房地产交易与登记培训教材

1、地产相关常识培训一、房地产概念房屋+土地=财产二、 商品房概念 房屋所有权+土地使用权 商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业）开发经营的住宅。商品房类别 1、 标准商品房：交足地价的土地建房可以转 让、抵押、继承、馈赠2、 微利商品房：购买自用，进入流通补足地 价商品房类别3、 福利房：政府减免土地出让金，减免各种税收的结果所建设房屋。4、 集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。 三、物业形态1、 居住物业：住宅、公寓、别墅2、 商业物业：酒店、商场、写字楼3、 工业物业：出租工厂，以自用

2、为主4、 特殊物业：飞机场、高尔夫球场、赛马场 （不易成交）四、土地类别1、 生地：未开发农地、荒地2、 熟地：具备开发建设条件3、 毛地：需要拆迁未拆迁4、 工地：正在建设中五、住宅结构类型1、 钢筋混凝土2、 钢结构3、 木结构4、 砖混结构5、 砖木结构六、建筑住宅形态一、梯间单元式住宅；二、外廊式住宅；三、内廊式住宅；四、跃层、跃廊式住宅；五、独立式（点式）住宅；六、混合式住宅；七、低层住宅。外廊式独立式跃式餐厅旋转梯跃式厅堂会客室混合式西式结构中式绿化七、小区指数标准1、建筑容积率：全部建筑面积与建设用地面 积之比2、 建筑密度（又指建筑覆盖率）：基底面积与建设用地面积之比3、 绿化

3、率：绿地面积与建设用地面积之比理想小区标准指数低建筑容积率， 低建筑密度高绿化率 1、国有土地使用证2、建设用地规划许可证3、建筑工程规划许可证4、建设工程施工许可证5、商品房预售许可证 商品房销售需哪五证什么是经济适用房？经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。 地产名词术语安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是国家安排贷款

4、和地方自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房什么是安居房？三通：通水、通电、通路一平：平整土地七通：道路、上水、排污、 排水、电力、通讯、煤气地产名词术语套内建筑面积： 商品房套内建筑面积由三部分组成：套（单元）内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。即套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。地产名词术语套内使用面积 每套内住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总合。地产名词术语套内墙体面积 指商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体和非共用墙两种。阳台建筑面积： 每户阳台（无论凹凸阳台）封闭，按100%的

5、建筑面积计算；不封闭的按建筑面积的一半计。什么是住宅的开间？ 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到加一面墙皮之间的实际距离。 因为是就一自然间和宽度而言，故又称为开间。住宅开间一般为3.03.9米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。目前一般住宅层高都在2.8米左右层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。什么是住宅的层高和净高？“户室比”，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，

6、就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。 什么叫“户室比”？住宅的进深，在建筑学上是指一间独立的房室或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。什么是住宅的进深？ 什么是单元式住宅？ 单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。什么是公寓式住宅？公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建

7、在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用 什么是花园式住宅？花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化。住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 什么是跃层式住宅？跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 什么是复式住宅？这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高