物业管理存在主要问题及措施建议

1、物业管理存在问题及措施建议一、存在主要问题分析（一）政策法规及体制的落实1 .市物业管理办法及相关配套文件刚实行两年，政 府各职能部门、建设单位、物业服务企业及业主对落实办法还 处在一个探索使用的阶段，完全落实的社会环境还不成熟。街道、乡镇、建委、规划、城管、园林、工商、市政等 行业主管部门及电、水、燃气、暖等各专业监管部门对物业纠 纷联合调处机制不健全、不到位。业主大会是物业管理的核心和主体，而街道办及乡镇业 主大会推进工作进展缓慢，并且成立的业主大会发挥作用不明 显。（二）物业费1 .收费标准太低。许多小区收费只有0. 55元钱/平米， 这是许多年前经济适用房的标准。收缴率极低，并且逐年下

2、降。（三）业主公房转变成私房，推行市场物业管理，个人利益和集体 利益有所调整，以前企业或单位实行物业管理，不交物业费， 现在个人缴费，业主有偿消费的概念没有形成，恶意拖欠物业 费。部分老旧小区业主不交物业费。低收入群体（如房改房业主、农民进城业主、破产企业 职工、拆迁上楼业主等）经济承受能力有限，交不起物业费；业主以各种服务理由不到位而拒绝交物业费；有些业主通过二手房买卖逃避物业费；业主依靠政府心理严重，没有认识到物业服务是市场经 济条件下民事行为；业主行为不规范，“四乱”现象普遍存在：乱停乱放车 辆、乱搭乱建违章建筑、乱栽乱种破坏绿地、乱堆乱放杂物侵占共公空间。（四）老旧小区诸多90年以后的

3、老旧小区设施设备严重老化及设施设备 不足，影响业主安全：一是楼宇、道路等物业日渐陈旧，供电、 供水、电子和消防等设备及公共设施不断老化，地下管网年久 失修，排污能力较差；二是供配电设备设计不足，导致事故隐患 增多（电动车私自接线充电）；三是缺乏活动场所、垃圾中转和 公共厕所；四是停车位严重短缺，导致小区车辆乱停放，影响 小区管理秩序和安全。（五）物业服务企业企业资质等级低、企业规模小、服务而积少、效益普遍 低，80%企业入不敷出，经营亏损严重。企业收缴物业费困难，导致服务标准下降，形成恶性循 环。企业工资低，专业人才匮乏，服务意识落后，居高不下 的用工成本，再加上物业费难以收缴，使得物业服务企

4、业陷入 工资水平低和员工流失率高的恶性循环中。收费标准低，制约企业发展：服务费标准偏离市场轨道， 政府也没有在价格政策上给予物业管理行业以适当的支持，业 主给予的压力又使得物业服务企业不敢涨价，导致企业效益偏 低、服务质量下降、业主投诉增加。（六）建设单位建设单位遗留问题多，如：工程质量问题、未竣工提前 入住、小区未封闭、无雨水排放设施、未配置物业用房及业主 大会用房、垃圾站未设置、自行车棚未建、绿化工程未做完、 临时用电、延期交房等。开发主体混乱，责任难于落实，如为了税收，单个项目 成立企业，建设完成后，企业就倒闭、破产或注销；挂靠开发责任无法落实。保修期内的质量问题无法彻底解决，把许多遗留

5、问题留 给物业服务企业，然后开发商一走了之。四、措施及建议（一）明确职责，（二）政府扶持,（三）综合验收,（四）加强收费，（五）宣传培训，建立纠纷调处机制; 推进业主大会组建; 减少开发遗留问题; 规范物业收费机制; 落实物业管理体制。-=J（一）明确职责，建立纠纷调处机制。住建委职责，负责本行政区域内物业活动的监督管理工 作和行政许可事项。街道办、乡镇职责，负责对辖区内业主大会、业主委员 会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。其他相关部门（市物业管理办法第三条）：供水、 排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、 秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监

6、 管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。建议：在街道及乡镇层面设立物业管理机构，牵头负责相关工 作，协调处理物业纠纷。建立逐级调解制度：社区调解简单的纠纷，街乡调解复 杂的纠纷，县调解重大疑难纠纷。法院或司法所在法律层面可采用简易程序调解、审理物 业纠纷案件，加大对业主行为的约束。（二）街道及乡镇积极推进业主大会、业主委员会的组建工作，发挥业主大会的作用。建议政府对建立业主大会、业主委员会实行经费补贴制度。业主大会的主要作用：制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；选举或者更换业主委员会委员；确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和 收费方案；选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务

7、企业 事实服务；筹集、管理和使用专项维修资金；决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用 部分经营收益。申请改建、重建建筑物及附属设施；申请分立或者合并物业管理区域；改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员 会做出的与业主大会决定相抵触的协议；督促业主依据法律法规规章和管理规约安全使用房 屋；组织对房屋建筑的日常检查活动；配合相关行政部门对房 屋建筑安全检查工作；负责治理房屋建筑安全问题；对业主违反法规和管理规约、业主大会议事规则的行 为，可以向人民法院起诉；决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。（三）严格各职能部门的综合验收制度，减少新开发项目的遗 问题。严格综合验收制度，减少

8、开发遗留问题。（四）加强收费，规范物业服务收费机制。老旧小区、回迁小区、单位自管房及经济适用房等实行 政府指导价，此价格由价格主管部门制定标准及浮动幅度，两 年公布一次。新建小区物业费标准依据评估结果进行，由业主和物业 服务企业在物业服务合同中约定。二手房交易市场控制业主逃避物业费。发挥党员、公职人员建设和谐社区的模范带头作用，建 立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度。司法部门设立物业物业费纠纷快速受理通道，加大物业 费拖欠的受理。（五）#市物业管理办法及其配套文件的宣传培训力度。 落实、完善物业管理的长效机制。提高企业管理水平，强化企业服务意识。提高业主的认识，更新观念。知晓物业服务是合同约定 的市场行为，明白业主在物业服务中的权利和义务，提高依法 维权的意识。长期计划经济体制的影响，居民已习惯于福利消 费住房，强调享受权利，拒绝承担义务，这种观念必须改变。 物业管理是一种服务，服务也是商品，也需要用货币进行交换。 物业管理公司是企业，企业经营以赢利为目的，我们可以把利 润率控制在最低限，但不能让企业亏本经营。如果物业管理所 需