jg-14房估制度模考试题班讲义

1、模拟试题一一、单项选择题（每题 0.5 分。每题的备选中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂相应的）1.工业用地使用权出让方式不包括（ ）。A.招标方式 B.挂牌方式 C.划拨方式 D.拍卖方式正确C本题考查的是工业用地的出让方式。参见P2728。2.国有土地所A.由（ ）代表国家行使。B.土地行政主管部门C.市、县人民D.市、县人民土地行政主管部门正确A国有土地所由代表国家行使。参见P10。经报有批准权的人民权出让金应由（ ）。甲工厂缴纳乙公司缴纳批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用C.甲工厂与乙公司各缴纳一半D.甲工厂与乙公司协商缴纳正确B划拨用地转让，由受让方办理出让

2、手续。参见P35。4.目前，A 省 W 村集体经济组织人均耕地面积 2 亩，因建设现征收 W 村集体经济组织的耕地面积 10 亩，该耕地近 3 年平均年产值为 1000 元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（ ）。征收该耕地，需要安置的农业该耕地的土地补偿费最少为 6 万元数为 6 人C.该耕地的土地补偿费最高为 10 万元D.征收该耕地需要报 A 省人民正确A需要安置的农业数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地平均每人占有耕地的数量计算。征收该耕地，需要安置的农业数为 10 人/2=5 人。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的 610 倍。基本农田，基本农田以外的耕

3、地超过 35公顷的，其他土地超过 70 公顷的，由；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民并报备案。参见P2225。5.某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用 3 年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为（ ）年。A.47正确B.57CC.67D.77居住用地最高出让年限 70 年。70 年-3 年=67 年。参见P31。6.某开发公司支付土地出让价款 800 万元，取得某宗土地的建设用地使用权，因开发商自身原因超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发。按照规定，有关部门可以征缴（ ）万元土地闲置费。A.100

4、B.150 C.160D.200正确C对非属于、有关部门的行为造成动工开发延迟的，如果未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的 20%征缴土地闲置费。800 万元20%=160 万元。参见P38。7.国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由（ ）作出房屋征收决定。A.房地产开发企业B.C.市、县级人民D.市、县级人民房屋征收部门正确D房屋征收主体是市、县级人民。参见P4344。8.房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经（ ）A.征收人 B.被征收人C.房屋征收部门办公会议决定。D.常务会议正确材 P44。D房屋征收

5、决定涉及被征收人数量较多的，应当经常务会议决定。参见教9.除（ ）外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。A.三级暂定资质 B.三级C.二级D.一级正确 参见A除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。P49。【重点难点】各级资质可以从事的业务估价机构资质等级不能从事的业务10.出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。城镇体系规划土地利用总体规划 C.修建性详细规划 D.控制性详细规划正确D出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依

6、据控制性详细规划提出。参见P59。11.中制性详细规划。 A.城市人民 B.城市人民 C.城市人民D.城市人民民城乡规划定，（ ）根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控城乡规划主管部门资源主管部门房地产主管部门正确B本题考查的是控制性详细规划的定义。参见P56。12.中民城乡规划定，建设在取得（后，由土）后，方可向县级以上地方人民管部门划拨土地。土管部门申请用地，经县级以上人民A.建设项目选址意见书B.建设用地规划C.土地使用权 D.建设工程规划证证正确B建设在取得建设用地规划证后，方可向县级以上地方人民土管部门申请用地，经县级以上人民后，由土管部门划拨土地。参见P58。13.某房地产开发公

7、司开发建设的住宅小区，建设工期 10 个月，工程合同价为 1000 万元，按照规定，该开发公司申领施工证时的到位应不少于（ ）万元。一级无二级（除两项）公司上市企业三级（除三项）公司上市企业司法鉴定暂定期内的三级（除五项）公司上市企业司法鉴定城镇房屋拆迁在建工程抵押A.100 B.150 C.300 D.500正确D申领施工证的条件中，建设已经。建设工期1 年的到位资金原则上不得少于工程合同价的 50%，建设工期超过 1 年的，到位原则上不少于工程合同价的 30%。1000 万元 50%=500 万元。参见P79。14.划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。绿地控制范围历史建筑保护范围 C.地表

8、水保护范围D.城市基础设施用地控制界线正确B划定城市规划紫线的作用是确定历史建筑保护范围。参见P62。15.商品房合同约定房屋套内建筑面积为 100 ，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（ ）的，购房人退房。A.96正确B.98C.102AD.103未约定时，面积误差比超过 3%时，购房人退房。参见P114。16.下列关于预告登记的表述中，正确的是（ ）。预告登记仅适用于预售商品房的登记预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的，预告登记失效C.房屋预告登记只能由双方共同申请D.房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不

9、预告登记证明正确BA 预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所转让，房屋抵押时，均可申请预告登记。C 预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。D预告登记事项在房屋登记簿上记载后，由房屋登记机构预告登记证明。参见P133。17.新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为（ ）。A.一级资质C.三级资质B.二级资质D.临时资格资质正确C建设部令第 142 号房地产估价机构管理办法第十一条规定：新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设 1 年的暂定期。参见P170。18.房屋登记机构不向社会公开的内容是（ ）。A.房屋的面积 B.房屋的坐落

10、C.房屋的司法情况D.房屋的原始登记凭证正确D房屋的自然状况和权利状况，均可向社会公开，但原始登记凭证只在限定范围内查询。参见P148。19.一套非经济特区的楼房，评估价值为 50 万元，按国家有关规定，应交纳房地产评估费（元。A.1000 B.2500 C.5000 D.5250正确B为主的房地产估价标准：100 万元以下千分之五的费率。参见P16720.（），应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意。制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.筹集和使用建筑

11、物及其附属设施的维修正确D本题考查的是共有部分的共同管理权。参见P216。21.下列关于物业服务合同说法正确的是（ ）。物业服务合同属于我国合同分类中委托合同物业服务合同只可以发生在法人之间，不可发生在公民与法人之间业主大会成立以后，一般要签订前期物业服务合同；业主大会成立以前，一般要签订物业服务合同物业服务合同经签订，原房地产行政主管部门与物业服务企业所签订的前期物业服务合同即自行失效正确A本题考查的是物业服务合同。参见P223。22.市民问缴纳的A.1440正确在市区有一住宅按市场价格正在出租，月税应是（ ）元/年。1000 元，按照政策规定，B.480BC.540D.1000从 2008

12、 年 3 月 1 日起，对个人出租住房，不区分用途，在 3% 税率的基础上减半征收营业税，按 4%的税率征收税，免征城镇土地使用税。1000 元 12/年 4%=480 元/年。参见P258。23.国家计委、建设部关于房地产中介服务规定，房屋租赁收取。，无论成交的租赁期限长短，均按（ ）成交A.半个月至一个月额标准，由双方协商B.半个月至二个月 C.一个月至二个月D.二个月至三个月正确A房屋租赁，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交P167。额标准，由双方协商收取。参见24.下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述正确的是（ ）。A.我国的住房公积金制度实行低贷的利率政策B.职工当年缴存

13、的住房公积金按 3 个月整存整取存款利率计息C.个人住房公积金利率每年 6 月 30 日为结息日D.遇法定利率调整，期限在 1 年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定正确C本题考查的是公积金的利率政策。参见P269。二、多项选择题（每题 2 分。每题的备选中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂相应的0.5 分）。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得1.下列用地，法定出让年限为 40 年的有（ ）。A.居住用地 B.工业用地 C.体育用地D.用地E.旅游用地正确DE这个知识点几乎每年必考。参见P32。2.按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让

14、的有（ ）。A.商业用地 B.旅游用地C.用地D.商品住宅用地E.廉租住房用地正确ABCD本题考查的是建设用地使用权的出让方式。参见P28。3.房屋征收中需要或者可以由房地产估价机构评估、测算的内容主要有（ ）。A.被征收房屋的价值B.用于调换房屋的价值C.被征收房屋类似房地产的市场价格D.用于调换房屋的成本价E.搬迁安置费用正确ABC本题考查的是房屋征收中的评估工作。参见P48。4.房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有（ ）。A.房屋赠与 B.房屋析产 C.房屋继承 D.房屋焚毁E.房屋正确ABCE本题考查的是商品房屋租赁关系的保护。参见P117。房地产开发企业申请办理商品房预售的证

15、件及资料包含下列（ ）。商品房预售申请表土地使用权证证应当向市、县人民房地产管理部门提交C.施工证D.投入开发建设的占工程建设总投资 20%以上的证明E.建设工程规划证正确ABCED 错误，应是占工程建设总投资 25%以上的证明。参见P110。房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。房地产估价机构具有一、二级资质B.分支机构应是后从事房地产估价工作 3 年以上的专职房地产估价C.在分支机构所在地有 3 名以上专职D.有固定的经营服务场所房地产估价师E.估价质量管理、估价管务管理等各项管理制度健全正确CDE估价机构规定只有一级资质房地产估价机构可以设立分支机构，一级资质房地产估价机构设立分

16、支机构的条件包括：1）名称采用“房地产估价机构名称分支机构所在地行政区划名（分所）”的形式；2）分支机构应当是P174。后从事房地产估价工作3 年以上并无不良执业的专职房地产估价师。参见物业管理条例确立的基本制度包括（ ）。业主大会制度 B.管理规约制度C.住宅小区治安管理制度D.住宅小区综合验收制度E.住宅专项维修制度正确ABE住宅小区治安管理制度、住宅小区综合验收管理制度不是物业管理条例确立的基本制度。参见P213214。8.下列行为中，需要缴纳契税的有（ ）。A.事业 B.因C.个人办公用房导致房屋灭失而重新购房经济适用住房D.奥运冠军接受E.接受赠予获得房屋的房屋正确CDEA 属于国家

17、机关、事业、社会团体等承受土地房屋用于办公、教学、科研等。B 因不可抗力灭失住房而重新购房住房的，免征。E 房屋赠与，参照市场价格确定。参见P247248。城镇范围内的土地，属于应缴纳城镇土地使用税的有（ ）。名胜古迹自用的土地 B.寺庙出租的经营用土地C.大学用于教学的自用土地D.个人所有的居住房屋及院落用地E.医院用于经营用的土地正确BE排除法，ACD 都属于免税范围，其中 D 属于地方确定的免税。参见P239。三、判断题（每题 0.5 分。请根据判断结果，在答题卡上涂相应的符号，用“表示正确，用”“表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣至 0 分）1.国发20072

18、4 号要求，土地出让净收益用于廉租住房保障根据实际情况进一步适当提高比例。（ ）的比例不得低于 5%，各地还可正确不得低于 10%。参见P9。2.征收土地使用费起初是因为对外开放举办中外合资企业。（ ）正确征收土地使用费起初是因为对外开放举办中外合资企业。参见P14。3.以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发期限开发土地。（ ）正确划拨用地有划拨用地通知书，只有出让用地才有土地出让合同。参见P334.使用集体土地的，由县级以上人民核发集体土地所有证。（ ）正确核发集体土地使用证，不是所有证。参见P12。5.中民土地管理定，根据土地利用总体规划

19、，将土地用途分为农用地、建设用地和生活土地。（ ）正确分为农用地、建设用地和未利用地三大类。参见P13。6.对于国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可保留划拨土地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过 10 年。（ ）正确保留划拨用地的期限不超过 5 年。参见P36。7.房屋征收的主体是市、县级人民房屋征收部门。（ ）正确房屋征收主体是市、县人民。参见P43。8.被征收人对市、县级人民作出的房屋征收决定的，只能依法提起行政。（ ）正确可以申请行政复议，也可以提起行政。参见P52。9.房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋，但可改变房屋用途。（ ）正确房屋征收范围

20、确定后，不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。参见P45。10.住宅质量保、住宅使用说明书制度中，屋面防水最低保修期限为 5 年。（ ）正确此两书是开发商给购房者的保修，屋面防水最低保修期是 3 年。施工给开发商的保修期是 5 年。参见P97。11.修建性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。（ ）正确此为控制性详细规划的内容。参见P63。12.在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第人身、损害的，房屋所有人、使用人或者第可以向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方提出赔偿要求。（正确见只能向建

21、设P85。提出赔偿要求，建设向造成房屋质量缺陷的责任方追偿。参13.商业在房地产抵押前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为确定房地产抵押额度提供参考依据。（ ）正确委托评估不是必经的程序。参见P123。14.县级以上房地产主管部门收取的房屋登记费属于行政事业性。（ ）正确县级以上房地产主管部门收取的房屋登记费属于行政事业性。参见P14615.房屋登记、注销登记，按房屋登记标准的一半收取；因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。（ ）正确登记和注销登记均不收取登记费。参见P146。16.房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房

22、屋内水平投影计算。（ ）正确参见P159。17.房地产估价师有效期为 3 年。）有效期满需继续执业的，应在有效期满 30 日前申请办理延续正确。（本题考查的是房地产估价师期限。参见P182。18.二、三级资质房地产估价机构可以设立分支机构。（ ）正确只有一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。参见P174。19.房地产中介服务行业信用系统管理部门将转给被处理，在 15 天内没有反馈意见时.即在网上情况。（ ）正确房地产中介服务行业信用的系统管理部门对收到信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投拆对象和内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。参见P197。20.当前在我

23、国，凡新增土地和原使用的土地改变用途、使用条件或进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。（ ）正确满足条件的可以划拨。参见P12。21.有偿使用土地有多种形式，如土地使用权划拨、土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。（ ）正确划拨为无偿无期限。参见P13。22.被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由资源部规定。（ ）正确由省级确定。参见P25。23.按照土地政策，对通过继承、赠与等方式转让房地产的行为，要征收土地。（正确土地一定是有偿转让才征收。参见P242。四、综合分析题（共两大题，15 小题，每小题 2 分。每小题的备选中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂相应的。全部

24、选对的得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分）（一）2011 年 8 月，A 市 B 房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由 B 公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资 5600万元，建设工期为 16 个月。B 房地产开发公司通过招标方式，选择了 C 施工，工程合同价为 4000万元。同时通过招标方式，选择了 E 监理。B 房地产开发公司为融通发公司取得商品房预售，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设。B 房地产开证后，委托 C 房地产经纪公司预售商品房。预售期间，B 房地产开发公司与

25、签订了商品房预售合，同合同约定建筑面积为 100 ，并约定售房价格为 3000元/。2013 年 1 月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2013 年 2确权登记，所预购的商品房建筑面积为 107 。2013 年 5 月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了 D 物业服务企业。1.按照国家有关规定，该建设用地使用权可以采取的出让方式包括（ ）。A.拍卖方式C.协议出让B.招标方式D.挂牌出让正确ABD商品房用地必须通过招、拍、挂方式，限制协议出让。参见P28。2.B 房地产开发公司在申请领取施工证时，其到位原则上不得少于（ ）万元。A.500正确B.800CC.1200D.15

26、00建设工期1 年的到位原则上不得少于工程合同价的 50%，建设工期超过 1年的，到位原则上不少于工程合同价的 30%。该项目建设工期为 16 个月，工程合同价为 4000万元。4000 万元30%=1200 万元。参见P79。3.E 监理 具体实施了“三控”、“两管”、“一协调”监理基本工作，其中三控是指（ ）。A.进度控制 B.质量控制 C.投资控制D.合同控制正确ABC参见P74。4.B 房地产开发公司申领施工证须具备的条件为（ ）。有保证工程质量和安全的具体措施施工企业必须保证按工程设计施工C.建设已D.已确定施工企业正确ACD参见P78。5.下列表述中，不正确的是（ ）。A.如果 B

27、 房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押，但处分抵押房地产时可以一同处分B.B 房地产开发公司在取得商品房预售证前，不可以对外发布房地产预售C.B 房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向融资与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让可随时D.B 房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供住宅质量保明书和住宅使用说正确C如转让项目，必须除土地费用外其它投资达到总投资的 25%以上。参见P105.6.B 房地产开发公司在销售商品房时，依据A.未封闭的阳台 B.全封闭的阳台C.与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝D.与房屋相连有上盖无

28、柱的走廊测量规范下列计算一半建筑面积的是（ ）。正确ADB 计算全部建筑面积，C 不计算建设面积。参见P160。7.B 房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设应达到（万元以上，才可以申领商品房预售A.750 B.900 C.1400 D.1800证。正确C按照商品房预售的条件中，“（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资 5600 万元。因此 B 房地产开发公司申领商品房预售证在其他条件均具备时，投入P109。开发建设应达到：5600 万元25%=1400 万元。参见8.在商品房预告中，C 房地产经纪公司（ ）。A.应当在合同签订之日起 30 日内持商品房预售合同到有关部门办理登记备案手续B.发布商品房预售不得涉及装修内容C.不得收取佣金以外的其他费用D.不必