商业地产开发策略与实践(NXPowerLite)课件

1、纵横商道商业地产开发策略与实践 商业地产的三次价值传递住宅开发写字楼开发商业开发开发者销售速度销售价格开发者消费者开发者投资者经营者消费者承租者成功标准出租率租金成功标准满足市场消费实现投资收益有利社会发展成功标准消费者商业地产开发是一个精细的系统工程商业招商一个都不能少！运营管理消费研究城市与产业产品设计推广销售区位与商圈业态规划商业开发须置于城市时空发展背景之下初级阶段 中级阶段 高级阶段 30%以下 70 %以下 70%以上城市商业空间发展特征城市化率向心聚集（向城市几何中心聚集）向心分散（向城市几何中心发散）离心聚集（离开城市中心向郊区聚集）城市发展阶段无“市”不“城”，商业是城市的空

2、间与功能节点，商业开发发展要从“城”与“市”的关系出发：一是要重视城市发展趋势，抓住商业发展的机遇，并以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市的发展建设。一是要关注市场功能需求和城市功能规划，寻找交点，营造城市公共空间，提升和谐、宜居的城市环境。 第一空间 （居住空间）居住功能区商业功能区工业功能区其他功能区政务功能区 第三空间（公共空间）（工作空间） 第二空间人的活动空间城市功能空间商业要以区位价值为标尺，并合理体现这一价值商业区位价值模型商业区位选择一般性规律综合性商业 交通便捷的城市繁华区大型超市 交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高档居住区附近 仓储商场购物中心 用地相对丰富、交

3、通便利的城乡结合部 专业市场批发市场 交通枢纽和物流集散中心 中心区中间带边缘带分散商业条状商业组团商业中央商业区中心商业街区级商业中心专营商业街市区商店郊区小店农贸市场郊区商业中心高高商业区位最大的特点是消费者指向，并以此来决定服务门槛和服务半径，从而决定区位价值。服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相对应，呈分散分布；服务门槛大的零售业等级也相应较高，布局数量有限，为了扩大服务半径，一般区位选择在交通的主要节点。不同零售企业在空间上表现为商品销售量随着离开最高地价商业区位距离的增加而呈现递减的趋势。 消费需求是商业地产开发的唯一基础动力源居民消费、投资动态模型宏观经济状况利率及货币供应量就

4、业状况社会保障状况社会保障收入金融资产收入居民总收入消费银行存款股票劳动收入期初金融资产可支配资金消费储蓄决策储蓄投资决策行销活动家计单位文化价值观参考群体情绪人格动机知觉 学习（记忆）人口统计变项社会地位情景确认问题搜寻资讯评估与选择商店的选择与购买购后过程情景需求/态度生活形态的维持与强化生活形态和消费过程经济发展决定了区域消费能力的水平，目标客户的消费特征决定了细分市场的有效消费规模。把握消费需求，是商业开发动作的起始点。业态规划是对商业物业的灵魂塑造800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转

5、型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间体验式的购物需求个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于与农业经济 相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水 平在45%以下商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的 地摊、 集贸市场，商品 为城市生 活提供基本保 障人均GDP位于2000 4000美金；城市化水 平在45%以上 70%以下商业形态出现飞 跃， 多样化

6、、规模化的现 代商业出现，如大型 百货、综合超市、 专卖店、精品店等人均GDP位于4000 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下超越传统商业范畴的广 义商 业 形态出现， SHOPPINGMALL、 大型购物中心、旅游 商业 地产、物流等综 合 型商 业形态出现人均GDP位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上广义性商业的升华转型， 主题性的购物公 园等极具个性消费的 场所出现+商业及业态发展演变良好的物业设计为商业提供持续发展的空间平台购物中心兴奋程度的因素与消费者再惠顾意愿的模型 集中商业的规划设计体现的是建筑美学和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型

7、零售商所带来的复杂需求。 商店的多样性实体环境购物涉入程度在购物中心的兴奋程度停留意愿 到他处购物 再惠顾此购物中心的意愿 目标设定外部条件调查内部条件调查空间构想技术构想报告拟定商业用途、目标、规模、性质社会商业环境与人文环境、自然环境、规划设计条件经营人员与消费者功能要求空间内容与形式，平立剖构想，动线空间划分，感官环境，材料、结构形式、构造、设备设计要求，功能分配，任务书生活预测商业空间评价空间改良商业建筑策划流程 商业建筑规划最大的目标是营造商业氛围，留住消费者。商业建筑规划涉及多个方面，需要建筑师、城市规划师、市场研究、商业管理等众多专业人才共同完成。适合的销售模式为商业成功打下基础

8、商业地产开发的发展阶段商业地产市场发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段商业购买人群以投资客为主投资客、商家商家、投资客保证销售成功的方法和手段营销手段解决销售问题银行担保引入主力店业态规划商业氛围营造整体商业营销后期商业经营管理商业地产开发成功的标准单个项目顺利销售克服销售阻力，保证单个项目销售成功保证商家利益，聚集忠实客户，获取市场诚信，实现地产的持续开发成功销售方式直接销售返租销售返租销售带租约销售朴实诚信的销售方式开发商投资者消费者经营者商管公司地产产品销售收益物业经营权投资回报统一营销租金收益良好服务经营收益项目正常运营的客流良好消费场所商业地产核心价值链销售是商业地产核心价值链在开发过程

9、中实现的时间起点，销售模式的选择决定了核心价值链的内涵销售模式的选择决定了未来商业运营的特点，某种意义上会左右商业项目成败的轨迹。商业销售要关注投资的安全性、收益性、流动性收益性投资者最为关注的4个方面流动性安全性进入性 投资者投资收益水平力求产权独立清晰，转让灵活合理的定位及业态规划主力店成功引入统一经营管理投资本项目的门槛是否过高招商是将商业地产的开发从营建方案阶段转变成商业营运阶段的中间步骤SEVENEIGHTNINETENSIX TWOTHREEFOURFIVEONE维护项目统一主题形象统一品牌形象原则招商先行原则功能和形式上实现同业差异、异业互补原则 集中商业经营方式的选择原则维护项

10、目的产业经营黄金比例原则特殊商户招商优惠原则 核心主力店先行，辅助店随后原则放水养鱼先做人气再做生意原则 承租户的选择确保租金来源原则核心主力店布局优化原则 运营管理是商业持续成功的关键物业管理招商管理运营平台业态调控市场营销服务监督运营管理是商业地产开发过程中的最后一环，也是关系项目成败的关键一环，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。运营管理的核心是把松散的经营单位和多样的消费形态，整合到一个经营主题和信息平台之上。商业开发是一个环环相扣的链条选址立项市场调研定位策划业态规划产品设计审批报建土建施工主力店招商设备安装散户招商/ 销售开业运营经营管理投资预算资金筹措 主力店接洽 施工图设计 内

11、装设计 招商人员培训 室内装修 物管人员培训 宣传推广 市场定位顾问商业规划顾问业态规划顾问可行性研究招商顾问营销顾问物管顾问运营顾问前期顾问服务中期顾问服务后期顾问服务小结：商业开发的复杂性不仅体现在其价值传递环节的多元、评价维度的复合、开发链条的环环相扣以及不同专业的高度集成还表现为商业地产形态的丰富与多变。购物中心商业地产社区商业综合体专业市场总部基地典型类型之一：综合体16综合体（complex）综合体是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂

12、而统一的建筑或建筑群。 综合体，一个多功能、高效率，功能复杂而统一的建筑聚落初级阶段：简单功能叠加发展阶段：融合发展成熟阶段：多元发展文化 休闲娱乐体育文化 休闲娱乐商业旅游会展商业商务居住商业商务居住商务居住17前期规划综合体面临的问题资金行政因素开发环境前期规划：包括前期的调研、考察、规划等，体现出地块应有的价值以及未来的升值空间。行政因素：“市长+市场”的因素，综合体的规划方案具有强烈的行政色彩，没有考虑到当地的市场容量和消费水平。资金：综合体体量庞大，涉及多种业态，开发周期和资金要求不同，对资金量的要求十分苛刻。开发环境：国内综合体开发商在管理、运作、经营和品牌打造上存在不足。综合体开

13、发在zg面临四个重要问题18观点一：项目本体、市场环境、企业能力和发展战略是决定综合体发展模式的三个关键因素市场环境地段项目所在地段是否开发商业？质素交通？项目地块能否符合综合体规划要求？城市发展城市需要什么样的综合体？区域环境区域在城市中承担的功能角色能否支撑综合体开发？竞争环境各物业类型在市场中实现的可行性？综合体项目开发路径已有的开发经验商业、写字楼、酒店？运营能力商业运营能力、酒店经营和管理能力？整合资源的能力zf资源？商家资源？酒店客源资源？企业未来发展规划上市？综合开发商？企业能力和发展战略项目本体19日本，福冈博多运河城香港，太古广场北京，东方广场北京，华贸中心深圳，信兴广场深圳

14、，华润中心深圳，星河国际上海，上海商城广州，中信广场东莞，运河东一号东莞，世博广场合肥，元一时代广场合肥，财富广场合肥，金地国际城常州，莱蒙都会宜昌，均瑶国际广场综合体发展的5种模式及相应的典型案例商业核心模式写字楼核心模式均衡发展模式住宅核心模式发展模式酒店核心模式广州，中信广场深圳，信兴广场上海，上海商城深圳，星河国际深圳，华润中心日本，博多运河成 总结出综合体发展的5种模式20城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线；区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理商业核心模式酒店核心模式不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经

15、济实力；顶级商场配套设施写字楼核心模式住宅核心模式均衡发展模式客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大；CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万以上；开发商强劲的实力和丰富的经验；专业的物业管理/经营管理各种发展模式所依托的条件21主要因素商业写字楼酒店公寓区域属性商业中心区商务中心区旅游区环境资源拥有自然资源拥有产业资源通达性、昭示性强人流量大开发目标租（长期持有）售（回笼资金）主导物业的拟合度 观点二：影响综合

16、体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标22城市级别越低零售商业比重越大，且均成为城市时尚购物中心 酒店往往是城市核心商业区综合体不可或缺的一部分，且往往是所在城市最高档的酒店 城市级别越低写字楼的比重会越小，公寓往往成为写字楼的替代品；城市级别越高，写字楼的比重往往会更高，且均为顶级四线二线一线 城市核心区综合体均具有地标性，往往会成为城市商务、购物、办公中心城市综合体四大功能：商业、住宅、酒店、公寓（写字楼） 各物业均定位城市高端，城市引领时尚、与外部区域对接的窗口四大类别：商业驱动、酒店驱动、写字楼驱动、住宅驱动三线观点三：综合体的物业比例与所处城市的等级和发展阶段相关23商业办公

17、酒店住宅 作用 相互关系 提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士）资产沉淀或整售 实现较高的销售价格 保持物业形象项目活力的核心，建立高端形象形成完善配套、信息平台项目利润实现的关键利用其它功能，实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂 公寓为商业提供客源 公寓可能降低项目整体档次观点四：各物业功能间存在空间依存、价值互补的能动关系24案例：典型的万达广场

18、模式中各种物业的作用影院百货超市室内步行街酒店住宅公寓写字楼精品店：稳定的金库酒店：形象标杆/稳定回报/输出经营百货：形象标杆/高人气/输出经营院线：高人气/高回报/输出经营超市：高人气住宅/公寓：资金快速循环写字楼：形象标杆/资金快速循环北京万达广场南京万达广场重庆万达广场宁波万达广场25观点五：正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异例如商业入市必须在区域或社区成熟以后；而有时为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择例如写字楼优先于公寓入市，能够带动公寓的销售。12典型类型

19、之二：社区商业社区商业是城市商业空间中的一个重要层次社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都界于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。社区商业的规模参照和演变规律社区启动期社区成熟期社区发展期社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的配套社区配套为主满足家庭装修、生活用品的商业家庭

20、装修服务、家居饰品便利店、面包房银行、药品店、快餐店、洗衣店、发廊、花店等咖啡店、特色食街、小型俱乐部、服装店、书店等zg一般城市居住区商业设施配建指标 人均商业服务建筑面积居住区0.7-0.91m2/人类别合理服务半径800-1000m国外社区商业规划指标 商业规模比 = 商业面积 ：住宅面积 = 0.027 ：1一般社区商业演变规律 社区商业的常见经营模式解析经营模式条件优缺点只租不售（万科东海岸）（阳光棕榈园）（东海岸） 发展商有商业经营经验优点：业态控制统一经营管理有利于经营利于提升社区形象缺点：资金回收期长开发商风险较大 发展商拥有商业经营的专门人才 发展商有招商渠道 市场化程度不高

21、，无专业公司选择先租后带租约出售或与直接销售后委托发展商出租同时进行（蔚蓝海岸商城）（万科四季花城）（万科城） 发展商有一定的商业经营经验优点：初期业态可以控制，可保持与社区整体形象一致，从而促进销售出租有保障，可提升商铺销售速度资金回收期较短缺点：不能长期控制业态 发展商拥有商业经营的专门人才 发展商没有招商渠道 市场化程度高，有专业公司选择直接销售（招商海月） 发展商没有商业经营经验优点：资金回收速度快缺点：无业态控制，影响社区形象和销售不利于统一管理，从而对经营不利 发展商缺乏商业经营的专门人才 发展商没有招商渠道 市场化程度高，有专业公司选择商铺价值KPI对街区商业规划的启示商铺价值K

22、PI位置交通视野质素多而小的共享空间短街：宜人的尺度曲径视觉焦点街道空间设计交通枢纽的合理设置停车场的合理设置柱网铺位划分结构转换小结：无论面对哪一种商业类型的开发，在其前期确立开发模式、明确定位与主题、构建业态规划的基本原则，都是重要不可缺少的工作。 对此的基本思路是基于财务目标建立合理的商业盈利模式从城市发展、区位价值和消费者需求三方面全方位地判断商业市场机会从经营者的利益出发，将运营增值的理念贯穿商业开发全过程关注投资四要素：收益性、安全性、进入性和流动性Part 5 前期商业顾问经典案例商道纵横策有道 导语：以前瞻性的定位和创新商业主题为项目赢得区域发展与竞争格局的先机案例：北京首开长

23、阳项目项目位置：项目位于房山区东北角的长阳半岛，是房山区最邻近市区的位置，属于房山区未来的核心发展圈之一；隶属房山区CSD中央休闲购物区核心，地处永定河生态走廊规划范围内。紧邻长阳镇zf，分别位于镇zf南北两侧，距离房山区zf约5公里，区域认知度较高。项目地处北京西南五环外，位于房山区最靠近城区的长阳镇以及规划的CSD核心区内，距市中心距离约20公里。目前区域认知度较差。五环房山区海淀区朝阳区东城区西城区宣武区崇文区大兴区石景山门头沟长阳镇丰台区五环六环四环三环京开高速京石高速丰台区房山区大兴区20KM大北京远郊陌生区的大体量综合开发，如何确立自身站位周边社区？房山区CSD？市域辐射？公路项目

24、北、东侧紧邻主干道京良路（修建中）、长周路。完工后可快速通达京石高速、北五环。轻轨项目北侧紧邻地铁房山线长阳镇站，位于市区进入房山首发第三站。预计2010年年底通车。2012年，房山线北端将在郭公庄站与9号线连接，实现地铁交通无缝连接。公交项目北侧有993、646、房山28路等公交，连接城市核心、长辛店及房山区域；项目至六里桥约20公里，车程约半个小时，可沿京良路右转进入京石高速直达；项目北侧京良路(双向4车道)修好后将大幅度提高项目进入性；沿京良路向东，可由狼垡东桥进入五环或由新发地桥进入京开高速，到达城市核心区域；项目四周交通便利、通达性良好。地块北侧的轻轨与改建中的京良路2010年底通车

25、，将有效拉近项目与市区的距离。三环京开高速京石高速狼垡东桥长阳出口长阳镇站赵辛店出口新发地桥花乡桥四环五环六环轨道交通的利好能够提供怎样的商业机会？现状人气的缺失需要设计怎养的开发路径？3号地：总用地面积：136701平方米。总建设用地面积：80156平方米。容积率：2.5建筑控制规模： 200391平方米其中住宅与配套比例：6：4建筑控制高度： 60米3号地块学校医院2号地块交通设施及停车用地项目指标住宅体量相对较小，难以形成规模优势，商业体量较大，增加了整体操作难度，且地块被公共绿地、交通用地、市政道路等划分的比较零碎，不利于商业整体设计与商业功能的集中。项目用地总指标 用地性质占地面积(

26、平米)总建筑面积(平米)总用地408356524858可经营用地255927360000 商业用地面积97157.4239765 住宅用地面积48094120234.62号地：总用地面积：271656平方米。总建设用地面积：175771平方米。容积率：3建筑控制规模： 324467平方米建筑控制高度： 80米。建筑密度： 40%绿地率：30%总体规模36万，商业规模24万巨大的商业体量怎样处理短期与长期、风险与利益的关系？树立首开商业地产品牌与口碑确立首开区域地位实现利润最大化商业物业成功运营商业零地价持有八个月开工战略目标总体目标基础目标开发层面首要目标提升住宅获利能力，降低商业持有及运营风

27、险收益目标整体项目收益最大化：在住宅与自持商业盈亏平衡基础上，实现整体利润最大化进度目标8个月后开工计划实现战略层面抢占房山市场，确立首开区域地位树立首开综合体/商业地产的品牌与口碑项目区域地标综合体的经济效益与社会效益的实现缺少商业开发经验的国企开发商转战商业战场的创牌之作利润与口碑、经济与社会效益都要平衡南城发展机遇作为“世界城市构架”的重要组成部分，在未来3年内，zf投资带动社会投资总额将达2900亿元，推动南城快速崛起 。未来三年，南城将以功能提升为重点，改善城市南部地区发展形象。出台相关产业及经济政策，适当放宽规划条件，同时出台人口向外疏散的相关鼓励政策。 2009年，房山正式纳入“

28、城南”，从此城南区增至五个区县 。城南规划房山窦店产业园北京石化新科技产业园房山 大兴丰台大城南区宣武 崇文房山发展机遇2009年，房山正式纳入“城南”，从此城南区增至五个区县 。而房山区作为南城发展的重要一极，被定位为西南部发展带核心区，在本次“南城发展行动计划”中占有重要地位 。继CBD、CRD之后，北京推出了又一规划重点区域房山“ CSD”房山区作为北京南城发展战略规划的重要一极，占据了未来城市发展的主轴线，必将成为北京城市发展的战略重地.区域规划前景的高定位带来了高升值预期，也造就了北京市场又一开发热点未来，大体量的商业供应主要集中在房山东部和大兴西部，形成一个高端商业聚集区，拉动西南

29、城区新的商业增长极的出现，本项目则处在这个增长极的核心位置。主力竞争项目名称总建筑面积商业供应竞争优势点万科长阳半岛商业115万平米23万平米以休闲娱乐为主题的商业或是大悦城首创奥特莱斯32万平米15万平米以大型品牌折扣店为特色驱动绿地-家乐福40万平米30万平米以家乐福为特色驱动宜家购物中心20万平米20万平米家居主题一站式购物中心绿地家乐福首创奥特莱斯万科长阳半岛宜家购物中心本案未来三年内有88万平米商业入市大京西区域未来商业放量，主要集中在长阳和大兴西部，且均为大规模集中商业，从定位上直指中端及中高端消费客群，同期上市，竞争激烈。商业市场呈现放量态势，从“零”到88万，大体量商业的集中供

30、应带来激烈竞争项目整体的开发模式轨道新城模式TOD模式是新城市主义最具代表性的模式之一。即“以公共交通为导向”的开发模式 。TOD模式下的中间都市在强势的核心城北京带动下，新兴区域大规模项目必须有前瞻的国际视野和领先的城市理论作为支撑自我区域中心 / 以大规模商业为核心的地标级综合体强“芯”开发模式是以大规模商业作为核心驱动，做强做大，多种物业功能复合，合力共赢强“心”城市站位是以对接城市的强势姿态，充分放大交通枢纽利好，自我中心化，实现对人流的强势吸引和主动分配强“新”基本路径是以领先的商业空间和规划理念，创造引领性的主题商业形态，完成对“京南新地标”的强势打造站位战略本项目定位的核心是明确

31、自身的城市站位、开发模式以及达成目标的基本路径商业商务住宅价值标签弹性物业功能补充核心驱动现金流利润主力以垂直体验式商业公园做为整体综合体项目的核心驱动力，同时也是项目价值标签；高品质住宅产品，依托综合体整体价值平台，作为项目前期回现的主力产品。以写字楼立项，打造商务公寓产品，完善综合体的功能补充，降低市场风险及实现项目回款。基于整体战略下的各类型物业功能定位：商业+ 弹性商务空间(类住宅）+ 住宅财务指标：实现2号地商业零地价，实现总体收益最大化。本体限制：地块属性、指标限制市场风险：商业自持部分必须存在，但要控制规模，写字楼需求有发展空间，但近期风险较大市场规律：住宅产品最易于销售，其次是

32、类住宅和底商类产品，利于快速回款。物业配比原则：功能6：4方案发展模式3万平米2.5万平米12万平米14.5万平米7.9%22.4%31.6%38.1%集中商业住 宅商务公寓空间销售持有销售销售8.5万平米临街底商8：2方案8.5万平米16万平米11万平米6.6%22.4%42.1%28.9%基于功能定位之下的物业配比方案，经过风险评价、目标匹配和经济测算选择最优大规模商业如同一棵树，无论开什么花，结什么果，其成活的关键是要有一个可生长的平台。生长平台的作用是营养的输送，对于大型集中商业来说，商业的营养就是“消费人群”。对于城市外溢区的大规模购物中心型集中商业来说，问题往往聚焦到“流动人群”的

33、问题。去社区商业购物中心学校上班医院回家快速交通由于直接目的地效应驱动，导致80%的流动人口，从购物中心的门前走过。生长平台如何发挥核心物业大规模商业体的驱动效能？首要解决的问题就是最大化的获取人流量目的地n目的地1目的地驱动交通驱动目的地2商 业 磁 极人流在空间结点进行汇聚再分配，就如同磁力线全部交汇于磁极的现象，我们称之为磁极效应，当商业的开发模式与磁极效应结合，就会产生极强的商业磁场，实现商业价值最大化这就是商业磁极理论餐饮百货休闲专业服务空港商业带来的启示商业磁极理论来自领先视野与理论的启示之一商业磁极理论香港购物中心带来的启示城市叠加理论人流人流推进结构第一是地下层的人流太古广场地

34、下层与地铁相连，停车场设在地下室，地铁的客流和开私家车的客流从地下进入商场。第二是地面层的人流太古广场由于邻近巴士站，乘坐巴士的客流从地面进入商场。第三是四楼的人流考虑到四楼有酒店和写字楼，太古广场于是修建了一条私家路直通四楼，并设置候车区，由于四楼基本为开私家车的顾客，消费水平强，消费能力高，于是四楼也拥有了稳定的进入商场的人流。分布于香港岛、九龙、新界的大大小小的购物中心50多个，商业面积总量超过200万平方米已形成高度竞争与繁荣的商业市场！香港城市密度高，面积有限，寸土寸金，大型购物中心难于平面发展，不得不垂直发展，出现了高达18层的购物中心，在这样的竞争发展下，城市叠加理念应运而生。城

35、市叠加理论实际上是指复合型人流推动结构来自领先视野与理论的启示之一城市叠加理论城市叠加理论磁场强化可持续生长平台磁极理论解决了大区域内人流高度吸聚的难点，形成区域内绝对竞争优势商业磁极理论城市叠加理论解决了占地小、容积率高、规模超大的集中商业在空间垂直线上发展的问题，强化了磁极理论的商业磁场价值力新理念为大规模集中商业提供了一个可以生长的平台，注入了可持续发展的活力关键策略一：结合商业磁极理论和城市叠加理论，打造全新的商业空间形态，一个城市活力场 结合区域发展、市场需求、客群属性打造京城独一无二的休闲生态体验式商业主题公园。借鉴日本六本木和难波公园的商业建筑特色，将自然、生态、公园景观、与商业

36、空间在建筑上有机结合，通过丰富变化的动线布局，提升体验感和趣味感，也符合长阳区域绿色休闲的发展方向。关键策略二：移植国际领先经验，强化立体式商业空间体验、主题式休闲生态商业体验两大特质“在今天日益成熟的商业开发中，有鲜明的主题不一定成功，但没有主题一定不会成功！”Shopping parkfuture TIMES商业市场定位京城首家 垂直庭院 休闲体验式主题商业公园本项目商业功能定位 作为综合性的主题商业街区，应满足社区居民日常生活及周边市民特定的消费两方面的需求，因此本项目商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。项目整体商业功能休闲功能文化功能娱乐功能体验

37、功能餐饮功能社区公共服务功能购物功能基于市场定位下的商业功能定位本项目商业核心业态定位核心业态购物以大型超市、百货店为核心，辅以各类精品专卖店餐饮定位中档次大众餐饮，以中小型快餐、时尚餐厅为主休闲娱乐以健身康体、SPA为主体，包含美容、美体、室内运动、儿童亲子等一系列休闲娱乐设施基于市场定位下的商业核心业态定位本项目三大核心业态间的关系本项目商业的终端消费者以京西南区域常住客群、商务客群为主，包括丰台区、大兴区、房山区、石景山区，面积范围主要覆盖西二环以西、长安街以南、南六环以北的大范围区域。核心消费者重要消费者客户：京西的中青年白领、中产zf机关公职人员、医疗机构员工、军队人士学府人士：学生

38、、教室、学者、教授、科研人员长阳未来区域生活人口消费内容：生活型消费、娱乐性消费：百货零售、餐饮、休闲娱乐。客户：外围区域偶得消费人群（京东、京北、京东南、门头沟、河北）消费内容：特色商业消费、餐饮、娱乐、商务往来等特定消费需求。消费客群定位基于市场定位下的商业消费者定位目前及未来的一段时间内，长阳的商务氛围难以大幅提升，区域办公市场仍需要较长一段时间的培养期。因此，需尽可能减小办公风险，而将其转化为可实现项目项目最大回现的类办公产品。其次，因为住宅政策的打压，市场上的大量投资资金还是向商用物业转移，写字楼（包括类办公、类住宅产品）投资需求势头良好，而小户型、低总价的产品，正是投资热销产品。定

39、位依据本项目商务产品定位创意l高形象/小户型商务公寓产品。树立区域形象标杆。主力面积区间在30-50平米，提高性价比。框架结构，可灵活组合分割，满足可变化的弹性商务及居住需求。商务产品定位利用本项目的商业指标，设置类住宅的商务弹性产品，降低商业市场和商务市场的双重风险,实现项目最大利润率.基于市场定位下的商务产品定位商务产品客户定位客户类型占比客户构成置业关注点购买客户投资客户70-80%投资客户：北京甚或外地, 具有较强的经济实力与投资眼光客户。资产保值收益稳定自住及办公客户20-30%婚房/一次置业：年轻人群为主，婚房/一次置业；办公客户：本地中小型企业、私营公司等。自用兼投资性价比自用兼

40、投资终端使用客户过渡性居住客户70-80%产业及地铁驱动-白领：在北京开始工作不久,支付能力有限的普通年轻白领；企业外派的中高级白领和企业高管：外地人被派到北京工作，收入水平较高,满足阶段过渡的客户；区位交通形象标签便捷高效办公用户20-30%本地创业型中小公司，外地企业办事处等：对性价比和区域的商务氛围最为关注，有一定形象要求，面积需求80-150平米左右。区位、形象、性价比、交通便捷核心客户核心客户主抓核心客户实现稳定回现目标；打造科技创意感强、高形象产品，兼顾一定的内部功能；基于市场定位下的商务产品客户定位地块规划条件分析项目紧邻城铁出入口，地块四周均被大规模居住区包围，南侧紧邻教育医疗

41、配套，具备区域配套服务条件。教育配套医疗配套小学幼儿园文化娱乐交通枢纽停车场3号地整体规模较小，但地块完整，且被绿化带包围，较适合整体规划为住宅小区住宅区 住宅区 住宅区 住宅区 住宅区 住宅区 整体规划落实定位思路交通核地块1地块2地块5地块3地块4地块规划条件分析受TOD模式效应及开发节奏影响，商业地块随辐射半径增大，其商业价值逐级降低。因此，建议依附该交通核，在1、2、5地块建设集中商业，3、4地块建设特色商业街及类住宅产品。地块条件3、4号地块，距离万科居住区较近，商业及居住氛围易于快速成熟，适宜前期开发2、5号地块，受3、4块地及社会停车场阻隔，在区域发展不成熟、人口密度较低、交通便

42、利性相对较差的情况下，不适合前期阶段开发。1号地块，距离首开居住区距离较近，也较为适合前期开发。地块条件（绿色部分）商业属性最高紧临城铁站及项目交通磁力核，南侧正对医疗教育配套，商业价值最高，适合做集中商业。交通核地块条件（红色部分）商业属性次高距离交通核距离较远，商业价值减弱，适合做商业街。建议公共绿地向红色区域转移，绿化率增高，且与万科呼应，居住氛围较好，适宜做类住宅产品。地块1地块2地块5地块3地块4从交通磁力核辐射范围考虑，向外商业价值逐渐减低从开发节奏考虑，2、5地块需后期开发，与集中商业开发节点较为吻合。居住区居住区开发时序：从居住区向外围逐级开发整体规划落实定位思想集中商业酒店底

43、商风情商业街类住宅类住宅 普通住宅底商项目整体规划布局示意图【物业配比】根据物业配比原则，采用直接排布法确定物业配比物业类型总建面占比经营方式3号地（总建筑面积20万）6：4商务公寓6500032.5%销售普通住宅12000060%销售临街底商150007.5%销售8：2商务公寓3000015%销售普通住宅16000080%销售临街底商100005%销售2号地（总建筑面积18万）商务公寓8000044.4%销售商业公园酒店100005.6%自持或整售集中商业体7000038.9%自持风情步行街50002.8%自持或以租代售底商150008.3%销售或以租代售基于规划制定的具体地块物业配比案例：

44、西安世纪龙城项目导语：难题？“老城区利润导向的超高强度复合开发”解决！模式升级性、运营合理性、技术实现性三者的精密互动带来最优解决之道。长安城堡大酒店长安国际 珠江时代广场 陕西省音乐厅 陕西省常委项目地块领先国际 金花豪生大酒店南门观礼门 、城市名片 南关正街中轴线 、西安的长安街项目所在的南门区域随着长安路项目的开发，已经成为城市中轴线上、两个城市级商圈之间新的发展区域长安国际等项目的规划及落成，使得南门区域商业商务氛围初具雏形项目所在的南门区域已经成为城市中轴线上、两个城市级商圈之间新的发展区域；从周边环境来看，项目具备发展商业、商务物业的区位条件本体分析项目区位内城商圈小寨商圈西安两大

45、传统商圈之间的新兴区域，商业价值优良众多可能性如何选择形态、拟合模式？项目东侧、南侧倚靠区域交通干道，沿街面总长约400米，具备极好的昭示性，商业价值高；西北两侧主要与其他待改旧楼社区相接，短期内形象不佳东至: 南关正街（上下八车道），沿街面长度约330米；南关正街及其沿线为西安城市格局的中轴线南至：友谊西路（上下八车道）及地铁地块，沿街面长度约80米；友谊东路友谊西路为二环内交通量最大东西向道路，直接与东西二环相连西至：陕西政治学院，四民巷、隔路为南郭村待改房产北至：四民巷、隔路为南郭村待改房产小雁塔本体分析项目四至南郭村改造项目待拆旧房产解放军政治学院（东院）四民巷地铁用地（拟建设公寓/商

46、业）地块割裂、面貌不佳、回迁任务、地裂带横穿复杂的限制条件设置了集众多的技术实现门槛项目总占地约6.4万平，回迁物业位置、体量完全限定；地震缝斜穿地块而过，影响土地面积近万平，对南区西侧建筑的规划排布限定较大本体条件规划指标及 限定条件回迁住宅建筑面积11万平；回迁商业建筑面积1万平地块指标总占地面积：约6.4万平（除去东西规划路占用面积）北区约2.0万平南区约4.4万平限定条件回迁物业集中于北区其中住宅建筑面积11万平、商业1万平地裂缝：穿过地块的长度约300米，宽度32米，即占据土地面积约9600平米限高：100米地裂缝及其退让带规划路由红会路向西延伸占地6.4万平米，容积率10超高强度的

47、综合开发对各类业态的运营合理性提出挑战开发背景目标一最大限度的提升物业价值，实现项目整体利润最大化。 项目前期投入成本较高，必须通过容积率的提高稀释成本获取收益，并通过长短期的收益目标实现最终利润最大化。目标二树立企业品牌，锻炼专业团队。 本项目是开发商首次大规模的二级市场项目开发，需要通过本项目树立企业的品牌与市场知名度，为后续项目开发奠定良好市场基础。目标三保证项目的可持续开发。投入一定启动资金，后续能快速回现，实现滚动开发。可以考虑持有一定比例物业，但能销售的物业尽量销售。希望专业管理公司的介入，如商业、酒店、物业管理等专业公司。开发商的目标对短期快速回现和长期利润最大均有高预期，持有物

48、业和销售物业的平衡成为关键政务新区 传统工业区内城商业区生态新区曲江文化、旅游区高新CBD？康复路商业区小寨商业区高新商业区李家村雁塔商业区区域价值研究RBD休闲商业区主要功能：购物主导、休闲娱乐为特色其他功能：餐饮、历史文化、旅游、商务依托现状，放眼未来：张家堡商业区区域站位“RBD：休闲商业区”土门商业区（ Recreation Business District ）此类成熟区的大型商业开发必须对区域价值的现状和未来作出准确判断，作为定位的基本依托物业定位的LIVQ模型物业价值Value物业形象Image容积率 Quantity回现速度 Liquidity写字楼商业住宅公寓酒店结合市场基于

49、LIVQ进行判断：住宅具有较高的回现速度，可以快速销售，回笼资金； 公寓对于容积率的提升贡献较大，具有较高的物业形象和回现速度；商业价值最高，且有长期收益，但前期回现速度慢。酒店能实现较好的物业形象和较高的容积率，回现速度较慢。写字楼可提升容积率，但在目前市场上物业价值不高，回现速度慢；基于LIVQ模型对项目涉及的各类物业进行分析区域价值挖掘：RBD休闲商业区：从区域现状、入市项目定位以及区域规划来看，商业、休闲娱乐、功能发展势头看好。分物业市场结论：商业物业有市场机会，且容易树立项目形象，形成差异化的核心竞争力；商务市场发展不明朗。住宅、公寓物业风险最较小，回现速度较快，但不易形成差异化的核

50、心竞争优势。酒店物业的开发多为愿景拉动，商务精品型酒店对综合体项目整体的带动作用逊于高档酒店。本体条件解析：大型综合体项目，物业类型丰富。从用地情况来看，容积率10以上，公建物业比例较高，其中商业面积预计在15万左右。位于城市两大商圈之间，临“龙脉”长安街，有400米沿街面，相对其他物业类型其商业价值较大。区域发展市场表现本体条件本项目核心发展模式确定：发展模式以商业为核心驱动力，有机带动其他物业，和谐发展综合分析后，确定项目核心发展模式为商业核心驱动的综合体以商业为核心，与其他物业形成有机整体，共同协作，最终实现“1+12”的价值提升。商业住宅酒店公寓 提升整体档次的有力手段。 长期收益物业

51、。 可以形成形象标签。保证快速资金回笼。保持物业形象。为商业提供人气。项目标志性物业。实现长短期收益；项目的活力核心与形象标签。保证开发企业现金流的来源。 易于提升项目形象。 弹性物业可解决部分商务功能需求。 商业为住宅、酒店和公寓提供配套 商业可能对住宅带来负面影响 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施。 酒店可以提高项目整体档次。 住宅为商业提供客源。 中高档住宅形象可保持项目整体档次一致。 公寓、住宅为商业在不同时间段提供客源。 成规模公寓可形成有力形象展示面。（含办公） 作用 相互关系各物业功能与关系图示：价值与形象标杆形象标签与准现金流形象标签现金流产品商业、商务价值解析地块不

52、同界面表现出多级别的商业价值，总体上南关正街、友谊路商业价值最大北区临南关正街地块，沿街面长度约140米，昭示性好，便利承接南门区域、南大街的商务商业氛围；但土地相对狭促，较难发展大规模商业；四民巷处于两个旧改项目之间，邻里型商业价值较大东西向规划路建成后将成为南郭村、本项目居民出入通道，社区型便民商业价值较大友谊西路是重要的东西向交通流线，商业价值较大，服务城南环城、南二环间的区域人口南区临难关正街地块、与公交站点、地铁站口交接便利、昭示性好、人流量大、进深相对自如，具备发展城市级、城南区域级商务商业物业的地块条件、商业价值最大商业价值排序：南关正街沿线友谊路沿线 东西向规划路地块内部112

53、34对不同类型地块价值进行具体梳理（1/2）居住价值解析项目南区西侧与解放军政治学院、小雁塔景区相邻，人口纯粹、比较安静、具有较好的视野和景观资源南郭村旧改项目待拆住宅项目北区空余地块东侧临长安街、南侧领规划路，相对嘈杂；西北部与回迁住宅相邻，纯粹性较难营造；地块狭促，难以形成相对独立的居住氛围、居住价值较小项目南区西侧地块西侧与解放军政治学院相邻、比较安静、人口纯粹，小雁塔景区内没有成片高大建筑，具有较好的视野和景观资源，居住价值相对较高项目南区东侧地块昭示性好、交通便利，相对嘈杂，南部与地铁口紧邻、地铁建筑临街一侧居住价值较低；背街一侧相对较好北区小雁塔景区解放军政治学院南区西侧南区东侧居

54、住价值排序：南区西侧南区东侧北区123对不同类型地块价值进行具体梳理（2/2）规划构想：三城共荣内城、外城、卫城卫城内城外城内城高尚居住区主体功能：休闲娱乐型商业+品牌旗舰街区其他功能：住宅+公寓主体功能：高品质居住社区其他功能：生活商业区外城国际时尚区卫城活力休闲区主体功能：大型集中商业+风情商街其他功能：公寓+酒店内城城市中心、谷地主题景观高尚住区规划指标建议占地面积：2.6万平容积率：4-5建筑建议靠外布置，利用地裂缝退线，留出集中中心园林的位置；住宅与生活商业部分相对区隔，通过交通组织实现，如设置独立大堂；也可以物业管理实现，如门禁系统；该区域住宅产品在规划、园林、外立面材料、户型面积

55、等多方面与北区相比有所升级规划设计建议地块属性关键词安静、规模、便利、景观地块发展意向舒适的、品质的。外城南门外、中轴上、大体量时尚购物休闲公建区规划指标建议占地面积：约1.8万平容积率：10-13沿南关正街布置大型集中商业、上盖公寓类产品；建议设置转换层，减少商业人流的互相干扰，减少对裙楼商业营业面积的损耗，为上部公寓增加共享开放空间南部地下与地铁相连，增加外部人流的便利进入规划设计建议地块属性关键词外向、地铁、嘈杂、展示地块发展意向国际的、时尚的、特色的。卫城城南首席活力休闲城规划指标建议占地面积：2.0万平容积率：8-9建议北区商业上盖物业定位为住宅产品：主要原因考虑南区大型公建顶部上盖

56、公寓体量过大，风险较大，尽量规避内部同质化竞争。其次，住宅物业市场风险最低，第三，两栋物业定位两种物业类型不利于后期营销推广。北区规划应同整体规划协同考虑，建筑意向重视与南区的协调，可以通过线条反复程度、颜色、体块的变化，突出南区的大型公建；采用多种方式加强南北两区的联系，如规划路连通长安路与友谊路，贯穿南北两区。做好商业与上盖住宅物业区隔。规划设计建议地块属性关键词南门、回迁、狭小、嘈杂地块发展意向娱乐的、热闹的、多元的。center社区活力中心，成为聚集人气，疏解人流的场所，形成视觉焦点新产品、新创意、新理念的集中展示区潮流发布中心信息发布站品牌橱窗主题推广区投资会联络处标志性等候点地下商

57、业功能作用社区标志物，形成视觉焦点center的建筑形式磁力效应：项目的核心景点，为消费者提供独一无二的经历运用现代、夸张的建筑手法创造小型表演场、媒体展示馆以及富含文化意义的场所过渡空间将城市元素融合在风情商业街的规划设计中，体现项目历史文脉的同时，有效区隔内外意向不同两个区域区隔作用：南区的住宅区与公建区；北区的回迁区及可售区联系南北两个区域通过符号化的特色建筑引导人流，提升地块内部、集中商业背后的商业价值作用主要业态：餐饮补充业态：咖啡、酒吧、特色小店业态总体指标建议占地面积：2.0万平容积率：4-5占地面积：约1.8万平容积率：10-13商业面积：1.5-2万平住宅面积：12-15万平商业面积：6-8万平公寓面积：15-18万平商业面积：2.5-3万平住宅面积：5-6万平回迁房