城住宅小区居住价值构成六大要素

1、 城市住宅小区居住价值构成六大要素“吃、穿、住、用、行”，“住”是人类日常生活的最基本需求之一，也是最复杂和综合性的需求，满足个人和家庭的生物性、社会性、经济性等多种需要，并为其它活动提供平台和空间。为了满足“住”的需要，“宅”便应运而生，从古代的洞穴、茅草屋，到现代的高楼大厦，其实质是一个相对独立的“功能性空间”，具有“卧、厨、卫、厅、储”的基本结构。随着人类社会的发展和进步，人们之间的生产和生活联系日益密切，“宅”越来越无法独立存在，住宅小区成为现代城镇的基本居住模式，许多家庭把自己的“宅”集聚在一起，共享公共服务和配套设施，并承担相应的城市功能。住宅小区居住价值是对居住者的综合效果，是业

2、主在购买和使用过程中，居住空间、建筑物、小区环境、公共服务设施、物业管理服务、邻里关系以及所在城市发展等所提供和带来的、住户所得到的持续性使用功能、经济效果、社会文化效用、身心健康和情感体验等综合效果。从住宅小区的项目选址、规划设计、建筑施工和交付使用全过程来看，组成住宅小区系统各种要素相互作用，动态演化，共同形成住宅小区的居住价值。可见，住宅小区居住价值是一个复杂系统，具有综合性、过程性、互动性等特点。从国内外城市居住理论有关研究结果来看，消费者购买住宅比较关注居住空间大小和布局、周边生活配套服务设施、住宅的经济性、住宅的环境健康状况、项目所在区域的社会文化以及项目区域发展等因素，这些因素综

3、合作用，满足业主的生存、享受、发展、安全和自我实现等方面的需求，因而产生了相应的效用价值。因此，住宅小区居住价值构成要素主要可以分解为居住空间价值、生活服务价值、经济效果价值、环境健康价值、社会文化价值以及区域发展价值等六个维度，他们相互作用，共同影响和决定居住价值的大小及其变化。从居住价值的发展阶段和优先顺序来看，人们首先关注的是居住空间价值，然后关注生活服务价值和经济效果价值，这些是个人和家庭容易直观感受到的效用。环境健康价值、社会文化价值和区域发展价值具有更高的层次，系统性和外部性较强，不容易直观感受，但随着人们生活水平提高，会越来越受到重视。同时，受消费者收入水平、家庭结构、教育程度、

4、消费观念和购买目的等因素影响，每个消费者对住宅小区居住价值构成要素的关注程度也有所不同。因此，在营造住宅小区居住价值的过程中，一方面需要系统性构建基本价值体系，另一方面还要保持一定的差异性和扩展性，适应不同家庭的个性化选择，并为居住价值提供成长空间。图1住宅小区居住价值的构成要素（1）居住空间价值。居住小区居住空间价值是指业主在购买和使用住宅的过程中，提供居住空间的建筑物、小区景观及其周边环境等所提供和带来的空间使用功能，能够满足家庭日常生活对相对独立的功能性空间需要。根据居住空间的设计、构造和使用过程，户型设计、建筑质量、智能化配置、小区规划设计、小区位置等因素决定居住空间的功能，并通过满足

5、住户多方面需要，从而形成居住价值。（2）生活服务价值。住宅小区生活服务价值是指业主和住户在居住生活中，周边的商业配套设施、公共服务设施和小区的物业管理服务等所提供的服务功能，能否满足业主日常生活中的购物、教育、医疗、社交、休闲娱乐等方面需要，形成居住价值。生活服务的便利程度、质量因素和价格因素等直接决定居住价值的大小，主要受商业配套设施、公共基础设施和物业管理服务等因素的影响，成为生活服务价值的重要影响因素。（3）经济效果价值。住宅小区居住价值的经济效果是业主在购买住房和居住过程中，住宅作为一种商品和资产，为业主提供和带来的经济效果。在市场经济条件下，住宅是消费品，也是投资品，住宅是业主购置、

6、使用和持有的最主要资产，住房也是家庭消费的重要组成部分，投资和消费都要追求经济效果。住宅的经济效果价值取决于它的投入产出状况，主要受到购房成本、使用成本、租金收益、投资收益等因素影响。其中，购房成本是购买住房的全部支出，可以一次性付款，也可以按揭付款；使用成本是未来居住过程中发生的各种消耗，如通勤费用、水电费用、能源消耗等；投资收益是住宅资产通过抵押、担保、出售等产生的金融功能和增值收益；租金收益是住宅出租的市场租金水平，在自主情况下，表现为自有住房所节约的租金支出。一般情况下，尽量降低成本支出，增加资产收益，有利于住宅经济效果价值的提升。（4）环境健康价值。住宅小区的环境健康价值是业主在购买

7、和居住过程中，住宅小区及其周边生态环境所提供和带来的、有利于住户身心健康方面效用。随着人们生活水平提高，环境健康因素越来越受到重视，是否拥有绿色、健康的生态环境，是否能够保障住户身心健康，是否有利于节能环保和可持续发展，是购房者越来越看重的购房因素，成为住宅小区居住价值的重要方面。住宅小区环境健康价值首先是由其所处的自然生态环境决定的，光、热、水、气等基本生活要素与地理位置联系在一起，难以人工干预和移动，是自然的恩赐。其次，住宅建造和装修过程中使用的各种建筑材料是否节能环保、无毒无害、安全卫生，居住环境是否安静友好，直接决定室内环境质量和住户身心健康。第三，绿色、节能、环保等方面技术、工艺和材

8、料的使用，改善住宅生产和使用过程的绿色环保属性，有利于人类社会长期可持续发展，越来越成为人们的生存理念和自觉行动。（5）社会文化价值。住宅小区社会文化价值是业主在购买和居住过程中，小区人文环境、建筑文化、建筑物与周边环境所形成的景观、邻里关系、居住品牌等所提供和带来的社会文化效用，它能够满足人们精神方面的需要，产生居住价值。住宅小区社会文化价值主要由三个方面的因素构成。一是人文传承，包括当地历史文化传承和积淀，体现人文精神；二是邻里互动，包括小区居住的人群特征、价值取向和道德修养等，影响公共秩序、行为倾向和小区生活品位；三是品牌体验，主要是小区品牌效应给住户带来的心理体验和自豪感，能够显示住户的身份地位，包括开发商品牌、项目品牌以及小区入住后逐步积累起来的社区品牌。（6）区域发展价值。住宅小区的区域发展价值是指住宅小区所在区域和城市的社会经济发展进程带动住宅小区功能改善，给小区全体业主和住户带来的社会、文化、经济和生态等方面的效用。区域发展价值是一种整体发展带来的动态效用，包括经济价值、社会价值、文化价值、生态价值等各个方面，对住户来说具有“