住宅地下车库经济性研究

1、住宅地下车库经济性研究 地下车库设计的重要性 地产行业竞争越来越激烈，在利润回归理性的时代，成本的适配显得尤为重要。在某些客户感知度低的地方，非常需要合理的控制成本，而地下车库就是其中的一项。 住宅项目中，地下车库往往是先投入，后销售；建设多，销售少；在部分城市还存在投入高，售价低。其投入和产出，不成比例。因而，很多项目地库的设计直接影响着项目的收益，经常会出现“项目利润压在地库存货上”的情况。本文从地下车库整体规划布局，层高柱网等成本专项问题以及如何提高停车效率三方面入手，研究了一些住宅项目提高地库经济性的办法，希望结合项目实际情况，酌情使用，为项目创造更多的价值。Contents目 录1.

2、地库规模控制-从源头控制车位数量2.地库整体布局-控制大方向3.地库层高4.地库人防布局5.地库柱网与结构形式6.地库设备房布局7.地库交通8.地库停车9.地库赠送专项问题停车效率整体效率Section I地库规模（车位数量）控制整体效率车位数量控制三步曲Step1 明确地方管理规定要求Step2 规范认可的其他车位类型Step3 优化产品结构Step1 明确地方管理规定要求规范需求的车位数量（举例）XX城市规划技术管理办法XX城市规划技术管理办法类别机动车停车位非机动车居住建筑套型标准A2002.5个/户1.0个/100144A2002.0个/户90A1441.5个/户A900.8个/户1.

3、5个/100拆迁安置迁房新居工程、农迁房0.7个/1001.5个/100规范要求的车型大小尺寸（举例） 有控规的项目建议按照控规要求的车位配置比例，控规一般编制时间较早，标准比当地规划管理规定的要求更低。 部分项目政府行政部门会对车位的设置提出不同于规范，或者规范外的一些具体要求，需要做到提前沟通，明确处理办法。Step2 规范认可的其他车位类型-可减少地库车位数量类型重庆成都武汉备注子母车位未规定 项目内有户型超过200平方米以上的，允许设置子母车位,子母车位个数不超过每户面积200平方米以上的户数，子母车位按照1.5个车位纳入总车位指标计算。未规定 区域下一级县市编制的管理规定对部分规定有

4、所放松小车位未规定未规定未规定提高地面停车比例住宅项目不计地面停车；其他项目地面机动车停车率1030%住宅项目不计地面停车；其他项目地面机动车停车率不宜超过20%未规定机械停车仅城市中心区的项目可以设置机械停车；但其中剧院、展览馆、体育场馆、住宅项目的机械停车按普通车位计（不能增加车位）住宅项目不能设置，其余建设项目地下机械停车位数量不大于地下停车位总数量的2550%未规定注：未做规定的内容，由规划部门根据项目具体情况定。Step3 优化产品结构 规范政策中，同样的业态因为面积的差异往往有不同的车位需求，因此在方案设计中、业态性质的认定中，需要把这些作为次要因素考虑。 同时在此基础上，争取对业

5、态有利的面积计算方式，比如：当业态以小户型为主时，适合采用以面积为单位的计算方式；当业态以大户型为主时，适合采用以户数为单位的计算方式。XX城市规划技术管理办法XX城市规划技术管理办法Section II整体布局控制经济性建议整体效率整体布局控制经济性建议Step1 明确地下车库配置标准Step2 控制地下车库范围区域Step3 控制地下车库竖向与剖面关系Step4 控制地下车库出入口数量及位置布局控制四要素Step1 明确地下车库配置标准谁来使用地库，有什么要求？ 1.仅住宅居民停放机动车-小轿车停驶、普通车库做法 PS: 对一些高标准住区，在地库停车位、车道、层高及空间感受有更高要求。 2

6、.住宅居民停放机动车和非机动车-非机动车出入口有要求（推行坡道、提升电梯） 3.需要划分出商业停车部分-需要划分单独车位及出入口坡道 4.需要满足轻型货车出入要求-需要在坡道、层高、车位满足轻型货车的要求，对地库影响很大。是否需要停车后直接入楼？-需要设置地下入户大堂及通道建筑基底部分是否赠送，是否直接入户？-基底赠送需要综合考虑基底停车、设备房以及与上部住宅的关系是否包含人防？-其层高，人防设施、口部位置及平战转换对车库有较大影响Step2 控制地下车库范围区域场地地质情况 地下车库需要从地表向下开挖，当场地地表为坚硬岩石时，开挖难度和成本会急剧增加，在有条件的情况下，地库设置范围要避开这些

7、区域。幼儿园 规范规定：幼儿园建筑下方不能布置车库，但其活动场地可以布置。集中有利原则 同等面积的地库，集中设置比分散设置节约挡土墙、设备房以及车库出入口。当规划部门允许，尽量将不同区域和地块的车库集中在一起布置挡土墙周长最短 挡墙是地库成本中比重较大的一块，尽量布置规则形状的地库，减少外围挡土墙的长度是保证地库经济性的重要方面。Step3控制地下车库竖向与剖面关系-层数最少尽量将车库放在一层解决，减少全埋地下室的层数Step3控制地下车库竖向与剖面关系-坡地适应 场地竖向与土方平衡是地库设置的重要影响因素，场地坡度较大时，合理利用阶梯挡墙及结构找坡适应场地，减少挡墙数量和高度 在区内地形的高

8、处，减少地库的设置，以避免较大的开挖，在区内地形的低洼段，可适当增加地库的层数，可减少回填成本和基础费用。坡地基本标高的确定要综合考虑低洼处的基础费用及回填成本与高处土方开挖及外运成本之间的成本差异。Step4 控制地下车库出入口数量及位置数量原则：除特殊要求外，地库车行出入口的数量满足规范和使用要求，不应多设。出入口数量最低标准（汽车库建筑设计规范JGJ 100-98 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97 ）：详后页位置原则：地下车库不能向主干道开口，向城市道路出入口与城市人行过街天桥、地道、桥梁或隧道等引道口的距离应大于50m；距离道路交叉口应大于80m，在规范要求的视距

9、范围内不应有遮挡物。为避免地库车辆出入影响地面人行和景观以及方便管理，一般将地库主要出入口布置在小区主入口附近。风险控制因素车库分期建设问题 针对分期建设的项目，规划局对先期交付的部分，普遍规定地下车库也同期报建及施工，满足独立使用要求，这就要求：车库采用合建但分缝断开的布局方式先前车库要满足同期车位数量及出入口要求设备站房既要满足前期验收要求又要避免重复建设计容风险评估（16米计容原则）重庆城市规划管理技术规定第九条： 地上建筑局部被室外地坪掩埋的楼层，其非掩埋外墙对应的小于或等于16米进深的部分应当纳入容积率计算，其大于16米进深的部分，除用作车库和设备用房并有实墙与其他功能用房完全隔断的

10、，应当纳入容积率计算。（合理堆土原则）重庆建设项目技术经济指标计算典型案例研究： 掩埋的认定：设计标高合理，堆土坡比值确定为不大于1:2Section III层高控制专项问题车库层高控制经济性建议提升车库价值，避免无效成本是车库层高控制的根本原因。车库层高控制的原因及影响层高的成本影响：每增加10cm，地下室综合成本增加18元/。控制车库层高影响点：1、减小梁柱、墙肢高度及配筋2、减小地下车库挡土墙高度及配筋3、缩短车库坡道距离4、减少场地开挖量，节约土方成本车库层高控制经济性建议Step1 结构专业部分 Step2 设备专业部分 车库层高控制涉及技术专业分类Step1 车库层高控制（结构专业

11、部分） 车库结构上部荷载 针对主要管线密集部分，减轻结构上部荷载，可以有效减小结构主梁截面尺寸。从而达到压缩车库层高的目的。 具体方法： 覆土厚度是地下室顶板荷载的关键参数，合理取值不仅有利于层高的选择，也能优化结构成本。1、控制车库顶板上的绿化覆土厚度。2、适当的调整消防车道及扑救面至车库边跨，且避开景观覆土区域。Step1 车库层高控制（结构专业部分） 结构梁板形式 通常采用的普通梁板形式进行车库结构设计，目前也有一些新型的结构梁板形式可以有效的减少结构梁截面，从而达到压缩车库层高的目的。 新型梁板形式： 大板单向次梁无梁楼盖加腋楼盖承载力冗余量施工周期结构成本中高低中18天20天15天1

12、5天高中低次低Step1 车库层高控制（结构专业部分） 结构跨度大小的控制 普通柱网结构柱跨较大，梁高一般控制在900mm中柱网结构，通过加密纵向柱网，并缩小柱跨，梁高一般控制在750800mm，但柱子数量会增加，需根据项目情况确定，是否适用。普通柱网结构示意：中柱网结构示意：小柱网结构示意：小柱网结构，通过加密横向纵向柱网，并缩小柱跨，梁高一般控制在650700mm，但柱子数量会增加，需根据项目情况确定，是否适用。 通过减小跨度缩减梁截面，压缩车库层高。如小、中柱网结构，平行于车位布置较小跨度柱网，从而缩减主梁截面。Step1 车库层高控制（结构专业部分） 结构跨度大小的控制 三种柱网体系各

13、自的成本和停车效率不同，可根据具体项目进行合理控制，达到最优化柱网布置。小柱网梁高低，综合成本低，空间小；大柱网梁高高，综合成本高，空间大。车库层高控制经济性建议Step1 结构专业部分 Step2 设备专业部分 车库层高控制涉及技术专业分类Step2 车库层高控制（设备专业部分） 管网高度控制 根据设备各个专业的管线需求，对各种情况作出适当避让，以达到节省层高的目的。1、普通梁板结构管网剖面示意：可以利用梁与梁之间的空间进行管线的避让，节省有效净高。风管通常高度：400mm电气桥架通常高度：200mm给排水干管通常高度：200mm喷淋支管通常高度：150mmStep2 车库层高控制（设备专业

14、部分） 管网高度控制 根据设备各个专业的管线需求，对各种情况作出适当避让，以达到节省层高的目的。1、无梁楼板结构管网剖面示意：无梁楼盖的管线略有不同，由于无法利用梁与梁之间的空隙作为管线交叉的空间，需要尽量将管线交叉的位置错开。避免三种管线的交叉。Step2 车库层高控制（设备专业部分） 特定情况下的管网处理 在特定情况下的地下车库，可以节省部分管线的高度，从而压缩车库整体层高。1、半地下车库，在满足自然排烟要求的情况下，可取消车库排风管道(如图)：Step2 车库层高控制（设备专业部分） 特定情况下的管网处理 在特定情况下的地下车库，可以节省部分管线的高度，从而压缩车库整体层高。2、在多层洋

15、房的地下车库，车库排风管道可利用塔楼正下方较高空间布置管网(如图)：Section 人防布局专项问题人防的成本控制要素人防是否异地建设？人防面积如何计算最经济？人防功能和等级的确定。人防区域在地库中分布的选择？口部设计人防区域对车库功能的影响人防是否异地建设？是否采用异地人防的建设方式首先取决于成本比较。当地人防异地建设收取的行政费用价格（按建设项目规划设计总建筑面积计收）项目内建设人防区域的成本地库因增加人防设施损失停车数量的成本？人防地库与普通地库相比的结构及设备的成本增量？人防建设周期对项目运营节点的影响？确定采用异地人防的建设的项目，需要向主管部门申请，并提出合理的依据。部分省市人防车

16、位不可售买，在一些人防区域占比较大的项目上，对资金回流有一定影响人防面积如何计算最经济？ 与车位的计算情况相似，人防建设面积也需要充分解读当地规范，了解行政部门的管理政策细则，合理利用有利因素，减小人防的规模。控制基础埋置深度（跟地址条件关系很大）合理减少高层建筑首层面积（建筑面积还是投影面积？）裙房规则的利用XX省（市）人防面积计算规则地面建筑形态高低的影响 地面建筑形态对人防面积有什么影响？高层与多层计算人防面积谁更有利？以重庆某10万方住宅小区为例：1.全多层布局：2.二类高层（10栋）布局：3.一类高层（5栋）布局：1.全多层布局：主城区（4%）区县（3%）10万 X 4%=4000方

17、10000 18X10=5555方20000 33X5=3030方2.二类高层（10栋）布局：3.一类高层（5栋）布局：10万 X 3%=3000方10000 18X10=5555方20000 33X5=3030方 结论：多层（10层以下）和一类高层布局对人防面积计算有利。裙房规则的利用 裙房规则：在一些审批较严格的区域，为避免高层建筑的裙房被认定为高层投影面积的一部分，通常在建筑功能上加以区分，结构上也采取双柱的方式，以达到裙房和高层分开计算的目的，如下图：裙房与塔楼结构不脱开：应建人防面积=S6+S2裙房与塔楼结构脱开：需在交接位置设置双柱应建人防面积=S6+S1*0.04人防功能及等级确

18、定 人防工程由当地人防管理部门根据城市居住区人民防空工程规划规范GB50808-2013以及地方人防工程总体规划，确定项目人防等级、使用功能和要求。 住宅小区所配套的人防工程一般以二类人员掩蔽所以及物资库食品站为主，辅以少量的救护站和抢险抢修专业队工程。 建设成本要求：救护站专业队二类人员掩蔽所物资库食品站 住宅小区所配套的人防工程的等级一般情况下为核5常6，防化等级丙级，有的地区通过跟人防管理部门沟通，能放宽到核6或核6B,建设成本将大为降低。人防区域在地库中的选择-单层地下室利用车行出入口：首层车库坡道上的开口可视为室外出入口 利用塔楼楼梯：尽量不增加新的人防楼梯 位于一角：可利用外部挡墙

19、做人防墙及减少交通和管线穿越 避免临空墙：若为临空墙则结构成本增量巨大A 优于 C 优于 B原则：人防区域在地库中的选择-多层地下室原则：人防放置在最底层对比：单层人防与双层人防成本上那个更低？人防口部设计原则： 1.多借用 （地库坡道、塔楼楼梯） 2.多合用 （几个防护单元共用口部） 3.战时打开（平时覆盖不影响景观）人防口部1：借用地库车行出入口人防口部2：中心景观内专用口部人防口部3：借用塔楼楼梯出入口人防口部4：利用架空层专用口部人防区域对车库功能的影响1.车道与封堵2.层高差异的处理3.设备管线穿越问题Section 地库柱网与梁板形式专项问题2022/7/30Step1 地库柱网与

20、梁板形式Step2 经济性指标对比Step3 结论地库柱网与梁板形式2022/7/30地库柱网经济性原则： 1.停车效率；2.层高控制；3.地质条件 大柱网柱跨(7.908.10)x(7.908.10) 中柱网柱跨(7.908.10)x(4.8+4.8+6.2) 小柱网柱跨5.4x(4.8+4.8+6.2) 项 目大柱网中柱网小柱网梁截面高度相同层高获得的净高受荷载敏感程度采用桩基时基础工程费用高低敏感低较高较高较敏感较低低高不敏感较高各柱网优缺点对比梁板形式梁板布置形式： 普通梁板（井字梁、十字梁、主次梁、框架梁）； 无梁楼盖；空心楼盖2022/7/30梁板形式优点缺点普通梁板1、常规做法、

21、施工简单；2、传力明确，结构延性较好；3、整体浇筑，整体刚度较好。1、主梁梁高较高，影响车库层高；2、模板量大，且模板工程复杂。梁底不平，影响美观；3、正常施工顺序，受天气影响较大，且噪音较大。无梁楼盖1、体系简单，支撑安装拆除方便，节约模板，施工速度快；2、不受梁的限制，空间布置灵活，净空利用率高；3、板底平整，造型美观，有利于通风、便于布置管线和施工的优点。1、需要较厚的板，强度较高的混凝土和钢筋；2、延性较差，板在柱帽或柱顶处的破坏属于脆性冲切破坏；3、较易开裂，养护成本较高。空心楼盖 (网梁楼盖)1、结构自重较轻；2、板底平整，造型美观，有利于通风、便于布置管线和施工的优点。1、施工工

22、艺要求高，需专业施工人员配合；2、专业施工的专利费或专项施工费较高；3、结构整体性较差，延性较差。梁板形式2022/7/30各梁板布置形式优缺点梁板布置原则： 1.层高控制；2.经济指标；3.荷载大小；4.施工工艺2022/7/30经济性指标经济性指标分析基本条件： 1.基于重庆地区绿化要求，车库顶板覆土厚度取1.50m； 2.设防烈度为6度0.05g，结构抗震等级均按四级考虑； 3. 梁截面高度基于梁配筋率控制在1.50%左右的前提条件； 4.以下各楼层经济性指标统计表内造价均包含梁、板、柱等部分考虑人工成本及施工措施费的综合费用（未考虑基坑工程的费用）； 5.基础采用桩基按10m长度计量。

23、2022/7/30经济性指标大柱网单层车库经济性指标统计表分析：1.相同净高所需要的层高：主次梁井字梁=十字梁=空心楼盖无梁楼盖； 2. 造价：无梁楼盖主次梁十字梁井字梁井字梁=十字梁=框架梁空心楼盖； 2. 造价：井字梁主次梁十字梁框架梁井字梁=十字梁=空心楼盖； 2. 造价：无梁楼盖主次梁十字梁井字梁空心楼盖。结论：小柱网顶板采用主次梁或框架梁的梁板形式为最优； 若层高受限，可采用空心楼盖。 2022/7/30单层车库经济性指标统计表柱网梁板形式最大梁(板)高(mm)用钢量(kg/m2)砼用量(m3/m2)模板用量(m2/m2)造价（元/m2）大柱网井字梁85046.730.331.92440.73十字梁85050.370.321.73431.83主次梁95044.890.331.65427.42中柱网井字梁80044.08 0.30 1.89 427.00 十字梁80044.19 0.30 1.85 420.53 主次梁85038.53 0.30 1.90 417.49 小柱网十字梁65037.490.291.89409.05主次梁70034.270.281.79394.98框架梁65041.280.291.62398.99经济性指标结论：相同梁板形式下，大柱网的主体成本（不含基础）较高，中柱网或小柱