物。垂钓休闲区：水产养殖、休闲设施等。山间空地建设赛马、赛车训练健身等休闲区6、主要经济技术指标（1）项目总投资6500万元，其中固定资产投资5500万元，流动资金1000万元。项目按照整体规划、分期建设，滚动发展的原则进行建设。其中：商贸、餐饮、娱乐场所及其他工程投资5000万元，房地产（别墅）工程投资500万元。（2）项目达产后，

4、销售收入8300万元。（3）总成本费用6840万元。（4）利税总额1460万元。其中利润1050万元，税金410万元。（5）投资利润率19.1%。（6）财务内部收益率14.7%。（7）静态投资回收期6.4年（税后，含建设期1年）。7、项目效益：（1）社会效益项目建成后，进一步推动荒山绿化，建成*市区的后花园，提高山区与城市的生态功能，建成城乡居民生态观光旅游休闲的理想场所，通过完善绿色食品产业链，实施食品安全生产追溯制度，确保消费者饮食健康，实现绿色消费。本项目为劳动密集型产业，可直接带动绿色食品生产、加工、营销、物流、餐馆、休闲、住宿等相关产业，能够提供15000个就业岗位，对缓解就业压力，

5、增加城乡居民收入，丰富绿色食品市场供应、特色食品周年供应，满足不同层次的消费需求，促进社会稳定，优化山水资源配置，统筹城乡经济和社会发展，加快现代农业科技创新步伐，促进山区经济健康发展，将起到重要作用。（2）生态效益项目建成后，按照科学发展观的要求，将现山水开发、代农业、高效农业、生态农业、休闲农业、生态旅游等技术进行优化组合，集成配套。本项目对养殖场废弃物进行生物工程技术处理，生产沼气新能源、生产生物有机肥料，改良山区土壤结构，加快荒山绿化，发展生态经济，形成社会、生态、经济良性循环的发展环境，逐步实现山水生态结构合理化，技术生态化，达到过程清洁化和产品无害化的目标，建立“自然空间人类”系统

6、协调发展的新关系，项目生态效益十分显著。8、项目编制依据：（1）项目主办单位关于编制可研报告的委托书；（2）*市国民经济和社会发展第十二五规划纲要；（3）国家农业综合开发“十二五”计划；（4）农业部关于当前调整农业生产结构的若干意见；（5）农业部关于加快发展农产品加工业的若干意见；（6）*市关于实施绿色食品工程的工作意见；（7）*市社会与经济发展“十二五”计划；（8）*市关于鼓励全民创业的意见；（9）*市统计年鉴2010；（10）主办单位提供其它有关材料。二、项目背景休闲思想源远流长。早在西方的古希腊时期和中国的先秦时期就产生了休闲思想和休闲文化，并对其后的发展产生了深远的影响。人们如何在休闲

7、中获得充分的放松和自由，越来越引起人们的关注。在这样的趋势推动下，现代的休闲理念逐步发展和成熟起来。而休闲山庄作为主要以调适心情，追求心灵慰藉为目的，同时可带来的显著经济效益、生态效益、社会效益，目前这一旅游开发项目趋向热化，发展前景看好。随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。近年来，*市政府十分重视生态环境建设，同时加大风景区的建设与开发力度。*市特有的煤炭经济造成本地区居民的生活环境质量日益下降，人们对青山绿水有着强烈的亲近

8、欲望，位于烈山区的龙脊山、化家湖、塔山风景区，其独有的景观特色将迎合人们的现代消费需求；果老山庄坐落在龙脊山、塔山风景区二大景区之间，优越的地理区位为其发展提供良好的基础。中国绿色食品开发从上世纪九十年代开始，经过近二十年的艰苦努力，进入了快速发展的时期。绿色食品产业的规模开发为推进绿色农业的发展，提高农民收入，增加企业效益，改善人们的膳食结构，促进农村地区的经济振兴，实现农业可持续发展探索出了新的途径。这里提出如下探索性构想：“绿色农业”的终端产品应当是绿色食品。1990年农业部推出了旨在促进环境保护、消除食品污染的绿色食品工程。近年来，农业部在无污染、无公害农产品、绿色食品及农业环保技术合

9、作方面，与100多个国家的相关政府部门、科研机构以及国际组织在质量标准、技术规范、认证管理、贸易准则等方面进行了广泛、深入的交流与合作。“绿色农业”在某些方面，类似于国际上的有机农业，我国的绿色农业是吸收传统农业精华的基础上，坚持农业可持续发展的战略，运用现代科学技术，根据资源的时空及功能有效利用的原则，按食物链、加工链及其量比关系，因地、因时、因物制宜，把生态、生产工程元件进行优化组合，科学组装建立一个优良的生态环境，持续高产稳产的土壤生产力；并实现社会、生态和经济效益协调发展的人工自然复合系统。更具有中国特色，符合我国国情。（1）国家的产业政策国家国民经济和社会发展“十一五”规划和2020

10、年远景目标纲要指出，到2012年，农业科技、装备水平和综合生产力要有显著提高，农产品应更好地满足国民经济发展和人口增长、生活改善的要求。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议中指出，始终把农业放在发展国民经济的首位，保证农业在提高整体素质和效益的基础上，持续、稳定发展。农业部在关于当前调整农业生产结构的若干意见中提出，当前要大力调整农业生产结构，面向国内外市场，依靠科技进步，着力改善农产品的品种和质量，发挥区域比较优势，大力发展高产优质高效农业，提高农业的综合效益。促进由传统的粗放生产向集约化大生产转变，由行政区域的自给性生产经营向社会化、国际化竞争转变，由分散的小规模生产经

11、营向专业化的大中型企业或企业集团转变，由科研、生产、经营相互脱节，向育产加销一体化转变，着力培养综合带动能力较强的龙头企业，让农民充分享受到农产品加工、流通领域的利润，加快发展农产品加工业，提高农产品的附加价值，实现农产品的就地转化增值，提高农业生产效率。（2）现状分析近年来，我国山水生态示范园建设蓬勃发展，这些园区通过高新科技的开发、应用、示范和推广为山水生态发展提供了新技术、新信息，展示了现代农业新的生产经营方式，培育了山区及大水面的优势产业和农业经济增长点。当前，从传统的农业向现代农业转变的进程中，把推动农业生产力的发展从主要依靠调动和激励农民积极性的制度创新，转向主要依靠科学技术作为推

12、动力的科技创新上来，随着我国农业科技体制改革的日益深化，山水生态示范园作为一种新型的农业科技创新的渠道和有效形式，便如雨后春笋般地出现在广袤的山区水乡大地上。 *市山水生态资源十分丰富，建设山水生态园，发展生态旅游，发展绿色食品，将有利于加速山区及水面湿地的生态建设与经济开发的有机统一。*市山水自然条件优越，近年来生态建设获得较快的发展，生态科技对绿色生产的贡献率目前达到42.5%，尽管如此，挖掘潜力和提升的空间还很大。当前，我国城市化和城乡一体化已进入一个新的时期，山区水面开发由过去单纯地追求产量向追求质量与数量并重转变，农产品市场由过去的卖方市场向买方市场转变的条件下，建设生态园，优化产业

13、结构，发展绿色食品，增强市场竞争力，具有非常重要的意义。（3）现代化生态示范区发展趋势 生态现代化是从传统不发达向现代发达生态的转变，示范项目要以21世纪发达生态的共同特征来设计示范内容。一是应用先进生态技术来替代传统技术，采用新装备、新材料、新设施来替代旧装备、材料、设施，运用新思想、新组织、新管理体制和机制来替换老经营管理体制和机制，用生态理念来引导山水生态化发展。二是在新世纪生态现代化进程中，既要跟上时代发展潮流，同时又要立足当地特色，中国山区经济发展正在实现“从自给性生产向商品性生产”、“从注重量的增长向质量并重的增长”的“两个转变”。在提高山珍产品质量上不仅要注意商品外在质量，还要根

14、据市场需求的变化而注重产品营养和安全质量，以无害优质产品为生产方向。三是生态现代化是个相对、动态的概念。随着科技的不断进步及其应用，随着生态经济发达程度的不断提高，随着山水经济发展环境的改善和变迁，山水生态园建设要与时俱进，充实调整项目内容、建设标准和发展模式，方案设计既要有前瞻性又要留有灵活性。第二部分 项目建设的必要性和可行性一、项目提出项目周边旅游资源主要有龙脊山、化家湖、塔山三个景区。龙脊山海拔363米，为*地区最高峰，山势绵延起伏，雄奇险峻，拥有原始森林植被7000余亩，树林浓荫，湖泊清泉，风光宜人，空气清新，是一个天然氧吧。这里流传着关于张果老的古老传说，相传是张果老得道成仙的地方

15、。化家湖位于*市烈山区新蔡西北，因湖面坐落在化楼庄而得名，东、西、北三面环山，南岸是一条长2.5公里的大堤，形如椭圆状，大水面和湿地面积6000余亩，是*地区最大的天然湖泊。水源来源于龙河、闸河等天然河流，周边为农田、村庄，是*市湿地生态系统的重要组成部分。湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长，其三面环山，环境幽静，*市水系规划将其定位为养生度假湖。*市烈山区塔山地区是安徽省林业厅软籽石榴基地，基地主要集中在塔山以北的新蔡镇，面积约10000余亩，年产优质特色软籽石榴350万斤。品种除软籽石榴外，还有冰糖籽、塔山红、满园香、仙姑喜等十多个，并注册为“塔山牌”商标。塔山石榴风味独特，口感

16、佳，营养丰富，不少游客慕名而来，产品远销10多个城市，深受广大消费者青睐。2003年成为全国石榴六大主产区之一。果老山庄生态休闲中心是在传统养殖业基础上发展起来的与现代养殖业、旅游业、服务业相结合的产业，不仅表现山珍风味、乡土风味，而且体现生态农业的发展趋势。人们来此休闲，不仅可以享受山水自然风光、品味各种绿色佳肴野味，也可以增长知识，体验山水绿色生活、生态农业文化风韵。本项目生态休闲中心作为充满自然情趣的生态环境建设项目，建成后加快绿化荒山，提升湿地生态效果，同时对解决农村剩余劳动力、增加农民收入、增加当地财政收入都具有积极的促进作用。二、项目建设的必要性1、推进农村经济发展的需要充分发挥*

17、市产业优势，突出发展特色农业，大力推行生态农业发展战略，兴建绿色食品基地，开发绿色食品、安全食品，不断提升农产品品质，提高国内外市场的竞争能力。依托农产品加工的龙头带动，采取土地流转的形式，把分散的山地、林地、湿地、水面等生态资源有效地组织起来，引导生态化生产符合市场需求的优质农产品，实行产业化经营，达到增加农民收入的目的。从而有效地促进山区经济和社会健康、持续、稳定的发展。2、是构筑现代休闲旅游业框架的需要本项目的建设，为构筑现代休闲农业框架奠定了坚实基础。在种植业和养殖业方面，以“高效”、“高科技含量”为指导，集中力量推进代表现代农业发展方向的绿色食品集约化生产。按照绿色食品安全的原则，实

18、施山水生态和农林水产结构调整，大幅度提高农业生产、生态休闲的效益，增加山区农民的经营收入。三、项目建设的可行性1、政策保障中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定明确了新时期农业综合开发的主要目标和任务，安徽省政府制定的安徽省国民经济和社会发展第十二个五年计划明确指出了“十二五”期时安徽省国民经济和社会发展的指导方针、奋斗目标和主要任务。财政部国家农业综合开发“十二五”计划明确提出以扶持龙头项目为重点，以市场为导向，以效益为中心，以科技为依托，选择一批具备一定规模、经济效益较好、辐射带动作用强、产品具有市场竞争优势、具有较强的科技创新能力和良好的经营管理机制的龙头项目，予以重点扶持，建设农

19、产品生产、加工、出口基地，鼓励龙头企业与农民通过签订产销合同、土地流转以及土地使用权、产品、技术和现金等形式入股，彼此结成利益共同体，形成利益同享、风险共担的经营机制，大力推进农业产业经营。2、建设条件具备（1）自然地理条件*市位于安徽省北部，地处*平原，东近连云港、西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。（2）自然气候条件*市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。*市位于南北气候的过渡地带，兼有南方、北方气候之长，水、热、光照等气候资源优势明显，适宜多种农作物生产，特别是高效特色农作物生产、设施农业周年生产

20、，适宜饲养优质猪、地方特色猪以及其它特种经济动物。（3）综合经济条件*市经济基础坚实。改革开放30年来，人民生活水平由温饱型转向小康型，生活质量进一步提高。农民人均收入和社会消费品零售总额实现较快增长，特别是作为全国煤电能源基地，经过多年的发展建设，全市的综合经济实力逐年大幅增强，完全具备建设山水湿地生态休闲中心的实力。3、项目区基础条件较好项目区经过多年的努力，总投资超过10亿元，初步实施龙脊山绿化工程、山区道路工程、塔山石榴园基地建设工程、化家湖水面湿地生态治理工程，以及其他基础设施建设工程，初步具备接待生态休闲旅游的能力和实力。总之，项目区基础条件较好，项目建设的条件比较成熟。第三部分

21、市场分析绿色生态休闲旅游不是传统旅游业的简单回归，也不是对生态山水、有机农业、自然农业等各种类型休闲产业的否定，而是抛弃各类休闲产业的种种弊端，取长补短，内涵丰富的一种新型生态旅游。它的内涵可包括4个方面：一是绿色山水及绿色食品出自良好的生态环境。随着人口剧增，环境资源受到破坏，各种城乡“文明病”也逐年增加，城乡居民由于本能和对科学的认知，开始越来越关心健康，注重食品安全、注重保护生态环境，特别是对来自没有污染、没有公害的农产品倍加青睐。在此背景下，绿色食品成为具有时代特色的必然产物。二是绿色山水是受到保护的自然生态资源。绿色山水也是需要加以保护的弱质产业，绿色食品认证除要求产地环境、生产资料

22、的使用外，还对产品内在质量，执行生产技术操作规程等都有极其严格的质量标准，可以说从土地到餐桌，从产前、产中、产后的生产、加工、管理、贮运、包装、销售的全过程都是靠监控实现的。因此，从绿色农业到绿色食品较之其他农产品更具有科学性、权威性、安全性，也是我国政府在努力追求的食物发展目标。三是绿色山水产业应是与传统山水经济的有机结合。传统山水经济是自给自足型的小农业。它的优势是节约能源、节约资源、节约资金、精耕细作、人畜结合、施有机肥、不造成环境污染。但也存在低投入、低产出、低效益、抗灾能力不强等弊端，项目实施有利于促进绿色山水资源总体大开发、发挥综合效益，不仅增加了机械、设备，还增加了技术、信息、智

23、力等软投入，具有鲜明的时代特征。四是绿色山水资源开发应是多元结合的综合性大农业。绿色山水生态休闲旅游融第一、二、三产业为一体，以休闲旅游服务业为主体，农工商、产加销、贸工农、运建服等产业链为外延，发展设施农、林、水、花卉产业，建设山水园林，发展现代农业，提高了科技含量，体现了多种生态工程元件复式组合。随着科技发展，社会进步，城乡居民食物消费结构发生了巨大的变化，食品产需基本相对平衡。在这种情况下，人们对食品的消费已由数量型逐步转向质量型，要求食品“优质、卫生、营养、保健、方便”。特别是在休闲旅游的过程中，能够充分品尝绿色健康食品，更是城乡居民梦寐以求的现代生活方式，是人们不断追求的高质量生活。

24、目前人们饮食结构正在发生以下几方面转变：一是向营养保健型转变。主要表现为营养价值高、风味好的食品发展；营养价值高的食品销势看好；一些具有保健医疗功能的无公害特色食品身价倍增，成为食品中精品。二是向“绿色食品型”转变。90年代，农业部成立“中国绿色食品发展中心”，实行“绿色食品”的证书制，把优质、安全、营养型的食品称“绿色食品”，从产地生态环境、产品生产操作规程到农药残留、有害重金属和细菌含量等方面对“绿色食品”的标准做了界定，但由于种种原因，获得“绿色食品”标志的产品仍占相当小的比例，远远无法满足国内外的需求。无公害绿色食品受到城乡居民的普遍欢迎，这说明发展无公害食品生产市场潜力巨大。三是向方

25、便食品型转变。近年来在一些超市经营方便食品，取得很好的效果。近几年所有出口方便食品都采用多品味搭配小包装，收到很好的经济效益，可以预计不久的将来，方便食品销售会成为食品销售的主要趋势。四是向工业食品型转变。“工业食品”已不仅是一般的加工，而是包括原料贮存、半成品加工和营养成分分离、提纯、重组等。发达国家工业食品在食品消费中所占的比例较大，一般达80%，有的高达90%，而我国只占25%。可见，我国在工业食品方面有很大的发展空间。五是向名特稀优型转变。主要表现为人们购买趋向时令菜、反季节菜方向发展；应用设施新技术生产的反季节蔬菜更加畅销；在超市经营的特色小杂粮也十分畅销；大路农产品销售正逐渐减少，

26、精细蔬菜、杂粮、冷鲜肉等消费量将逐渐增加；特色食品已进入普通居民家庭。六是向出口创汇型转变。随着市场经济的发展，绿色食品生产正逐渐向出口创汇型方向转化，出口创汇产业的发展将使“无公害食品”不但深受国内消费者欢迎，而且在国外市场也有较强的竞争力。据最近东北网信息，日本将扩大进口中国有机蔬菜。主要原因是中国蔬菜具有日本产品无法抗衡的价格优势。除此之外，西欧、美国、韩国以及东南亚地区的无公害农产品5080%依赖进口，无公害蔬菜占其中的5060%，出口前景十分广阔。我国无公害蔬菜的出口前景十分广阔。第四部分 生态产业链和生态旅游方案一、生态产业链本项目利用现代生物工程技术，把养殖业、种植业、生态旅游业

27、有机结合。一是通过加强山区和湿地的基础设施建设，加强住宿、餐饮、休闲活动场所建设，不断提高生态旅游的接待能力。二是加强生态工程建设，不断提升山水的生态效果，通过实施山区绿化、生态果林、设施园艺、湿地修复等工程，开发建设更多的生态资源；通过优化养殖业环境，科学配方饲料，减少激素等有害的饲料添加剂，确保肉食品安全，对养殖场废弃物进行生化处理，生产沼气、生物有机肥料，沼气发电供项目单位自用，发电余热供应养殖场及设施农业反季节生产，实现节约能源，生产的生物有机肥料生产无公害蔬菜、优质杂粮、繁育农作物优良品种，基地生产的农副产品，作为饲料加工的原材料，形成绿色食品生产比较完善的产业链，具体产业链条如下：

28、1、生态产业链示意图饲料生产沼气生物有机肥科学配方、减少激素培育种猪良种猪扩繁科学防疫、防治病害饲养优质商品猪饲养地方特色猪收集粪便及废弃物生化处理发电余热综合利用电能供项目单位设施园艺山区绿化、生态果林、花卉盆景绿色山珍食品无公害蔬菜绿色食品净菜商品活猪或冷鲜肉优质农副产品2、生态资源现状说明本项目以生态、绿色、健康为主题，融入浓厚的山区风土文化内涵，营造现代风格的生态旅游观光、休闲基地。建成的生态观光中心将使整体的生态环境得以改善，成为*城市化的重要组成部分和景观亮点，同时还可以通过山水观光发展绿色食品销售市场，带动山区经济快速发展。休闲旅游中心将成为*山水城市建设和招商引资的主要平台，在

29、经济建设和社会进步方面发挥重要作用。本区旅游资源的基本特色可用“特色明显、景观空阔，环境优良、物种丰富，区位适中、组合良好”来概括。主要旅游资源包括：龙脊山：龙脊山形似一条巨龙盘卧，山脊上排着一块块奇异的巨石，非常像龙脊背上的鳞片，整个山脊就像龙的脊背。遗址古迹：规划区内分布有丰富的遗址古迹，主要有塔山参井、大方寺、黒石寨、蔡顺摘桑处等。古树奇林：主要分布在龙脊山地区，有生活1700多年的青檀古树，生活800多年的橡树，以及珍贵的菩提树、铁木树、柏栗树、灵芝林、栎树林等。怪石：规划区内分布有大量的象形山石，主要分布在龙脊山脉，如：卧牛石、山杏出石等。绝崖：主要有一线天、南天崖、升仙台等。奇湖、

30、清泉：规划区内有丰富的水景资源，湖水清澈、泉水甘甜，主要有化家湖、龙吟湖、龙须湖、扁泉、滴水泉等。水库、防火蓄水池、防火护林专用道、拦水大坝、修建防止水土流失的挡土墙、养殖基地基础设施建设。二、特色休闲旅游规划方案项目占地面积610亩，总建筑面积27000平方米,集旅游观光、休闲垂钓、健身活动、商务洽谈、商住餐饮、农事体验、青少年学习辨认植物资源、领略祖国美好河山、增强热爱祖国的自豪感等于一体。主要有一下几个方面：山野观光、休闲度假、农事体验、特色餐饮。宾馆、商务会所住宿休息。卡丁车训练营及赛马场地。特色经济林种植、野生动物养殖、水果观光采摘、水产养殖。利用山地水面资源开展休闲垂钓活动。第五部

31、分 选址方案一、选址原则1、环境优越。周边没有污染源，生态环境适宜。2、交通便利。靠近主要交通干道，有利于方便通行。3、有利于生态产业链的物料循环。4、远离城区，或位于城乡结合部，土地价格较低，有利于土地流转。5、符合城乡发展规划、旅游发展规划、山水生态资源发展规划。6、先易后难，优先考虑现有基础条件较好、旅游发展潜力大的区域。二、项目选址方案通过对*市政务新区建设规划、东部山区及化家湖湿地水面、现有道路供水供电基础条件等，多方面的综合分析，果老山庄生态休闲旅游中心项目选址位于*市所辖区域的龙脊山景区、塔山万亩石榴园景区之间。濉皇路以南，馒头山基线以北，占地面积17.38公顷。第六部分 项目定

32、位与功能分区方案1、目标定位文化主题：地方民俗文化、山水文化休闲主题：山野养生、健身、农家田园休闲餐饮主题：绿色食品健康餐饮、农家乐土特餐饮2、功能定位生态保护、山水融合、山野观光、休闲度假、农事体验、特色餐饮3、市场定位一级市场：即基本市场，以*市城市居民为主。二级市场：即重点开发市场，以宿州、徐州及周边城市居民为主。4、功能分区主要分为入口服务区、民俗体验区、山庄生活区、生态养殖区、果园种植区、休闲娱乐区。（1）入口服务区该区位于项目区的北侧，靠近濉皇路建设独具张果老神话传奇特色的山庄大门、售票管理室及小卖部和入口引导绿化带等景观为主要特色。主要功能为引导游人进入山庄并给他们产生强烈的视觉

33、冲击，从而对山庄的内容留下深刻的印象。入口区是进入山庄的开始，为了给游客一个美好的印象，引人入胜，主要景观以大门标志性建筑物为主，用于吸引视线和引导游客。山庄大门采用双柱（木）结合的方形结构，气势磅礴，富有古典游览气息，这是山庄的标志性建筑。在大门一侧规划建设售票管理室兼小卖部，既可满足游人进入山庄前购物的便利，亦可方便等待的游客及周边居民和过往行人的购物需求，遵循了“以人为本”的设计原则，同时也符合了经济效益原则。沿大门及道路两侧种植乔、灌、花卉、藤本、地被等园林植物，并根据景观的需求，沿途植物常绿、落叶、叶色、冠型等富有变化，间密间疏，具有丰富的植物层次景观和色彩景观。（2）民俗体验区农趣

34、园作为果老山庄的一个特色项目，以自然简朴的农业素材结合造园手法，营造充满乡土气息的生态农家乐园。全园以农为主，农业景观包括民间小吃广场、酿酒坊、斗鸡场、农耕亭等具有丰富的文化内涵，启发人们思考追忆，寓游于乐，在古今农业发展中提炼出一些精彩的有代表性的片段，吸引游人参与，从中得到愉悦，达到放松身心的目的。本项游览区规划设计，应达到游人有感而发的目的，即：天地之间是万物赖以生存的空间，天人合一，人与自然应和谐共处，共生共荣。（3）山庄生活区-宁静港湾一首宁夏唱出了多少都市人渴望回归自然的心态。而该功能区则是以宁夏的意境为主题。将现有弯曲的步道加以拓延完善，沿岸设置水榭、草亭、以及古朴的陶罐小品。近

35、处的水库、远处的山林，远山近水，构成山庄浓郁的诗情画意，猪喃、鸟鸣、犬吠，山禽走兽谱就山庄一方净土，一片悠然忘忧的家园，一处陶然放飞心灵的世外桃源，一个回归自然，陶冶性情，亲近自然的生态庄园，构成了一幅美妙的山水画卷宁静港湾。（4）休闲娱乐区该区位于山庄规划区依山而行的顶端平坦地段，规划有体育健身、俱乐部、茶社、餐饮洗浴中心等。体育健身活动区设置羽毛球、兵乓球等娱乐设施，游人在旅游的同时，放松了心态，利于身心健康；俱乐部内设置了多功能厅，可以供小型会议、商务洽谈。内设8个标准客房，方便游客休息。茶社主要是供来休闲人品尝赏景的地方，结合书法、字画，打造文化氛围。餐饮洗浴中心可同时为80人提供餐饮

36、洗浴，完善山庄现代服务设施。第七部分 平面布局方案本项目以主干道两侧对应布局果老山庄和龙泉山寨，分别设置2个出入口，形成2个相应独立的生态旅游单元。主要功能区的平面布局方案为：一、入口服务区（1）建设的意义本区通过合理规划作为游客的主要集散、交通转换场所。本区的景观主要作为一个重要的入口形象的展示。（2）规划内容根据功能需求，主入口区设置了迎宾广场、停车场以及入口大门、休息广场和小卖部等服务设施，并设置导游图。建设旅游区大门、入口标志，引导游程、农家乐为主要功能；服务管理中心，对整个山庄进行综合管理。二、农乐院利用现有生态资源，结合生态旅游发展的大趋势，打造“农家乐”项目，进一步诠释欢乐理念。

37、使城市的居民真正体验到原汁原味的原生态的农家生活。农乐院规划思路为：提供游人休憩的客房、餐厅、独立卫生间、室内布置简洁并富有乡土风格，日常用具简单而又卫生清洁，体验农家风情。农家餐饮招待可以利用自家小院种植时令果蔬，也可以让游客亲手种菜、摘菜，参与农事活动，给人以返璞归真，重回大自然的感觉，符合城市人乐农、喜爱乡野风味的理念。院内及周边展示各种传统的常用农具，如锄、铲、镰等工具，体现原始自然风格，有农家生产情趣。应挖掘开发一些传统的民间容器，如陶罐、蒲包、草篓等，使其不仅成为一种独特的体现饮食文化的包装品，而且也可做为旅游的纪念品和宣传旅游的促销品。造型按照典型的农家院落形式，体现农家习俗。成

38、为山庄特色游览景点，展示农家风情，提供城市居民了解农村生活的窗口；提供农家乐活动，设住宿、餐饮等农业性质的娱乐项目及设施。农家院房屋建造尽量保持原有结构。房屋墙面保留当地特有的石材为房屋的特色，尽量按着原有肌理筑砌，彰显山区地方特色。屋顶青瓦覆盖。体现出农家的原汁原味的特征，给人以返璞归真，重回大自然的感觉，符合城市人乐农、喜爱乡野风味的理念。街道亦以当地石材铺地为主，体现地方特色。以自然纯朴的风格来奠定区域的整体基调。院内两侧靠墙设置木构花架，种植太空育种彩色南瓜及其他攀缘瓜果，花架下设置桌凳供游客就餐休憩，限定小尺度空间，丰富了院落的空间层次。三、果园种植区在山庄东侧规划布局生态果林生产用

39、地，利用山区林果资源，拓展石榴园、凌枣园及其他山区野果产业资源，以绿化荒山，改善生态，发展休闲果业、农业观光旅游，促进绿色果业山珍开发，发展休闲经济为主要功能。科学规划布局石榴生产果园和石榴贮藏区，增设旅游观赏游线，使游客在感受石榴叶、花、果、树姿风景的同时，体验石榴文化。主要开拓建设观光、采摘、品尝、销售等系列景观活动，建设为特色鲜明、功能相对齐全的生态农业旅游点。利用现有石榴园规划建设和完善提高，完善旅游活动的游线，开辟观光小径（硬土或铺设碎石）即可，穿过大片密集区域，组织游客春赏花、夏赏树冠、秋摘果，并参加各个季节的果园农事劳动，选择进出道路方便、果树密集、种类多的地段建设安全及服务设施

40、。在山庄东北侧，选址果园的中间地带，规划布局石榴储藏加工区，通过规划设计游线参观石榴产后贮藏加工的技术工艺过程。该项设计的参观路线以增长游客的科普知识为目的，提升旅游项目的文化性，使得游客得到独特的参观体验。设计内容主要以储藏加工为主，建立一套产后贮藏加工的技术体系。四、民俗体验区在入口处东侧规划布局民俗体验区，根据功能区内旅游资源配置和游线设计，规划建设农耕亭、乡村茶社、民间小食广场、果蔬公社、鲜果品尝屋、酿酒坊、豆腐坊、斗鸡场等，以民俗文化体验与休闲娱乐为主要功能。主要规划布局内容为：乡村茶社：位于民俗体验区东部，农耕亭西边。设计一个供游客休息、赏花、观果的场所，同时成为体验园中的点景。使

41、用与农家气氛最贴切的木材、石材建造乡村茶室。发挥景观点缀和休闲功能。鲜果品尝屋：位于民俗体验区中部。分区域展示塔山石榴的优良品种：软籽石榴、冰糖籽、塔山红、满园香、仙姑喜等。同时增添民间小食广场等景观节点，以拓展旅游项目。酿酒坊：通过作坊的设计增加景观的参与性。在作坊内设置加工机器，观光采摘者可在此一显身手，亲身体验现场制作果汁、果茶、果酒等果产品的工艺流程。材质选用原木、茅草等，造型简洁、质朴、美观、实用的园林景观。果蔬公社：通过布局具民俗特色的果品市场，提升景观的参与性、趣味性。材质选用原木、茅草，在此进行商贸活动，销售园区内特有的新优果品及其他特产，在销售的同时推出耳目一新的果品展示会、

42、擂台赛等活动，形成可参与性、趣味性的氛围，提高购买兴趣，增加购物的文化内涵。五、休闲娱乐区在馒顶山山顶布局休闲娱乐区。主要通过建设一系列的功能性建筑，满足休闲度假、会议召开、餐饮娱乐的需求。结合优美的自然风景，提供各种不同的功能性服务。让在这里度假的人感到百倍的神清气爽，巧把人生天伦之乐融于无限美妙的大自然之中，乐趣无穷。本项山顶会所通过合理的规划，满足各种功能的同时，满足会议、餐饮、娱乐、健身等功能。会所周围设置俱乐部、小游园、健身场所，户外景观丰富。位于该区景观主轴线。整体造型简洁朴素。第八部分 工程方案一、建设内容本项目主要建筑工程包括果老山庄别墅4栋、山庄客房4栋、山庄情趣屋4栋，采摘

43、园中设置特产经销处100平方米、综合服务区设置600平方米的餐饮、山顶设置1300平方米餐饮；龙泉山寨生态酒店、宾馆、商务会所，养殖基地（土鸡、土狗、山羊、大白鹅），经济林种植区（种植石榴、杂果等经济作物），水库垂钓休闲区（水产养殖、垂钓休闲），赛马、赛车训练健身等休闲区。二、设计理念1、果老山庄果老山庄以农村建筑为原型，从反璞归真，回归自然出发，营造出有层次，有情趣，有文化内涵的山庄，古树青石、果园、农耕、原始手工作坊，凸现出中国传统的农庄文化;瓜棚榴园，石磨，草屋篱笆，茂林修竹，使古朴的农庄更添魅力，原汁原味的农家菜，取才于山庄栽种的天然无公害果蔬和香猪、乌鸡，别有一翻滋味。以榴园村的石榴

44、为依托，打造全新的农家乐文化，游客在榴园中体现劳动耕作的乐趣；数十幢风情各异的农家别墅和情趣屋分布在幽静小道，与山庄的风景相互依托。2、龙泉山寨充分利用原有自然地形，实行全面规划、合理布局。总体的布局以生态、绿色、健康为主题，融入浓厚的风土文化内涵，营造现代风格的生态旅游观光、休闲基地。建成的生态观光园将使整体的生态环境得以改善，成为城镇的重要组成部分和景观亮点，同时还可以通过农业观光发展农副产品销售市场，带动农村经济快速发展。商务中心成为将调节产业结构和招商引资的主要平台，在建设和地方经济全面发展中发挥重要作用。三、造型设计1、强调简洁大方、富有雕塑感的形体：建筑形体由多种元素组成，充分照顾

45、山势、植物、道路、街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑楼房挺拔、强劲，平房庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与生态旅游经济相适应。2、丰富的形体穿插关系：主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈；3、强调细部设计：在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；4、注重材质的变化：墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一。四、建筑装修

46、与构造1、屋面（上人屋面）：防水等级为级，二道防水设防。（1）20厚1:25水泥砂浆广场砖铺地（2）40厚细石混凝土刚性层（3）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层（4）20厚：水泥砂浆找平层（5）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层（6）10陶粒混凝土找坡层，最薄处厚（7）厚851防水涂膜（8）钢筋混凝土屋面板2、屋面2（不上人屋面）：防水等级为级，二道防水设防。（1）银灰色漆保护层（2）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层。（3）20厚:3水泥砂浆找平层（4）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层（5）10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚（6）厚851防水涂膜（7）钢筋混凝土屋面板，网架结

47、构（8）外墙粉刷层中掺适量防渗、防裂剂，分层粉刷。其中：外墙实体为外干挂大规格优质细磨花岗岩,内贴聚苯保温板（具体厚度待节能计算后确定）；主楼立面为优质真石漆，内贴聚苯保温板。3、内墙面：（墙体材料为200厚煤矸石空心砖和120厚GRC板）（1）地下室设备用房和车库：白色防霉涂料；（2）楼梯间、值班室、消防控制室、办公室：白色内墙乳胶漆涂料；（3）卫生间：防水砂浆粘贴优质彩色釉面磁砖，贴至吊顶高度。墙下部300高为C20混凝土防水带；（4）机房、空调机房：50厚矿棉吸声板墙面；（5）主楼及办公内部空间由用户自行装修。（6）电梯厅、消防前室及疏散楼梯门：乙级木质防火门；4、楼、地面：（7）库房、

48、办公、公共走道：600600高级防滑地砖贴面；（2）楼梯间：高级防滑地砖贴面，踏步加铜质防滑条；（3）各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；（4）消防控制室、弱电间：优质防静电架空地板，h150；（5）卫生间：防水砂浆粘贴优质防滑地砖，下设2厚851防水涂膜防水层，并沿墙上翻300。5、顶棚：（1）卫生间：轻钢龙骨铝合金条板吊顶；（2）营业厅、办公及住宅入口门厅为轻钢龙骨、微穿孔铝合金吸声板吊顶；（3）楼梯间、库房：白色室内乳胶漆涂料；（4）消防控制室、各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板平顶。6、门窗：部分外门窗为深灰色断热铝合金框、浅镀膜Low

49、-E玻璃窗和浅镀膜玻璃幕墙。 （1）窗：90100系列深灰色亚光铝合金窗框料，浅镀膜玻璃；（2）门： 阳台、上屋面门：亚光铝合金料，透明玻璃；房间门：乙级木质防火门；管道井门：丙级木质防火门；人防部分：各类专用门。7、楼梯栏杆与扶手：不锈钢栏杆与扶手；8、落水管：镀锌焊接钢管。9、设备管井： 每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵。第九部分 基础设施规划一、道路交通系统规划1、现状山庄内道路基本为自然形成的，崎岖不平，大部分没有经过处理，路况较差，难以满足旅游交通需求。2、规划原则 交通畅通、经济合理原则。 合理利用地形，因形就势，避免对自然环境与景观破坏的原则。 沿线设施配套，具有舒适性

50、、景观性和生态性原则。3、规划要点（1）对外交通以山庄北侧的濉皇路为山庄的重要的对外交通系统，按城市干道标准进行改造。连接山庄与濉皇路应加宽到7米，两侧行道树建设以合欢树为首选树种，道路两侧植以波斯菊、大叶金鸡菊等草本花卉。濉皇路与山庄连接路交叉处设立标志性建筑，地标形式自然纯朴，上刻有“果老山庄”。（2）内部交通内部交通致力于通达性，确保山庄游览通畅，道路系统分二级设置。其中：一级路为连接各大功能区的主要游路，道路宽35米，以柏油硬化路面，可通行机动车辆。二级路为连接各功能区内各景点的步行道。按照“设成环路，遍布全区，依山势而建”的原则施建，路宽1.52.5米左右，陡峭处设石阶路。（3）交通

51、辅助设施山庄内设2处生态型停车场，设停车泊位65个。以植草砖铺装并植以大株庇荫树。停车场规划见下表停车场规划一览表停车场面积（m2）泊位建设特征入口停车场60025生态型山顶停车场100040生态型二、给排水规划1、给水给水水源主要以抽取深井地下水为主，通过泵站加压输送至山顶蓄水池。2、排水采取雨污分流制进行污水排放 。 污水工程生活污水通过污水管道排至山下小型污水处理系统，处理后，部分浇灌植被，其他排至山沟。三、电力及通讯规划区内有供电线路通过，从宋庄变电所接2回路线至山庄变压器，各功能区就近接取电，供电线路采用地埋方式，以免影响景观。山庄内管理办公、旅游服务建筑内每间安装一部电话。第十部分

52、 绿化景观系统规划果老山庄规划设计，重视生态效益为主，同时注重社会效益和经济效益，以体现休闲旅游和生态旅游这两大主题。对山庄内现有的植被景观，应实行保护和开发并举的方针，科学管理、合理开发，充分发挥其休闲游览、生态保护和经济价值。一、山地景观的绿化美化目前果老山庄的绿化覆盖率达43以上，所以该区绿化的重点应放在保护现有林相资源的基础上，加强美化工作。1.合理开发现有本土果树植物。该区石榴树种目前已经成为了代表果树种。对山庄内的林相进行规划改造时，应该根据土壤水分和气候条件以及果树本身的生物学特性种植，主要是在山庄西侧山林地，随山地自然起伏，成片栽培，形成独特景观。2.合理经营现有林木，保护森林

53、景观。根据景观规划的要求，在旅游线路的主路两侧的林木进行抚育，对地势平坦地带，应特别加强抚育，以提高景观效果。二、游览路线绿化 1. 应与周围景观相结合，在道路两侧配植落叶阔叶树、常绿针叶树和花灌木，高低错落，使其富有季相变化。根据景观要求，对植物栽培的密度划分为开敞、通透、间隔和郁闭四种方式，并在主路两侧合理布置。 2. 在道旁隙地及转折处，点缀配植适宜耐荫花灌木及草本花卉形成道转景移，野花曲径的优美路景。第十一部分 节能、节水 (一)概述能源是国民经济发展的基础资源，我国的能源利用率只有30左右。有关资料表明，我国万元国民生产总值耗能是日本的三倍之多。可以说能耗的大小已成为反映一个国家、一

54、个企业科学技术水平高低的主要标志之一。提高节能意识，抓好节能工作，不仅对提高单位经济效益具有积极意义，对社会经济的持续发展也有着重大意义。任何一个单位，要降低成本，节约能源是一项重要措施。因而，在工程设计建设中，要采取切实的措施，把消耗降低到最低点。(二)节能、节水措施1、用电节能选用自动电容补偿装置在配电室集中补偿，使功率因数补偿到0.9(供电部门要求标准)以上。2、供水、供气节能在原总图布局合理的前提下，新增工程设备的供水，尽可能缩短管网，制订保养维修措施，防止“跑、冒、滴、漏”，达到节能目标。3、采用高效节能的照明灯具，减少照明能耗。4、全部采用节水用水器具，严禁购买安装国家明令淘汰的非

55、节水型用水器具。第十二部分 环 境 保 护 一、项目环境保护执行的法规、标准1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国水污染防治法)3、危险废物污染防治技术政策)国家环保总局环发 2001199号4、建筑施工场界噪声限值GB12523-19905、污水综合排放标准GB8978-19966、环境空气质量标准GB3095-19967、建设项目环境保护条例国务院第253号今8、传染病“非典”型肺炎防治管理办法9、消毒管理办法二、环境容量规模控制1. 计算原则1）合理的环境容量应保证在旅游活动中旅游资源质量不下降和生态环境不退化，并取得最佳的经济效益。2）保证旅游者享有充分的游憩场所和良好的风景环

56、境。3）计算指标留有余地，以适应全年高峰日游人成倍的增长。4）为提高计算准确度，保证游客安全和风景环境不受破坏，景点游憩面积仅计可供游人进入游憩的场地道路、建筑、水面、草地等限定的空间。2.计算方法目前风景区环境容量的计算方法主要有面积法，线路法和卡口法。根据景区不同的情况，分别用面积法和线路法进行估算。面积法：aD式中：环境容量数（人次）可游面积（平方米）a每位游人应占有的合理面积（平方米）周转率线路法：PLK，QLKHT，NQR式中P、Q、N分别为瞬时容量、日容量、年容量，L为可供游览的线路长度，K为每个游客占用的合理游览长度，H为旅游区全天开放时间，T为游客平均游览时间，R为旅游区全年游

57、览天数。3.容量计算环境容量是指在生态环境不被破坏的情况下，不同自然环境能承载的旅游压力。为免除自然环境产生退化现象，必须对区内游客容量加以控制。本规划参照国内外环境容量的各类不同指标，结合本区的实际情况，提出本区环境容量的基本计算指标为：15人/公顷。计算得日容量为260人，一年旅游旺季取100天，得到年容量为2.6万人。根据游客环境容量的计算，旅游区年可容纳游客的总量为2.6万人，完全能够满足规划期内游人预测总量的需求。三、项目的生态评价项目建设地点位于烈山区东郊，由于建设高起点、高标准，基础设施配套完善，绿化、美化、亮化工程一步到位，周边环境优雅，空气清新，草坪花木相映成趣，宛如美丽的公

58、园，环境状态良好。2、可能造成的环境影响分析(1)项目建设期可能造成的影响一是挖掘、搬运渣土和运输水泥、黄砂等建材时的扬尘，会造成对环境空气的污染；二是施工时机器设备噪音造成的场界噪声对周边环境的污染。(2)项目竣工后运行期对周边环境的影响 按照国家环保总局建设项目环境分类管理名录界定，本项目属“对环境影响较小的建设项目”。因为项目运行很少产生废水、废气、废渣、粉尘、噪声等不利影响。对周边环境的污染较小。四、环境保护措施l、施工期环境影响的缓解措施本项目施工期的环保措施，是在建设期对施工挖掘的渣土要洒水抑尘，渣土和粉尘类建材运输车辆要用蓬布覆盖，并不得超载，尽量减少洒落污染。对噪声大的设备，尽

59、量避免同时开动，造成噪声叠加。2、环境保护措施（1）搞好周边地区的绿化工程。不得在水源地附近设垃圾填埋等对地下水可能造成严重污染的设施。同时要有防止非取水层的水渗入取水层的措施，确保水源安全。（3）防止噪声超标。噪声控制应首先控制噪声源；进出水管装设橡胶接头，以减少震动，周边应结合绿化规划设置绿化带，从而有效地降低噪声音对周围环境的影响。（4）敷设输水管网周围，要及时覆土恢复植被（或耕种），对净土池等输配水工程周围和取水井场，要搞好绿化美化，创造洁净美丽的环境。3、粉尘、废气治理原有粉尘和废气，已采用消烟除尘器，达到了标准排放，本项目新增加的锅炉，同样采用消烟除尘处理设施，达标后才允许使用。4

60、、噪声(1)本项目设备运行噪声很小，不会对环境造成噪声污染。第十三部分 项目实施进度本项目建设期18个月，具体实施进度如下：1、项目前期工作阶段，2个月。2、工程勘察、规划、设计阶段，4个月3、工程施工建设阶段，12个月。第十四部分 项目投资与资金筹措一、项目投资估算（一） 投资估算编制依据（1）建设项目经济评价方法与参数（2）项目土建工程费用参照*市建筑工程项目的工程费用；（3）其他建设费用参照*市建设工程费用中规定的技术经济指标计算。2、投资估算编制范围项目投资主要包括建筑安装工程及设备费，室外工程费，与本项目直接相关的工程建设其他费和预备费。3、投资估算编制说明（1）工程及设备费主要由施