项目市场定位报告中期成果汇报PPT课件

1、宁波荪湖水库富邦项目市场定位报告中期成果汇报PPT 精品文档优质文档 仅供学习 精品文档优质文档 仅供学习宁波宏观经济研究研究思路工程地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究工程总体功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究工程主要客群需求特征长三角湖景区别墅和酒店市场工程背景研究产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘工程规划布局及建议宁波房地产市场研究国内外案例研究宁波第二产业占主导，第三产业正快速开展宁波各区三产构造2021亿元宁波历年第一、二、三产业产值比较万元 宁波历年产值稳步开展，2007年增长迅速。 宁波产业构造以二产为主，

2、三产产值逐年增加。 各区产业构造差异较大，鄞州区以二产占比超过60%。 江北区三产比例较高，二产仅占不到50%。宁波产业构造以二产为主导，江北、镇海也是以第二产业为主，区域内工业企业数量较多。资料来源：?宁波统计年鉴?2007年第二产业规模型以上企业中私营企业占多数资料来源：?宁波统计年鉴?2007年 宁波各区县规模以上盈利企业数量及组成 宁波私营经济较兴旺，企业构成以私营企业为主，为高端市场提供有力支持。 其中鄞州区和慈溪的私营及外商投资企业数量最多。 江北区私营企业数量较少。江北区和镇海区外商企业数量较多，这些企业将来都有可能是我们工程商务别墅的潜在客群。 宁波市各区高技术及大中型企业数量

3、个 右图显示，宁波市港台企业数量最多的是鄞州区，其次是慈溪和北仑区。 江北区大中型企业和高技术企业数量较少。第二产业规模型以上企业平均年销售额较高资料来源：?宁波统计年报2021?宁波统计年鉴2006? 由图知，虽然江北区的私营企业相对较少，但平均每家企业工业销售额位居宁波各区之首，高于鄞州区和慈溪市。 外商投资企业单位企业工业销售额最多的是北仑，海曙及江东。江北仅有亿元。 江北的大中型企业年平均销售额位居宁波市第二，低于镇海区。 宁波各区规模型以上单位企业平均年销售额亿元 宁波各区规模型以上单位大型企业平均年销售额及数量亿元家江北区和镇海区私营企业年均销售额较高，其中大型企业平均年销售额分别

4、到达6.8亿和15.5亿，因此在江北和镇海区可能存在高端的私营企业主客群或大企业客户。市中心保国寺农业园慈城古镇河姆渡文化遗址荪湖水库地块荪湖水库周边具有许多已经建成或可开发的文化旅游资源，是本工程打造休闲度假胜地的必要条件之一；但由于规模较小需打造特色增加其竞争力。宁波生态文化旅游带工程位于生态文化旅游带-慈城古城保护荪湖度假村农业园区保国寺，这条轴线的中部。慈城古城工程以东约7公里；都市农业园以东约2公里；保国寺以西约3公里荪湖水库度假区是该生态旅游带中最靠近城区，唯一山水景观的生态旅游资源。与宁波市其他旅游组团相比，本区域规模较小，缺乏竞争性，因此需要打造特色工程以增强竞争力处于生态文化

5、旅游带，周边旅游资源丰富东钱湖旅游度假区荪湖水库地块工程宏观环境分析江北区政府江北区政府未来将北迁，在迁至区域将会聚集江北行政办公大楼、公共卫生效劳、区级文化中心等大型市政配套；核心商务区位于杭州湾跨海大桥连接线与宁波绕城高速交汇处，近期开发1.1平方公里，拟开发建立成为中小民营企业总部办公为主、商务办公与特色会展为辅、多行业开展的特色基地；距离慈东、窑湖区域较近，约半个小时车程，该区域也聚集较多的高端客户 未来区政府搬迁至此，该区域将形成区行政文化中心投资创业中心规划为江北核心商务区城市工业功能区慈东区域工程三大辐射区江北区政府北迁将会带来政府性客户 靠近市北工业园，且该区域将打造核心商务区

6、，将会有大量企业及商务性客源距离慈东、窑湖区域较近，同时能吸引该区域客源工程辐射区域随着江北区政府北迁、工业园核心商务区的打造，工程辐射区域不断成熟与完善，将会有力促进本工程的开发和推进宏观研究主要结论123宁波产业构造以二产为主导，江北、镇海也是以第二产业为主，区域内工业企业数量较多。江北区和镇海区外商投资的企业数量较多，这些企业将来都有可能是我们工程商务别墅的潜在客群。荪湖水库周边具有较多旅游资源，因此本工程适合开展少量旅游度假配套设施。但工程所在旅游带相比宁波其他旅游资源显然竞争力缺乏，因此如何凸显度假配套设施的特色是本工程需要考虑的地方。4随着江北区政府北迁、工业园核心商务区的打造，工

7、程辐射区域不断成熟与完善，将会有力促进本工程的开发和推进宁波宏观经济研究研究思路工程地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究长三角湖景区别墅和酒店市场工程背景研究宁波房地产市场研究工程总体功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究工程主要客群需求特征产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘工程规划布局及建议国内外案例研究地块价值分析地块区位条件本工程位于宁波江北区生态组团 独占沿海开展地理优势，与老城区错位开展 宁波位于浙江省东面沿海地区，在长江三角洲的东南翼，属国家东南沿海重要的航运组成局部、国际港口城市及长江三角洲南翼经济中心； 本区

8、域以环境为优势，适宜打造高端度假区，成为与CBD错位竞争的开展区。 外部交通优势 本工程距离宁波市中心越15分钟车程。 329高速贯穿慈溪市，北仑区与本地块，从本工程到企业集聚的慈溪市中心及北仑区中心均不到半小时车程。 本工程位于宁波市江北区，独有的山水风景，交通便利，是近市区仅存的生态土地资源.慈溪市中心北仑区中心宁波市中心荪湖地块地块价值分析-工程地块周边产业环境分析宁波市重点开发区主要集中在“沿海、“沿湾、“沿路区域，这些地区资源环境承载能力较强、经济开发需求较大。距离本工程地块最近的三个工业区为：宁波江北工业产业园区，宁波江北城市工业功能区及宁波江北投资创业中心。 距离这三个工业区均在

9、2公里左右。江北的三个工业区企业数量总共约为200多家，以私营企业为主。距离本工程地块车程30分钟以内的还有慈溪市中心的企业集聚区。宁波江北城市工业功能区宁波江北投资创业中心至杭州方向至杭州方向绕城公路甬金高速公路甬台温高速公路至慈溪方向至杭州湾跨海大桥火车南站栎社机场荪湖水库地块江东科技园区鄞州开发区宁波江北工业产业园区本地块是距离江北三个工业园区最近，同时也是距离宁波市区最近的一块具有生态水景的商业效劳用地，周边企业集聚，且交通便利，因此适宜为企业打造高端产品。地块价值分析-地块外部交通条件分析荪湖主入口宁波荪湖水库地块外部交通条件分析目前工程地块只能满足小车可及性，缺乏公共交通可及方式。

10、目前洪孙公路连接至本工程地块，路线曲折，可及性差。未来在甬余夫线和北旅游线各有一条规划路通达本地块，这两条规划路的通车可以明显的提高地块的小车交通可及效率。规划路对地块的交通覆盖范围不会明显扩大，公共交通的可及性也不会明显提高。车辆通过甬余夫，上329公路后，去往慈溪和北仑区仅需30分钟内。本地块目前外部交通条件缺乏，只能满足小车可及性，缺乏公共交通；未来规划路将明显提高小车可及效率，但公共交通不会改善；结合地块的私密性考虑，本工程适合设计针对企业客户或企业主为主的高端产品。地块价值分析地块内部交通条件分析目前道路情况 度假区主要交通出入口共2个，分别位于水库的东侧和西侧。 公路往南接至甬余夫

11、公路和北旅游线。未来道路规划 方案一 开辟环湖道路。方案1.1，将湖西狭长地块道路推进，打造少量沿湖别墅 方案二 留景观最正确位置建造湖景别墅，外部道路改为隧道，但开山本钱较高。 方案三 从出入口有顺时针和逆时针两条道路，两条道路互不相通，剩下地势陡峭的山坡不开辟道路，这样做可减低建造本钱但降低道路的连贯性和地块通达程度。荪湖主入口本工程地块公路荪湖环形道路示意方案二隧道位置方案道路推进示意道路推进后最正确别墅摆放位置。地块价值分析地块景观条件分析1号、2号地块 地势低于350米，能够俯瞰整个湖面全景； 有相对开阔的平地，并且单个地块面积较大，适合组团的别墅物业； 位于荪湖景区最内部地块，私密

12、性较高。 目前道路情况不够好，需要另外修筑道路增加其通达性。 但地块对岸有大坝及局部建筑，景观略显缺乏，但可以在产品设计时适当调整建筑朝向，变为西北-东南方向以解决这一问题。荪湖主入口4号地块 地势较平坦，有相对开阔的平地。 接近荪湖主入口，私密性较差。 湖岸线较长，景观较好。 道路通达性很高，接近主入口交通方便。从地块景观条件及地势来看： 1、2号地块较适宜对私密性要求较高的顶级别墅和企业别墅; 3号地块景观条件好，适合高端别墅； 4号和5号地块交通条件较好，私密性一般，适合考虑将酒店和相关配套设施设置在其中一块场地中。3号地块 地势较平坦，坡度不大。 目前无道路通往3号地块，同时，距离主入

13、口较远，私密性较高。 是湖岸线最长的地块，纵深距离短，具备较好的湖面景观条件。大坝位置相比东钱湖和九龙湖的其他工程，我们地块的优势：1、由于东钱湖和九龙湖湖体都比较大，周边工程真正能看到湖，临湖是非常少。即便少量工程可以看到湖，但由于这些湖体较大，专属化难度很大，通常只能远观，不能参与体验其中。2、而我们工程湖体虽然较小，但由于我们地块天然分布在湖体四周，自然将湖体无形中专属化，可以想象在自家小区内部有一个33公顷的天然湖泊，在宁波市场上绝对是独一无二的。正因为湖泊的专属化，为我们提供能参与到湖中和山体上的参与互动性休闲业态提供了可能性，比方湖中商务船坞和半山湖景私人SPA馆，这在宁波市场也没

14、有的。地块价值分析荪湖地块与宁波市其它湖边地块比较荪湖主入口大坝位置至杭州方向至杭州方向绕城公路甬金高速公路甬台温高速公路至慈溪方向至杭州湾跨海大桥荪湖水库地块湖体面积较小，只有33公顷地块价值分析酒店选址分析荪湖主入口酒店选址方案1酒店选址方案2军事用地宁波荪湖水库地块酒店选址可行性分析方案一 酒店建在荪湖以北地块。 此地块景观条件好，私密度最高，而道路可及性效率不高，用以建造酒店浪费了其私密度和景观条件，而使得进入酒店的车行不便，酒店喧闹的环境也将破坏地块的生态。方案二 酒店建在荪湖以西地块。 景观条件一般，处于湖湾凹陷位置，且南北两边被山遮挡，采光缺乏，不能用以建造商业别墅。 地块可及性

15、高，距离入口不远，并且进出车辆不影响到商业别墅的私密性，可考虑设置为动区。经比较，本行建议采用方案二，道路可开辟成环湖全封闭式或者半封闭式军事用地不开辟)，用以分隔动区和静区，保证商业别墅的私密性。优势Strengths弱势Weaknesses机遇 (Opportunities)威胁Threats地块区位分析SWOT分析位于宁波市景观轴上，环境优美，并且拥有水资源。距离市中心近，是宁波唯一的市内风景区，属稀缺资源。距离江北三个工业区仅2公里，周围私营企业众多。地块对于小车的可及性高，通过甬余夫高速和北旅游线可直接进入本地块。目前内部交通情况不好，仅两条路通往荪湖风景区内。位于风景区山地，七通一

16、平本钱较高。山地的地形复杂，建立难度较高，必要时需要开山，本钱较高且容易破坏环境。公共交通可及性很低。宁波企业数量较多，且商务来往频繁，未来商务会所别墅需求逐渐增加。近市区的风景区地块越来越少，有内部水景观的风景区地块日益稀缺。经济危机导致市场低迷，将削减近期需求。荪湖湖体的专属化和江北、镇海有实力的外商投资企业是我们工程开发最大的优势和机遇。宁波宏观经济研究研究思路工程地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究长三角湖景区别墅和酒店工程背景研究宁波别墅市场研究工程总体功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究工程主要客群需求特征产品案例研究产品定位及产品

17、特色挖掘产品定位及产品特色挖掘工程规划布局及建议国内外案例研究别墅物业市场分析 宁波市别墅市场总体分析 宁波市顶级别墅市场分析随着传统城区土地资源的稀缺，宁波别墅逐渐向郊区开展，近郊地带，以及东钱湖、慈城等远郊成为宁波别墅开发的集中区。从社区数看，别墅社区主要位于近郊，远郊占总数的40%，由于远郊别墅体量较大，因此从别墅套数看，近郊和远郊根本持平。宁波市别墅社区分布:(万平方米)宁波市别墅市场分析别墅区域分布类型传统城区近郊远郊分布区域传统中心城，海曙和江东区中心城和绕城公路之间绕城公路以外发展时间90年代后2003年起2006年起主要板块近高新区鄞州中心、高新区、江北洪塘东钱湖、慈城、九龙湖

18、、溪口特征城市型别墅，但用地稀少城市型别墅，依托当地人口景观型别墅，依托自然资源各区别墅规模比较2003年后本工程地块传统市区近郊远郊注：根据行政和交通区，我行界定了三种别墅分布区域，传统市区、近郊和远郊。本工程距离绕城公路1km，可界定为近郊区域。宁波别墅主要分布在近郊和远郊区域，近郊和远郊别墅规模根本持平，本工程属于近郊区域。宁波市别墅市场分析别墅类型分析宁波别墅市场产品结构（套数）宁波不同区域别墅市场产品构造套数宁波别墅市场独栋别墅比例较低，受土地供给限制主要分布在远郊区域。本工程属近郊区域，如开展独栋别墅，市场吸引力较大。2003年以后，宁波别墅市场以联排别墅供给为主，占总量的近3/4

19、。独栋别墅供给仅占6%。传统中心城区受土地限制，2003年后仅有一个别墅供给工程，产品类型为联排别墅。近郊区域受土地容积率条件限制，独栋别墅较少，联排占绝大多数，叠加别墅也有适量供给。远郊区域独栋别墅供给占11%，为独栋别墅供给的主力区域。宁波市别墅市场分析别墅社区类型分析宁波别墅市场社区类型构造套数宁波各区域别墅社区容积率范围沉着积率条件看，远郊别墅区平均容积率0.65，远高于传统中心城平均2.0和近郊别墅区平均1.57。受容积率条件限制，中心城和近郊区域绝大多数为别墅和公寓混合社区。而远郊区域纯别墅社区占79%。综合看，宁波市场以别墅和公寓混合社区为主，纯别墅社区共占34%。受容积率条件限

20、制，中心城和近郊区域以别墅公寓混合社区为主，远郊区域以别墅社区为主。宁波各区域别墅社区类型构造套数宁波市独栋别墅面积集中在350-600M2之间，从远郊近郊中心城，表现为户型面积降低的态势。综合来看，宁波别墅市场独栋别墅主力面积段为350-600M2，双拼为250-330M2，联排为200-300M2，叠加为180-250M2，独栋、双拼、联排和叠加的户型面积依次减少。远郊区域独栋别墅主力面积段400-600M2，高于近郊区域，类似的，各类型别墅均表现为：从远郊到近郊再到传统中心城，别墅户型面积段依次减少，这主要是因为远郊区域打造景观别墅，户型面积往往较大，并通过大面积户型拉升总价。各区域别墅

21、类型主力户型面积分布M2宁波市别墅市场分析别墅户型面积分析各区域别墅类型单价情况元/M2注：1.独栋别墅一般按总价出售，为分析方便折算为单价。 2.已售罄工程按照二手房市场单价计算。宁波市别墅市场分析别墅价格分析从远郊近郊中心城，表现为别墅均价上升的态势。受区位条件影响，从远郊-近郊-中心城，各类型别墅均表现为单价上升的趋势。目前宁波市独栋别墅平均单价超过20000元/m2，远郊区域均价略低于近郊区域。我行将在下一页详细分析独栋别墅的价格情况。远郊叠加别墅分布于慈城区域，其单价与近郊区域有较大差距。各区域独立别墅单价分布(按套数)各区域独立别墅总价分布(按套数)近郊区域独栋别墅单价集中在1-2

22、万元/m2之间，总价集中在500-1000万之间。远郊区域独栋别墅尽管均价低于近郊区域，但受别墅区域位置和景观条件的影响，其价格呈现为两极分化的态势。其单价集中在低于万元/m2和高于2万元/m2，总价集中在低于500万和高于1000万。近郊区域独栋别墅价格分布较为集中，远郊区域独栋别墅价格那么呈两极分化。宁波市别墅市场分析独栋别墅价格分析区域项目单价总价近郊合生国际城约18000600-800万江南一品*约24000800-1400万远郊钱湖比华利约250001000-1800万九龙湖畔约12000700-1400万香湖丹堤约9500500-1100万紫汀花园*约10000300-600万钱隆

23、山庄*约22000800-1500万注：*代表已售罄工程，按二手房均价统计。九龙湖畔未售，根据调研预估主要独栋别墅工程价格单价呈现两极分化趋势宁波市别墅市场分析别墅客源分析宁波各区域别墅类型客户置业目的分析宁波各区域别墅类型客户来源分析独栋别墅客户的置业目的、客户来源同其余类型别墅客户存在明显不同。注：1.联排包括联排/双拼/叠加别墅类型；2.度假目的包括企业会所用途； 3.郊区郊县指鄞州、江北等郊区及慈溪、奉化等郊县购置主城和近郊别墅产品的客户有20%左右进展投资用途。购置远郊独栋别墅的客户除第一居所自住外，有约35%作为第二居所，有约15%进展度假用途。近郊独栋别墅也有少量客户作为第二居所

24、用途。购置纯独栋产品的客户根本全部来自于宁波市区及别墅所在周边区县的企业主，几乎没用其余职业客源。有一定比例作为度假场所宁波市别墅市场分析总体供需分析总体去化率达92%独栋别墅历年与整体供需分析套数联排/双拼/叠加别墅历年与整体供需分析套数近年来宁波别墅市场去化紧跟供给，各类型别墅总体去化率均达90%以上。除2007年无供给之外，2004年起独栋别墅供给呈逐年下降趋势。各年度独栋别墅去化紧跟供给，2021年因别墅供给时间及宏观经济因素导致去化率偏低。联排/双拼/叠加别墅于2006年起集中放量，除2021年外，市场去化情况良好。随着信贷政策的松动，自住客户需求得到释放，导致2021年1季度去化量

25、超过供给量，别墅市场得到好转。信贷政策放宽释放了自住需求，去化超过供给Q1注：宁波别墅市场自2003年起开场活泼，故本统计只针对2003年之后供给宁波市别墅市场分析未来供给分析所在区域物业名称别墅类型预计上市时间预计别墅套数近郊盛世天城双拼2009年中100套近郊合生国际城独栋/双拼/联排2009年中180套远郊钱湖比华利独栋2010年50套远郊华润卡纳湖谷双拼2009-2011年300套远郊九龙湖畔独栋2010-2013184套远郊香湖丹堤独栋/联排2010-2013203套地块位置容积率预计上市时间预计别墅类型预计别墅套数慈城塘家湾地块1.052010年双拼/联排300套左右东钱湖砖瓦厂地

26、块1.02011-2012年双拼/联排100-150套东钱湖茶亭村地块1.02012-2014年独栋/双拼/联排400-600套 宁波市近期新增别墅物业供给工程宁波市近期别墅物业供给地块：注：东钱湖茶亭村地块为2021年流拍地块宁波市未去化别墅存量情况：别墅类型包含物业所在区域未去化套数独栋九龙湖畔、香湖丹堤远郊约65套联排/双拼/叠加西城十二庭院、银亿上上城、半岛华府、卡纳湖谷、东湖观邸等远郊/近郊约300套经过2006-2021年别墅市场的集中放量，未来的新增别墅供给工程共有2000余套。未来五年内新增供给仍以联排别墅为主，独栋别墅无新增地块供给，根本为08年以前工程的后续供给，约占未来供

27、给的15%左右。未来独栋别墅新增供给根本集中在远郊区域。独栋供给占总供给15%左右未来宁波市新增供给仍以联排为主，独栋别墅新增供给多为原有工程的后续供给，集中在远郊区域。别墅物业市场分析 宁波市别墅市场总体分析 宁波市顶级别墅市场分析东钱湖板块顶级别墅工程：钱湖比华利/钱隆山庄坐落位置：东钱湖旅游区东北角开发时间：2006年/2005年九龙湖板块达蓬山板块顶级别墅工程：九龙湖畔开发时间：2021年坐落位置：九龙湖西部的凤凰湖畔顶级别墅界定标准：1.建筑形式：独栋别墅为主2.单套总价：超过800万元3.得到宁波当地市场普遍认可顶级别墅工程：香湖丹堤开发时间：2021年坐落位置：达蓬山旅游区窖湖一

28、侧宁波市现有顶级别墅工程全部位于远郊区域的风景区周边。本工程如开展顶级别墅，相比其它工程具备区位优势。顶级别墅市场分析顶级别墅分布价格范围价格范围轴万元单价轴元/m2顶级别墅价格分析顶级别墅月均去化速度分析注：钱隆山庄供给时间较长，缺乏相关统计资料注：钱隆山庄价格为二手房市场数据；九龙湖畔未售，按调研情况预估东钱湖别墅区目前开展较为成熟，其中顶级别墅具有较高的单价和总价。而九龙湖和达蓬山板块距离市区较远，单价和总价略低。顶级别墅去化速度较快，各不同工程去化速度相近，达月均11-13套。顶级别墅价格视区域位置不同有所差异，不同工程市场认可程度相当，去化速度较为接近。顶级别墅市场分析价格与去化速度

29、分析顶级别墅的购置客户主要为宁波市区及所在郊县的制造业及贸易业企业主；由于江北区缺乏顶级别墅，九龙湖板块顶级别墅吸引了局部江北开发区客户。顶级别墅客户来源分析顶级别墅客户职业分析别墅项目所在板块所在区县客户来源钱湖比华利东钱湖鄞州区宁波市区50%，鄞州区30%钱隆山庄东钱湖鄞州区宁波市区45%，鄞州区35%九龙湖畔九龙湖镇海区宁波市区50%，江北区20%，镇海区20%香湖丹堤达蓬山镇海与慈溪交界慈溪市55%，宁波市区20%，镇海区15%顶级别墅工程客源地概览顶级别墅的客源除来自宁波市区之外，也吸引了工程所在区县的客户，其中九龙湖畔邻近江北区三个开发区，而江北区缺乏高端别墅工程，因此九龙湖畔吸引

30、了较多江北意向客源。顶级别墅客户根本为私营企业主，主要来自制造业、贸易业和服装业。顶级别墅市场分析客源分析注：九龙湖畔统计的为意向客户顶级别墅市场分析别墅用途分析总体顶级别墅用途分析分顶级别墅用途分析位置偏远、私密性强的九龙湖及达蓬山板块有半数别墅做第二居所，同时少量做商务会所用途。宁波市顶级别墅主要做居住用途，其中做第一居所和第二居所的数量相当。另有少量的度假、投资及商务会所用途。香湖丹堤和九龙湖畔位于本工程以北，同东钱湖板块相比位置偏远，半数客户选择其做第二居所，商务会所的比例也较高。东钱湖板块开展较为成熟，半数客户选择其做第一居所，做商务用途较少。注：九龙湖畔统计的为意向客户顶级别墅市场

31、分析建筑风格分析建筑风格比例钱湖比华利钱隆山庄九龙湖畔香湖丹堤建筑风格赖特式英式法式、英式等多种混合地中海建筑特征退台式大面积露台设计，高低错落山墙式屋顶由上而下叠落，富有美感多种风格交汇，满足不同客户需求采用罗马拱门、西班牙螺旋形廊柱外立面特征主色调为暗红色和淡黄色，涂料和石材相结合淡黄色主色调，石材和砖材结合外立面颜色和用材富于变化主色调为乳白色涂料宁波市现有顶级别墅全部采用西式风格，其中3个工程采用单一西式风格，1个工程采用混合西式风格。从不同建筑风格别墅的销售速度来看，单一型西式风格与混合型西式风格的销售速度相差较小。宁波现有顶级别墅采用单一或混合型西式风格，两者销售速度相当。不同建筑

32、风格月均去化套数顶级别墅通常拥有最优越的自然景观，并尽可能最大化利用其自然景观。顶级别墅或自行营建会所、或共用酒店设施，尽量完善配套效劳设施。规模198套，已推出148套约250套，将推出66套约260套，已推出80套景观特征1.部分别墅可观东钱湖2.引入东钱湖活水，营造内部湖泊3.以灌木营造绿篱形成庭院式设计1.环绕凤凰湖一角，并背靠山体，所有别墅皆可坐山观湖2.湖湾较多，水景佳，设计亲水别墅3.以灌木营造绿篱形成庭院式设计1.邻近达蓬山旅游度假区2.隔路靠近窖湖，别墅错落设计并抬高地基，保证前两排可观湖3.引入窖湖活水，打造内部水系配套服务1.主要依靠小区内部会所，会所占地120亩，设施齐

33、备2.会所与住宅区隔离，保证私密性1.70%户型附带室外泳池2.住宅区入口有高星级酒店，共用其配套设施3.打造山顶会所、SPA、茶室1.前排大面积户型附带室外泳池2.邻近达蓬山旅游度假区，共用其商业街、酒店的配套设施钱湖比华利香湖丹堤九龙湖畔顶级别墅市场分析景观设计与配套效劳分析 钱湖比华利东钱湖 香湖丹堤窖湖 九龙湖畔凤凰湖顶级别墅市场分析未来供给分析顶级别墅未来供给分析比华利、九龙湖畔、香湖丹堤后续供给九龙湖畔、香湖丹堤后续供给未去化供给2021年?国务院关于促进节约集约用地的通知?第15条继续停顿别墅类房地产开发工程的土地供给。2006年 国土资源部?关于当前进一步从严土地管理的紧急通知

34、? 严格限制低密度、大套型住房的土地供给。坚决执行停顿别墅类房地产开发工程土地供给的规定。 未知顶级别墅未来供给分析套数未来顶级别墅新增供给全部为现有别墅的后续供给。2021年前宁波市顶级别墅年均供给100套。至2021年，宁波市场无顶级别墅新增供给。近年来国家对别墅类用地尤其是适宜顶级别墅的低容积率用地严格控制，在现有政策不变的前提下，未来顶级别墅供给将极少。近年来，国家针对低容积率别墅用地严格限制，主要政策如下：在现有政策条件下，未来顶级别墅供给呈现为缺乏新增工程、年供给量低的特点。对本工程启示依托工程优越的自然资源，本工程适宜打造顶级别墅。宁波顶级独栋别墅主要分布在远郊区域，本工程位于近

35、郊，拥有区位优势。本工程应分组团分别针对江北和镇海有实力的外商大型企业打造商务大宅；另一方面为宁波的私营业主开发小独体别墅。未来顶级别墅新增供给少，成为本工程的契机。宁波别墅市场主要分布在近郊和远郊区域，远郊别墅规模已与近郊根本持平。以联排别墅为主，独栋别墅比例较低，主要分布在远郊区域。宁波市独栋别墅面积集中在350-600M2之间，远郊户型面积大于近郊。从远郊近郊中心城，各类型别墅的均价随之上升。远郊独栋别墅价格呈现两极分化态势。未来宁波市新增供给仍以联排为主，独栋别墅新增供给多为原有工程的后续供给，集中在远郊区域。顶级别墅市场全部位于远郊区域的风景区周边，依托优美的自然资源。不同顶级别墅价

36、格视区位有所差异，但市场去化速度相当。顶级别墅的客户主要为宁波市区及所在郊县的制造业及贸易业企业主。顶级别墅通常拥有最优越的自然景观和配套效劳。未来顶级别墅供给呈现为缺乏新增工程、年供给量低的特点。别墅市场小结宁波宏观经济研究研究思路工程地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究长三角湖景区别墅和酒店市场工程背景研究宁波酒店市场研究工程总体功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究工程主要客群需求特征产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘工程规划布局及建议国内外案例研究酒店市场分析 宁波市酒店市场总体分析 典型特色酒店案例研究市区高星级酒

37、店分布特征宁波市政府、江东区区政府和江北区政府附近；中山路、柳仃路-百丈路沿线分布高星级酒店也逐步向外布局，如万达索菲特、开元名都等 市区五星级 市区四星级宁波高星级分布情况市区高星级酒店区分布东钱湖九龙湖五龙潭市郊高星级酒店分布沙山村度假酒店华茂东钱湖酒店 九龙山庄南苑五龙潭山庄 市郊高星级酒店分布市郊高星级酒店主要分布在宁波市郊旅游景点和风景区，如五龙潭、东钱湖、九龙湖等；银凤锦江旅游度假村市政府江北区政府江东区政府中山路柳汀路-百丈路注：将市郊高星级酒店从高星级酒店中出来，主要是市郊根本都为休闲度假酒店，与本工程酒店定位相似，其市场特点具有参考和借鉴意义。宁波市区宁波市区高星级酒店主要集

38、中在传统市中心区域，市郊高星级分布在宁波市郊旅游景点和风景区。宁波高星级与宁波星级酒店平均房价元宁波市区与市郊高星级酒店标准间房价分析元宁波高星级房价分析宁波星级酒店房价平均约300元，根本与浙江持平；宁波四星级价格与全市星级相差不是很大，说明现有高星级酒店比重较大；宁波五星级酒店08年房价为602元，且有存在一定增长速度，四星级酒店根本保持在410元左右，三年根本无增长；宁波市区四五星级酒店房价上限与下限都相差约400元，差距较大；而市郊高星级酒店上下限相差约250元，相差较小；市郊高星级酒店平均房价根本接近市区四星级，为382元，市区五星级酒店平均房价高出四星级接近200元。市郊高星级酒店

39、平均房价根本接近市区四星级，市区五星级酒店平均房价高出四星级接近200元宁波高星级入住率分析宁波五星级酒店入住率近三年持续下降，主要是近几年供给集中，竞争较剧烈；四星级酒店入住率下降趋势不明显，保持在61%左右，但略低于宁波全市星级酒店入住率。从08年入住率来看，宁波市区五星级酒店最差；市郊高星级入住率要高出市区高星级酒店，主要原因是该类供给少，且会议性和休闲度假需求较旺盛。08年宁波市区和市郊高星级年入住率%08年宁波高星级各季度入住率%06-08年年宁波高星级年入住率走势%从08年入住率来看，宁波市区五星级酒店最差；市郊高星级入住率要高出市区高星级酒店宁波高星级酒店总体量特征分析市区五星级

40、市区四星级市郊高星级按房间套数配比分析%市区五星级市区四星级市郊高星级按建筑面积配比分析%宁波五星级酒店建筑面积约在占高星级酒店面积一半，从总供给体量已超过四星级酒店，市郊高星级酒店占比很少。宁波市区五星级酒店房间套数与四星级酒店占比根本相当，约占46.3%。宁波五星级酒店从总供给体量已超过四星级酒店，供给量较大，市郊高星级酒店占比很少。宁波高星级酒店建筑面积分析宁波高星级酒店各建筑面积段占比分析宁波高星级酒店各房间数占比分析宁波五星级建筑面积超过6万的占44.4%，单体面积较大；四星级建筑面积集中在2-4万，1-2万也占一定比例，主要是一些老式酒店。市郊酒店小体量1-2万居多，占60%，最大

41、是万平方米宁波五星级房间数在250-450间之间，其中400-450和250-300面积段比较多；四星级房间数在100-380，较为分散，100-200间占比约在70%；市郊高星级酒店房间数分布也较分散，60-100和200-300都有分布。宁波五星级酒店单体面积较大，而市郊酒店小体量1-2万居多，房间数也相对较少。宁波高星级酒店客户特征分析酒店客户类型市区高星级酒店与市郊高星级酒店客户存在明显的差距，市区高星级酒店主要以商务散客、商务会议人士；市郊高星级主要以商务会议为主，其次是旅游客户包括休闲度假客户；从客户来源地看，五星级酒店主要来自外籍，市郊高星级酒店主要来源于浙江省内；从酒店类型看，

42、高级商务型主要以商务散客为主，会议会晤型兼顾商务散客和商务会议，而度假型酒店以商务会议和旅游为主，结合本工程，主要是度假型客户，兼顾局部会议会晤型客户按酒店类型注：我们将酒店的主要客户群分为商务散客、商务会议、旅游散客、旅游团体和航空其他局部 将酒店类型分为高级商务型、会议会晤型、度假型酒店客户来源地市郊高星级主要以商务会议为主，其次是旅游客户包括休闲度假客户，客户主要来源于浙江省内洲际Inter-Continental万豪Marriott喜达屋Starwood凯悦Hyatt雷迪森Radisson香格里拉Shangri-La雅高Accer温德姆Wyndham 宁波全市高星级未来供给趋势现有按五

43、星级标准建造酒店数量现阶段按五星标准正建造和准备兴建酒店数量 截至2021年该类酒店总数16家15家31家客房总供给量将达1万多间，可与现在的上海相比，超过大连、青岛、厦门等同类城市从2006年宁波市高星级饭店开展进入快车道，高星级酒店快速开展；未来高星级酒店供给非常大，该类酒店将面临较大的竞争压力，香格里拉酒店建成一直未开业也有该类原因已落户宁波国际酒店集团的品牌各大国际酒店集团的品牌已落户宁波；目前全球十大酒店集团中七大已经进入，宁波市目前国际品牌的数量和档次已经超过杭州；高星级酒店未来供给趋势注：数据来源2021年宁波旅游饭店业运行和开展分析 各大国际酒店管理公司进驻宁波，未来高星级酒店

44、供给非常大，将面临较大的竞争压力 市区五星级 市区四星级1423567宁波高星级酒店未来供给分布1香格里拉2雷迪森酒店3皇冠假日大酒店4凯洲二期5会展中心以西6金盛大酒店7湾头市区未来五星级酒店供给量较大，其分布一方面在目前高星级酒店聚集区域周围继续增加，另外，随着东部会展商务中心新城建立进展，周边酒店业被强力带动市郊高星级酒店未来供给主要集中在各旅游景区，特别是东钱湖，功能定位根本为会议和休闲度假型酒店东钱湖九龙湖达蓬山本工程荪湖水库市区高星级酒店区分布市郊高星级酒店分布东钱湖柏悦酒店 二灵山温泉酒店 华懋国际会议中心 九龙湖开元酒店达蓬山雅戈尔酒店荪湖水库本项目2021年2021年2021

45、年10万万5万市郊未来供给量未包括本工程市郊高星级酒店未来供给主要集中在各旅游景区，特别是东钱湖，根本为会议和休闲度假型酒店酒店市场分析 宁波市酒店市场总体分析 典型竞争工程研究竞争工程分析东钱湖九龙湖五龙潭奉化溪口达蓬山本项目区位鄞州区东钱湖镇镇海区九龙湖镇鄞州区鄞江镇奉化市慈溪市江北区荪湖水库距离市区车程（分钟）30-4050-6060-7060-7070-8030-40区域类别近郊远郊*远郊下属县市下属县市近郊景观特征3A景区3A景区4A景区4A景区4A景区私家山水竞争性综合评价 -东钱湖九龙湖达蓬山本工程荪湖水库五龙潭奉化溪口通过对宁波市郊及相邻县市各具有山水以及风景特色的区域进展分析

46、，同时结合本工程的特点，得出跟本工程形成较大竞争的区域为九龙湖区域；九龙湖代表酒店-九龙湖开元酒店；选取这个工程作为典型进展分析竞争区域选择*注：虽然九龙湖处于远郊，但距离本工程较近，20分钟车程，故作为竞争区域通过分析，选取九龙湖开元酒店作为典型竞争工程进展分析地址九龙湖郎家坪建筑面积6万车程距离市中心40-50分钟开业时间2009年6月房间套数354套星级五星级 功能定位会议型酒店，兼顾旅游度假功能会议配套独立会议中心：国际会议中心1个，可容纳1200人 ；中小型会议室6个 餐饮及娱乐配套有1000余个餐位的餐厅； 20多个康体娱乐设施九龙湖开元度假村概况 凤凰湖酒店区客房区客房区大型会议

47、中心酒店大堂娱乐休闲配套私密接待处凤凰湖酒店与别墅区动静分开；别墅依山而建，尽量与湖景资源相合；酒店位于整个社区入口处，同时大面积临湖，建造大量亲水的景观和休闲设施；两个的会议中心，打造特色的会议型度假酒店九龙湖开元度假村景观及休闲配套示意图 婚礼草坪婚礼花园水上舞台露天剧场/台阶草坪湖畔小径茶园高尔夫推杆观景凉台观景凉台迷宫花园泳池酒吧/休闲区会所入口标准泳池悠闲小溪大巴士停车场宴会厅落客区商业区小庭院停车位入口迎宾广场酒店落客区大堂客房客房依托湖景打造大量的亲水休闲配套，园林景观和休闲设施约有13个之多；大多数都是临湖而建，结合湖景资源，提升各配套设施的品质，迎合休闲度假客户的需求。2个室

48、外游泳池露天剧场2个室内游泳池台阶草坪露天泳池酒吧茶园高尔夫推杆练习观景凉台婚礼草坪迷宫花园婚礼花园水上舞台根本都是临湖而建园林景观和休闲设施特色一：凤凰湖35公顷、九龙湖西南侧湖景； 酒店位于直面凤凰湖，虽距离九龙湖有一定距离，湖体面积不大，但处于九龙湖风景区。古村落建筑垂钓台特点二：配套大量休闲娱乐设施 在紧邻凤凰湖边打造大量湖景休闲娱乐设施。特色三：酒店配备大型的会议中心； 酒店功能定位是会议型酒店，配备一个容纳1200人的会议室、6个中小型会议室特色一特色二特色三有一定特色较为突出有一定特色 特色评价九龙湖开元度假村特色分析凤凰湖大型会议中心九龙湖开元度假村打造会议型酒店，兼顾休闲度假

49、功能，以大量的会议和休闲娱乐配套，结合九龙湖风景区特色，将会取得良好的市场表现。市场总结酒店供给市区高星级酒店现有和未来供给量很大，特别是五星级酒店，各大国际酒店管理公司都进驻宁波市场；市郊高星级酒店根本都是以会议和休闲度假为主，主要供给集中于度假风景区，现有供给较少，未来两到三年有一定供给量，主要集中东钱湖市场表现市区五星级酒店入住率低，表现较差，四星级也表现一般，低于全市星级平均水平；市郊高星级酒店明显优于市区高星级酒店，到达65.4%，主要是宁波会议和休闲度假需求较为旺盛。客户特征竞争工程东钱湖沙山村度假酒店主要以湖景特色和建筑风格，迎合现有市场会议和休闲度假性需求特点，市场表现良好；九

50、龙湖开元度假村打造会议型酒店特色，兼顾休闲度假，配备大量商务会议和娱乐配套，今年6月开业也将会获得市场认可。市区高星级酒店主要以商务散客、商务会议人士；客户来源地五星级酒店主要来自外籍，四星级主要是来源国内，特别是浙江省；市郊高星级主要以商务会议和旅游客户包括休闲度假客户为主；客户主要来源于浙江省内，集中在宁波市；从酒店类型看，度假型酒店以商务会议和旅游为主。市郊高星级酒店市场表现明显优于市区，本工程打造度假型酒店，迎合现有会议和休闲度假需求，将会良好的市场空间。市郊高星级酒店与市区高星级客户存在明显的差距，本工程根本以商务会议和休闲度假客户为主，主要集中在宁波市内。特别还有棋类比赛和培训带来

51、的相关客群。宁波高星级酒店市场 对本工程启示 宁波宏观经济研究研究思路工程地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究长三角湖景区别墅和酒店市场工程背景研究宁波房地产市场研究工程总体功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究工程主要客群需求特征产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘工程规划布局及建议国内外案例研究长三角顶级别墅市场分析 长三角别墅市场总体分析长三角顶级别墅的分布 根据目前市场上顶级别墅的表现形式，为了便于统一，我行将其定义为：容积率小于0.3，具有良好景观条件山景、水景、高尔夫，依托景区等，融合一定文化价值的纯独栋高端别墅表

52、现形式。上海佘山板块苏州环太湖板块南京钟山板块杭州之江板块千岛湖板块天目湖板块青山湖板块南京珍珠泉板块板块典型项目名称容积率景观特征佘山板块佘山东紫园0.18佘山国家旅游度假区钟山板块钟山高尔夫0.14紫金山风景区珍珠泉板块绿城玫瑰园0.3珍珠泉旅游度假区之江板块九溪玫瑰园0.32之江国家旅游度假区环太湖板块太湖天阙0.24太湖天目湖板块涵田别墅0.22天目湖千岛湖板块千岛湖天屿0.229千岛湖青山湖板块绿城西子桃花源0.24青山湖长三角顶级别墅主要分布在景区或湖区周边，融合山水景观，生态条件佳，容积率低。长三角顶级别墅的产品特征分析不管是何种产品类型，长三角顶级别墅都巧妙运用山、水等现有自然

53、条件，依势而建，注重与自然景观的完美融合，打造生态顶级居住社区。所有长三角顶级别墅的一大亮点都是有良好的景观特征，山景、水景相互交融，生态环境佳别墅内部空间功能用房齐全。同时外部有近90%的顶级别墅都有良好的配套设施，有高尔夫、五星级酒店、高档会所和餐饮等等顶级别墅的另一大特征是有知名物管参与管理，这对提升整体别墅的档次有很大的作用建筑风格在顶级别墅特征中的影响所占分值不大，根本以中式、欧式居多，风格各异别墅产品本身及配套长三角顶级别墅的客户特征分析长三角顶级别墅的客群主要来自经济兴旺地区，多以私企业主和企业高管居多，而且随着距离城市越远，作为第一居所的比例逐渐下降，度假休闲的比例那么开场上升

54、。客源构造分析购置目的分析随着距离城市越远，本地客户的比重逐渐缩小；长三角顶级别墅的主要购置人群为本地客源和上海、浙江等经济兴旺地区，职业特征主要以私营企业主和企业高管居多从购置目的来看，距离城市越近，用作第一居所的比例就越高，反之那么越低；景区的顶级别墅用作休闲度假用途比例最高；由于其总价高，因此顶级别墅用作投资和企业会所的比例相对较少。长三角顶级别墅的价格特征分析长三角顶级别墅的销售价格和户型大小未必有直接的关联，但和区域的经济兴旺程度有直接关系，上海、杭州等区域顶级别墅的售价相对其他地区要高。由于各个区域的开展程度不一样，因此顶级别墅的售价区间也有所差异，但是价格并不是判断是否顶级的唯一

55、标准，主要还是要结合区域的配套，景观等各种软硬件条件。长三角顶级别墅的产品配套分析顶级别墅通常拥有绝佳的景观资源景区、山景或水景等和一流的配套设施高档餐饮、高尔夫、游艇等高端休闲配套。高档会所高档餐饮度假酒店教育设施景观条件游艇高尔夫球场佘山板块钟山板块珍珠泉板块之江板块环太湖板块天目湖板块千岛湖板块青山湖板块长三角顶级别墅市场小结整体分布长三角顶级别墅主要分布在湖区或景区的周边，自然条件绝佳，山水融合，营造了一个良好的居住环境；一般距离市区的车程在半小时至一小时。顶级别墅产品特征完美融合山、水景观资源，依势而建，打造顶级居住社区；顶级别墅的产品特征一般都具有良好的景观环境、完善的配套设施、专

56、业的物管公司以及优雅的建筑风格。顶级别墅价格特征由于区域的经济开展实力不同，各地顶级别墅的售价也不一样，但总体是与区域的整体经济开展状况及购置人群的消费实力有关。顶级别墅客户特征客户根本来自长三角经济兴旺地区，如江浙沪等地，多以外企高管和私营业主居多；从购置目的上看，距离城市越近，作为第一居所的可能性越大，而景区的别墅那么用作休闲度假居多。1、在区位选择上，要充分考虑景观条件，这是成为顶级别墅的根本要素2、在客户构造的把握上，要充分挖掘高端人群主要以宁波的涉外人员及私企业主3、在打造别墅产品的时候还要充分融合各类其他要素，如专业物管、完善配套等对本工程的借鉴意义：宁波宏观经济研究研究思路工程地

57、块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究长三角湖景区别墅和酒店市场工程背景研究宁波房地产市场研究工程总体功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究工程主要客群需求特征产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘工程规划布局及建议国内外案例研究长三角特色度假酒店市场 长三角特色度假酒店市场总体分析长三角湖景区特色酒店分布特色酒店定义：本报告所指特色酒店是指与标准星级酒店相比，在酒店设计风格、产品类型、建筑类型、周边环境上有鲜明特征，私密性更强，效劳上更贴心，能给消费者带来独特感受的酒店。环太湖版块天目湖版块千岛湖版块东钱湖版块杭州周边版块位置酒店

58、名称特色点环太湖版块苏州宝岛花园酒店岛上城堡建筑特色、景观环境无锡半岛1881酒店建筑特色；景观环境湖州哥伦坡太湖城堡纯正西班牙建筑特色；山顶景观餐厅、泳池湖州紫金假日山庄景观环境；建筑特色天目湖版块常州溧阳涵田半岛度假酒店高端特色休闲娱乐项目；滨水景观别墅静泊山庄古典建筑特色；千岛湖版块杭州建安千岛湖开元度假村高端特色休闲娱乐项目；绝佳景观视野天清岛度假酒店建筑特色；景观环境千岛湖温馨岛度假村景观环境青山湖版块杭州临安中都青山湖畔大酒店景观环境莫干山版块杭州雷迪森莫干山别墅建筑特色；景观环境东钱湖版块宁波沙山村度假酒店建筑特色；景观环境长三角特色酒店根本都滨水而立，分别都毗邻长三角地区的各个

59、知名湖泊，如太湖、千岛湖、天目湖等。长三角湖景区特色酒店-特色集客点分析特色酒店吸引客群特色亮点长三角特色酒店都是依山傍水、风景秀美。酒店通常利用特色建筑本身和特色山顶湖景餐饮吸引客群。如果自身条件优越，更会用游艇等高端休闲娱乐工程集客。长三角湖景区特色酒店客群来源和性质分析特色酒店客群来源长三角著名湖景区的特色酒店客源除了一局部来自所在本省外，也有相当一局部来自于长三角的其他经济兴旺区域，如上海、江苏等，而国内其他城市及国外的游客相对较少；距离城市市区相对较近的湖景区的特色酒店的客源辐射范围主要以周边一小时车程以内的主城商务团体居多，另有少量的上海和江苏的旅游客群。特色酒店客群性质城市后花园

60、型的湖景区客群以商务会议团体客群占绝大多数湖景区特色酒店客群中商务会议团体客群占大多数，但长三角著名湖景区特色酒店的旅游客群比例明显高于城市后花园特色酒店的旅游客群比例。长三角湖景区特色酒店建筑形式和房间价格特色酒店建筑形式特色酒店房价混合式低主楼+别墅注：低主楼表示楼层少于或等于4层的建筑。高主楼表示楼层大于或等于5层的建筑。长三角著名湖景区特色酒店的建筑形式以低主楼+别墅的混合式建筑群落为主。除去少数刚开业新的酒店和过于成旧的酒店，长三角特色酒店的标准房间均价在600-850元之间。长三角湖景区特色酒店小结对本工程启示依托工程自身有山有水良好的自然景观资源开展具有特色的酒店。通过特色餐饮和