物业管理公司培训资料全

1、206/206物业管理公司教材(下)第三章物业管理公司的财务管理财务管理是物业管理中最重要的内容之一。物业管理收入的主要来源是业主按月缴纳的固定数目的管理费和小区内其他各种管理收费(车辆的停车管理费、活动场所租赁收费等)。其他来源包括：管理费存在银行的利息；专项服务的收费；经营性综合服务的收费等。财务管理负责各种费用的统计、预算和收支控制，若管理不好每年的财务报表、财务制度与账目记录等，不仅会使物业管理公司蒙受损失，影响公司的正常管理运行，而且也会招致业主(使用人)的不满，进而引起业主(使用人)与物业管理人员的争议，直至拖交各种管理费用。现代物业管理制度要求有一套与之相适应的财务报表体系和管理

2、制度，因此物业管理的领导对此一定要高度重视，并且要亲自抓。第一节物业管理公司财务管理概述一、物业管理公司财务管理目标物业管理公司的财务管理目标是指财务管理的目的行为，即在一定时期内财务管理目标。它是根据物业管理公司总体目标的要求所决定的。一般来讲，物业管理公司的财务管理目标是要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。主要包括如下几个方面：1.以提高经济效益为目标经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果大于服务经营的消耗，要求物业管理公司占用和消耗尽可能少的资产，为社会和业主提供更优质的服务，获得更多的利润。2.实现财富最大化目标财富最大化是指公司通过合理经营，使本企业

3、的总价值达到最大化。在股份制公司中，公司财富最大化也就是使股东财富最大化，这是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标，并认为这是股东创办企业的目的，是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。物业管理公司也有一个不断发展、逐渐壮大的过程，因此，实现财富最大化当然也应成为其财务管理的主要目标之一。3.完成国家有关规定国家与行政主管部门对企业(公司)都有一定的要求、一定的规定，比如总产值、人均产值服务经营效益等，实现这些要求后，不仅能保证国家税收，同时也能完成企业的效益。二、物业管理公司财务管理的几个新观念随着社会主义市场经济的建立与发展，财务理财也必须树立新观点，适应社会的发展。这些观念主要包

4、括：1.市场观念物业管理公司的工作和发展，应该以市场为导向，面向市场，参与市场竞争，在竞争中求生存、求发展。作为物业公司的领导者、财会人员应该与时全面地学习和掌握价值规律、供求规律、市场竞争和现代企业制度等市场经济的重要理论，才能更好地树立起市场观念。2.经济效益观念经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果与劳动消耗相比较，力争以较少的活劳动和物质的消耗，生产出更多符合社会需求的产品或向社会提供更热情周到的服务。提高经济效益是经济工作的出发点，也是建立现代企业制度的根本要求。要提高经济效益，首先要树立经济效益观念，明确建立以提高经济效益指标作为检查考核的目标。其次加强管理为提高经济效益的主

5、要手段，并把加强管理作为提高经济效益的重要途径。3.资本的保值观念物业管理公司所有者权益必须得到保障，使投入的资本不受任何侵犯，如不得随意冲减资本，不得随意转移资本；除依法转让外，不得以任何方式抽走资本。在经营过程中，其成本补偿和利润分配必须在保证资本完整性的前提下进行，保证资本权益不受任何形式的侵犯。4.资金时间价值观念资金时间价值是指资金在运动中，由于时间因素所增加的价值。由于不同的时间、资金的价值并不相等，一般要以利率为计算依据，将货币收支换算到一样时间基础上进行比较，衡量其实际价值。如果离开了时间价值因素，就无法正确地计算不同时期的财务收支，也不能进行正确的财务决策。因此应牢固地树立资

6、金时间的价值观念。5.投资的风险观念公司的财务活动，很多都是在有风险的条件下进行的。少冒风险，多获利，是人们处理风险的基本原则。在风险不可避免的情况下，投资者由于冒险而进行投资时，必须争取获得超过时间价值以外的额外收益，这种额外收益称之为投资风险价值，或投资的风险补偿。为了做好财务工作，财务人员必须研究投资和经营中的风险，计算风险度的大小，从而设法控制风险，这也是财务管理的基本观念和基本原理，离开了风险，就无法正确评价公司的收益，也就无法进行融资和投资的决策。三、物业管理公司财务计划的内容财务计划是物业管理公司物业经营管理计划的重要组成部分，是进行财务管理、财务监督、财务分析的主要依据，其目的

7、是确立企业经营管理目标，使物业经营管理活动按计划协调进行，提高经济效益。物业管理公司财务计划的内容主要有：1.各项收入的预算与筹集物业管理公司主要资金来源是物业管理服务费收入、门面房的租金以与其他经营活动的收入等。应按照国家政府制定的收费标准，算出按月、按季、按年各项收入的总额，并采取有效措施，确保应收资金与时收取。2.各项成本、费用的测算与分析各项成本、费用的测算是制定收费标准的基础，也是进行财务核算和财务监督的依据，应分门别类地测算出各项物业管理服务的成本与费用，在企业内部实行经济责任制。3.专项基金的提存与使用专项基金通常是指共用设备、设施的维修基金。关于专项基金的使用国家已做了相应的规

8、定，各地地方政府也出台了使用细则。专项基金的性质已决定了必须专款专用，同时应预先做好使用计划。专项基金的提存与使用是财务计划中的一项重要内容。4.公司净经营收益的预测和留用利润的安排使用公司的经营目的是获取利润。对公司资金运动过程进行现金流分析，其税前现金流在交纳所得税后得到的税后现金流，即为公司的净经营收入，也就是企业利润，财务计划应预测企业的利润情况，并分析影响盈亏的关键因素，以便与时调整，确保经营收益的最大化。四、机构设置物业管理公司的财务部与其他行业的财务部门大致一样，但其工作的内容和方法具有本行业的特点。根据每一个物业管理公司所管辖小区的范围大小、高层楼宇的多少，以与开展服务内容的多

9、少等具体情况来设置机构，配备人员。由于财务管理不同于一般管理，基本岗位不随内容的多少来决定，因此根据财务管理的特点，物业管理公司的财务部门可以设立一岗多人或一人多岗。通常财务部门的岗位设置如图2-3-1所示。五、财务部工作人员岗位职责1.财务部经理(1)向总经理负责，具体主持公司财务部的管理工作，做好总经理的助手。(2)组织财务部门的政治学习、法律法规学习。要求所有财会人员遵纪守法，按照财政部中国人民银行颁布的有关金融管理条例管理好财务。(3)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，并写出分析报告，送总经理审阅。(4)检查、督促各项费用的与时收缴和管理，保证公司的正常运转。(5)合理有效地经营好

10、公司的金融资产，为公司创造更多的利润。(6)审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费。(7)组织拟定物业管理费等各项费用标准的预算方案，呈送总经理、业主管理委员会和相关主管部门审核、修改决定。(8)熟悉各种工商、财会与税务管理制度，运用法律、政策手段保护公司的合法权益。(9)根据物业管理行业特点以与本公司的实际情况，制定财务管理制度的细则。(10)完成总经理交办的其他事项。2.主管会计(1)对部门经理负责，具体做好财务的日常管理工作；(2)每日做好各种会计凭证和财务处理工作；(3)每月、每季按时做好各种会计报表，送部门经理审核；(4)负责检查、审核各经营部门与下属机构的收支账目，与时向部门经理汇报；

11、(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；(6)根据物业管理行业的特点和需要，组织各营业部门与下属机构业务培训，提高整体的业务水平和服务水准；(7)完成经理交办的其他事项。3.出纳(1)对部门经理负责，服从领导安排，尽职尽责做好本职工作。(2)严格遵守国家制定的财会制度和公司制定的财务管理细则，按制度管理好公司的银行存款和库存现金。(3)与时办理各种转账、现金支票，并交会计做账。(4)与时追收各种应收的款项，保护公司利益不受损失。(5)完成经理交办的其他事项。4.统计员(1)对部门经理负责，遵守公司制定的财务人员管理细则，做好本职工作；(2)与时统计、存贮各种费用交收资料，供

12、主管会计参考；(3)维护好电脑设备，保管好所存的资料；对于变动的资料数据应与时修改与存贮，做到随时变动，随时修改，随时存贮，以免出现差错；(4)完成经理交办的其他事项。5收费员物业管理公司所管辖的业主(使用人)很多时，应专门配备收费员，这样既可方便住户，又能与时回笼资金。收费员的职责是：(1)对部门经理负责，遵守公司制定的财务人员管理规则，做好本职工作。(2)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴。(3)每天下班前应把当天收缴的各项管理费用的现金入库，并统计好交费情况。(4)树立“业主至上，服务第一”的思想。工作中应热情、周到，与广大业主(使用人)交朋友，以争取他们对物业管理工作的理解和支持。(

13、5)完成部门经理交办的其他事项。第二节物业管理公司的财务制度一、财务会计管理的涵义财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了物业管理公司的资金运行。物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范物业管理企业的财务行为，加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多物业管理公司实

14、行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业与其他提供有偿服务服务机构。财务管理的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。财务管理的任务是：(一)筹集、管理资金这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上

15、，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。(二)经济核算通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。(三)多元经营积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。(四)财务监督实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以与财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时，要

16、在分配收益上严格遵守国家规定，与时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。二、财务会计管理制度财务管理制度是物业管理公司内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以下几类制度：(一)会计核算方法与凭证账册制度(1)管理部采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合管理部的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账；(2)原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一

17、切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账；(3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。(二)货币资金管理制度(1)严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐

18、支留用，严格分清收支两条线；(2)做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”；对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。(三)费用现金报销制度为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度：(1)差旅费报销制度(具体内容略，下同)；(2)加班费报销制度：(3)医药费报销制度；(4)客饭招待费报销制度。(四)往来账目清理制度做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要

19、环节。财务人员要与时结账收款，摧收应收账款。过月未收的账款，要上门催收。对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。财会人员不能解决的事项应与时上报领导。(五)会计报表制度会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料，也是编制下半年收支计划的重要依据。所以，要保证报表的数据准确，内容完整，报送与时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。(六)固定资产管理制度1.固定资产的涵义固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定

20、资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。2.固定资产的范围和分类(1)凡单价在200元以上的一般设备，单价在500元以上的专用设备，其耐用时间在一年以上的，均列为固定资产；(2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产，也列为固定资产；(3)固定资产分为房屋与建筑物，专用设备，家具设备，电器设备，一般设备等大类。3.固定资产的账务处理(1)固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡；(2)购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号；(3)固定资产领

21、用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表明其设备由其保管使用；调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡；(4)固定资产的报废、报损，应由部门填写报废、报损单，经财产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销；(5)固定资金调拨，应严格按规定办理。调拨时，先由部门填写调拨申请单，经双方部门领导和上级主管部门签章后有效，使用部门不得自行处理。4.固定资产的管理职能(1)固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理，办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理与账务核算工作，做到账、卡、物相符，每年末进行一次清点、核账，并与时调整账目；(2)为保证固定资产账、卡、物的准确性，管理部门和使用部

22、门要相互配合，定期进行盘点，盈、亏要填表，通过财务部门调整账、卡。三、财务管理的机构与职责(一)财务部门机构的设置物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致一样，只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级与规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。(二)财会人员的岗位职责1.财会部经理(1)向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋；(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅；(3)检查、监督物业管理各项费用的与时收缴，

23、保证企业资金的正常运转；(4)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会与税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。2.主管会计(1)向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作；(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作；(3)每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴与

24、使用情况；(4)负责检查、审核各经营管理部门与下属机构的收支账目，向企业领导与时汇报工作情况；(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；(6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导交办的财会工作。3.出纳(1)遵守公司员工守则和财务管理制度；(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等；(3)与时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；(5)与时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。4.统计员(电脑员)(1)与时统计、存储

25、各种费用收付资料，供主管会计参考；(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应与时修改并存储；(3)与时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。5.收费员物业管理企业所辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴；(2)对缴费情况随时进行统计，与时追讨欠缴费用；(3)承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付；(4)和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；(5)完成企业和部门领导交办的其他任务。第三节物业管理财务分析任何管理工作都涉与分析现在、预测并规划未来，物

26、业管理公司理财亦不例外。物业管理公司财务分析是了解其经营成果和财务状况的重要途径，同时也为预测和规划未来提供了基础。因而，物业管理公司的财务分析与效益评价是其财务管理活动的重要组成部分。一、财务分析概述财务分析的过程是对财务会计信息进行加工利用的过程。信息的使用者不同，其财务分析的目的、重点和运用的方法就不一样。在探讨财务分析的具体方法之前，有必要了解财务分析的目的、要求和类型等。(一)财务分析的目的物业管理财务分析是以物业管理公司的财务报表等相关资料为基础，运用特定方法，对物业管理公司的财务状况和经营成果进行研究、评价和预测，从而为物业管理公司管理层和外部相关利益团体的经济决策提供决策信息的

27、一种管理活动。尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体(包括业主)都至关重要，然而，只有物业管理公司进行的财务分析较全面、深入。外部各利益团体由于经济决策的具体目的不同，财务信息的需求不大一样，因而其财务分析的目的各有不同。如债权人重点分析物业管理公司的偿债能力，投资者偏重了解物业管理公司的获利能力，而业主则侧重评估物业管理公司的管理服务素质和质量等。物业管理公司管理层受投资者委托，全权负责物业管理公司的经营管理，其财务分析不仅要包括物业管理公司偿债能力、获利能力与其发展趋势分析，还涉与对管理效率等能力的评价。此外，外部各利益团体的财务分析以物业管理公司提供的财务报表为基础，为了满足信

28、息需求者的不同信息需求，按照我国会计准则与有关法规编制的财务报告仅提供各方共同需要的信息。物业管理公司进行财务分析时，除利用财务报表中反映的资料外，尚可借助于日常核算和经营资料进行更深入的分析。可见，尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体(包括业主)都至关重要，但由于他们在物业管理公司有着不同的经济利益，从而导致财务分析的具体目的和方法也有一定的差别。由此看来，财务分析的具体目的可归纳为：1.评价公司的财务状况就公司管理层、业主和债权人而言，分析公司的财务状况，可以了解公司在一定时日资产的水平、构成状况与其流动性，负债的水平、构成状况与其与资产的比例关系，从而对公司的经营风险和偿债能

29、力作出正确的判断。2.评估公司的管理效率管理效率的高低，是公司管理能力的集中反映。由于大多数负债一经确定，就具有相对的固定性，同时，公司的生产经营过程就是运用资产赚取收益的过程，负债融资仅是公司为增加所控制的经济资源而作出的经济决策，因此，管理效率的高低主要表现在资产的管理效率上。分析公司的资产管理效率，有助于评价公司的资金营运状况、经营管理水平乃至公司的整体素质。3.评价公司的获利能力物业管理公司的经营目标有多种，尽管其基本业务物业管理服务是一种盈利不多的业务，但毋庸置疑，作为一经营性组织，盈利是其主要经营目的之一。盈利的多少或获利能力的高低，不仅对物业管理公司的投资者和管理层本身至关重要，

30、而且对债权人，特别是长期债权人也十分重要；因为公司偿付长期债务能力的强弱，在很大程度上取决于公司的获利能力。此外，在充分履行物业管理服务合约的前提下，获利能力的信息对业主也有一定价值，它至少反映了公司经营素质、特别是管理素质的高低。综上所述，财务分析的一般目的在于，通过对公司的财务状况和经营成果进行分析、评价，为物业管理公司管理层和外部利益团体的相关经济决策提供依据。(二)财务分析的要求财务分析所提供的信息恰当与否，对经济决策的正确性有着十分重要的影响，因此，进行财务分析时需谨慎从事，并按以下要求进行：1.分析依据的公允性和充分性由于财务报表是财务分析的基本依据，财务报表是否公允，直接影响着财

31、务分析结论的正确性。判断公司财务报表是否公允的标准为：在报表的所有重要项目上，财务报表揭示的信息是否可靠、公允；会计处理方法，包括会计核算方法和报表编制方法，是否前后期一致。如会计处理方法前后期发生变动，宜在财务分析之前进行必要的调整，以消除其对分析结论可能产生的影响。进行财务分析，除利用公司财务报表反映的财务信息外，还需收集其他相关资料，主要包括物业管理行业的发展状况、国家制订的有关物业管理行业的法律法规和政策、公司在本行业中的地位、本行业中大多数公司的财务状况和经营成果等，所有这些信息都是进行物业管理财务分析所必需的。2.分析方法的恰当性和综合性财务分析方法的选择，取决于财务分析的目的。现

32、实中，财务分析的具体目的不尽一样，财务分析的方法也必然会有所差别。依据分析目的恰当地选择分析方法，是形成正确分析结论的前提之一。例如，业主最关心物业管理公司的管理素质，分析时应选择相应的方法，侧重评估公司管理效率和经营管理水平的高低；公司管理层为提高经济效益，十分关注经营管理中存在的问题，其选择的分析方法常常会涉与对偿债能力、获利能力和经营管理效率等的评价。与此同时，值得注意的是每一种分析方法都有一定的局限性，因此，为提高分析结论的正确性，就一分析目的而言，有时要综合运用多种不同的分析方法。3.分析判断的准确性财务分析过程，是一去伪存真、去芜取菁、由表与里的分析判断过程。在判断影响公司财务状况

33、、经营成果的因素时，应进行深入的调查研究，重点区分主次因素与其影响，不被表象所迷惑，从而形成客观、可靠的分析结论。(三)财务分析的种类物业管理公司的财务分析多种多样，按不同的标志可作不同的分类。1.按分析对象分类按照分析对象的不同，可分为资产负债表分析、损益表分析和现金流量表分析三种。(1)资产负债表分析，是指基于资产负债表而进行的财务分析。资产负债表反映了公司在特定时点的财务状况，是公司的经营管理活动结果的集中体现。通过分析公司的资产负债表，能够揭示出公司偿还短期债务的能力，公司经营稳健与否或经营风险的大小，以与公司经营管理总体水平的高低等。(2)损益表分析，是指以损益表为对象进行的财务分析

34、。损益表反映了公司在一定时期内的经营成果，解释了公司财务状况发生变动的主要原因。分析损益表，可直接了解公司的盈利状况和获利能力，并通过收入、成本费用的分析，较为具体地把握公司获利能力高低的原因。就业主而言，它有助于分析公司管理收费的合理性与其使用效益。(3)现金流量表分析，是以现金流量表为基础进行的财务分析。现金流量表揭示了公司在某一特定会计年度源于经营活动、投资活动和筹资活动的现金流入流出信息，反映了公司现金状况变动的原因和结果。对现金流量表进行分析，有助于评价公司获取现金与其等价物的能力，了解公司偿债能力与公司未来经营业绩可能发生变化的方向，从而加深对公司财务状况的认识。值得注意的是：现实

35、中，纯粹的资产负债表、损益表或现金流量表分析不多。评价公司的偿债能力、获利能力和经营管理水平时，通常需同时以资产负债表、损益表和现金流量表为对象进行财务分析。2.按分析方法分类按分析方法的不同，可分为横向分析、纵向分析和综合分析三类。(1)横向分析，又称比较分析，是将同期财务报表中的两个或多个项目进行比较，以反映它们之间的相互关系所处状况的分析方法，它包括比率分析和构成分析两种。(2)纵向分析，又称趋势分析，是通过对物业管理公司连续数期(年)的财务报表或财务比率进行对比，借以反映物业管理公司财务状况变动趋势的分析方法，它又具体分为指数分析和比率趋势分析两种。(3)财务分析过程中，分析人员除重视

36、比较分析和趋势分析外，还十分重视综合分析。尽管比较分析和趋势分析可分别揭示出物业管理公司经营状况与其变化动态的信息，但为了能更清晰地描绘出物业管理公司经营的总体状况，并指明物业管理公司改善管理的努力方向，需将比较分析和趋势分析揭示的信息进行综合判断，即综合分析。常用的综合分析方法之一是“杜邦体系”。 物业管理公司进行财务分析，研究、评价物业管理公司的财务状况和经营成果，必须以物业管理公司的财务报表为基础。财务报表是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。目前，依据我国颁布实施的会计制度和公司法，物业管理公司提供的财务报表主要包括资产负债表、损益表、现金流量表和其他附表以与财

37、务情况说明书。其中，进行财务分析主要运用资产负债表和损益表两大基本报表。本章以天龙物业管理公司为例，进行较为全面的财务分析，其资产负债表和损益表见表2-3-1、表2-3-2。二、横向财务分析现实财务分析中，横向财务分析是运用最多的分析方法，主要包括比率分析和构成分析两种分析方法。这两种分析方法有助于从不同的侧面揭示物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等方面的信息。(一)比率分析比率分析是财务分析中常用的分析方法，其分析过程就是计算和解释财务比率的过程。财务比率繁多，涉与到物业管理公司经营管理的各个方面，我们将其分为流动性比率、管理效率比率、获利能力比率与债务比率四类(1995年，财政

38、部公布了一套不同于国际惯例的评价指标体系，包括10个指标：收入利润率=利润总额产品营业净额；总资产报酬率=利润利息支出平均资产总额；资本收益率=净利润实收资本；资产负债比率=负债总额资产总额；流动比率或速动比率；应收账款周转率=营业净额应收账款平均余额；存货周转率=营业成本平均存货成本；资本保值增值率=期末所有者权益总额期初所有者权益总额；社会贡献率=企业社会贡献总额平均资产总额；社会积累率=纳税总额企业社会贡献总额)。1.流动性比率在正常经营条件下，物业管理公司的流动负债需以其流动资产所产生的货币资金来偿付。流动性比率亦称变现能力比率，是用来反映偿还短期债务能力的指标。该类指标主要有流动比率

39、、速动比率。(1)流动比率。流动比率是物业管理公司流动资产总额除以流动负债总额的比值，其计算公式为：流动比率=流动资产流动负债从表2-3-1求得天龙物业管理公司的流动比率为：2491946=2.63(1998年)，25429502.68(1999年)。一般认为，该比率越高，表明公司的短期偿债能力越强，短期负债得到偿还的保障越大；但比率过高，则意味着物业管理公司在流动资产上投资过多，从而可能影响公司的获利能力。因此，该比率大约为2比较合适。以上计算结果表明：天龙物业管理公司1998年、1999年的短期偿债能力均很强，且1999年又进一步升高。有经验的分析人员都知道，该比率的恰当水平会因行业和企业

40、具体情况的不同而不同。(2)速动比率(酸性测试比率)。速动比率指速动资产和流动负债总额之比，计算公式为：速动比率=速动资产流动负债公式中，速动资产指扣除存货后的流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款等项目。在评价短期偿债能力上，流动比率存在一定的局限性。流动资产中，各项目的变现能力有所差别，除货币资金外，短期投资、应收票据和应收账款均比存货的流动性高。存货须通过销售(使用)和收款后，才能转换为货币资金。如果存货由于质量、价格等原因而无法使用，其流动性会大打折扣。因此，在反映物业管理公司短期偿债能力上，速动比率比流动比率更具有意义。 天龙物业管理公司的速动比率为：1487946=1

41、.57(1998年)，13709501.44(1999年)。习惯上，速动比率以1为宜。由计算结果可知，天龙物业管理公司两年的短期偿债能力都较强，1999年更趋向合理。尽管还应结合行业和物业管理公司的具体情况作进一步分析，但速动比率数字显示，天龙物业管理公司流动资产的管理很可能存在问题。2.管理效率比率管理效率比率又称运营效率比率，是用于衡量物业管理公司在资产管理上的效率和水平的财务指标，主要有应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率以与总资产周转率。其中，前两个指标反映了物业管理公司流动资产经营管理水平的高低，直接影响着物业管理公司的短期偿债能力。(1)应收账款周转率。应收账款周转速度反映了

42、应收账款转化为货币资金速度的快慢，它通常以一定时期内的周转次数或周转一次所用天数表示。应收账款周转率表明了物业管理公司应收账款一年内的周转次数，应收账款平均收现期则是反映周转天数的财务比率。应收账款周转率=营业收入应收账款应收账款平均收现期=应收账款(营业收入/360)=360应收账款周转率从表2-3-1、表2-3-2可得出：1998年应收账款周转率为：27955155.43(次)，平均收现期为：515(2795/360)66.3(天)，1999年应收账款周转率为：3117543=5.74(次)，平均收现期为：543(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出，天龙物业管理公司1999年

43、应收账款的管理水平有明显提高；其速动比率的趋向合理，部分地同应收账款周转速度提高有关。一般而言，各物业管理公司通常会结合自身状况和行业习惯制定应收账款政策(即处理应收账款的程序，包括给予一定的宽限期，逾期后去函催收、派人上门催收和采取强硬措施收款如诉诸法律等)，所以难以定出对各物业管理公司都适宜的周转次数和占用天数。对这一比率分析时，应重点同物业管理公司的应收账款政策、历史最好水平与行业的平均值进行比较。(2)存货周转率。存货周转率和存货周转天数是衡量存货周转速度或流动性的财务指标，反映了物业管理公司存货管理效率的高低。计算公式分别为：存货周转率=营业成本存货存货周转天数=存货(营业成本/36

44、0)利用表9.1、表9.2中资料可知：1998年天龙物业管理公司的存货周转率为：21401004=2.13(次)，周转天数为：1004(2140/360)=168.9(天)，1999年天龙物业管理公司的存货周转率为：24261172=2.07(次)，周转天数为：1172(2426/360)=173.9(天)，1999年存货的周转速度明显降低。可见，天龙物业管理公司流动比率偏高的原因，很大程度上同存货周转速度过慢有关。同样，分析存货管理效率时，应结合其具体情况，通过与其历史最好水平、同行业平均值的比较，作出理性的判断。(3)固定资产周转率。固定资产周转率衡量的是固定资产的利用效率，计算公式为：固

45、定资产周转率=营业收入固定资产净值以天龙物业管理公司为例，1998年固定资产周转率为：2795885=3.16(次)，1999年为：31171029=3.03(次)。1999年固定资产利用效率略有下降，其原因很可能同当年购置的固定资产投入服务的时间较迟有关。(4)总资产周转率。总资产周转率是资产总额与营业收入的比值，计算公式为：总资产周转率=营业收入资产总额利用表2-3-1、表2-3-2中资料可计算出：1998年总资产周转率为：27953612=0.77(次)，1999年为：31173998=0.78(次)。要判断这一指标是否合理，需同历史最好水平和行业平均水平进行比较。近两年，一些物业管理公

46、司运用其资产获取的营业收入低于资产数额，部分原因在于正在建设中的固定资产数额较大，但这些用于扩大服务能力的在建项目完工后，将有助于未来总资产周转速度的提高。可见，评价时还应充分考虑各物业管理公司自身的具体情况和特点。3.获利能力比率近年来，无论是物业管理公司的外部利益团体还是管理层，都越来越重视获利能力。投资者投资的目的是财产增值，实现这一目的的程度同其所投资的物业管理公司的获利能力高低密切相关。长期债权人的权益能否得到保障，除受物业管理公司短期偿债能力的影响外，从深层而言，取决于债务人的长期获利能力。物业管理公司管理层也十分重视这一能力，股东评价其受托代理责任的履行情况时，获利能力是最主要的

47、指标。此外，业主们也同样关心这一能力，因为在正确处理盈利和服务关系的前提下，物业管理公司的获利能力高低，很大程度上反映了服务质量的好坏。获利能力指标包括收入(销售)利润率、资产报酬率、权益报酬率等。(1)营业毛利率。营业毛利率是毛利占营业收入的百分比，计算方法如下：营业毛利率=(营业收入-营业成本)营业收入=毛利营业收入从表2-3-2求得：1998年天龙物业管理公司的毛利率为：(2795-2140)2795=23.4，1999年毛利率为：(3117-2426)311722.2，比1998年下降了1.2个百分点。这说明1999年的营业成本有所提高，其原因要作具体分析，可能是物业管理公司材料成本、

48、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。(2)收入(销售)利润率。收入(销售)利润率是净利润和营业收入之比。一般认为，该比率是反映获利能力的基本指标，它表明了一元营业收入中可用于形成税后利润的比重。在公司主营业务物业管理突出的前提下，收入利润率和营业毛利率结合在一起，可从整体上把握其经营状况。收入利润率=净利润营业收入从表2-3-2求得：1998年天龙物业管理公司的收入利润率为：4562795=16.31，1999年为：4883117=15.66，比1998年低了0.65个百分点。假定行业平均水平为14，则天龙物业管理公司的营业获利能力明显较强。从计算结果知，营业毛利率和收入利润率揭示的信

49、息一样1999年的获利能力有所下降，其原因在于营业成本的增长速度大于成本费用的下降速度(有关分析见构成分析部分)。造成天龙物业管理公司营业成本上涨的原因需结合物业管理公司的具体情况进行分析。(3)资产报酬率。资产报酬率又称投资报酬率(I)，是物业管理公司净利润和资产总额之比，表明了资产的综合利用效果。资产报酬率=净利润资产总额从表2-3-1、表2-3-2中可求出，1998年天龙物业管理公司的资产报酬率为：4563612=12.62，1999年为：4883998=12.21。资产报酬率等于资产周转率乘以收入利润率，它体现的资产利用效果更全面。计算结果表明：1999年，由于收入利润率的降低，该比率

50、略有下降。(4)权益报酬率。权益报酬率或净值报酬率，是净利润与所有者权益之比，其中，所有者权益是总资产扣除负债后的剩余权益。权益报酬率=净利润所有者权益=净利润(总资产-负债)从表2-3-1表、表2-3-2中可求出，1998年天龙物业管理公司的权益报酬率为：456222220.52，1999年为：4882604=18.74。该比率1999年下跌明显，其原因有待进一步确定(有关分析见杜邦体系部分)。4.债务比率债务比率利用负债与资产、权益之间的关系，反映物业管理公司偿付长期债务能力的高低以与物业管理公司财务风险的大小。对此，物业管理公司管理层和外部各利益团体都十分关心。一般认为，这类比率主要包括

51、：资产负债比率、负债权益比率和利息保障倍数等指标。(1)资产负债比率。资产负债比率是负债占总资产的百分比，直接体现出物业管理公司的资产依赖负债融通的比重，反映了物业管理公司的财务风险。此外，由于债权人的利益依靠总资产来保障，这一比率也反映出债权人利益的保障程度。资产负债比率=负债总额资产总额据表2-3-1中资料可知：1998年该物业管理公司的资产负债比率为：13903612=38.48，1999年为：13943998=34.87，负债融资的比重有所降低。评价资产负债比率时，以行业平均水平作为判断标准很重要。比重过高，投资者面临的财务风险就会很高，债权人的利益得到偿付的可能性就大大降低，物业管理

52、公司的资金成本也会大幅升高，如我国国有企业的资产负债比率在7080之间，这是造成国有企业效益不佳、银行不良资产过多的重要原因；比率过低，物业管理公司的资金成本不一定就低，投资者难以享有负债经营的利益。国际上，一般认为该比率为50比较合适。由此看来，天龙物业管理公司的负债比重较低，经营比较保守。(2)负债权益比率。负债权益比率是负债总额与所有者权益总额相比较而求得的比值。该比率主要用于衡量所有者权益为债权人提供的保障程度，比值越小，债权人的利益越有保障。负债权益比率=负债总额所有者权益总额从表2-3-1求得：1998年该公司的负债权益比率为：1390222262.56，1999年为：139426

53、0453.53。一般认为，负债权益比率以100为宜。这一比率同资产负债比率反映的信息一样。 (3)利息保障倍数。利息保障倍数是营业利润与利息费用的比率，用于反映物业管理公司支付债务利息的能力，计算方法为：利息保障倍数=息税前利润利息费用=(利润总额+利息费用)利息费用经计算可知：1998年该公司的利息保障倍数为：58750=11.74(倍)；1999年为：62046=13.48(倍)。由于利润总额的增大，天龙物业管理公司支付利息的能力大幅提高。这一比率的最低标准为1倍，恰当的付息能力水平应结合行业平均值和物业管理公司的最佳历史水平而定。5.比率分析的基准为了反映物业管理公司的偿债能力和获利能力

54、，物业管理公司管理层和外部各利益团体的分析人员需计算许多比率，并按照一定标准对计算结果进行纵向和横向判断，从而取得决策所需信息。在纵向判断过程中，常用的评价判断标准或基准是物业管理公司自身的历史最好水平，而横向判断主要运用行业平均水平与行业先进水平这两个基准。就纵向判断而言，无论物业管理公司管理层还是外部各利益团体，都易于取得制定该标准所需要的资料，进而判断特定比率是否有所改善或恶化，并总结出有助于改善经营管理的经验教训。比率分析的主要优点在于消除了物业管理公司间由于规模不同造成的不可比性，便于进行同行业间的比较分析横向分析。在横向分析过程中，物业管理公司应结合自身的经营业绩选择评价基准。尽管

55、最常用的基准是行业平均值，但绩优物业管理公司适宜以行业先进水平为基准。因为行业平均值是高比率和低比率的简单平均，以其为基准不利于绩优物业管理公司提高经营管理水平。目前，我国尚未有专门机构或报刊定期公布分行业的平均财务比率，增加了横向分析的难度。据中国证券报披露，财政部计划定期公布分行业的财务比率标准，各项准备工作已在进行之中。6.比率分析的局限性比率分析方法简明扼要、通俗易懂，为财务分析人士广泛使用。但是，在实际运用中值得注意的问题是：(1)会计政策和程序的可比性。按照我国会计准则和会计制度的规定，部分事项的会计处理多种方法并存，如存货的计价方法等，物业管理公司可结合自身的实际情况进行选择。尽

56、管要求同一物业管理公司的会计处理尽可能保持前后期的一致性，但同行业的不同物业管理公司可能会选择不同的处理方法，造成行业内不同物业管理公司的会计报表在一定程度上不可比，使物业管理公司间财务比率的对比分析难度增大。(2)分析的综合性。每一个财务比率分别从一个角度提供着物业管理公司的财务信息，但单一的财务比率意义并不大，难以进行客观的评价。例如资产周转率高，一方面意味着资产利用效率好，另一方面，也可能表明物业管理公司无力购置资产、资产偏低。此外，某一比率的不利方面可能为另一比率的有利方面所抵销。分析中应将各种比率反映的信息进行综合，才能作出正确的判断。(3)经营方式的影响。不同物业管理公司的经营方式

57、各不一样，如有些物业管理公司自己购置固定资产，而另一些物业管理公司则租赁取得；即使是同一物业管理公司，在不同时期也可能会采用不同的经营方式。会计报表反映的是资金运动的过程和结果，必然会体现出这种差异，从而也会给比率分析带来不可比性。(4)多元化的经营战略。目前，越来越多的物业管理公司进行跨行业的多种或多元化经营，有些物业管理公司的经营甚至涉与多个行业，而且这一趋势正在进一步增强。在多元化经营下，除非物业管理公司的主营业务突出，如天龙物业管理公司是一个以物业管理为主营业务的物业管理集团公司，经营领域涉与室内装潢、零售等多个行业，否则，比率分析时无法确定物业管理公司所属的行业，难以进行横向比较。当

58、然，在多元化物业管理公司内，各部门的经营相对单一，管理层可按各部门所属行业进行分析，但外部各利益团体很难取得分部门的财务报表，其分析的难度可想而知。(5)季节性经营的影响。在多元化经营方式下，就带有季节性的业务而言，月份和季度的比率分析通常难以说明问题。某些财务比率在淡季可能较低，而在旺季又会较高，难以通过对比分析判断其变化情况。此时，理性的方法是采用全年平均数，将季节性波动的影响降低至最小程度。(6)会计数据的历史性。比率分析中运用的会计资料是历史数据，是按照历史成本原则编制的，未考虑通货膨胀的影响，因此，以其为基础计算的财务比率仅对预测未来有一定的参考价值，不能代表未来；如果物业管理公司的

59、经营外部环境发生重大变化，会计信息的历史性会误导分析的方向。此外，比较分析中还应注意行业基准的选择问题(前面已作分析)，绩优物业管理公司不宜用行业平均值作为判断的基础。(二)构成分析构成分析又称百分比财务报表分析，是以报表的特定项目为基础，将绝对数财务报表转化为相对数(构成百分比)财务报表，通过分析各项目在不同时期的百分比变化，借以揭示物业管理公司的资产、资金结构变化状况的一种比较分析方法。其中，百分比资产负债表一般以资产总额为基础(即100)，百分比损益表常以营业收入为基础。某一项目所占百分比=(该项目金额资产总额或营业收入)100表2-3-3、表2-3-4分别为天龙物业管理公司的百分比资产

60、负债表和百分比损益表。实际工作中，需用多年的报表加以综合分析。为方便起见，在此只用两年的报表来说明。由于构成分析侧重于揭示财务状况变动的原因，在实际运用时，应以比率分析为主、构成分析为辅，两种分析相互补充。此外，构成分析不仅可用于同一物业管理公司不同时期的财务状况的比较，还可用于分析物业管理公司之间或与同行业平均数之间的差异与其原因。构成分析中，重点应放在比重较大、波动较大的项目以与影响重要财务比率的相关项目上。例如比率分析中的收入利润率，从表2-3-4知，营业成本的比重升高了1.26个百分点，这是造成1999年收入利润率降低0.65个百分点的根本原因。 表2-3-3中，流动资产占总资产的比重