安徽蚌埠-滨江国际项目市场分析报告

1、.PAGE ：.；怡嘉销售部滨江.国际工程市场分析报告 目 录 第一章 前言第一节 报告编制目的第二节 报告编制根据 第二章 工程整体概述第一节 工程背景第二节 工程要点第三章 房地产市场分析第一节 房地产宏观经济环境分析第二节 蚌埠市房地产市场分析一、整体经济程度二、城市规划战略目的三、城市建立开展方向四、房地产市场情况1、近年房地产投资2、供应及需求3、房价变化趋势4、品牌开发商的进驻五、淮上区域板块第四章 工程SWTO分析一、优势分析二、优势分析三、时机点分析四、要挟分析五、结论第五章 工程定位第一节、产品定位第二节、目的客户群定位工程规划、建筑设计建议第一节 工程总体规划建议第二节 建

2、筑设计建议第三节 配套设备建议第四节 公建立计建议第五节 智能化系统配置建议第六节 物业管理效力建议内容提要 本文经过对我地块环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，根据蚌埠市目前的房地产市场情况和对未来的预测，对工程的可行性与运营谋划提出初步意见。关键字滨河国际一期市场定位前言第一节 报告编制目的 1、在对工程开发运营环境进展详细分析的根底上，结合工程所处的区位环境，对该地块的市场价值进展合理的评价。 2、对工程的可行性与开发运营谋划提出初步意见，并对工程的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、对工程决策及其实施的优化提出建议。 第二节 报告编制根据1、蚌埠市

3、城市整体规划。2、蚌埠房产网bbfcjyw；3、国家建立部、安徽省及蚌埠市公布的与房地产相关法律与政策；工程整体概述 第一节 工程背景构成背景：中国房地产业的快速开展和蚌埠市城市化进程的进一步加快，蚌埠市对于现有的城市几个板块 都做出不同的规划。蚌埠作为皖北商贸重镇，近年来经济开展迅速，城市容颜日新月异，商贸、金融、旅游等现代效力业功能日益完善，城市集聚力和辐射力不断加强。蚌埠将抓住此次安徽省加快皖北地域建立及加大加快老城区棚户区改造的战略性机遇，加快蚌埠开展的步伐，努力推进蚌埠城市规模能级提升、现代效力业开展、百姓居住环境改善。扩展城市区域。今年初蚌埠两大版块 淮上区及禹会区也也捉住这次机遇

4、，尤其是淮上区的板块更为活泼。 2005年前后淮上区迎来了历史开展上的春天，随着蚌埠行政区域的划分，淮上这个和蚌埠市区仅为一桥之隔的小镇，成为蚌埠四大区域板块的一员，从而为淮上区建立开启拉开的序幕。之后随着大量的开发商进驻淮上其中不乏有当前国内较为知名的品牌，如通城国贸，路桥市场，香港冠生园，等国内外的大型开发商的进驻也是看重了淮上这一板块在蚌埠城市建立中起到的中心作用。开发商引见：江苏怡康地产开发企业，是江苏常州地产企业50强，是房地产龙头企业之一， 2007至2021年的总建筑面积到达27万M2年总投资达2,56亿，资产总额1.8个亿上交利税5649万元。怡康集团创建16年来，一直坚持“演

5、绎住宅经典的企业目的和“为社会发明财富，为员工丰富人生的开展理念，经过产业运营与资本运营并举开展，构成了目前“以房地产业为主、相关产业多元开展的产业规划。房地产开发运营作为怡康集团的中心主导产业，建立工程也由江苏扩张到了安徽。集团旗下的常州怡康房产，蚌埠怡康房产，常州俞记嘉和置业，及蚌埠怡嘉置业，及下设的怡康物业公司，怡康幼儿园等，在常州及蚌埠都有很好的社会知名度。第二节 工程要点1、工程称号：滨江.国际2、工程地点：蚌埠市淮上区政府东南边3、工程进展：总体规划方案正在评审，工程还未进入本质性的实施阶段，工程开工前的预备任务根本开场筹备。规划目的统计表目的称号规划要求用地面积209亩用地性质商

6、住用地建筑容积率22绿地率334、土地情况：工程总占地面积约209亩，总建筑面积33万平方米。由于地上附着物系原居民住宅房屋尚未拆迁完成，工程估计可分为5期实施。第三章 房地产市场分析第一节 房地产宏观经济环境分析从2005年“国八条算起，到后来的“国六条、到如今的限制外资政策、添加个人所得税、添加二手房买卖营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款预备金率到多部门联手严查、加强住房保证，再到2021年央行和银监会结合出台的房贷新政、国土资源部的国十条，5年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间继续之长、措施之严峻，在我国房地产开展史上实属稀有。无疑，2021年，中国房地产市场很关

7、键的一年。2021年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工工程也将适量减少。随着宏观调控的落实，城市房地产产品构造将更科学化、合理化：但由于继续很久的房地产市场的昌盛使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地域房地产开展投资机构、房地产开发商未完工工程的继续，使得2021下半年年尤其2021年上半年的各地市场热点区域增多。政府将进一步落实宏观调控政策和住房保证制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供应构造，积极开展二级市场。并加大对房地产业次序进展规范和整顿，维护市场安康运转。在运作方面，房地产开发企业将要更注重以品牌、效力获得竞

8、争优势。房地产市场品牌化、企业运营集团化、工程开发规模化趋势将加强。从2021年年初开场生效的土地新政假设已严厉执行，土地利用将强化向适度密度、空中开展的趋势，一些地块能够被划大为小。地块规模的减少将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积普通会在100200亩之间。出现“地王的比率相对要减少。同时，政府对市场次序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场含土地市场将进一步得到规范。在产品质量与户型设计方面，户型适中、质量较优、设计合理、功能适用、环境较好、物业效力较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。房地产市场竞争日趋

9、猛烈的同时，消费激动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控位置下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销谋划与市场推行。目前过分依托“概念、“销控吃饭、全面采取跟随战略就能赢的局面，将逐渐被突破。由于市场异变，竞争加剧，将促使房地产企业加强风险控制认识，越来越注重向外资或外资背景的开发商学习：既注重追求最大利润的赢利管理，又注重必要的风险控制。同时，房地产企业力求尽能够降低本钱，将越来越注重管理任务。市场越来越细分，精细化开展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目的消费群细分，以及工程开发与企业运营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销谋划与市场推行的个性化

10、与差别化等。由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款处理，普遍存在着自有资金缺乏的问题。2021年，政府采取从紧的货币政策，进一步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严厉预售资金管理。第二节 蚌埠市房地产市场分析一、整体经济程度从20072021年间，蚌埠市城市经济在各方面开展都有良好表现，下面将经过几组目的数据加以阐明：城市GDP开展：分别完成263.66亿元、311.33亿元、359.01亿元、410亿元，同期增长26.7%、18.1%、15.3%和13；固定资产投资：分别完成投资102.82亿元、124.8亿元、155.71亿元、185亿元，同期增长21.4%、21.4%、24.8%和19

11、；城镇人均可支配收入：分别到达9109元、10875元、15175元和11440元，同期增长12.1%、9.4%、14.6%和12.4；城市社会消费品零售额：分别到达61.6亿元、72.16亿元、83.1亿元，同期增长：18.1%、17.1%、15.2%0509年；财政收入：分别完成30.12亿元、39.54亿元、45.42亿元、56.2亿元，同期增长15.6%、31.3%、14.9%和24；地方财政收入：分别完成11.5亿元、12.83亿元、16.83亿元，同期增长9%、11.6%和31.2%0509年；这些目的数据为本工程进入市场提供了良好的经济环境，特别是城镇人均可支配收入的快速上涨，将

12、会促进当地消费者在满足根本生活日常消费的情况下，必然加大对住宅条件改善的需求愿望。二、城市规划战略目的一是加快路网建立。全年根底设备方案投资5亿元，完成淮上大道、朝阳北路拓宽改造，开工建立双墩路、大庆北路、长征北路、龙华路、丰泰路等7条27公里道路路面、上下水及管网建立，拉开城区框架。二是加快商住开发。开工建立城市综合体工程、陶然北岸工程、淮畔江南工程、丽景天成B区工程，全面启动二期建立。开工建立果园新村一期、桃花园三期、梨花园小区、淮滨新村、槐花园B区二期等安顿房工程。全年开工建立总面积超越200万平方米，其中安顿房开工面积不低于50万平方米。三是推进小城镇建立。加快梅桥、曹老集两个小城镇开

13、发建立力度，力争利用3-5年时间把城镇人口开展到2万人以上。开展土地整治，三年投入4亿元，整治土地1万亩，结合土地整治任务，推进中心村建立。完成城乡一体化规划、中心村镇规划、土地利用规划和土地整治规划。四是推进征地拆迁。三年内完成10平方公里城市规划区范围内130万平方米的拆迁，建立9个安顿小区180万平方米安顿房。其中，今年力争完成拆迁面积80万平方米，拆迁安顿230户18768人。五是加强城市管理。加强城区主干道路、城市道路出入口环境整治，扩展城市管理覆盖面。加强市容环境卫生管理，实现城区环卫保洁、市政设备管护市场化。加大拆违任务力度，严厉控制违法建筑。 全面启动6个棚户区拆迁任务后，截至

14、目前，已拆迁26.2万平方米，完成棚户区拆迁年方案65.5%。已开工建立棚户区安顿房57万平方米，其中建成28.4万平方米，占年方案47.3%。随着市政建立力度的加大及城市规划战略目的的逐渐实施，将吸引越来越多的外来人口落户蚌埠，进一步为本地房地产市场的开展带来契机！三、城市建立开展方向根据方案的规划情况，实施“东进、西联、南拓、北跨、中优的空间开展战略，根本构成“组团分布 一主两次、功能构造圈层开展、山水格局单轴双环的城市空间框架。城市东部结合京沪高速铁路的开工建立和龙子湖地域综合开发，逐渐建立成为集教育、科研、物流、休闲为一体的新型城区；城市西部继续加强供热、供水、道路等根底设备建立，开展

15、成为蚌埠市工业集聚地；城市南部逐渐构成物流加工配送区；城市北部重点是跨河开展，优先做好根底设备建立，尽快完善城市功能，逐渐构成城市副中心；城市中部要优化老城区空间规划，整治滨水地带环境，重塑新的商业与居住、文化中心。未来开展趋势：短期内加速城市框架的完善，中期整治淮上沿线并拓展城市北部，远期向“方向开展迈进！淮上35年内城市房地产开发的热点区域。四、房地产市场情况1、近年房地产投资根据对蚌埠市近年来在房地产市场的投资情况了解，。整体房地产市场投资情况呈现逐年增长趋势，阐明当地房地产需求才干旺盛，同时住宅投资环比大幅提高也反映当地人们的消费很大程度上将以满足居住生活为根本目的。2、供应及需求20

16、07蚌埠市房屋施工面积321.42万平方米，增长17.8%；房屋开工面积128.2万平方米，增长10.8%，房屋销售面积121.91万平方米，增长10.4%。2021蚌埠市房屋施工面积448.4万平方米增长19.2万平方%房屋开工面积115.73万平方米,屋销售面积125.23万平方米，增长5.8%。2021年蚌埠市房屋施工面积301万平方米，开工面积130,4万平方米，销售面积126,73平方米。3、房价变化趋势2007，蚌埠市住宅销售价钱均价为3700元/平米，而至2021下半年成交最好的新城区的市调印象显示：住宅销售均价在50005400之间，个别典型楼盘单价最高更是卖到6500元/平米

17、；淮上区板块的楼盘均价也在3300元/平米。价钱的大幅上涨，一方面，使更多的人去关注蚌埠市房地产市场开展；另一方面，也阐明当地市场的刚性需求正在发扬。而经过实践调研总结，如何经过单套房屋总价钱的控制，满足更多的刚性需求群体，应该是后期市场开展主要方向。4、品牌开发商的进驻根据对蚌埠市现正在运作工程调研情况了解，目前当地除了外乡的安徽水利开发股份外，也有一些品牌开发商曾经进入蚌埠市房地产市场。如已有的“上海铭绿地置业、“澳门宝龙集团、“安徽水建、“廊坊荣胜股份、“香港冠生园实业集团等知名开发商。开发企业工程称号总建筑面积区 位现 状上海铭基金诺华夏第一街32万平方米新城区售完澳门宝龙集团宝龙城市

18、广场49万平方米新城区正在销售上海绿地国际花都36万平方米龙子湖区最后一期推出廊坊荣盛股份阿尔卡迪亚80万平方米新城区四期香媞荣府真在推出日本冈藤商事株社财富广场18万平方米新城区正在销售安徽城建琥珀花园34万平方米新城区四期销售安徽水利股份龙湖春天62万平方米龙子湖正在销售香港冠生园股份丽景天成23万平方米淮上区正在销售蚌埠市商品房价钱上涨趋势和已进驻品牌开发商对当地房地产市场的不断促进与完善，显示出市场消费和品牌开发企业对蚌埠市房地产市场充溢自信心，蚌埠房地产市场未来开展潜力较大，为本案工程开发提供强有力支撑。五、区域性楼盘的供需及竞争情况目前淮上区域内房地产商住开发工程有陶然北岸.丽景天

19、成.淮畔江南等，其他均为分农民回迁安顿区和散落农户居住地。根据蚌埠市政府对淮上区域性控制性规划了解，本案周边均为市政配套及居住用地规划。本案周边竞争楼盘较少，其主要产品构造为别墅、多层住宅、小高层住宅、独身公寓、商业街等。本案周边区域楼盘销售均价为3300元/平方米；主要为多层住宅，主力面积在80120平米之间；总价在35万以内的房源接受程度较高。多层住宅的接受度明显较高，同时小面积户型的整体均价明显高于大面积房型的单价100元/平米左右。区域内竞争楼盘的外立面、户型设计、景观设计等普遍较差，整体缺乏新意。新城区现处于猛烈的市场竞争中，楼盘的创新认识和魄力均较强阿尔卡地亚楼盘，其与当地消费者的

20、结合程度较高。鉴于以上市场分析，本案应定位于高档楼盘，规划设计、外立面风格、销售现场布置及后期的物业管理程度都应充分表达出本案的高档定位，房型建议以二房、三房传统畅销户型为主，适当引入创新户型设计，面积应进展适当的控制，以80130范围为宜。2、周边现有配套情况商业：目前整体商业气氛浓重，主要是依托周边的老城镇居民消费而得以昌盛。根本以沿街二至三商铺为主，分布于淮上大道两侧，运营业态有：餐饮美食、服饰、日用品、网吧等。交通：本案四面临路，正南面的淮上大道为蚌埠市主要城市道路，目前125、119、201路公交车穿行于工程周围，本工程交通便利。本案东侧规划中的淮上区大型购物街区及大型文体活动中心。

21、西侧为规划中的大型生活社区。南侧为自然风景区域，淮河。北侧为淮上区政府及大型湿地公园。第四章 工程SWTO分析一、优势分析开发商背景优势江苏怡康地产开发企业，是江苏常州地产企业50强，是房地产龙头企业之一， 2007至2021年的总建筑面积到达27万M2年总投资达2,56亿，资产总额1.8个亿上交利税5649万元。怡康集团创建16年来，一直坚持“演绎住宅经典的企业目的和“为社会发明财富，为员工丰富人生的开展理念，经过产业运营与资本运营并举开展，构成了目前“以房地产业为主、相关产业多元开展的产业规划。依托蚌埠怡康新都在蚌埠的扎根，先后为政府城建了怡康外滩花园。旗下承建的政府安居工程桂花苑先后被省

22、市指点表扬，也成为了蚌埠地域的安居示范工程。怡康打响了在蚌埠的品牌之战。 自然环境优势工程座落于淮河北岸，风景怡人，风光旖旎，清新亮丽，地势开阔。波光粼粼，水天相连，小船泛舟 。是绝佳的居住理想之所。科教优势 工程处于蚌埠市淮上区规划中的蚌埠中医院大学南侧。占地近2000亩的综合性蚌埠医学园区正在规划建立。交通优势 蚌埠市的主要交通动脉淮上大道与该工程相邻，道路平坦宽阔， 125、119、202路公交车穿行于工程周围，交通极为便利。随着延安路过河的隧道开工建立，蚌埠市将进一步扩展淮上经济圈。该区域的交通优势位置将得到进一步提高。楼盘质量优势工程的规划设计秉承“演绎住宅进化，示范未来生活的目的，

23、充分表达“以人为本的设计理念，在户型、立面、景观、建筑小品等方面均表达人性化的设计，引入立体交通体系设计手法，充分实现人车分流。超前的智能化设计和入口大堂的相互配合，真正意义上实现科技智能化住宅。二、优势分析 商业配套不齐 本工程周边没有较大型的商业配套设备，仅有农民自建的零散小商铺反而更加降低了社区配套的档次。 教育优势不显著工程处于淮上区教育资源比较匮乏，淮上区小学及现有的中学教学质量和程度与市区相比，均有较大差距，家长希望子女得到良好的教育需求暂时无法满足。 三、时机点分析 未来的开展前景淮上区以其独特的区位和资源优势，深沉的文化底蕴，便利的交通条件，优惠的招商政策，良好的开展环境，为淮

24、上区的快速安康开展奠定了良好的根底。该区承当着蚌埠市向皖北地域辐射的桥头堡，北部的蚌宁高速公路是皖北地域联络上海、南京等长江三角洲大中城市的主要通道，西接合徐高速公路，向南经过解放路淮河公路桥进入蚌埠市区，为该工程所处区域带来良好的开展机遇；本身的商业配套功能 工程规划设计充分思索社区居民的购物、休闲、文娱需求，规划有社区便民店、餐饮、卖场及综合休闲会所，可以极大的满足社区居民的上述各项需求。 绿地集团经过16年的开发历程，曾经具备了雄厚的资金实力和技术外乡楼盘的品味缺失 目前蚌埠市在售楼盘除1-2个外地进驻企业开发的以外，其他的均未充分表达现代人居生活的理念和追求，规划设计、景观塑造、环境营

25、造、物业管理效力等大都停留在“仅仅盖房子阶段，有档次、有档次的中高档楼盘市场上较为稀缺。市场的供求关系 从目前的市场供求关系和土地市场供应情况分析，未来2-3年内蚌埠市的房地产市场将依然延续自2021年出现的供小于求的局面，这将集团提供良好的开展空间和拓展机遇。四、要挟分析 与新城区楼盘的竞争 新城区目前是蚌埠市房地产市场的活泼区域，据2007年底的统计显示，新城区楼盘的成交量占蚌埠市总成交量的40-50%左右，而新城区的教育资源优势、环境资源优势、商业配套优势又在进一步吸收该区域以外的住宅消费者。本工程与新城区的楼盘相比，恰恰是上述资源极为匮乏，这将在与新城区楼盘的竞争中处于优势位置，必需在

26、加强工程的中心竞争力上全方位的进展整合。 国家宏观调控政策影响 2021年，国家实行稳健的财政政策和适度从紧的货币政策，这是、“土地新政国十条等房地产业宏观调控政策后，防止国内经济过热投资的又一调控政策，业界传闻“房地产的冬天曾经降临，全国一线城市和一线房企的“拐点和“拐点论，预示着房地产行业面临严峻的考验。五、结论 综上所述，集团在2006年初利用怡康新都工程扎根蚌埠，一方面是怡康集团快速向外拓展的结果，另一方面是蚌埠的城市开展建立需求更多的外来品牌企业，该工程运营获得胜利是必然的，在今后的过程中应着力于六下面个方面：1、企业笼统宣传和工程推行注重树立“怡康的高端笼统和品牌，突出“怡康产品的

27、质量和质量，提高“怡康品牌的延伸效力，在社会各界和消费者心目中塑造工程的高端定位和优质效力。2、整合工程运作团队，充分发扬各团队在专业方面的优势，注重把控细节，工程的建立周期内时辰灌输“细节决议成败，细节决议一切的管理理念，确保产品质量得到提升；3、加强运作团队的建立，充分发掘团队中的个人潜力，协调好工程建立过程中遇到的困难和问题。特别要加强市场调研和市场分析判别才干，在较长的工程运作周期内，时辰关注瞬息变化的市场环境，以便及时调整产品构造、户型控制范围、营销战略，以立于不败之地；4、时辰把脉政府规划动态，及时了解城市建立中的新动向、新举措，为我所用，为工程效力，进一步提升工程的理念和内涵；5

28、、建立起广泛而良好的银企协作关系，拓宽工程融资渠道和途径，为工程的建立和企业在蚌埠市场的进一步开展打下坚实的根底；6、严密关注宏观政策调控下的经济和房地产开展动向和趋势，根据研判结论制定相应的应对措施。 第五章 工程定位第一节、产品定位案名：滨江.国际略第二节、目的客户群定位结合目前区域内已构成的良好的投资和居住环境，本工程客户将锁定三种人群。第一种：青年群体；主要是针对刚走上任务岗位年轻白领或其他年轻人员，经济根底比较薄弱，但对居住需求较高。第二种：中年群体；主要是针对事业开展有一定根底，经济支付才干较强，追求生活质量与提高。第三种：投资客；看中区域的未来开展及未来强大的各类人流量。三种人群

29、综合看中“淮上区域自然景观对居住的温馨性及未来开展的潜在投资性。1年龄构造：主力客户群为3050岁之间的中年人，也有部分2530岁的青年人客户存在对中小户型的需求。2家庭构造：以三口之家为主，也有部分独身、两人或多人家庭。3职业：政府部门公务员；个体工商户和私营企业主；本地或外资企业的中、高层管理人员；周边县区的各类人员；、外地的以投资为主要目的的投资客。4收入：具有一定经济根底，家庭现有积存较高，或家庭年收入到达58.万元以上。5主要特点：追求并提高生活质量，同时又彰显本人的身份与位置。 第六章 工程规划、建筑设计建议 第一节 工程总体规划建议 “滨江国际的整体规划，整合开发、规划、景观、建

30、筑、物业等各方强势资源，引入外界现行化都市风格义的建筑风格，搭配端庄、凝重的颜色和线条，与周边现代式的建筑及即将构成的浓重的现代商业气氛构成鲜明对比，突出一种稳重、厚实的觉得，打造本工程的高档笼统与层次。住宅规划“展现性、识别性、均好性和认同感在建筑规划上，其蕴涵尊贵优雅的自然生活为主题，分分合合的建筑规划使得内外空间得以相互浸透，根据阳光与地理位置的设计原那么，采用了北高南低的规划，在实现每户拥有良好景观与采光的同时，表达了“诗意水岸，康居人家的设计想法。联排构成一个半封锁的区域，构成公共空间，便于邻里休闲和交往。联排每户还拥有本人的花园院落空间，花香飘逸的日子，生活格外惬意。除此之外，小高

31、层住宅，让业主们最大限制感遭到园林愉快风光，上下间皆可体验惬意风光，纵情领略开阔景观。可以登高望远，开窗见景。将住宅的温馨性、城市景观的优势发扬到极致，增添几分生活情趣和档次，高层部分那么更有“君临天下的华贵气度。在地块东、西、北侧布置了商业，满足居民的根本生活需求。整个道路骨架呈发散形展开，构成简约、衔接、通畅、分级有序、功能明确的道路组织和人车分行系统；为了保证居民出行的方便与消防要求，地块于东、南、西、北侧各设置了1处出入口，北侧为主入口；同时强调各组团内部景观中心，构成各组团不同的景观特征；引入自然元素，将水、草地、树等自然要素引入邻里单位。给人享用自然的乐趣；铺地以砖为主在其中种植小

32、草，利用行人自然踏出的小途径修整做为小径，使其有充分的可达性；将各级绿地结合成为一致整体，为居住者提供良好的户外休闲与交往环境，并发明生动活泼的户外休闲空间；沿河道两侧构成居民休闲文娱的主要场所。第二节 建筑设计建议一、建筑外型设计建筑提倡时代感与艺术性的有机结合。融入地域文化与现代化为一体。1.注重住宅尽端户型的处置：房屋的侧面应该是它的观景面，尽端户型的山墙上不应是沉闷的一面实墙，而是开放，通透的观景面。2.注重阳台处置： 阳台是室内外空间的交触点，也是观景的好视点。所以户型设计中保证每户均有向南大阳台，端头户型有侧向大阳台。北侧可采用入户花园的提升户型的档次，改善了入户的流线。 3.注重

33、窗的变化： 窗是使房间空间生动活泼的重要元素。在本次设计中，大量运用了各种不同方式的窗，低窗台，落地窗，转角窗等，使观景的视野更加开阔。并结合建筑立面，在适宜位置设置空调机位，可以外设穿孔铝板遮挡，以减轻空调机对建筑立面的负面影响。4.传统住宅入口简单，直接由门到楼梯口，在本小区设计中，我们建议一单元设计了一座的独立门厅，将室外绿意延伸入户，并以简约现代的装修营造出住户放松回家的觉得，并结合对讲系统及信报间，沙发椅等添加住宅亲和力与邻里间的认同感，同时添加了平安性与领域感。5.住宅参差有致，立面处置简约明快，从整体入手，细腻描写。注重空间外型手法的变化，追求空间，光影，颜色，质感的对比组合。突

34、出个性，强调识别性和归属感。同时也将各种建筑元素巧妙的融入整个建筑风格之中。颜色的大胆运用和体形的凹凸变化及高低参差，构成了丰富的轮廓线和建筑景观。6、住宅区域楼数量多，体量较大。为防止压制呆板的效果，空间开合有致，立面曲线简单圆润，表达充分的人文颜色。二、户型配比1、住宅总体配比 根据本案容积率2.2的要求，结合该地块本钱及区域市场对不同类型住宅的接受度，本案建筑业态为小高层及高层住宅，主要建立高层部分小高层。配比原那么：别墅或叠加联排别墅规划在沿淮河景观带；高层住宅以地块中心沿大型生态景观规划为宜，方位正南偏东10度，利于观水景；其他以高层为设计主导。2、住宅户型及面积配比根据市场调研资料

35、，思索到本案定位、价钱及目的客户群的支付才干，一期详细户型及面积配比建议如下：户型面积建议编号户型建筑面积M2)建筑总面积M2)套数面积比例套数比例一二房二厅89640872套12%15%二二房二厅9510640112套20%24%三小三房 118-12622288184套41%39%四三房15568112套27%21%合计54904480套100%100%备注：18层两栋28层两栋目前蚌埠住房消费市场对小高层、高层曾经有了较高的接受程度，。根据这一市场情况，综合目前区域内其他工程的开发情况，思索本工程各组团开发成熟度、住宅整体规划及工程市场售价的开展趋势，建议一期应以18-24层为主，使住宅

36、在前期有个缓冲和预热过程，在获得市场认可后，可逐渐提高层的推案比例。三、户型平面布置好的景观是小区设计中珍贵的资源，同时也是开展商今后的一个重要“卖点。因此，不仅仅是小区总平面规划必需充分思索景观问题，好的单体平面设计也必需处处留意与景观的关系。本小区的户型设计不仅保证每户均有良好的南向日照，而且尽量使更多的房间，阳台朝向绿地，做到户户有景，引景入室。1.“四明设计：每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的四明格局2.每户均保证两到三间居住空间朝南，每户均保证两间居住空间朝向主要景观。尽量保证一切的起居空间都位于南向。房型设计都以客厅，餐厅独立分区为原那么，餐厅直接对外采光，强调南北通风。提高住宅的

37、适用性。3. 合理组织套内空间，动静分区，洁污分区，精心设计公告空间和私人空间，就餐空间与居寝空间的关系，在控制单套面积的同时，满足各运用空间的建筑面积要求。4. 卧室设置低窗台大玻璃凸窗，内加防护栏杆，经过凸窗转角玻璃的设置，以及起居室至阳台门为落地玻璃门，保证了更加良好的日照采光及优美的景观视野，并与室外的绿意相连，提高了生活档次。5. 一切房间保证足够的窗地比。分户墙空气计权隔声量设计值不小于40dB,套内分室墙空气声计权隔声量设计值不小于30dB四、厨卫设计1.厨房设计符合整体模数化的要求,以满足不同类型厨房的整体装修要求,包括成套定型设备,一整套排油烟系统和规范定型接口,采用新型管材

38、,作暗藏式管道，设计集中管井。采用防渗漏措施,各种接口和配件规范定型化厨房装修，每户厨房面积均满足规范要求。2.卫生间的设计满足洗浴,洗衣,便溺,梳洗四个主要功能,在部分卫生间布置中思索干湿分区,一切卫生间均自然通风.单卫生间每套不小于4,双卫生间中有一间面积不小于4。 第三节、配套设备建议设计还应充分思索到住宅区内各类配套设备的场地安排，尽量防止配电房、配电站、煤气调压站、渣滓中转站的露天设置，坚决摒弃这类煞风景的不协调规划和设置，可采用堆坡、半埋、植被封锁、景观小品遮掩方式进展巧妙的处置，力求到达视野不及的程度。在地下车库的建立过程中，应着力防止如今通行的设计、施工方案。由于现已建成小区的

39、地下车库属封锁式，通风条件很差，长期导致地下车库空气潮湿、墙体渗水霉变。在本工程中，建议地下车库顶部预留通风采光井口，井口上覆玻璃顶盖，自行车库预留通风采光窗，融入到景观绿化中，不仅可以添加一定的景致性，还可从根本上改善地下车库的环境。为使社区入住居民享遭到较好的购物、休闲、文娱和教育的效力，可思索配套建立幼儿园、休闲会所、商业街等效力设备。 第四节 公建立计建议一、售楼处及会所售楼处应与本案的档次与定位相一致，。本案售楼处整体设计和内部装修风格应表达出本工程高档、尊贵价值和艺术、休闲生活品味。在目前蚌埠市房地产市场处于卖方市场和房地产产品日趋同质化的客观现实情况下，提高品牌效力认识，树立品牌

40、效力笼统，以效力取胜至关重要，拟在售楼处内部面积规划及分区设置上，思索增设效力接待区。该效力接待区整合音像区、吧台区，配以休闲座椅，是客户初到的必经区域。在该区域客户即可经过视听设备了解整个工程的整体情况和怡康公司的规模实力，也可经过品茗休闲等待销售人员接待，防止客户在某一时段集中看房时出现的无序形状，也使每一位到访的嘉宾享遭到上帝般的效力程度，为工程树立良好的笼统。效力接待区和展现区、洽谈区、任务区详细面积和配置初步建议如下：第五节 智能化系统配置建议由于主要目的客户经济收入及档次均较高，建议本案智能化设备应领先于蚌埠市场，要求到达所规定的规范，并要有部分特征与亮点。平安防备子系统：(1) 住宅报警安装联网住户室内安装家庭紧急求助报警安装；户门安装防盗报警安装，根据实践需求阳台外窗安装防备报警安装，主卧设防盗报警按钮；住宅1F、2F设窗磁、红外线幕墙，一切的入户门均设门磁、联网；住户室内安装燃气泄露自动报警安装。居住小区物业管理中