四、销售与转让类

1、.：.；房地产知识选集销售与转让类101、小业主如何查询所购买的物业能否在销售答应范围内？ 答：可以在网站szhome上了解工程的预售审批情况。但在要求开展商出示的同时，还需留意该答应证的内容，由于对某些分期开发的房地产工程，主管部门会根据工程的进度情况分期发放答应证，也有一些答应证只对某一综合楼的某些楼层同意预售。因此在购买前必需仔细核对所购买的房地产的栋号、楼层、称号等能否与答应证上所注明的内容相符。102、如何对待房地产广告中的“运用率、“适用率、“适用面积等广告语？ 答：开展商在广告中运用这些词语和数值时，并没有阐明其计算方法，而且各楼盘之间的计算方法并不一致，极易引起误解甚至纠纷。根

2、据，应一致运用“套内运用面积系数。套内运用面积系数是房地产套内运用面积与套内建筑面积加应分摊的公用面积的比率，但在测绘资料中均不表达此参数。103、小业主该如何区分开展商能否一房多卖？ 答：明确规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 深圳已于2001年3月1日起施行新版规范文本，并实行网上买卖，实现了商品房预售的即时备案，可以有效防止一房多卖情况的发生。104、房地产中介发布预售房地产广告该当出具什么资料？ 答：中介机构发布所代理的预售商品房工程广告，除提供该工程的房地产开发企业资质证书、商品房预售答应证等有关证明文件外，还该当提供开发企业出

3、具给代理人的委托书。105、在中介购房时，中介机构该当明示哪些内容？ 答：受委托房地产中介效力机构销售商品房时，该当向买受人明示以下内容：一中介机构的资质证书和营业执照；二代理人的资历证书；三预售人出具给代理人的销售委托书；四预售工程的有关证明文件，包括：预售人的称号、注册地址、联络和法定代表人；商品房预售答应证或其经发证机关确认的复印件；工程开发进度和开工交付运用时间；工程及其配套设备的平面表示图；商品房的构造类型、户型、装修规范；公共和公用建筑面积的分摊方法；预售商品房的价钱和付款方法；商品房预售的公用账户；物业管理事项；法律、法规规定的其他事项。106、在中介购房，如对购房价钱有疑问时，

4、如何处置？ 答：明确规定，代理人和经纪人该当按委托人委托的价钱买卖房地产。因此，当对购房价钱有疑问时，可查阅委托人出具给代理人的销售委托书中有关价钱的事项。 107、由经纪人代理的房地产，当不能登记或不能在规定时间内获准登记时，该如何处置？ 答：规定，经纪人代理房地产转让时，该当对转让当事人的资历、房地产产权的合法性进展查验。由于经纪人的过错， 经纪人代销的房地产不能登记或者不能在规定的时间内获准登记，呵斥受让人损失的，经纪人该当赔偿责任。108、在中介机构购买的房地产，在签署买卖合同时，还该当包括哪些内容？ 答：经过经纪行为达成的房地产买卖合同，必需由持有的人员在合同中签字，并加盖经纪机构公

5、章。109、在中介机构购买房地产时，需向代理机构交纳那些费用？规范如何？ 答：受托房地产中介效力机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 佣金规范为：买卖双方各按最高不超越成交价的1.5%。110、购房时，什么时候签署预售合同？什么时候签署现售合同？ 答：在购买尚未开工交付运用但已获得的房地产时，签署预售合同；当购买曾经开工验收合格交付运用并办理了初始登记的房地产时，签署现售合同。111、房地产预售合同主要包括哪些内容？ 答：商品房买卖合同该当明确以下主要内容：(一)当事人称号或者姓名和住所；(二)商品房根本情况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、

6、付款时间；(五)交付运用条件及日期；(六)装饰、设备规范；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套根底设备和公共设备的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差别的处置方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)处理争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方商定的其他事项。112、商品房预售合同还该当附有哪些内容？ 答：商品房预售合同还该当附有预购商品房工程及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。113、售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容能否该当在合同中商定？ 答：在新版中已商定，除买卖双方另有商定外，卖方所作的售楼广告、

7、售楼书、样板房视为该合同的组成部分，卖方应承当相应的义务。114、当发生合同纠纷时，如何处置？ 答：在新版中已商定，当发生合同纠纷时，由买卖双方协商处理，协商不成的，可选择以下方式之一处理：一向深圳市仲裁委员会恳求仲裁；二向中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会恳求仲裁；三依法向人民法院起诉。115、在什么情况下，房地产买卖合同无效？ 答：违反法律、法规的房地产买卖合同无效。 无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。 房地产买卖合同被确以为无效后，当事人一方有过错的，该当赔偿对方因此蒙受的损失。当事人双方均有过错的，该当各自承当相应的责任。116、在什么情况下，可以变卦或解除房地产买

8、卖合同？ 答：根据的规定，发生以下情形之一的， 可以变卦或者解除房地产买卖合同：(一)经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；(二)因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；(三)因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不用要的；(四)出现房地产买卖合同商定的变卦或者解除合同条件的。 双方协商变卦或者解除合同的，该当订立书面协议。 一方当事人根据上述第(二)、(三)、(四)项的规定要求变卦或者解除合同的，该当及时通知对方。 因变卦或者解除房地产买卖合同致使一方当事人蒙受损失的，有过错的一方当事人该当负赔偿责任。117、受让人不能按时付款时，该当承当什么责任？ 答

9、：现售房地产的受让人不按商定期限给付价款的， 该当对比中国人民银行有关延期付款的规定支付违约金；因受让人过错呵斥转让人损失的，受让人除支付违约金外，还该当负赔偿责任。受让人超越房地产买卖合同商定时间九十日仍不给付价款的，转让人有权解除合同，但受让人与转让人另有商定的除外。 预售房地产的受让人不按期给付价款的，按以下规定承当违约责任:(一)受让人给付的金额达应付价款百分之五十以上的，受让人该当对比中国人民银行有关延期付款的规定向转让人支付延期付款违约金；(二)受让人给付的金额缺乏应付价款百分之五十的，转让人可要求受让人支付违约金。受让人超越合同商定时间九十日仍不给付应付价款的，转让人有权解除房地

10、产买卖合同。118、在签署正式房地产买卖合同后，购房者退房该当承当什么责任？ 答：按规定，在双方签署正式房地产买卖合同之后，买卖双方必需按合同条款履行合同。假设开展商违约，并符合合同中有关退房的商定，购房者不但不需求承当责任，还可清查开展商的违约责任；假设开展商没有违约，购房者想退房，在没有获得开展商赞同的情况下，能够会被要求按合同依法清查违约责任并没收定金。因此，购房者在签署正式房地产买卖合同时，应慎重行事。119、在签署正式房地产买卖合同后，开展商由于某种缘由未能将房地产售予购房者，该当承当什么责任？ 答：根据的规定，开展商在签署正式的房地产买卖合同之后，不得再将合同标的房地产售予其他购房

11、者，否那么属于开展商违约。由此呵斥购房者蒙受损失的，开展商该当负赔偿责任。120、购买房地产时，假设购买了屋顶花园，为何在办理时却没有反映出来？ 答：现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的，它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有表达出来。购房者只能从所签署的购房合同中表达其对屋顶的运用权益，但其产权并未得到现行法律、法规的保证。121、房地产转移登记后，能否就算房地产买卖合同的终止？ 答：产权转移登记后， 房地产买卖合同内容未履行终了的，当事人该当继续履行。122、现售商品房该签署哪类合同？ 答：现售商品房签署。123、交付运用后，如对房屋质量存有疑问时，该如

12、何处置？ 答：商品房交付运用后，买受人以为主体构造质量不合格的，可以按照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体构造质量不合格的，买受人有权退房；给买受人呵斥损失的，房地产开发企业该当依法承当赔偿责任。124、办理房地产按揭需交纳哪些费用？ 答：办理房地产按揭普通需求包括以下费用：1卖买合同公证费自愿，按成交价的3计收，由公证处收取；2按揭合同公证费，按贷款额的3计收，由公证处收取；3保险费，按成交价的1计收，由保险公司收取；4律师费，普通为5001000元，由律师事务所收取；5按揭手续费，普通为100元，视贷款银行而定。125、二级市场转让包括哪些税费内容？ 答：1销售营业税，

13、按销售价的5%，售方交纳，税务部门收取；2城市建立维护税，按销售价的0.05%，售方交纳，税务部门收取；3印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方交纳，国土部门代收；4企业所得税，按所得额的15%，售方交纳，税务部门收取；5登记费，个人50元，单位80元，买方交纳，国土部门收取；6契税，按销售价的1%，买方交纳，国土部门代收。126、有哪些房地产，该当经主管部门同意，并补足地价款后，方可转让？ 答：以下房地产， 该当经主管机关同意，并补足地价款后，方可转让：(一)经过行政划拨获得土地运用权的；(二)获得土地运用权时减免地价款的；(三)法律、法规规定的其他情形。127、有哪些房地产是不

14、得转让的？ 答：(一)根据城市规划，市政府决议收回土地运用权的；(二)司法机关、行政机关依法裁定、决议查封或者以其他方式限制房地产权益的；(三)共有房地产，未经其他共有人书面赞同的；(四)设定抵押权的房地产，未经抵押权人赞同的；(五)权属有争议的；(六)法律、法规或市政府规定制止转让的其他情形。128、有哪些行为视同房地产转让？ 答：以下行为视同房地产转让：(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的；(2)一方提供土地运用权，另一方或多方提供资金协作开发房地产并以产权分成的；(3)收买或者合并企业时，房地产转移为新的权益人一切的；(4)以房地产抵债的；(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产

15、调拔；(6)非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。129、有哪些行为不属于房地产转让？ 答：以下行为不属于房地产转让：(1)共有人之间对共有房地产的分割；(2)国家机关、由财政拔款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拔。130、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？ 答：1房地产共有人；2房地产承租人；3一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。131、已办理按揭的楼花能否转让？ 答：正在按揭的房地产经银行、开展商及买卖双方赞同后可以转让。 1如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，那么由银行出具注销楼花按揭证明书，按楼花转让处置；2如由买方分

16、期付款，那么由银行和开展商出具赞同由买方分期付款的阐明书，并重新签署按揭合同，产权登记部门注销原楼花按揭，按楼花转让办理后，在合同上加盖新的楼花按揭公用章。132、楼花能否可以转让？ 答：楼花可以背书转让，即在原购房合同后附上转让的有关内容，并经公证处公证，产权登记部门在办理转移备案登记后，在原合同上加盖背书转让公用章，并填写受让方的有关内容。 楼花背书转让按三级市场转让税费规范交纳税费。133、二手楼买卖需求交纳哪些费用？ 答：1销售营业税，按销售价的5%，售方交纳，国土部门代收；2城市建立维护税，按销售价的0.05%，售方交纳，国土部门代收；3印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，

17、双方交纳，国土部门代收；4售方为企业的，交纳企业所得税，按所得额的15%，售方交纳，税务部门收取；售方为个人的，交纳个人所得税，按所得额的20%，售方交纳，国土部门代收；5登记费，个人50元，单位80元，买方交纳，国土部门收取；6契税，按销售价的1%，买方交纳，国土部门代收。134、业主委托他人进展房地产买卖能否需求办理委托公证书？ 答：由代理人办理房地产买卖手续的，应提交委托书，涉及到境外单位或个人的委托书还该当经过公证或认证。、二手楼买卖签署哪类合同？ 答：二手楼买卖签署。、填写二手楼转让合同时，该当留意哪些问题？ 答：1买卖双方的称号要按身份证明规范称号填写；2转让的房地产需填写清楚座落、栋号、房号、产权证号码等；3建筑面积、一楼或顶层能否包括花园和天台面积；4买卖的币种、金额、付款方式等。同时特别需求留意的是，双方或一方为躲避有关