武汉火炬大厦地盘市场调查与分析

1、.：.；精品资料网cnshu 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料汉火炬大厦地盘市场调查与分析1背景综述火炬大厦含天鹅酒店，由于港方资金长期不能到位，自1992年开工后，停建至今。经多方协商，由湖北威利房地产公司实施续建。武昌区、洪山区内较为明显的房地产板块包括南湖板块，高新开发区板块，徐东板块，东湖板块，青山板块、水果湖板块等几个大的板块。本案地处珞喻路与珞狮北路正夹角处，所处区域介于南湖板块、高新开发区板块、东湖板块之间。因此经过仔细的市场调研，对本案所处区域市场定位于此部分。2地理位置分析2.1地理位置引见火炬大厦位于街道口，珞喻路与珞狮北

2、路正夹角处。其东衔武汉科技一条街珞喻路，西连武昌中心商业区中南路，北由珞狮北路、南路担武汉大学、武汉理工大学等名牌高校衔接东湖，经过沿湖路可直达水果湖、中北路一线，商业、人文、自然环境均非常优越。2.1.1周边500米内主要配套设备：洪山区税务局、亚贸广场、省妇幼保健院、中国人民解放军广州军区武汉总医院、中国邮政、武汉电信城、洪山新华书店、武汉电脑城、洪山公园、宝通寺、洪山财政局、名典咖啡语茶、珞珈山饭店、金龙期货、中国人寿保险、平安保险、各大银行一应俱全。2.1.2周边主要高层建筑：A亚贸广场位置：武珞路号 用途：1-5层群楼商场、塔楼写字楼直线间隔 ：约400米B兆富国际大厦32层位置：武

3、珞路717号 用途：1-5层群楼商铺或银行、塔楼写字楼或SOHO直线间隔 约100米C书香门第28层位置：街道口劝业场珞狮路80号 用途：1-2层商铺、高层住宅直线间隔 约200米D珞珈山大厦位置：珞珈山附7号 用途：商用直线间隔 约150米E樱花大厦28层位置：珞狮北路2号 用途：1-5层群楼商用；塔楼普通住宅，一半写字楼直线间隔 约400米F华中电脑数码城15层位置：珞瑜路 用途：1-5层群楼商用；高层写字楼直线间隔 约200米G测绘科技大厦15层位置：珞瑜路41号 用途：1-4层群楼商用；5层以上写字楼直线间隔 约150米H电脑大世界19层位置：珞瑜路39号 用途：1-4层商铺；8-19

4、层写字楼直线间隔 约100米2.2地理位置特点2.2.1珞狮北路将成为高科技走廊珞狮北路改造终了后，延伸贯穿衔接至水果湖，将成为省政治中心与中国武汉光谷、东湖高新开发区、华中软件园、庙山技术开发区、南湖高新技术农业园之间的一条高科技走廊。2.2.2八一路、珞狮北路与中南路构成新的商务圈大型市级休闲广场洪山广场的建成，周边环境的日益美化和交通的改善，稳定了中南作为武昌中央商务中心的位置，然而由于珞狮北路作为高科技走廊作用的日益突出，八一路由原来10米扩建到40米宽的工程完工，对中南路、武珞路的分流，充任城市内环要道的功能，将会使武昌商务圈由原来的中南路、武珞路逐渐东移，八一路、珞狮北路日益成为新

5、的商务地段。2.2.3以武大为中心构成新的高校文化板块本案所在地段集中了中科院、武汉大学等众多科研、教育基地、人文气氛极为浓郁、周边配套设备齐全。在珞狮北路上新开发的“书香门第打出高校文化牌，吸引了众多买家的目光，市场反响态势良好，本工程紧临武大、中科院，地段较“书香门第优越，将与“书香门第一道构成以武大为中心，八一路、珞狮北路为辐射区的高校文化板块，成为武昌楼市的新亮点。3区域市场环境分析洪山地域楼市随着近年来光谷经济和区域经济资源的整合，得到了一次腾飞的时机，其主要特点表达在以下的4大变化：3.1.价钱与指数的变化2000年至今，洪山地域的楼盘均价由2000年3月份的1746.35元/平方

6、米，涨至2002年3月份的2220.94元/平方米，单价上涨474.59元/平方米， 涨幅为27.18%；指数由原来的1001.37点上涨到目前的1273.52点，涨幅为27% 。3.2开发重心的变化：2000年洪山房地产开发以多层为主，开发热点在珞瑜路一带，并开场出现向关东科技区扩展的趋势；2000年底，随着东湖开发区周边环境及根底设备的改善，光谷的建立带动了对住房的需求扩展。鲁巷广场的开业为光谷地产提供了浓重的商业气氛，而雄楚大街周围由于拥有丰富的待开发土地，也开场遭到关注；到了2001年，受信息经济产业开展的影响，高校教师收入程度的不断提高，该区住宅市场价位继续上扬，销售量远超越上两个季

7、度。珞瑜路沿线的开发到达顶峰，依托珞瑜路高校林立的周边环境，打“文化品牌；借光谷之名，打“科技品牌；开发商都积极开展邮科院、华工科技、关东科技工业园等极具购买才干的目的客户；2001年中期，大量的楼盘进入光谷地域，同时由于楚雄大道成为洪山的一条主干道，且交通便利，沿线也成为洪山的新区；2001年底，洪山区内的开发重心已从珞瑜路转化到光谷、雄楚大道,楼价也一路上扬，直逼2000元/平方米；2002年，重点开发汤逊湖概念。作为武汉污染最少的湖泊汤逊湖，环湖沿线聚集了有东林外庐、银河湾、水蓝郡、玉龙岛花园、华泰山庄、澳门山庄共6个工程，如今还有开发企业源源不断的进入。3.3楼盘质量的变化：1999年

8、洪山地产开发以安居工程为主，其他类型工程为辅，如1999年的卓刀泉教师小区、关西小区； 2000年以中档商品房为主，高档物业初见端倪，如当代花园、绿之苑，丽岛花园那么在这一年盛大推出；2001年随着光谷购买力的释放，那么以精品商品房为主，安居工程退出主流，如2001年的丽岛花园、学府佳园、名都花园、等高档物业占据光谷地产的大半壁江山；2002年银河湾、水蓝郡等一批休闲地产屯聚汤逊湖，标志着一个新的时代到来。3.4开发方式的变化：随着开发热点的迁移，地产开发的开发方式也出现变化，大盘化、郊区化、亲水性成为最直接的表达，开发量在10万平方米以上的小区占洪山总开发量的50% 。4区域分类物业分析4.

9、1写字楼4.1.1武汉写字楼总体市场走势本季武汉市写字楼市场平均价钱为4163.08元/平方米，价钱指数为1038.71点，上升了3.47点，写字楼平均价钱上涨幅度不大。见以下图季度写字楼价钱写字楼指数2001第一季度4081.251018.252001第二季度4076.22 1016.992001第三季度4087.871019.892001第四季度4100.71023.092002第一季度4128.31030.042002第二季度4149.161035.242002第三季度4163.081038.71本季度写字楼价钱指数虽然没有上季度的上升幅度大，但在上季度根底上仍有所攀升，阐明武汉经济开展

10、依然影响着房地产业。武汉各主要商业街区写字楼出租率区域称号建立大道解放大道江汉路中南路武珞路出租率90%75%85%80%70%4.1.2区域写字楼租价调研武昌中南路沿线重点写字楼租金报价单位：元/平方米月工程称号中商广场国际金融贸易大厦世纪广场租金报价406050暂定价中南路是武昌区的中心商务区之一，从上表可看出，其租金在武汉市居于比较高的程度，约50元/平方米，这与该地域交通便利，人气的旺盛是分不开的。武珞路沿线重点写字楼租金报价单位：元/平方米月工程称号江天大厦亚贸广场兆富国际大厦电脑大世界租金报价3030-403030武珞路沿线的写字楼租金在35元/平方米左右。武珞路是武昌的主干道，其

11、交通便利是无庸置疑的，周边的写字楼主要是以IT业为主，而这些运营者大多比较年轻，他们讲究经济适用，决议了这一带的写字楼不短少市场，但价位不会太高。4.2住宅本季度洪山区综合物业平均指数为1451.75点，比上季度上涨了124.63点。综合物业价钱为2268.17元/平方米，比上季度上涨了9.4%，其中高层楼盘市场均价达3125.71元/平方米，指数上涨幅度较大。三季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3700元/平方米左右的兆富国际大厦获得了3000平方米以上的销量。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地本钱比较高，因此开发的工程多为高层的

12、商务写字楼或商住楼。5可类比市场分析我们以目的客户群、价钱、工程性质和规划及推出时间等为规范，对整个工程区域市场的在建在售工程进展了鉴别和分析。5.1兆富国际大厦开发商湖北骏华房地产开展公司建筑设计华中科技大学建筑设计院代理商德盛行物业顾问施工单位中建三局物业管理顾问德盛行物业顾问开盘时间 2002-04建筑用途商务楼总 栋 数1建筑高度32层，建筑高度126米总建面42000面积分布6 -20层：每层12套房，63.5-185.921-25层：每层10套房，76.6-185.926-30层：每层8套房，76.6-214.7销售价钱2880元/平方米起，3700元/平方米均价销售率95%地址武

13、珞路717号类比总评：该工程所处地段人流车流量仅次于中南路。其户型设计可大可小、可分可合，能自在组合成不同商务空间，同时，3700元均价相对其他写字楼而言，非常超值。客户群主要为中小型公司，购买用做办公间，其中尤以IT业公司为多。更由于该工程地段优越，价钱合理，联想等数家企业整层或半层购买多套。4月开盘至今，270套房已售出95%，仅余15套，余下为单价较高的高层单位,工程底层商铺尚未售出。 5.2樱花大厦开发商湖北新长江置业公司建筑设计华中科技大学建筑设计院代理商创展决策房地产顾问公司施工单位中建三局物业管理顾问金地物业开盘时间 2002-11-28建筑用途写字楼、住宅总 栋 数1建筑高度2

14、8层总建面300005000群楼，12000住宅，13000写字楼面积分布70-185.9住宅销售价钱2580元/平方米起，3200元/平方米均价写字楼价钱尚未制定销售率90%住宅地址珞狮北路2号类比总评：该工程位于国立武汉大学正门口，八一路与珞狮北路交汇处，所处地段优越，距洪山广场约1000米，距街道口约400米。其住宅户型设计合理，功能分区较好，且面向武大珞珈山，高层景观突出。同时，2580元起价也能为大多数客户所接受。购房客户群主要为周边高级知识分子，武大教授，IT业内人士。该工程11月底开盘，6-22层80套平层单位已售出90%，仅余14套，顶层复式正在洽谈团购。工程写字间部分正积存力

15、量，尚未对外出卖。底层商铺集团整层购买能够性较大。5.3书香门第工程类型单体28高层住宅开展商武汉天瑞实业集团武汉愉快愿景房地产开发代理商武汉新鸿基置业地理位置武昌洪山区珞狮路80号，毗邻省歌舞剧院交通情况便利工程进度002年8月封顶 2003年3月28日交房建筑面积30000多平方米占地面积7.5亩，约5000平方米容积率6.0以上绿化率设空中庭院适用率85%配套设备园林景观、安康走廊、餐厅、儿童乐团、酒吧、阅览室、健身房建筑风格蝶式建筑，户型，采光，通风均较好档 次中档层 数28层付款方式1、一次性付款 2、八成三十年按揭 3、分期付款售 价最高3300元M2最低2300元M2均价2800

16、元M2主力户型情况户 型推出货量售出货量售出率二室一厅一卫 (90.02 M2)50三室二厅二卫(125 M2)50四室二厅二卫(178.37 M2)50三室二厅二卫(148.64 M2)50管理费1.2元M2月，管理公司为愉快愿景物管，其北京、长沙的物管由戴德梁行出任顾问目的客户武大教师，中科院科研人士，电子科技一条街私营老板，高级白领，有武大情结的知识分子主力卖点是 是是 是 武大人文环境广通知求“安康多一点，生活好一点“书香门第，金榜题名优势：1. 临近武汉大学大门，有浓郁的高校文化气氛。2. 周边配套较为成熟，交通比较方便。3.开展商愉快愿景在武汉开发多个楼盘，有一定号召力。优势：每层八户，易相互关扰。类比总评：该工程其外立面笼统鲜明，大气典雅，成为珞狮北路的标志性建筑，并以其临近武汉大学的优势，从命名包装方面直接打出高校文化牌，对准武大的客户群，市场反响很好。其承继了“愉快愿景工程的一向特征，户型设计合理，高层景观尤佳，以低价2800元M2均价优质切入市场，定位准确。开盘半年2002年9月就曾经售罄。5.4电脑大世界开发商武汉洪港置业开展代理商武汉新鸿泰房地产代理施工单位不详物业管理洪港物业