房地产培训手册100P以上

1、成都立成 打造专业化团队 推行顾问式营销 销售部 PAGE 第 PAGE 150页 共 NUMPAGES 150 页 目 录第一部分 团队建设1.团队第4页2.危机、竞争、专业心态第4页第二部分 专业形象及礼仪1.着装和仪表第6页2.仪态和举止要求第7页3.工作与言谈礼仪第8页第三部分 房产专业基础知识1.房产专有名词第10页2.房屋销售相关知识第14页第四部分 销售代表工作流程1.对客户的服务第36页2.客户记录表的填写第36页3.下单的要求第36页4.签单第37页5.销售日报表的填写第37页6.销售情况的记录第37页7.工作日志的填写第37页8.工程变更第38页9.销售大厅的卫生要求第38

2、页10.销售代表售后的要求第38页11.对客户催款的规定第38页12.销售代表的业务要求第38页第五部分 房地产销售技巧1.分析客户类型及对策第39页2.逼定的技巧第41页3.如何塑造成功的销售员第42页4.如何处理客户异议第44页第六部分 房地产市场调研1.房地产市场调查的内容第46页2.房地产市场调研的含义第50页3.房地产市场调研的重要性第50页4.调研方法第50页第七部分 房地产相关法律1.中华人民共和国物权法第52页2.解释第79页3.商品房销售管理办法第83页4.成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法第90页5.2010年至今房地产新政第91页第八部分 商品房买卖合同第102页第九

3、部分 房屋与风水1.方位风水学第129页2.东四宅与西四宅第130页3.开门三见和三不见第130页4.生肖相克之忌第131页5.玄关风水第131页6.客厅的财位布局第131页7.餐厅风水第132页8.卧室床位十讲究第133页9.书房风水第133页10.厨房风水第134页11.厕所浴室风水第135页12.儿童房风水的注意事项第136页13.五行定律第136页第十部分 销售代表行为规范1销售部行政制度第138页2言行举止第138页3礼貌用语第143页4接听电话第144页5售楼部物品管理第145页6早会第145页7销售部值班销售代表岗位责任第146页8客户的归属第147页第一部分 团队建设1.团队随

4、着社会不断的发展，生产力快速跃进，社会分工愈来愈细，社会的竞争也就愈来愈激烈。仅凭一个人的能力已无法适应社会的生存需要和竞争需要，人们不仅需要团体的配合协作，明白没有高效、默契配合的团队已无法适应社会的生存发展需要了。若没有找到一个适合你发展的团队，凭一己之力，在当今社会，就无法获得较大发展。亲密协调的团队，对同事人际关系起着积极的作用，让人有归属感，亦带动工作环境的改善。在一个志同道合、关系和睦的团队，可以使人工作更加愉快，从而创造更高的工作效率，亲密的团队同样可以使大家互相学习，克服缺点，使个体得到快速全面发展，最终也将起到激励的作用，使团队发挥更强的战斗力。一个优秀的团队应具备如下特征：

5、 有明确的团队目标和个人目标； 有互相合作的精神及能为团队利益牺牲个人利益的意愿； 每人都有坚强的意志力和被激励的潜力； 每个人都有达成目标的决心和信心并具创新的勇气； 具有威望，能带动团队的统帅。最后希望大家把个人理想和愿望融入团队目标中，通过团队的努力，不断实现个人的美好愿望，最终创造出自己一片灿烂天空。2.危机、竞争、专业心态2.1危机和竞争现实一点说，中国有几千万的失业大军，曾经时髦的大学生现在有很多也加入这一队伍，加剧了行业的就业难度。在此大环境下，也加剧了公司与公司、人与人之间的竞争。危机、竞争就意味着机会，弱者等待机会，强者把握机会，智者创造机会，社会永远是弱肉强食，适者生存，不

6、进则退，等待只有消亡，危机和竞争永远都将存在。如何才能在不断变化的社会中立于不败之地呢？市场间隔越大，就越有用，就能在竞争中越有利，所以首要的前提我们心须不断提高自己的能力和知识。适应激烈竞争的社会，不断变化的环境。首先要学会“处变”，处变不惊，变化并不可怕，能适应不断变化的社会便学会第一层功力，也可以说是生存能力。第二层功力就是“应变”，不仅能在不断变化的环境中生存，还能对变化而应付有余，应变自如，比仅能“生存”就更进一步了。生活不仅要活，还要活得好一点，在人生的舞台上恣意驰骋。第三层功力就是“预变”，学会了“处变”和“应变”还是不够的，还要学会从各种现象判断未来的发展趋势和变化，未雨绸缪，

7、才能在变化的社会中游刃有余，而真正立于不败之地了。有机会进这个团队是一个极好的开端，让我们一起努力，以潇洒的身姿在社会舞台上，放马中原，快意自如。 2.2专业心态房地产行业是个比较特殊的行业，与之发生关系的购置房产者也有其不凡之处和较高的素质，因此从高质量的行业内容和较高素质的客体对象来说，都要求从业人员有较高的素质。房地产销售从性质来说，是一种服务行业。一种服务于购置房产者的高素质服务行业，行业特点要求从业人员有真诚的服务心态。作为社会上的较成功者，他们需要什么帮助呢？他们需要的是房产专业知识的服务、购房的服务、需要购房专家，所以从业人员不仅需要较高的基本素质，更需要丰富的房产知识，才能成为

8、他们的购房顾问和拐杖，从而使他们得到真正想要的服务。为了更好的服务这些客户，从业人员还需要较广的知识面。研究这些人的心理和喜好，将心理学、营销学、市场学、公共关系学灵活应用。总之，本行的利器是智慧的服务，真诚、高质的服务。希望大家不断充实自己的基本素质和专业知识，只有严格要求自己，才能在此行业有较大发展。第二部分 专业形象及礼仪销售人员的个人形象蕴涵着公司的企业文化，折射出企业的形象，在某种程度上也代表着楼盘的形象。良好的个人形象能够拉近与顾客之间的距离，减少顾客的疑虑，提高亲和力，进而促使顾客产生购买行为，达成交易。因此，销售人员应有整洁的仪表、亲和力较强的仪容；有主动积极、面带微笑、亲切诚

9、恳的态度；有进退有序的规范礼仪；有流利的口才、收放自如的交谈能力等。1.着装和仪表1.1着装女 性服装：必须穿工作服上班，袜子需着肉色，不许破损，随时保持鞋面清洁、亮泽，穿黑色系工作鞋。装饰： 女员工化淡妆，不得浓妆艳抹，不得留长指甲、涂色油。忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水，头发不染夸张颜色。佩戴首饰不要过多，首饰选配得当，不戴炫耀饰品。男 性服装： 必须穿工作服上班，男销售人员袜子着深色，随时保持鞋面清洁、亮泽，穿黑色系工作鞋。头发：头发要常修剪，发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，不得留胡须。1.2仪表头发要勤清洗和梳理，保持整洁，销售人员头发不能盖脸，身体任何部位不能有零乱散落的

10、头发、头皮屑、前不过眉、边不过耳、后不过领；男士每日修刮胡子，不露鼻毛；指甲应常修剪，不可留太长及污垢；保持口腔清洁，早晚刷牙，经常漱口，不吃葱、蒜、臭豆腐等有刺激性气味的食物；女销售人员不与客人争芳斗艳，不浓妆艳抹，应以淡妆为宜，不涂艳色指甲油；自我训练笑容，给顾客一种轻松、亲切、友善、愉快的笑容，让人可以接受并能对你树立起信心的职业性微笑。2.仪态和举止要求2.1仪表、举止要求仪态指的是人们在交往活动中由举止所表现出的姿态和风度。走路要轻，说话音量保持适当，举止动作尽量轻；走路姿势要端正，脚步轻稳，不要东张西望、摇头晃脑、勾肩搭背，遇到客人时应给顾客让路，不与客人抢道，有急事应礼貌打招呼；

11、站立时，双手放于身前或身后，随时提供服务；握手时应双目注视对方，微笑示意，不得冷漠；握手力度要注意把握，不能戴着手套与人握手；谈话时面对对方，目光平视，注视眉心，站立位置不要过远或太近，说话不宜太快，千万不要将唾液喷到对方；不能在人前挖鼻子、挖耳朵、抓痒、打哈欠、伸懒腰、打喷嚏须用手掩住，背向对方，事后向客人道歉；进入房间应先敲门，养成习惯；行走时切忌摇头晃脑、扭身、踢脚、东张西望；两人以上行走，不要成横排、拉手、搭背、搂腰、吃食品、吹口哨、打响指、哼唱；遇上司、同事、客人应点头问候。2.2坐姿坐姿要端正，平坐时的要领是：人体重心是垂直向下，腰部挺起，脊柱向上伸直，挺胸双肩平、松，躯干与颈髋、

12、脚正对前方，双脚并拢，双手以手掌放在膝间或双膝平行，双手平放在两大脚上，双膝不许向外叉开，两腿也不可直伸向前方，双手不要做小动作，女士双膝靠紧，脚跟自然靠齐，向一侧倾斜，就座时切记不要有以下几种姿态：前俯后仰、摇腿跷脚；脚步搭在椅子、沙发扶手上或架在茶几上；女士就座不要跷二郎腿。2.3站立姿势站在时从正面看，身体重心线应在两脚中间向上穿脊柱及头部，重心放在两前脚掌，站立的要领是：挺胸、收腹、梗颈、站立要端正、面带微笑，双臂自然下垂或在腹部前交叉，右手放在左手之上，站立时应注意以下几点：站立时双手不要叉放在腰间或抚住胸前；站立时身体不能东倒歪，如疲劳，可将身体重心略向一侧轻移，但上体要保持正直；

13、站立时不背靠他物，更不能单腿站立，将另一腿登在后面的物体上；站立时不趴在其它物体台面上。2.4行走姿势行走路线要为直线，走路要轻而稳，上体正直、抬头、目光平视、面带微笑、两臂自然摆动，肩部放松，走时略用点脚尖力量，可显得更加轻松、潇洒而富有弹性，不给人以僵硬的感觉。如与人交谈完毕，要先退一点，然后再转身，以示尊敬对方；为人指路时五指并拢，掌心朝上，拇指弯曲，手臂伸直略向下，不要用手指指明方向；与人交谈（站立时）距离保持在一米左右；礼貌的言语+和谐的动作+真诚的微笑=礼貌的行为，值得一提的是：礼貌的行为不等同于礼貌的言语，只有礼貌的言语配上和谐的动作才能产生感人的力度，从而算之礼貌的行为；接待客

14、人时，点头微笑、问候、右手示意方向，走在客人的右前方引路。3.工作与言谈礼仪3.1工作礼仪打招呼用“您好”，交谈要以“您”相称；员工对领导不可以直呼姓名，应以职位相称；员工之间，在客人面前，不可以外号相称；不可开客人玩笑或说粗俗话语，而引起客人的不悦；工作时，注意自己举止仪态，勿让客人看到不雅的姿势或动作；同事之间见面，应打招呼问候，“您好，早上好”等；看到客人有困难或需要帮助时，要主动，不可视而不见或刻意回避；公共场所勿喧哗、吵闹、大声谈笑，讲话音量应适度控制；客人有抱怨时，应耐心聆听，不可显示出不耐烦，并适时给予安抚；如男性客人有不礼貌之言语、动作行为对待女性销售人员时，应立即回避，但不可

15、起冲突，改派男性销售人员服务；其他员工打电话时，不可大声说话。3.2语言的规范目光正视对方，以视尊重，并面带笑容、态度诚恳；轻声细语，勿干扰周边人士，善于控制音量；与客人交谈时，应保持耐心与微笑，切勿随意打断对方的话；说话时，不可口含食物、嚼口香糖，勿食有蒜味或特殊异味的食物，注意说话时的距离；交谈时不可打呵欠，如果打喷嚏时，应捂住嘴，并说“对不起”；说话时要注意自己的坐姿、站姿及举止动作；勿远距离对话或呐喊；如要插话，应先说“对不起，打扰一下”；勿与客人勾肩搭背，拉拉扯扯，举止随便；交谈时，要懂得察言观色，勿引起对方不悦；聆听对方讲话时，应有合宜之表情与适当之回应（不应面无表情或过于夸张之回

16、应）；交谈中如须中途离开（如接电话或上化妆间）应向对方表示抱歉之意；不可与客人谈论公司机密，批评公司或谈论同事长短隐私，不可打探客人隐私，作为谈话资料。第三部分 房产专业基础知识1. 房产专有名词商品房：专门用于买卖的房屋。商住房：可用于居住亦可办公的房屋。尾房：原则上一个楼盘房屋销售85%后剩余的房屋。办公室：用于办公的房屋。住 宅：用于居住之房屋。别 墅：已超过单纯居住的功能，兼带高级休闲之具有独立楼房，通常为三层。工作室：小面积办公场所。工 厂：生产制造产品之特定场所。商 场：出售商品之场所。会员证：娱乐、休闲之特定项目的俱乐部，通常以金钱购买，作为高身份享受。灵骨塔：用以安置骨灰，供后

17、代膜拜、祭拜之小面积单位，塔状之建筑物。高 层：12层以上建筑物（通常叫法）。多 层：7层以下建筑物(通常叫法)。超高层：通常超100米以上的建筑物。独 栋：独立式房屋。双 拼：两户并连在一起的房屋。联排：三个或三个以上单元住宅组成。叠拼：多层的 HYPERLINK /view/33853.htm t _blank 复式住宅上下叠加在一起组合而成。田字型：通常四户相邻规划的房屋。裙 楼：指建筑物底部较庞大之建筑物，通常用作商场使用。塔 楼：指某建筑群体较窄部分。占地面积：项目用地面积。建筑占地面积：建筑占地实际面积。幢距（楼间距、日照间距）：楼间距前一栋房楼高。弹性隔间：指可移动隔间墙之室内空

18、间，通常用于写字楼与商场。开放式设计：无隔断设计、利于空间较广，如餐厅或厨房、客厅。骑 楼：有雨遮的一楼直道部分。阳 台：指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分。平 台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 露 台：指没有雨遮的，有脚踏的二楼部分。外 墙：指建筑物体表面。内 墙：指建筑物内竖面。剪力墙：承受房屋重力的墙，不可以任意敲打。砖 墙：用砖砌成的墙。石膏板：以建筑石膏为主要原料制成的一种材料。井 茼：泛指立井和斜井，也包括暗井。通常由井颈、井身和井窝组成。消防电梯：专门用于消防灭火之电梯、有抽烟排风之功能。楼 梯：供上下楼方便之通道。管道间：用于

19、安置各类管道的空间。二丁挂：（磁砖）墙砖的一种，成长条形。墙面砖：贴于外墙表面装饰用的砖，通常指二丁挂。马赛克：外墙装饰的一种小砖，（正方形）。玻璃椎幕：用玻璃质地制成的大面积外部装饰品。水泥粉光：以水泥为底料，表面加粉刷的一种外墙处理方法。玻璃马赛克：用玻璃质地制成的外墙用砖。花岗岩：一种较高级的建筑装饰材料。大理石：一种较高级的建筑装饰材料。外墙粉刷：指整体建筑物体的表面用涂料处理。地 砖：用作脚踏之建筑装饰材料。地 毯：地面建筑装饰材料的一种。水泥磨光：铺洒水泥后加工磨成较细致表面。塑料地板：以塑料质地做成的地面铺贴材料。防滑地砖：一种地面砖，表面作凹处理，增加磨擦力，起防滑作用。三楼之

20、底板，即为二楼的天花板，地板表面的背面。卫浴三大件：指洗脸盆、花洒、坐式马桶。厨具五大件：指洗涤池、操作台、吊柜、炉盘、抽油烟机。格 局：单元内分割情况。动 线：行走习惯路线。通 风：空气流动。采 光：获得光亮。二 房：二个卧室。砖 混：以砖为材料砌成的房屋。钢筋混凝土：内骨为钢筋，外部为水泥、沙、石搅拦，浇注而成。钢骨结构：柱子、梁脊为钢骨构成，其柱与楼之间跨度大、室内较易设计。基 柱：承载建筑重量的地下支柱。档 土：巩固地基、恐影响周围土崩而特建造的地下室壁墙。钻 探：为了解地质情况而进行的挖土取样工作。塔 吊：工地上用以吊运材料的工具，要左右、前后移动。工程电梯（临时电梯）：只可上下运载

21、材料之工具，建筑物建好后即拆除。钉板模：为浇灌混凝土而钉制之木板。御钢筋：将钢筋以较细小的铁线捆绑固定，不至于在浇灌混凝土时散了。灌沙浆：指浇灌混凝土。抵押贷款：以房产证、土地使用证作抵押，向金融机构贷款。按揭贷款：以商品房预售合同为抵押，向金融机构贷款。封 顶：指结构主体完成。交 房：交付房屋给客户使用。面积误差： 房屋实际交付时面积与合同约定面积的出入。滞纳金：指因甲方工程延误或乙方缴款延误，赔偿之金钱。座北朝南：指大厅之面朝南者。左青龙：风水的一处说明：房屋左侧为青龙所在为吉方。右白虎：指房屋右侧为白虎，为凶方。换 算：110.76英尺0.3025台坪，1公顷=15亩，1亩=666.67

22、。一次性付款：将房屋款项一次性付清的行为。分期付款：房屋总款分几次支付的方式。供给量：指实质供人们使用或购买的总量。需求量：实质需要或购买房屋的总量。来 人：到售楼处的客人。来 电：打往售楼处的电话。有效客户：有意向买房的客户。销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比。空屋比：指某一段时间剩余的房屋数百分比。诉求客源：主要针对的客户层。市场区隔：指产品不同类型以回避市场供给量的排挤。折 扣：指价格上给予优惠。议价空间：讨价还价的价格差异。平面价差：平面方位不同，价格的差异。立体价差（楼层价差）：不同楼层价格差异。市调分析法：通过市场调查与其他项目的比较方法。成本分析法：以成本费用为核心，进行分

23、析的方法。收益还原法：以预定收益为核心，进行计划的方法。主 题：主要宣传的简短文词。副 标：次要宣传简短文词。文 案：仔细说明文词。广告媒体：用于向公众发布广告的传播载体。主打产品：主要推出产品。创意重点：创作广告宣传方面的主要内容。：邮寄用的广告用品（印刷品）。：电视广告。：报纸广告。：户外广告媒体。：杂志广告。：营销活动。VI：企业VI视觉设计，是企业VI形象设计的重要组成部分。2.房屋销售相关知识2.1常用名词（黑体部分应重点掌握）五证：A.国有土地使用证 B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建筑工程施工许可证E.商品房销售(预售)许可证两书：A.商品房质量保证书B.商品房使

24、用说明书房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该

25、房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、供暖、通讯通、煤气通及场地平整。红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受

26、让者只能在红线范围内施工建房。总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。总建筑面积：指在建设用地范围内地上及地下建筑面积之和。容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）,地下室部分不计入容积率。建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑密度：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（如：在

27、10万平方米的土地上，建筑用地净面积为4万平方米，其建筑密度为40%）。绿地率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）在计算时，要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。相反，计算绿化覆盖率时，有块草皮就可以计入。绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的套内建筑面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。套内建筑面积

28、：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊

29、的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积。不分摊的公共建筑面积：不包括任何作为独立使用空间租、售使用的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公共建筑面积。公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。开间：住宅设计中，住宅的宽

30、度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。开间确定后，进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。竣工面积：是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。辅助面积：是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 层高：是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度

31、国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。目前一般商品房的层高都在2.83.0米居多。 净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。即层高减去楼板厚度的净剩值。 标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。 走廊：是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。 半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者 。期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳

32、地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房：是指没有装修的房屋。业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。入伙：是指业主领取钥匙，接房入住。居住区用地：是指住宅用地、公建用地、

33、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 道路用地：是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 公共绿地：是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 道路红线：是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。 建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是

34、家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。隔断：是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 过道：是指住宅套内使用的水平交通空间。会所：是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务场所。2.2房屋的种类商品房：商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的 HYPERLINK /view/57314.htm t _blank 房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自

35、用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办 HYPERLINK /view/2065123.htm t _blank 产权证和国土证，可以自定价格出售的 HYPERLINK /view/3749185.htm t _blank 产权房。安居房：指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。经济适用房：是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。使用权房：是指由国家以及

36、国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 集资房：是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。公房： 又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央

37、政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。空置商品房：住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。廉租房：是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。私房：也称私有住宅，私产住宅。

38、它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。二手房：即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。 2.3建筑工程相关知识房地产的类型（按用途划分）：A居住房地产；B商业房地产；C旅游房地产；D工业房地产；E农业房地产。房地产住宅的层数划分的规定：A低层住宅为1-3层；B多层住宅为4-6层；C、小高层住宅为7-11层；D中高层住宅为12-16层；E16层以上为高层住宅；F33层以上为超高层。类 型内 容编号名称钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢、钢筋混凝土结构承重的主

39、要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造。钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物。混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造。砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的。其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。房屋建筑结构分类标准：土地使用年限划分凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土

40、地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。建筑指标公式容积率：反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。一个用地范围内的总建筑面积/总用地面积。建筑密度：建筑基底面积之和/总用地面积100%日照间距：两栋建筑之间的距离（D）：前一栋建筑的高度（H）建筑面积套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积墙面户内墙+1/2公用墙公摊面积套内面积公摊系数公摊系数公用面积/套内面积总和公摊率=公用面积/建筑面积公用面积楼梯+门厅、过道+配电房

41、+1/2公用墙+地下室基础：按受力分为刚性基础（砖基、混凝土基），只能承压，价底、简单；柔性基础（钢筋混凝土基础、浅埋，可承受弯曲作用）。梁的分类过梁：用在门窗洞上（承重小）；挑梁：用在阳台（屋檐、雨蓬）；悬梁：重要（倾复）。圈梁：用在各层墙顶（板下）围一圈，与构造柱连通，加强砖墙底整体性，提高抗震能力（不承重）；大梁：承重大（搁在砖柱上面，常叫简支梁）；框架梁：两端与剪力墙相连但跨高比不小于5的梁。板预制板：工厂预制，现场安装，不支模，快捷；现浇板：现场支模，浇混凝土，养护，整体性好，形状多样。水泥砂浆地面：水泥+砂（1：2） 特点：起砂。屋面 ：屋面结构结构层（板）+隔热层（找坡）+防水层

42、+面层（保护层）。伸缩缝：防温差涨缩。 沉降缝：防高差下沉。防震缝：为减轻或防止相邻结构单元由地震作用引起的碰撞而预先设置的间隙。+0.0（分界线）：即底层地面高（以上叫0上；以下叫0下）。生活区道路宽度：A.主要道路宽5.5-7米；B.次要道路宽3.5-6米；C.单车道路宽4米；D.双车道路宽7米；E.人行道路宽1.5米；F.规范规定消防车道宽：不小于3.5米。主要车辆转弯半径：A.小型车：6米； B.一般载重车：9米。标准停车位尺寸：2.8（5.3-6.1）米。尽端回车场尺寸：最小不低于1212米。一般车库净高：2.2米。绿化：绿化的作用：防风、防火、减噪、抗污染、观赏。布置方式：A、建筑

43、间：种植落叶树木（主要考虑底层住户的冬季光照问题）； B、沿道路：长绿树木。室内外高差：0.3-0.9米（常用0.5-0.6米）。室外楼梯尺寸：A踏步范围：0.26-0.3米； B踢步范围：0.15-0.175米；C休息平台： 梯段的宽度； D梯段宽： 1-1.10米。室内楼梯尺寸：A踏步范围：0.22-0.3米；B踢步范围：0.15-0.2米；C休息平台：梯段的宽度；D梯段宽：1-1.10米；E扇型楼梯：保证在离圆心0.25米处的踏步范围0.22米。常用尺寸A门：卧室0.9米，卫生间0.8米；B窗：最小0.6米；C桌椅：桌高0.75米，宽0.6，0.9，1.2米.椅高0.45米，宽0.6，0

44、.9米；D梁：梁的厚度=跨度的1/10-1/8；E阳台：伸出距离0.9米，按0.3米递增。建筑物包括：房屋及构筑物（如：桥梁、隧道、水坝、水塔、水井、道路、烟囱等）。房屋由基础、墙、顶、门、窗等组成。对建筑物的基本要求是：A安全，防水，隔声；B、保温隔热、采光，功能齐全；C空间格局合理；D、美观，经济。建筑物按其使用性质可分为：A居住建筑（包括：普通住宅、高档公寓、别墅、集体宿舍）；B公共建筑（包括：办公楼、商店、旅馆、医院、影剧院、体育馆、展览馆等）；C工业建筑（包括：工业厂房、仓库）；D农业建筑（包括：种子站、拖拉机站、饲养生畜用房）。建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼

45、板、屋架等）组成的体系。钢砼结构房屋结构主要有：A框架结构；B. 框架剪力墙结构；C. 剪力墙结构；D. 筒体结构；E. 框架筒体结构；F. 筒中筒结构。根据施工方法的不同，可将建筑物分为3类：A. 现浇、现砌式建筑；B. 预制、装配式建筑；C. 部分现浇现砌、部分装配式建筑。建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。建筑物的耐火等级分为：一级、二级、三级、四级，其中一级的耐火性能最好，四级最差。耐火极限的单位为小时（h）,指从受到火的作用时起，到失去支持能力或发生穿透裂缝或背火一面的温度升高到220时止的时间。建筑物的耐久等级分为四级：一级，100年以上，用于重要建筑和

46、高层建筑；二级，50-100年，用于一般建筑； 三级，25-50年，用于次要建筑； 四级，15年以下，用于临时建筑。建筑物由基础、墙体或柱、楼地层或梁、楼梯、屋顶、门窗六大部分组成。基础按构造形式分：条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础、桩基础（端承桩、磨擦桩）。筏板基础是具备防水、防潮、调整地基土石均匀沉降、适用地基土承载力较低的基础。箱形基础具备抗震、能将上部结构荷载均匀传至地基的刚性构件。地基不是建筑物的组成部分。分天然地基和人工地基。地基应满足：有足够的承载力；有均匀的压缩量；有防止滑坡、倾斜方面的能力。墙体在建筑物中的作用为：承重作用、围护作用、分隔作用、装饰作用。墙体应满足具有足

47、够的强度和稳定性、满足热工方面的性能、具有一定的隔声、防火的性能。墙体按在建筑物中所处的位置，分为外墙和内墙。 按受力情况分为承重墙和非承重墙。 按在建筑物中的方向分为纵墙和横墙。按使用材料分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混泥土墙。 墙体按构造方式，分为实体墙、空心墙、复合墙。内墙的作用有：A. 分隔空间 （主要作用）；B. 隔声 ；C. 防火 。外墙的作用有：挡风、遮雨、保湿、隔热、隔声等。柱是竖向构件，承担、传递梁和板传来的荷载。楼梯为竖向构件。楼梯由：楼梯段、休息平台、栏杆组成。楼梯按施工方法的不同可分为：现浇钢筋混泥土楼梯、预制装配式楼梯。按使用材料不同分为：钢筋混泥土楼梯、木楼梯、

48、钢楼梯。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，分为：直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯、折角式楼梯、双分式楼梯、双合式楼梯、剪刀式楼梯和曲线式楼梯。窗按开取方式，窗分为：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗。门按开取方式，门分为：平开门、弹簧门、推拉门、转门、折叠门、卷帘门、上翻门、升降门。按供水用途，给水系统可分为生产、生活 、消防系统三种。给水系统的基本供水方式有：A. 直接供水方式 ；B. 设置水箱的供水方式 ；C. 设置水泵和水箱的供水方式； D. 分区分压供水方式。 给水管道布置管线力求简短、经济、便于安装维修。分明装(民用和工业建筑)和暗装(宾馆、医院等)。建筑物常用的采暖方式有；A.

49、 集中采暖； B .局部采暖 ；C. 区域供热。采暖系统的类型有：热水采暖系统（供水温度为95，回水温度一般为70）、蒸汽采暖系统。高层建筑宜采用热水采暖系统。室内配电用的电压，最普通的为220v/380v三相四线制，50hz交流电压。防雷装置一般由避雷针、引下线、接地装置组成。室内燃气供应系统由：室内燃气管道(由引入管、立管、和支管等组成)、燃气表和燃气用具（由燃气灶、燃气热水器、家庭燃气炉、燃气开水炉）等系统主成。电梯按使用性质，可分为：客梯、货梯、消防、观光电梯。电梯按运行速度，可分为高速电梯、中速电梯、低速电梯。消防电梯速度大于2.5米/秒，客梯速度随层数增加而提高。中速电梯的速度为1

50、.5-2.5m/秒。低速电梯的速度在1.5m/秒之内。一般一部电梯服务400人以上，服务面积为450500。12层以上的高层建筑应设置两台以上的电梯。设置电梯应符合的要求：A. 7层以上（含7层）的住宅，或超过16米以上的住宅必须设置电梯；B. 12层以上（含12层）的住宅，设置电梯不应少于两台；C. 高层住宅电梯每层设站，不设站的层数不应超过两层；D. 塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置；E. 单元式高层住宅每单元只设一部电梯时，宜采用联系廊联通。建筑高度在30m以下的建筑，设备层一般设在地下室或顶层。一套完整的施工图，根据专业内容或作用不同分：图纸目录设计总说明建筑施工图（总平面图、平

51、面图、立面图、剖面图、建筑详图）结构施工图设备施工图。定位轴线：施工图中基础、墙体、柱、梁、屋架主要承重构件要画出轴线。横向编号用阿拉伯数字从左到右编号；竖向编号用大写拉丁字母从下到上编号（不用I Z O）。总平面图和标高用m标注，其他用mm标注。标高有绝对标高和相对标高两种。对建筑物施工图，总平面图表示建筑物的位置 ，平面图及剖面图表示建筑物的内部，立面图及屋顶平面图表示建筑物的外部，详图表示建筑物的细部。建筑物平面图一般有：底层平面图；标准层平面图；顶层平面图；屋顶平面图。设备施工图包括：给排水施工图；采暖施工图；通风施工图、电气施工图 。中空玻璃：是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中

52、的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。新风系统：新风系统是由风机、进风口、排风口及各种管道和接头组成。安装在吊顶内的风机通过管道与一系列的排风口相连，风机启动，室内受污染的空气经排风口及风机排往室外，使室内形成负压，室外新鲜空气便经安装在窗框上方（窗框与墙体之间）的进风口进入室内，从而使室内人员可呼吸到高品质的新鲜空气。采用新风系统的好处 ：A. 不用开窗也能享受大自然的新鲜空气； B. 避免 “空调病”； C. 避免室内家具、衣物

53、发霉； D. 清除室内装饰后长期缓释的有害气体，利于人体健康； E. 调节室内湿度，节省取暖费用； F. 有效排除室内各种细菌、病毒。同层排水：是指卫生间内卫生器具排水管（排污横管和水支管）均不穿越楼板进入他户。在同楼层内平面施工敷设使得污水及废弃物的排放达到或超过同类和其他排水方式，顺利进入排水总管（主排污立管），一旦发生需要疏通清理的情况，在本层套内就能解决问题的排水方式。同层排水是卫生间排水系统中的一个新颖技术，排水管道在本层内敷设，采用了一个共用的水封管配件代替诸多的P弯、S弯，整体结构合理，所以不易发生堵塞，而且容易清理、疏通，用户可以根据自己的爱好和意愿，个性化的布置卫生间洁具的位

54、置。其优点是：A. 房屋产权明晰：卫生间排水管路系统布置在本层（套）业主家中，管道检修可在本层（家中）内进行，不干扰下层住户；B. 卫生器具的布置不受限制：因为楼板上没有卫生器具的排水管道预留孔，用户可自由布置卫生器具的位置，满足卫生洁具个性化的要求，开发商可提供卫生间多样化的布置格局，提高了房屋的品味；C. 排水噪音小：排水管布置在楼板上，被回填垫层覆盖后有较好的隔音效果，从而排水噪音大大减小；D. 渗漏水机率小：卫生间楼板不被卫生器具管道穿越，减小了渗漏水的机率，也能有效地防止疾病的传播；E. 不需要旧式P弯或S弯：由一只共用的“多功能专利地漏”或“专利管件”接入，取代了传统下排水方式中各

55、个卫生器具设置的P弯或S弯。现在由旧式P弯和S弯产生而其自身无法克服的弊端，我们的同层安装排水方式可以全部解决。断桥式铝塑复合窗： 原理是利用塑料型材（隔热性高于铝型材1250倍）将室内外两层铝合金既隔开又紧密连接成一个整体，构成一种新的隔热型的铝型材，用这种型材做门窗，其隔热性与塑（钢）窗在同一个等级国标级，彻底解决了铝合金传导散热快、不符合节能要求的致命问题，同时采取一些新的结构配合形式，彻底解决了“铝合金推拉窗密封不严”的老大难问题。该产品两面为铝材，中间用塑料型材腔体做断热材料。这种创新结构设计，兼顾了塑料和铝合金两种材料的优势，同时满足装饰效果和门窗强度及耐老性能的多种要求。超级断桥

56、铝塑型材可实现门窗的三道密封结构，合理分离水汽腔，成功实现气水等压平衡，显著提高门窗的水密性和气密性。这种窗的气密性比任何铝、塑窗都好，能保证风沙大的地区室内窗台和地板无灰尘；能保证在高速公路两侧50米内的居民不受噪音干扰，其性能接近平开窗。 HYPERLINK /view/1380536.htm l # o 返回页首 性能及优点：A. 保温性好：铝塑复合型材中的塑料导热系数低，隔热效果比铝材优 1250 倍； B. 隔音性好：其结构经精心设计，接缝严密，试验结果，隔音 30 db ，符合相关；C. 耐冲击：由于铝塑复合型材外表面为铝合金，因此它比塑钢窗型材的耐冲击； D. 气密性好：铝塑复合

57、窗各隙缝处均装多道密封毛条或胶条，气密性为一级； E. 水密性好：门窗设计有防雨水结构，将雨水完全隔绝于室外；， F. 防火性好：铝合金为金属材料，不燃烧； G. 防盗性好：铝塑复合窗，配置优良五金配件及高级装饰锁，使盗贼束手无策； H. 免维护：铝塑复合型材不易受酸碱侵蚀，不会变黄褪色，几乎不必保养。2.4小区智能化的概念及常用设备2.4.1智能化小区（大厦）是利用现代建筑技术及现代计算机、通信、控制等高新技术，把物业管理、安防、通信等系统集成在一起，并通过通信网络连接物业管理处，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。2.4.

58、2小区智能常用设备居家部分智能新风系统通过与恒温系统的结合，新鲜空气经过冷热、除尘等处理后，空气将以室内温度相近的温度输送进房间，并带走污浊空气。本系统将保持每小时10次左右的新风更换频率，减少污浊空气带来的细菌增生，保障业主的居住健康。直饮水系统自来水经过一系列不同功用的净水器净化，通过全屋的管道输送到厨房、大厅、沐浴室等。保证全家人处在一个非常洁净的用水环境中。电梯主叫业主可在自己户内按动电梯呼叫按钮，电梯接到指令后自动达到该楼层。期间业主可以看到电梯运行到哪个楼层，这样可以减少业主在电梯间等待的时间，从容的做好换鞋等事宜。智能门锁电动机械锁：能够实现远程控制开关门锁；密码锁：自己的锁加了

59、密码，更加的放心，省去了忘带钥匙的麻烦；刷卡式门锁：不用再为输入密码被人看见而担心了；指纹门锁：加强了自己家里安全系数，同时非常的方便；人脸识别；虹膜识别；声音识别。室内安防系统煤气泄漏探测器安装于厨房内，当检测到煤气泄漏超过设定指标时自动报警并向物业中心发出报警信号。紧急按钮可设置于主卧、客厅、卫生间等区域，当发生紧急情况，住户按下按钮即可向物业中心呼救。红外光栅安装于阳台或窗户内侧，形成一个保护区域。当有人从阳台或窗户非法翻阅入室时，红外线被阻断，红外光栅终端接收不到信号，系统即会向物业中心和客户手机发送报警信息。户内智能控制系统利用互联网技术与家庭智能控制终端，实现室内家用电器远程操控作

60、业、窗户开闭等等事项。公共智能化部分可视对讲系统由单元门口机、室内分机和物管中心总机组成。可实现单元门口机与室内分机可视对讲、监控并遥控开锁、来访者留影、电子巡更、胁迫报警等功能。周界防越系统在小区围墙和栅栏上或内侧安装红外线探测器，当发生非法翻越时，探测器将警情及时传到智能化控制中心，矩阵主机可迅速调整摄像机来观察发生警情处现场实况同时发出刺耳的报警声，中心将在模拟电子地图上显示出翻越区域，以利于保安人员及时准确地处理。机动车管理系统可以分为车辆进出管理和车辆停放管理两部分。A.车辆进出管理：小区业主车辆进出，可采用自助刷卡开启道闸进出小区或地下停车场。B.车辆停放管理一般应用于商场或写字楼