房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案【99】

1、房地产估价师房地产估价理论与方法考试题模拟训练含答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 姓名：_ 成绩：_一.单选题(共100题)1.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为()万元。A.417B.500C.460D.450【正确答案】C2.在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是()。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【正确答案】C3.从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】C4.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析

2、的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。A.特定，典型B.典型，特定C.特殊，典型D.典型，特殊【正确答案】B5.砖混结构二等的残值率是()。A.2%B.4%C.6%D.3%【正确答案】A6.下列哪种房地产不是按用途来划分的类型？()A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【正确答案】B7.在房地产估价中，一般将建筑物视为()。A.不包括构筑物B.不包括房屋C.只包括构筑物D.包括房屋和构筑物【正确答案】D8.路线价法的理论依据是()。A.替代原理B.预期原理C.生产费用价值论D.收益原理【正确答案】A

3、9.运用市场法估价的步骤顺序是()。A.搜集交易实例选取可比实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格B.搜集交易实例选取可比实例进行交易情况调整建立比较基准进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格C.搜集交易实例建立比较基准选取可比实例进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格D.选取可比实例搜集交易实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格【正确答案】A10.有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质

4、审查和考核，也是为了方便今后的估价和管理的是()。A.交付估价报告B.估价资料归档C.确定估价结果D.选定估价方法计算【正确答案】B11.【真题】下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【正确答案】A12.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【正确答案】C13.某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【正确答案】D14

5、.市场状况修正实际上是房地产市场状况修正。经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()。A.估价时点时的价格B.正常情况下的价格C.交易修正时的价格D.市场前提下的价格【正确答案】A15.下列不属于构筑物的是（）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【正确答案】A16.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。A.减少B.增加C.不变D.无法确定【正确答案】A17.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【正确答案】D18.算术平均数有简单算

6、术平均数和()。A.幂次平均数B.加权算术平均数C.修正平均数D.低项算术平均数【正确答案】B19.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68%B.75%C.76%D.80%【正确答案】C20.无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的()等加以明确。A.收费标准、收费依据B.收费方式、完成时间C.有关估价的基本事项等加以明确D.所有其他项目的综合【正确答案】D21.下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与

7、高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费【正确答案】C22.某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.130.0B.119.2C.117.5D.120.0【正确答案】D23.已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为()。A.宅基地使用权B.临时用地土地使用权C.出让土地使用权D.划拨土地使用权【正确答案】D24.正常使用的磨损主要是由于()引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关。A.人工使用B.外

8、力作用C.自然引起的D.结构的变化【正确答案】A25.成本法中的成本不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值【正确答案】A26.【真题】运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【正确答案】C27.在现实生活中，房地产价格的高低是由()的结果。A.经济因素和社会因素共同作用B.房地产估价师评估C.房地产权益因素与经济因素共同作用D.众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用【正确答案】D28.只要是新近开发建造、计划开发建造或

9、者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用()估价。A.比较法B.区位法C.实物法D.成本法【正确答案】D29.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】C30.出租或营业型房地产最适宜采用下列哪种估价方法进行评估？()A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【正确答案】C31.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。A.房地租B.地租C.房租D.租金【正确答案】C32.如果设立了他项权利，()就变得不完全。A.使用权B.地役权C.所有权D.租赁权【正确答案

10、】C33.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.1年B.3年C.5年D.6年【正确答案】A34.经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的()。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【正确答案】C35.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费【正确答案】A36.在经济学里，()有使用价值和交换价值之分。A.主观存在价值B.客观存在价值C.广义的价值D

11、.狭义的价值【正确答案】C37.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房【正确答案】A38.【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【正确答案】C39.风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()。A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧【正确答案】B40.在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为()。A.资产的账面价值B.资产的利用价值C.资产的界位价值D.资产的回收额【正确答案】A41.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三

12、个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。A.四类B.五类C.六类D.七类【正确答案】B42.【真题】某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5，则该住宅因被水淹造成损失为()万元。A.49627B.57647C.65548D.65920【正确答案】C43.房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断B.波浪C.连续D.螺旋【正确答案】B44.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的

13、价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【正确答案】C45.在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的()作为最终的估价结果。A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果【正确答案】D46.关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？()A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量

14、的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【正确答案】A47.运用路线价法估价一般分为哪几个顺序步骤进行？()A.划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格【正确答案】B48.最能说明土地价格水平高低的价格是()。A.土地

15、单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价【正确答案】C49.假设开发法最基本的公式是（）。A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本【正确答案】A50.评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法【正确答案】C51.某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为1

16、0%，则抵押贷款金额是()。A.260万元B.200万元C.170万元D.不能计算【正确答案】D52.在估算开发利润时要注意()与利润率的对应。A.计算基数B.土地取得成本C.开发成本D.管理费用【正确答案】A53.【真题】相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有()。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性【正确答案】C54.城市基准地价评估的步骤顺序是()。A.提出基准地价应用的建议和技术确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价B.确定基准地价评估的区域范围确定基准

17、地价划分地价区段明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等一抽查评估标准临街宗地的价格一计算区段地价提出基准地价应用的建议和技术C.确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段计算区段地价确定基准地价提出基准地价应用的建议和技术D.确定基准地价评估的区域范围一明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价一提出基准地价应用的建议和技术【正确答案】D55.在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()。A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率【正确答案】A56.对

18、于那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员对建筑物进行()，依靠其主观判断。A.质量校核B.年龄勘察C.主观思索D.实地勘察【正确答案】D57.人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()。A.使房地产价格下降B.使房地产价格上升C.稳定房地产价格D.没有影响【正确答案】B58.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上【正确答案】B59.下面不是估价所需资料的是()。A.对房地产价

19、格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料【正确答案】B60.【真题】关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是()。A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同【正确答案】A61.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定。A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则【正确答案】B62.估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过()。A.一年B.两年C.半年D.无限期【正确答案】A6

20、3.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积【正确答案】B64.在实际估价中，判定在建工程的标准是()。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【正确答案】A65.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍。A.6B.8C.610D.68【正确答案】C66.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为()。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【正确答案】B67.估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于1

21、0年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（）年以上。A.8B.10C.15D.20【正确答案】D68.运用成本法估价，最直接要懂得()。A.房地产市场状况B.房地产价格构成C.房地产的可比实例D.房地产的社会关系【正确答案】B69.成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【正确答案】D70.评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用()进行估价。A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法【正确答案】C71.按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）。A.某部

22、分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积土地总价总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积土地总价【正确答案】A72.【真题】关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【正确答案】D73.下列房地产中，土

23、地使用权有使用期限的是()。A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼【正确答案】C74.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.195B.210C.213D.217【正确答案】B75.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近（）万元。A.276B.283C.284D.29

24、1【正确答案】A76.搜集内容（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实和完整B.丰富和完整C.广泛和真实D.完整和真实【正确答案】D77.销售利润率的计算基数为()。A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+销售费用C.生产成本D.开发完成后的房地产价值【正确答案】D78.按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高B.较低C.居中D.最低【正确答案】C79.某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央

25、空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000【正确答案】C80.相比之下，成本法最适合于对()的估价。A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产【正确答案】A81.最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【正确答案】A82.建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限面结束的，应按()加上土地使用权的剩余年限计算折旧。A.建筑物的有效使用年数B.建筑

26、物的实际使用年数C.建筑物的有效寿命D.建筑物的经济寿命【正确答案】B83.从买方的角度来看，成本法的理论依据是()，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【正确答案】B84.评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()。A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际【正确答案】B85.两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D

27、.资本化率应较低，价值较低【正确答案】A86.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。A.60B.50C.35D.30【正确答案】B87.【真题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值【正确答案】B88.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润【正确答案】D89.如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易

28、量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同【正确答案】D90.报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资本B.投资回收所投入的资本C.（投资回报+投资回收）所投入的资本D.（投资回收-投资回报）所投入的资本【正确答案】A91.进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其()的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。A.区位状况下B.实物状况下C.权益状况下D.房地产市场状况下【正确答案】B92.在运用假

29、设开发法估价时，()最难以准确估算。A.开发期B.经营期C.销售期D.建造期【正确答案】C93.估价业务来源一般不包括()。A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.公开竞标【正确答案】D94.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价B.竞买人可承受的最高价C.正常市场价格D.最可能的成交价【正确答案】B95.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）

30、万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【正确答案】B96.【真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【正确答案】D97.假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与()相同。A.长期趋势法B.收益法C.成本法D.市场法【正确答案】B98.在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()。A.功能缺乏B.功能过剩C.修复时间较长D.修复时间较短【正确答案】B99.现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）。

31、A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本【正确答案】D100.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【正确答案】C二.多选题(共70题)1.下列是估价委托人的义务的有（）。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作【正确答案】ABDE2.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收

32、紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【正确答案】BD3.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【正确答案】BCD4.剩余技术有（）。A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术【正确答案】ABE5.在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变

33、，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【正确答案】ABD6.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营【正确答案】BCDE7.交易情况修正的方法，主要有()。A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法【正确答案】BD8.面积单位采用坪的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国【正确答案】ABC9.商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括()。A.折旧费、维修费B.代理费、贷款利息C.房产税、保险费D.地租和利润E.转租费【正确答案】ACD10.房屋

34、权属证书中的房屋所有人对房屋享有()权利。A.管制B.使用C.收益D.处分E.拍卖【正确答案】BCD11.假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法E.路线价法【正确答案】ABD12.在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。A.求得的路线价已是正常价格B.求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格【正确答案】ACE13.下列哪些可列为市场法适用的对象？()。A.房地产开发用地B.普通商品住宅C.清真寺D.标

35、准工业厂房E.军事设施【正确答案】ABD14.【真题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有()。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【正确答案】CD15.最高最佳利用原则必须同时符合（）标准。A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.经济上必须盈利E.价值最大化【正确答案】ABCE16.下列关于供役地和需役地的说法正确的有（）。A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降【正确答案】ABE17.下面()是计入商品住宅价格的费用。A

36、.征地费B.建筑安装工程费C.住宅小区内的营业性用房建设费用D.住宅小区内设施的建设费用E.邻近住宅小区的物业用房建设费【正确答案】AB18.实行政府指导价或政府定价的房屋有()。A.商品房B.经济适用房C.房改房D.限价房E.商业门市【正确答案】BCD19.选取可比实例的基本要求包括()。A.可比实例应是位于估价对象附近的类似房地产B.可比实例的成交日期应与估价时点接近C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合D.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格E.可比实例的成交双方的户籍必须在同一城市【正确答案】BCD20.经济适用住房基准价格由（）构成。A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、

37、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用【正确答案】ACD21.下列存在替代关系的有（）。A.经济适用房与普通商品住宅之间B.经济适用房与高档别墅之间C.宾馆与写字楼之间D.普通住宅与商业用房之间E.普通住宅与娱乐房地产之间【正确答案】AC22.下列法律法规和标准中，应作为国有土地上房屋征收估价依据的有（）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价规范E.中华人民共和国担保法【正确答案】ABCD23.宗地价格原则上可采取()。A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估B.有了基准地价的地区，可通过基

38、准地价的修正来评估C.直接用基准地价法来评估D.用宗地价格=市场价格一生产成本进行计算E.直接用总地价除以总面积来求出【正确答案】AB24.下面哪几种价格指的是一个概念()。A.保留价B.起拍价C.拍卖底价D.应价E.协议价【正确答案】AC25.在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据。A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意【正确答案】ABC26.明确估价的基本事项包括()。A.明确估价对象B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价方法E.明确估价委托人【正确答案】ABC27.下列这些建筑物的估价中，成本法特别适用于()。A.房地产交易中心B.商业门市C.图书馆D.化工

39、厂E.写字楼【正确答案】ACD28.投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平【正确答案】ABD29.合法权益包括()等方面。A.合法权利B.合法收益C.合法产权D.合法使用E.合法利用【正确答案】CD30.有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。A.交换价值B.非市场价值C.投资价值D.理论价格E.标定地价【正确答案】ABC31.新开发的土地包括()后进行了三通一平等开发的土地。A.填海造地B.开山造地C.退耕地D

40、.征收农地E.征用农地【正确答案】ABD32.在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有()。A.印花税B.营业税C.交易手续费D.办证费【正确答案】AC33.下列哪些情况需要进行房地产评估()。A.产权注销B.企业破产清算C.房地产典当D.确定定期公布的基准地价【正确答案】BCD34.【真题】关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有()。A.资本化率应用在直接资本化法中B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D.资本化率能明确表示房地产的获利能力E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算【正确答案】AE35.价格等于成本加平均利润率是在长

41、时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C.房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E.该种商品本身可以大量重复生产【正确答案】DE36.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数【正确答案】AC37.【真题】在求取净收益中，运营费用包括()。A.房地产持有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【正确答案】ACE38.成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价

42、格通常随着()的不同而不同。A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力E.交易者年龄【正确答案】BCD39.【真题】根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括()。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【正确答案】BD40.下列属于简易结构的是()。A.简易楼B.平房C.木板房D.小型别墅E.电梯楼【正确答案】ABC41.成本法中的开发利润是指()。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润【正确答案】CD

43、42.下列属于建筑物设备的是()。A.暖气B.空调C.门D.窗E.电视机【正确答案】AB43.【真题】对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有()。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【正确答案】BD44.在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【正确答案】ACDE45.实物状况比较修正的主要内容有()。A.建筑物坐落位置B.土地形状C.土地面积D.建筑物工程质量E.容积率【正确答案】BCD46.()是一组与政府

44、对价格管制或干预的程度有关的价格。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.评估价格E.正常成交价【正确答案】ABC47.【真题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于()。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【正确答案】ADE48.可以列入商品住宅开发成本的是()。A.公关费B.勘察设计费C.建筑安装工程费D.贷款利息E.小区内营业用房建设费【正确答案】BCD49.居民消费价格指数包括()。A.居住B.文化用品C.交通D.能源E.洧费【正确答案】ABC50.建立价格可比基础具体包括()。A.统一付款方式B.统一采

45、用单价C.统一划定价格上下限D.统一面积内涵E.统一利率【正确答案】ABD51.砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60【正确答案】ABC52.收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】ABD53.下列属于有形资产的有()。A.设备B.家具C.著作权D.股票E.债券【正确答案】AB54.【真题】下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保

46、险估价E.房地产司法拍卖估价【正确答案】ACD55.GDP增长，意味着()增长。A.消费B.投资C.政府购买D.净出口E.纯进口【正确答案】ABCD56.反映一般物价变动的主要指标有()。A.CPIB.PPIC.GDPD.GRPE.CRT【正确答案】AB57.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。A.农用地改为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区内道路禁止货车通行D.常常遭受洪水威胁E.购买相邻房地产【正确答案】BD58.房地产估价业务来源主要有()。A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.垄断E.政府分派【正确答案】ABC59.某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑

47、物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有()。A.前者大于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.不能比较【正确答案】ABC60.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成。其中，地价款主要是采用（）求取。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.基准地价修正法【正确答案】ACE61.在实际中计算地租量的方法有（）。A.从房租中分离出地租B.由地价求出地租C.采用比较法求出地租D.由土地开发成本求出地租E.采用类似假设开发法的方法求出地租

48、【正确答案】ABCE62.房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由（）引起的。A.投资改良B.外部经济C.通货膨胀D.需求增加导致稀缺性增加E.房地产使用管制改变【正确答案】BDE63.两税一费是指()。A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税【正确答案】ABC64.成本租金的构成中有（）因素。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息【正确答案】ABCE65.【真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费【正确答案】BD66.下列属于危险房的特点的是()。A.承重构件已属危险构件B.装修严重变形、破损C.随时有可能倒塌D.不能确保住用安全E.有爆炸物品【正确