[广东]旧城改选项目前期策划报告（ppt 共110页）

1、xxxx项目前期策划报告项目策划定位小组：集团设计中心、南海营销、商业中心、商业部及开发部2012-1-29一、xx规划二、2008年至今xx在售楼盘概况及各项目成交量价分析三、xx未来2-5年供应概况四、2008-2011年xx畅销户型分析五、部分即将入市的大型项目户型产品分析六、项目定位七、目标客户定位八、住宅、商业产品定位及规划设计九、启动策略（开发周期及规模）十、财务分析十一、售价预测及新政影响十二、销售计划目录xx简介xx位于广州市的西北部，东临白沙河，北部、西部及南部与佛山市南海区接壤，总规划面积826万平方米，规划人口16万人，加上黄岐未来规划人口,“泛xx板块”总人口将近20万

2、。 定位：广佛都市圈中心的居住新城规划：一 心：xx大桥端的现代化商贸金融中心、 文化娱乐和行政办公中心；二 带：即高速公路两侧绿化带和沿江绿化带,是 可供人们休闲活动的公共绿地,并且具有 较强亲水性和南方滨水区特征；三片六区：规划的三大片区、五个居住区和一个 现代化工业仓储区 xx规划教育资源：广州辖区内有三所公立小学、一所民办小学、四所幼儿园、三所公立中学。小学：横沙小学、沙凤小学、金沙小学、唯一民办小学传芳小学。幼儿园：阳光幼儿园、吉诺幼儿园、城西英艺幼儿园、城西实验幼儿园。中学：华侨中学是属于市教育局直管的省一级中学。 白云中学则是市一级学校，该校区已于2009年10月正式启用，位于中

3、海金沙馨园、恒大绿洲和中 海金沙湾附近。 金沙中学则位于xx板块比较中心的位置，附近主要是xx的保障性住房小区。现状：从数量上说，目前xx小学和xx中学提供的小学到初中的学位已可以满足xx居民的要求，金沙小学和金沙中学共可提供828个小学学位和2100个初中学位。但由于很多在xx居住的广州市民并没有将户口迁至xx，因此他们多数会选择将小孩留在老城区读书或者每天接送小孩到老城区的学校上学，就也造成了xx学位远没有饱和。远景：根据xx居住新城控制性详细规划，xx还将建设更多小学，随着将来xx教育、交通、医疗等各项配套逐渐齐全，相信居民对教育资源的需求也会日益扩大。 xx规划本项目恒大酒店、运动中心

4、洲村菜市场宏城超市建设银行浔峰岗生态公园地铁6号线白云中学恒大华师附小洲村卫生站沙凤小学鳌峰公园划医疗卫生用地商业金融用地划划划轨道交通停车场划公交枢纽划公交站场横沙小学项目周边生活配套洲村公交车站：213、257、974、 广231、广佛城巴4传芳小学武广铁路B3704、 B3706 （总建：357000） 凯德置地&丽丰控股 御金沙B3702A06（8350元/；264653南方深业 元邦地产（总建：52000）B3725D01（4033元/，433971 ）万科金域蓝湾B3736F01（2557元/；161518 ）保利西子湾B3737F01（2318元/；87570 ）中海金沙馨园 限

5、价6150B3734F（01、02、04） （2310元/；218608） 富力 保障房中海金沙湾含金沙熙岸（总建：约130万 ）xx大桥地铁六号线B3701A02（8769元/；241772）保利B3702A05（4241元/；75698 ）保利西海岸B3708B07 （3324元/；32499）保利春天里B3735F01（2352元/；156449）中海 限价6375B3702A09（5534元/；153591 ）保利B3709B04（4520元/；30973 ）万科idea住区时代（3270元/；总建：约15万）恒大绿洲（总建：约48万 ）B3701A04（8112元/；256422）

6、保利为09-8-18日出让的五幅商业地块，总建面38万佛南(拍)2010-029地块（6243元/）恒大 B3709B08 （3628元/；71116）城建B3709B07 （3889元/；68135）城建B3711B03 （4584元/；160326）城建星汇金沙万科四季花城售完在售未来供应xx规划平面图本案南海辖区二、2008年至今xx在售楼盘概况 及各项目成交量价分析楼盘名称发展商总占地 （万）总建面（万）产品类型主力户型备注售价装修标准保利西海岸保利2.77.6洋房122、149、1883-5房05地块一线江景1.6-22000保利春天里保利1.83.3洋房二房71-89，三居92-9

7、5，四居115无江景，山景1-1.21000万科IDEA社区万科1.73.1公寓式洋房662房无江景，山景1.2-1.42000中海金沙湾中海41130洋房82-155的2-4房部分一线江景1.6-2.32000金沙熙岸中海1941别墅417-531的联排别墅部分一线江景2.8毛坯时代糖果时代8.6421.89洋房、别墅40-96的1-3房；194-287的联排别墅无江景1.1-1.31000御景半岛恒大5488.66洋房、别墅97-201的3-4房一线江景1.35-1.73000金域蓝湾万科14.4743.4洋房、别墅42-105的1-3房部分一线江景暂无货2000恒大绿洲恒大1332洋房8

8、2-1823房，260-4104-5房部分江景1.45-1.73000合计154.51367.65xx在售楼盘概况 2010年在售项目有9个，其中保利春天里半年里售罄，万科金域蓝湾二期和时代糖果二期均处于扫尾阶段，三期将于2011年下半年推出。 在售项目以拥有一线江景的大规模社区，大户型产品为主，150-200是主流面积段，平均售价约1.6元/，带2000元/装修标准。没有江景资源的社区规模偏小，属于上车盘，产品以60-100的小户型为主。2007-11-17，A4-A6栋284套，75、95两种户型，均价约10000元/，当日售罄；2007-12-22， A1、A2栋210套，75、95两种

9、户型，均价10000元/；2008-6-21，A3栋107套，75-95，均价10250元/2007年11月，推出230双拼别墅，均价3.9-4万/；210多联别墅，均价2.5-2.8万/2007-12-15，C2栋，230单位，均价18000元/2008-8-23，B2栋106套，均价11000;2008-9-24，B3栋107套(国庆主推)7700元/起.95-170 ；2008-12-13，B4栋120套，98-106户型，均价10000元/2008-11-14，C1栋44套，全部230单位，均价16000元/2008-10-25，A7栋66套，均价8800，70-95；2008-11-

10、14，A8栋61套，起价8100，70-95金域蓝湾2010-2-20，B11栋，70-802房，90-1003房单位，均价1.4-1.8万元/2009-9-29，B9B10栋，240套, 88-1033房单位，B11栋,266套,均价1.3-1.6万元/2009-3-28，B5、A9栋320套，均价9000，95-98；B8栋,80-100,9000元/。2009-6-13，B6、B7栋,均价11000-13000元/ ,1002010-8-7，B12B13栋，70-802房，80万/套；90-1003房单位，110-120万/套2008年共推出600余套单位，供应面积约6.2万；B栋类以9

11、5-130为主，C栋类以230左右的大平层单位为主，A栋类以70-100的2、3房单位为主，其中三房份额最多，约占60%；新增供应中90-144单位比例最大，约占68.6%。金域蓝湾项目2008年供求概况2008年共成交洋房约590套，新增供应成交率约97；总体成交均价约10000元/；9000-10000元/的中档价位产品市成交主力；供求基本平衡，90-110紧凑型园景三房最受欢迎。数据来源：中原地产数据库金域蓝湾2009-2010年供求概况2009年共推出760余套单位，供应面积约6.7万。以95-104三房为主，以77-100两房作补充。51期间推出F型公寓单位，40-57的一房一厅，均

12、价11000元/。新增供应中90-104单位比例最大，约占70%。2009年成交量月均约130套，除7月没有新货推出成交骤降之外，各月平衡出货，成交价格稳步上升，全年成交均价约10859元/。2010年以消化2009年余货为主，推货两次，以77-100的两三房为主，有江景资源的优秀单位均价达1.5万/，没特色的产品均价维持在1.1万/的水平，至今为止，二期余货消化完毕。该项目的别墅产品成交均价达35,276元/。数据来源：中原地产数据库2008-6-28，二期5-8号楼394套，96-177的3-4房，均价7500元/，毛坯2007-10-1，一期1-4号楼、41-45号楼约900套，127-

13、185的3、4房，均价约14000元/；别墅250套，240-550，联排均价17000-24000/，独立均价约28000-38000元/2008-9-29，三期12-15号楼397套，96-177的3、4房，折后8600元/起，带3000元/装修2008年实际新增供应近800套住宅，供应面积约11万；新增供应全部为95-200的3、4房，其中90-144的3房比例最大，占61%。恒大御景半岛2009年实际新增供应近1083套住宅，供应面积约15.6万；新增供应以127-178的3、4房为主，辅以少量96小3房和200大4房。2010年实际供应近1320套住宅，供应面积约18万，新增产品结构

14、及面积段与2009年产品基本一致。2010年，21-30号楼，96-210的3、4房，折后12800-17800元/，带3000元/装修2009年，96-177的3、4房，折后8800-12000元/，带3000元/装修2011-2012年的未来供应产品，127-200三房是主力户型，总建筑面积约20-23万。2008年全年，恒大御景半岛成交约390套洋房，成交率为49%；成交均价约9370元/；该盘7月份以6000-8000元/的毛坯价推出2期单位，新产品低价入市刺激了该月的成交量，使得7月份的成交量全年最高、同时成交均价全年最低。受市场环境及限价项目推出等的影响，该盘的成交均价自4月份开始

15、跌破10000元/，不过其成交量也随后大幅上涨；恒大御景半岛2008年成交情况数据来源：新浪地产数据库恒大御景半岛2009年供求情况2009年1-8月，恒大御景半岛成交约1324套洋房，基本消化完2008年的余货和2009年新推售货量；成交总面积达19.7万；该盘自3月份以不断更换组团名称成本价开盘的方式进行促销，7688元/起，送3000元/的豪华标准装修，新产品低价入市刺激了本年度持续的成交量。直至7月，市场回暖迹象已成定局，配合推新货的节点，开始提升售价，突破10000元/的关口。数据来源：新浪地产数据库恒大御景半岛2010年成交情况数据来源：新浪地产数据库该盘自2010年3月份以来，继

16、续沿用2009年第一季度的促销手段，不断更换组团名称通过新开盘结合旧业主推介额外优惠、房博会购房五重礼包等的方式进行促销，推出一口价单位12800元/，送3000元/的豪华标准装修。2010年4月中，遭遇新政，该盘率先提出85折优惠，全新产品景观优秀，几乎户户望江，东南朝向为主。优质产品一口价11780元/起,高性价比入市刺激了本年度上半年的成交。伴随余货的消化，选择面收缩，成交量明显萎缩，售价仍然坚挺。2007年11月下旬，A14、16栋，320余套86-123的2、3房，均价8500元/；2008-3-8，A15栋163套，115-131的3房，均价6500-7500元/2008-5-11

17、，推A4、A6栋部分单位，约146套，84-140的2-4房，均价7000-7100元/；2008-6-18，A4、6、10栋部分单位9折推出，均价6300元/，300套单位当日消化约7成；2008-6-27，A5栋160套，134-149的3房，均价6800-7800元/2007年7月，A7-A9栋516套，85151的2-4房，均价6600元/2007-1-20，A1-A3栋约400套，80-150 的2-4房，均价5500元/，带1000元/装修2007年6月，A11-A13栋522套，85151的2-4房，均价6650元/中海金沙湾21栋，100-130园景单位为主，均价1.3万元/A

18、7-8栋，153-190江景单位，均价1.6万元/A13栋，153-190一线江景单位，均价2.3万元/目前在售单位中海金沙湾2008年新推售货量近850套，新增供应面积约10万；新增供应中90-144的园景3房最多，约占66%，其次是90以下的两房单位，约占29%；中海金沙湾2008年供求概况2008年2-12月，中海金沙湾共成交1100余套洋房单位，成交均价约6660元/；该盘3月份以7000元/的均价推出A14-16栋的新产品；在6月中旬通过合富采用一二手联动形式、以折后均价6300元/的价位销售，使得这三个月的成交量均超过200套，合计约占全年成交量的六成以上；另外，该盘在12月份以5

19、600元/低价对西区清货，使得12月的成交量达到150套左右；中海金沙湾2008年各月份的成交均价多在7000元/左右，其中11月份更是跌破6000元/，同2007年最高时近11000元/的成交均价相比，目前已跌去近一半；数据来源：中原地产数据库中海金沙湾2009-2010年供求概况2009年1-8月共推货约1160套，新增供应面积约14万；85-130的2-3房为主，约占70%，其次是153的四房单位，约占29%。前8个月共成交1132套，成交面积达15万，均价约7683元/。2009年8月至2010年11月，共成交1080套，成交面积约13万，均价约9900元/，带2500元/装修。数据来

20、源：新浪地产数据库数据来源：新浪地产数据库2009年供求基本平衡，中小户型成交为主；2010年成交量同比呈下降趋势。中海金沙湾2009-2010年成交分析2009年7月至2010年11月，此组团共成交789套，成交面积约13.4万，均价约11,765元/，带2500元/装修。据统计，2010年5月曾有一套别墅成交，整月成交仅7套，别墅拉高了别墅的成交价。数据来源：新浪地产数据库2010-1，1-4栋，朝南57的两房，朝花园（北）是87的四房单位，总共约250套，均价8500元/。2月加推5-8栋。时代糖果2010-5，推货约300多套，9-16栋首批，约77三房、约87四房、约115四房，均价

21、8900元/。2010-8，17-25栋，约87、115四房为主，均价9500元/。现在售产品不多，主要集中在26、27栋，基本只剩77小三房的户型，售价约1.1-1.2万/。时代糖果2010年成交概况 2010年1月，时代糖果利用广州6间代理公司发动一二手联动，盛大开盘，主要58小两房和77小三房，售价约8500元/送1500元/标准的简单装修。低总价低首付，吸引不少经济实力较弱，无法承担中心区域高价盘的自住买家。开售当天，消化率超9成。 2-4月以自然消化为主，同时为9-16栋蓄客，5月1日利用黄金周公开发售，售价比首批单位略高400元/,相比周边其他楼盘，性价比相当高。8月加推优质园景单

22、位，稳步提升售价，毕竟9字头的一手楼在市场上有一定的吸引力。 该项目比其他同为中小户型产品的社区售价约低10%-15%，主要该项目隶属南海xx，非广州物业在客户（xx约9成客户来自广州）心中的价值略低。数据来源：新浪地产数据库保利西海岸项目基本概况地理位置:白云xx彩滨北路规模及规划：整体占地面积26万，总建筑面积90万，由4个地块组成（02、04、05、09地块）。其中洋房部分将建舒适型洋房组团“星海” （首批售完）、超高层江景洋房组团“瀚海”（在售揽江公馆）以及最北端地块的超高层洋房组团“御海”（地王，待开发），04地块规划为类独栋的双拼别墅（在建，外立面已完工，预计年初可售）。（09地块

23、为主）首推产品：星海”组团（09地块）首批共5栋，4栋11层，1栋18层小高层，总户数为474套。 以80左右的纯东南向二房和92-98的园景三房为主。销售情况：自9月底开盘至2010年11月全部售完，成交均价13,567元/，带2500元/装修。数据来源：新浪地产数据库保利西海岸成交概况“揽江公馆”（05地块）由5栋3840层的超高层洋房组成，主力户型三种，122三房和149、188四、五房。122三房单位每个卧室及客厅均望江，售价20000元;149四房单位仅客厅及1卧室望江，售价16000元/;188五房单位保证厅房均望江，售价约18000-19000元/。销售概况：自2010年12月开

24、售，推货量为304套，2栋39层高江景单位。2011年1月刚取得预售证，正在蓄客中。从成交情况来看，122小户型消化速度最快，消化量最大。147的四房产品虽然户型方正实用，但景观欠佳，即使单价最低但消化率仍最低。从成交楼层来看，目前基本剩下30-39层的高层单位和4、14、24层有不吉利数字的楼层。其中188的04单位余货最多。数据来源：阳光家缘户型面积段（）推货量成交量消化率成交均价三房两厅12222812856%1.9-2万四房两厅1471143430%约1.6万五房两厅1881145246%约1.85万小18,266万科IDEA基本概况地理位置：白云区浔

25、峰山西路东南侧，距离广州地铁6号线始发站浔峰岗站约10分钟路程，与万科四季花城仅一湖之隔。规模及规划：占地2.97万，总建筑面积约4.7万,由两栋小高层建筑组成。A栋12层，B栋13层，规划总户数为500户。产品概况：只有一种户型，66小两房。销售概况：于2010年10月23日开盘，起价13000元/，带2000元/的装修，总价在70-100万/套左右。目前销售均价为15000元/,年底推出数套特价单位，总价低至82万。该项目规模小，产品单一，专为广州白领设计，适合毕业几年计划结婚置业的刚性需求一族。售价比邻近的保利春天里高约35%，导致消化速度不够理想。数据来源：新浪地产数据库保利春天里基本

26、概况地理位置：白云区xx悦峰一街西南侧，悦峰二街东侧规模及规划：总用地面积约1.8万，建筑面积约3.98万，规划总户数为360户。以6层多层建筑以及11层小高层建筑为主。产品构成：二房71-89，三居92-95，四居115，实用率90%。销售情况：继51开盘日光之后，二期推出的270套单位也在开盘当日消化率近100%。二期均价为1.1万/，跟前期价格基本持平。折扣优惠：开盘当天的99折*98折，一次性付款96折，提前登记认购减5000元房款，一周内首付款到位再减1万元房款。另外一期认购客户未成功购得一期的房子，选购二期单位能再减1万元的房款。选房结束后有抽奖送夏普液晶电视和大米。 数据来源：新

27、浪地产数据库恒大绿洲基本概况地理位置：白云xx沿江南段（保利西子湾对面）规模及规划：总建筑面积近48万，绿化面积2万，绿化率高达51.1%。项目为纯大户社区，分为南区和北区，总户数1666户，总共35栋。北区产品为天际大宅和情景洋房，层层退台式的设计，整体面积区间为183-410；南区为11层的82-182生态小高层。所有产品均带豪华装修，户户享江景、园景、湖景等立体景观，实用率87%。2009年9月26开售，主推85以及145 ，折后均价9660元/2009-10，主推260-290大户型，一线江景单位附带3000元/装修，折后售价约为1.3-1.4万/。 销售概况：2009年9月26日开盘

28、，当天85的小户型售完，余145三房，消化率达8成。目前在售的是31-32栋，260以上的园景单位为主，售价约1.6-1.7万/。2010-8，22-25栋，267-291大三房一梯一户，均价1.5万/2010-1，26-28栋，面积265-293 ，均价1.5-1.6万/恒大绿洲 恒大绿洲已于9月26日正式开售，开盘主推85以及145以上大单位。当天小户型已全部售罄，剩185-200多的三房四房，价格9000-11000元/。10月，主推多层住宅，260-290大户型，一线江景单位带3000元/装修，折后售价约为13000-14000元/。当时广州市场已经再度进入疯狂时期，量价齐升，该项目取

29、得开门红，两个月销售600套。11月底加推复式单位，前江后湖，面积在300左右，五房两厅四卫加工人套房的设计，中空客厅，两层均带有大露台。 2010年自春节进行淡季，4月遭遇新政后该项目表现平平，由于户型面积段偏大，且没有江景资源支撑，总价高导致月均成交不足30套，消化速度慢。均价稳步向上，现售价约1.6万/。数据来源：新浪地产数据库xx板块2010年成交概况 2010年1-11月，xx新增供应面积约28.6万，新增供应套数2382套。集中在几大知名品牌发展商包括万科、保利、中海开发的项目。 2010年1-11月，xx一手商品房总成交套数为1727套，成交总面积为20.2万，板块成交均价约13

30、,868元/(带装修）。 板块内各项目售价均衡，除保利西海岸、恒大御景半岛、中海金沙湾部分一线望江单位突破1.5万/，甚至超2万/外。数据来源：新浪地产数据库数据来源：新浪地产数据库 xx板块置业客户分三类，9成以上来自广州： 第一类：无法承受广州中心区域高企楼价的上车族，首选60-90中小户型的上车盘，追求性价比高，对价格非常敏感； 第二类：改善居住型，在广州中心区有一套小户型，由于人口增加等原因需更换大面积的房子，首选交通方便，生活配套齐全，景观较佳的舒适社区，140-200的大三房、四房是首选；可接受高单价水平。 第三类：投资保值型客户，不在乎目前的生活配套，只注重稀缺江景资源和产品品质

31、，对单价、户型、面积等敏感度不高。120-144的三房总价较低，消化速度最快，260以上的大户型对买家经济实力要求较高和对稀缺资源的占用要求高，需求存在，适量供应可保证消化速度。成交客户情况：启发：从经济实力和户型需求来看，本项目的目标客户是第二和第三类。 产品的打造以满足户户拥有稀缺江景资源，居住舒适度高为标准。板块内成交客户小结三、xx未来2-5年供应概况xx板块已出让的待开发用地共有 11幅，总建筑面积为218万。其中10幅属于广州的白云区，面临的竞争将相当激烈。xx待开发地块地区地块项目名称开发商 占地面积() 建筑面积() 楼面地价(元/）广州B3702A06南方深业94,519 2

32、64,653 8,350 元邦明月金岸元邦26,505 51,393 B3704、B3706御金沙凯德置地300,000 468,689 B3702A09在建保利54,854 153,591 5,534 B3701A02土地平整86,347 241,772 8,769 B3701A04在建91,579 256,422 8,112 B3709B07星汇金沙城建43,958 68,135 3,889 B3709B08星汇金沙45,881 71,116 3,628 B3711B03103,436 160,326 4,584 B3734F（01、02、04）保障房富力109,305 218,608 佛

33、山佛南（拍）2010-029地块恒大60,491 229,866 6,243 合计1,016,875 2,184,571 xx板块未来供应量数据来源：中原地产数据库xx在售（在建在售）项目后续用地xx板块在售仍有后续待建用地的项目共 6个，待建部分建筑面积合计约 99万。其中有 3个项目位于佛山南海，待建部分建筑面积约 48万，约占 50%。地区项目名称开发商 待开发建筑面积()主力户型推出时间广州金域蓝湾三期万科170000未定2011年下半年恒大绿洲恒大23000082-1823房，260-4104-5房在售保利西海岸保利70000122、147、1883-5房在建在售佛山中海金沙湾（含金

34、沙熙岸） 中海150000153、178、2003-5房在售时代糖果三期时代100000772+1房、1153+1房2011年下半年恒大御景半岛恒大230000125-1483房、178-2004房在建合计990000 xx板块未来供应量数据来源：中原地产数据库区域板块楼盘名称建筑面积推货时间产品类型面积段售价装修标准总建面越秀沿江爱群荟景湾62011-1超高层334以上在售，成交价46589元/60009天河员村佳润临江上品22011-1高层42-124在售，单间3.5万/,住宅3.8万/60004.6荔湾芳村中铁地王52012年高层未知预计2.2万/未知19.5白云xx保利02地块9未知未

35、知未知未知未知24.2保利05地块72011-5超高层122-247在售，成交价1.83万/40007.6xx中海金沙湾52011高层157-190在售，2.3万/3000恒大御景半岛152011-2012高层125-200未知未知23未售白云恒大绿洲102011高层260-410在售，园景单位1.6-1.8万/300023未售番禺桥南海伦堡流金岁月2.42011纯复式500在售，2万/起毛坯小计61.4广州1-3年一线江景供应情况小结：2011年与本案拥有一线江景资源的在售货量约45万，即预计2013年（项目达可售条件时）在售一线江景资源货量不足10万。市场小结：2010年全年xx一手商品房

36、供略大于求，未来3-5年供应量超300万，按每年23万的消化量计算，足以保证xx板块10年的置业需求。广州拥有一线江景资源的项目不多，预计2013年可售一线江景资源项目不足10万。60-80小两房和85-130紧凑型三房是消化速度最快的产品之一。改善型居住则首选景观优秀，环境舒适的中大户型；投资保值者选择景观稀缺的产品，对户型、面积不是非常敏感。整体来看，140-200三至五房成交量高。260以上的大三房，附加值不高，景观一般，产品消化速度较慢，重点表现在恒大绿洲项目。启发：从在售情况来看，大户型是一线江景豪宅的主要供应，本项目拥有稀 缺的一线江景资源，2013年入市时面临的直接竞争对手不多。

37、 从成交情况来看，140-200的三至五房符合市场需求，满足改善型居 住或投资保值需求。市场小结四、 2008-2010年xx畅销户型分析时代糖果二期10栋06单位N+1户型三房两厅一卫两阳台建筑面积：77特点：总价低，户型方正实用不浪费，倍受首置者欢迎。中小户型热销户型个案中海金沙湾A7栋01单位三房两厅两卫一阳台一入户花园建筑面积：94特点：紧凑型带套房设计，面积小总价较低，满足一步到位的置业需求。中小户型热销户型个案金域蓝湾B7栋04单位三房两厅两卫一大阳台建筑面积：104特点：方正实用，超大阳台，采光佳，主人房空间较大。中小户型热销户型个案中海金沙湾9栋02单位四房两厅两卫两阳台建筑面

38、积：141特点：主卧及邻近次卧可打通设计为一带书房的主套间，客厅出大阳台，观景效果好。中小户型热销户型个案保利西海岸01单位三房两厅两卫两阳台建筑面积：122特点：客厅及每个房间均望江，观景效果非常好。江景洋房热销户型个案保利西海岸04单位四房两厅三卫两阳台+1工人房建筑面积：188特点：客厅及大部分房间能望江，方正实用，采光及观景效果佳。江景洋房热销户型个案江景洋房热销户型个案恒大御景半岛建筑面积：125户型：三房二厅二卫户型点评：方正实用，各功能分区合理客厅连接大观景阳台，室外 景观整合室内。L型厨房设计，实用不浪费 空间，生活阳台的设计保证厨房的采光。江景洋房热销户型个案恒大御景半岛建筑

39、面积：178户型：四房二厅二卫特点：方正实用，各功能分区合理客厅和各卧室均能望江，望园景。中海别墅户型个案金沙熙岸 四/六联排别墅 五房三厅五卫 建筑面积：422中海别墅户型个案金沙熙岸 双拼别墅 六房三厅五卫 建筑面积：417中海别墅户型个案金沙熙岸 双拼别墅 六房三厅五卫 建筑面积：531中小户型（60-95）：方正实用，紧凑布局，90以下能设计为三房则更好。满足刚性需求为主，小三房是一家三口一步到位的首选，面积小保证总价不高。主流户型（100-130）：方正，功能区间合理，主卧室带主卫设计，尽量有衣帽间的设置。中大户型（144-200）：大气，厅大房大，对各功能区间要求较高。厅出阳台，带

40、生活阳台。主卧室带书房和衣帽间，开间足够大。对景观资源的要求较高。大户型（200以上）：除传统厅大房大外，要求待客厅豪华有气度，室内有公共活动空间如家庭厅或休闲室，结合半户外活动空间如观景露台等。不受道路、粉尘干扰。大户型中大部分功能区间能享受多重景观，包括江景、园景，或视野开阔，超宽楼距。畅销户型小结五、 凯德御金沙、保利西海岸04、09地块产品规划保利西海岸：项目概况：整体占地面积26万，总建筑面积90万，由4个地块组成（02、04、05、09地块）。04地块：与“叶上海”项目一样的设计风格-英伦风情，规划有197席，250420。类独栋（248-300）、双拼（325-423）、联排别墅

41、。05地块：占地2.7万，建筑18.5万，楼高120米，共838套。122三房、147四房、188五房。09地块：11栋1127层的小高层、高层洋房组成，共约1500套。首批单位以80左右的纯东南向二房和92-98的园景三房。二批单位规划有100-130三房。02地块：由于地价较高，暂未规划02地块04地块09地块05地块南方深业地块保利04地块保利09地块已售原规划产品分布联排别墅（黑色圈范围）建筑面积：未知LP-n1(3层）4栋LP-b1（3层）3栋CK-B(2-3层）4栋CK-N (2-3层）3栋 建筑面积未知LP-n1(3层）4栋LP-b1（3层）2栋B1 建筑面积294.22平方B2

42、 建筑面积248.62平方B3 建筑面积248.77平方B4 建筑面积281.96平方CK-B(2-3层）2栋户型与面积同左类独栋别墅（粉色圈范围）CK-B(2-3层）4栋CK-N (2-3层）4栋 建筑面积未知Sp-n系列(3层不含地下）建筑面积328-423平方赠送面积166-228平方Sp-b系列(3层不含地下）建筑面积325-349平方赠送面积197-227平方SPL-b户型、面积未知双拼别墅（红圈范围）双拼别墅户型分析过道面积太多洗衣房是黑房，只能靠工人房开门采光；工人房只能通过洗衣房进入，使用不方便。家庭厅与会客厅的空间可再细分功能，改用玻璃趟门设计，保证采光面。B3型建筑面积：3

43、48户型：五房三厅B2型建筑面积：325户型：五房二厅双拼别墅户型分析厨房开间偏窄客厅本是面积够大，豪气十足的设计，注意电视墙的设计以低矮为主，否则产生压迫感。室内楼梯的上下设计不符合居家使用习惯，一般按左上右下设计。即入门左转便是梯。保留客厅的大露台设计，保证采光充足，景观面宽。双拼别墅户型分析双拼别墅户型分析工人房在冷巷最尽头，工具房与车库距离较远，不符合使用方便标准。建议将工人房改为工具房，门改为车库左下角处进入。过道面积过多！建议工具间改为工人房，冷巷纳入房内，扩大房间面积，门改为洗衣房间入，在车库开窗。扩大酒窑面积，充分利用与家庭厅联接的过道空间。N1型建筑面积：328户型：五房二厅

44、N3型建筑面积：358户型：五房三厅双拼别墅户型分析由于厨房靠近下沉庭院，采光及景观较佳，却远离大门出入口；餐厅作为公共活动区间，却无景可观。建议根据居家习惯，厨房设置在入口旁，方便出入。建议厨房与餐厅的空间布局对调。起居室作为居家重要的公共活动空间，使用频率高，注意舒适度的提高。双拼别墅户型分析餐厅与厨房调整后，餐厅上空无须挑空，增加一功能空间。卧室可考虑采用落地玻璃设计，扩大景观面。起居室是人们经常使用的活动空间，挑空显得豪华大气，比玄关挑空作用明显，建议家庭厅移至玄关上空，起居室挑空。保利在售05地块产品构成户型面积段套数套数比建筑面积面积比三房两厅121-1287419.8%94621

45、3.1%四房两厅1543810.2%58528.1%169-1767620.4%1311018.1%五房两厅207379.9%765910.6%243-24714839.7%3626050.1%小计121-247373100.0%72343100.0%未来产品供应情况凯德御金沙开发周期类型户型面积段套数套数比建筑面积面积比一期公寓一房一厅51.837820.9%1961312.0%高层洋房两房两厅78-8648026.5%3799923.3%三房两厅93-9685247.1%8036949.3%叠加206-225402.2%85905.3%别墅联排275181.0%49503.0%双拼276-

46、280422.3%116207.1%小计52-2801810100.0%163141100.0%二期高层洋房两房两厅82-8656135.2%4691124.4%三房两厅94-9560938.2%5754929.9%四房两厅155-15728818.0%4492823.4%别墅叠加193-218845.3%2637813.7%双拼270483.0%129546.7%大别墅60060.4%36001.9%小计82-6001596100.0%192320100.0%合计52-6003406355461凯德御金沙项目未来供应产品概况2011年中推售规模：总建筑面积为98633.9（包括地下车库与地上

47、建筑面积），地上住宅楼建筑面积则为77659.8。凯德御金沙：规模大，分期开发，由于没有江景，仅山景和园景资源，未来供应产品以中小户型和主流户型为主。在岛屿和山丘位置优秀的地方规划有别墅产品。对比：距离本项目不远，交通便利，地铁上盖物业，属于本项目二类竞争对手。保利西海岸：分地块开发，江景组团和未开发的02地块拥有稀缺的江景资源，预计未来供应产品以中大户型和大户型为主。04地块别墅以双拼别墅和类独栋为主。对比：毗邻本项目，属于广州辖区用地。交通和配套与本项目雷同，户型设计充分利用江景，广州本地知名发展商，在xx有一定的客户基础，属于本项目一类竞争对手。恒大新地块：2010年底新地，楼面地价62

48、29元/,总建面22.9万。由于邻近御景半岛，恒大表示该项目将作为御景半岛的延续，以江景豪宅的高度进行开发。对比：毗邻本项目，同属于南海辖区用地，规模比本项目略小，景观资源丰富。御景半岛在广州人心中有一定的知名度，在xx有一定的客户基础，同属于本项目一类竞争对手。主力竞争对手小结六、 项目定位本案本项目简介地理位置：佛山市xx镇白塔村，处于大金沙 洲板块范围内。项目属性：三旧改造项目。现状：东侧为珠江江面；南侧为绿地及厂房；西侧为现 状山体及高压线；北侧为恒大御景半岛高层洋 房；东南侧为恒大新拍下的商住用地。SWOT分析：S：拥有山景和稀缺一线江景资源W：化工厂、仓库、城中村，空气环境、居住环

49、境较差； 西面高压线对人们心理影响较明显。O：御景半岛及保利西海岸带动了区域居住氛围，将来恒 大新地块的开发也利于项目的启动。广佛同城加速， 广州客户对xx板块认可度逐步提升。T：沉香沙大桥的规划拟建设在项目北面或南面，将干扰 本项目的居住舒适度和观景效果。xx未来供应充 足，激烈白热化。 项目周边环境分析广州虽然卖江景/山景资源的项目很多但论项目本身与江景/山景资源两者之间进行整体规划的考虑与进行优化设施考虑做得出彩的项目却不多资源整合:揉和江景、山景、湖景、人工造景如何通过本项目的江景/山景资源进行整体规划、充分利用，突破其他以纯江景/山景为卖点的项目是我们需要考虑的？关于江景/山景资源的

50、思考：项目深度剖析周边虽然商业地产比较落后但论未来社区规模，人口素质、密集度本项目有一定的发展空间关于商业的思考：如何通过本项目商业部分提升住宅档次并对住宅价格提升作贡献？项目深度剖析如何针对不同类型客户群，提供不同功能的会所服务与配套，提供增值服务我们需要考虑？关于会所的思考：项目既有别墅产品，洋房又有大户型，产品线跨度较大，居住群体高端为主；项目深度剖析从项目外部资源开始挖掘（如山体、滨江公园休闲、珠江沉香沙岛等）将山体改造成登山栈道加强滨江公园休闲设施完成项目整体价值提升的第二部分开发江上娱乐设施片区价值、社区文化价值提升，体现高贵品质，颠覆传统建立沉香沙岛连接通道产品创新设计及各功能复

51、合应用广佛划时代意义的人居生活新标杆项目深度剖析豪宅之“豪”，很大程度上系于会所。贝沙湾会所是全港最豪华和设备最齐全的会所，共设有8大主题贝沙湾会所顶级艺术馆空中服务俱乐部名车、游艇俱乐部时尚娱乐城顶尖健身美容会所豪华宴会厅品酒馆、雪茄馆艺术少年宫搜罗了逾300件来自全球拍卖行、艺术馆及私人收藏家的艺术名作，住户只需凭签帐积分，即可将艺术品租借回家放置欣赏。此外，会所更会定期安排艺术展览及讲座提供私人客机及直升机服务，并为住客设计不同的航程特别提供豪华游艇和名贵房车如劳斯莱斯、法拉利及保时捷的接载及租用服务会所定期邀请世界级音乐大师为住户举办各类型的艺术表演，还不时举办著名时装品牌最新系列的时

52、装表演香港顶尖美发美容集团ILColpo开设其首间位于豪宅内的美发美容形像设计廊。法国奢侈品牌“娇兰”亦进驻会所提供星级水疗护理服务豪华宴会厅面积和装潢媲美五星级酒店由著名酒评家定期举办试酒会和雪茄品尝会，以供住客及专家互相交流心得。贝沙湾亦曾邀请苏富比的首席品酒家Serena Sutcliffe，M.W.在贝沙湾Wine & Cigar Club举行试酒大会特邀著名国际级小提琴家西崎崇子进驻，教授贝沙湾的小朋友拉奏小提琴本项目定位方向即灵魂之所在：以自然生态环境为基础、以贵胄之气的典雅建筑为载体打造：广州西.纯江景豪宅住区 最具有影响力的众多富人聚集的、散发海滨小镇特色极富异域风情的湾区生活

53、。皇庭下的上层建筑 尊耀纯墅私享会所，金光熠熠，挑高中空的欧式灯下，名流们汇聚于此，论“股”谈“金”。富裕的名流在自己的圈层里面快活的游走，寻找一份被搁置已久的归属感。国标，空中的华尔兹在海拔100米空中会馆，唯美的华尔兹舞曲伴随着天空点点繁星划过那一片江景与山野，整个湾区的魅力尤如华尔兹舞步散发着雍容、华贵。七、 目标客户定位板块内客户发展趋势随着区域的优化，产品档次的提升筛除了前期购买力相对较弱的客户。滨江片区的客户成交不多，主要原因是xx临江带现阶段还没有拥有成熟的居住气氛，但从xx临江带片区的发展来看，未来的生活氛围将与滨江非常相似，随着这一区域配套逐渐成熟，独特的国际滨海生活的氛围和

54、环境必然使滨江豪宅客户进一步增加。区域辐射力增强，客户来源以xx为中心逐渐扩散，广州和佛山是这一片区未来客户的重要来源。越来越多的3高客户（高学历，高职务，高收入）涌入这一片区，使得xx临江带即将成为广州下一个豪宅区。与第一代富豪不同的是他们更多从事金融、国际贸易和职业投资等全新领域。年龄更加年轻化，家庭结构更加多元化，传统的三代同堂数量越来越少，他们的生活方式更加西化更加自我，对产品的要求也越来越高。置业动机愈加多元化（增值保值、分散资金风险、对稀缺资源的占有），只要片区还没有完全成熟，投资与保值永远是他们内在的隐性需求。目标客户定位别墅客户锁定 2341广州市内的高级公务员、政界要员、政府

55、官员。佛山其他区域想挤进广州城较近的等经济实力比较强劲的企业老板、生意人。广州市区第一居所客户。广州市企业家、外企高管、小型公司老板。项目目标客户锁定目标客户定位客户分类购房关注点特征主力需求户型与项目契合度企业高管交通、配套、文化、品质、尊贵对价格不是很敏感，年龄35岁以上；不是第一居所；追求品位；对生活质素要求高；注重身份；4房 5房 公务员交通、配套、产品品质、尊贵对产品品质要求高，对配套设施要求齐全，住房公积金补贴高，对价格不敏感；注重生活质量3房 工商户交通、教育配套、楼盘质素有一定经济实力，除考虑居住地离店铺近外，对居住环境要求高，且注重子女入学问题。3房4房 原地居民居住环境、社

56、区配套、品牌多以换房需求为主，因而对居住环境及产品品质有要求，关注交通便利性。3房核心客户重要客户普通客户洋房客户需求细分目标客户定位 2341广州市经济实力比较强劲企业高管、公务员、生意人。广州荔湾、越秀等区域，由于方便经常往返广佛两地选择购买的企业老板。广州市内有一套小户型，现计划改善居住环境的客户。保值、增值物业投资客洋房目标客户锁定目标客户定位八、 产品定位及规划设计项目商业部分评估1、优势与机会 项目西面小区路边有约500米的商业外展面。 小区周边消费配套不足，本商业可以为未来恒大及本项目住户提供生活便利配套。 随着xx板块的内外交通改善和各住宅项目发展，将有更多的居住及商业落入区域

57、内，有利于强 化区域商业氛围。2、劣势与风险 偏离xx区域商业中心，缺乏商业氛围。 位于小区内部道路之间，外部可视性及可达性较差。 除本小区外，恒大项目内部也有8500平米的商业街，较难吸引周边居住区的生活消费。 本项目供给量如过高则有出现销售和租赁困难。小结：约500米的外展面有较好的商业基础，周边居住区开始 成型，片区内陆续有一定的居住氛围，有利于强化区域商业气息。但由于项目偏离xx商业中心，外部可达性较差，主要服务于本项目业主为主，商业体量不适宜太大。周边社区商业情况售价水平：万科金域蓝湾40000-50000元/；中海金沙湾35000-45000元/；万科四季花城30000-40000

58、元/租赁水平：万科金域蓝湾100-150元/中海金沙湾100-120元/万科四季花城90-120元/小结：xx商业仍以社区的底商为主，暂时未形成大型集中式综合商业体。 位于xx现代化商贸金融中心、文化娱乐和行政办公中心范围内的万科金域蓝湾由于外部 可视性和可达性较高，售价较高，部分价值较高的可达4-5万/。 其他区域社区底商售价较低。项目商业建议规划原则： 作为小区级别的商业配套，适宜布置在西侧路边。 商铺门前预留10米以上进深的广场用于绿化、停车及步行。小区集中式出入大门前预留50米进深的 开放式广场。 商业街每150-180米设置一个与住宅小区的交流通道。 商铺立面与住宅小区一致，可考虑首

59、层骑楼式建筑。 由于餐饮功能较多，必须考虑集中式烟道到塔楼顶及室外隔油池。 店铺门面4.5-6米，进深10-15米，首层高6米，二层4.5米。单店面积在50-150。预留双层销售 结构。商铺体量建议： 体量方面主要为1-2层街铺为主，用于零售及生活配套店铺使用。主入口及靠近合作方集中式商业 区段，可考虑在二层设置较大进深面积商铺用于餐饮休闲业态经营。 总体量控制在12000，规划一个10000集中式商业交还合作方使用。商铺持有方式：商铺以销售为主，自家持有为辅，毛坯交付。社区底商街铺外形参考物业类别市场接受度经济效益规划、开发综合选择独栋别墅别墅产品市场接受度高，施工期短，可快速投入市场，同时

60、有助于拉升整体售价，加速销售回款、提高楼盘档次。独栋别墅属于别墅用地性质，不适合本项目。从市场接受度和经济效益综合考虑，双拼和叠加别墅与本项目有一定的契合点。联排别墅双拼别墅叠加别墅高层洋房尽管超高层及高层利润较高，但若全部兴建超高层及高层，将降低居住舒适度，令市场接受度下降，最终影响利润，同时超高层及高层施工期长，资金流转速度慢。酒店式公寓适合在商务区兴建，xx规划为居住区，商务氛围弱，在此片区的接受度很低。建议兴建超高层、高层。超高层洋房酒店式公寓（板块内）住宅部分产品建议广州市场上接受度和经济效益衡量的物业类型 综上所述，在板块内适合兴建的物业包括高层、超高层和双拼/叠加/联排别墅。 考