XX区区域发展及房地产营销市场分析

1、.：.；XX区区域开展及房地产营销市场分析区域开展区域概略：天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，中心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济开展第三个增长极环渤海经济圈的中心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业根底优势，体制优势以及人才优势，对于推进中国北方乃至全国经济开展都具有全局性的战略意义。区域经济与社会开展方案：1.经济自98年以来滨海新区和新区中心区国内消费总值和人均国内消费总值坚持着大幅度高速增长，构成新区中心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内消

2、费总值已超越1万美圆。历年GDP对比滨海新区的经济不断坚持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6，其中滨海新区中心区GDP为905亿元.2.固定资产投资情况：2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，根本建立和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分阐明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的开展阶段。3.区域支柱产业、产业构造：滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过10年的建立，曾经构成了港口物流、

3、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。2004年，滨海新区投资构造逐渐改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资构造为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。4. 区域开展战略天津市委、市政府为了落实“全面建立小康社会的要求，在制定“三步走开展战略的同时，为滨海新区开展提出新的目的：这就是“立足天津，辐射三北，效力全国，面向

4、东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心。5. 艰苦市政建立情况按照城市总体规划和分区规划，建立具有较高水准的商贸区、住宅区、文化文娱区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地域的建立改造， 拓展城市开展空间。实施津塘公路两侧的开发建立，促进乡村城市化开展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有本身特征和现代风格的港口城市笼统。6.小结：在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济开展可谓更加迅速，目前滨海新区中心区的经济构造已根本成熟，整体产业规划合理，已构成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的构成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经

5、济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影响，近年来滨海新区外来人口数量不断添加，但人均收入程度却一直稳步上升，这也充分表达了滨海新区强大的城市会聚力。二房地产市场分析一一级市场滨海新区中心区土地市场贮藏情况：以海河为界，现阶段滨海新区中心区分为两个经济开展程度不同、产业构造不同、人文环境不同、市场发育程度不同的分区域：1、海河北塘沽区海河以北部分、开发区、保税区：新河区域、碱渣山区域、运输三场区域以及其他市中心工程。目前在滨海新区的中心区的土地市场使我们应该继续关注的，尤其是新河区域、碱渣山区域将成为我们2005年的任务重点。2、海河南：东西沽区域也将是滨海中心区的重点开展方向，这将是我们

6、2006年以后的战略重点。3、其他的重点规划森林公园、胡家园随着滨海新区的建立，滨海中心区的位置将得到进一步的表达，在中心区规划的森林公园、胡家园居住区也是我们的重点关注对象。下面是对区域开展的几点分析和根据论述：1、中心区域的聚集力和辐射力在近几年逐渐加强，曾经成为我国三大经济圈中环渤海经济圈的重要组成部分；2、开发区和保税区是滨海中心区经济开展的最前沿地带，对滨海新区经济整体开展起到了不可替代的拉动作用，我们还应该对这两个区域继续关注；3、塘沽区和开发区房地产市场需求依然旺盛，国家宏观调控政策对于该区域房地产市的影响较为微弱，这与该区域经济安康、快速的开展密不可分；4、塘沽区04年上半年土

7、地上市量较小，下半年略有上升。开发区可出让地块更是所剩无几，这就要求我们抓住有利时机，充分利用现有的战略工程，为在滨海新区的战略布控提供有力支撑；土地上市量及未来投放方案2004年滨海中心区上市土地汇总：从上表可以看出2004年的下半年土地上市比较集中，上市的土地主要集中在海河以北，塘沽中心区域。主要缘由是：目前海河以北区域比较成熟。2004年上市比较大的地块是在碱渣区域的两块地7.8万平米。上市地块还是以住宅为主。从以上图表分析，2004年塘沽区供应土地被本地几家大型开发商垄断，其中贻成一家占据34的份额，目前在塘沽区具有比较好的优势。但同时也应看到，2004年塘沽区整体出让土地供应量较少，

8、全年出让土地面积32万平米，不能满足本地域房地产市场的根本需求，这也是呵斥该区域房地产市场火爆的要素之一，2004年塘沽区的房地产市场也将迎来新一轮的开展机遇，在这种市场环境下，我公司在2005年获取碱渣山30万平米的地块，结合我公司操作程度，必将拥有非常强的竞争优势。2、未来投放方案海河北塘沽区海河以北部分、开发区、保税区：福建北路东六局四公司20000平米海防路西北塘渔人码头三期100000平米永泰路煤厂20000平米新河地块290000平米天碱俱乐部东侧新河船厂赵家地空地碱渣山300000平米塘化地块200000平米海河南：东西沽响螺湾土地市场分析及趋势预测a、土地买卖市场有序，但仍受外

9、乡开发商干扰对于土地市场的一些清理整顿举措，让本来比较混乱的土地市场的运营态势更加有序，土地市场走向规范，招、拍、挂方式将成为土地获取的独一途径，买卖比较透明、公开。但是在滨海区域尤其是塘沽的土地市场，土地的上市还是遭到了外乡开发商的干扰，开发商相互通气、默契获取土地，参与土地部门收储土地，这些都给我们在滨海区域获取土地带来了很多的困难。b、土地供应短时间减少遭到政府对于一级市场的宏观调控的影响，滨海区域土地市场的供应量在一段时间内减少。虽然土地供应量在一段时间内会有所减少，但是不会影响整个土地市场的情况，政府只是对一级土地市场进展调控和管理，控制了土地供应的总渠道，并不是要长期减少土地的供应

10、。c、二手土地信息增多，寻求协作过去一些企业没有资金，但凭仗种种关系拿到了土地，这些企业本人不进展开发，多是希望转让手中的土地，经过土地差价来实现暴利。如今主管部门要求处置遗留问题，这些企业手中的土地届时不处置终了的话，就会成为“过期粮票。这些企业为了保住本人的收益，会将手中的土地出手。从我们近期的拓展任务中来看，曾经接触了很多这样的协作地块信息，但是大部分由于协作资金不能处理，没有新增的土地获取。d、土地市场供需两旺，土地供应市场逐渐活泼随着天津滨海新区的加速建立、海河以南改造工程的展开，使得滨海新区面临又一个房地产开展契机。8.31后对协议出让土地的叫停，土地上市程序的规范化，政府土地供应

11、方案将可以顺利实施，滨海区域目前土地供应量曾经开场上升，市场供需两旺。但是我们公司由于资金问题，没有新增土地获取。随着城市建立步伐加快，拆迁量的添加，市场刚性需求强化，估计明年滨海新区的土地供应量将有较大幅度的添加。小结：8.31大限前后政府加强了一级市场宏观调控，土地供应量不大。但由于天津城市建立需求大量的资金，同时据传闻滨海区域的土地出让权将被收回，因此土地部门估计在05年有能够添加放地，目前的一级土地市场相对较为宽松。并且政府正在整理遗留问题，政府要投入一定的资金处理过去的遗留问题，这些资金要从收回的土地中来，因此只需有收回的土地一定会很快上市。所以我公司以前获取的新河地块，有能够在05

12、年上半年重新上市。二二级市场1.现状描画(1).土地上市有限，与二级商品房市场的剧烈需求明显失衡。开发区土地资源稀缺日益明显，04年出让的居住用地面积均较小普通为25万，假设开发区近期无区域扩展，那么土地上市量将更加有限，商品房新增上市量也将进一步减少。塘沽区04年出让土地约32万平方米，商品房销售约200万平米，而且销售火爆，供不应求。继续火爆的二级市场也从一个侧面反映了土地一级市场的供应缺乏，一、二级市场互动失调。2土地市场不成熟，制约外来开发商进入，导致商品房产品素质提升缓慢。04年上半年整个滨海中心区土地上市量有限，下半年土地供应量开场上升，市场需求依然坚持旺盛。但是塘沽区的土地市场，

13、由于各种缘由，没有出现猛烈的竞争局面，多为外乡开发商以低价获取土地。“没有竞争就没有提高，在一个外乡开发商长期占主导的区域，缺乏新元素的注入，将在很大程度制约了区域内房地产市场的开展。一方面外乡开发商以较低地价钱获取土地，开发中低端产品，占领市场，另一方面，外来操作程度较高地开发商却因没有土地，从而没有时机开发真正的好产品，引领市场，引导市场走向成熟。(3).区域经济坚持高速开展，房地产业相对滞后,开展空间宏大。从经济学的角度出发，房地产业的开展必需与区域内经济开展和固定资产投资等经济元素协调开展。2004年份塘沽区GDP为263.53亿元，同比增长18.4，固定资产投资为163.47亿元，同

14、比增长30.3，但房地产业的GDP仅为1.59亿元，同比增长13.9，房地产所占的固定资产投资比例有限，房地产业开展与经济增长、固定资产投资的比例还是相对滞后。开发区2004年GDP为530.22亿元，同比增长25.3，固定资产投资156.83亿元，同比增长20.1，房地产业GDP为13.46亿元，同比增长10.9，从各目的的增幅来看开发区的房地产投资规模和增幅与区域经济增长、固定资产投资相比，同样有所滞后，除去开发区的经济增长不是以房地产为主导等要素，房地产投资所占固定资产的比例较少。滨海中心区与天津市、浦东新区各项经济目的对比经过滨海中心区与对比天津市、浦东新区各项滨海可以看出滨海中心区良

15、好的经济根底和开展趋势与当前的房地产程度并不相符，市场前景看好，开展空间宏大。(4).区域界限逐渐模糊，客户群呈现交叉。滨海中心区房地产业开展过程中，曾经构成了开发区和塘沽区两个明显不同的区域，塘沽区无论从产品方式、操作手法、价钱方面都与开发区有较大的差距。随着区域内各功能分区的成熟，开发区作为工业、商务中心，住宅商品房上市量在逐渐减少，而塘沽区作为滨海中心区传统的居住区，商品房市场得到了长足开展，经过04年一年的拉升，现以逐渐显出其正常程度，向开发区看齐。 从近期的成交分析来看，区域内的客户逐渐突破了原有的地缘观念，出现了客户群体由开发区向塘沽区、海河北向海河南开展的趋势，促使区域内房地产市

16、场安康开展。 (5)、高层住宅取代多层住宅，成为住宅商品房的主角。由于政府对多层建筑砖混构造的限制开发及塘沽中心城区土地资源的日益稀缺，滨海中心区高层和小高层住宅上市量在04年下半年忽然放量，而且销售火爆，高层建筑方式为市场所接受，供需两旺。(6)、商业地产逐渐崭露头角随着2003年末至今的滨海中心区房地产市场的开展，滨海中心区内的商业地产曾经逐渐完成了由单一的住宅工程底商商业向多元化、多产品类型开展，区域内的集中商业群已逐渐的成为中心区内商业地产的主流。这种多产品类型的商业工程的开发，依托于区域内原有的几大商圈。其中比较有代表性工程有：八方圆明、巨川金海岸、唐人街及开发区的财富星座与鸿泰广场

17、。这些工程的售价均价已突破万元大关。2.各经济目的与05年预测指 标2001年2002 年2003年2004年2005年预测房地产投资额14.48亿19.25亿21.43亿24.72亿29亿商品房施工面积178.33万平米291.86万平米325.49万平米370.48万平米420万平米商品房住宅施工面积148.33万平米261.67万平米295.08万平米340万平米390万平米商品房开工面积 50.45万平米75.47万平米92.24万平米127万平米167万平米商品房住宅开工面积40万平米63.08万平米65.66万平米95.66万平米万平米商品房销售面积51.56万平米71.40万平米

18、102.13万平米118.43万平米158万平米商品房住宅销售面积49.66万平米67.67万平米95.38万平米107.13万平米147万平米商品房销售额10.31亿14.68亿26.55亿37.17亿64亿商品房住宅销售额9.44亿13.40亿23.75亿31.99亿57亿商品房均价1989.27元/平米2067.19元/平米2603.01元/平米3150元/平米4100元/平米商品房住宅均价1900元/平米2000元/平米2500元/平米2990元/平米3900元/平米经济适用房销售量2.85万平米3.26万平米20.14万平米5万平米8万平米经济适用房销售额5130万6194万4.43亿1.25亿2.24亿三三级市场现状描画：滨海中心区三级市场成交量逐年添加，经过与二级市场对