物业管理招标与投标

1、第4章 物业管理招标与投标第一节 物业管理招标第二节 物业管理投标第三节 物业效劳合同第一节 物业管理招标一、物业管理招标概述二、物业管理招标文件的构成三、物业管理招标的程序四、物业管理招标资格预审五、物业管理招标的评标一、物业管理招标概述-1一物业管理招标的概念物业管理招标是指开发商或业主委员会等物业管理市场权力主体，通过编制和公开符合其管理效劳要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定最正确的物业管理企业并与之订立物业前期效劳合同或物业效劳合同的过程。一、物业管理招标概述-end二物业管理招标的类型1.公开招标最大特点：是招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业

2、管理企业投标。2.邀请招标主要特点：以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。3.议标议标又称谈判招标，是指开发商或业主委员会等不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担管理业务的物业管理企业，邀请其投标，然后平等协商，最终达成协议。二、物业管理招标文件的构成-1一投标邀请书其主要内容包括：业主名称、工程名称地点、范围技术标准及要求的简述招标文件的售价投标文件的投报地点投标截止时间、开标时间、地点等。 二、物业管理招标文件的构成-2二投标人须知投标人须知是为整个招标投标的过程制定的规那么。其内容包括： 1总那么。主要对招标文件的适用范围、常用名称的释义、合格的投标人和投标费用进行说明。

3、2招标文件说明。主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、招标文件的修改进行说明。二、物业管理招标文件的构成-33投标书的编写。 投标所用的语言文字及计量单位； 投标文件的组成； 投标文件格式； 投标报价； 投标货币； 投标有效期； 投标保证金； 投标文件的份数及签署。二、物业管理招标文件的构成-44投标文件的递交。该局部主要是对投标文件的密封和标记、递交投标文件的截止时间、迟交的投标文件、投标文件的修改和撤销的说明。二、物业管理招标文件的构成-55开标和评标。包括以下内容： 对开标规那么的说明； 组建评标委员会的要求； 对投标文件相应性确实定； 投标文件的澄清； 对投标文件的评估和比较； 评标

4、原那么及方法； 评标过程保密。二、物业管理招标文件的构成-66授予合同。授予合同的内容通常包括： 定标准那么； 资格最终审查； 接收和拒绝任何或所有投标的权力； 中标通知； 授予合同时变更数量的权力； 合同协议书的签署； 履约保证金。二、物业管理招标文件的构成-end三技术标准和要求四合同条款合同条款分为一般性条款和特殊性条款。五附件1附表。2物业说明书。3附图。物业的设计和施工图纸。 三、物业管理招标的程序-1一招标的准备1.成立招标机构2.编制招标文件3.确定标底三、物业管理招标的程序-2(二)招标的实施1.发出招标邀请或通知2.经营资格预审3.召开标前会议4.开标、评标和定标 三、物业管

5、理招标的程序-end (三)招标的结束工作1.合同的签订?招标投标法?规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。 2.合同的履行3.资料的整理和归档四、物业管理招标资格预审-1一资格预审的程序1.发出资格预审通告或经营资质预审邀请书发布经营资质预审通告通常有两种做法：一种是在前述的招标公告中写明将进行经营资质预审，并通告领取或购置经营资格预审文件的地点和时间。另一种做法是在报纸上另行刊登经营资质审查通告。四、物业管理招标资格预审-2经营资质预审通告的主要内容包括：所需招标的工程简介；工程资金来源；参加预审的资格；获取经营资质预审文件的

6、时间、地点以及接受资格预审申请的时间和地点。按照惯例，从刊登经营资质预审通告的日期到申请截止期之间应不得少于45天时间。 四、物业管理招标资格预审-32.出售资格预审文件3.评审经营资格预审申请书的开启不必公开进行，开启后由招标机构组织专家进行评审。 四、物业管理招标资格预审-4二资格预审的内容1.申请人的根本情况2.申请人的财务状况3.经验和过去的表现四、物业管理招标资格预审-end三预审资格的评审方法目前国际上广泛采用的是“定项评分法，即对申请人提交的资料进行分类，并按一定标准制分，最后确定一个取得投标资格的最低分数线，到达或超过最低分数线的申请人被视为合格，可以参加投标；未到达最低分数线

7、的申请人那么被视为不合格，不能参加投标。 五、物业管理招标的评标-1一物业管理评标的程序与内容1.标书的初步评议1投标人投标资格审查。2投标书内容完整性检查。3计算偏差审查。 五、物业管理招标的评标-22.标书的详细评审1效劳内容评审。 投标文件是否包括了招标文件所要求提交的各项效劳技术说明文件，它们同招标文件中效劳技术说明和图纸是否相一致； 投标企业准备采用哪些措施来保证效劳质量，这些措施是否具有可行性；五、物业管理招标的评标-32.标书的详细评审1效劳内容评审。 假设招标企业准备采用分包方式，那么是否已在投标文件中将准备与之合作或分包公司的情况列出；同时还应考察这些分包公司是否能保证物业管

8、理的顺利实施和完成； 投标文件是否对环境因素有所考虑。 投标企业对招标物业的效劳要求是否存在保存或替代方案建议，这些保存是否会影响其效劳的可靠性，其建议的经济及技术可行性如何。五、物业管理招标的评标-42标价评审。 比较投标报价和标底价的构成及差异，分析报价是否可靠合理； 分析投标报价的构成是否合理，是否既能满足效劳需要，又没有造成较大浪费； 判断投标文件资金使用方案的合理性，分析所列数据的可靠性； 调查投标企业的财务能力和资信状况，作为对其报价可信性的补充说明。五、物业管理招标的评标-53承包条件评审。投标企业可以在投标书中向招标者提出修改承包条件的要求，评标委员会应分别从其财务可行性和技术

9、可靠性上来对其进行评审。假设该建议具有适用性且据此发出的报价合理，那么评标委员会可考虑将其列入中标企业候选名单。五、物业管理招标的评标-63.询标在询标时招标方有权向投标方质疑，并请投标方澄清其投标内容。投标方有义务按照招标方通知的时间、地点指派专人进行答疑和澄清。4.编写评标报告五、物业管理招标的评标-end二物业管理评标的方法1.等级评分法2.冷热比较分析法3.关键因素评分法第二节 物业管理投标一、物业管理投标的程序二、物业管理投标书的构成与编制一、物业管理投标的程序-1一物业管理投标的前期工作1.获取物业管理资格2.做好资金筹措准备3.收集有关招标资料一、物业管理投标的程序-24.投标可

10、行性研究 (1)招标物业条件分析。 (2)公司投标条件分析。(3)竞争对手的分析。 (4)风险分析。 5.申请资格预审企业在申请进行资格预审时，通常需提交相应申请文件。一、物业管理投标的程序-3(二)物业管理投标的实施工作1.购置并阅读标书(1)仔细阅读标书并尽可能找出错误。 (2)注意标书的翻译。 (3)注意招标文件中的各项规定。 一、物业管理投标的程序-42.现场查看投标人应对现场条件考察结果自行负责。3.制定管理效劳方法与工作量通常投标公司可根据招标文件中的物业情况和管理效劳范围、要求，详细列出完成所要求管理效劳任务的方法和工作量。 一、物业管理投标的程序-54.制定资金方案资金方案应以

11、资金流量为工具进行测算。其主要的现金流人和流出工程为：标书规定的预付款和保证金、接管期间费用支出、接管期间收入、其他资金来源。5.标价试算一、物业管理投标的程序-66.标价评估与调整7.办理投标保函8.编制标书9.封送标书、保函一、物业管理投标的程序-end三物业管理投标的结束工作1.中标后合同的签订与实施2.未中标的总结3.资料的整理与归档二、物业管理投标书的构成与编制-1一物业管理投标书的构成1.投标致函投标致函实际上就是投标者的正式标价信，其主要内容有：1说明投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物业管理效劳任务，并写明自己的总报价金额；2说明投标者接受该物业整个合同委托管理期限；3说明本

12、投标如被接受，投标者愿意按招标文件规定金额提供履约保证金；4说明投标报价的有效期；5说明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力；6说明对招标者接受其他投标的理解。 二、物业管理投标书的构成与编制-22.附件1企业简介，概要介绍投标企业的资质条件、以往业绩等情况；2企业法人地位及法定代表人证明,包括资格证明文件、资信证明文件保函、已履行的合同及商户意见书、中介机构出具的财务状况书等；3企业对合同意向的承诺,包括对承包方式、价款计算方式、效劳款项收取方式、材料设备供给方式等情况的说明；4物业管理专案小组情况，包括主要负责人的职务、以往业绩等；5物业管理组织实施规划等，说明对该物业管理运作

13、中的人员安排、工作规划、财务管理等内容。二、物业管理投标书的构成与编制-3二物业管理投标书的主要内容1.投标者的概况和业绩主要介绍投标的物业管理企业概况，如企业成立的时间、注册资金、从业人员知识结构、从业人员数量、企业背景，介绍企业以前管理的物业的名称、区位、性质、面积及以往物业管理经验和经营业绩，介绍企业主要负责人的业务能力、物业管理经验和经历。2.投标物业管理特点分析主要是指出此次招标物业的特点和日后管理上的重点与难点，这局部内容非常重要，既能表现企业经营管理水平、经验的重要内容，也能表达出企业的经营特色。二、物业管理投标书的构成与编制-43.介绍该企业可提供的管理效劳内容一般来说包括如下

14、几个方面：1开发设计建设期间可提供的管理效劳内容。2物业竣工验收前的管理效劳内容。3住户入住及装修期间的管理效劳内容。4根底管理效劳内容。 二、物业管理投标书的构成与编制-5三物业管理投标书编写本卷须知1.物业管理投标书的根本要素需要注意计量单位、货币、标准标准、表述方式、理论技巧、资料真实性等内容。二、物业管理投标书的构成与编制-end2.物业管理投标书编写中应注意的问题1确保填写无遗漏，无空缺。2不得任意修改填写内容。3填写方式标准。4不得改变标书格式。5计算数字必须准确无误。6报价合理。7包装整洁美观。8报价方式标准。9严守秘密，公平竞争。41三、标价的估算一标价确实定程序估价准备工作效

15、劳费用估算报价的编制与提交二本钱的估算方法三标价调整的内容效劳工程单价调整加价调整42四、物业管理投标原那么与策略物业管理投标原那么集中实力，重点突破客观分析，趋利避险精益求精，合理估算适当加价，灵活报价物业管理投标策略攻势策略 守势策略低本钱策略 差异策略43五、物业管理投标现场辩论较强的语言表达能力较高的专业水平熟悉标书心理素质好树立良好的企业形象和个人形象合理的解释说明44第三节 物业服务合同45一、物业效劳合同的概念及分类一物业效劳合同，是指物业管理市场上物业管理效劳的各有关当事人，为实现物业管理效劳的目标，而签订的相互之间的民事权利义务关系的协议。物业效劳合同属委托合同二物业效劳合同

16、的分类前期物业效劳合同指房地产开发企业或公房出售单位在销售物业之前，与物业效劳企业签订的物业效劳合同物业效劳合同指业主委员会成立后，业主委员会与所选的物业效劳企业签订的书面物业效劳合同46二、物业效劳合同的特征与内容一物业效劳合同的特征物业效劳合同是有偿的物业效劳合同的订立是以当事人相互信任为前提的物业效劳合同的内容必须是合法的物业效劳合同当事人的权利与义务是对等的物业效劳合同既是诺成性合同又是双务合同47二、物业效劳合同的特征与内容二物业效劳合同的主要内容总那么委托管理事项效劳费用合同双方的权利与义务管理效劳质量合同期限违约责任附那么48三物业效劳合同的签订与履行一物业效劳合同的签订1、物业

17、效劳合同的签订程序业主与中标的物业效劳企业谈判签订谅解备忘录发送中标函或签订意向书拟定并签订合同协议书2、专业分包合同的签订二物业效劳合同的履行实际履行适当履行49四、物业效劳合同的变更与解除-1一物业效劳合同的变更1、物业效劳合同变更的特点协商一致性 局部变更性 相对消灭性2、物业效劳合同变更的要件已存在合同关系根底具有法律依据或当事人约定具备法定形式非实质性条款发生变化3、物业效劳合同变更的效力50四、物业效劳合同的变更与解除-2二物业效劳合同的解除合同的解除，是指由于发生法律规定或当事人约定的情况，使得当事人之间的权利义务关系消灭，从而使合同终止法律效力导致物业效劳合同解除的事项合同规定的期限届满当事人一方违约，经法院判决解除合同当事人一方侵害另一方权益，经协商或法院判决解除合同当事人双方商定解除合同51复习思考题物业管理招标文件是如何构成的？简述物业管理招标的程序简述物