成都锦汇花园策划书汇总篇

1、成都锦汇花园策划书汇总篇前言在房地产逐渐商业化、市场化的今天，为了使金辉花园二期在杨西线的竞争环境中占据大部分市场空间，我公司以市场为出发点，以消费者的需求为中心，以整体营销为手段，达到开发商从用户的满意中获取丰厚利润的目的。因此，我们对金汇花园的区域市场进行了系统深入的调查和研究，客观地规划了金汇花园二期的营销。作为一家成熟的专业营销策划公司，贺锐机构深知自己在与业主合作过程中的重大责任，丝毫不敢懈怠。整个公司无论是案前准备还是案中销售，都会兢兢业业，全程提供专业服务。在此，我想对贵公司给我们这样一个机会表示衷心的感谢！ 市场的第一部分。在当今激烈的市场竞争中，市场环境总是处于不断变化的状态

2、。为了提高金辉花园的销售，我们组织了专业的营销团队，对项目所在的区域市场进行了深入细致的调查研究。调查本案及周边市场情况本次市场调查的目的是:进一步发现金辉花园的潜在市场和需求，了解还有哪些市场可以开发和占领，以及公司在市场上的影响力。1.市场需求一、消费者的承受能力根据对消费者的调查，在这一带买房的消费者大多是收入稳定的白领，个体商人和在政府部门工作的一般干部有一定的经济主导权。一般购房一次性首付在5-10万之间(七成按揭20年)，住房功能多为两室两厅或三室两厅。b、本案的目标市场130-150平米两室两厅两卫，80-100平米两室两厅两卫的户型，基本满足当前市场消费者的消费需求。从总房价和

3、消费者承担的首付来看，金汇花园完全可以控制在5-10万之间。2.主要竞争对手香榭名苑:一期虽然是多层，但是销售情况非常理想，没有现场售楼部就已经卖出去了，在市场上留下了不错的口碑。二期规划为小高层电梯公寓，对面有金牛区投资建设的金牛广场，占地20亩，无形中提升了香榭名苑的价值，与金汇形成强烈的竞争对比。目前二期销售100多套，近期会有大力度的广告宣传。二、价格调查1.影响本案价格的有利因素A.阳西线上待开发的土地逐渐稀缺。物是人非。最近随着阳西线饮食娱乐的日益火爆，房地产开发也到了白热化阶段，可供开发利用的土地较少。土地从1998年的50万元/亩飙升到100多万元/亩。B.住房市场正在逐渐上升

4、。由于许多开发商的努力，这个地区的房价略有上涨，而且有大量的新项目，这造成了阳西线房市蓬勃发展的印象。C.金牛区政府努力在该地区创造投资环境。如占地20多亩的金牛广场；阳西线三环外绿色走廊、金西名宅创建等基础设施活动，为这一区域创造了良好的投资环境和人居环境。2.影响本案价格的不利因素a、竞争激烈。为了抢市场，“金成元”尾盘降价400-600元/平方米，“绿新村”2088元/平方米起，“新天地”变相降价送人装修，引起强烈反响。B.市场价格情况命名最低单价(人民币/M2)最低总价(万元)最高单价(人民币/M2)最高总价(万元)优惠幅度香谢明苑2050243010382%抵押贷款折扣，5%一次性折

5、扣格林花园25804033001005%的一次性折扣金城花园36808041301337%的一次性折扣金都花园2530223080625%的一次性折扣天鹅星座2680353680805%的一次性折扣三。调查结论通过以上调查研究，我们不难发现本案的市场特征:1.市场竞争空前激烈。阳西线“一条餐饮娱乐街”的繁荣，带动了经济发展，创造了良好的家居环境。因此，各路开发商都瞄准了这块福地，阳西线区域呈现出“争地”的局面。主要建筑有香榭丽花园、桂香庭院、荣超花园、金都花园、金城花园、绿园、新天地等。因此，把握消费群体，降低个案空置率，回收资金成为每个个案最重要的问题。也造成了各案出新招，争夺消费群体的激烈

6、竞争格局。2.市场供大于求。随着房地产市场的成熟和土地利用率的降低，在同等规模的土地上创造更多的利用率，从而创造更多的利润空间，成为所有房地产开发商的必然考虑。电梯公寓的出现，对于每一个开发商来说，无疑是一剂新的强心针。尤其是在土地稀缺的一二环，大量的电梯公寓如雨后春笋般涌现，确实在有限的土地上创造了更多的盈利空间，但同时也增加了空置率。因此，房地产市场供大于求的情况越来越严重。3.消费者对电梯公寓的偏好不高。虽然近年来电梯公寓大量出现，但必然是一个新生事物。新生事物不管发展多快，都不可避免的有其不成熟不完善的一面，价格也比多层住宅高。此外，消费者长期以来的生活习惯，使得他们大多“只对电梯公寓

7、远远地看一眼，不敢妄自菲薄。”电梯公寓的优势分析节约土地(生命力所在)，随着电梯公寓层数的增加，住宅建筑的容积率成正比增加，住宅用地占总用地的比例降低，可以获得更多的开放空间用于布置公共活动场地和环境绿化，从而很好地保持一、二期的整体性和“休闲”主题。公寓是一种更高级的家的形式。电梯带来了很多方便和舒适，特别是对于有老人的家庭，物有所值。电梯视野开阔，高楼里的人可以免受噪音和灰尘的侵害，呼吸新鲜空气。电梯可以升级物业管理，这是未来的发展方向，不容易过时。电梯对建筑结构质量要求较高，经久耐用。目前电梯成本不断降低，质量大幅提升，并有完善的售后服务体系保障。目前电梯公寓的展位经过精心设计，面积不大

8、，物业管理费不高，还有备用发电机组保证用电。有效地增加了体积比。最大程度的展现了绿色空间，给人一种轻松的感觉。窗户的统一性得到了全面的照顾，临街建筑和部门建筑有明显的区别。底层的局部架空处理，使群落层次更加丰富，渗透性更强。与一期的连接部分有很好的过渡，保持了中央花园的整体性。电梯公寓弊端分析电梯设施占房屋成本的比例高达5%-10%。为了提高电梯运行效率，设计通常侧重于减少电梯数量和增加乘客数量，这容易导致每户平均公共交通面积较高。分成率更高，变相涨价。相比多层砖混公寓，电梯成本高，同区域环境不如买多层实惠。物业管理费用增加。对电梯的使用和质量有疑问。长期的担忧包括维护成本、更换成本和日常供电

9、。g，属于传统消费城市，人们通常认为电梯公寓不靠谱，不熟悉，心理上不接受，导致电梯公寓滞销。第二部分是营销。通过专业市场调查人员对项目及其各种情况的详细深入调查，以及我们对市场调查的研究和分析，在符合市场规律的前提下，本着满足消费者需求和确保贵公司最大利益的目的，我司特制定了以下适合金辉花园的营销方案:项目优势和劣势分析1.优势一、好位置稍有了解的人都知道，南门和西门是居家的理想场所，“富者住南门，贵者住西门”的说法广为流传。此外，该市计划建设一条“西延线餐饮娱乐街”，使西门成为居家生活的黄金地段。B.社区成熟度金汇花园本身位于西门福地，周边环境相对成熟。城市的西延线，由于市政规划建设了一条“

10、餐饮娱乐街”，造就了一种“吃”文化，也带动了其他经济的发展。c、总体规模虽然杨西线有不少竞品楼盘，但仅从小区整体规模来看，金辉花园占地70亩。该板块主要楼盘中，绿园占地43亩，天鹅星座占地45亩，荣超花园占地32亩，而桂香大院仅占地16亩。只有金城花园、金都花园、香榭名苑可以和这个案例相提并论。所以本案在规模上有一定优势。d、户型优势金辉一期以“好户型”著称。从金汇二期的户型设计来看，相比一期更加完善、多样化，也更加符合市场的需求。2.不足之处(1)现在阳西线的楼盘销售进入了一个相对疲软的时期。由于前段时间媒体对阳西线房地产开发的过度炒作，购房者的热情被极大地消耗，楼盘销售进入了较为规律的低潮

11、。阳西线各地楼盘销售并未火爆，而是处于相对平静的局面，这说明客户的购买行为已经趋于理性。(2)阳西线房地产竞争加剧，该项目无明显独特优势。A.由于前期过度炒作，很多开发商盲目上马阳西线的开发，使得阳西线的房地产开发处于相对供大于求的局面。此外，由于大多数开发项目的定位重叠，如本项目与香榭名苑、新天地、吕鑫村等重叠。，他们的个体优势并不明显，但他们受制于市场的影响，不能独立于市场，从而占领市场。B.虽然该项目位置相对优越，但目前价格也相对较高，如香榭名苑2500元/M2(均价)，吕鑫村2380元/M2(均价)等。，从而抵消了区位优势。(3)价格竞争的雏形逐渐显现，压力越来越大。由于阳西线楼盘处于

12、相对滞销期，不排除个别项目有通过降价打开市场的想法，可能进一步引发“价格战”。因为每个项目拿地成本不同，市场定位偏向统一，市场份额极小。如果对未来市场没有很大的把握，市场风险会很大。相信很多开发商都在寻找出路，比如前期的绿村2088元/M2，荣超花园2001元/M2。价格竞争的雏形逐渐显现，谁抓住了机会，谁就有把握成功。这个项目的压力不言而喻。(4)本项目价格无明显优势。购房者最终的购买行为应该是以付款为基础的，影响其购买行为的原因有多种，其中最关键的是价格。因为阳西线客户的经济状况只能是中等偏上，没有南门的区域客户都是强势的。他们还挺在意同地段同面积多出来的几万块钱的房子，还没把这几万块钱当

13、玩物。这个项目如何找出客户和市场认可的价格？只有在实际工作中尽快把握市场脉搏和客户心理，制定合理的市场单价，才是打开市场、盘活房地产的关键。(5)场景渲染力不够，商业号召力相对较弱。再好的广告，最终完成销售的都是销售部，访客多。如果销售人员不能留住客户，抓住客户，用合理的手段促进销售，那么他们所做的一切都是无效的。所以要从拜访客户中发现客户，分析客户，讨论客户，从而抓住客户。提高拜访客户的签约率是提高销售率的关键。但是现阶段这项工作还不完善，很大程度上影响了这个项目的销售。(6)本项目在外部化领域的影响。由于本项目位于外化区域，没有战旗社区良好的家居氛围。另外，这个项目位于小区中间，广告招牌不

14、明显，客户找来找去比较困难，也影响了房子的销售。(7)西线无羊引导广告。因为相关法规的限制，广告形象的宣传受到极大的限制，不能在阳西线设置广告牌，给客户参观带来很大的不便，从而影响了房屋的销售。(8)没有演示室。样板房对销售的影响不言而喻。不，它对房地产的影响是非常明显的，所以我们应该尽快完善这项工作，更好地为销售服务。(9)一期工程质量问题降低老客户介绍新客户的积极性，影响销售。本来可以利用一期的老客户，利用他们的好口碑来提升二期的销量，但是很可惜，由于一期的质量问题，失去了这方面的优势。二、营销目标1.通过我们的规划和努力，我们将实现以下目标(见图表)时间一系列歌曲金额(万元)2002年1

15、月206362002年2月206362002年3月206362002年4月至10月2608268总计达3202734.8注:A、每套估计120平米。b，均价2650元/平方米。到2002年12月底，85%已经完成。d、到2003年3月底，工程完成了90%。2.在保证贵公司最大利益和满足市场消费者消费要求的前提下，提高销售单价，争取最大利润空间；3.承接一期销售，努力使二期销售更受欢迎，从而树立企业的概念品牌，提高知名度和美誉度。4.楼盘均价2650元/平方米，报价从2650元/平方米到2760元/平方米不等，由代理公司掌控，灵活处理。三。关于第二阶段价格的建议通过对市场的调查分析，为了规避市场

16、风险，我们建议采用低开高走的策略。均价2650元/M2。待行情看涨后，争取均价达到2750元/M2。四。营销策略1、综合进攻战术楼盘宣传的形式大多是报纸和电视，但大部分是报纸，因为报纸的广告成本比较低，覆盖面广。对于金辉的推广，我们也以报纸的形式作为主要的宣传手段。但由于报纸占用的篇幅有限，所以内容一定要简洁，主要是达到一个醒目、吸引眼球的效果，色彩也相对简单。因此，我们选择了附报的形式来扩大宣传的广度。与报纸相比，剪报的版面更自由，内容有些主观，色彩更鲜艳，成本比正规报纸低，覆盖面和报纸一样广。要让消费者了解一个产品并产生购买欲望，不仅仅是因为产品本身具有一定的优势，更重要的是产品的宣传不仅

17、要让消费者对产品产生兴趣，还要达到所谓的强迫记忆效果。因此，通过在不同区域持续发放传单或海报来加深宣传深度，是我们让消费者实现强制记忆的最好方式。这就是一次次加深消费者对产品的印象。2.近战战术即利用现场有亲切感的接待中心、精致的样板房、宏伟的户外广告牌来吸引来访的目标消费者，使其感受到深深的感染。接待人员要能力强，经验丰富，熟悉市场的销售人员要留在现场，加强跟踪走访操作，形成高度的营销网络。目的:使销售人员掌握项目的产品特点、优缺点、竞争对手、国家相关政策、房贷知识及相应的销售技巧。容量:1。人才培养模式人员配置模式第一组销售人员(2人)第二组销售人员(2人)第三组销售人员(2人)项目助理(

18、1人)项目经理(1人)人员配备以项目模式进行，项目经理对业主负责，主持日常销售工作，管辖子项目和三个事业群。4.客户管理系统一、回答记录表b、新客户登记表客户管理系统三(附表:老客户登记表)客户管理系统四(附表:销售日统计)E.客户管理系统五(附表:销售周统计)F.客户管理系统六(附表:月报表)G.客户管理系统七(附表:交付客户档案)H.客户管理系统八(附表:应收账款控制)近期工作重点和具体操作方法(1)突出小盘优势，专注小盘销售。小户型的公寓楼对阳西线的发展产生了很大的影响，造就了这个项目的市场人气，烘托了市场氛围，带动了全案销售向好的状态。根据我们的调查，杨西线楼盘的小户型并不太多，市场处于比较空白的位置。从这方面入手，应该更容易打开局面，形成局部热销，从而提升整个项目的知名度和美誉度，达到良好的推广效果。(2)改善销售部门的形象，以新面貌示人。销售部是项目的形象，是公司的脸面。如果没有好的形象展示，既不能激发客户的购房激情，也不能展示公司的面貌，影响销售进度。所以要加强营业