万达集团--包头--万达广场--项目前期定位报告ppt课件

1、12022/7/24包头万达广场工程前期定位报告22022/7/24报告提纲二宏观环境一工程属性解读三住宅部分五商业部分四写字楼部分六营销建议报告阐明：本报告旨在经过对包头房地产市场的研讨，深化解析包头商品住宅及写字楼、商业的市场特征、客户特点，并为工程提供合理的产品建议。报告提纲及报告阐明32022/7/2432021 易居中国 上海克而瑞信息技术版权一切2022/7/24一.工程属性解读 工程经济技术目的交通区位地块四至周边配套42022/7/2442021 易居中国 上海克而瑞信息技术版权一切2022/7/24工程经济技术目的65万大型城市综合体，规划分为住宅、办公、商业三大组团，思索到

2、区位优势，其中住宅组团为中等规模的高端社区。主要经济技术指标占地面积106000容积率5.1总建筑面积650000地上建筑面积540000商品住宅主要经济技术指标总建筑面积295000可销售面积243000底商建筑面积35000商办主要经济技术指标大商业总建筑面积112000（地上）写字楼及公寓总建面148000 （地上）工程属性解读一.商品住宅及底商公寓购物中心及写字楼52022/7/2452021 易居中国 上海克而瑞信息技术版权一切2022/7/24工程属性解读包头城市中心位置，属黄金地段，交通便利工程位于包头市青山区，地处城市主干道钢铁大街和民族东路交汇处，与昆区一路之隔，步行5分钟即

3、达市政府，是包头市中心商务区域，同时也是呼包鄂经济圈开展要地。地理位置 间隔地标间隔： 间隔中心城区：0公里 间隔包头机场：约20公里交通枢纽 城市主干道：钢铁大街接驳建立路贯穿全市、民族东路等公共交通:11、19、22、25、33路等配套学校:北重八小、四十八中、二十九中、市图书馆等医院:北方医院、市肿瘤医院等工程属性解读一.青山区昆区本案呼包鄂高新区东河区九原区62022/7/2462021 易居中国 上海克而瑞信息技术版权一切2022/7/24工程属性解读地块性质综合用地，地形方正，临近市政府和公务员小区，属于高素质人群聚集区域地块四至：北靠青年路，东临体育馆路，西邻民族东路，南临钢铁大

4、街利好要素：工程处于包头商务区中心位置，紧邻两条城市主干道，独享银河广场，比肩香格里拉酒店，利于塑造高端笼统，地块周边住宅工程多为6层老公房，为公务员居住区，人口素质较高。不利要素：附近高端商业工程销售不畅，办公工程去化缓慢。植物园工程属性解读一.宗 地民族东路钢铁大街青年路居住与服务区行政办公区商务、行政办公区行政办公区居住与公共效力商务市政办公、商务与居住区神华购物中心市政办公区居住区市政办公市政办公与居住区香格里拉酒店72022/7/2472021 易居中国 上海克而瑞信息技术版权一切2022/7/24工程属性解读周边医院、教育、生活等配套成熟，城市资源强势工程属性解读一.工程处于城市办

5、公商务的中心区域，市级、区级医院和卫生院均有分布。工程周边学校云集,如四十八中、二十九中等，教育配套完善。目前工程周边公共交通有多条,步行5分钟以内即可到达。四十八中33路11路22路市图书馆北方医院北重八小市三十六中二十九中教育配套医疗配套交通配套42路25路肿瘤医院131路5路35路昆区医院工程82022/7/2482021 易居中国 上海克而瑞信息技术版权一切2022/7/24工程属性解读包头作为“呼包鄂经济圈重心之一,具备很强的辐射力，为工程塑造高起点、广泛引入客群奠定根底呼包鄂经济圈是内蒙古重点开展规划，包头市是该经济圈的三大重心之一，本案位置为“重心的重心根据规划，未来该经济圈将构

6、成以呼包鄂三市为中心的城市群，按照“两轴多点的产业空间构造，重点推进沿黄河和呼包交通干线两条轴线的工业园区和资源富集地的产业开展 。 工程属性解读一.鄂呼包黄河开展轴呼包沿线开展轴主要煤矿分布92022/7/24工程界定：具有较强辐射力三线城市中心区域大规模高容积率综合体工程属性具象诠释区位城市核心区域城市发展方向，商务商业热点区域交通组织便利临一条城市主干道，昭示性强环境生活设施完善周边拥有完善的市政配套辐射力呼包鄂重心较强的辐射力对客群引入有推动作用项目大规模建面65万平方米高容积率容积率5.1工程属性解读一.102022/7/24本报告要了解的关键问题包头的宏观经济开展程度对未来房地产市

7、场影响如何？问题一包头商办市场研讨？重点商圈调研？目的客群寻？商办产品建议？问题二包头目前在售工程总体及各户型段供应量、成交量、价钱分析？包头客群研讨？本工程产品建议？问题二112022/7/24二.宏观环境包头宏观经济分析房地产市场目的分析市场需求量分析市场供应量分析成交价钱分析122022/7/24122021 易居中国 上海克而瑞信息技术版权一切2022/7/24包头产业构造呈二、三、一形状，第二产业优势明显，城市规划根据产业规划，构成单中心形状，商务商业资源集中于青山和昆区西南郊重化工板块 神华煤化工、电力和东方稀铝河西钢铁板块包钢生态工业园区城市行政与商务中心2007年，包头第一、二

8、、三产业配比为：3.5%、51.5%、45.0%；区域产业特征鲜明：全市第二产业构成五大板块、六大产业基地格局，分布于包头外围；中部以青山区和昆区是全市行政与商务中心。北郊配备制造业板块北重和一机公司中部高新技术产业板块稀土高新区东河铝业板块国家生态工业示范园区二.宏观环境132022/7/24132021 易居中国 上海克而瑞信息技术版权一切2022/7/24产业规划及城市格局决议了包头75%的常住人口分布在市区，主要集中于青山区和昆区城市产业晋级促进高素质人口导入；资源型企业、公务员、高科技类企业员工收入程度良好07年末，包头市全市常住人口249.61万人，其中市区常住人口184.4万人昆

9、区57.88万人、青山区41.82万人、高新区10.07万人、东河区46.02万人、九原区28.5万人近年新兴消费人群主要由当地公务员、钢铁、煤化工等工业企业员工、科研骨干及私营业主构成。本案主要的本地客群主要会面对这类客群中心商务区人均年收入3-5万二三产就业人口约30万居住区稀土高新区人均年收入4万二三产就业人口6万西部钢铁、煤化工、电力产业基地人均年收入4-5万产业人口8万居住区鄂呼包北部配备制造业人均年收入3-5万产业人口约2-3万二.宏观环境142022/7/24作为“呼包鄂经济圈的组成城市，包头经济实力较强。其经济总量在自治区内排名第一，是内蒙古的中心城市，具备一定的辐射力，矿产资

10、源丰富及土特产贸易兴隆，出现了私营矿主和企业主的顶级财富阶层 包头矿产资源丰富，其中最为著名的白云鄂博矿山，是举世稀有的金属共生矿山，稀土储量居世界之最，稀土储量不仅宏大而且档次高、消费本钱低，占到全国稀土储量的91.6%，占世界已探明储量的54.2% ；鄂尔多斯煤炭、天然气储量丰富，羊绒制品产量约占全国的三分之一，世界的四分之一，曾经成为中国绒城，世界羊绒产业中心。矿场资源的分布：全市各类矿山企业均分布在市区周围大青山中和遥远地域；包头矿场多为国有，如白云鄂博铁和稀土矿、神华煤矿等；也存在一部分私营矿主，鄂尔多斯煤炭、羊绒知名企业众多，如鄂尔多斯集团、伊泰集团、东达蒙古王集团、亿利资源集团、

11、乌兰煤炭集团、伊东煤炭集团、万正投资集团等。 鄂尔多斯与包头间隔较近，由于鄂尔多斯的教育程度相对来说落后，那边的人主要思索到未来孩子的教育问题 ，使得矿主这一财富阶层大量在包头城区置业包头 欧风丽景 销售总监包头的矿产分布，主要分布在白云鄂博，大多数是国有的矿，个体的有一些，但是如今办开矿证很难。包头市国土资源局 包头鄂尔多斯呼和浩特二.宏观环境152022/7/24近年来包头市GDP继续高速增长，居自治区各城市首位，人均GDP决议了包头房地产市场仍处于快速开展期包头市GDP逐年增长。2021年GDP到达1760亿元。同比增长19.6%。2021年包头市GDP总额1760亿元，较上年增长19.

12、6%；2007年包头人均GDP为21410元，同比增长35.5%；二.宏观环境800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速开展期 平稳开展期 减缓开展期缓慢开展综合开展型平稳开展，以质量为主，数量与质量并重快速开展，以数量为主，数量与质量并重超速开展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求人均GDP与房地产开展关系162022/7/24包头人均可支配收入均坚持较快增速，在北方城市位居前列，购买才干和消费潜力显著增长2021年包头人均可支配收入达20861元，增幅为17%。自2000年至今，包头人均可支配收入均坚持

13、较高的增速，居民购买才干和消费潜力显著增长，2007年在北方各大城市排名中位居第三位。二.宏观环境172022/7/24大型工业企业的开展提升了整个城市的消费才干和程度。同时，依托工业根底开展，构成了中高层管理人员和高级科研技术人员的主力高端消费人群大量国内知名大型工业企业安家包头，相对较强的经济开展和外来人口超前的消费观念，提升了整个城市的消费才干和消费程度。依托工业根底，包头科技和教育优势突出。全市有3所普通高等学校、高等职业院校4所，重点高中10所，同时全市拥有独立科学研讨与技术开发机构14个，其中地市属11个，国务院部门属3个。科研机构从业人员2205人，成为高端消费的人群主力之一包钢

14、5.7万神华包头矿业9万人包头铝业14个内蒙古一机3万人北重2万包头第二热电厂0.4万人2021年包头市相关大型企业人数目的包头有较多重点科研机构，如包头稀土研讨院、包头钢铁设计院，其中的技术骨干和管理者构成了城市较高端的消费群体。大型工业企业的开展，不但带来了较强的经济才干，同时外地人口的进入，带来了较时髦的消费理念，也构成了高端的消费力。二.宏观环境企业及事业收入区间备注包钢科级（中层）年收入3-5万（白色），灰色收入30-100万热电中层领导年收入15万左右灰色收入20万包铝普通员工年收入2.5万元左右中高层管理者4-7万元一机普通员工年收入3-5万元神华15-20万（中层）、普通员工8

15、-12万北重普通员工年收入3-5万元科研人员普通科研人员3-5万元大学老师4-6万元182022/7/242006-2007年包头房地产实现了腾跃式开展，房地产投资20072021年坚持高速增长态势从2001年至2021年包头房地产开发投资走势图可以看出：2021年房地产开发投资.6亿元，同比增长70.5%，阐明进入2021年将有多个工程入市，市场竞争将趋向更加猛烈。二.宏观环境宏观经济指标(包头）2006年2007年2008年房地产开发投资总额（亿元）59.381.9139.6城乡50万以上固定资产投资总额（亿元）600.2803.51100房地产固定投资占比3.1%10.2%12.7%全社

16、会固定资产投资（亿元）630845房屋施工面积（万M2）562.40753.06房屋竣工面积（万M2）197.54246.24土地购置面积（万M2）250.21391.35存量房成交面积（万M2）90.789.85192022/7/24政策面二.宏观环境无地方性政策出台无地方性政策出台廉租房建设范围扩展加强经适房建立管理新都市中心区土地实施收储；包头市物业管理条例无地方性政策出台2021年住房建立方案无地方性政策出台无地方性政策出台无地方性政策出台数据来源：包头市房屋管理局包头商品房价钱逐季度稳步提升，2007年出现需求迸发式增长，房地产提速，相关政策频出，2021年供应量和成交量下跌，价钱坚

17、持平稳202022/7/24178.83277.8249.39148.86260.09230.44商品房商品住宅2006年2007年2021年推案量判别万综合目前主要的政策面、经济面、市局面的要素进展对比，虽然包头房地产市场的购房人群以当地客户为主，外来自住及投资性需求相对较少，但市场大环境的变化主要指金融危机带来的影响对包头当地的房地产市场依然会有一定影响，入市时机的不同把握，给楼市呵斥了张望气氛，从而使企业放缓了开发节拍。二.宏观环境2021年的供应较2007年有小幅下滑，且受经济面的影响，市场需求也遭到抑制，使得开发企业延迟开发节拍212022/7/24受经济危机的影响及宏观调控措施的影

18、响，投资型需求遭到抑制，自住型需求处于张望，呵斥成交量出现萎缩。125.91287.64238.91104.04216.06160.8商品房商品住宅2006年2007年2021年成交量判别万2021年，由于受宏观经济等方面的综合影响，市场中的有效需求遭到一定抑制，楼市中的张望气氛日益浓重，从而使得成交量较2007年出现大幅度下滑。虽然从2021年前三个月的数据上来看，全国大部分城市的销售情况都出现了不同程度的回暖，但依然无法恢复到去年同期程度。因此，我方预测，包头市的商品房成交量也会随着全国销量的上升而逐渐上扬，但总量无法比较2007年。二.宏观环境222022/7/24投资和自主需求的减弱，

19、购房人群范围的狭窄，决议了商品住宅价钱变化幅度有限。223827583017208526932843商品房商品住宅2006年2007年2021年价钱判别元/包头房地产市场中，房屋去化动力主要来自于当地居民，外地移民较少，导致自住及投资性需求较弱，使得当地市场的消化才干有限。此外，置业者购买力缺乏也是制约价钱上涨的主要要素。因此，我方预测未来成交价钱上涨动力缺乏，仍将维持相对稳定的走势。二.宏观环境迁入人口（万人）迁出人口（万人）2006年4.22.742007年2.211.92008年2.741.9232022/7/24市场结论-经济产业构造决议了主流消费人群 作为“呼包鄂城市群的中心城市，具

20、备较强的辐射力，其经济总量和人均收入程度在自治区内排名第一; 包头第二产业相对兴隆，矿产采掘业以及大型工业企业和科研单位构成了较大量的城市财富人群，是包头中高端消费市场的有力支撑； 房地产市场虽然增速减缓，但让处于快速开展期，未来市场潜力看好，但竞争程度将会加剧。二.宏观环境242022/7/24三.住宅部分一市场认知二竞争工程界定三中心问题解读252022/7/24252021 易居中国 上海克而瑞信息技术版权一切2022/7/24选择研讨产品根据工程属性及区位条件，确定以温馨型户型为主力的住宅工程、规范办公以及小户型公寓、商铺为本次报告研讨的产品对象。工程容积率5.1，住宅产品为高层产品，

21、但因区域市场高层产品处于起步阶段，可比案例较少，因此该部分着重研讨温馨型户型产品。商业、办公部分体量较大，且工程属于中心商务区域，应重点考量规范普通式办公和具有投资功能的产权式办公，兼具居住功能，以降低风险快速去化。住宅部分三. 无小套型限制 区位良好 高端 容积率约5.1 舒适户型区位条件档次高层、小高层工程条件需研讨的产品属性属性住宅首改型 商办属性 核心区位 容积率约5.1 高层、小高层企业需求个人需求核心区位工程条件需研讨的产品属性属性商办规范办公产权式办公公寓二次或多次改善型262022/7/24一市场认知 一级市场分析二级市场分析商品房供求走势分析商品房价钱走势分析客户分析市场总结

22、272022/7/24从2021年包头土地成交走势情况来看，土地集中在5、6月入市成交。土地楼面地价一路走高由5月的77元/平方米一路上涨到12月的450元/平方米。这主要是由于各月成交土地的区域位置决议的，5月成交的土地均位于东河、九原区县，楼面价的平均程度较低，位于青山区、昆区的土地多是年底成交，带动年底几个月的楼面地价大幅上涨。一级市场分析包头土地成交量各月分布不均，成交价钱各月变动较大住宅部分一市场认知三.用地面积平方米建筑面积平方米楼面地价元/平方米2008年1月0 0 0 2008年2月0 0 0 2008年3月0 0 0 2008年4月0 0 0 2008年5月784754 13

23、35805 78 2008年6月411246 720529 128 2008年7月0 0 2008年8月0 0 2008年9月16766 20119 184 2008年10月0 0 2008年11月0 0 2008年12月20736 24883 450 282022/7/24一级市场分析青山区土地成交量较小，东河、九原是成交重点区域，土地用途多为综合用地根据内蒙古土地买卖中心数据，2021年包头市场成交土地不包含工业用地面积12.3万平方米。工程所在的青山区在各区县内的成交量较小仅为2.87万平方米，占比2.3%。东河和九原为成交的重点地域分别成交67.6万平方米和49.3万平方米，占比54.

24、8%和39.9%。住宅部分一市场认知三.宗地名称土地用途土地总面积（平方米）容积率起始交易价（万元）成交价（万元）土地单价（元/平方米）楼面地价（元/平方米）竞买单位成交日期东河区西脑包后街综合8765.21.2696.5696.49795 662 包头市富民房地产开发有限责任公司2008-12-22青山区青山路5号街坊住宅8289.71.2284284.34343 286 包头市华建房屋开发公司2008-12-22青山区呼得木林大街9号街坊住宅36811.2138.4138.41376 313 包头市华建房屋开发公司2008-12-22青山区友谊大街北侧(青山区草原小区)综合16765.81

25、.2370.5370.52221 184 包头市泰乐房地产开发有限责任公司2008-9-15昆区青年路22街坊（原市第二运输公司停车场）综合36128.31.23844.13057.4846 705 包头宏瑞房地产开发有限公司2008-6-30东河区东河槽东侧、巴彦塔拉大街以南综合31710.31.2929.1625.65197 164 包头市巨力房地产开发有限责任公司2008-6-4东河区西脑包后街北侧、铁路线以东住宅46119.92908.6832.34180 90 鄂尔多斯市泰恒房地产开发有限责任公司2008-6-4东河区河东镇东河村、康复路南侧住宅59616.31.21234.1101

26、4.23170 142 包头市佳成房地产开发有限责任公司2008-6-4东河区南海湖北侧综合237671.5223921.63664.72154 128 包头市金瑞房地产开发有限责任公司2008-6-2东河区南二里半村，东河区机场路东、兴航路南侧综合2921301.23505.62733.7594 78 包头市金富房地产开发有限责任公司2008-5-23九原区井坪新村综合492624.31.5-2.59310.67635.96155 62-103包头远洲置业有限公司2008-5-23292022/7/24二级市场分析包头商品房市场供大于求，2021年供应量大幅上涨，成交量下滑，导致供求关系失衡

27、，出现供大于求的局面。2006.7-2021.3，包头商品房年度供求比动摇落差较大。受市场大环境向好的影响，2007年整体市场看好，供求比0.83，供求比接近平衡，而到了2021年，商品房供求比走势大幅下挫，供求比为0.70，市场失衡，供大于求局面加深；从2021年1季度至09年1季度供求及价钱看，成交量均大于供应量，成交价钱稳步上涨。住宅部分一市场认知三.供不应求供求平衡线=1供大于求数据来源：包头市房屋管理局数据来源：包头市房屋管理局302022/7/24二级市场分析包头市商品住宅价钱分级与户型面积成正比关系，户型面积越大，单位成交价钱越高如右图所示：包头商品住宅成交价钱分级具有本身明显特

28、点，单价与户型居室数成正相关，随着户型面积的增大，成交均价走高，一房成交价钱为2514元/平方米、二房成交价钱添加至2918元/平方米、三房成交价钱为3146元/平方米、五房更是到达了4464元/平方米。这主要是由于三房、四房、五房都是以高端笼统入市，且多分布于昆区和青山区，所以单价较高住宅部分一市场认知三.数据来源：包头市房屋管理局312022/7/24部分工程由于地段位置、社区环境、品牌物业等要素价钱已突破4000元/。包头在售住宅工程价钱分布图住宅部分一市场认知三.二级市场分析包头市重点在售住宅工程成交价钱主要分布于3000-3500元/平方米之间，部分高端工程成交均价突破4000元大关

29、322022/7/24二级市场分析市场大多数工程销售速度为20套/月左右，保利花园、意城晶华、碧水山庄月均销售套数突破50套，总体销售速度并不理想包头城市住宅工程销售速度统计住宅部分一市场认知三.332022/7/24二级市场分析包头市在售工程中二房、三房为主流供应和成交户型，四房也存在一定的市场空隙住宅部分一市场认知三.包头市在售工程供应以80-120m2的二房和120-160m2的三房居多，160-180m2面积段也是三房供应的集中区域，并辅有少量140-160m2四房包头市在售工程二房成交主要集中在80-120m2之间、三房成交主要集中在120-160m2之间，辅以一定数量160-180

30、m2的三房，跃层销售较差主要缘由是楼层太高，包头客群对于高楼层的接受度有抗性，价钱偏高，总价超越心思接受预期。 342022/7/24二级市场分析青山区商品房总体坚持平衡，但2021年青山区供应量大幅上涨，成交量下滑，导致供求关系失衡，出现供大于求的局面。2007.1-2021.3，青山区商品房供求比动摇较为明显。受市场大环境向好的影响，2007年个别月份供求比在1：2以上，成交情况良好。而到了2021年，商品房供求比一切回落，供不应求的月份很少。从2021年前三个月的数据可以看出，成交量远小于供应量，估计后市成交量会有所放大，但多数处于供大于求的形状。住宅部分一市场认知三.供不应求供求平衡线

31、=1供大于求数据来源：包头市房屋管理局数据来源：包头市房屋管理局352022/7/24二级市场分析青山区商品房价钱继2007年大幅上涨之后，增速有所放缓，2021年为3146元/平方米，较去年同期上涨5.2%。青山区商品房价钱走势受供求及市场大环境的综合影响，在2007年冲高后随即遭到2021年供应放量、成交萎缩的双重压力出现大幅回落。从月度成交走势图上可以看出，虽然个别月份价钱动摇较为明显，但总体依然呈现上扬走势，只是上涨幅度不太明显。住宅部分一市场认知三.数据来源：包头市房屋管理局数据来源：包头市房屋管理局362022/7/24二级市场分析青山区重点商品住宅工程供求以二房、三房为主，辅以部

32、分四房及少量一房和跃层。住宅部分一市场认知三.青山区重点工程供应二房集中在80-120m2，且100-120m2的二房多于80-100m2的二房，三房集中在120-160m2，120-140m2的三房多于140-160m2的三房，二房和三房分别占到总供应量的57.1%和35.3%，一房和四房供应较少，四房面积集中在160-200m2青山区重点工程成交量二房80-100m2和100-120m2的相当间，三房120-140m2多于140-160m2，并有少量160-180m2，的三房成交，四房主要集中在160-200m2。372022/7/24二级市场分析昆区商品房多处于供大于求的形状，这一趋势在

33、2021年表现得尤为突出，供求比为1：0.46，供求关系严重失衡。住宅部分一市场认知三.供大于求供求平衡线=1供不应求昆区开展相对较早，目前该区域可开发的土地资源曾经不多，因此推案规模有限。2007.1-2021.3期间，昆区商品房有15个月份处于无供应形状，而除2007年8月和2021年3月供求比大于1外，其他月份均呈现供大于求的态势。估计2021年，该区域仍将延续这一景象，以消化市场存量为主。数据来源：包头市房屋管理局数据来源：包头市房屋管理局382022/7/24二级市场分析昆区商品房价钱继2007年大幅上涨之后，增速有所放缓，2021年为3480元/平方米，较去年同期上涨5.5%，成为

34、包头市价钱最高区域。从月度成交走势图上可以看出，虽然个别月份价钱动摇较为明显，从最低谷的2587元/平方米直冲到4119元/平方米，涨幅高达59.2%，但总体依然围绕3400元/平方米上下动摇。而进入2021年以后，商品房成交价钱较去年同期明显回落。但依托该区域优越的地理位置和良好的配套设备，随着楼市的回暖，成交价钱仍有一定的上涨空间。住宅部分一市场认知三.数据来源：包头市房屋管理局数据来源：包头市房屋管理局392022/7/24二级市场分析昆区重点商品住宅工程供求以二房、三房为主，辅以部分四房、跃层及少量一房和五房。住宅部分一市场认知三.昆区重点工程供应以60-140m2的二房和100-18

35、0m2的三房居多，分别占到总供应量的26.3%和61.9%，160-200m2面积段是三房、四房的主力供应区域，并伴有少量二房、五房和跃层昆区重点工程成交以二房、三房居多，其中二房主要集中在100-120m2之间，辅以60-100m2和120-140m2，三房主要集中在160-180m2之间，辅以100-160m2，160-200m2是三房、四房的主力成交区域。402022/7/24包头重点在售工程户型供应及去化配比合计三.住宅部分一市场认知注：一切工程成交截止到2021年3月份一房二房三房四房五房 合计 套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应183124647333739055

36、5967858065922168460466461144511784505成交613903531454741537105312094258022830387895401166633成交比例33%31%72%74%62%62%46%48%65%60%66%65%期初可售122856120191916402257326856497882321625834911617872套数配比面积配比套数配比面积配比套数配比面积配比套数配比面积配比套数配比面积配比套数配比面积配比供应1.27%0.70%50.74%41.42%41.29%48.08%6.38%9.44%0.32%0.36%100.00%100.

37、00%成交0.64%0.33%55.70%46.92%38.89%45.53%4.45%6.88%0.31%0.33%100.00%100.00%两房、三房市场供应量较大，且市场接受度高，在同一个工程中销售速度明显快于其他户型。五房以上的大户型由于总价过高，市场供应量偏少，且销售情况欠佳。412022/7/24客户分析受任务及区域认知的影响，客户普遍有较强的置业区域倾向，最高接受总价30-40万元，对单价提升幅度有较大抗性意向购房区域中：昆区占50%，其次是青山区，占三成多。对装修房的接受度较低：选择豪装和精装房的比例只需10%左右。价钱接受方面：单价接受力比例最高的是3500-4000元/平

38、方米52.6%，其次是3000-3500元/平方米30.3%。总价接受方面，62.3%的意向购房者最高接受的总房款在30-40万元之间，能接受40万元以上的被访者占35.1%。住宅部分一市场认知三.注：以上信息来自问卷调研422022/7/24客户分析为追求温馨型居住，三居室是主要需求户型，置业目的改善型居住面积需求以中等偏大户型为主。90-144平方米占比74%。比例最高的是100-120平方米。户型需求五成多为三居室，其次是二居室36%。购房目的以改善型需求为主70.1%。住宅部分一市场认知三.注：以上信息来自问卷调研432022/7/24客户分析价钱是首要关注要素，未来定价需谨慎意向购房

39、者选择住宅小区时，最关注的要素依次是价钱、地段、公共交通、周边生活配套设备、会所设备、物业管理等。对区域规划、建筑风格的关注度最弱。住宅部分一市场认知三.注：以上信息来自问卷调研442022/7/24客户分析“圈层文化的口碑传播是主要渠道，由于当地营销理念的滞后，对活动与DM 运用较少，呵斥人们接受度较低包头意向购房者获取房屋信息的主要渠道是朋友引见、电视媒体、户外广告。意向购房者关注的配套需求依次是超市/便利店、邮局银行、医疗设备等。住宅部分一市场认知三.注：以上信息来自问卷调研452022/7/24客户分析35-45岁，有年轻化趋势，本科及大专高学历，见识广被访者年龄分布35-55岁。文化

40、程度专科学历者比例最高，其次是专科以下。职业方面，私营业主、中高层管理人员、企事业单位员工比例最高；家庭构造方面以夫妇和子女中学/大学在读的三口之家为主。住宅部分客户需求分析三.注：以上信息来自问卷调研462022/7/24客户分析家庭年收入较高，追求生活温馨型近七成家庭年收入在10-20万元之间。年收入20万元以上的占23.7%。拥有私家车的占四成。私家车以10万元以内的经济型轿车为主，部分拥有20万元以上的中高档轿车。休闲活动比较多元：选择朋友聚会比例最高，其次是补充睡眠，第三是购物消费。此外，运动健身的比例也较高。住宅部分一市场认知三.注：以上信息来自问卷调研472022/7/24客户分

41、析在城市中有多套物业，置业阅历丰富，对现状居住条件根本称心现有住宅性质属于自购商品房的比例最高，其次是老的私房。常住居所建筑类型以多层为主52%，其次是小高层/高层44%。现居所户型以二房比例最高，其次是三房，第三是一房。现居所面积比例最高的是120-144平方，米占比42%。住宅部分一市场认知三.注：以上信息来自问卷调研482022/7/24客户写真背景：50岁，两个儿子一同开矿，年入两百万元以上住在鄂尔多斯习惯：向往不一样的生活，不被他人打扰喜欢清新的环境，远离尘嚣，心境酣畅喜欢尊贵的觉得，不希望和普通人住在一个社区里购房需求：选择180平以上的面积，面积大，住着温馨追求居住的身份感，希望

42、住区有平安保证客户访谈背景：48岁，两口之家，年入30万任务方便住在宿舍，购买了金茂豪庭习惯：不想和普通人住在一个社区里，乱糟糟的大家都说好的东西就要有购房需求：选择三室的房子，要求面积在200平左右，卧室要大，书房必需求有，追求居住的温馨感、注重质量和规划注重开发商的品牌关注未来升值客户访谈国企高管私营矿主于总背景： 财政局 处长50多岁，年入10万左右 看过的保利香滨房子，很喜欢，又意向购买习惯：注重生活品味，有特定的生活圈子喜欢安静的环境购房需求：喜欢环境好的社区，绿化要充足面积要大，可以摆放本人的作品。交通要方便，同时要相对安静，不喧嚣客户访谈政府指点住宅部分一市场认知三.492022

43、/7/24较强的置业区域倾向，主要选择昆区和青山区；对装修房认可程度较低；最高接受总价30-40万元，对单价提升幅度有较大抗性；三居室是主要需求户型；追求温馨性，改善生活环境需求偏好关注要素置业要素排序：价钱、地段、交通、配套设备获取信息渠道：口碑是首要传播途径，“圈层很重要35-55岁之间；职业以公务员、包钢、矿业、贸易等中高层管理人员以及私营企业主和矿主；主要来自包头市内，一部分来自周边县市；客户特征市场调查和深化访谈显示的包头中高端客户客户特征及偏好住宅部分一市场认知三.502022/7/24包头商品住宅市场总结住宅部分一市场认知三.一级市场11 2 两房成交总价为27-35万元、三房成

44、交总价为40-50万元3追求温馨型生活的改善型购房需求客群占首要位置6市场平台内两房80-120平方米、三房120-160平方米去化快，需求量大，200平方米以上大户型去化速度较慢 对价钱较为敏感，单价4000元根本为“坎，500元是提价心思底线 对高层产品有一定抗性，根本无18层以上产品，主要缘由为当地风沙大4昆区是首要置业区域5512022/7/24二典型工程分析住宅产品竞争工程界定典型工程详细信息 典型工程目的一览典型工程关系典型供应及成交典型客户组成522022/7/24住宅产品竞争工程界定金茂豪庭都市阳光松石名第欧风丽景结合本案条件，对竞争工程范围界定为包头全市范围。周边住宅：从地理

45、位置上来看，工程地块位于包头市中心区，优势明显。周边地块：区域暂无住宅用地供应。竞争工程的界定：本次共调研了16个工程，选取4个住宅工程作为竞品研讨重点：欧风丽景、意诚晶华、金茂豪庭、保利花园未来上市工程:东亚世纪城、京澳港花园、保利香槟、恒大华府九原区。约300万体量。在售住宅竞争工程站前路翔丰路及延伸段未来上市工程东亚世纪城京澳港花园住宅部分二典型工程分析三.保利花园保利香槟新星壹品昆都伦河莫尼路宗地鹿港小镇四道沙河意诚晶华恒大华府532022/7/24典型工程分析三.位置户型价钱客户中心竞品工程欧风丽景金茂豪庭意城晶华保利花园12341234竞品比选原那么：根据工程的情况，工程所处位置、

46、预期价钱、定位客户和户型面积四个方面的条件对包头住宅工程进展挑选。 我们对包头在售住宅工程中进展比对寻觅，结合位置市中心、户型中等偏大、高单价、高总价、客户定位在中高端人群的特点，最终圈定4个中心竞争工程，他们是欧风丽景、金茂豪庭、意城晶华、保利花园。 同样的过程，我们对即将入市工程进展挑选比对，最终圈定，恒大华府、保利香槟、东亚世纪城、京奥港花园四个工程为未来的主要竞争工程。住宅部分二典型工程分析542022/7/24典型工程详细信息欧风丽景三.项目概况项目名称欧风丽景 所在区域/板块昆区中心板块 售楼处电话5146388楼盘地址民族东路丽日花园北 物业类型普通住宅当期开盘日期2008-10

47、-18 最晚交房时间09-12-31 销售状态预售工程进度主体结构开发商包头市银基房地产开发有限公司 销售代理自销 营销策划 合富辉煌 产品综览当期建筑面积73800平米当期规划户数400户容积率2.1绿化率35%总占地面积7.5万平方米建筑形态多层5-6层,小高层11层,高层18层 装修情况毛坯物业管理费0.9-1.4元每平米每月 外立面情况褐色、涂料 园林风格意大利皇家园林 营销推广销售报价3800-4700元/平方米最高价4700元/平方米营销活动10月18日该项目组团优惠装修款,为三居优惠十万装修，二居优惠九万装修。此种名义为装修费优惠，实际是直接减掉房款的总价计算优惠后多层成交均价在

48、4100元/,小高层均价在4000元/ （已结束）住宅部分二典型工程分析552022/7/24三.推案情况推案日期推案量推案套数推案情况描述2006-8-1883380448此次推案为小区中心西侧的楼栋 2008-10-1873800400此次推案为小区中心以东的楼栋。4，5，6，12，13，14，15号楼为本次推出楼栋 当期推案户型面积套数占比户型情况二房110-12042套10.5%120-13038套9.5%三房140-150 42套10.5%160-17065套16.3%170-18035套8.8%四居180-19078套19.5%190-200100套25%三房两厅两卫双阳台 156

49、M2四房两厅两卫 197M2三房两厅两卫双阳台 156M2典型工程详细信息欧风丽景三房两厅两卫双阳台177M2数据来源：欧风丽景工程销售答应证住宅部分二典型工程分析562022/7/24三.典型工程详细信息金茂豪庭 项目概况项目名称金茂豪庭所在区域/板块昆区中心板块 售楼处电话2208888 楼盘地址昆都仑区友谊大街74号 物业类型普通住宅当期开盘日期2007-08-05 最晚交房时间2008-12-01 销售状态销售工程进度部分交房开发商包头金茂房地产有限公司 销售代理万杰地产运营机构 物业管理 包头市金茂物业管理有限公司 产品综览当期建筑面积82708 当期规划户数532容积率1.44绿化

50、率36% 总占地面积57564平方米建筑形态高层、小高层装修情况毛坯 物业管理费2.00元/平方米.月 外立面情况涂料 园林风格杭州园林 营销推广销售报价4500-6290元/平方米 成交最高价6000元/平方米营销活动项目一期交房，7天内来领钥匙的客户物业费优惠3个月,同时赠送项目会所会员卡 （已结束）住宅部分二典型工程分析572022/7/24三.三房两厅一厨两卫 140M2两室两厅一厨一卫 100M2推案情况推案日期推案量推案套数推案情况描述2007-09-01 82708 532本次推案为一期6栋，分别为1#、2#、3#、4#、5#及7#楼 户型面积套数占比户型情况二房100-1203

51、2套6.02%120-130 80套15.04%三房130-14048套9.02%150-160140套26.32%160-170130套24.44%170-18031套5.83%四房180-19071套13%典型工程详细信息金茂豪庭三房两厅一厨两卫 120M2三室两厅一厨两卫 180M2三室两厅一厨两卫 170M2数据来源：金茂豪庭工程销售答应证住宅部分二典型工程分析582022/7/24三.典型工程详细信息意城晶华 项目概况项目名称意城晶华 所在区域/板块青山区银河板块 售楼处电话85828888582999 楼盘地址青山区民族东路丽日花园对面 物业类型普通住宅当期开盘日期2007-08-

52、05 最晚交房时间2009-01-01 销售状态销售工程进度部分交房开发商包头市安厦房地产开发有限公司 销售代理自销 物业管理 北京华创机构产品综览当期建筑面积200000当期规划户数746 容积率1.5绿化率35.2%总占地面积133334平方米建筑形态多层、小高层装修情况毛坯物业管理费1.20-1.50元/平方米.月; 外立面情况面砖 园林风格欧式现代简约 营销推广销售报价3800-4700 元/平方米成交最高价4700元/平方米营销活动举行开盘晚会、抽奖活动住宅部分二典型工程分析592022/7/24三.典型工程详细信息意城晶华两室两厅一卫 114.61M2两室两厅一卫 117.47M2

53、三室两厅两卫 150.18M2三室两厅两卫 150.71M2数据来源：意城晶华工程销售答应证推案情况 推案日期推案量推案套数推案情况描述08-7-26200000746项目户型主要是以二房、三房为主，户型面积主要是110-130平方米户型情况 户型面积套数占比二房 80-9045套6.00%100-11075套10.10%110-12085套11.40%三房 120-130105套14.10%150-160120套16.10%四房 140-150156套20.90%150-160160套21.50%住宅部分二典型工程分析602022/7/24三.典型工程详细信息保利花园 项目概况项目名称保利花

54、园 所在区域/板块青山区文化路板块售楼处电话33333332333333 楼盘地址包头市青山区青东路 物业类型普通住宅当期开盘日期2007-03-12 最晚交房时间2008-08-31 销售状态销售工程进度部分交房开发商保利（包头）房地产开发公司 销售代理自销 物业管理 保利（包头）房地产开发公司 产品综览当期建筑面积123075 当期规划户数1128 容积率1.67绿化率36%总占地面积1000000平方米建筑形态多层、小高层 装修情况毛坯物业管理费1.20-1.50元/平方米.月 外立面情况涂料磁砖 园林风格欧式现代 营销推广销售报价3475-3885元/ 成交最高价4200/平方米营销活

55、动120以下，优惠9999元；120（含）-140，优惠12999元； 140（含）-160，优惠15999元；170以上（含），优惠19999元。认购即送家电家具团购资格，老客户带新客户成交，赠送老业主物业费1000元以及家电家具团购资格，另一次性付款优惠97折 （已结束）住宅部分二典型工程分析612022/7/24三.典型工程详细信息保利花园三室二厅一卫 110.5M2三室二厅二卫 144.6M2三室二厅二卫 126.1M2二室二厅一卫 96.6M2二室二厅一卫 89.6M2数据来源：保利花园工程销售答应证推案情况 推案日期推案量推案套数推案情况描述07-8-121230751128项目户

56、型主要是以二房、三房为主，户型面积主要是110-130平方米户型情况 户型面积套数占比二房 80-90120套10.60%90-100182套16.10%三房 110-120167套14.80%120-130184套16.30%130-140220套19.50%140-150128套11.40%四房150-160127套11.30%住宅部分二典型工程分析622022/7/24典型工程目的一览典型工程以中型规模为主，建筑形状主要为多层和小高层，装修情况均为毛坯住宅产品：中等规模社区，建筑形状多层和小高层为主，容积率集中于1.442.1，户型集中于常规，三房、四房供应量集中，物业费程度较低，最高为

57、2元/平方米.月。小区景观设计简单，有充足水系的工程较少楼盘名称欧风丽景金茂豪庭意城晶华保利花园开发商包头市银基房地产开发有限公司包头金茂房地产有限公司 包头市安厦房地产开发有限公司保利（包头）房地产开发公司建筑面积7380082708 200000123075规划户数4005327461128 建筑形态多层、小高层、高层高层、小高层多层、小高层多层、小高层 户型三房140-180平方米，占比50%，四房180-200平方米，占比30%三房130-180平方米，占比66%，二房100-130平方米，占比21%三房120-160平方米，占比30%，二房140-160平方米，占比42%三房120-

58、150平方米，占比52%，二房150-160平方米，占比30%容积率2.11.441.51.67绿化率35%36% 35.2%36%物业管理费0.9-1.4元/平方米.月 2.00元/平方米.月1.20-1.50元/平方米.月;1.20-1.50元/平方米.月 小区景观意大利皇家园林风格。以集中绿地为主，配合广场、水系、雕塑、环境小品、照明等杭州园林风格，小区景观有凉庭，水系，假山 欧式现代简风格。比邻阿尔丁植物园小区内有园林水系，生活广场，中央景观、喷泉、木栈道。紧邻阳光湖公园，小区内有4000多平方米的主题会所装修情况毛坯毛坯毛坯 毛坯 销售情况一期于已全部销售。二期多层为电梯洋房销售率较

59、高；小高层与多层整体也以过半。销售率62%销售率75%销售率60%销售率54%三.注：住宅建筑面积和规划户数为当期目的住宅部分二典型工程分析632022/7/24典型工程关系 社区特征小区内都设有水系，但是体量小，不成规模。绿化程度较高，楼间距把控较好。小区景观设计尚不成熟社区规划：意城晶华、欧风丽景的小区景观设计相对较为完善，有水系，楼台等一些建筑小品点缀期间。社区配套：物业程度较差，车位配置程度较低，社区生活配套主要靠周边市区配套。保利花园总平面图金茂豪庭平面图欧风丽景总平图景观河三.水系意城晶华总平面图住宅部分二典型工程分析642022/7/24欧风丽景会所约2000平方米，现自营，主要

60、由健身房、社区活动中心和中档餐饮构成，目前运营情况良好，出租率90%以上。三.典型工程关系 会所配套住宅部分二典型工程分析652022/7/24金茂豪庭2800平方米会所，自营，现处于装修阶段，租金未确定。1000平方米会所全部自用目前暂无规划引入何种业态三.典型工程关系 会所配套住宅部分二典型工程分析662022/7/24典型工程关系 建筑物特征现代风格为主，外立面材质以涂料为主，小部分配合面砖。外立面：建筑物以简约、现代为主，材质多为涂料、颜色选用土黄、赭色为代表。建筑形状：建筑物多为多层、小高层建筑，板楼设计。设计简单，少有入户花园等设计。意城晶华工程外立面实景图欧风丽景外立面实景图保利