项目可行性分析报告模板-1392791341

1、可行性分析报告二00五年十一月目录第一章：总论一、建设工程概况二、工程建设的必要性三、可行性研究编制的依据四、可行性研究结论第二章：市场分析一、宏观经济形势分析二、长沙市房地产市场分析三、一般供应市场预测四、工程自身因素分析五、工程市场分析结论第三章：工程建设条件一、根底理论建设的自然条件二、工程建设的用地条件三、工程用地规划限制条件四、工程建设的市政配套条件第四章：工程开发定位一、工程市场定位二、工程消费群定位三、工程产品定位四、产品风格定位五、工程社区形象定位六、工程功能定位七、工程价格定位第五章：工程规划设计方案一、设计思想、设计理念及设计特点二、总体规划三、建筑设计四、结构设计五、专项

2、设计六、消防设计七、环境保护八、经济技术指标第六章：工程实施进度安排一、工程进度安排的原那么二、工程实施的进度安排第七章：工程营销方案筹划一、营销卖点二、销售策略三、促销策略四、准备策略五、工程销售收入实现方案第八章：工程总投资估算及资金筹措方案一、工程总投资估算的依据二、工程总投资估算的原那么三、工程投资估算及资金筹措方案第九章：工程销售和收入测算一、住宅销售单价确实定二、商铺销售单价确实定三、车位销售单价确实定四、工程总销售收入确实定五、工程住宅定价模拟第十章：工程财务评价一、财务评价技术线路二、财务评价三、工程不确定性分析第十一章：工程综合评价结论及风险躲避建议一、工程综合评价结论二、工

3、程风险躲避建议第一章：总论一、建设工程概况1、建设单位根本情况2、工程概况二、工程建设的必要性1、某城市房地产市场的需要2、某区城市建设的需要三、可行性研究编制的依据长沙为例1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙市最新材料价格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价2002578号文；6、省定额站建定价2000138号文有关人工工资的规定；7、湖南省建设系统行政事业性收费工程表；8、房地产公司某区工程规划设计方案；9、委托方提供的其他有关资料；10、我司近期类似工程有关造价资料；11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。四、可行性

4、研究结论工程财务评价结果如下：财务指标数值财务净现值投资利润率投资回收期借款归还期盈亏平衡点通过对工程的技术经济分析论证，得出如下结论：1、工程销售市场前景，建设条件；2、工程的前期工作3、工程的各财务指标；4、工程投资额，投资回收期，经营风险。第二章：市场分析一、宏观经济形势分析1、长沙经济持续、快速增长。2、居民消费能力，消费意识。3、城市规划促进房地产市场开展。4、区域开展分析二、市房地产市场分析1、房地产供应情况2、长沙房地产需求情况3、长沙房地产价格分析4、住宅市场的户型特点5、住宅市场的竞争态势6、长沙住宅消费者分析7、住宅市场的开展趋势三、一般供应市场预测1、开发商对国家政策变化

5、的预期2、开发商对需求市场的预期四、工程自身因素分析1、工程优劣势分析1区域环境分析2地段分析3地块特征分析4开发商实力分析5生活配套分析2、工程投资时机分析1强有力的消费支持2区域规划前景与政策支持3咸嘉湖改造利好五、工程市场分析结论综合以上分析可得出以下结论：第三章：工程建设条件一、根底理论建设的自然条件长沙属亚热带季风性湿润气候。气候特征是：气候温和，降水充分，雨热同期，四季清楚。长沙夏冬季长，春秋季短。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。1、气温年平均气温17.2极端最高气温：40.6度极端最低气温：-11.3度2、雨量年平均降雨量：1389.8年最大降雨量：1959.4年

6、最小降雨量：192.53、湿度年平均相对湿度：80%年最小相对湿度：10%4、季候风年平均风速：2.7m/s最大风速：24m/s5、雪年最大积雪深度：20年最大冻土深度：56、日照日照时数达1677小时二、工程建设的用地条件1、工程地块概况2、工程地块地形、地质条件三、工程用地规划限制条件1、工程规划限定：容积率，绿地率，建筑密度2、后退红线控制：东、西：退规划路边线或用地红线多层4米，高层8米；南、北：多层退规划路边线5米且退用地红线0.55H，高层退规划路边线8米且退用地红线120.2H。3、间距控制：建设间距类区：4、建筑高度控制：四、工程建设的市政配套条件1 道路 2、供电 3、供水

7、4、排水 5、暖通 6、供气7、 通讯 8、网络第四章：工程开发定位一、工程市场定位二、工程消费群定位三、工程产品定位四、产品风格定位五、工程形象定位六、工程功能定位七、工程价格定位第五章：工程规划设计方案工程的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。一、设计思想、设计理念及设计特点1、设计指导思想2、设计理念3、设计特点二、总体规划1、总平面布局与交通流线规划2、组团化3、绿化系统规划4、公建配套规划三、建筑设计1、建筑风格2、住宅类型3、户型设计4、小区停车处理四、结构设计五、专项设计1、火灾报警及联动控

8、制系统2、电视 宽带网系统3、保安监控系统4、交通及停车场管理系统六、消防设计七、环境保护1、公共及生活用水处理2、固体垃圾处理3、噪声处理八、经济技术指标表1：工程经济技术指标表名称指标总用地面积净用地面积总建筑面积其中计入容积率总建筑面积其中住宅商业配套设施地下室面积不计入容积率建筑占地面积总户数总停车数容积率建筑密度绿地率建筑高度第六章：工程实施进度安排一、工程进度安排的原那么1、尽量缩短建设工期因房地产开发工程投资金额巨大，且开发所需的大局部资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用本钱，从而减少总投资。而且，工程在

9、建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理本钱就越高。同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。为缩短工期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效配合，协调推进施工进度。2、分片分期开发3、住宅和配套同步4、高效运用资金二、工程实施的进度安排工程开发期方案表开发期数工程名称时间一期主体建筑工程建筑安装工程销售二期主体建筑工程建筑安装工程销售三期主体建筑工程建筑安装工程销售工程建设经营期进度表建设经营期时间主要工作内容完成整个工程投资的比例1前期准备工作一期主体建筑根底工程2

10、一期主体建筑工程06年4月一期开始销售3一期销售工作一期建筑安装工程二期主体建筑局部工程4二期销售工作二期主体建筑局部工程二期建筑安装工程5二期销售工作三期主体建筑工程三期销售工作6三期建筑安装工程三期销售工作第七章：工程营销方案筹划一、营销卖点二、销售策略。1、开盘期2、强销期3、销售尾期：三、促销策略1、广告销售准备期：在这一阶段，工程刚刚开工，消费者对工程所在区域及工程情况一无所知，人们从施工现状无法了解小区的整体规划。所以，此期的重点放在工程所在区域及工程自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣传上。主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣传，内容上既能突出小区

11、自身的特点，同时又能迅速抓住消费者的注意力。通过大力度宣传，使工程的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。开盘期与强销期：加大广告频率及媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣传攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响。在宣传内容上，除表达小区的特色处，还应突出了热卖的景象。销售尾期：该时间段，一期销售已进尾声，这时的宣传应重点放在优惠促销上。同时，通过宣传树立企业品牌，并为工程二期销售打下根底，做好铺垫。此阶段的广告频率相应减少，以降低宣传本钱。2、广告媒体3、人员促销销售准备期：对销售人员进行专门的培训，以标准他们的行为细节，统一制定销售说词。

12、销售期间：要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一个客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本、“顾客就是上帝的营销思想。另外，采用一些奖励方法调动促销人员的积极性。4、房展会5、精品楼书6、公共关系四、准备策略1、销售中心2、样板房展示3、楼盘正式推出仪式五、工程销售收入实现方案工程各建设经营期销售比例表。经营期销售比例%销售金额万元10023456合计第八章：工程总投资估算及资金筹措方案一、工程总投资估算的依据1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙市最新材料价格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价2002578号文；6、

13、省定额站建定价2000138号文有关人工工资的规定；7、房地产公司工程规划设计方案；8、我司近期类似工程有关造价资料。二、工程总投资估算的原那么1、工程投资估算尽可能反映工程的实际情况；2、工程总投资尽量符合节约和平安的原那么；3、工程总投资估算对于无法准确估算的工程在预备中考虑。三、工程投资估算及资金筹措方案1、工程主要经济技术指标工程主要经济技术指标表工程数量单位工程数量单位总用地面积容积率总建筑面积建筑密度地上住宅建筑面积绿地率地上店面建筑面积车位个地上配套设施面积户数户地下建筑面积建筑类型构成表类型面积商铺住宅会所及管理用房地下层2、工程开发本钱估算1土地本钱2前期工程费前期工程费估算

14、表序号工程计算依据计价万元1规划设计费2可行性研究费/3招投标费4地质、水文勘察费/5三通一平费/6综合(报建)费合计3建安工程费建筑安装工程费用组成每平方米建筑面积造价表类型面积单方造价(元/)投资总额万元小高层住宅商铺地下室合计4根底设施建设费：根底设施建设费估算表序号工程计算依据金额万元1供电工程总用地面积 元/2供水工程总用地面积 元/3排水工程总用地面积 元/4道路工程总用地面积 元/5绿化工程总用地面积 元/电信、媒气工程总用地面积 元/合计5公建配套设施费公建配套设施费估算表序号工程计算依据金额万元1会所、幼儿园及管理用房/合计6开发期间税费公用设施建设费等开发期间税费一览表序号

15、工程计算依据金额万元1教育设施配套费总建筑面积元/2物业基金建安工程费3公用设施建设费根底设施建设费%4工程质量监督费总建筑面积元/5工程监理费总建筑面积元/6供水管网补偿费住宅总户数元/户7供水管网补偿费商业商业建筑面积元/8供电用电负荷费住宅总户数元/户9供电用电负荷费商业商业建筑面积元/10其他建安工程费合计7不可预见费不可预见费：取以上15项之和的2%。8开发本钱开发本钱：以上17项合计。3、工程开发费用估算1管理费用管理费用：一般取开发本钱的2%。2销售费用销售费用：详见销售费用估算表销售费用估算表序号工程计算依据计价万元1广告宣传及市场推广费销售收入2销售代理费销售收入0.7%3其

16、他销售费用销售收入0.5%合计3财务费用财务费用：详见贷款还本付息表4开发费用开发费用：前面13项之和。4、总本钱费用汇总及分摊表工程的总本钱费用：详见投资本钱费用估算汇总表表13。表13：投资本钱费用估算汇总表本钱工程总额万元得房本钱元/小高层住宅商铺车位1、开发本钱1土地本钱2前期工程费3建安工程费4根底设施费5公建配套设施费6开发期间税费7不可预见费2、开发费用1管理费用2销售费用3财务费用3、合计5、资金筹措、投资方案及借款利息1资金筹措与投资方案投资方案与资金筹措表序号工程合计建设经营期1234561投资总额1.1建设投资1.2贷款利息1.3流动资金2资金筹措2.1自有资金2.2借款

17、2.3销售收入再投入2贷款本金的归还及利息支付贷款还本付息结算表序号工程名称合计建设经营期12341借款还本付息1.1季初借款累计第一笔借款本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计1.2季初借款累计第二笔借款本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计1.3季初借款累计第三笔借款本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计借贷汇总季初借款累计本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计第九章：工程销售和收入测算一、住宅销售单价确实定1、用市场比拟法确定销售价格的上限平均价格1说明采用市场比拟法进行价格测算，首先选取本案周边几个具有一定可比性的案例进行比照，然后修正出本案的现时均价，最后再根

18、据近两三年来本市和本案所在区域的房价走势，对本案的价格作出测算。基于本案规划设计尚未最终确定，其小区绿化、楼层、户型、朝向等个别因素不能确定，所以本次对其价格的测算仅从平均价格的程度作估算。【市场比拟法，是将估价对象房地产与在估价时点近期发生交易的类似房地产加以比拟对照，从已发生交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。】2比拟案例：根据替代原那么，选取近期交易的四个周边案例作为比拟案例。3房地产价格影响因素说明表表16：房地产价格影响因素说明表工程名称本案周边1周边2周边3标准均价元/待估交易时间修正交易情况修正正常正常正常正常区域因素交通较好良好良好良好配套较好良好

19、良好良好环境较好较好较好较好区位较好较好较好较好个别因素装修不计装修不计装修不计装修不计装修开展商实力较雄厚较雄厚较雄厚较雄厚工程规模较大一般一般较小小区绿化良好一般一般一般小区配套良好一般一般一般建筑结构钢混钢混钢混钢混建成年代期房2004年期房2005建筑形态小高层小高层小高层小高层4、房地产价格影响因素修正系数表设定本案的各项影响因素比拟系数为0，以本案的各项影响因素与交易实例进行比拟，得出价格影响因素修正系数比拟表如表17：表17：本工程小高层住宅价格市场比拟法系数修正表工程名称本案周边1周边2周边3标准均价元/待估交易时间修正0000交易情况修正0000区域因素交通0+1+1+1配套

20、0+1+1+1环境0000区位0000小计0+2+2+2个别因素装修0000开展商实力0000工程规模0-2-2-4小区绿化0-2-2-2小区配套0-2-2-2建筑结构0000建成年代0-20-1建筑形态0000小计0-8-6-9修正后均价5计算结果比拟修正后，以三个比准均价的算术平均值作为市场比拟法的评估结果6本案价格预测近几年来，对房地产影响较大的因素有：房地产价格走势、宏观政策影响等。A、房地产价格走势B、宏观政策影响C、本案的价格预测2、用本钱法确定销售价格的下限3、建议销售单价二、商铺销售单价确实定1、用市场比拟法确定销售价格的上限平均价格本工程商铺价格市场比拟法系数修正表工程名称本

21、案周边1周边2周边3周边4标准均价元/待估交易时间修正0-2-3-1-2交易情况修正00000区域因素交通0+15+15+5+15繁华度0+35+25+10+35小计0+50+40+15+50个别因素层高0-1-1-1-1小计0-1-1-1-1修正后均价商铺平均标准价abcd4=e元/平方米本案商铺的价格预测：本案商铺平均价格=现时平均价格1+房地产价格走势幅度+宏观政策影响=元/平方米。2、用本钱法确定销售价格的下限商铺销售单价：3、建议销售单价综合考虑工程周边商业气氛等因素，建议商铺销售单价：元/。三、车位销售单价确实定四、工程总销售收入确实定根据本钱估算及市场研究的结果，确定该工程的销售

22、从建设经营期的第2期开始销售，整个销售过程大概按三期分批进行，按照建议住宅均价为元/，车位均价为万元/个,商铺整体均价为元/,以此计算实际的销售收入。详见销售总收入预测表表20和销售收入分批按比例预测表表21。表20：销售总收入预测表工程可销售面积建议销售单价元/销售收入万元住宅商铺车库合计表21：销售收入分批按比例预测表期数工程可销售面积建议销售单价元/销售收入万元销售比例%合计万元2期住宅商铺车库3期住宅商铺车库4期住宅商铺车库5期住宅商铺车库6期住宅商铺车库五、工程住宅定价模拟1、均价确定根据以上方法测算可得出工程推出时住宅的根底均价Pa约为元/平方米。2、工程中具体单位定价模拟公式Pu

23、Pa1B1D1S1FU其中：B为日照系数，东、南朝向单位取正值，西、北朝向单位取负值。D为景观系数，根据不同单位景观视野实现程度确定。S为户型系数，复式单位取正值，遗憾单位取负值。F为楼层系数，均价层以上的取正值，均价层以下的取负值。U为随机系数，根据实际情况如单位附近有机房干扰、楼道电梯及行人干扰等确定。3、具体单位定价模拟在此以一个假设单位进行定价模拟，作为其他单位定价模拟过程的参考。该单位的假设条件如下：南向；景观好；既非复式单位也非遗憾单位；位于12层小高层中的第9层比中间基准层高2层；无特别的不良因素干扰。结合市朝向、景观、楼层价差等因素对产品价格影响的一般情况，分别给予日照系数B1

24、.5%、景观系数D1%、楼层差价F层差1.5%一个测算值。那么该单位定价为：PuPa1B1D1S1FU270011.5%11%10121.5%12851元/平方米第十章：工程财务评价一、财务评价技术线路为了评价该工程经济效益方面的可行性，在产品定位、产品设计、收集相关估算指标的根底上，首先估算该工程的投资额及方案资金筹措。也就是根据经验人士的给值和相关资料的查找对该工程的开发本钱、开发费用进行估算，再根据得到的资金投入估算值拟订资金筹措方案。接着测算销售收入。本工程的销售单价主要以市场比拟法结合本钱法来确定。销售情况按四批计算并得出总销售收入。在前面的根底上可以进行工程的财务评价。财务评价是由

25、税金、损益表、全部投资现金量表、自有资金现金流量表的计算得出该工程的静态指标和动态指标，然后与房地产同行业的指标相比拟。通过资金来源与运用表可看出本工程的贷款归还能力和自身平衡能力。再进行工程的不确定性分析，其中包括盈亏平衡分析和敏感性分析。从敏感性分析方面可知影响工程经济效益最为敏感的不确定因素。因此分别计算出敏感因素上下波动时静、动态指标的变化和投资盈利的临界点，从中表达其抗风险能力的大小。二、财务评价1、税金计算本工程销售税金及附加估算：详见销售税金及附加估算一览表表22表22：销售税金及附加表序号工程建设经营期1234561销售收入2销售税金及附加2.1营业税2.2城市建设维护税2.3

26、教育附加2.4防洪工程维护费2.5印花税2.6产权登记费3土地增值税注：营业税5%；城建税为营业税的7%；教育附加税为营业税的5%；防洪工程维护费按销售收入的0.18%提取；印花税按销售收入的0.03提取；产权登记费按销售收入的0.1提取。土地增值税=销售收入总本钱费用+销售税金及附加+开发本钱20%30%。2、损益表与静态盈利分析1工程损益表表23：损益表序号工程合计建设经营期1234561销售收入2总本钱费用3土地增值税4销售税金及附加5利润总额6所得税7税后利润8盈余公积金9可分配利润投资利润率投资利税率资本金利润率注：所得税税率按33%取；盈余公积金按税后利润的10%提取。2评价指标A

27、、投资利润率=利润总额/总投资额100%=21.26%B、投资利税率=利税总额/总投资额100%=28.96%C、资本金利润率=利润总额/自有资金100%=88.72%3、现金流量表与动态盈利分析对工程进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的?建设工程经济评价方法与参数?，参照我国的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。本工程的主要评价指标有：财务内部收益率FIRR、财务净现值FNPV及工程动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表表24、自有资金现金流量表表25。1全部投资现金流量表表24：全部投资现金流量表序号工程建设经

28、营期1234561现金流入1.1销售收入1.2其他现金流入2现金流出2.1建设投资2.2土地增值税2.3销售税金及附加2.4所得税3净现金流4税前净现金流 注：财务内部收益率FIRR能反映出工程所占用资金的盈利率，即反映出工程的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，那么认为其盈利能力已满足最低要求。财务净现值FNPV是考察工程在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的工程是可以考虑接受的。经计算得：评价指标税前数值税后数值财务净现值(I=10%)财务内部收益率投资回收期(静态)投资回收期(动态)2自有资金现金流量表表25：自有资金现金流量表序号工程建设经营期1234561现金流入1.1销售收入1.2其他现金流入2现金