房地产债券融资课件

1、房地产金融第四章房地产债券融资第1页，共55页。2 本章目录 第一节 债券的基础知识 第二节 我国房地产债券融资的概况 第三节 房地产债券融资的操作流程 /第2页，共55页。3 第一节 债券的基础知识 一、债券的概念 二、债券的分类 三、债券的特点 四、债券与股票的异同 /第3页，共55页。4 一、债券的概念 债券是发行人(政府、企业、金融机构)直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。 理解债券的概念还需要把握以下几点： (1)债券的本质是债的证明 (2)债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系 (3)债券是一种有价证券 (4)债券一般

2、具有一定格式的票面形式 / 第一节 债券的基础知识第4页，共55页。5 第一节 债券的基础知识第5页，共55页。6 二、债券的分类 1.按照发行主体划分 (1)政府债券 政府债券又为中央政府债券和地方政府债券。 中央政府债券称为国债或国库券，是目前债券市场上流动性最好、风险最低的债券。我国曾于80年代末至90年代初发行过地方政府债券，1993年被禁止。2009年，为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。 / 第一节 债券的基础知识第6页，共55页。7 第一节 债券的基础知识 (2)金融债券 金融债券的发行主体为银行和非银行金融机构，目的是筹集长期资金，利息高于同期银行存款利息。 我国的金融债券主

3、要由国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行等政策性银行发行。 /第7页，共55页。8 相关概念政策性银行 政策性银行是指由政府创立，不以营利为目的，为贯彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接或间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。 政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。 我国于1994年相继建立了国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行。 / 第三节 房地产债券融资的操作流程第8页，共55页。9 第一节 债券的基础

4、知识 (3)企业债券 根据发行企业的性质不同，企业债券(广义)可分为企业债券(狭义)和公司债券两类。 企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公司债券是由股份有限公司和有限责任公司发行。 除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企业债券的组成部分，本章以下所指均为公司债券。/第9页，共55页。10 2.按照是否提供担保划分 (1)信用债券 信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发行人的信誉为担保发行的债券。政府债券和金融债券多为信用债券，但规模较大、信用等级高的企业也可发行。 企业采用信用担保可以降低发债成本，提高市场机制对公司的约束，增强投资者的

5、风险意识，促进成熟投资者群体的形成。 / 第一节 债券的基础知识第10页，共55页。11 第一节 债券的基础知识 (2)担保债券 担保债券是指发行人以抵押、质押和保证等方式发行的债券。 担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸引力。 担保债券又可分为封闭式和开放式两种 。封闭式债券的发行的规模取决于担保资产的价值。 2007年10月，中国银监会关于有效防范企业债担保风险的意见限制商业银行对企业债进行担保。/第11页，共55页。12 3.按照能否转换成股票划分 (1)可转换债券 可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定的条件将其债券转换为公司普通股的企业债券。 企业发行可转换债券应同时具备发行

6、公司债券和发行股票的条件，并应得到国务院证券管理部门批准。 (2)不可转换债券 不可转换债券是指不能转换为普通股的债券，又称为普通债券，其利率一般高于可转换债券。 / 第一节 债券的基础知识第12页，共55页。13 第一节 债券的基础知识 4.按照利率是否固定划分 (1)固定利率债券 是指利率不随市场利率的变化而调整的债权(直接将利率印在债券票面上)，是最常见的债券类型。 (2)浮动利率债券 是指利率随市场利率变动而调整的债券(债券利率一般高于市场利率一定的百分点)。 /第13页，共55页。14 第一节 债券的基础知识 5.按照是否能够提前赎回划分 (1)可赎回债券 可赎回债券是指在债券到期前

7、发行人可以以事先约定的价格赎回的债券。 (2)不可赎回债券 不可赎回债券是指不能在债券到期前赎回的债券。/第14页，共55页。15 第一节 债券的基础知识 6.按照偿还方式划分 (1)一次到期债券 一次到期债券是指债券发行公司于债券到期日一次性偿还全部债券本金的债券。 (2)分期到期债券 分期到期债券是指分批偿还本金的债券。分期到期债券可以减轻发行公司集中还本的财务负担。 /第15页，共55页。16 第一节 债券的基础知识 7.按照债券流通性划分 按照债券流通性不同，债券可分为流通债券和不可流通债券，或上市债券和不可上市债券。 8.按照发行方式划分 按照发行方式不同，债券可分为私募债券(发行对

8、象一般为特定的机构投资者)和公募债券(发行对象是社会公众，对象不特定) 。 /第16页，共55页。17 第一节 债券的基础知识 9.按照债券是否记名划分 按照债券是否记名，债券可分为记名债券(票面上标明债权人姓名；转让时需要背书)和无记名债券。 10.按照发行期限划分 按照发行期限不同，债券可分为短期债券(偿还期1年以内)、中期债券(偿还期1-10年 )和长期债券(偿还期10年以上)等三类。 /第17页，共55页。18 三、债券的一般特点 第一节 债券的基础知识(1)债券具有偿还性(换本付息)(2)债券一般具有流通性(3)债券投资的安全性比股票高(4)债券投资具有收益性(5)债券融资的用途特定

9、性 /第18页，共55页。19 四、债券、贷款及股票的异同 1.债券融资与贷款的异同 第一节 债券的基础知识相同点：都是债务融资，都要还本付息。 不同点：(1)债券融资是直接融资，银行贷款是间接融资；(2)债券融资成本通常较银行贷款高；(3)债券融资的成本及程序比银行贷款复杂；(4)企业对债券融资所筹集资金的自主权较银行贷款大。 /第19页，共55页。20 2.债券与股票的异同 第一节 债券的基础知识相同点：(1)都属于有价证券 (2)都能在市场上流通 (3)都具有一定的收益 (4)都具有一定的投资风险 /第20页，共55页。21 不同点： 第一节 债券的基础知识(1)发行主体不同 (2)存续

10、时间不同 (3)收益来源不同 (4)投资者地位不同 (5)承担的责任不同 (6)投资风险不同 (7)价格影响因素不同 (8)资金性质不同 /第21页，共55页。22 第二节 我国房地产债券融资的概况 一、房地产债券融资的种类 二、房地产债券融资存在的问题 三、房地产债券融资的发展前景 /第22页，共55页。23 一、房地产债券融资的种类 1.企业债券 第二节 我国房地产债券融资的概况 企业(公司)债券是企业(公司)依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券。 企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公司债券是由股份有限公司和有限责任公司发行。/第23页，共55页。24 第二节 我国房地

11、产债券融资的概况 企业债券的优点： (1)筹集的资金使用期限较长(与贷款相比)； (2)对企业原有股东的股权没有影响； (3)发行债券的成本要低于普通股； (4)发债融资具有财务杠杆作用； (5)筹资范围广、金额大、对象广泛； (6)对投资人来说，收益较为稳定，风险较低。 /第24页，共55页。25 第二节 我国房地产债券融资的概况 企业债券的缺点： (1)对投资人来说，无权干涉企业的经营决策； (2)对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂； (3)对发行人来说，财务成本比发行股票大。/第25页，共55页。26 第二节 我国房地产债券融资的概况 房地产企业债券的发行概况： 2008年以来，由于资

12、金链紧张，部分房地产企业相继选择发行企业债券的融资渠道(见下表)。发债企业发债时间发债规模债券期限债券利率金地集团2008年3月12亿8年5.5%保利集团2008年5月43亿5年7.0%新湖中宝2008年7月14亿8年9.0%北辰实业2008年7月17亿5年8.2%中粮地产2008年8月12亿10年6.06 万科房产2008年9月59亿5年5.5%/7.0%厦门建发2009年4月6.3亿7年6.0%复地集团2009年4月19亿5年7.3%龙湖集团2009年9月14亿7年6.7%第26页，共55页。27 第二节 我国房地产债券融资的概况 可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定的条件将其债券

13、转换为公司普通股的企业债券。 可转换债券的特点： (1)债权性； (2)股权性； (3)可转换性。 / 2.可转换债券(可转债)第27页，共55页。28 第二节 我国房地产债券融资的概况 可转换债券的优点： (1)利率低于普通债券，发行公司融资成本较低； (2)对投资者而言，投资灵活性较强； (3)对投资者而言，转股后的收益高于普通债券； (4)对投资者而言，投资风险要比投资股票低。 /第28页，共55页。29 第二节 我国房地产债券融资的概况 可转换债券的缺点： (1)若投资人选择转股，则公司股本会被稀释，而且面临着股价下跌的可能； (2)投资人若不转股，则其收益低于普通债券； (3)若公司

14、倒闭，其清偿顺序位于其他债务之后； (4)证券市场上的债券价格随利率的波动而波动； (5)若投资人要提前赎回，则公司还款压力很大； (6)若发行人要提前赎回，则投资人面临损失。/第29页，共55页。30 第二节 我国房地产债券融资的概况 可转换债券的发行概况： (1)2001年以前为可转债的试点阶段； (2)2001年4月上市公司发行可转换公司债券实施办法出台,标志着可转换公司债券成为我国一种常规的融资品种，发行可转债的上市公司增加； (3)但是从总体上看发行公司的数量还不多，融资规模与整个资本市场规模相比还偏小。2007年共发行可转债585亿元，仅占当年股市IPO的12.3%； (4)200

15、1年开始，陆续有房地产企业发行可转债。/第30页，共55页。31 第二节 我国房地产债券融资的概况 国内部分房地产企业发行可转债的情况：发债企业发债时间发债规模债券期限债券利率(%)万科房产2002年6月15亿人民币5年1.5万科房产2004年9月19.9亿人民币5年1/1.375/1.75/2.125/2.5 招商地产2006年8月15.1亿人民币5年1.0/1.4/1.8/2.2/2.6合生创展 2007年1月2.7亿美元3年1.5碧桂园2008年2月5亿美元 5年2.5SOHO中国2009年7月28亿港元5年2.7建业地产2009年8月7.65亿港元5年4.9第31页，共55页。32 3

16、.短期融资券 第二节 我国房地产债券融资的概况 企业短期融资券是指具有法人资格的非金融企业为缓解流动资金短缺而发行的短期债券。 短期融资券的特点： (1)债券期限短(不超过365天) (2)只对机构投资者发行，不向社会公众发行 (3)属于无担保债券 (4)只在银行间债券市场交易 /第32页，共55页。33 相关概念银行间债券市场 银行间债券市场是指包括商业银行、农村信用社、保险公司、证券公司等金融机构进行债券买卖和回购的市场。银行间债券市场目前已成为我国债券市场的主体部分。 全国银行间债券市场成立于1997年6月，依托于中国外汇交易中心、全国银行间同业拆借中心和中央国债登记结算公司。 /第二节

17、 我国房地产债券融资的概况第33页，共55页。34 第二节 我国房地产债券融资的概况 企业发行短期融资券的优点： (1)与短期银行贷款相比，利率相对较低，因此具有融资成本优势，能够降低企业财务费用； (2)与其他证券发行相比，短期融资券的发行实行“备案制”，发行手续简单，发行周期较短； (3)银行间债券市场聚集了市场上最主要的机构投资者，资金规模巨大，有利于在短时期内完成融资。 /第34页，共55页。35 第二节 我国房地产债券融资的概况 企业发行短期融资券的缺点： (1)企业可能会面临着流动性风险； (2)对发行企业有一定的规模制约； (3)短期融资券一般不能提前偿还。 /第35页，共55页

18、。36 第二节 我国房地产债券融资的概况 短期融资券的发行概况： (1)1987年开始在上海进行短期融资券的试点，1989年开始在全国推行； (2)90年代中期因某些企业出现偿付问题而被叫停； (3)2005年，重新允许发行短期融资券，随即掀起了一股融资券发行的热潮(2005年发行规模达1500亿元；2006年发行规模达2500亿元)，但房地产行业很少； (4)目前部分房地产企业试水发行短期融资券，但基本仅针对国资及开发区背景、城市基础设施建设和土地运营等开发企业，一般的房地产企业很少。/第36页，共55页。37 第二节 我国房地产债券融资的概况发债企业发债时间发债规模债券期限利率金融街200

19、6年05月9亿365天3.82%金桥股份2006年11月4亿365天4.3%南京高科2007年05月5亿365天5.36%张江高科2009年01月10亿365天3.8%华侨城2009年08月30亿240天5.03% 国内部分房地产企业发行短期融资券的情况：第37页，共55页。38 4.海外发行债券 由于国内发行债券的门槛高，监管严格，审批时间长，成功发行企业债券的房地产企业并不多，不少房地产企业不得不选择海外发行债券进行融资。 / 第二节 我国房地产债券融资的概况第38页，共55页。39 第二节 我国房地产债券融资的概况发债企业发债时间发债规模上市地点中国海外2005年07月3.0亿美元香港中

20、新地产2006年05月11亿港元香港世茂房产2006年11月6.0亿美元美国绿城中国2006年11月4.0亿美元香港合生创展2007年01月2.7亿美元新加坡中国地产2007年05月3.0亿美元香港碧桂园2008年02月5亿美元新加坡SOHO中国2009年07月28亿港元香港建业地产2009年08月7.65亿港元香港雅居乐2009年11月4.0亿美元新加坡 国内部分房地产企业海外发行债券的情况：第39页，共55页。40 二、房地产债券融资存在的问题 债券融资本应是房地产业重要的融资渠道之一，但从目前的融资情况看，债券融资在整个房地产业资金来源中所占比例极小。 2004年第一季度的统计数据显示，

21、在我国全社会融资总量当中：银行贷款占93.8%，国债融资占3.6%，股票融资占2.0%，债券融资占0.6% 。 2009年，全国房地产债券融资总额仅587亿，占当年房地产开发投资总额的1.63%。 / 第二节 我国房地产债券融资的概况第40页，共55页。41 债券融资比例过低的原因主要在于： (1)债券融资的还本付息压力比银行信贷更大 (2)债券融资比银行信贷及股权融资的约束更大 (3)由于房地产行业的特殊性，房地产企业的主体评级相对较低，增加了债券融资的难度 (4)企业债券对投资者还缺乏足够的吸引力(由于安全性、收益性、流动性等) / 第二节 我国房地产债券融资的概况第41页，共55页。42

22、 三、房地产债券融资的发展前景 (1)债券融资具有其固有的优点 融资规模较大；债券利息可计入成本从而冲减所得税；具有财务杠杆效应；对企业原有的治理结构不受影响。 (2)资本市场现状为债券融资提供了发展空间 股市游资及巨额保险资金需要投资渠道； 整个资本市场发展极不平衡。 / 第二节 我国房地产债券融资的概况第42页，共55页。43 一、企业债券的发行与上市流程 二、可转换公司债券的发行与上市流程 三、企业短期融资券的发行流程 / 第三节 房地产债券融资的操作流程第43页，共55页。44 一、企业债券的发行与上市流程 1.企业债券的发行条件 (1)净资产不低于3000万元或6000万元 (2)累

23、计债券余额不超过公司净资产40% (3)近三年平均可分配利润不少于债券1年的利息 (4)资金投向符合国家产业政策 (5)债券利率不超过国务院限定的利率水平 (6)经有债券评级能力的评级机构的信用评级 / 第三节 房地产债券融资的操作流程第44页，共55页。45 第三节 房地产债券融资的操作流程 2.企业债券的发行程序 (1)董事会制定发行方案 (2)股东大会批准 (3)选择保荐人 (4)向中国证监会申报 (5)中国证监会核准(受理-初审-审核-核准) (6)发行债券及承销(可一次核准、分期发行) /第45页，共55页。46 第三节 房地产债券融资的操作流程 3.企业债券的上市程序 向证券交易所

24、申请上市交易的企业债券除了符合发行时的条件外还必须符合以下条件： (1)债券的期限为1年以上 (2)实际发行额不少于5000万元 (3)信用等级不低于A级 (4)具有担保人的担保 (5)证券交易所认可的其他条件 /第46页，共55页。47 企业债券申请上市交易的程序： (1)董事会作出上市决议 (2)股东大会批准 (3)财务审计及验资 (4)聘请推荐人并出具上市推荐书 (5)向证券交易所提出申请 (6)证券交易所核准 (7)债券登记托管 (8)刊登上市公告书 (9)上市交易 (10)信息披露 / 第三节 房地产债券融资的操作流程第47页，共55页。48 二、可转换公司债券的发行与上市流程 1.可转换债券的发行条件 证券法规定，上市公司发行可转换债券，除了应当符合发行公司债券的条件外，还应当符合公开发行股票的条件，并需要报证监会核准。 / 第三节 房地产债券融资的操作流程第48页，共55页。49 上市公司证券发行管理办法对发行可转换债券进行了具体的规定： (1)近三年净资产收益率平均不低于6% (2)发行后累计债券余额不超过净资产额的40% (3)近三年平均可分配利润不少于债券1年利息 / 第三节 房地产债券融资的操作流程第49页，共55页。50 第三节 房地产债券融资的操作流程 2.可转换债券的发行程序(同企业债券！) (1)董