[大连]高端住宅户型更改建议报告(105页)1

1、合生江山帝景户型更改建议2012.9.2目 录【第一部分】前言【第二部分】区域及客户分析【第三部分】项目销售概况【第四部分】 现有市场货量供应参考【第五部分】 户型调整建议【第一部分】 前言 合生江山帝景公寓住宅产品自2009年10月开盘销售以来，销售速度缓慢，资金回笼不理想，具体原因分析如下：项目周边生活配套缺乏：项目虽然隶属铁山镇街道管辖，但是项目周边生活配套 少，交通不便利等原因造成市场可接受度小；产品问题：前期销售产品户型单一，面积大总价高，得房率太低，仅有70%。为保证项目短期销售任务的完成及项目长久的运营开发，以快速回笼资金为原则，我们须提前对1#、2#、3#地块公寓住宅产品进行户

2、型更改规划，目标是：以低成本、低总价为原则，抢占更多的市场份额；完善社区生活、商业、休闲配套，提升产品附加值与客户信心；【第二部分】 区域及客户分析一、大连市城市性质：东北亚重要的国际航运中心，我国东北地区核心城市，文化、旅游城市和滨海国际名城。城市职能：东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区域性金融中心，国际旅游目的地和服务基地，国家软件和信息服务业基地，东北地区会展、现金设备制造中心。东北亚经济圈核心、东北三省经济走廊前沿环渤海经济圈未来核心重要城市、文化旅游滨海国际名城哈大高铁渤海跨海隧道二、旅顺区大连中心城区构成：核心区、旅顺城区、金州新区、保税区大连未来发展前沿、东北亚会客厅交通

3、枢纽、国际滨海商务旅游城市、发展绿色经济三、旅游休闲度假城五城一都规划旅游休闲度假城兼具旅顺城市核心配套、特有高端国际化文化旅游配套、独有山海河资源商业标志建筑小区中心小区会所文化中心风景商业度假旅店广场组团中心军备用地温泉度假区会展中心高尔夫练习场游艇俱乐部中学小学海滨别墅连排房多层回迁房高层花园洋房双拼小高层海天别墅用地布局规划四、琥珀湾大连第二个星海湾、旅顺未来的商业、旅游、文化中心工业园区教育旅游生活区向阳启新迎春片区龙河片区长江路片区新城区（区政府）新兴片区太阳沟西部临港新城科技创新城旅游休闲度假城历史文化名城宜居生态城板块细分11五、区域归位1213六、目标客户定位14从使用用途进

4、行目标客户群分类【第三部分】 销售概况一、项目销售概况大连项目自2009年10月公寓开盘以来，销售情况：销售套数销售面积销售额42035860.91258,867,657月份销售套数销售面积销售额1月168.93434,9802月199.61795,0003月2137.86899,2874月2196.431,506,2475月5462.583,059,6146月7540.154,156,2987月6500.903,764,4738月199.09714,500大连项目公寓2012年销售情况： 从2012年每个月公寓的销售情况可以看出，公寓的去化率太慢，除了受当前宏观市场影响、区域位置影响之外，最

5、大的原因就是户型不够实用，使用率低，并且户型单一，仅有两种户型，对于客户来讲选择面较小，销售总价偏高。精装修是本项目唯一亮点。因此针对剩余地块公寓户型欲做调整。楼号户型面积（）户数（套）比例5#两室两厅一卫996467%一室两厅一卫683233%小计851296100%3#两室两厅一卫997667%一室两厅一卫683833%小计10108114100%2#两室两厅一卫997667%一室两厅一卫683833%小计10108114100%1#两室两厅一卫996467%一室两厅一卫683233%小计851296100%25#两室两厅一卫956067%一室两厅一卫663033%小计768090100%

6、23#两室两厅一卫956067%一室两厅一卫663033%小计768090100%合计52600600大连项目4#地块在售户型配比如下：楼号户型面积（）销售套数销售比例5#两室两厅一卫996297%一室两厅一卫6832100%小计83149498%3#两室两厅一卫995167%一室两厅一卫6838100%小计76338978%2#两室两厅一卫9968%一室两厅一卫68821%小计11381412%1#两室两厅一卫992742%一室两厅一卫683094%小计47135759%25#两室两厅一卫955998%一室两厅一卫6630100%小计75858999%23#两室两厅一卫955388%一室两厅

7、一卫6630100%小计70158392%合计3639842671%4#地块销售情况汇总表备注：除2#不是精装之外，其他楼栋均为精装修。公寓客户购买职业分析客户职业数量比例私营业主11035.37%IT30.96%白领3611.58%公务员3912.54%军人185.79%高管196.11%退休3912.54%工人82.57%教师154.82%房地产20.64%医院82.57%中科院10.32%厨师10.32%北车集团30.96%律师10.32%记者20.64%银行61.93%总计311100%二、成交客户分析区域数量大连市区128旅顺口区56大连北三市5其他省市44东三省78合计311公寓购

8、买用途购买目的数量比例婚房自住154.82%日常自住5116.40%租赁投资5517.68%长期投资4313.83%短期投资5618.01%直接养老206.43%远期养老299.32%办公00.00%商住两用00.00%度假4113.18%落户10.32%合计311100%户型去化速度比（截止2012年8月）：一居：63%，两居：51%每期销售价格：一期开盘：一居：6596元/平，两居：6211元/平二期开盘：一居：7495元/平，两居：7381元/平三期开盘：一居：7931元/平，两居：7590元/平从以上数据不难看出：一居户型虽然单价高但是销售速度仍然很快，说明低总价产品市场占有率很大。三

9、、前期客户问题前期一居为快销户型，证明低总价，满足功能性居住产品被市场认可度高户型单一，得房率过低刚需客户，产品断档，没有小两居。度假类客户户型选择面小，难以通过户型针对各类资产区分的客层。户型面积过大，对应总价偏高二居布局欠合理，没有冰箱和洗衣机位没有赠送面积层高偏低【第四部分】现有市场货量供应参考典型项目调查分析华 发 新 城半 岛 印 象第 一 郡保 利 西 海 岸蓝 湾华发新城基本信息建筑规模一期42栋楼（单元），4栋30层超高层、3栋28层高层、1栋26层高层、2栋24层高层、4栋17层高层、28栋11层小高层占地面积24.7万容积率1.99建筑面积60万总户数当期2652面积区间4

10、0-160主力面积68、97面市时间2010-7-20开盘时间2010-10-14物业公司华发物业物业费用2元交房时间2012.12.1 一期全部建筑风格 简约古典主义（简约欧式）项目规划一期二期项目整体体量较大，建面60万方，规划分两期开发一、二期产品被中央Y型景观带分隔内部规划3万平中央水景，西南面对着和平公园，高层观海效果较好一期产品由2栋精装公寓、9栋30层的高层、28栋11层及4栋17层的小高层构成楼层格局使用率赠送面积28三梯十六户75%无17两梯四户78%2-6平11一梯两户85%6平30两梯四户85%无居室面积配比客户用途快销户型一室45、7620%投资、自住50%两室80-1

11、1050%自住、投资30%三室11820%自住10%跃层跃层20%外地改善性住房10%楼层布局户型配比1441234237363845679108333435113132242530282927261819202122231213151716014039公寓为0号楼448套 1号楼420套 总共868套 产权70年，均价7500（1500装修标准）一室一厅：B1a户型，47平，共475套，分布在0、1号楼，占整项目19%。A1a户型，55平，共325套，分布在0、1号楼，占整项目13%。户型分析102012年小户型公寓产品18月份销售总计45套，去化速度较11年大幅下滑；整体两栋楼公寓产品去化

12、率约50%。两室两厅：J1b户型，79平，共232套，分布在2、4、6、8号楼，占整项目9%。E1a户型，89平，共440套，分布在1014、3942号楼，占整项目17%。户型分析286410394214两室两厅：D1b户型，99平，共208套，分布在1013号楼，占整项目8%。项目两室两厅共880套，占整个项目34%。户型分析1013三室两厅：H1户型，102平，共236套，分布在2、4、6、8号楼，占整项目9%。K1户型，114平，共72套，分布在3、5、7、9号楼，占整项目3%。户型分析42683579三室两厅：G2a户型，119平，共114套，分布在16、17、19、20、22、23、

13、25、26、28、29、31、32、34、35、37、38号楼，占整项目4%。F1a户型，124平，共242套，分布在10、3942号楼，占整项目9%。户型分析10394217192022232925262831323837353416三室两厅：G1户型，126平，共36套，分布在17、23、29、35号楼，占整项目1%。项目三室两厅共700套，占整个项目27%。户型分析17232935产品户型面积（）供应量（套）套数占比一房406080630.39%二房8010080230.24%三房10112696236.27%四房152194823.09%总计2652100%户型分析户型配比户型多样，从

14、一居40平到四房200平，户型配比以一居、两居、三居为主，得房率交较高，能满足多种客户需求。客群分析客群分析 客户年龄段整体以中年人群为主力客群； 从成交区域看，大连市区仍占较高比例，其次为东三省及其它地区客户； 从户籍看，东三省地区、大连市为主力客源 置业目的多元化：自住、长期投资（保值）为置业主要目的，两者比例相当 企业营销触角以大连为核心，辐射整个东三省为项目客户多元化提供了先决条件。项目整体客群简析客户常居住地占比图表小结产品卖点乘法精装南派园林水系面积赠送客户需求投资度假为主小两室与小三室消化最快半岛印象14423458769101114131617192022232526CLUBH

15、OUSE1228303733314539183240473443353615382924214841424649主入口一期在售多层2125# 小高层6-7#建筑规模5栋高层30F、3栋小高层18F，41栋多层5F占地面积14.4万容积率1.2建筑面积22.5万总户数1789多层均价9500元/平小高层均价8500元/平上跃约12000元/平下跃约15000元/平交屋标准毛坯开盘时间11.10.22物业公司半岛物业物业费用其它北欧风格、895个车位；预计2012年6月入住基本信息小高层18层，高层30层多层含下跃、上跃户型，一梯两户，南北通透楼层格局使用率赠送面积5层1梯2户90%无18层1梯3

16、户80%无30层2梯3户75%无居室面积配比客户用途快销户型1室46平25%刚需、投资30%2室70平-90平45%自住、改善50%3室101平-150平30%改善20%楼层布局户型配比83-87平占比最多：计530户151平占比最少：计25户112平115户95-98平110户多层户型均以南北通透为主；符合旅顺老城区居住习惯，仍以舒适性，改善型居住为产品设计重点；客厅开间3.7、4.0、4.2、5.15米随户型逐步增大而增加。多层户型83-87户型平占比最多，共计530户两室两厅一卫，南北通透优势：卧室私密性好户型方正，功能分区合理全明设计，明卫、明厨餐厅厨房一体式南阳台，面积赠送一半劣势：

17、北室开间窄户型分析户型分布95-98 户型共计110户三室两厅一卫，南北通透优势：卧室私密性好户型方正，功能分区合理全明设计，明卫、明厨阳光书房，空间巧妙利用餐厅厨房一体式南阳台，面积赠送一半客厅大开间劣势：北室开间窄户型分析户型分布112 户型共计115户三室两厅两卫，南北通透优势：卧室私密性好户型方正，功能分区合理全明设计，明卫、明厨餐厅、厨房一体式南阳台，面积赠送一半客厅大开间劣势：北室开间窄北卫生间开间过窄户型分析户型分布151户型共计25户四室两厅两卫，南北通透优势：全明设计，明卫、明厨餐厅、厨房一体式双阳台，面积赠送一半超大卧室空间客厅超大开间劣势：北室开间窄南卧室私密性差功能分区

18、不合理户型分析户型分布43-46平约120户99-102平83-86平高层户型43-46约120户一室一厅，纯南向优势：双南阳台，面积赠送一半洗手间干湿分离户型方正，功能分区合理劣势：卫生间太过狭小无私密性户型分析83-86三室两厅，南北通透优势：卧室私密性好户型方正，功能分区合理全明设计，明卫、明厨餐厅厨房一体式南阳台，面积赠送一半劣势：北向东室功能性不明显户型分析99-102两室两厅，南北通透优势：卧室私密性好户型方正，功能分区合理全明设计，明卫、明厨餐厅厨房一体式南阳台，面积赠送一半玄关设计，实用且保证私密性劣势：餐厅位置尴尬户型分析 本项目2011年10月开盘，首推5+2栋多层，240

19、户，去化率40%。高层2栋，230户，去化率47%； 多层主力户型85-98平，小高层主力户型72-85平； 主力客群仍以旅顺当地为主； 客户职业特征公务员、企事业、私营企业主为主力客群； 多层有下跃和上跃户型，含赠送面积，但单价较高；项目整体客群简介高层产品多层产品 85-98平去化较快 112平多为二次置业 ； 下跃户型因其单价在1200015000之间，总房款较高，目前只去化4套，同堂三代居住为主 72-85为主力去化户型，刚需明显 小户型外地客群占比较大分类解析小结产品卖点稀缺多层住宅产品企业品牌小区规划生活配套齐全客户需求刚改客户为主小两室与小三室消化最快第一郡基本信息项目名称亿达第

20、一郡地理位置旅顺口区政府东侧开发商大连蓝湾房地产有限公司占地面积/29万平建筑面积29万平容积率/绿化率1.0/35%产品类型多层和小高层面积段73.9-149平米开盘时间预计为8月末交房标准精装修（约1300元/平）总户数2700均价预计均价9000元/平入住时间2013年6月产权年限70年北美风格多层洋房法式小高层园林为法式2011年9月份项目将首开地块改为C-2号地块，内部为12栋10-11层的法式小高层 均为两个单元，一梯三户或一梯两户。2011年10月份调研项目开盘时间为11月中下旬，但2012年4月中旬，项目目前正在认筹中。开盘仍为该地块，预计新开盘时间为2012年8月末。目前确定

21、一期产品信息项目规划楼层布局户型配比楼层格局使用率赠送面积11一梯三户86%无11一梯两户86%无5一梯两户86%送一层居室面积配比客户用途快销户型两室74.9850%自住、度假认筹意向80%三室11325%自住认筹意向10%四室1505%改善性住房认筹意向5%跃层跃层20%改善性住房认筹意向5%作为亿达法式小高层的第四代产品，其外立面和户型都在第三代产品（第五郡）基础上，又做了一些变化。其户型与春田户型相似，同为亿达法式小高层第四代作品。其主要特征为：配比上仅用一种经济紧凑型的主力小户型，占比约30%左右，其他户型均为宽敞舒适型户型，其中5%左右为四室及以上户型。设计上小户型强调紧凑，无浪费

22、面积。大户型往往用玄关走廊和餐厨客等开间一体设计作为其户型设计的主体思路。 户型序列户型类别面积套数套数占比总面积面积占比A三室两厅一卫116平21029.58%2436033.90%B两室两厅一卫73.9平21029.58%1551921.60%C两室两厅一卫98.4平21029.58%2066428.76%D四（3+1）室两厅两卫149.2平405.63%59688.31%E四（3+1）室两厅两卫133.6平405.63%53447.44%合计73.9-149.2平710100%71855一期产品户型配比户型分析户型分析A户型 116平 三室二厅一卫户型特点：该地块三个主力户型之一，用于除

23、中间两栋楼之外的所有楼栋的边户。客厅餐厅厨房一体化同开间设计方式。该户型书房作为展示型书房，或藏品屋比作为卧室要更加合理。1.95米宽超大半赠送阳台，是提高该户型性价比的一大优势。户型分布B户型 73.9平 二室二厅一卫户型特点：该地块的三个主力户型之一，是项目的最小户型，也是套数最多的，同样是面向需要总房款较低的客户在该项目的唯一选择。户型方正，结构紧凑，但并不拥挤，尤其是卫生间和厨房的设计。暗厨暗卫3.9米的电视背景墙除去一侧1.2米宽的入室门仅余2.7米，稍显不协调。户型分析户型分布户型分析C户型 98.4平 二室二厅一卫户型特点：该地块三个主力户型最多一个，宽敞舒适型两室户型。餐厨客等

24、开间一体化设计。主卧和次卧均为3.3米开间，主次关系相对平衡。9平米得半赠送阳台，即赠送4.5平米，5%-6%的使用面积，比较实惠。户型分布2户型分析E户型 133.6平 四室两厅两卫户型特点：所谓四室是指三室加客厅一个南面1.5米进深的小书房或多功能房。亿达惯用的玄关走廊设计方式近9米的玄关走廊。突出主卧舒适度，卧室间+衣帽间+主卫共25.6平，且准南北通透（卫生间门一般不会开敞，且窗宽较小，所以不完全是南北通透）户型分布小结产品卖点品牌开发商旅顺未来CBD面积赠送认筹户型认筹率80%在小两居75平保利西海岸规模：占地面积:41020m2 建筑面积:227195m2 容积率：4.60产品类型

25、：高层 建筑风格：CCDI中建国标，采用Artdeco建筑风格，造型纤细挺拔，高贵典雅 园林规划：大连老撒园林环境设计有限公司旅游：世界和平公园、月亮湾海滨浴场、老铁山自然保护区、铁山温泉、黄渤分界线产业规划：中远船务、大重集团、今冈船务、北车集团等144家世界500强和国际著名企业的进驻 配套：停车位1000个会所：小区内部配有超市、小卖店等便民设施 教育：大连交通大学软件学院、信息学院，辽宁对外经贸学院，航运职业技术学院，吉林大学文体学院; 中小学：博阳小学、铁山镇小学、大连市第五十七中、铁山中心小学商业：新玛特购物中心主要客户来源：开发区企业单位、东三省、大连市内客户用途：自住、度假、投

26、资楼层布局户型销售价格楼层格局使用率赠送面积33两梯5户78%1.5平33两梯四户82-85%8-10平33两梯四户100%25-30平33两梯三户90%10-15平居室面积配比客户用途快销户型销售价格一室55-6030%自住、投资30%6600两室8630%投资20%6000三室96-11035%改善性住房30%6200四室144、1495%改善性住房20%6100楼层布局户型配比楼层格局使用率赠送面积33两梯5户78%1.5平33两梯四户82-85%8-10平33两梯四户100%25-30平33两梯三户90%10-15平居室面积配比客户用途快销户型一室55-6030%自住、投资30%两室8

27、630%投资20%三室96-11035%改善性住房30%四室144、1495%改善性住房20%户型分析1#8#9#2#3#4#5#6#7#1、3号楼A3A1A2A3A2A4一单元二单元149.89 96.43 114.88户型分析1#8#9#2#3#4#5#6#7#2、4、58号与9号楼备注9#的中间户型117.9的比2#的客厅开间小，其他不变B1/D1一单元二单元B2/D2B4B3/D3B1/D1B2/D2B3/D3B49#D496.72 86.63 60.21 110.98户型分析1#8#9#2#3#4#5#6#7#6、7号楼C1一单元C2C3C2C192.55 67.78 55.09户型

28、分析普通住宅户型研究：以二房、三房为主要产品形式产品户型面积（）供应量（套）套数占比一房455920012.5%二房6211551031.9%三房10218573846.2%五房180193704.4%跃层97273815.1%总计1599100%小结产品卖点品牌开发商户型多种选择面积赠送客户需求投资度假为主1居与小三室消化最快蓝湾镇规划情况规模：一期蓝湾占地面积350000 ,建筑面积170000 ；二期蓝岸占地面积70000，建筑面积100000 ；三期云海占地面积266000，建筑面积266000。容积率：1.42产品类型：高层、别墅 建筑风格：法式近海坡地别墅和法式高层山景公寓。 园林

29、规划：美国DDG、美国A+K、美国WILSON、香港ADI等全球顶尖设计力量配套：车位配比1:1会所：亿达文体中心，是大连地区规模最大、配套设施最先进、运动项目种类最多的一个超大规模综合性文体中心 教育：幼稚园为洽谈中的新加坡伊顿国际教育集团、中小学为水师营小学、小南村小学、第六十二中学、旅顺高级中学、洽谈中的北师大附属中学。 商业：大商新玛特购物广场、瑞鑫商场、水师营市场 、蓝湾海滨浴场、星级度假酒店、湾山高尔夫球场、大学城、圣美利加会所、东鸡冠山景区、二三森林公园樱花园，鼎文化公园、南山森林公园、旅顺太空植物王国主要客户来源：自身项目宣传，老业主介绍及大连亿达品牌的追随者客户用途：自住、改

30、善性住宅、度假蓝湾镇一期蓝湾一期蓝湾介绍： 亿达蓝湾镇一期占地35万平米，建筑面积17万平米，由182栋五重庭院的海边独栋及4栋29层精装修美式公寓组成， 现已售空交付业主使用。 蓝湾镇二期蓝岸二期蓝岸介绍： 蓝湾镇二期蓝岸，项目位于一期蓝湾西侧，翡翠湖畔，依东鸡冠山而建，蓝岸产品在蓝湾一期的基础上全面提升，由多家世界一流顶级设计团队联袂打造， 蓝岸共由4栋法国帝王风格的奢华高层山海豪宅组成；结合了现代的奢华和古典的精致，创造出经典法式帝王风格，配以庄重的法式花园、雕塑和喷泉及水景，为追求尊贵的业主塑造出宁静幽雅的私家园林以及世界级的超豪华生活水准。 亿达蓝湾镇蓝岸占地约7万平米，总建面约10

31、万平，绿化率高达80%以上。单套面积在75175平米，南北通透，功能分区明确、齐备，强调采光充裕，景观资源最大化，户户观海，看山，赏湖。 楼层布局户型配比楼层格局使用率赠送面积31两梯四户79%无31两梯四户79%无31两梯四户79%无31两梯四户79%无居室面积配比客户用途快销户型两室8050%投资60%三室14525%改善性住房30%三室17025%改善性住房10%户型分析户型分析户型分析户型分析普通住宅户型研究：以二房、三房为主要产品形式产品户型面积（）供应量（套）套数占比二房758049650.00%三房14024825.00%三房17024825.00%总计992100%二期四栋板楼

32、，两梯四户，每栋两个单元，户型设计简单，每栋中间两套80平方米，两边为140、170平方米。蓝湾镇三期蓝山云海三期蓝山介绍： 亿达蓝湾镇蓝山是一个大型的法式近海坡地社区，位于旅顺新城区主干路郭水路北侧，东接蓝湾、西邻旅顺大学城，距旅顺区政府5公里，与湾山高尔夫隔路相望，北靠小孤山，南望东鸡冠山国家风景区，东倚主题山体公园及规划中的国家级湿地公园，整个项目形成一个群山环抱、远观大海，上风上水的栖居宝地。 亿达蓝湾镇蓝山规划用地面积约26.6万平方米，建筑面积26.6万平方米。主要包括稀缺的法式近海坡地别墅和法式高层山景公寓。亿达联袂世界级大师团队美国DDG、美国A+K、美国WILSON、香港AD

33、I等全球顶尖设计力量，充分利用了地块的优势，将蓝山的建筑点缀于天然的向阳坡地之中，上承天运，下应地势，高低错落，与后面的葱郁山林融为一体，做到了建筑依山而立，与自然完美统一。楼层布局户型配比楼层格局使用率赠送面积31两梯四户80%2-6层送40平31两梯四户80%2-6层送40平31两梯四户80%2-6层送40平31两梯四户80%2-6层送40平居室面积配比客户用途快销户型两室75-8060%投资60%三室14540%改善性住房40%代表户型户型分析普通住宅户型研究：以二房、三房为主要产品形式产品户型面积（）供应量（套）套数占比二房7580111650%三房140145111650%总计223

34、2100%三期九栋板楼，两梯四户，每栋两个单元，户型设计简单，每栋中间两套80平方米，两边为140、145平方米。小结产品卖点品牌开发商旅顺未来CBD面积赠送小区规划客户需求度假和改善性客户为主两室销售较快第五部分 户型调整建议户型更改建议方向：一、项目住宅产品市场定位：以旅游、度假、养老为主，部分刚需为辅（刚需依据：旅顺辖区每年婚姻登记约2000对，市场婚房的需求量很大）二、根据我项目现有户型销售情况，建议更改产品以小面积低总价为主。小户型产 品不建议做成酒店公寓，因为华发新城小户型公寓无论是销售单价还是销售速度都不占优势，加之此部分产品属于过度性产品又受到限购政策的影响，市场上存量较大。大连自由意静置业 2012年9月5日精装修如不能深入细节，考虑交房时间太长，就毛坯交房提高户型得房率取消入户大堂设计、2梯3户改为1梯3户，增加面积赠送产品尽量做到上有阁楼，下有花园小面积、高单价、低总价总房款控制在60万以内为佳修正方向产品总套数与面积区间小户型、三室及别墅产品存量上升 2012年大连夏季房交