南昌市商业市场调研报告调整版

1、.：.；南昌市商业市场调研报告提纲南昌市商业概略商业宏观环境城市商业根底商业分布南昌市商圈分析南昌市各商业业态分析几开展方向 第一节 餐饮文娱第二节 酒店第三节 大型商超南昌市专业市场分析及开展方向 第一节南昌市社区商业调研及开展方向南昌市在售商业工程分析第一节 南昌市在售商业工程特征分析南昌市在售商业工程供需分析七、综合论述.一、南昌商业概略南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济开展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT、金融、效力、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯穿南昌市是京九线上独一的省会城市，以及

2、江西省委、省政府和南昌市委、市政府指点人大刀阔斧的改革，南昌市的经济开展构成强大的动力，产业构造调整日益完善，构成新的开展机遇。一、南昌商业宏观环境2007年上半年全市实现地域消费总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业添加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业添加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业添加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业添加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的奉献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业奉献率为45.8%。三次产业构造比例为3.7 ：50.0 ：46.3。近年南昌GDP 20

3、07年上半年全市实现地域消费总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业添加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业添加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业添加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业添加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的奉献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业奉献率为45.8%。三次产业构造比例为3.7 ：50.0 ：46.3。南昌宏观经济近年呈现高速开展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业开展提供了宽广的开展环境。B、南昌人口南昌经济的快速开展，近年人口继续出现净流入，常住人口稳步增长，

4、人口密集度提高，消费潜力不断增长。C、产业构造南昌三大产业构造性调整，各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区构成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济开展提供继续的开展动力，对商业的开展构成坚实的根底。二、南昌商业根底 A、城市概略南昌城市文化底蕴深沉，素以“英雄城著称。全市共辖五区东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区、四县南昌县、新建县、进贤县、安义县，总面积7402.86平方公里，总人口483.96万人，总户数119.26万户，户均2.99人，人口密度606人/平方公里，城区总面积为617.07平方公里，城区总人口达180.99万。市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季清楚，并有赣江、东

5、湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市开展战略，到2021年，城市人口规模到达260-300万，中心城区范围到达260平方公里。交通情况南昌历来是华东地域的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路独一途径的省会城市。 航空昌北机场距市区23公里昌九高速公路经过，每周有近百个航班抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。铁路京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁路主干线纵横穿越。公路昌九、昌樟高速公路是衔接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有省际

6、客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。水路沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口220公里。 HYPERLINK javascript:customlink(.htm,) 公交 全市共有公交线路30条贯穿市区、城郊，跨越日夜运营线路 出租 全市共有出租车3000辆三、南昌商业分布南昌的商业集中在以八一广场为中心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特征专业街与其构成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络；及以洪城大市场为中心的洪城板块，那么依托地段便利的交通构成了辐射全

7、省的专业零售市场商圈。其他片区的商业特性多为单业态主导，零星商业配合的格局：板块商业分布中心商业特点主要业态中心片区八一广场为中轴，横贯穿中心路、胜利路、广场北路、孺子路零售商业服装专卖、餐厅、酒楼、影楼、大型百货洪城片区洪城大市场商品零售服装、五金、家电、快速消费品、青云谱片区井冈山大道产品零售建材、石材、五金、轻工业的产业零售青山湖、京东片区青山湖文化广场产品零售家居、家纺、汽车、摩托车产品零售红谷滩片区红谷滩中心区复合汽车、商场产品零售结合对南昌市场宏观分析：经济继续：南昌经济继续稳步开展，第二、三产业构造调整，外向型经济开展，人口继续流入，商业开展的外部环境良好；城市根底：南昌城市根底

8、，开发迅猛，交通便利、市政商业配套日趋成熟，商业消费环境改善；业态分布：南昌业态分布的板块效应出现，市区中心区的产品零售、城郊结合的产业零售，各地域的产品运营导向明确快速消费品、汽车、建材、五金等都构成专业街集群。第二、南昌商圈分布一、南昌商业规划现状洪城商圈京东商圈圈中心片区商圈青云谱商圈目前南昌市拥有商业网点3万余个，并拥有营业面积超万平方米大型百货10多家、销售额超亿元的大型零售企业，太平洋百盛、沃尔玛、北京华联、上海农工商、上海华联等国内外知名零售企业也先后进驻，全市现已初步建成胜利路、中山路、抚河路、渊明路、孺子路、福州路等8条市级品牌特征一条街。从整体商业规划看，南昌市商业正由市区

9、向周边区域突破，在地域上大型百货、产业导向上构成多点中心的商业中心开展趋势。A、中心片区经过多年的开展建立，中心片区已构成了以八一广场为中心的商圈，商业主要分布在以广场为中心，分别向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商业圈内，大型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜利路、孺子路、展览路等各类特征商业街那么与之相互呼应。 八一广场中心商圈构筑南昌最昌盛的商业气候八一广场作南昌市第一个中心中心区，是江西最具现代大都市气派之地。在重新改造后，以其为中心的1公里商圈内，南昌百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧邻广场的万达购物广场、财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太平洋购物广场呈七足鼎立之势。

10、这七大百货类零售商场均分布在八一大道、北京西路和中山路上，车行较方便。八一大道与中山路、北京西路以广场为中心点呈十字形相交，而南昌百货大楼正位于八一大道与中山路的交汇点，是这七家商场中地理位置最好的一家。其它均在八一广场的周边500米范围内，其中新洪客隆商场、万达购物广场、丽华购物广场沿八一大道分布；太平洋购物广场座落在中山路与象山北路的交汇点上；洪城大厦位于北京西路上。另外，沿八一大道，依托电信大楼而构成的电子通讯商城及小型街铺，新大地会展中心的家电、电脑及其耗材产品市场进一步丰富了八一广场商圈的商品类型。 中山路、胜利路等特征商业街南昌市商业街按不同性质来划分，可分为中山路、胜利路、展览路

11、的商品性一条街、孺子路、福州路效力性一条街。中山路是一条自然构成的商业街，多为中高档品牌专卖店，中山路的大型商场自东向西依次为百货大楼、太平洋购物广场、金童女人城、万寿宫，但大型商场分布较参差，其间经过商业街来贯穿，西段与沿江路交叉口一带为金融中心。中山路上各项配套完善，有八一公园、东湖、八一同义留念馆等自然及人文景观，集购物、饮食、文娱、观赏等为一体，因此其人流量位居南昌市之首。 胜利路步行街北起八一大桥，南与中山路相交，主要运营服装、钟表、黄金珠宝，是在旧城改造的根底上建起来的，自从2001年开放以来，日渐成为来昌游客和市民的最正确选择之一。然而步行街的建立水准虽说一流，但由于缺乏商业规划

12、，没有大商家，没有运营特征，随着胜利广场和时代广场的起步运营，景象会得到改善。广场北路又名展览路，是南昌市早期构成规模的商业街，南北衔接八一广场与福州路，专营品牌女装，因其公交不便，周边配套不全，近几年在中山路的日益昌盛后日渐衰退，如今在八一广场商业开展的带动下，商业气氛有所上升。福州路是南昌市较具影响的运动、文娱、餐饮一条街，由于省体育馆坐落于此，构成了相关的体育用品及运动服饰专卖店，并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高档文娱场所，其间还分布了尚厨、王子音乐餐厅，而一些小吃、茶座等也日渐兴盛，大型平价药店开心人大药房、汇仁大药店也落户其中。孺子路是誉满南昌及全省的饮食、文娱一条街，整条街聚集了家

13、常饭、玉兔、真真、民间饭庄等数十家餐饮店，其间有绿茵阁、大观园等酒吧、茶楼文娱场所。另外，由于孺子路西端是南昌电信大楼，故沿西向东50米处还分布了一些运营通讯器材的街铺。 B、洪城板块洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建立与开展，洪城板块逐渐构成了以洪城大市场为龙头的零售市场大商圈，商圈内的各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品，并辐射到全省乃至周边城市。 综合零售市场位于南昌大桥以东、洪城路以南的洪城大市场，成立至今8年，已成为综合零售市场的龙头，洪城大市场的逐渐昌盛还带动其周边大市场的相继构成和开展，并构成了辐射全省的洪城板块零售市场商圈。五华大市场是紧邻洪城大市场西

14、侧市场四路而建的以机电类产品为主的综合性大市场，因配套设备的落后及运营管理不善而日渐萧条。洪城商圈内的抚生路上10万平方米的豪威大市场正在建立招商中，拟定今年投入运用。运营面积25万平方米的金润物流中心以其环境、规模、配套、管理等全面的提升带动了洪城板块商业零售市场的开展并构成了洪城商圈新的格局。 专业零售市场围绕着洪城大市场，周边相继建立了联信大市场、省家电市场、华东商贸城等三家专业大市场，总营业面积到达12余万平方米。同时，在相距不远的司马庙立交桥附近，相继建成了江西省建材市场、南昌市建材市场两个专业市场，总体而言，这些零售大市场运营档次都不高。而近期相继建成的鸿顺德皮具市场、盛世东方服装

15、城在内外部环境、运营管理等方面都有一定的提升。C、青云谱片区南昌市城南的青云谱区位于城乡结合部，商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏一致规划，商铺分布零散，而且规模小，装修及运营档次普遍偏低，商业气氛淡，尤其缺乏餐饮、文娱以及大型零售商业设备，但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。青云谱区在新南昌市商业规划的定位是南昌向南向东物流集散中心和大市场聚集地。 零售贸易市场青云谱区全区共有商品市场16个，其中肉类制品零售市场、深圳农产品市场和水果零售市场都分布在井冈山大道上，而南昌建材大市场、摩托车买卖市场，迎宾家俱广场分别位于沿江南路、洪都南大道、迎宾大道上。另外在建的昌南大市场

16、位于井冈山大道旁的包佛路上，定位为工业品市场。 社区商业本区域商业网点1100余个，新溪桥包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道，也是该区人口最密集的地方，分布了以北京华联为首的几个中型超市，此类超市已完全能满足当地居民的根本生活需求，由于超市所处位置交通方便,而且本身又有一定品牌知名度,已成为本区域居民主要的购物场所。其他临街小商店主要沿井冈山大道分布，数量约300多家，消费对象主要为周边居民，其运营种类以日用消费品和小百货为主，档次低，分布比较零散，规模小，无法满足购物者一次性购物的需求。D、青山湖京东片区青山湖京东片区位于南昌市东北部，面积较大，而且开发时间较短，故商业较分散，

17、而且呈现小型化、低档次特点。 房地产的开发带动了大型家居、建材类专业市场的蓬勃兴起青山湖京东片区的人文景观资源非常丰富，整个区域近年的房地产开发量到达空前规模，2002年至今，已建、在建工程达21个之多，吸引了本地及外地家居业巨头的目光，由此引发了家居建材市场的争夺战。在原有的南京西中段的京东家具大市场外，又紧挨着其兴建了京东鹿鼎家居博览中心。另外高新大道上由港商投资的占地25万平方米的江西国际家居港已胜利引进了东方家园，估计部分市场将于明年初开业；再有就是解放东路与青山湖大道交汇处，由国内商业流通巨头香江集团投资30亿全力打造的2000亩“南昌香江家居建材城。如此宏大的商业体量一方面阐明家居

18、、建材类市场的开展潜力，但同时也预示着家居、建材市场将会面临的猛烈竞争。 人口较密集区域的社区商业已初步构成在南昌大学等大中专院校较集中的上海路、南京路一带，消费人口较多，消费层次不低，并且有时髦消费的需求。因此在南京西路中段有金阳光百货商场，南昌大学北院对面有深圳的大型零售商场天虹商场，此外各沿街店铺及中小型超市，大部分餐饮业相对集中在上海路。另外，在高新开发区内，火炬广场周边聚集了一批为居民提供日常生活效力的超市、餐馆、日杂等社区商业，而居民的休闲购物以及大宗消费那么普通选择在八一广场商圈进展。 其它洪都北大道上还分布了众多汽车专卖店及维修店，虽然南昌市目前有三个大中型汽车城，但由于该路段

19、构成较早、交通方便、笼统展现效果好，而且社会认知度较高，所以仍有许多汽车运营商选择在此自建专卖店。F、红谷滩新城商业中心红谷滩作为南昌城市开展新区，正在以高规范、高起点进展建立，原有老昌北城区均改建，目前该地段的商业仅有八一大桥北引桥周边及丰和大道与庐山南大道交汇段效力于附近居民的社区商业。庐山南大道北段，南昌大桥北引线构成了昌北城的零售贸易体系。 舍利甲收费站以北、南昌大桥北引线将成为汽车贸易中心建立在南昌大桥北引线的江西新建汽车买卖广场开发较早，市场内集聚了一定的整车销售中心，另外在舍利甲收费站以北，已建成了占地约30万平方米的江西国际汽车城，该区域曾经成为南昌市的专业汽车买卖中心。 牛行

20、片区红谷滩的市级商业中心将于2021年构成牛行片区是“一江两岸格局的精华地段，现已进展全面拆建，作为南昌的陆家嘴来建立，起点高、未来消费层次高。根据南昌市政府规划，该片区将建立成昌北的市级商业效力中心，并集购物、休闲文娱、餐饮于一体，也是继昌南城八一广场商圈后的又一南昌中心商业中心区，该规划估计将于2021年构成。二、南昌典型商圈中心商圈南昌商圈对产业凝集、消费导向都有着指点意义，对南昌商业分布，成熟商圈界定主要分为中心商圈胜利路步行街区域商圈、八一广场区域商圈、中山路商圈；洪城商圈洪城大市场、联信大市场、盛世东方、家电市场；红谷滩红谷滩汽车市场、京东商圈京东鹿鼎、香江家具城。中心商圈胜利路步

21、行街区域商圈：1、商圈现状概略： 南昌独一的室外步行街，已成为以珠宝、钟表、眼镜、服饰为主，商业网点密集的商业街于2002年完成改建的胜利路步行街是南昌第一条商业步行街，路宽20米，总长1500米。目前商家总数约300余家，已构成了以运营名牌钟表、首饰、品牌服饰为主的商业街。 缺乏对气候及天气等要素的思索，季节变化对胜利路的人流产生极大的影响作为传统商业街的晋级版，胜利路步行街配套设备相对完善，购物环境较以前得到了改良，是目前南昌购物环境最好的室外步行街。但由于规划过程中，缺乏对气候以及天气变化等要素的思索，不符合南昌四季清楚，尤其是夏季天气炎热的气候特点，导致夏季购物人流的锐减。 旺盛的人流

22、带动了连锁快餐及特征餐饮的开展，但车行的不便限制了大型餐饮业的开展据统计，胜利路日均人流量可达8-9万人次，旺盛的人流带动了麦当劳、肯德基、季季红、金筷子等连锁快餐及特征餐饮的开展，就餐顶峰期各餐厅时有排队等候的景象发生。但由于车行的不便以及缺乏停车位，大型餐饮在胜利路仅有八味堂与天安食街，而且均选址在中山路与胜利路交汇处，以此抑制步行街停车不便的问题。 由于缺乏一致的规划与管理，运营特征、运营主题相对模糊由于缺乏一致的商业规划及管理，现有商业分布格局完全属市场经济产物，虽然构成了珠宝首饰专卖店相对集中的开展特点，但整条步行街的运营特征、运营主题、运营档次都相对模糊。2、商业网点分布情况胜利路

23、的商业网点多达270余家，服饰品牌专卖店近150家；19家品牌钟表、首饰、眼镜专卖店；鞋类、饰品、床上用品等专卖店近22余家，效力业、银行网点共16家，餐饮9家。根本构成了以珠宝、钟表、服饰为主的商业街。3、租赁情况分析：影响商铺租赁价钱的主要要素有人流、地段、主力商店、店铺外形、店铺面积、视觉可触及程度等，其中人流对于商铺价钱的影响最大。另外，同等地段上，店铺面积越小，租金单价越高。根据聚智堂调查，胜利路上的人流量由南至北逐渐递减，在胜利路与中山路交汇处人流量最大，故此路段店铺租赁最高，租金范围在450650元/m2/月，中段次之，租金范围约在240360元/m2/月之间，而靠叠山路一带租金

24、在200320元/m2/月之间，胜利路店铺的总体均价：350元/月。4、商圈规划与定位：南昌市商贸委在20022021开展规划中，结合西湖、东湖的开展建立想象，提出了胜利路步行街“以珠宝、钟表、服饰街的定位，并与中山路构成错位，品味上调至高于中山路的总体开展想象。5、商圈交通情况： 城市公交系统：民德路、胜利路：27、29、205路公交车中山路、胜利路：2、7路公交车、旅游精品线巴士叠山路、胜利路：2、7、8、12、20、26路公交车 区域内交通配套设备： 观光电动车6、商圈配套设备：餐饮业：地方特征餐饮：八味堂、天安食街、季季红火锅、北味水饺、国际连锁餐饮：麦当劳、肯德基休闲文娱：UFO电玩

25、大世界、步行街茶座公共休闲场所：8处休闲小憩场所长椅、花岗岩椅、葡萄藤架其他：商业银行、交通银行、工商银行、邮政储蓄，诊所2家7、开展潜力分析： 扩展城市商业中心范围，构成与中山路相呼应的商业街区以往代表南昌市商业中心的街道只局限于中山路，仅有的一条商业街道已不能满足城市的开展需求。城市未来开展趋势将突破单一的城市商业中心格局，培育、孕育出能代表城市笼统的商业街区，为市民提供高层次的休闲、文娱、购物空间。 商业业态开展将日益丰富，胜利路逐渐成为城市消费者购物休闲的主要场所除了满足南昌市商业规划开展要求以外，胜利路将融入多种商业运营业态，满足消费者“一步到位的消费需求，胜利路与叠山路交汇处的胜利

26、广场，总建筑面积超越50000，在定位中提出了“体验消费的口号，并拟引进著名品牌零售商家，据悉，麦当劳南昌开展公司已有意向进驻。 专业、知名品牌专卖店将成为胜利路的开展重点，并全面提升胜利路运营档次、运营档次目前胜利路运营商家档次不齐，随着今后的城市开展和人们消费的需求，一批运营档次低、商品质量差的商家将逐渐淘汰出局，替而代之的是具有一定市场笼统的专卖店加盟。 步行街的开展日益平衡，客流量南北差别逐渐减小随着城市商业中心范围扩展，在建的新隆基、胜利广场将丰富步行街现有商业格局，有助于提升胜利路的集客才干，并在一定程度上减少胜利南端与北端的人流差距，未来胜利路的开展将更加平衡，作为南昌市独一的风

27、情步行街，其在未来南昌商业开展过程中，依然具有一定位置。八一广场区域商圈：1、商圈现状概略：八一大道全长2900米，宽60米，南起老福山街心花园，北至青山南路，是南昌市区的主干道，交通便利，人流车流如织。目前，八一大道上共有商业网点近230家，其中零售商店约占45；餐饮文娱及效力业约30；其它占25。 交通极其便利八一大道贯穿中心城区南北，是南昌市的交通主干道，路宽60米，而且间隔 火车站与汽车站都在10分钟车程内，便利的交通促进了商业的开展。 大型百货商场及电子、通讯类专业商场云集大型商场集中在以八一广场为中心的八一大道两翼，由南向北依次分布了丽华购物广场、万达购物广场、财富广场、百货大楼、

28、新洪客隆等，另外还构成了新大地电脑城、挪动广场等专业商场。 专卖店以运营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯及高科技产品为主，小百货、品牌服饰等专卖店较少由于八一大道是城市的主干道，车流量大，不利用人流的穿行，故服饰、餐饮、小百货等专卖店分布少，临街店铺主要以运营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯及高科技产品为主，并沿孺子路口向民德路口分布电信营业厅位于孺子路口，已成为南昌市民购买电脑、手机的主要场所。 宾馆云集，为中高档商场提供了消费保证八一大道是规划中的宾馆一条街，目前已聚集了南昌宾馆、江西宾馆、江西饭店等10余家宾馆，为中高档商场提供了高端市场的消费保证。 人流量大，主要集中在八一广场商业中心

29、区域八一大道的日均人流高达35万人次，一是百货大楼、新洪客隆、沃尔玛购物中心、挪动广场等购物人群、二是八一广场的休闲观光人群，三是八一广场各类活动吸引的人群。据调查，八一大道人流最集中的区域在八一广场商业中心区域，人流量可达25万人次。2、网点分布情况八一大道商圈商业网点近230个，大部分都集中在八一广场，其中大中型零售商店7个，包括百货、超市、专业商场等，其它沿街街铺主要是以办公设备、服饰、照相器材、通讯器材等为主。以八一广场为中心坐标，从南到北八一广场至福州路口主要有办公设备、照相器材、服饰、通讯器材等。3、租赁情况分析根据调查，八一大道上的人流量主要集中于广场及中山路口处，百货大楼处人流

30、量最大，故展览馆百货大楼江西饭店路段店铺租赁最高，租金范围主要集中在400650元/m2/月，个别小面积商铺租金超越1000元/ m2/月；而江西饭店民德路、孺子路展览馆两路段的人流量相对较少，租金也随之降低，租金范围约在250350元/m2/月之间。4、商圈规划及定位： 独一的市级商业中心，并开展成外来消费客流占8090的“超广域商业中心根据南昌市2002年2021年商业开展规划，八一广场定位于南昌市独一的市级商业中心，并着重标识为“超广域商业中心，即外来消费客流应占8090。由于市级商业中心的主要功能是昌盛繁华，因此必需从严控制开设大型综合超市，以防止冲击市区商业和交经过度拥堵。按南昌市中

31、心城区人口高度集聚的现状，为满足居民根本生活消费品需求，最多只能开设12家。 建立综合性、多功能百货商厦购物中心，并逐渐引导成为品牌集聚的购物中心型百货商厦区域商圈根据规划，在八一广场周边将兴建12家大型综合性、多功能百货商厦购物中心，发扬其规模大、种类全、品牌多、功能全的综合优势，并逐渐引导成为品牌集聚的购物中心型百货商厦区域商圈。5、商圈交通情况：公交线路：1、2、7、11、13等众多线路；省长途汽车站在八一大道南端，定时发往省内各地市车次。付费停车场：洪客隆、万达、江西饭店。6、商圈配套设备情况：银行：省建立银行、农行、招商银行等景点：江西革命烈士留念馆、八一同义留念塔餐饮：九九隆酒楼、

32、肯德基、各宾馆自营酒楼、好口福；医疗机构：省妇幼保健院、省二附院、省中医附属医院、黄庆仁华氏药栈、江西红十字医院、中医针灸门诊部；文娱休闲场所：八一广场、江西省戏剧院、东方保龄球馆、九九隆文娱城等；宾馆：东方宾馆、南昌宾馆、江西宾馆、瑞都大酒店、广场宾馆、凯旋门大酒店、交通宾馆、江西饭店、东方宾馆、鄱阳湖宾馆等10余家。7、开展趋势分析：江西房地产行业的高速开展带动了八一广场区域商圈的全面提升，同时得到了众多国内外品牌商家的认同。在八一广场周边重点开设品牌专卖店，专业特征街，将八一大道营呵斥南昌的城市名片，成为南昌市展现城市笼统的窗口。财富广场、新洪客隆、丽华广场，使得该区域成为南昌大中型百货

33、商场最为聚集的区域。广场中心商圈运营业态相对饱和，竞争格局无法防止，在有限土地资源中不断提炼商业含金量成为今后开展重点。大型零售企业沃尔玛，凭仗其强有力的品牌效益，科学的运营管理方式，“天天平价的销售理念，给南昌原有的零售业态带来了强有力的竞争，其先进的销售理念，使得南昌众零售商家之间价钱之战在所难免，南昌原有的零售业态无论在面积规模、商品销售价钱、运营种类、功能分区等方面都将面临着一次全面的改良、调整、提升。中山路商圈：1、商圈现状概略：中山路商圈位于东湖区与西湖区交界处，东起八一大道、西至胜利路步行街，衔接八一大道商圈与胜利路商圈，是城市中心商业板块的中心路段，全长约2000米，路宽22米

34、，是南昌市目前档次最高、品牌最集中的商业街，是南昌商品高档化、时髦化的主要表达，是国内外知名品牌抢摊南昌的必争之地。开展到今天，中山路商业网点达319个，年商品零售总额达5亿元。众多国内外知名服饰鳄鱼、金利来、鞋类专卖店百丽、达夫妮等及大型百货商场台湾太平洋百货、专业商场金童商厦、中山道8号等、品牌餐饮连锁店肯德基、麦当劳、必胜客共同塑造了中山路今天的辉煌。中山路现有商户中，运营精品服装服饰的占近50，各类高档服饰及鞋类品牌专卖店会聚于此，已俨然成为世界品牌集中展现的大舞台。 专卖店是中山路商业街昌盛的主要的表达。中山路商业街现有运营业态以街铺方式的专卖店为主。国内外众多的品牌服饰、品牌鞋类等

35、专卖店提升了中山路街铺的装修档次，代表市场最前沿流行时髦、可靠的产质量量保证、相对温馨的购物空间以及拥有丰富专业知识的销售人员，吸引了众多消费者来中山路购物，是南昌市大多数时髦、中高收入人群主要的购物选择地。专卖店的产品体系确保了淡旺季的差别最小化，为商家带来了无限的商机。与此同时，临街店铺的运营情况却最容易受天气、气候变化等外部环境要素的影响。面对南昌的独特气候条件，人们在街铺及专卖店消费时，仍不可防止的觉得到店内外温度变化带来的不适。 大型百货商场开展良好。百盛太平洋百货商场是最早进驻南昌的国际性知名品牌百货商场，依托多年积累的强大资金实力、先进的管理方式，在合理功能分区的根底上，太平洋百

36、货营造了相对良好的购物环境，也吸引了南昌市民的关注及消费盼望。太平洋百货的进驻引发了南昌市各大百货商场间的猛烈竞争，对太平洋的分析、效仿使南昌市零售企业的运营管理程度得到了明显的提高。营销管理差距的进一步减少也暴显露太平洋百货的弱点，但其配套设备前期规划中，忽略了停车场的大量需求，这也是未来其开展的一个重要制约要素。对高端消费市场的抢先占领维护了太平洋百货在消费者心中的首选位置，也为其带来了丰厚的价值报答。但纵观中山路整体开展趋势，仅靠太平洋百货一定无法维护中山路在城市中心商业板块的竞争优势。 主题商场丰富了商圈业态，发明了全新的消费空间。以金童商厦女人城、中山道8号女人城为主的主题商场，分布

37、在中山路商业街的中后段。经过对群众消费群体的细分，对有限商品的高度集中，有效的提升了主题商城在目的客户群中的知名度，以更加便利的方式固定了忠实客户群，保证了运营的正常利润。金童商厦是以女性消费者为主要客户群，包括服饰、饰品、鞋类、时髦箱包等多种女性用品，吸引了多数的女性消费者的光临，中山道8号女人城，鞋类种类繁多，使消费者购买选择的余地更大，购物环境更为宽松温馨，提升了本身的竞争力。 “万寿宫商城小商品零售市场万寿宫小商品零售市场于1988年开业，内部商户主要以运营小百货、服装、鞋类、皮具、灯饰、家电、五金、床上用品等为主。由于缺乏现代规划，市场内部设备陈旧、装修简陋，店铺分布较散乱。由于相对

38、间隔 的便利，该市场在城市中心传统居民及低收入人群中中有一定的认知度，但是，由于与商圈主要消费人群需求产生的错位导致了市场格局的改动，市场格局的改动直接导致了买卖额的下降，万寿宫小商品市场目前运营情况普通。 餐饮业开展态势良好。进驻中山路的国外知名品牌餐饮连锁店包括肯德基、麦当劳、必胜客三大巨头。均在中山路的黄金地段选址，租用各大百货商场的临街铺位，与百货商场所作联姻开展。与国际快餐连锁巨头相比，国内连锁餐饮店以独特的口味、低廉的价钱等特点，占据着低端市场，同样坚持者良好的开展势头。包括好口福、季季红火锅为主的连锁特征餐饮店，以及运营低价位的小吃店、冷饮店，分布在中山路商业街的两旁。代表高消费

39、群体主要特征的驾车购物遭遇中山路的单向行车时，中山路的开展将面临严峻的市场考验。大型零售企业的引进，知名品牌的选址设点，都会越来越注重交通情况，面对八一广场区域商圈交通条件的改良，中山路假设不能从根本上改动提升现有的交通组织情况，将会给本身的开展制造不可跨越的妨碍。2、中山路各路段商铺分布情况：调查发现，代表中山路特性的零售街铺主要分布在胜利路交叉口至八一大道路段,其中服饰类占到60以上，佐丹奴、G2000、金利来、ESPRITE等一些国际品牌占到10以上，已成为全省有名的中高档品牌特征街。而胜利路口至沿江路段主要以银行机构、酒楼、休闲场所及国有商业机构为主。3、租赁情况分析据调查，中山路沿街

40、店铺租赁价钱可以根据地段分为三个档次：从百货大楼到地王广场均价为454元每平方米，从地王广场到太平洋广场路段由于紧靠百花洲风景区，加之政府投资营造街区景观，购物环境相对优越，集客才干的提高使该路段的人流畅旺，已成为品牌最集中的路段，租金相应也是整个中山路最高，街铺的均价到达了660元每平方米。从太平洋购物广场到万寿宫主要以运营中低档次商品的临街店铺和主题商场为主，租金均价为388元每平方米。4、商圈规划与定位： 商圈规划：南昌市城市总体规划中强调继续完善和充实昌南城的市级商业中心，新建、改建具有一定规模和特征的商业街。在沿街商业建筑的外型、体量、尺度、立面、装修等均应精心规划设计。根据市政府城

41、市总体规划中山路黄庆仁药栈八一商场近现代段传统商业街区，应采取原貌维护的方法，延续其现有街道尺度、建筑外观风格、骑楼等特征。完善道路设备，加大路网密度理顺交通，添加停车面积。对胜利路、中山路、孺子路、民德路、象山路、舟山路等旧城区主要道路，实施路面改建，道路部分管线落地及道路环境的绿化、亮化、美化工程。同时，对部分“瓶颈地段进展必要改建。 商圈定位：根据南昌市开展规划及南昌市商业开展规划，中山路作为南昌市传统的商业中心，建成以大型百货商厦和品牌专卖店为主题的时髦流行购物街服饰为主体。两端有南昌百货大楼和太平洋大型百货商厦，中间应不断调整构呵斥为品牌专卖店一条街。在条件成熟时，迁走南昌二中，扩展

42、南昌百货大楼；撤除西湖路口、工艺美术集团等金帝广场周边旧房以及万寿宫市场脏、乱、差，建成中山路上休闲广场或复建万寿宫并与东湖、西湖衔接构成花园式购物环境。5、商圈交通情况：公交线路：1、5、7、旅游精品线，中山路由东八一广场至西胜利南路口处机动车单向行使早上6点晚上10点。出租车站点3个6、商圈配套设备情况：银行：农行2、建立银行1、招商银行1、中国银行1、交通银行2、邮政储蓄1、工商银行4医疗机构：消防医院、私人牙科诊所；餐饮：台北豆浆大王、民间煨汤店、大三元酒店、必胜客、肯德鸡公园、公共休闲场所：八一公园休闲文娱：井冈山剧院、百花洲影院、CD酒吧、铜锣湾文娱城、福临门茶楼、零点咖啡、千僖湖

43、茶园、八一公园、乒乓球馆等文化教育设备：南昌少年文化宫、剑桥英语培训学校、江西省卫校分部。7、商圈开展潜力 承当城市中心商业板块的中心作用作为城市中心商业板块的中心区域，中山路将逐渐取代八一广场区域而成为整个板块开展的重心。大量的旧城改造工程、承上启下的联接作用，维护了中山路无可动摇的市场位置，同时中山路也责无旁贷的担任起城市中心商业板块未来开展的盟主。相对八一广场日渐紧张的交通情况以及胜利路的步行特征，中山路在未来的道路规划中有着潜在的明显优势，往日的落后给中山路预留了更大的调整空间，未来几年内，中山路区域必将成为整个城市中心商业板块的地域、零售业、休闲、社区中心。 大型商场、购物中心将成为

44、中山路商业开展的重头戏中山路在城市中心商业板块的区域优势明显，但在满足消费者更多项选择择方面，大型零售商场明显缺乏。百货商场采取定价销售，其效力功能、配套设备齐全，云集了众多国内外品牌商品，种类繁多，根天性满足消费者一次性购买的需求，为消费者逛街购物的首选。随着江西尤其是南昌市经济近几年的高速开展，随着江西省作大作强南昌的经济开展战略，南昌吸引了越来越多的国际、国内零售巨头关注。同时，台湾好又多、法国家乐福、德国麦德龙、欧尚均已将拓展目光瞄准了南昌。商场近几年来在中山路的良好开展，中山路作为南昌商业黄金中心地段，其有着优越的地理优势、浓重的商业气氛等众多优势，中山路将会成为众商家进驻南昌的首选

45、之地。 对比八一广场区域商圈，中山路区域商圈有着较大的土地资源开发潜力，在未来的几年中，中山路百货商场的规模面积将会大幅提升，商品将趋品牌化，商业功能更细化、多样化，中山路的百货业态的竞争将会更加猛烈。 大型文娱休闲设备将是中山路商业街未来开展的亮点目前中山路商业街赖以提升集客才干的文娱休闲设备较少，大型的文娱休闲设备更加缺乏，面对高速开展、猛烈竞争的零售业格局，主题购物、休闲购物、体验购物成为商服物业的必要功能。中山路谋求本身位置的维护，必需在集客才干方面大幅提升，未来开展中，大型文娱休闲场所的建立将丰富商业街的效力功能，营造更加出色的购物环境，使中山路真正成为一条集购物、文娱、休闲于一体的

46、立体消费空间，最大限制的满足消费者日益增长的一站式消费需求。结合对中心商业分析：作为南昌成熟中心商业圈，厚重的人气积累，让地段聚集了南昌绝对的消费实现，地段价值曾经开展成为市场对的地域情节效应，在心思层面上，几乎成为南昌购物消费的缩影，对产品零售业态的运营现状，几乎不能够在短时间被市场改动。 三、南昌商业主要零售业态大型商场当前业态分析： 商场称号位置运营面积层数运营类别运营种类运营情况运营方式百货大楼八一大道与中山路交叉口350005层百货家电、百货、服装、超市自开业来良好情况自营/出租赁财富广场八一大道原文化宫旁写字楼30层商铺5层百货服装、皮革、鞋帽自营/出租赁万达购物广场八一大道原文化

47、宫内5层包括地下层服装、超市、手机、餐饮出租百盛购物广场中山路177号300006层包括地下层百货超市、服装、珠宝、家电开业前夕出现人气缺乏，现运营良好自营/出租赁洪城大厦北京西路320006层百货化装品、日用百货、服装、家电自开业来情况良好自营/出租赁洪客隆八一店八一大道300006层包括地下层百货食品，日用百货、化装品、服装、精品自开业10年来情况良好自营/出租赁群众购物中心叠山路四层包括地下层百货化装品、家电、超市、服装自开业来情况良好自营/出租赁金童商厦中山路万寿宫对面980 m2左右3层百货女装、饰品情况良好出租国美电器南京西路5层包括地下层家电电脑、小家电、家电情况普通自营苏宁电器

48、老福山3层家电电脑、小家电、家电开来情况良好自营天虹百货中山路店胜利路540005层百货超市、服装、家电、化装良好自营综合评述大商场都位于人流、车流便利的交通干道旁，附近均设有公交站点，部分公交站点直接用商场称号来命名，以扩展商场的影响力以上商场中有80%的商场分布在以八一广场为中心的市中心商圈，其它也设置居住人口较集中的地段。各商场至少临两条车行道，车行、人行非常方便，并且每个商场间隔 公交站点的位置都在50米以内，其中有30%的商场门前即有公交站点，有30%的商场设有以其称号命名的公交站，商场附近的公交站点保证了商场的人流，而以商场称号命名公交站点能迅速提高商场的传播频率，并能扩展其在市民

49、中的影响力各商场均采用百货超市方式，超市普通都设在商业价值较低的位置，以超市来带动人气，以百货主要以品牌服装为主。各大商场均设有地下层早期建立的百货大楼和洪城大厦除外。其中60%的商场将超市设在地下层，一方面超市能起到聚集人气的作用，但由于超市利润不高，故在商业规划时大部分商场都将其放在商业价值低的位置。 各大商场注重开展本身运营特征，进展差别化运营在竞争日益猛烈的今天，南昌众多的百货商场越来越注重开展本身的运营特征，进展差别化运营，如新洪客隆走高档、个性化运营道路，洪城大厦开展家电网络效力，百盛购物广场的“高兴购物、休闲购物，南昌市各大商场出现错位运营，做出商场特征，培育个性化消费群体，以到

50、达对商场品牌的认同。从运营管理程度来看，南昌市大型商场的运营管理还在较低的程度下运作，员工的效力认识、商场规划与商品陈列、营销企划等都有待提高。各商场营业员聚堆聊天景象随处可见，商品知识更是知之甚少。完善的运营管理体系是商场长久运营的关键，在这方面外来百货企业做得远比南昌外乡企业好。太平洋购物广场、天虹商场的商场规划、商品组合、运营认识、效力质量均优于其它外乡商场，两家商场均一致招聘人员，并进展专业培训，每天都有管理人员进展训导，特别是太平洋购物广场，在一些效力点，如超市的自行存包处，还设有专人协助顾客。落后的运营管理体系为外来的品牌百货企业预留了一定的市场空间。大部分商场不同程度地引进了餐饮

51、、文娱，但方式过于单一，集多元化的餐饮、文娱、休闲于一体的购物中心将具有宽广的市场空间。随着人们消费习惯向多元化、多层次转变，为消费者提供集购物、餐饮、休闲、文娱于一体的购物场所将是今后商业开展的方向。据统计，目前南昌80%的商场引进了肯德基、必胜客等国际连锁快餐厅，有30的商场增设了电子游戏机，但总体而言，南昌商场内的餐饮、文娱的方式单一，集多元化餐饮、文娱、休闲于一体的购物中心将具有宽广的市场空间。二、生活超市称号运营规模运营内容运营年限运营现状配套沃尔玛广场店10000生鲜、日用、居家、进口百货等6年优良停车场，购物班车等洪客隆象山店10000生鲜、日用、居家等6年以上优良/万事达500

52、0生鲜、日用、居家等5年以上良好/家乐福不详生鲜、日用、居家、进口百货等1年良好停车场，购物班车等麦德龙不详生鲜、日用、居家、进口百货等1年良好停车场，购物班车等餐饮称号规模运营内容运营现状配套人均消费容客量家常饭孺子店不详川菜,湘菜,浙江菜,粤菜,江苏菜,江西菜良好残疾通道、停车场等25-506000791福州路店1200江西菜,西式快餐良好残疾通道、停车场、TV效力251000玉兔孺子店不详川菜,湘菜,粤菜,福建菜,江西菜良好残疾通道、停车场、TV效力25700一觉渔味1000江西菜良好残疾通道、停车场25-50600远东半岛8000粤菜,江西菜,老字号,海鲜良好残疾通道、停车场50-10

53、01200文娱称号规模运营类别运营现状配套包房数量天上人间不详夜总会良好停车场60环球嘉年华1000以上夜总会良好停车场100迪卡乐不详KTV良好停车场81方糖量贩不详KTV良好停车场50天圆钱柜不详KTV良好停车场30四、专业市场运营类别市场称号地理位置 面 积 租 用 状 况已运营年限商铺方式运营情况运营范围配套规模M2店铺平均面积出租情况租金元/m2综合类洪城大市场洪城路12000015-5095%以上40-250七年店铺规模大，便利的交通，市场一片昌盛，商贾云集。运营情况：很好皮具、小五金、小百货、鞋类、服饰、副食品、布匹、毛线、生活用品等银行、酒楼、停车场、货运中心、桌球城、客运中心

54、。金润物流中心洪城商圈250000/酒店、美食街、银行等万寿宫中山路3500010-10095%以上25-120近二十年柜台店铺市场运营早，已开展为小有名气的小商品集散地。运营情况：良好皮具、服饰、小百货、鞋类、布、生活用品、塑料用品、毛线、小家电等。停车场四五十个、配电间、仓库。电脑类东方电脑城展览馆4000 5-6095%以上200-3005年左右柜台店铺目前市场整顿，生意较清淡。运营情况：普通 国内外各品牌整机和耗材、软件等。银行新大地电脑城长途汽车站隔壁4500 3-10080%以上200-3002年左右店铺多家知名品牌进驻。运营情况：良好国内外各品牌整机和耗材、软件等。多功能会议室、

55、产品展现厅、音乐茶座、快餐、仓库及停车场新华群电脑广场展览馆600010-10080%一楼200多四楼60多半年左右店铺与东方相邻，竞争大，一楼运营良好，四楼招商不是很理想。运营情况：普通国内外各品牌整机和耗材、软件等。电梯、快餐、仓库及停车场农产品类农产品零售市场井冈山大道中段4000050-100100%一楼15二楼5六年摊位是省重点商品市场，人流量大，辐射广。运营情况：良好 运营种类：各种肉类制品、水果、蔬菜等。商务中心赣昌水产大市场赣江大桥南桥头8000072、64.8正在招商售价：4000元/估计2003-10-1开业店铺未运营运营种类：各类鲜活水产品、海鲜、干货。综合楼、广场、停车

56、场170个、酒楼、餐饮街等。家电类省家电市场建立西路2000030-10090%30三年店铺行业利率较低。运营情况：普通国内外各个品牌家电仓库、停车场、商务楼建材类洛阳路建材市场火车站旁2000060-100出租98%以上20-354年左右店铺专业性强，种类多且丰富。运营情况：良好。 建筑陶瓷、装饰资料、铝合金、不锈钢、PVC管材、水暖五金、天然石材、木材地板、整体厨房税务所、大仓库、货运设备省装饰建材大市场沿江南路539号6000040-90出租95%以上30-2604年左右店铺该市场规模大、种类全、地理位置好。运营情况：良好建筑陶瓷、装饰资料、铝合金、不锈钢、PVC管材、水暖五金、天然石材

57、、木材地板银行，快餐、仓库及停车场。南昌市建材大市场三店西路8000030-100出租95%以上20-354年左右店铺该市场规模大、种类全、地理位置好，运营情况：良好建材快餐、仓库及停车场。司马庙建材市场沿江南路1000050100%/1年左右店铺运营情况：普通建材仓库及停车场金屋装饰城迎宾大道与振兴大道交叉口120000未定招商为主，不出卖A区：22B区：23C区：24D区：仓库。租出50%以上店铺 运营情况：良好运营种类：陶瓷、板材、石材、灯具。/香江建材大市场建立路250000主力面积100左右除部分自营外，其他全部售完2300元售价敞开式木材、石材、型材、管材、布艺、厨艺、地板、地毯、

58、电工电料、玻璃陶瓷、油漆涂料、卫浴洁具、家具家居、五金机电、灯饰照明、水暖器材、吊顶墙材和公装用品家装设计、信息查询、仓储配送、餐饮文娱、商务办公、商品展现停车场汽配类洪城汽配市场迎宾大道6000015060%左右20-302年店铺临近有洪城汽配中心，竞争猛烈。运营情况：普通运营种类：国内外各品牌的汽车配件。银行、停车场、大型沿街广告牌红谷滩汽配城南昌大桥收费站北侧3000010010%左右60左右三个月店铺配套不完善，同类市场较多，竞争猛烈运营情况：不良运营种类：国内外各品牌的汽车配件。仓库及停车场洪城路汽配街洪城路4000/60%左右50-80构成已十年左右店铺该市场为多年自发构成，近时间

59、已迁走近40%。运营情况：普通运营种类：国内外各个品牌的汽车配件/洪都摩托车买卖市场洪都南大道1500040-200m2100%40-607年店铺面向整个江西省摩托车整车销售市场。运营情况：普通运营种类：国内外各个品牌的摩托车。/洪都摩托车配件市场洪都南大道1000020-100 m2100%20-606年店铺辐射整个江西省的摩托配件市场，目前市场的运营情况：良好 运营种类：国内外各个品牌的摩托配件。/江西国际汽车城昌北舍里甲240000100m2整车10000 m2正在招商阶段20汽配售价：2000元/汽配2003年10月1开业店铺和卖场 未开业运营种类：汽车配件买卖、摩托车及配件买卖、汽车

60、装饰美容、汽车养护、汽车维修。办公楼、商业楼、停车场在建、酒楼、超市等配套设备在建服装鞋帽类华东商贸城联信大市场隔壁22000 20-25 m290%一楼：68二楼：48三楼：182003年9月中旬开张店铺运营情况：普通服装写字楼、会议室、展现厅、银行、工商、税务、邮电王家巷皮鞋市场渊明南路800030m295%100-200二十多年街铺运营情况：良好皮具、鞋类等小商品毗临中山路成熟商业街，周边生活配套成熟盛世东方建立西路80000 40 m2将近60%租金：一楼66二楼：36 三楼18售价：一楼7000二楼4000最新一期商铺与智能化写字楼已推出接受认购店铺永久产权，销售情况较好，销售近两百