房地产信托详解

1、第9章 房地产信托(xntu) 房地产信托(xntu) 我国的房地产信托 房地产投资信托1共十六页房地产信托(xntu)什么是信托信托是资产所有者将其资产委托给他人（个人或机构）代为管理或处理的一种经济行为。信托参与方：委托人、受托人、保管人和受益人房地产信托简单说，就是与房地产相关的信托房地产信托举例“世纪星城住宅项目股权投资信托计划”“北京(bi jn)国投：欧尚天津第一店”2共十六页世纪(shj)星城住宅项目股权投资信托计划信托计划概况：该信托计划由重庆国投于2003年10月推出，信托计划资金由受托人集合运用，以股权投资方式运用于世纪星城住宅项目。计划规模：人民币2亿元计划期限：2年。起

2、购点：60万元，大型机构投资者优先。收益:预计不低于6风险防范：福建顺华房地产开发公司承诺信托计划到期(do q)时，以溢价收购股权。北京顺华房地产开发公司的现有股东以其在该公司的全部股份质押给重庆国投3共十六页法国欧尚天津(tin jn)第一店资金信托计划信托计划概况：北京国投集合运用信托计划资金，购买已与天津欧尚超市有限公司签定长期租约（40 年）的天津峰汇广场13层商铺（法国(f u)欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。在信托期末，北京国投将以法国欧尚天津第一店的物业产权为依托，发行下一个信托计划或处置该物业用于归还上一期投资人的本金。计划规模：不超过人民

3、币1亿元计划期限：3年起购点：20万元收益:预计64共十六页我国信托业及房地产信托的发展1921年，中国第一家专业(zhuny)信托公司成立1979年，中国国际信托投资公司成立，新中国的信托业务开始恢复发展二十年间，信托业务经历了多次调整“一法两规”：2001信托法实施；2002信托投资公司管理办法及信托投资公司资金信托管理暂行办法2004年，信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)我国的房地产信托(xntu)5共十六页我国房地产信托发展现状2003年以来(yli)，我国房地产信托迅速发展目前我国房地产信托产品发行情况大陆地区（P165）香港我国房地产信托的特征（P166）运作模式

4、单一，多以贷款形式运作信托计划的期限多为中短期信托投资项目的单一化信托产品的流动性差6共十六页我国房地产信托的风险管理（P163）信托公司风险建立完备的公司治理机制、操作流程和内部风险控制(kngzh)机制设立房地产信托投资专户信托产品风险不同种类信托产品的风险防范权益信托抵押贷款信托信托产品风险防范举例商品房开发信托举例土地储备信托举例7共十六页房地产投资信托*（P167）概念信托投资公司通过公开发行股票或受益权凭证募集投资者的资金，然后进行专业化的房地产投资或房地产抵押贷款投资的信托。优点专业管理：效率高分散投资：风险(fngxin)小为小额资金提供投资于房地产的机会流动性强* 特别说明：

5、这里的房地产投资信托指的是教材中的房地产投资基金8共十六页房地产投资信托的典型模式 （P168）世界各国的房地产投资信托 , 大致可以分为两种模式 ：基金模式（房地产信托投资基金，REIT）即公司型此模式的代表是美国这种模式是以封闭式投资公司为投资实体，通过(tnggu)发行受益股份来募集公众资金，运作方式类似于封闭式基金，即积少成多、专家运作、分散投资等基金模式案例：CPA15但基金模式的 REIT 和封闭式基金是存在本质区别 （主要在于投资的资产）9共十六页CPA15CPA15简介：是WP.Carey发起并管理的CPA系列公共持有非流通REIT之一，于2001 年在美国证券交易委员会注册，

6、初始股本金5亿美金，分5千万股，通过连续三年的不断发行新股及收购，2004年股本金约(jn yu)16 亿4 千万美元，负债约6亿8千万美元。投资类型：主要投资于单个租户公司物业,专注于提供“出售-回租”等服务，目前拥有遍布美国及欧洲的130 个物业，租户共41个。收益：体现为每年红利，约6. 4% 期限：属于无期限(open-end)信托10共十六页信托计划模式 即契约型此模式在澳大利亚发展的最为成功，新加坡、日本等也采用这种模式以信托计划为投资实体，通过发行信托单位来募集公众资金其特点是采用外部管理(gunl)方式，即有专设的资产管理(gunl)者（不是信托公司）11共十六页美国的房地产信

7、托投资基金（REIT）设立的要求资产要求房地产资产、现金和政府债券必须占到其资产价值的75%以上收入要求房地产租金、销售所得和抵押(dy)贷款利息需占到其资产总收入的75%以上分配要求给股东分配的收益必须超过其当期可纳税收入的95%以上12共十六页股本结构(jigu)要求持有人不得少于100人5个及5个以下持有人拥有的股份不得超过50%REIT的种类资产REIT多数REIT专注于某些房地产类型，一些专注于某些区域按投资的物业类型可分为：工业/办公类、零售类、住宅类、宾馆/旅游类、保健类、仓库类等。根据信托期限可分为：限定期限类和非限定期限类13共十六页公开(gngki)交易REIT的市场资本总

8、额（单位：百万美元）14共十六页抵押(dy)REIT将资金投资于房地产抵押贷款，包括：房地产建造及开发贷款房地产抵押贷款担保证券抵押REIT被用作一种融资渠道，尤其是对房地产建造和开发的短期贷款。混合REIT20世纪80年代中期前， 许多REIT是由金融机构组织的；之后，房地产开发商或营运商成了REIT的主要组织者。美国REIT市场规模的发展（见下页图）15共十六页内容摘要第9章 房地产信托。信托是资产所有者将其资产委托给他人（个人或机构）代为管理或处理的一种经济行为。信托参与方：委托人、受托人、保管人和受益人。北京顺华房地产开发公司的现有股东以其在该公司的全部股份质押给重庆国投。1979年，中国国际信托投资公司成立，新中国的信托业务开始恢复。2002信托投资公司管理办法及信托投资公司资金信托管理暂行办法。运