[PPT]房地产开发与经营管理精讲讲义（170页）

1、房地产开发与经营管理武汉理工大学土建学院第一章导论1.1房地产的含义、特征及分类1.2房地产业的内涵及性质1.3房地产业在国民经济中的地位和作用1.1房地产的含义、特征及分类1.1.1地产、房产及其相互关系1、地产：指作为财产的土地，地产不仅包括土地这种物体（既包括自然土地也包括经过人类开发、改造过的土地），而且包括土地权利，如土地所有权、使用权、租赁权、抵押权。(重视土地权利价值及其价值评估)2、房产：指建筑在土地上，可以作为财产的各种建筑物、构筑物。3、地产和房产的关系（1）地产和房产的区别：第一、地产可以独立存在，而房产则不能。第二、地产具有双重性（不仅是一种财产或资产，而且还是一种重要

2、的自然资源）第三、地产具有稀缺性和永续利用性，而房产存在着更新和重置问题。第四、在我国，地产和房产的所有制形式不同。（2）地产和房产的联系第一、在物质形态上，房产总是和地产联结为一体而不可分离。第二、从价值形态来说，房价和地价也总是结合在一起。第三、从房地产的交易来说，任何形式的房产交易，必然同时伴随着土地使用权的转移。第四、从房地产经营管理角度分析，二者也是紧密结合的。1.1.2房地产的概念 房地产：一般认为，是地产和房产的合称，其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广义房地产包括地产和房产。1.1.3房地产的特性 1、位

3、置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性、价格易受周围环境影响1.1.4房地产的分类 1、按房地产用途分类居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等 2、按房地产实物形态分类区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度 3、按房地产开发程度分类生地、毛地、熟地、在建工程、现房 4、按房地产权属关系分类国有、集体、私有、股份、合作、外资等 5、按房地产开发经营内容分类房屋开发、综合开发、房地产服务1.2房地产业的内涵及性质1.2.1房地产业的内涵 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。1.2.2房地产业的性质 按一、二、三产

4、业划分，房地产业属于第三产业。1.3房地产业在国民经济中的地位和作用1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。3、房地产业能够促进相关产业的发展。4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投资热点，居住水平得到提高。第二章 房地产开发概述2.1房地产开发的含义、特征和形式2.2房地产开发程序2.3房地产开发企业及其管理2.4 我国房地产开发状况2.1房地产开发的含义、特征和形式2.1.1房地产开发的含义 房地产开发是房地产业中的物质生产过程，是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。2.1.2房地产开发的特征 综合

5、性、长期性、地域性、风险性2.1.3房地产开发的形式1、按开发的对象划分（1）土地开发（2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用房开发、工业厂房开发（3）综合开发2、按开发的规模划分单项开发、成片开发3、按开发区域的性质划分旧城改造、新区2.1.4房地产开发的主要参与者房地产开发企业、政府有关部门、建筑承包商、金融机构、房地产中介机构2.2房地产开发程序2.2.1投资决策分析阶段1、提出投资开发设想2、项目可行性研究2.2.2前期准备工作阶段1、获取土地使用权2、征地与拆迁3、工程勘察与设计4、施工现场的“三通一平”或“七通一平”5、建筑工程招标2.2.3建设实施阶段1、组织施工2、工程监理

6、3、竣工验收2.2.4租售及物业管理阶段1、房屋租售2、物业管理2.3房地产开发企业及其管理2.3.1房地产开发企业的设立设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构（2）有固定的经营场所（3）有符合国务院规定的注册资本（4）有足够的专业技术人员（5）法律、行政法规规定的其他条件2.3.2房地产开发企业的资质等级房地产开发企业按照企业条件，分为一、二、三、四个资质等级。（如：注册资本5000、2000、800、100，经营年限5年、3年、2年、1年，从业人员专业资格及数量等）2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模、范围

7、不受限制，二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定2.3.4房地产开发企业资质等级的审批房地产开发企业资质等级实行分级审批：一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。2.3.5房地产开发企业资质等级的管理1、房地产开发企业从事开发经营业务管理2、房地产开发企业资质证书管理3、房地产开发企业资质年检管理4、房地产开发企业分立、合并、变更管理5、房地产开发企业资质降

8、级管理6、行政主管部门工作人员管理2.4我国房地产开发状况 1、2005年固定资产投资全年全社会固定资产投资88604亿元，比上年增长25.7%。其中，城镇投资75096亿元，增长27.2%；农村投资13508亿元，增长18.0%。 2、2005年全年房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%。商品房竣工面积48793万平方米，增长14.9%。商品房销售额18080亿元。其中，现房销售额占35.5%，期房占64.5%。 房地产开发投资额从2002年的7736.42亿元增至2004年的13158.25亿元，增幅高达70.08；商品房施工面积从2002年的9.28亿平方米增至2004年的1

9、4.05亿平方米，增幅达51.42；各项房地产开发统计指标全面大幅上扬，尤以商品房销售额为甚，2004年商品房销售额突破万亿大关，达到10375.71亿元，增幅高达81.35。中国房地产行业所处的大开发时代迅速造就了一批颇具成长潜力的超大规模企业。 图4“十五”时期固定资产投资与增长速度 第三章 房地产开发项目策划3.1房地产开发项目策划概述3.2房地产开发项目区位分析与选择3.3房地产开发项目时机的分析3.4房地产开发项目定位3.1房地产开发项目策划概述3.1.1房地产开发项目策划的概念与内容1、房地产开发项目策划是房地产企业对新项目进行构思、设计、评价和选优的过程。2、房地产开发项目策划主

10、要内容：（1）房地产项目区位的分析与选择（2）房地产项目开发内容和规模的分析（3）房地产项目开发时机的分析（4）房地产开发项目定位 （5）房地产开发项目的规划设计（6）房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择（7）房地产开发项目的营销策划（8）房地产项目物业管理的前期介入3.1.2房地产开发项目策划的基本特性1、地域性2、创新性3、系统性4、前瞻性5、市场性6、操作性3.1.3房地产开发项目策划的作用1、使企业决策准确，避免项目运作出现偏差2、使房地产开发项目增强竞争能力3、探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力4、有效地整合房地产项目资源，使之形成一种前所未有的优势3.1.4房地产开发

11、项目策划的原则1、符合产业政策和区域规划2、符合市场需求3、符合环境条件4、符合技术先进性、经济合理性3.1.5房地产开发项目策划的模式1、概念策划模式2、“卖点群”策划模式3、等值策划模式3.2房地产开发项目区位分析与选择3.2.1区位的含义及区位效益的实质区位可简单的理解为位置，但它不是简单地指自然地理空间位置，而是自然地理位置和社会经济位置的综合。区位效益的实质就是位置级差地租（即土地位置对经营收益的影响）。3.2.2影响房地产开发项目区位的因素1、自然条件和环境方面的因素2、城市规划方面的因素3、交通方面的因素4、市政基础设施和公共配套服务设施方面的因素5、人口和经济集聚方面的因素6、

12、社会文化方面的因素3.2.3房地产开发项目区位选择的原则1、合法原则2、最高最佳使用原则3、开发潜力原则3.2.4不同类型房地产项目对区位选择的要求1、居住房地产项目对区位选择的要求（1）市政公用和公建配套设施完备（2）公共交通便捷（3）环境良好（4）居民人口与收入2、写字楼项目对区位选择的要求（1）接近其他商业和办公设施（2）交通方便快捷（3）周围环境优良3、零售商业项目对区位选择的要求 在微观上应位于城市或区域中心，具有较好的临街或道路状况，处于交通路口和繁华街道两侧，交通和通信便利，有足够的人口流量4、工业项目对区位选择的要求工业项目区位的选择要求主要包括：取得原材料容易，交通运输方便，

13、接近产品销售市场，人力资源和土地、水、电等资源和能源供给有保证，能够控制环境污染。3.3房地产开发项目时机的分析3.3.1房地产投资时机房地产投资时机的选择，一是从房地产开发经营过程。二是从房地产业发展周期。3.3.2房地产周期1、房地产复苏阶段2、房地产繁荣阶段3、房地产衰退阶段4、房地产萧条阶段3.4房地产开发项目定位3.4.1房地产开发项目定位概述1、房地产开发定位是指房地产开发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位。2、房地产开发项目定位的原则（1）受众导

14、向原则 （2）差异化原则3.4.2房地产开发项目产品定位1、房地产开发项目产品定位就是房地产开发企业为了将自己开发的房地产商品进行有目的、有选择、有针对性的销售或推广，在进行客户界定和细分的基础上，创造有差异的房地产产品，在消费群体中树立所开发房地产开发项目产品的特殊形象。2、房地产开发项目产品定位的内容房地产开发项目产品定位的内容主要有建筑风格、户型设计、功能定位、小区环境、物业管理等。3.4.3房地产开发项目客户定位客户定位是确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。3.4.4房地产开发项目形象定位1、形象定位主要是找到房地产项目所特有、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过广告表达并能

15、为目标客户所接受而产生共鸣的特征。2、房地产开发项目形象定位应遵循以下原则（1）项目形象易于展示和传播。（2）项目形象定位应与项目产品特征相符合（3）项目形象应与项目周边的资源条件相符合（4）项目形象应与目标客户群的需求特征相符合（5）项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素，与其他楼盘有比较明显的差异和区别 3.4.5房地产开发项目品牌定位1、品牌是一种名称、术语、标记、符号或设计，或是它们的组合应用。2、房地产开发项目品牌定位的影响因素品牌定位的影响因素主要有：房地产产品的质量、价格、服务、广告、员工。3、楼盘品牌的创立（1）命名及标志（2）产品品质（3）概念创造（4）追求个性化4、企业品牌与

16、楼盘品牌联动定位（1）楼盘品牌促进企业品牌（2）企业品牌带动楼盘品牌3.4.6房地产开发项目营销定位1、价格定位（1）价格定位的目标房地产开发价格定位的目标必须服从企业的经营总目标和市场营销目标。具体包括：最大利润目标、提高市场占有率目标、稳定价格目标、过渡价格目标、竞争价格目标、（2）楼盘定价方法房地产定价方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。（3）楼盘价格定位策略楼盘价格定位策略主要有：心理定价策略、折扣定价策略、新产品定价策略、过程定价策略2、广告定位（1）不同媒体广告的特点（2）选择广告媒体应考虑的因素在选择媒体时，房地产开发商应考虑以下因素：项目规模、楼盘档次、项目区

17、位、资金实力。（3）广告预算方法广告预算方法有：量力而行法、销售百分比法、竞争对等法、目标任务法。（4）广告推广安排3、活动推广定位（1）活动推广的概念活动推广是指企业整合本身的资源，通过具有创意性的活动或事件，使之成为大众关心的话题，吸引媒体报道与消费者参与，进而达到提升企业楼盘形象，促进楼盘销售的目的。（2）活动推广时机（3）活动推广形式活动推广形式有：楼盘庆典仪式、社会公益活动、社区内活动、大型有奖销售、打折促销4、营销渠道定位（1）房地产开发商直接销售（2）委托房地产经纪公司销售第四章 房地产开发市场调查与细分4.1房地产市场调查概述4.2房地产市场调查的方法4.3房地产市场细分4.1

18、房地产市场调查概述4.1.1房地产市场调查的概念、特点及作用 1、房地产市场调查的概念房地产市场调查不同于一般耐用消费品的调查，它是以房地产为对象，对相关市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。2、房地产市场调查的特点（1）房地产市场调查内容广泛 （2）房地产市场调查针对性很强（3）房地产市场调查方法多样（4）房地产市场调查结果具有一定的局限性3、房地产市场调查的作用（1）市场调查可以使企业获得大量信息，增强房地产企业对市场动态的感应并作出相应的反应，增强房地产企业的市场竞争能力（2）通过市场调查，企业可以了解、把握市场需求，确定企

19、业的目标市场，生产符合市场需求的房地产产品来满足市场的需求（3）通过市场调查，对房地产产品进行分析，对其地段、价格、楼型、户型、绿化、配套设施、物业管理等内容进行调查归纳和研究，也可使房地产企业的营销决策具有针对性、超前性4.1.2房地产市场调查的程序1、确定调查目的2、初步调查3、调查设计4、现场调查5、资料整理、统计和分析6、撰写和提交调查报告4.1.3房地产市场调查的内容1、房地产市场环境调查 （1）政治法律环境调查（2）经济环境调查（3）社会文化环境调查（4）社区环境调查2、房地产市场需求调查（1）房地产消费者调查（2）房地产消费动机调查（3）房地产消费行为调查3、房地产市场供给调查（

20、1）行情调查（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况（4）建筑设计及施工企业的有关情况4、房地产市场营销活动调查（1）房地产市场竞争情况调查（2）房地产价格调查（3）房地产促销调查（4）房地产营销渠道调查4.2房地产市场调查的方法4.2.1房地产市场调查的方法分类1、按调查对象分普查、重点调查、抽样调查2、按调查方法分访问法、观察法、实验法4.2.2房地产市场调查资料的收集1、基本资料的收集基本资料可分为一手资料和二手资料。一手资料是为特定目的而直接收集的资料，二手

21、资料则为公司内部或外部现成的资料2、房地产法规资料的收集3、项目基地现状资料的收集4、交通流量资料的收集5、人文社会经济资料的收集包括有：人口、职业或行业类别比例、产业结构、流动人口6、公共设施资料的收集7、商圈资料的收集8、房地产市场景气资料的收集9、销售资料的收集10、竞争项目资料的收集11、租金资料的收集4.2.3房地产市场调查资料收集的途径1、房地产消费者或居民2、交易双方当事人3、房地产中间商4、房地产租售广告5、房地产交易促销活动6、各类二手资料4.3房地产市场细分4.3.1房地产市场细分的概念房地产市场细分是发现和了解市场机会、制定与执行有效的营销方案的关键和核心4.3.2房地产

22、市场细分的原则（1）可测量性（2）可进入性（3）可盈利性（4） 可行性4.3.3房地产市场细分的依据1、地理细分2、人口细分3、心理细分4、行为细分4.3.4房地产市场细分的方法1、单维因素法2、三维因素法3、变量组合法4.3.5房地产市场细分的程序房地产细分一般遵行以下原则：（1）依据市场调查的资料进行分析，把握房地产市场需求供给状况和发展趋势，选择和确定房地产市场产品范围（2）依据市场细分变量排列出消费者的需求（3）依据消费者需求的具体因素，初步确定细分市场的数量（4）对初步确定的细分市场进行研究，从中选择有利于企业经营的细分市场作为目标市场（5）考虑可供利用的广告媒体、销售渠道、运输等费

23、用的高低，目标市场的特征和企业期望利润大小（6）计算目标市场给企业带来的效益，从而确定企业产品投向目标市场的风险程度（7）针对确定的目标市场特性，制定进入目标市场的营销策略第五章 房地产开发投资5.1房地产投资概述5.2房地产开发资金筹措5.3房地产投资风险分析5.1房地产投资概述5.1.1房地产投资的含义房地产投资是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为5.1.2房地产投资的主体1、国家2、企业3、个人5.1.3房地产投资的分类1、按房地产经济内容划分（1）土地开发投资（2）房屋开发投资（3）房地产经营投资（4）房地产中介服务

24、投资（5）房地产管理和服务投资2、按房地产投资形式划分 （1）直接投资房地产直接投资主要包括房地产开发投资和房地产置业投资（2）间接投资具体包括：购买住房抵押贷款证券，购买房地产投资企业的债券、股票，投资于房地产投资信托基金5.1.4房地产投资的优缺点1、房地产投资的优点（1）相对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级2、房地产投资的缺点（1）变现性差（2）投资数额巨大（3）投资回收期较长（4）需要专门的知识和经验5.1.5房地产投资三要素1、时机2、地段3、质量5.2房地产开发资金筹措5.2.1项目资金筹措的

25、渠道与方式1、项目资本金筹集的渠道与方式（1）国家预算内投资（2）自筹投资（3）发行股票（4）吸收国外资本直接投资2、项目负债筹资的渠道与方式 （1）银行贷款（2）发行债券（3）设备租赁（4）借用国外资金5.2.2房地产开发资金的来源1、自有资金 （1）企业自身积累 （2）主管部门投入资金 （3）联营企业单位提供的资金2、银行贷款3、社会集资 （1）房地产股票 （2）房地产债券4、利用外资5、预售款5.2.3资金成本1、资本成本的概念资金成本是指企业为筹集和使用资金而付出的代价，由两部分组成：资金筹集成本和资金使用成本。2、资金成本的计算（1）资金成本计算的一般形式资金成本一般用相对数表示，称

26、之为资金成本率。其一般计算公式为： （2）各种资金来源的资金成本优选股成本普通股成本债券成本银行借款租赁成本保留盈余成本（3）平均资金成本为了进行筹资和投资决策，需要计算全部资金来源的平均资金成本率，即综合资金成本率。5.3房地产投资风险分析5.3.1房地产投资风险的含义房地产投资风险是指从事房地产投资而造成损失的可能性的大小或程度，这种损失包括投入资本损失及实际收益小于预期收益的差额损失等。5.3.2房地产投资风险的类型 1、市场风险（1）市场供求风险（2）变现风险（3）购买力风险（4）未来市场变化风险2、经营风险（1）决策风险（2）财务风险（3）管理风险3、金融风险4、经济风险5、政策风险

27、政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。6、政治风险政治风险主要政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。7、自然风险5.3.3房地产投资风险的规避与控制1、风险回避2、风险预防3、风险组合4、风险转移（1）契约性转移（2）购买房地产保险（3）项目资金证券化5、风险自留 第六章 房地产开发项目可行性研究6.1房地产开发项目可行性研究概述6.2房地产开发项目成本费用与收入估算6.3房地产开发项目财务评价6.4房地产开发项目的不确定性分析6.5房地产开发项目方案比选6.6房地产开发项目综合评价6.7房地产开发项目可行性研究报告的撰写6.1房地产

28、开发项目可行性研究概述6.1.1房地产开发项目可行性研究的含义和目的 1、可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行前面的技术经济分析、论证的科学方法。2、可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。6.1.2房地产开发项目可行性研究的作用 1、项目投资决策的依据2、筹集建设资金的依据 3、开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 4、编制下一阶段规划设计方案的依据6.1.3房地产开发项目可行性研究的工作阶段 1、投资机会研究 2、初步可行性研究 3、详细可行性研究 4、项目的评估和决策6.1.4房地产开发项目可行性研究的具

29、体步骤 1、接受委托 2、调查研究 3、方案选择和优化 4、财务评价和国民经济评价 5、编制可行性研究报告6.1.5房地产开发项目可行性研究的内容 1、项目概况 2、开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定 3、市场分析和建设规模的确定 4、规划设计方案选择 5、资源供给条件分析 6、环境影响评价 7、项目开发组织机构费用的研究 8、开发建设计划的编制 9、项目经济及社会效益分析 10、结论及建议6.2房地产开发项目成本费用与收入估算6.2.1房地产开发项目总投资估算 1、开发建设投资 开发建设投资是指在开发期（指从房地产项目大量资金正式投入工程开始，到开发建设完成的期间）内完成房地产产品开

30、发建设所需投入的各项费用。 2、经营资金 经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金6.2.2房地产开发项目各费用估算 1、土地费用 （1） 房地产项目土地费用是指为渠取得房地产项目用地而发生的费用。 （2）根据取得方式的不同，所发生的费用有： 土地征收拆迁费、土地出让地价款、土地转让费、土地租用费、土地投资折价 2、前期工程费 房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用。 3、基础设施建设费 4、建筑安装工程费 5、公共配套设施建设费 6、开发间接费用 7、管理费用 8、财务费用 9、销售费用 10、开发期税费 11、其他费用 1

31、2、不可预见费6.2.3房地产开发项目收入估算 1、房地产开发项目租售计划 2、房地产开发项目租售价格 3、房地产开发项目收入 房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入、和自营收入。（1）租售收入 租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。（2）自营收入自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服物业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。6.3房地产开发项目财务评价房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价

32、指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。6.3.1房地产开发项目基本财务报表的编制1、现金流量表（1）全部投资现金流量表（2）资本金现金流量表（3）投资者各方现金流量表2、资金来源与运用表3、损益表6.3.2房地产开发项目财务盈利能力分析1、财务内部收益率2、财务净现值3、投资回收期4、投资利润率5、资本金利润率6、资本金净利润率6.3.3房地产开发项目清偿能力分析1、单利计息与复利计息2、有效利率与名义利率3、借款利息的计算方法4、借款偿还期的计算（1）国内借款偿还期（2）国外借款偿还期6.4房地产开发项目的不确定性分析6.4.1房地产开发项目不确定性分析的含义房地

33、产项目不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。6.4.2敏感性分析 1、敏感性分析的概念敏感性分析是通过预计房地产项目不确定性因素发生的变化，分析对项目经济效益产出的影响。（1）单因素敏感性分析（2）多因素敏感性分析2、敏感性分析的步骤（1）确定用于敏感性分析的经济评价指标。（2）确定不确定性因素可能的变化范围。（3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。（4）通过评价指标变动情况，找出较为敏感的变动因素，作出进一步的分析。3、敏感性分析方法的应用 （1）建造费用的敏感性分析 （2）建设周期的敏感性分析 （3）租金的敏感性分析 （4）建筑面积的敏感

34、性分析6.4.3临界点分析可进行临界点分析的因素有：1、最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率2、最高土地取得价格3、最高工程费用6.4.4概率分析1、概率分析的概念概率分析是使用概率研究预测不确定因素对房地产项目经济效益影响的一种定量分析方法。 2、概率分析的步骤： （1）列出需要进行概率分析的不确定性因素 （2）选择概率分析使用的经济评价指标 （3）分析确定每个不确定性因素的概率 （4）计算在给定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。3、概率分析的方法 （1）期望值法（2）蒙特卡罗模拟法6.5房地产开发项目方案比选6.5.1开发经营期相同的方案比选1、净现值法2、

35、差额内部收益率法3、最小费用法6.5.2开发经营期不同的方案比选1、年值法2、最小公倍数法3、研究期法6.6房地产开发项目综合评价6.6.1房地产开发项目综合评价的概念房地产开发项目综合评价是从区域社会经济发展的角度，考察房地产开发项目的效益和费用，评价房地产开发项目的合理性。6.6.2房地产开发项目综合评价的效益和费用1、房地产开发项目综合评价的效益2、房地产开发项目综合评价的费用6.6.3房地产开发项目综合评价的盈利能力分析综合评价的盈利能力分析是根据房地产项目的直接效益和直接费用，以及可以货币计量的间接效益和间接费用，计算综合内部收益率，考察房地产项目投资的盈利水平。6.6.4房地产开发

36、项目综合评价的社会影响分析社会影响分析主要包括下列内容： （1）就业效果分析 （2）对区域资源配置的影响 （3）对环境保护和生态平衡的影响 （4）对区域科技进步的影响 （5）对区域经济发展的影响 （6）对减少进口和增加出口的影响 （7）对节约及合理利用国家资源的影响（8）对提高人民物质文化生活水平及社会福利的影响（9）对远景发展的影响6.7房地产开发项目可行性研究报告的撰写6.7.1房地产开发项目可行性研究报告的基本构成1、封面2、摘要3、目录4、正文5、附表6、附图6.7.2房地产开发项目可行性研究报告正文的编写要点1、项目总说明2、项目概况3、投资市场研究4、市场研究5、项目地理环境和附近

37、地区竞争性发展项目6、规划方案及建设条件7、建设方式及进度安排8、投资估算及资金筹措9、项目评估基础数据的预测和选定10、项目经济效益评价11、风险分析12、可行性研究的结论第七章 房地产开发用地取得7.1房地产开发用地制度概述7.2国有土地使用权出让7.3土地使用权转让、出租、抵押7.4国有土地使用权划拨7.5闲置土地的处理7.6集体土地征收7.1房地产开发用地制度概述7.1.1我国基本土地制度1、土地制度的概念土地制度是人们在一定社会条件下土地关系的总称。包括土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度2、我国土地所有制 （1）国有土地所有权的主体和客体 （2）集体土地所有权的主体和客体3、我

38、国土地使用制4、我国土地国家管理制度7.1.2土地储备制度1、土地储备制度的概念城市政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征收等方法取得的土地进行前期开发、整理，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地的需要，确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。2、土地储备的范围土地储备的范围主要包括： （1）依法收回的国有土地 （2）可收购的国有土地 （3）在企业改制、旧城改造、污染企业外迁、城镇规划调整中可置换的土地（4）征收的集体土地和政府代征的土地3、土地储备制度的运作过程（1）土地收购储备（2）储备土地前期开发整理与利用（3）储备土地供应7.

39、1.3土地用途管制制度根据我国土地管理法规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。7.1.4耕地保护制度1、国家实行占用耕地补偿制度2、国家实行基本农田保护制度3、禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地7.1.5房地产开发用地取得方式主要有:出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。7.2国有土地使用权出让7.2.1国有土地使用权出让第概念国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。7.2.2国有土地使用权出让的年限（1）居住用地70年（2）工业

40、用地50年（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年（4）商业、旅游、娱乐用地40年（5）综合或其他用地50年7.2.3国有土地使用权协议出让1、协议出让的概念协议出让是指土地使用有意受让人直接向市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请，并就土地的用途、范围、价格等谈判、协商，达成一致并签订土地使用权出让合同的一种出让方式。2、协议出让的特点受主观因素影响大，缺乏公平竞争，地价往往偏低。3、协议出让的程序（1）申请 （2）协商 （3）报批（4）签约 （5）登记、领证7.2.4国有土地使用权招标出让1、招标出让的概念招标出让是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的

41、公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。2、招标出让的特点（1）招标人不说明自己的标底，投标人各自也不公开投标价（2）不一定“价高者得”（3）投标人只有一次机会3、招标出让的程序（1）招标 （2）投标（3）开标、评标、和中标 （4）签约 （5）登记、领证7.2.5国有土地使用权拍卖出让1、拍卖出让的概念拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为2、拍卖出让的特点（1）完全竞争（2）无主观因素影响（3）价高者得（4）多次报价3、拍卖出让的程序（1）发布拍卖公告（2）资格审查及交纳保证金（3）组织拍卖

42、会（4）签约（5）登记、领证7.2.6国有土地使用权挂牌出让1、挂牌出让的概念挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。2、挂牌出让的特点（1）公开竞争（2）有一定的挂牌期限（3）价高得胜 （4）简便、节省3、挂牌出让的程序（1）发布挂牌公告（2）挂牌公布出让宗地基本情况和挂牌出让基本要求（3）符合条件的竞买人填写报价单报价（4）出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格（5）出让人继续接受新的报价 （6）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人（7）签

43、约（8）登记、领证7.2.7出让土地使用权终止1、因土地使用权期满终止2、因土地使用权提前收回终止3、因违反出让合同有关规定终止4、因土地灭失终止7.3土地使用权转让、出租、抵押7.3.1土地使用权转让1、土地使用权转让的概念土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。2、土地使用权转让的形式（1）出售 （2）交换 （3）赠与3、土地使用权转让原则（1）出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权同时转移的原则（2）土地使用权与其地上建筑物产权一致的原则（3）不得损害土地及地上建筑物经济效益的原则4、土地使用权转让条件5、土地使用权转让的程序（1）提交转让申请（2）

44、审查批准（3）交纳有关税费（4）登记、发证7.3.2土地使用权出租 1、土地使用权出租的概念我国现行法规文件有不同的规定：一、国务院1990年发布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十八条为：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”二、1999年7月由国土资源部印发的规范国有土地租赁若干意见中的定义：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。”2、土地使用权出租的条件和范围3、土地年租制7.3.3土地使用权抵

45、押1、土地使用权抵押概念土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保向银行抵押取得贷款的行为2、土地使用权抵押的法律特征（1）土地使用权抵押是以不转移占有的方式设立的担保物权（2）土地使用权抵押具有附从性（3）土地使用权抵押具有公示性和对抗性（4）土地使用权抵押具有绝对性和排他性3、可以设定抵押权的土地使用权范围4、土地使用权抵押的设定（1）土地使用权抵押合同（2）土地使用权的抵押登记5、抵押权的实现6、抵押权的灭失7.4国有土地使用权划拨7.4.1国有土地使用权划拨的概念和特征1、土地使用权划拨的概念土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用

46、后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2、土地使用权划拨的特征7.4.2国有土地使用权划拨的适用范围划拨用地范围如下：（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（4）法律、行政法规规定的其他用地7.4.3国有土地使用权划拨的程序1、用地单位提交用地申请2、审核批准3、划拨土地和登记发证7.4.4划拨土地的管理（1）划拨土地可以转让（2）划拨土地使用权可以出租（3）划拨土地使用权可以抵押（4）对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法

47、收入，并根据情节处以罚款。（5）国有企业改革中的划拨土地（6）凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理（7）划拨土地使用权的收回7.5闲置土地的处理7.5.1闲置土地的概念和范围1、闲置土地是指土地使用者取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。2、有下列情况之一的，可以认定为闲置用地：（1）未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地（2）核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的（3）已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积13，或投资额不足总投资额25且未经批准中止开发建设连

48、续满一年的（4）法律、行政法规有其他规定的7.5.2闲置土地的处置方式（1）延长开发建设期，但最长不得超过一年（2）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设（3）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发（4）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地（5）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原原土地使用者给予补偿（6）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文件，将土地使用权交还政府（7）对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或征地费的，除选择前款规定的方式外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地

49、给原土地使用者使用，其余部分由政府收回7.5.3征收土地闲置费和无偿收回土地使用权根据国土资源部发布的闲置土地处置办法，对征收土地造成闲置的，要征收土地闲置费，直到无偿收回土地使用权。7.6集体土地征收7.6.1土地征收的概念及特征1、土地征收的概念我国的土地征收是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地有偿转为国有的措施2、土地征收的特征（1）土地征收以公共利益为目的（2）行使征地权的主体只能是国家（3）征地的标的只能是集体土地（4）征地行为具有强制性（5）征收土地应以土地补偿为条件7.6.2土地征收的审批根据我国土地管理法，土地征收实行二级审批，即由国务院和省级人民政府审批7.6.3

50、土地征收的补偿根据土地管理法征收的，按照被征收土地的原用途给予补偿。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。7.6.4土地征收的工作程序 1、申请用地2、受理申请并审查有关文件3、审批用地4、征地实施5、签发用地协议6、征地批准后的实施管理7、颁发土地使用证8、建立征收土地档案第八章 房地产开发房屋拆迁8.1城市房屋拆迁管理概述8.2城市房屋拆迁补偿与安置8.3城市房屋拆迁估价8.4城市房屋拆迁行政裁决8.1城市房屋拆迁管理概述8.1.1城市房屋拆迁的概念及原则1、城市房屋拆迁的概念城市房屋拆迁是指为了城市发展和建设项目的实施，由取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土

51、地上的房屋及其附着物，并对被拆迁人进行补偿、安置的行为。2、城市房屋拆迁的原则（1）城市房屋拆迁必须符合城市规划（2）城市房屋拆迁要与城市的旧区改造相结合（3）城市房屋拆迁应当有利于生态环境改善（4）城市房屋拆迁要注意保护文物古迹8.1.2城市房屋拆迁的管理1、城市房屋拆迁行政许可制度2、房屋拆迁单位资格管理（1）房屋拆迁方式（自行拆迁、委托拆迁）。（2）拆迁人有资格对本单位建设项目实施拆迁 （3）接受拆迁委托的单位必须取得拆迁资格（4）房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托（5）关于委托拆迁的有关规定3、拆迁范围和拆迁期限的管理（1）房屋拆迁公告（2）拆迁范围的管理（3）拆迁期限的

52、管理 4、拆迁补偿安置协议的订立及争议的处理（1）拆迁补偿安置协议的订立与管理（2）拆迁补偿安置协议争议的处理5、拆迁补偿安置资金的使用与监督8.1.3城市房屋拆迁的程序1、确定拆迁地块2、调查摸底3、预测拆迁费用及拟定拆迁安置补偿方案4、申请办理房屋拆迁许可证5、公布房屋拆迁公告6、进行拆迁宣传7、签订房屋拆迁安置协议书8、被拆迁人腾出房屋9、领取补偿费用，办理安置手续10、拆迁争议的处理11、实施拆除12、房屋拆迁资料归档管理8.2城市房屋拆迁补偿与安置8.2.1城市房屋拆迁补偿的对象根据城市房屋拆迁管理条例第二十二条： 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准

53、期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 8.2.2城市房屋拆迁补偿的方式1、货币补偿2、房屋产权调换3、拆迁补偿方式的选择8.2.3城市房屋拆迁补偿标准确定的原则城市房屋拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿。8.2.4产权掉换后房屋差价的结算根据城市房屋拆迁管理条例第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 8.2.5公益事业用房的拆迁补偿拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。8.2.6出租房屋的拆迁补偿安置 根据城市房屋拆迁管理条例第二十

54、七条: 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。8.2.7拆迁产权不明确房屋的补偿安置 根据城市房屋拆迁管理条例 第二十九条: 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。8.2.8设有抵押权房屋的补偿安置（1）要认定抵押的有效性（2）应当及时通知抵押

55、权人（3）能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可。（4）不能解除抵押合同的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照法律规定向抵押人进行追偿。8.2.9对搬迁和过渡补助费的规定1、对搬迁补助费的规定根据城市房屋拆迁管理条例第三十一条： 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。 2、对临时安置补助费的规定根据城市房屋拆迁管理条例第三十一条： 在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。3、搬迁补助费和临时安置补助费的标准的规定

56、搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 8.2.10拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿根据城市房屋拆迁管理条例第三十三条： 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。 8.2.11拆迁安置房屋的质量安全要求第二十八条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。 8.3城市房屋拆迁估价8.3.1城市房屋拆迁估价的概念城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助

57、费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。8.3.2城市房屋拆迁估价机构的选择城市房屋拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。8.3.3城市房屋拆迁估价实务1、城市房屋拆迁估价基本事项 城市房屋拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。 （1）拆迁估价目的。 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。” （2）拆迁估价时点。一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。（3）拆迁估价的价值标准。（

58、4）拆迁估价方法。一般应当采用市场比较法。（5）实地查勘拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。（6）技术协调（7）计价货币和精度 2、被拆迁房屋面积和性质的认定（1）被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（2）对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。 （3）对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管

59、理部门制定办法予以解决。8.3.4城市房屋拆迁估价结果公示和异议处理1、拆迁估价初步结果公示和估价报告送达2、拆迁估价报告疑问处理3、拆迁估价结果异议处理4、复核估价和另行估价8.3.5城市房屋拆迁估价纠纷调处1、调处途径2、估价技术鉴定3、估价专家委员会及其工作机制8.3.6对违规估价机构和估价人员的处罚对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据城市房地产中介服务管理规定、 房地产估价师注册管理办法等规定进行处罚，或记入其信用档案：(1)出具不实估价报告的；(2)与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；(3)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；(4)允许他人借用自己名义从事拆迁估价活

60、动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；(5)多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的； (6)违反国家标准房地产估价规范和本意见其他规定的；(7)法律、法规规定的其他情形。 8.4城市房屋拆迁行政裁决8.4.1城市房屋拆迁行政裁决制度1、行政调解制度2、拆迁听证制度3、集体决策制度4、对违法违规行为建立责任追究制度5、不服从行政裁决的行政复议与起诉制度6、回避制度8.4.2城市房屋拆迁补偿安置标准的裁决依据行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。 8.4.3城市房屋拆迁行政裁决的基本程序1、受理拆迁当事人拆迁裁决申请2、向申请人发出裁决受理通知书3、房屋拆迁管理部