[上海]房地产开发流程（ppt94页）

1、房地产开发流程第一节 土地权证、用地规划许可证（规土局）第二节 建设工程立项（发改委）第三节 设计方案审批、建设工程规划许可证（规）第四节 建设工程施工许可证（建委）第五节 住宅项目开竣工报审（房管局）第六节 施工过程中的配套第七节 竣工阶段配套工程第一节 土地权证、用地规划（规土局）1、签署国有土地使用权出让合同（附件建设工程规划设计要求）2、支付土地出让金（土地面积测绘由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积）3、申请办理用地批准书4、领取国有土地使用权证5、申请办理建设用地规划许可证（国有土地使用权出让的建设工程为领取）房地产开发流程证件解释建设用地规划许可证是建设单位在向土地管

2、理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。我们今天讨论的国有土地招拍挂项目，是比较简洁的，用不着做项目选址意见书和建设工程规划复核条件。我今天讲的报批材料等都是针对房地产开发项目的，很多材料我都简化了，比较繁琐的书面要求，不是关键的重点都被省略了。项目选址意见书项目选址意见书主要针对三种情况1）新建、迁建单位使用土地2）原址扩建的使用土地3）改变土地使用性质（比如茗馨的酒店项目，酒店变为商住，古猗二期就是2比8的商住）建设工程规划复核条

3、件建设工程规划复核条件 1）原址拆建是需要申请的建设工程规划设计要求，是需要报批的。 2） 我们国有土地是出让合同的附件。 房管局需要支付部分住宅配套费。（可以报送住宅开工计划时办理） 至此房产开发的“五证、两书”中的两证就齐全，下面简单介绍一下五证房地产开发流程证件解释建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。建设用地规划许可证房地产开发流程房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房销售许可证

4、建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五图片暂缺土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。当然现在规土合并了，这个基本不存在了。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求这些指标都在

5、这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门

6、不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出土地使用权证。这种让土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有

7、规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。第二节 建设工程立项立项，我理解是计划经济时代留下的产物，批准的部门是计划委员会，现在是发改委。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。其实可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。也很难说清楚。以前立项与其他程序的先后关系有的时候也是连环套。比如要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但是环评的一项主要前提材料就是立项批文。上海目前管理的比较好。但是资料经常也与网上的不符合。需要办证中心窗口拿资料。上海的立项分类 A、审批制 凡由政府直接或间接投资的建设项目 B、备案制 土地通过招拍

8、挂取得土地，不使用政府性资金投资金 建设、未列入上海市政府核准的投资项目目录细则C、核准制 1）划拨用地项目 2）土地招拍挂项目，不使用政府资金投资建设,已列入 上海市政府核准的投资项目目录细则审批制所需流程办事流程随着政策变化，不一定能全部说清楚，资料有穿插的情况，所以每个种类都说一下。立项的审批：区发改委，金额大还要市发改委。A、审批制A、审批制 项目建议书审批所提供的资料：1、单位企业营业执照、组织机构代码证2、项目建议书的请示3、项目建议书文本原件 （由工程咨询资质的中介机构编制）4、列入年度固定资产投资计划文件5、财政部门出具的资金证明或银行资信证明 环评审批文件提供资料1、环境影响

9、报告文件（总投资一亿以内编环评报告否则编环评书）2、项目建议书的批复3、规划选址意见书4、土地批准证书、或出让合同5、纳污证明（水务、环保部门的审批）可行性批复提供资料1、项目单位营业执照、组织机构代码证2、项目可行性报告请示3、项目可行性报告文本4、项目节能评估文件 （年综合能源消费量折算标准煤能耗评估表、评估书）6、规划选址意见7、土地预审8、项目规划设计方案9、项目环境影响评价批复 （可行性报告、节能评估由具有资质的中介机构编制）B备案制 （土地招拍挂项目常用）1、项目单位营业执照、组织机构代码证2、上海市企业投资项目备案申请表 （总建筑面积含：地上、地下、外保温）3、土地出让合同4、规

10、划设计方案（附平面图）5、开户银行出具的资本金信用证明 （总造价x30%-已缴土地费）总造价：土地费、建案费、 住宅配套费、其他费用6、其他需要补充说明的文件资料 从上表看只要土地出让合同签订，规划方案定稿，就可以立项。这个是网上窗口的告知，书面的告知单就增加了项目修建性规划方案批复、节能分析专篇。房地产前期主要围绕着四个部门发改委规土局房管局建委很多手续可以并行报批，很多也是连环套，我们拆开了慢慢说，申报部门一般承诺工作日10天，法定20天。立项大的节点说完了，立项涉及的分项报批再说一下。建设项目选址意见书（规土局规划科）提交资料：1、上海市建设项目选址意见书申请表2、 地形图1/500 4

11、份 （一份用红笔标明选址范 围，注明地户名和用地面积）3、 市测绘院提供的电子地形图。4、 建设项目建议书批复领取资料：1、 建设项目选址意见书2、 建设项目选址意见书的通知、3、 选址方位地形图。环评的编制和批复（委托有资质的有关部门编制环评书）（环保局）编制需要提供资料：1、立项批准文件；2、项目地理位置图（反应行政区域、水系、纳污口位置）3、施工总平面图、项目设计方案、项目可行性研究报告；4、排污管理署；有关排污接口批准意见书环评送审资料：1、环评书 2、立项批准书 3、建设项目环境影响登记表领取资料：建设项目环境影响报告书批复项目建议书的编制（委托有相关资质的单位）项目概况项目名称：选

12、址地点规划方案文本建筑平面布置（含项目建筑面积；建筑占地面积；绿化率）辅助配套工程说明大致的进度设想（建设期和运营期）基本投资回报的大致设想市场研究各类建筑的功能、栋数、层数、土地价格；销售方案的大致描述，包括出售及出租的比例，营销策略等建筑物出租和出售的价格区间。总投资建设期、投资估算表及资金筹备情况。资金来源、融资渠道的初步设想；预估的建设期总投资额度。项目可行性研究报告编制1、营业执照2、环评批文3、土地合同4、土地规划批复5、配套设施征询意见（排污、周边环保、环卫）6、资金证明7、总平面布置图一套。8、地形图一套。项目建议书、可行性报告主要给大家说一下都编制什么内容一般来说项目建议书批

13、复，就算是立项了。可行性报告有的需要有的不需要。至此发改委立项就说完了项目立项开发项目报批申领建设用地规划许可证规划设计条件审批规划设计方案审批申领建设工程规划许可证申领建设工程施工许可证申领商品房预售许可证主要内容和程序第三节 建筑工程设计方案审批、规划许可证这个是前期比较复杂的程序，经常来来回回反复修改报批，不仅仅涉及到规土局，还涉及到文管委、绿化局、人防办等。原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门（消防、卫生、交通、地名等)参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计（扩初），设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协

14、调，组织召开项目扩初会，需要核定的各配套单位单独报送。建筑工程规划设计方案审批（规划局）规划的分类（概念解释）1、控制性详细规划（控规）控规是指标体系性的控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定等强制性内容。用于指导修建性详细规划的编制。控制性详细规划深度做到“三定”：定性明确用地功能；定量确定地块容积率；定位明确公共设施布局。2、修建性详细规划（修规）属指引性的，具有弹性。涉及建筑物平面的造型，道路基础设施的布局，环境小品的布置等等深度做到“摆房子”。用来指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。3、规划设计条件（规划要点批

15、复）涵盖控制性、修建性规划的所有内容。 招拍挂土地，土地出让合同的附件，一般不需要做修建性规划方案。4、规划设计方案举例说明控规是强制性：古猗二期是商住用地，2比8的比例，是死规定，公司感觉商场面积太大，不好定位，想减少点，不行。古猗新苑的高程设计控规是60米，但是文管委要保护古建筑风貌，委托上海营都城市规划设计有限公司做的视角分析，等高线， 古猗园、南翔寺砖塔两个视角放气球，看看有没有影响。意味着按照视角确定高度，不能完全按照60米高度。建筑密度，建筑物基底面积占整个小区面积的比例，譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。但是有2000平方米是一个

16、大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？之所以限制我的建筑密度，主要就是为了保证绿化，保障居民的休闲空间。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，绿化没有减少啊，休闲空间没有减少，这个感觉有争议。修规和规划设计要求主要审查小区的总平面规划图纸，小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，1、消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道、消防登高场地，小区的绿化很受影响，绿化率不足，景观不漂亮

17、，登高场地需要硬质铺装，路面要求承载力，想办法，设置隐形消防车道、登高场地，上面种草保持绿化，少许高差基本上也可以，但是也有隐患。消防车载重量应该比较大。2、重点说一下车位，上海市城市交通设计标准上规定的车位数量比较宽泛的，现在嘉定区规土局明确规定90平米以下一个，150平米以下1.5个，以上两个。意味着至少每户一个，这个非常头疼东西，古猗二期把地下都打通了布置起来也困难，两层？造价也很大。要动脑筋。子母车位，地面局部机械停车（古猗一期地面上总图上画了机械停车位，最后没做，其实当初就没想做）地下车库局部加高 ，变机械停车。3、大多开发商做大地下室是无奈之举，基本上就是为了凑人防和停车指标，即便

18、能卖，一个车位大概10平米，能卖多少钱？七万，市区的据说三十万的，还要增加20几平米停车通道。不合算 ，做到两层就更是有苦说不出。规划设计方案报审（规土局规划科）1、上海市建设工程规划设计方案申请表2、1/500地形图，地形图上应由设计单位用0.3mm的红色或蓝色实线标明下列内容并盖章：建设基地用地界限；周边地形（包括现状和待建建筑位置）；各项规划控制线；拟建建筑位置（包括地下和地上建筑）、建筑物角点轴线标号；基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、绿化、车位、道路；3、1/500建筑设计方案总平面图（图纸二份，电子盘片一份；市局审批三份），总平面图上应标明的内容及要

19、求同地形图，总平面图应符合国家和本市方案出图标准，并加盖建筑设计单位的建筑设计方案出图章和设计负责人、注册建筑师印章；4、建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及设计说明文本（二套），图纸应符合国家和本市设计方案出图、文本制作标准，并加盖建筑设计方案出图章和设计负责人、注册建筑师印章； 5、分层面积表（二份）；7、属高层建筑项目，周边有居住及文教卫生建筑的，须加送有相应资质部门编制的日照分析报告（原件二份）；8、可行性研究报告或其他计划批准文件9、建设项目选址意见书的通知或建设工程规划设计要求通知单或国有土地使用权出让（转让）合同文本及附图）；领取资料：建筑工程规划设计方案批复及附图。规划设计方

20、案征询（消防、卫生、交通、绿化、水电煤）相关配套部门出具审核意见分为三个阶段1、规划方案阶段2、初步设计（扩初）阶段3、建设工程规划许可证阶段这个分各部门职能报批情况不同，主要根据上面图片示意的建委主导的初步设计审查要求。比如说人防三个阶段是必须走的。征询和审查都自成体系后面单独讲。简化的流程是规划方案审批后直接扩初然后再征询意见。初步设计批复、审查区建委召开审定会议参加审批部门：规划、环保、公安、消防、路政、卫生、民防、水务、园林市容、住房保障局、供电、煤气、自来水、电视、电话、发改委、街道、地区办等部门。根据审查意见修改初步设计，初步设计审批出施工图，各职能部门审批。规划阶段、扩初阶段重要

21、的征询及审批发改委、规划局、住宅发展中心不会提具体要求比如残疾人设施完善、创建无渗漏工程等，比较务虚。1、建设工程项目地名报批 嘉定区地名办 批准使用茗馨公寓为标准地名。2、消防施工图审查 嘉定区消防支队 主要审查防火分区、车道、登高场地消防排烟、消防给水，泵房消防给水压力高程。3、卫生 嘉定区卫生局监督所 审核二次供水卫生、住宅内的采光、通风所设置 施工过程的垃圾收集、厕所等4、防雷：嘉定区气象局防雷办 审核防雷布置图、配电箱柜的电涌保护器设置及产品准入5、绿化 区绿化市容管理局 审查绿化率、集中绿地面积（这两个指标很死）地下车库覆土高度，6、供水：自来水公司 南翔水厂 泵房供水形式，市政管

22、网接头7、燃气：区煤气公司 燃气种类 气源位置8、电信： 区电信局 机房面积位置 管道井电源 箱体位置 进户管径9、供电：区供电公司 每户配置容量，配电站形式及位置（地上、地下）10、环卫：区环卫所市容环卫管理署 垃圾站面积 垃圾箱位置 公共建筑厕所设置 施工过程的垃圾收集、厕所等11、水务局： 主要（排水）雨污分流设置 阳台地漏污水纳入污水管道（建议）、 雨污水纳管接口 河道控制线12、环保：雨污水分流 各种机房设备噪声 餐饮用房离居民楼距离（10米） 配电站的防磁保护 环评报告13、交警路政：区交警支队路政科 区队基本无意见，进出开口、交通方案需要专业公司设计后报市交警总队审批人防办：核定

23、人防面积、人防结构形式地区办：核定住宅配套面积、功能、具体位置工程建设项目初步设计审查 （建委） 1、请示报告；2、上海市嘉定区工程项目初步设计审查请示单；3、立项批复及可行性研究报告批准文件；4、政府批准的详细规划批复；5、规划部门签发的规划选址意见书及设计方案审核意见6、建设用地规划许可证；7、土地批准文件；8、设计中标通知书；（从建委的路线再讲） 9、设计单位资质证书；10、初步设计文件及概算；11、由建委视工程规划及根据有关规定指定参与审查有关专业和配套单位填写的“初步设计审查意见单 建筑工程设计方案审批（规土局规划）1.项目批复；2.规划设计要求通知单或选址意见书；3.设计合同、勘察

24、合同；（建委招投标线路）4.规划红线图、用地范围；5.勘察单位、设计单位的资质证书及复印件；6.初步设计（扩初）批准文件、（包括路政、环卫、供电、供水、煤气、电话、规划、绿化、民防、初步设计意见）；7.地质勘查报告；8.初步设计主要文件；9.全套施工图（有出图章）、计算书和概标资料；施工图阶段重要的审核意见1、卫生审核意见书2、交警路政：区队意见 总队意见3、消防审核意见书4、绿化配套方案审核意见书5、防雷审核意见书6、水务：有水系调整（古猗一期有河道填埋，要重新买水平面，交费，举报）7、地区办住宅配套面积审核8、供电：电站形式、面积批复建设工程规划许可证（建筑物） 民防另讲建设工程规划许可证

25、 1、上海市建设工程规划许可证申请表（建构筑物工程）（原件一份）2、市测绘院提供的地形图并有设计单位用0.3毫米的墨线笔标明的下列内容并盖章：(1)建设基地用地范围；（2）周边地形（包括现状和待建建筑位置）；（3）各项规划控制线；（4）拟建建筑位置（包括地上和地下建筑），建筑物角点轴线标号；（5）基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、绿化、车位、道路交通等。3、1/500或1/1000建筑施工总平面图（图纸四份，电子盘片一份），总平面图上应标明内容及要求同地形图，总平面图应符合国家和本市施工图出图标准，并加盖建筑设计单位“工程施工图设计出图”专用章和设计负责人、注册

26、建筑师印章。4、建筑施工图（平、立、剖面图和图纸目录）（三套），须符合国家和本市施工图出图标准，并加盖建筑设计单位“工程施工图设计出图”专用章和负责人、注册建筑师印章。5、基础施工平面图、基础详图及桩位平面布置图（各二套），图纸须加盖建筑设计单位“工程施工图设计出图”专用章和设计负责人、注册结构工程师印章。6、用于项目公示的建设工程平面示意图（图纸二份、电子盘片一份）。7、批准建设项目初步设计文件或其他计划批准文件（原件及复印件各一份）。8、建设用的批准书及附图或房屋土地权属证明及附图（原件）。9、建设工程规划设计方案批复及附图（复印件一份）。10、建筑工程概预算书（原件及复印件各一份）。11

27、、属高层建筑项目，周边有居住及文教卫生建筑的，须按有关规定加送有相应资质部门编制的日照分析报告（原件二份）。12、属住宅项目，须加送共建配套协议（原件一份）。13、建设工程规划设计方案批复中要求征询的相关单位审核意见（原件）至此建设工程规划许可证就拿到了，但是人防审查这里还没讲，没有他的审查实际上也拿不到建设工程规划许可，它涉及规划、初步设计、规划许可、报监等全套流程，自成体系只好单独讲。下面我们再从建委、房管局角度。刚才大家也看到有的东西是穿插的。设计、勘察的招投标与设计方案的批复、报建与建筑工程规划许可证。第四节 建设工程施工许可证（建委）1、工程报建2、招投标（设计、勘察、施工）3、合同

28、备案4、建设工程安全质量监督申报（项目报监 ）委托检测建设工程使用散装水泥申报 建设工程墙体材料使用情况核定（施工过程中的申报）以上两项前期申报，后期竣工核定5、建筑工程施工许可证的申领第五节 住宅项目开竣工报审（房管局）1、新建项目住宅项目开发计划办理 2、缴纳住宅配套费住宅配套设施配置的审定 （教育、建委、地区办等）否则不能办理施工许可证、不能申请水、电、煤配套施工第一次在申请施工执照前缴纳百分之四十，第二次多层住宅在首次交款后四个月内缴纳剩余的百分之六十，3、商品房面积预测（后面办理也行，看预售政策）其它部门1、公安部门批准的门牌号码批文及附图 （预售前办理也可以）2、施工图审查节能审查

29、、施工图审查，市场化了，委托第三方（上海见智审图公司）设计院结构、水电等全部施工图出图（消防、安全、结构承载力、各种强制性规范）各项审查，相当于对设计院的监督。建筑节能随着09年新规范颁布，地位越来越高。360度大落地窗、大凸窗、普通玻璃、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。节能备案登记（现在区政府专门有个节能办公室，不登记了，全给审图公司）工程定位防线，出具测量成果报告。工程要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院干，上海也已经把这个工作半市场化了。而且服务的比以前周到，以前就把水准点、坐标控制点，

30、给你几个，现在你可以要求把红线、房子四大角全部放样出来都可以，以前提供控制坐标点，地形复杂的话，我们自己放线有可能出现错误，桩打错了位置。现在全部gps定位，大地坐标一输入，就好了。施工单位省心了，以前我们做施工的时候，就是凭着经纬仪，全站仪都没有，大地坐标角度交会放样，比较痛苦，精度比较差。按照上表施工许可证拿到，下面我们把人防说完、施工许可证具体的手续说一说。民防工程程序：方案初步设计民防规划许可证民防报监民防档案验收民防竣工备案1、规划方案阶段提供资料：民防工程建设（方案阶段）申请表；项目建议书、可行性研究报告批复、土地出让合同方案总平面图（有出图章）标明地址、地下建筑位置；设计方案文本

31、（有出图章）；建筑分层面积表（加盖设计单位和建筑单位公章）；2、初步设计阶段提供资料：民防工程建设申请表；规划部门的建设工程设计方案批复及复印件；初步设计总平面图（盖有出图章）；要求标明建设基地界限、拟建建筑位置（包括地上和地下建筑）、建筑层数、技术经济指标；初步设计文本（盖有出图章），要求：应包含民防工程设计内容。建筑分层面积表（设计单位和建设单位盖章） 3、民防规划许可证申领阶段 建设交通部门的初步设计批复文件及复印件；上海市民防办公室关于该项目通过民防审图的意见建筑施工总平面图（有出图章）；要求：标明建设基地界限、拟建建筑位置（包括地上和地下建筑）建筑层数、技术经济指标；民防工程建筑平面

32、施工图（有出图章）；建筑分层面积图（加盖设计单位和建设单位公章）；（“要求不同性质的建筑面积应在表中分别列出”）民防工程报监受理 项目报建IC卡；上海市民防办建设工程质量监督申请表（原件2份）；民防工程建设（初步设计阶段）审核意见单（原件、复印件）；民防工程施工图审查表（原件及复印件）；民防施工图审查意见及设计修改通知书；施工中标通知书（原件及复印件）；监理中标通知书（原件及复印件）；建设工程质量人员从业资格审查表（原件、一式两份）；民防刚才建筑施工平面图；民防工程防护（防化）设备买卖合同；工程综合保险预缴费凭证（单建式工程提供原件、复印件）；民防工程安全生产监督登记表（单建式工程提供原件、复

33、印件）；工程概况及审查资料一览表（单建式工程提供原件、复印件）；民防工程开工前各项安全生产条件审核表（单建式工程提供原件、复印件）；签订材料测试合同民防报监督这个有个讲究，保监的两个部门，建委系统的质监站、人防系统人防质监站，比如说车库5000平米，2000平米人方面，到底是谁管，以前是各管个的，现在统一全部受理监督与人防站，这个不仅仅涉及到工程上的验收和材料那个站检测。涉及到竣工备案证书的面积，质监站最后出监督报告上面核定了面积，以前出现人防只是出人防部分，质监站你们报他们就不出，这样就少了面积，（这两家是有深层次矛盾的），无法办理产证。所以后来改革，人防也要求测绘地下车库面积了，茗馨我为了

34、怕出错 质监站也去地下车库保监了，后来等人防备案证书发下来我就去窗口取消掉了。我们就先说到民防报监督，民防的规划许可证一般情况和建筑工程规划许可证合并，我没遇到过单独核发的，名新公寓被检查的时候有一次遇到过这个问题，民防工作的同志问有没有单独的 我说没有。人防工程是中国特色的东西。真要有空袭了，高层建筑的地下室里安全吗，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。人防分为单间式和复建式，估计单间式的还可以，我们参考一下重庆抗日轰炸，作用还是比较大用于人防用途的那部分地下室也可以停车位，产权这个东西有争议。人防审图也是比较变态，一般的审查出来的意见要返回设计单位修改，有的

35、设计院还看不透民防的审图意见，修改的率唇不对马嘴，比如茗馨的地下车库设备上就出现过一点问题，人防有些图集也属于机密文件，我们上次去考察人防门的施工单位，有些文件是不允许带走的，搞的很神秘的。有人防设计资质的单位不是很多，上海大概三四家吧 比如甲级的上海地下设计院和上海民房设计院人防分为单建式人防、附件市人防，这个通常但件事要求比较复杂，要求比较高，基础要求满堂红基础，所谓满堂红基础就是伐板基础，单独核发规划许可和施工许可证验收的资料也不同，所以尽可能不做但件事人防。人防也可不做，经过人防部门审查后确定人民防空面积后，按照60元/每平米异地建设费缴纳就可以不做人防。一般比较难。建委线路的具体过程

36、工程报建：上海市建设工程报建表2份企业法人营业执照（副本）及有关证明复印件（提供原件复核）建设单位组织机构代码证复印件（提供原件复核）建设工程立项的批准文件复印件（提供原件复核）有与建设工程相适应的资金证明（工程项目专用账户银行开户回执复印件，提供原件复核）法定代表人委托书（委托经办人办理报建）经办人身份证复印件（提供原件复核）领取资料：建筑工程项目报建表（缴二份、批准盖章后返回一份）；IC卡；（所有的办事合同备案、竣工备案在建筑建材网那个都需要这张卡登陆）招标办招投标（设计、勘察、施工、监理）委托招投标 代理公司1、组织招标工作小组2、受理登记3、信息发布备案（公开招标项目）4、招标文件备案

37、5、接受投标申请6、领取招标文件7、组织投标单位踏勘现场，并对招标文件答疑8、组织开标，评标，定标9、发出中标通知书10、签订承发包合同达到金额需公开要招投标，（300万）设计勘察一般由市区招标办办理，施工招投标由区内负责，具体的不讲了。委托检测（嘉定检测中心）1、在领取报监资料同时领取上海市建设工程检测合同。2、在报监时确定建设工程质量检测单位由委托方(建设单位)与嘉定区建设工程质量检测中心签订上海市建设工程检测合同。3、上海市建设工程检测合同一式三份，由上海市建设工程检测行业协会、被委托单位及委托方（建设单位）各执一份。4、委托检测服务合同签订后，由委托方(建设单位)将合同信息登记到检测行

38、业信息管理系统网站上，打印上海市建设工程检测合同登记单，并加盖委托方（建设单位）公章。5、携带上海市建设工程检测合同登记单（原件）及上海市建设工程检测合同（原件）到检测行业信息管理中心（地址：中山南二路777弄1号楼17F-近东安路）办理合同登记确认手续，领取建设工程检测卡。6、建立试验费资金结算卡，预收检测费用。7、凭借建设工程检测卡及试验费资金结算卡便可送样至我检测中心或致电联系我检测中心收样人员安排上门收样。备注：控制的比较细，首先要你交押金，领报监督表，后期可以委托市场化第三方，为了少找麻烦用他们，节能材料检测可以送市区，便宜点。原则上需要和建设方签订委托合同，操作办法 押金向总包收回

39、） 建设工程安全质量监督申报（质监站）1、上海市建设工程项目卡或上海市建设工程项目概况表2、上海市建设工程安全质量监督报监表、单位工程明细表一式两份；3、建设工程质量人员从业资格审查表（原件二份）（ 从业人员需要准确真实，经得起检查，最好少变更）4、上海市建设项目防雷工程检测验收登记表（原件一份）5、相应工程项目综合保险预缴费凭证 （ 收据联原件及复印件各一份）6、见证单位及见证人员授权书7、确定检测单位8、电梯安装工程报监时须提交电梯销售、安装合同（原件及复印件建筑工程施工许可证（招标办）1、施工许可申请表（网上申报、含条形码）原件、项目 IC 卡2、建设用地规划许可证复印件）；3、建设工程

40、规划许可证复印件；4、施工中标通知书复印件复印件；5、监理中标通知书复印件6、建设工程施工承发包合同备案表复印件；7、申办施工许可工程现场情况说明表；8、 工程预付款银行入帐凭证复印件；9、施工总包企业设立的外来从业者工资发放专用账户银行开户回执复印件；10、廉洁协议；11、上海市建设工程安全质量报监办结单（含条形码）；12、上海市防范建设领域拖欠工程款企业承诺书；13、建设单位针对新建工程项目场地内完成动迁的承诺；14、文明施工承诺书15、施工许可证现场检查情况表、施工现场审核情况表；16、已开工项目需出具建设单位情况说明书，逾期办理出发决定书，代收罚款收据（ 这个前几年经常会检查，因为无证

41、照施工的项目比较多，处罚建设方、施工方都要处罚） 第六节 施工过程中的配套1、质监站首次监督会议各地不同，有的要求不能打桩，有的可以。需要备齐所有资料，建设工程规划许可证、施工许可证。有审图章的施工图，所有工程备案合同,各种经营行为。2：临水申请，容量费用，水费:3：临时供电变压器租用申请，头子申请:3：环卫垃圾处理4：气象局：防雷办基础接地验收5：临时排水许可证 ：市水务局，嘉定水务局、镇环保办按道理排水不收费用，但是临时纳入管道收取费用，排污按照吨数收取费用。一般是没有排污。6、 商品房预测建筑面积（嘉定区房管局下属的企业性质测绘公司） 需要提交的资料：建筑工程规划许可证、土地出让合同地籍

42、图、施工图、小区总平面图电子文档集团营业执照、机构代码证（只看图纸，不去现场，看各房产公司风格，有的要求早一点，但是尽可能施工图少做大的变化，否则预测成果不准，给预售带来不必要的麻烦，业主的房间面积最后和实测差距超过3%，公建面积出入、沙盘不准确等等问题）7、商品房预售许可证办理 需要提交的资料：1、建筑工程规划许可证、土地出让合同。2、建设工程施工许可证。3、房地产权证、建筑面积测绘报告、工程进度鉴证报告。（闵行楼倒时间以后，除了鉴证报告还需要基础结构验收证明。限购令发布的同时上海市的预售标准大幅提高，要求主体结构验收证明，这个证明是质监站发的，和房管局没有关系，工程部门的更能理解这个概念，

43、我下面详细说）4、银行资金监管证明。5、 门牌号码通知。（上文说的公安局可以提前办理）6、前期物业合同（通常是不准确的意向单位）1、闵行楼倒时间以后，鉴证报告需要基础结构验收证明。茗馨公寓就需要这个，当时还有个插曲，我们的商场两栋楼，三层的基础就坐落在地下车库的顶板梁内，没有单独的基础，就没有基础结构验收证明，当时地下车库的人防结构与验收证明还没拿到，造成了困难。2、以前的预售条件：高层结构三分之二、多层封顶。3、2010年10月份出的12条，就是限购令发布的同时，要求预售时有主体结构验收证明，这个证明是质监站发的，和房管局没有关系。 1、对购房者是的利好，缩短了资金占用时间，最重要的是你可以

44、完整的看到结构合格，并且墙体都砌筑完成的家， 很直观、很透明，欺诈现象就少多了。4、对公司来说，对于我们公司影响不大，市场上像我们这么厚道的公司很少见， 预售时间较晚，预售一年内必须交房，交房是提供大产证。估计对这种激进扩张的、资金链紧张的 肯定影响大了。 验收证明拿到首先需要结构完成，模板拆除、清理修复、填充墙砌筑完毕， 时间跨度很大 。正常来讲需要增加至少两个月时间，如果层数高的话、跨年度的结构工程这就难估计了。5、其他地方预售标准也提高了，比如宁波 必须打桩完成才能预售 我的天 原来是不是没开工就能卖啊，这世道。上海市还是非常严格的。第七节 竣工阶段配套工程1、供电配套工程：项目开工前需

45、向供电局申请临时用电，并缴纳临时接电容量费。开工后向供电局提出用电申请，供电局根据实际情况答复供电方案，同时核定出供电配套工程费，待合同签定并缴付费用后转供电局设计室进行外线供电工程设计、出图、施工。若开发项目内有产权属于用户自己的配电站即用户站，则必须由供电局下属安装公司进行设计、施工，费用按实际结算。2、雨污水配套工程：雨污水管线图一般由设计单位设计出图，由雨污水管理部门审核通过后施工。施工单位可通过招投标确定，但与市政管网接口处的检测井必须由雨污水下属单位施工，井和纳入管道的费用比较可观，一般有环保办指定单位施工。3、自来水配套工程：项目外围自来水管线由自来水公司设计、出图、施工，费用缴

46、纳。原则上配套320元包干，但是各单位不同，需要各层次人员与配套单位紧密沟通。住户水表须向自来水公司购买，每套千元。4、天然气配套工程：项目外围管线、调压站及锅炉房管线必须由天然气公司设计、出图、施工。住宅项目室内管线可由设计单位设计，但必须由天然气公司审核并施工，并按33元/缴纳住宅配套费。5、有线电视配套工程：室内管线可由设计单位设计，外围管线必须由区有线电视中心设计、出图、施工。协议价为多层、复式、高层、小高层为15元/，别墅35元/。6、通信配套工程：由建设单位向电信局提出通信申请，并缴纳通信配套工程费，（多层6.5元/，高层12.5元/。电信局负责施工及验收。7、邮政配套手续：向邮政

47、局指定单位购买信报箱，并办理邮政通邮手续。8、道路开口：根据项目总平面图及建设要求，向区交警支队申请道路开口，征得同意后报市政局路政科及园林署，并缴纳相关费用第七节、竣工阶段验收项目1、建设工程墙体材料使用情况核定 建设工程结构封顶之后（未粉刷前），需通知区墙体办派员验证；对资料齐全、有效的申请材料进行受理、核定、备案：（1） 对使用新型墙体材料的建设工程，发放建设工程墙体材料使用情况核定表，并备案通过；（2） 对使用粘土砖的建设工程，进行核算、缴纳专项资金，发放建设工程墙体材料使用情况核定表，并备案通过。实心粘土砖（折标）：0.10元/块 粘土多孔砖（折标）：0.025元/块 2、建设工程水

48、泥使用情况核定 水泥使用单位：（还有水泥生产单位）1、盖甲乙双方公章的工程土建预算书或决算书（含主材表）；2、建筑总平面图；3、使用散装水泥的，提供散装水泥购买发票、交易凭证及现场验证单（原件及A4纸复印件）；4、使用商品混凝土的，提供商品混凝土购买发票、出厂质量证明书、交易凭证及现场验证单（原件及A4纸复印件）；5、使用商品砂浆的，提供商水泥使用单位：使用袋装水泥3元/吨 3、防雷： 向市防雷监测中心申报现场监测，监测通过后出监测报告转区防雷办，核发上海市嘉定区建设项目防雷装置竣工验收意见书。核发上海市嘉定区建设项目防雷装置竣工验收意见书。区防雷办出验收批复。弱电部分安防上海市嘉定区气象局派

49、员到施工现场进行验收；4、交通：一般由交通标示标牌施工单位负责向根据前期市交警总队批文，做交通方案，申请竣工验收，验收通过出批复。通常车位可以比设计图纸多画几个，做到报批的交警总队的图纸地上的车位可以在登高场地、边边角角画几个，不编号。5、卫生： 项目通水后向卫生部门的疾病控制预防中心申请水质检测，检测通过出报告后转卫生防疫站申办竣工验收，出批复。（也可以找有资质的市场化检测单位）7、 住宅区排水许可审批1受理单位：办证中心水务窗口2办理程序： 现场检测（包括检查雨污水分流、格栅井的位置）验收合格开具接管证明试运行期间进行排污水检测核发排水许可证3递交资料：项目批复；用地范围地形图一份；污水排

50、放管网竣工平面图；排放污水的水质检测报告（住宅不提供）；检测格栅井竣工证明单；接管证明；排水许可证有效期5年8、环保： 项目竣工后先办理雨污水接纳手续，凭雨污水接纳证明（排水许可证）可向区环保局申报环保验收，领取环保验收证明 9、建筑工程竣工消防验收申报 消防系统检测资质的单位进行系统监测，由消防施工单位负责向市消防总局（或区消防支队）申报竣工验收，通过后出批复。1、原公安消防监督机构核发的建筑工程消防设计审核意见书； （ 建筑工程设计方案征询时候签发的）2、所有消防设备和产品选用的厂家、类型、数量及产品的检测报告；3、经建设单位签字认可的施工安装单位对隐蔽工程、固定消防灭火系统、自动报警系统

51、、防排烟系统的安装、调试、开通的记录及水系统的耐压试验报告（均应由责任人签名）；4、市消防监督机构认可检测单位对固定消防灭火系统、自动报警系统、 防排烟系统的检测报告（必须通水、通电）10、室内环境检测：在项目竣工后区质监站出质量监督报告之前须完成民用建筑室内环境检测，且必须检测合格出检测报告。检测单位市场化，主要检测房间放射性物质及甲醛等11、绿化验收市园林监督站验收区林业局检疫验收绿化测绘面积区绿化管理署验收市、区两项验收资料合并领取备案验收证明1、建设项目配套绿化方案的审核意见；（市容和绿化管理局签发的绿化率）2、经绿化部门审核的绿化施工图； （施工前绿化管理署审查图纸、提意见）3、绿化竣工图； （施工单位竣工图）4、质监证明； （市绿化质量监督站核发的）5、绿化面积测绘成果（嘉定区绿化管理署指定的）建设单位需要：嘉定区绿化验收的意见单，有绿化率的，办理大产证市园林局核准通过后出备案证明，凭备案证明向区园林署申请退还绿化保证金，新的项目没有， 茗馨06年的项目还有，这个项目不影响竣工备案和规划验收但是要求硬装都做好。12、安防智能化验收： 安防方案需要先签订合同，方案经过上海市公安局技防办开专家评审会，相关各方