昆山小户型市场调查

1、.：.；个 案 调 查 分 析 表城中案 名长江酒店公寓开发商/代理上海结绳纪事企业开展昆山分公司/上海结绳纪事咨询楼盘地址昆山市人民路89号(原利玛商场楼上加盖)楼57503773、57503833管理公司开发商本人的物业管理公司2.5元/平方米月总建筑面积20000平方米总套数352套，30多户/层(5-15F)目的客户群投资客上海、浙江、外商等产品类型小户型产权式精装修酒店公寓下2.6米，上2.4米主力户型面积36-50平方米，5.05米的层高销售价钱10400元/平方米均价租金价钱2000-4000元不等销售情况一期200多套曾经销售终了、二期100套8月

2、开盘，7F以上南面已售完，北面还有余套。工程进度原老利玛商城根底上加盖至15层目前已快开工，07年上半年交付，8月样板房推出。配 套 设 施一至四层为大型商场配套，酒店设大堂，公寓配三菱电梯4台东面上去，四层为停车场。由于楼盘地处市中心，周围已有成熟的配套，所以公寓根本没有配套。装修情况装修本钱、产权性质装修规范在800-900元/平方米：房间含地板和吊顶，空调1.5匹二台，卫生间硬装修，厨房里有电磁炉、热火器、厨柜、油烟机。宽带网络接口，楼宇对讲系统及家庭防盗系统。3、房屋产权为70年1996年的土地，物业可以替业主代租房屋。4、按揭：7成20年建行按揭。个 案 调 查 分 析 表城北案 名

3、滨江丽景开发商/代理昆山美欣置业楼盘地址昆山市昆太路738号楼盘57782248、57767000管理公司开发商本人做物管物管费1.5元/米总建筑面积87000平米总套数480套其中小户型220户左右还有6套目的客户群昆山本地高收入者、投资客较少产品类型酒店公寓、小高层、商铺、多层。酒店公寓可5年包租，以房价的税前8%为报答，第一年的租金可直接冲抵房款主力户型面积40-72平米销售价钱3938元/底层价，每上一层加50元/米租金价钱1500-1800元销售情况04.12开盘，销售60%左右工程进度小高层已结顶06.6交付配 套 设 施会所活动室、台球室、乒乓室、网球场装修情况装修本钱、产权性质

4、装修规范：硬装修，只配备橱柜、立式脸盆、淋浴房、防盗门。按揭：6成20年个 案 调 查 分 析 表城西案 名国际上湖开发商/代理华烨置业/龙行地产楼盘地址阳澄湖旅游度假区楼理公司香港戴德梁行之专业酒店品牌宝曼酒店运营管理总建筑面积29000平方米总套数酒店式公寓共500套左右目的客户群投资客户(以上海、苏州、温州、台商为主)产品类型酒店式公寓还有12套和商铺主力户型面积40-100平方米，层高3.35米销售价钱11000元/平方米租金价钱十年返租，税前8%报答销售情况04.11.28号开盘，已销80%左右工程进度桩基，06.3.31交付配 套 设 施周边配套：楼盘

5、处于阳澄湖度假区内，旁边有旅游主题公园、大上海高尔夫球场，美食一条街为依托。小区配套：公寓内有停车场，有安康、休闲、商务会所。运用奥的斯电梯装修情况装修本钱、产权性质按五星规范装修。7成按揭，10年返租，8%返租税前， 例：房屋总价50万，十年租金8%即40万，前四年租金签约立刻抵充房 款即16万，合同价为34万，首付30%10.2万，业主可以享用酒店提供的9.2万十年免息贷款，推算出首付即1万就可签约。3、产权70年。个 案 调 查 分 析 表城东案 名东方华庭开发商/代理昆山中源房地产开发楼盘地址前进路与青阳路交汇处楼盘57721666、57721818管理公司香港招商局物业总建筑面积12

6、8000平米总套数1100户左右目的客户群上海、温州投资客、白领产品类型国际公寓、小高层、国际写字楼、商铺主力户型面积精装修国际公寓29-65平米销售价钱均价4800-5000元/平米租金价钱一期三室一厅精装修4500-5000元/月销售情况二期5月2号开盘但至今未对外正式销售工程进度开场打桩06年底完工配 套 设 施健身房、游泳池、健身设备、中心广场、会所配套装修情况装修本钱、产权性质1、国际公寓为精装修房，其他为毛坯房2、按揭：7成20年光大、商行个 案 调 查 分 析 表城中案 名泊仕开发商/代理昆山力高房地产开发楼盘地址樾河大桥东面楼理公司江苏爱涛物业管理

7、公司1.8元/平方米月总建筑面积40000多方总套数466套目的客户群昆山市民、投资客户上海、苏州、浙江产品类型小户型公寓(8幢)主力户型面积40-50平方米销售价钱4500元/平方米毛坯均价，目前市场价4700-4800元/平米租金价钱1500元/月(毛坯)，精装修的可以租到2000元/月销售情况04、8月开盘，目前售完工程进度已现房，进入内装修阶段，05年5月交付运用，业主可以自在选择装修。配 套 设 施小区配套：有会所根本配套，小区为半敞开式公寓，有保安24小时巡查，凭卡入电梯，每层2部电梯。装修情况装修本钱、产权性质1、菜单式装修：可选择装修本钱25000元/套。2、产权70年。3、6

8、、7成建行按揭。个 案 调 查 分 析 表城北案 名温莎堡假日酒店开发商/代理昆山温莎堡假日广场楼盘地址北门路388号楼理公司2.0元/平方米月总建筑面积20000总套数180套目的客户群投资客户产品类型酒店式公寓主力户型面积71.72平方米销售价钱当时价钱为4500均价，目前价钱在5200元/平方米租金价钱1600元/月协议价销售情况销售终了工程进度曾经交付运用配 套 设 施东芝电梯2台、大堂、桑拿浴场、健身房、咖啡吧、茶吧装修情况装修本钱、产权性质1、装修软件配套业主要出15000元/套，目前曾经有100户业主和酒店签定协议。2、70年。个 案 调 查 分 析

9、 表城中案 名雍景湾南苑开发商/代理中茵置业楼盘地址柏庐路和朝阳路交叉口楼理公司上海亚新物业公司(2元/平方米)，25元/平米公共维修基金费总建筑面积30万方总套数120套小户型公寓目的客户群上海、浙江投资客、台商、昆山当地投资客产品类型多层、小高层、小户型公寓主力户型面积50-65平方米得房率70%销售价钱5400元/平方米均价租金价钱1800-2500元/月销售情况04年12月20日开盘，根本售完工程进度曾经结顶，2005年底交付运用配 套 设 施小区配套：大堂、西门子电梯二台、公共会所、游泳池、幼儿园、中心公园、可视、红外线防备系统。周边配套：有百润发超市、

10、米萝咖啡、嘬嘬KTV、在水一方足浴。装修情况装修本钱、产权性质精装修800元/平方米：房间实木复合地板，名牌卫浴，厨房组合柜，洗衣机、空调、电视机、电视机柜、微波炉、双人床、衣柜、沙发、桌椅。产权70年。6成按揭(工行、中行)个 案 调 查 分 析 表城北案 名纽约之星开发商/代理昆山中仁房地产开发楼盘地址北门路和萧林路交叉口楼理公司总建筑面积总套数348套目的客户群昆山市民、投资客户产品类型酒店式公寓主力户型面积40-80平方米销售价钱5500元/平方米租金价钱3000销售情况2005年6月开盘工程进度3层配 套 设 施8A智能化系统、纽约风情大堂、商务中心、休

11、闲茶吧、空中花园露天休闲咖啡座、健身房装修情况装修本钱、产权性质4星级酒店装修规范个 案 调 查 分 析 表城西案 名前进录开发商/代理星海营造房地产开发楼盘地址前进西路东段商业街楼理公司星海物业管理总建筑面积57000平方米总套数162套酒店式公寓目的客户群昆山市民、投资客户上海、苏州、温州产品类型多层、小高层、写字楼、商铺、双拼、酒店式公寓主力户型面积40-55平方米东西向销售价钱5300元/平方米均价5500现租金价钱1800-2200销售情况05年2月开场销售至今已销95%工程进度酒店式公寓已封顶开场装潢，06.4前交付配 套 设 施内部配套：大堂、会所、网

12、球场。周边配套：玉山医院、玉山广场、欧尚超市、沃尔玛超市、超华建材城星海湾洗浴中心、玉峰实验小学、昆山中学。装修情况装修本钱、产权性质1、精装修、装修本钱800-900元/平方米TOTO洁具、AUPO浴霸、LG空调、墙面立邦漆、圣象地板、阿里斯顿电热水器、实木家具、品牌洗衣机、品牌冰箱、25寸品牌彩电、帅康油烟机、橱柜、电磁炉、升降晾衣架、组合衣柜，奥迪斯电梯两部。2、防盗系统：可视对讲系统、家居防盗联网系统、家电智能遥控系统、住户信息接纳系统、红外线报警、煤气泄露报警系统、重要通道摄像功能3、7成20年按揭。个 案 调 查 分 析 表城东案 名腾龙阁开发商/代理浙江富瑞楼盘地址前进路1063

13、楼盘57723636管理公司第一太平戴维斯 5元/月总建筑面积8000总套数104目的客户群本地客户9成，年龄在30以上产品类型酒店式公寓主力户型面积40销售价钱开盘7750，目前7900租金价钱2600元/月销售情况剩余8套左右工程进度在内部装修配 套 设 施银行，超市，咖啡店，会所，健身房，棋牌室等装修情况装修本钱、产权性质4星级酒店装修规范 产权40年个 案 调 查 分 析 表城西案 名克拉水城开发商/代理昆山海之舟房地产开发楼盘地址阳澄湖畔楼盘57899286/57572979邢书琴50589997管理公司总建筑面积500亩总套数二期80套目的客户群台商、企业高管、浙江、上海投资客产品

14、类型酒店式公寓主力户型面积60-71平米销售价钱45万左右每套租金价钱酒店价钱420-580元/天、一次性返租税前8-10%报答销售情况于05年3月开场预定，预付定金2000元可抵房款5000元，05年5月底正式售卖已预订10套左右工程进度一期06年4月交付配 套 设 施大上海威尼斯度假村、高尔夫球场、森林公园、体育中心、国际会议中心、大学城、酒店配套(餐厅、健身房、文娱设备)装修情况装修本钱、产权性质四星级酒店装修规范70年产权按揭7成20年个 案 调 查 分 析 表城北案 名都市现代城开发商/代理昆山新昆达房地产/代言人地产行销楼盘地址长江北路218号楼575

15、78515管理公司金乡邻物业管理总建筑面积14万平方米总套数19层，共144套目的客户群工业区投资客，外商、上海客户产品类型酒店式公寓长江花园二期主力户型面积主力户型50-60平方米，顶层为复式房，层高2.8米销售价钱4400元左右/平方米，1F商铺估计10000元/平方米租金价钱2000-2500元左右/平方米销售情况一期03年开盘，陆续推出至今根本销完工程进度目前全面封顶，05年12月底交付配 套 设 施小区配套：会所、中心花园、儿童乐园、健身房，超市、游泳馆、网球场，公寓里配西格玛电梯。 周边配套：易初爱莲大卖场，生态公园，裕园实验学校，菜场，医院，商业街，银行等。绿化率46%装修情况装

16、修本钱、产权性质1、装修规范1万左右/套：房间含复合地板和吊顶，卫生间硬装修，厨房里有电磁炉、热火器、厨柜、油烟机。2、房屋产权70年。3、6-7成按揭男至60岁，女至55岁。个 案 调 查 分 析 表城南案 名吉田国际广场独身公寓开发商/代理吉田建立开发昆山/杭州飞扬广告楼盘地址柏庐南路西侧、中华园路南侧楼理公司管理公司未定，物管收费未定总建筑面积23000方左右总套数338套小户型公寓目的客户群台商、外商、上海、浙江投资客、昆山当地投资客产品类型高层、小户型公寓主力户型面积45-72平方米得房率6570%销售价钱5800元/平方米北均价；6000元/平方米南均

17、价租金价钱该楼盘尚未开场租赁销售情况05年4月28日开盘，实施销控，逐渐推出工程进度独身公寓27层，曾经结顶，2007年交付运用配 套 设 施大厦配套：大堂、电梯三台、公共会所、裙房商铺未定业态、便利店、安防监控系统。周边配套：楼盘设置有大型会所，但该楼盘总体量到达70万方，就独身公寓而言，实施分流进出，目前规划中，其会所不对独身公寓用户开放。装修情况装修本钱、产权性质采用复合地板，和成卫浴，厨房组合柜亿田，配置油烟机，简单吊顶，预留空调出风口未定能否一致安装。产权70年。7成按揭(工行、农行、交行)个 案 调 查 分 析 表城北案 名优秀开发商/代理振华房产/宏大房产楼盘地址北门路楼盘577

18、37339管理公司未定总建筑面积总套数400套左右目的客户群单生人群产品类型纯小户型主力户型面积30-50销售价钱未定租金价钱销售情况未开盘工程进度平整配 套 设 施北门路商业街，城北小学，中学，锈峰中学，超市，装修情况装修本钱、产权性质个 案 调 查 分 析 表城西案 名新城翡翠湾开发商/代理苏州新城万嘉楼盘地址马鞍山路古城路交界处楼盘57576671管理公司本公司下属物管公司总建筑面积24万总套数2000其中小户型60套不到目的客户群本地文化高层及投资客情境生活社区产品类型花园洋房，多层，小高层主力户型面积35-55销售价钱3000租金价钱销售情况已完工程进度三，四层配 套 设 施阳澄湖，

19、森林公园，大学城等装修情况装修本钱、产权性质无装修 70年综合分析：这段时间经过对苏州，昆山及陆家和花桥当地房产工程的调查走访，发现昆山的酒店公寓及小户型很多，但在酒店效力式公寓这一块相仿甚少，只需国际尚湖和腾龙阁，另外与本工程比较接近的楼盘有优秀、泊士、及10月份推出的新城翡翠湾小户型，和本案最接近的应该是优秀了，但是由于目前该工程还没有详细的展开，所以了解的信息有限明年3，4月份开盘，约有400套左右，面积在30-50；此外在昆山的定山湖的曙光新城2500，周庄的水都美墅3600，新镇的嘉禾花园3100，以及张浦的开心公寓2700也有20到100套不等的数量注：乡镇的小户型都是没有装修的。

20、可以看到目前房产市场上已有同类产品的存在，并且质量参差不一，这为本楼盘的销售制造了一定的难度。同时估计在明年3，4月份开盘的优秀纯小户型也会对本案的销售起到阻力。经过对昆山楼盘的进一步了解发现，昆山楼盘的价钱划分有一个特点：楼盘的价钱并不是完全按照地域来化分的，而是以价钱及楼盘的质量来综合划分的，在同一区域中不同质量的楼盘相差近千元，因此一个楼盘只需做到配套齐全、价钱适中、质量保证，就一定有本人的销售市场。目前昆山高档住宅的主要销售对象为投资客、白领、高管。因此要实现销售必需以他们的需求为方向，不仅要符合居住者的要求为他们提供高质量的生活空间，也要符合投资客的需求消除他们对投资平安性、报答率、

21、方便性的顾虑，实现销售。同时我们也看到，大部分客户把酒店公寓与小户型公寓相混淆，在这方面我们可以不要强力区分出，除此之外价钱问题依然是个比较敏感的问题，在昆山房产投资报答率相对较高，用一个较高的价钱去投资较小的楼盘对房产的升值空间客户也会有所顾忌。由此以为本工程的出现填补了本区域及昆山房产市场高层小户型楼盘的空白，满足了一部分对一种全新的、高尚的生活方式的追求，但新的概念的提出在接受方面会有一个过程所以这也将是贯串销售过程中一大难题。对于购房者来说，购买小户型有几个问题是比较留意的：一是车位能否充足，二是得房率，三是没有阳台，四是电梯问题，五是房型与朝向问题。另外，03年到04年期间，安亭的房

22、价的不断攀升，带动了整个嘉定房产的整体上扬；拒统计，04年安亭成交均价比03年的成交均价上涨了1610元/平方。涨幅到达49%，是04年上海上涨幅度最大的区域。05年上半年，安亭房价继续上涨；我们分析其缘由：1：购房者对本区域的认可2：楼盘质量的不断提升3：汽车城，F1赛场，城镇改造产生的动迁户的本地消费刺激着房价。4：更多的汽车企业入驻安亭，引导汽车人才的入驻，提高了本地的房产需求。以下提出几个问题：1：在国家新政出台后我们应该看到安亭的一些问题，03年的时候澳丽映象的地块就曾经拿下，当时的开发商的定位价钱是5500-6000的均价，在今年的10月15日开盘的时候打出的均价是5700元/平方，后因销售问题，再次封盘，开发商公布的价钱是4706起价，前50名购房者8.5折优惠。附安亭镇根本情况 2： 同时我们将本区域分为三个版块我们可以很好的区分出价钱阶层，以两个收费站为分界点，安亭的均价在5000左右，两个收费站中间部分即本工程所在区域的住宅均价为3500-3600左右，过了花桥收费站的价钱就是2500-2700之间了绿地除外，他主要的客户群为上海的老年及近退休人士。三段价钱相差较大，但车程只需6公里不到的路程，摩托车的行车时间只需7分钟左右。我们如今提出质疑，目前花桥住宅楼盘只需白云家园和